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1、面 向 未 來 的 綜 合 開 發 系 列面 向 未 來 的 綜 合 開 發 系 列北 京 榮 邦 瑞 明 投 資 管 理 有 限 責 任 公 司“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺1前言TOD樞紐綜合開發，是未來重要的綜合開發投資領域深入實施公交優先發展戰略，構建以城市軌道交通為骨干、常規公交為主體的城市公共交通系統，推進以公共交通為導向的城市土地開發模式，提高城市綠色交通分擔率。超大城市充分利用軌道交通地下空間和建筑，優化客流疏散。國家綜合立體交通網規劃綱要（2021年2月）建設“軌道上的都市區”，統籌實施308公里城市軌道交通續建項目，新開工第四期項目44公里，推

2、進TOD綜合開發，力爭城市軌道交通運營和在建里程實現“850”、其中運營里程突破500公里。重慶市人民政府工作報告（2022年）形成“六區二十一片”TOD重點發展區。杭州市軌道交通TOD綜合利用專項規劃（2022年2月）TOD模式在我國也已經發展多年，近年來國家層面、地方政府頻繁發布關于軌道交通用地綜合開發的相關政策。政策出臺的城市經歷了從一線城市為主到新一線及二線城市為主的變化，也反映了越來越多的城市開始重視發展軌道交通TOD?！坝新浴逼瑓^開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺TOD模式內涵2基本概念定義是指在城市區域開發、規劃設計的過程中，以交通運輸為導向的一種發展模式，而非簡單

3、意義上的地鐵上蓋。TOD模式示意圖TOD樞紐綜合開發并非簡單意義上的地鐵上蓋其中，交通運輸是指基于軌道交通或機場的公共交通站點，在城市中一般以火車站、機場、地鐵站點或輕軌站點為主。區別于依賴私家車出行的形式，TOD更注重引導公共交通的通勤方式。同時，在公共交通站點的延伸區，主要通過步行、自行車等方式出行。在用地規劃上，TOD模式以公共交通站點為中心，400-800米（5-10分鐘步行路程）劃定半徑對范圍內的土地進行深度開發，規劃建設成為覆蓋商業、辦公、住宅、文化、教育等功能集聚的發展區域，并更注重垂直立體空間的開發利用。從城市整體的發展前景來看，TOD模式更傾向于借助公共交通線路及節點規劃引導

4、土地開發、產業及人口導入。最終通過構建多中心的城市發展格局，形成生態、低碳、交通便捷的宜居城市。TOD（Transit-Oriented-Development）“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺TOD基于樞紐載體可分為三類項目3基本概念定義依據公共交通運輸載體的差異，可分為以地鐵、輕軌、公交、城際、飛機等公共交通載體的TOD開發。是指以高鐵站點、機場為中心，將商業、辦公、酒店、小型展覽、文化和居住等功能集聚于步行圈內，形成TOD片區開發模式。此類型一般依托產業、住宅、商業及辦公類為一體實施，一般遵循站城一體復合開發為主旨的發展策略。高鐵/機場大型交通設施類是指以公共

5、交通站點為中心，建立集工作、商業為一體的“綜合體”，例如站點上蓋開發等。高鐵站等型站點也會打造為小型區域綜合體。此類型一般以商業、辦公屬性為主，高鐵站點依托住宅、商業、辦公實施，根據站點的類型和區域的發展進行確定。城市交通線路站點類是指以公共交通場站為中心，建立集工作、商業、文化、教育、居住等為一身的“單個綜合體”開發模式，從商業模式上講也是典型的資源整合模式。此類型一般為以住宅為主的綜合性用地屬性，集中于某宗地塊實施場站TOD綜合開發，主要為輕量化的發展。城市交通站場類基于樞紐載體類型的開發分類，可分為城市交通站場類、交通線路站點類，及高鐵/機場大型交通設施類?！坝新浴逼瑓^開發策略管理平臺“

