房地產行業稅制改革專題研究之海外篇（三）：重存輕流新制度均衡下地方財政的發展-20211025（27頁）.pdf

1、州政府的稅種構成也是逐漸發生變化的，最初州政府的主體稅種是財產稅。但是在 20 世紀 30 年代，由于受到經濟大蕭條的沖擊，各州級政府紛紛放棄了財產稅，而把目光投向了銷售稅，當時銷售稅收入占州級稅收收入的 50%。到了 1986 年，由于聯邦政府降低了所得稅的稅率，給州政府開征所得稅留出了空間，各州政府開始重視所得稅，并將個人所得稅提升為僅次于銷售稅的第二大主體稅。聯邦政府在 1789 年率先開征了關稅和消費稅，從而建立起一個以間接稅為主體的稅收體系。在 1862 年處于戰爭籌資的需要，聯邦政府開征了所得稅，雖然僅征收了 10 年，但所得稅的能力已經被政府認可，并在 1913 年開始開征個人所

2、得稅，在 1917 年調高公司所得稅稅率，并在1935 年開征社會保障稅，至此直接稅取代了間接稅，成為聯邦政府的主要財政資金來源和主體稅種。目前，美國的房地產稅在保有環節征收財產稅，流轉環節征收遺產與贈與稅、以及資本利得稅。無論是遺產與贈與稅還是資本利得稅，都是取得和轉讓不動產時的一項成本，包含在不動產的銷售價格之中，對不動產價格具有重大影響。而財產稅是對保有環節的房地產征稅，它的稅制要素能夠直接影響不動產市場的供求平衡，進而影響不動產市場價格。發展到今天，美國現代財產稅主要是對房地產等不動產征收，對動產只是在很小范圍內的選擇性的課稅，因此財產稅中對不動產的征稅才是地方政府的主體稅種和重要經濟

3、支柱。美國最初的財產稅是選擇性地對土地、牲畜和房屋課稅。18 世紀末，紐約州最早對所有的不動產和動產征收財產稅。到 19 世紀中期，美國各州已經普遍征收財產稅。然后由于動產的大量增加，給財產稅的征稅帶來很多困難。到 1933 年，紐約州首先把有形動產排除在財產稅征收范圍之外，這逐漸形成了一種趨勢。財產價值的估算是財產稅制度的核心，稅務機關首先估算出財產的市價，然后按照一定比例，折算成計稅用的稅基, 多年以來應稅財產的稅基一般是真實價值的 30%70%。經過多年的發展，美國目前已經形成了系統的財產估價標準、估價制度、估價方法體系，各地方政府還建立了比較豐富和完整的財產估價的資料制度，以便加強對財

4、產稅的管理。財產稅最常用的估價標準為市場價值，其次是按重置價值和銷售價值估價市場價值是財產稅最常用的估價標準，市場價值是指財產在競爭性和開放的市場中的價格。大部分地方政府把市場價值標準寫入了法律條文，但也有一些州和地方政府在立法上采用了其它估價標準。例如，加利福利亞、佛羅里達、密歇根等州和地方政府采用了按重置價值或按銷售價值估價的標準。因為對于某些不動產而言，是不適用于市場價值標準的，例如農業用地只能按照當前用途的價值估價，因為靠近城市的農業用地很可能會被開發商用于建設商店、寫字樓或公寓，這些潛在的可能會對農業用地的市場價值產生很大影響。應稅不動產只能在被出售時按新的售價重新估價，但這樣就可能造成同一地區的類似財產的估價相差很大，相應地稅負水平也有很大差別。