房地產行業深度報告：物管行業專題報告三集團資源調配的重心擴表后ROE趨勢成關鍵-210721（34頁）.pdf

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1、從各業務背后依賴的資源屬性看，我們大致將增值服務分為社區消費類、空間資源運營、地產后周期業務三大類。社區消費類：在三類業務中消費屬性最強，物管公司可以切入到業主生活場景中去，衣食住行等多方面滿足業主需求，主要業務包括零售、養老、教育、家政等方面。這類業務涉及方向眾多，未來想象空間最為可觀，但面臨的外部挑戰也最大（比如需要和外部電商、團購、教育平臺等競爭），該業務得以順暢開展的前提是物管公司與業主之間存在較強的客戶黏性?？臻g資源運營類：主要是依賴公共空間形成的收入，主要包括園區空間服務、社區傳媒服務等，該業務隨著在管面積的提升穩步提升，但單位面積產生的坪效短期難以提升，且中高檔小區業主出于對生活

2、品質的追求，對社區空間資源的利用有一定的排斥，因此該業務中長期看存在一定瓶頸。地產后周期類：主要與地產平臺開發體量相關，主要業務包括美居、房屋經紀、社區資產管理等業務，這類業務當前得以快速發展仍然依賴于新房市場的持續拓展，比如未來大量新房交付后可以提供拎包入住業務，提高美居滲透率是當前物管公司發展重點之一。此外，存量市場也會給后周期業務帶來部分動力，比如車位管理、存量房屋買賣等。我們梳理了 6 個物管公司（碧桂園服務、金科服務、世茂服務、融創服務、綠城服務、永升生活服務）的增值服務概況，發現 2020 年這三大類業務中，6 家公司社區消費類業務增長最為可觀，同比增速達 80%，空間資源運營、地

3、產后周期業務分別為 62%、16%；從各業務占總收入情況看，6 家公司社區消費類、空間資源運營、地產后周期業務占總收入比例分別為 7.1%、2.6%、5.0%，其中社區消費類業務改善幅度最為明顯，地產后周期業務受疫情波動最大，主要和地產公司交付節奏放緩相關。物管公司多元化的社區增值服務，目前主要以平臺為主，通過鏈接業主與第三方，或提供公區空間，獲取傭金或租金收入。該種方式比較輕資產，前期沉淀成本較少，利潤空間也較小。伴隨區域內管理密度的提升，針對門檻并不高、差異化性質并不強烈的部分社區增值服務，轉平臺為自營并非不可變通，北美物管龍頭 FirstService和國內的碧桂園服務對此均有成功嘗試。

4、FirstService（FSV）成立于 1989 年，總部位于加拿大多倫多，成立之初主要從事商業游泳池和娛樂設施的管理業務。公司目前通過住宅與品牌兩大分部開展業務，住宅分部是北美最大的住宅社區平臺管理商，品牌分部結合特許經營權和自營體系，為住宅、商業提供增值服務。FirstService 在早期便采用自營特許經營權相結合的網絡模式，為住宅、商業提供保險修復、房屋檢測、消防安全等多項物業服務。這些物業服務分布分散，各自細分市場規模也一般，但公司經過多年整合，旗下合作品牌已然成為各自領域的龍頭。公司與特許經營商合作，收取一定比例的特許經營收入。截至 2020 年，公司合計擁有 1473 個特許經營商，整體營收超 21 億美元。