6、有例”城市開發投資決策支持平臺TOD具有交通設施+二級業態混合的特征4TOD樞紐綜合開發是一類典型的綜合開發項目，通常包含了綜合交通樞紐、基礎設施的建設和多種經營性二級開發業態的組合。通過整體策劃規劃、統籌連片實施，對站點核心區進行高密集約開發，將軌道交通“客流”轉化為“人留”，提升城市生活品質和消費能級。綜合交通樞紐基礎設施二級開發業態住宅辦公商業酒店公寓地鐵+公交市政道路、綠化、公園、學校等地鐵+高鐵公交+高鐵機場+公交/高鐵基本概念定義TOD項目內容“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺TOD將為城市、政府和企業帶來什么？5項目所在城市項目名稱項目規模實施企業北京北

7、京城市副中心站綜合交通樞紐工程345億元北鋼建設集團股份有限公司杭州鵬瑞利杭州西站樞紐南區站城綜合體項目79億元中鐵建設集團有限公司成都幸福橋站TOD綜合開發項目63億元成都金牛區幸福軌道城市發展有限公司紹興紹興高鐵北站TOD綜合體項目34億元紹興市鏡湖科技城開發服務有限公司北京蘋果園綜合交通樞紐32億元北京市工聯公司、北京城建集團、實興集團（聯合體）廣州廣州白云太和TOD項目30億元中建三局廊坊京廊城際產業園南區項目17億元中建一局集團建設發展有限公司、中國建筑標準設計研究院有限公司（聯合體）成都武侯白佛橋站TOD綜合開發項目（一期）6億元中國華西企業股份有限公司十四五已招標TOD項目（部分

8、）基本概念定義城市TOD可以通過合理規劃，實現對土地高效利用，優化公共交通，緩解城市擁堵，改變城市發展格局，提升城市服務能級。政府企業TOD可以通過利用交通樞紐土地資源，通過市場化運營回收資金反哺基礎設施投資建設，從而降低政府財政負擔。TOD可以通過挖掘軌道交通物業的商業價值，實現區域物業的價值增長、并提升企業投資項目的溢價能力?！坝新浴逼瑓^開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺6TOD在城市綜合開發領域投資特點具備明顯優勢l 內容包含了基礎設施，容易獲得金融機構長期低息融資支持；l 經營性內容豐富，較少依賴財政的支持，不涉及政府隱債；l 商業化開發潛力大，有市場化升值的空間。l 多

9、以地方平臺和軌道公司為主運作和拿地；l 市場化開發需要進一步的資金支持和專業整合；l 對于城市綜合開發企業而言是很好的機會，有望替代傳統房企強化與平臺企業的合作。市場機會展望投資機會投資角度變化趨勢“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺7市場機會展望TOD規劃集中公布，向社會提供“機會清單”十四五期間重點城市均提出了TOD發展的重大規劃，強調推進TOD綜合開發模式：深圳市深圳市綜合交通“十四五”規劃：探索城市軌道交通樞紐與周邊用地協同開發。以TOD開發理念為導向，完善軌道交通場站土地綜合開發管理制度。重點樞紐場站工程：前海、崗廈北、黃木崗、大運、平潮、鷺湖、白泥坑、五和等

10、綜合交通樞紐。廣州市上海市寧波市杭州市廣州綜合交通樞紐總體規劃(2018-2035年)：圍繞廣州建設全球交通樞紐的總目標，形成以廣州站、廣州東站、廣州南站、佛山西站、白云站為主要客站，以廣州北站、南沙站、新塘站為輔助站的“五主三輔”客運樞紐布局。上海市綜合交通發展“十四五”規劃：充分踐行公共交通引導發展（TOD）理念，加快推動站城融合。重點樞紐場站工程：安亭樞紐、青浦新城樞紐、松江樞紐、奉賢新城樞紐。寧波市“十四五”綜合交通運輸發展規劃：十四五時期，續建2號線二期工程、3號線二期工程、5號線一期工程；新建1號線西延工程、4號線延伸工程等。系統實施步行范圍內高密度混合、遠密度遞減的以公共交通為導

