房地產行業商業地產專題報告：商業資產存量競爭優質商管服務成稀缺資源-211028（19頁）.pdf

1、戰略和執行領先，十載探索終成六大航道全面揚帆。地產扮演穩健增長角色，注重城市深耕，高端產品線具有溢價，預計繼續保持 10-15%的增長，2020 年銷售 2700 億，一二線占比達 97%，土地儲備 7400 萬方滿足三年以上開發需求，通過綜合開發和適度下沉控制拿地的地貨比，未來毛利率大幅下滑的空間不大;商業是公司標簽之一，開業提速預計租金保持 30-40%的增長，2020 年公司實現租金收入 58.2 億元，2010-2020 年 CAGR 達到 35.1%，整體出租率一直維持在 95%以上。公司嚴格恪守投資紀律，以十年的戰略定力和累計千億計的銷售額為機會成本，鑄就了其在商業地產領域的核心能

2、力。物業實現服務的閉環，儲備深厚有望保持 40-50%的增長，2020 年實現物業收入 58.4 億元，近五年 CAGR 為 42%，同時具備了平臺化輸出的潛力。長租公寓 2021 年可能迎來盈利拐點。堅持長期主義，從優秀到勝利。展望未來，龍湖在賽道選擇、扎實經營和組織能力具備長期投資價值。公司牢牢把握 TOD 風口，綜合開發能力一流。商業上公司因超低的融資成本、具有潛在退出能力建立競爭優勢。龍湖擅長從客戶出發，具有強大的客研能力。同時形成了年輕化數字化的氛圍和具有凝聚力的文化確保公司發展后勁。商管服務：存量競爭時代，優秀的管理能力供不應求由于存量資產規模大，且仍有源源不斷的新項目入市，購物中

3、心競爭激烈，業主對于運營管理能力的要求日益提高，優質的商管服務能力成為稀缺資源，供不應求。產業結構性變化趨勢下的商管服務機會如前文所述，線上購物行為普及以及線下商場逐漸飽和的今天，購物中心“購物職能”被弱化，“體驗與社交職能”被強化，實際上“購物中心”的稱呼已經無法準確表達其全部功能定位，運營管理的復雜度提升。當空間資源不再稀缺，內容競爭日益激烈，一切迫使業主對購物中心運營管理能力提出更高的要求，如出色項目定位能力、優質租戶資源、非標化的品牌組合能力、高效運營管理等。優質的商管能力成為稀缺資源，優秀的商管公司因此獲得更多機會，可以通過輕資產輸出去的方式盤活其他企業或者非專業運營方手中更困難的資產。當前行業兩極分化，馬太效應明顯，我們認為其大致遵循冪律分布?；诖?，根據全國百強購物中心銷售零數據，來模擬構建購物中心市場規模預測模型，推算 2019 年全國購物中心零售額接近 3.5萬億。假設全國商場平均租售比為 15%，租金收入占項目總收入的 70%，單個項目 EBITDA 利潤率 50%，商管公司單項目利潤占 20%EBITDA 來計算，純商管業務潛在市場規模約 750 億元。而排名前 25%，預計約 1,500 個購物中心創造收入 360 億元(單項目銷售額高于 6 億元)，市占率48%。同時，考慮到新增項目同樣以每年數百個的速度在增加，行業的蛋糕正在變得越來越大。