11、向的用地（TOD）開發策略。杭州市綜合交通發展“十四五”規劃：“十四五”時期，重點完成蕭山國際機場、杭州西站、錢塘站綜合交通樞紐及富陽西站、桐廬東站、建德南站、建德東站、新汽車南站等樞紐建設?！坝新浴逼瑓^開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺8市場機會展望TOD規劃集中公布，向社會提供“機會清單”十四五期間重點城市均提出了TOD發展的重大規劃，強調推進TOD綜合開發模式：武漢市武漢市綜合交通運輸發展“十四五”規劃的通知：推進以公共交通為導向的城市土地開發模式（TOD），大力支持公交場站建設，加強公交專用道建設與管理。重點樞紐工程：漢口北綜合客運樞紐、漢陽站、武漢天河站、長江新區站等。

12、青島市貴陽市成都市太原市青島市貫徹落實交通強國建設綱要加快建設交通強市實施方案：提升上合示范區、山東自由貿易試驗區青島片區等重點區域公交保障能力。全域推進地鐵沿線公共交通導向開發（TOD），實現開發收益反哺地鐵建設。貴陽市“十四五”交通建設專項規劃（2021-2025年）：充分利用軌道交通區位優勢，促進公共交通引領城市發展（TOD。重點項目：竇關站，中曹司站、洛灣站、四方河站、花溪南站、桃花寨站、數博大道站，花溪南站、孟關站等。成都市城市軌道交通TOD綜合開發戰略規劃：全市實施2035年軌道交通線網規劃中696個站點和90個車輛基地，其余TOD站點由各區市縣政府統籌實施。TOD站點四級分級體系

13、：城市級16個、區域級59個、組團級140個、社區級481個。太原市“十四五”綜合交通運輸體系規劃：重點推進軌道交通1號線一期工程、1號線二期工程、2號線二期工程、3號線一期工程和1號線一期工程。推廣 TOD模式依托土地綜合開發利用綜合開發收益補貼交通設施建設和運營?！坝新浴逼瑓^開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺未來三年TOD項目投資規模龐大9市場機會展望截止2022年9月已完成城軌交通線路270條運營里程8759公里在建地鐵217條軌交線路車輛基地需求237座未來三年TOD項目規模預測建筑面積投資規模物業價值 9480萬4740億1.6萬億“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城

14、市開發投資決策支持平臺TOD項目機會集中于城市群中心城市、省會城市10市場機會展望十四五新線規劃數量024681012141618貴陽青島蘭州長春佛山南京石家莊武漢洛陽上海深圳長沙北京大連福州合肥濟南沈陽天津無錫十四五TOD項目規劃數量十四五新線招標數量l多地城市公布“十四五”軌交規劃，推進以TOD理念實施土地綜合開發。l十四五新線規劃441條，已招標129條，主要集中于城市群的區域中心城市。l十四五規劃TOD項目112個，已完成招標21個，以貴陽、廣州、成都等省會城市為主?！坝新浴逼瑓^開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺11項目運作要點TOD綜合樞紐開發項目具備較好的價值導向一體

15、化開發運營導向整合專業服務資源提升城市價值TOD綜合樞紐的設計、建設，是以高鐵、地鐵、機場、公交等軌道交通為核心，對樞紐站場和周邊街區進行高度綜合的一體化開發。TOD通過運營帶來的資產增值是收益的重要保障，需要引入適配的產業和實質經濟活動，經過較長時間的維持運營來實現。TOD對參與方自身資源實力和打造項目的能力要求較高，需要整合規劃、設計、建設、營銷不同領域的專業服務資源。TOD通過多功能空間交互，充分優化城市結構及資源配置，利用“軌道交通+物業”的模式提升沿線商業價值，是驅動城市價值的新引擎?！坝新浴逼瑓^開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺12TOD具備優勢的同時，也存在一定的復

16、雜性項目運作要點實施TOD項目，需要面對規劃、資金、市場、運營多方面挑戰：規劃內容多元典型的TOD 項目涉及外部的站點（站場）、商業、住宅等不同類型區位、環境等定位規劃，同時還涉及內部業態、布局等內容規劃，其規劃內容多元化。資金體量較大Tod項目涉及到地上土地獲取、建設投資等，前期投入較大，小的單體項目根據區位一般需要幾億至十幾億的投入?？紤]到拿地因素，前期需要的資金體量較大。市場導向需要TOD項目涉及到多元化的運營，在傳統的政府對站點建設觀念上進行市場化的升級，進一步加快城市的轉型升級，區域的發展速度，也是市場化導向的需要。運營內容多TOD項目業態豐富，涉及到站點（站場）的配套設施，商業的物

17、業管理、住宅銷售、業態自持運營等多維度內容，整體運營內容較多?！坝新浴逼瑓^開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺13面對挑戰，如何做好TOD項目，抓住機遇？項目運作要點做好TOD項目，應重點關注三個核心要點：做好站點定位根據市場導向需要，進行項目規劃，形成新的交通樞紐、商業中心和生活中心，提升項目吸引力。選擇最優合作路徑根據項目的特點和實際情況，選擇最優合作路徑，緩解資金壓力，同時引入具備豐富實施經驗的合作伙伴。做好資源整合通過在項目不同階段引入專業力量，進行項目規劃、實施、運營等方面的能力升級。規劃內容多元資金體量較大市場導向開發運營內容豐富“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市

18、開發投資決策支持平臺實施TOD項目，做好站點定位認知是基石14做好站點定位認知，疏通城市功能與客流關系是TOD項目的基石：一個綜合性的大中城市一般具有行政、經濟、文化、交通等多方面的功能。TOD的站點往往落在不同的功能區域內，樞紐站點定位不同直接影響未來實現TOD市場化運作的持續性。兩方面的匹配：通常主要表現在城市功能與客流關系的匹配；客流特征與周邊用地性質的匹配等。功能區為其帶來的客流量、客流特征均不同，若以TOD模式實施，各功能區域（綜合樞紐定位）和客流關系的相融合極為重要。項目運作要點客流特征：商務辦公人群客流特征：行政辦公人群客流特征：游客為主“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開

19、發投資決策支持平臺實施TOD項目，選擇最優合作路徑是重點15根據項目的特點和實際情況，選擇最優合作路徑是TOD項目成功的重點：項目運作要點路徑1:項目公司合作路徑2:股權合作路徑3:收益權合作XX地鐵公司社會資本項目公司TOD項目合資成立拿地開發該方式為地鐵公司與社會資本合作成立項目公司，由項目公司開展拿地和開發工作。該模式下項目資金來自雙方自籌資金，按所占股權比例進行投入。這種合作模式有助于滿足拿地條件，同時可以分擔拿地成本。該方式為地鐵公司前期獲取項目用地，籌措項目用地資金。獲取用地后引入社會資本收購股權/權益共同進行項目的開發工作。此類合作路徑在國內采用較為廣泛，主要原因為地鐵公司在拿地

20、環節更具備一定的優勢條件。該方式為地鐵公司前期獲取項目用地，社會資本根據收益權比例參與投資開發，不發生股權轉移，招標中收益權與投資建設捆綁實施。此類合作路徑目前還不成熟，僅是股權合作模式受限情況下的補充創新。XX地鐵公司TOD項目TOD項目XX地鐵社會資本社會資本股權收購部分權益開發拿地支付對價款收益權+BT招標拿地按收益權比例投資開發按收益權比例投資開發“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺實施TOD項目，做好資源整合是核心要素16好的運營資源整合，是實現項目現金流最大化的持續的核心要素：整合資源、平衡項目、獲取收益短期收入來源中期收入來源樞紐配套+商業住宅等自持商業住

21、宅等資產商業住宅銷售+物業出租物業出租+物業管理遠期收入來源自持物業資產形成品牌品牌運營+物業管理形成各階段收益支撐性資源形成收入形成收入形成收入TOD最大特點是基于交通和周邊用地，統籌規劃資源，實現功能、經濟及發展的再分配，達到宗地效益最大化。規劃資源轉變為最大收益的持續現金流，需要運用好短期、中期、長期三個階段的資源整合，每個階段根據運營的特點實現運營資源的再分配，資源價值的最大化，方能實現TOD項目收益的最大化，滿足企業投資開發需求。項目運作要點“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺17拓展TOD市場，投資企業應進行能力升級企業能力建設構建全面的城市綜合開發運營能力

22、是投資企業進入TOD市場的實施保障當前城市開發項目的參與的主體多為建筑類央企和地方國企，這類企業的項目操盤團隊在建設管理方面的經驗和能力較強，而在城市規劃、投融資管理、商業經營管理、項目營銷等方面存在短板。城市運營商應借鑒成功企業經驗，通過與外部機構合作或自身孵化等方式加強城市綜合開發運營能力的建設，補齊能力短板，以城市綜合運營商的角色實現土地一級開發、二級開發和商業運營的深度融合，構建參與TOD項目的核心競爭力。綜合交通樞紐基礎設施二級開發業態住宅辦公商業酒店公寓地鐵+公交市政道路、綠化、公園、學校等地鐵+高鐵公交+高鐵機場+公交/高鐵TOD實施綜合能力需求大型施工類企業優勢劣勢城市規劃設計

23、規劃工程施工投融資管理經營管理項目營銷政府公共關系資源整合“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺18軟硬兼顧，打造多元主體合作平臺當前片區項目實施過程中，投資企業普遍存在過于重視基礎設施、公共服務設施等硬件投入，而忽視資源整合、項目策劃、政策研究等軟性課題的投入。項目實施過程缺乏先進的城市開發運營理念進行指導，缺乏市場導向。企業能力建設城市運營商（投資企業）規劃單位建筑設計單位、景觀設計單位工程建設單位投資策劃單位、融資策劃單位物業管理團隊、酒店管理團隊、商業管理團隊招商團隊、營銷團隊、品牌推廣團隊TOD項目具有明顯的商業屬性，投資企業介入其中，需要增加自身的資源整合，成

24、為一個多元化主體的合作平臺，打造符合市場理念的標桿項目。城市規劃項目設計工程施工投融資管理經營管理城市營銷“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺19做好投前過程管理，提升項目拓展能力企業能力建設l投前階段，項目面臨著來自內外部因素的不確定性，需要投資企業在實施過程中鎖定項目邊界條件，實現利益訴求、降低項目風險。l針對邊界條件變化，投資企業要做好項目的財務評估工作，充分認識變化對投資價值和項目風險的影響，并采取積極措施降低變化對實現項目目標的影響。l投資企業應以城市功能定位為引領，用TOD綜合開發策略統籌項目全局，以提升區域價值為導向，兼顧政企雙方開發訴求，構建雙方共同遵守

25、的投資邊界條件。規劃優化市場預測財務分析投資模式開發時序開發范圍投前重點工作l建立風險管控機制，嚴格要求做好項目的總體開發計劃，通過在方案策劃階段建立動態調節機制，嚴防發生系統性風險。l積極管控市場風險，做好區域的土地、房地產市場的跟蹤監測評估，扎實做好TOD開發過程中的市場調查工作?！坝新浴逼瑓^開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺20TOD樞紐綜合開發領域前景廣闊總 結l我國軌道交通網規模較大、覆蓋人口較多，但軌道開發利用效率仍然不足，TOD在城市綜合開發領域發展空間巨大，市場前景廣闊。l現在多以地方平臺和軌道公司為主運作和拿地。TOD對開發者城市綜合開發運營能力要求較高，新業態

26、、新空間的打造是TOD開發的核心和盈利點，也是難點。l傳統企業具備拓展機會和優勢，應盡快補齊能力短板，提升規劃、多業態運營及資本運作能力才能轉型成為“TOD綜合開發企業”，占據行業發展的新風口?！坝新浴逼瑓^開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺21公司介紹榮邦瑞明 讓合作更簡單 項目機會挖掘項目投后管理投融資顧問城市運營服務“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺城市機會挖掘的服務內容通過運用先進的數據挖掘技術和分析工具，對城市建設的早期機會信息進行收集、篩選、挖掘、歸類和分析工作，全面及時地掌握政府各類建設項目實時動態,幫助工程和投資企業精準把握地方的城市建設項

27、目機會，為市場拓展和戰略決策賦能。22 服務內容公司簡介“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺企業構建的市場拓展機制，是一個三位一體的拓展網絡，包含的項目拓展渠道：政府端：項目線索機會市場端：關系渠道網絡策劃端：項目落地模式策劃23城市機會挖掘為企業帶來的價值三位一體的市場拓展體系如何發揮三位一體構架作用有助于解決總部的市場職能，更好地布局整體市場拓展的方向?？?部 層 面-集 合 分 析有助于解決一線市場拓展機會的廣度和深度，充分發揮地方的業主關系網絡，推動項目快速成型和落地。一 線 層 面-拓 展 抓 手0 1 項 目 機 會 線 索政府規劃項目立項項目前期工作0 2

28、 市 場 拓 展 的 網 絡區域的指揮部業主網絡代理伙伴0 3 項 目 落 地 模式 策 劃項目評估項目策劃項目投標工程拓展人經常遇到的問題有效項目信息獲取速度慢，從而影響自身的戰略調整;項目線索不成熟，孵化周期長，精力耗費多;項目信息真實性存疑，無法持續跟進；公司簡介“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺全流程的城市綜合開發運營服務24機會挖掘機會挖掘投前決策投前決策支持支持投后投后綜合開發過程管理綜合開發過程管理城市大數據城市大數據企業投資戰略研究企業投資戰略研究城市發展戰略研究城市發展戰略研究服務行業：服務行業：投資EPC服務對象：服務對象：市場化投資企業 片區劃定

29、片區劃定 資源統籌資源統籌 方案設計方案設計 招商引資招商引資 采購談判采購談判政府政府 項目選址項目選址 投資評估投資評估 方案設計方案設計 決策支持決策支持 合作推進合作推進企業企業 設計開發策略設計開發策略 制定總體開發計劃制定總體開發計劃 項目中期評估項目中期評估 項目績效評價項目績效評價 項目過程管理項目過程管理 產業導入產業導入大數據投資決策大數據投資決策支持平臺支持平臺城市數據城市數據項目數據項目數據企業數據企業數據決策支持決策支持EPEP矩陣矩陣GISGIS綜合開發運營綜合開發運營服務平臺服務平臺GISGIS空間技術空間技術綜合開發在線模型綜合開發在線模型投融資規劃方法投融資規

30、劃方法方法論方法論技術層面技術層面服務層面服務層面針對城市綜合開發項目，提供涵蓋從投前決策支持到投后開發過程管理咨詢的全流程服務，以基于大數據的投資決策方法和GIS+綜合開發運營服務平臺，構建專業的片區項目投資運營評估體系，助力政府和企業打造片區開發項目標桿。公司簡介“有略”片區開發策略管理平臺“有例”城市開發投資決策支持平臺公司成立以來，陸續在全國 27 個省、自治區、直轄市的 200 多個市、縣、區、鎮實施了上千個咨詢服務項目，服務項目的總投資額超萬億元。遍布全國的服務項目25公司簡介PPP有例微信公眾號榮邦瑞明微信公眾號整合智慧 科技 資本 推動城市科學發展地 址：北京市東城區左安門內大街10號院3-201電 話：010-85879580 郵 編：10061 傳 真：010-85879881榮 邦 瑞 明 官 網：“有例”城市開發投資決策支持平臺：“有略”片區開發策略管理平臺：