58安居客房產研究院：后浪的力量——細數上海四大新興商務區誰才是未來CBD的領航者？（20頁）.pdf

1、 上海寫字樓三季度數據出爐，租賃市場凈吸納量創歷史新高，租賃需 求增長帶動空置率環比下降至兩年內最低，租金小幅抬升。第一太平 戴維斯發布的報告顯示，全市寫字樓空置率下降至13.1%。濱江板塊在 政策助力下整體表現持續凸顯，前灘、北外灘、黃浦濱江等板塊去化 加快，前灘更是以5.1%的空置率成為浦東寫字樓空置率最低片區。 - 1 - 上海各子市場甲級寫字樓租金指數(Q4/2016-Q3/2021) *數據來源：第一太平戴維斯 190 180 170 160 150 140 130 120 110 Q2/1999=100 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4

2、Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 201620172018201920202021 全市中央商務區次級商務區非核心商務區 上海各子市場甲級寫字樓空置率(Q4/2016-Q3/2021) *數據來源：第一太平戴維斯 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Q2/1999=100 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 201620172018201920202021 全市中央商務區次級商務區非核心商務區 2012年，在黃浦江以東、川楊河以南、濟陽路以西、華夏西路以北的 2.83平方

3、公里的區域，被命名為 “前灘”。前灘位于黃浦江南延伸段， 北面為世博后灘拓展區和耀華地塊、西臨黃浦江且與徐匯濱江隔江相 - 2 - 過去幾年，上海多個新興商務區迅速崛起，寫字樓扎堆入市，供應量 屢創新高。2020年初的新冠疫情使得寫字樓租賃市場遭受重創。得益 于成功的防疫以及上海國際大都市的引領地位，寫字樓需求量疫后修 復迅速，新興商務區在這一過程中發揮了其新、廉、美的優勢，逐步 擺脫市場質疑，以優異的成績為自己正名。在上海諸多新商務區中， 最受重視和追捧的要數前灘、北外灘、大虹橋、徐匯濱江四個區域， 讓我們來細數這四大新興CBD的發展歷程和現狀，看一下誰最有潛力 黃浦江見證了上海一百多年的開

4、 放歷史，黃浦江兩岸則承載了上 海產業的發展變遷。經過改革開 放四十多年的發展，上海已形成 北起東外灘和北濱江、南至徐匯 濱江和前灘的沿江發展軸線。在 外灘和陸家嘴的帶領下，沿江區 域逐步被規劃建設成各具特色和 定位的商務區，以新的面貌見證 上海向國際經濟、金融、貿易、 航運和科技創新中心目標的飛速 發展。本文要介紹的四個新興板 塊中有三個都位于此黃金寶地。 東外灘&大連路 北濱江 北外灘 徐匯 濱江 前灘 南外灘 外灘 陸家嘴 黃金三角 成熟商務區 新興商務區 世博& 耀華 脫穎而出成長為上海新興商務區 的領航者？ 黃浦江沿岸主要商務區 位置 前 灘 望，距上海市中心的人民廣場僅15分鐘車程

5、，是上海在中環線以內少 數可開發的地塊之一。 同時，在黃浦江的三處適合集聚發展的凸岸中， 陸家嘴已建成，世博文化公園已規劃為綠地，建設中的“前灘”無疑自 帶光環。 - 3 - “十三五”期間前灘進入全面建設的高潮期，目前的前灘已然呈現嶄新 的面貌?！笆奈濉币巹澲?，浦東將高標準推進前灘中央活動區建設， 加速推動區域核心功能集聚，預計將擁有總計147萬平方米的高品質綠 色商務樓宇。 值 得 一 提 的 是 前 灘 土 地 100%全部由陸家嘴集團進 行一級開發，攜手美國鐵獅 門、香港太古集團、香港怡 和集團，百億投資前灘，是 上海開埠150多年來的罕見 盛況，體現了前灘無可爭議 的高規格開發水準

6、。 前灘的規劃始于2012年， 這一地塊被定位為一個3.0版本的城市模板， 浦東新區確定將其打造成上海新的世界級中央商務區，規劃容納人口 2.5萬人，總建筑面積350.7萬平方米。功能定位上，前灘將是為金融 中心提供服務的跨國企業地區總部集聚地，與陸家嘴將形成一種互補 的金融生態。 規劃 雖然目標是成為“第二個陸家嘴”，但前灘商務區顯然正從入駐企業行 業結構、 辦公與生活服務配套配比等方面， 與陸家嘴CBD打出差異化。 前灘“金融民工”占比較低，醫藥、制造貿易和專業服務等行業的工作 者才是“主力大軍”。以前灘時代廣場為例，全部十家租戶里，有五家 為醫藥行業相關企業，如拜耳中國、西門子醫療等。

7、產業高端醫藥、高端制造、高端服務 望，距上海市中心的人民廣場僅15分鐘車程，是上海在中環線以內少 數可開發的地塊之一。 同時，在黃浦江的三處適合集聚發展的凸岸中， 陸家嘴已建成，世博文化公園已規劃為綠地，建設中的“前灘”無疑自 帶光環。 *圖片來源：浦東新區規土局 - 4 - 前灘的國際范突出，體現在吸引外資企業數量和吸納的國際組織的成 果上。前灘世貿中心一至三期的外企比例高達50%，多家國際經濟組 織如法國國際商會上海代表處 (ICC)、世界核電運營者協會 (英國) 上 海代表處 (WANO) 等。 7月28日，前灘國際經濟組織集聚區正式揭牌，該空間按照國際經濟 組織辦公的需求“量身定制”。

8、進一步支持各類國際經濟組織在前灘集 聚的“世博八條”也正式對外發布，包括：打造高品質的“類海外”營商 環境、按浦東新區總部經濟政策給予扶持、辦公空間租金減免等等。 可以預見，未來還會有更多國際經濟組織將前灘作為落戶選擇。 前灘位置優越，交通發達，路途暢通時到市中心和到陸家嘴車程僅需 10-15分鐘。軌道交通方面，目前共有6號線、8號線、11號線三條地鐵 線交集，未來還將增加一條南北走向的19號線，不論是徐家匯還是嘉 定、寶山都能地鐵直達。 2016年底規劃批復、2019年底開工的龍水南路越江隧道，為未來徐匯 與浦東之間新添了一條捷徑，驅車約10分鐘可從前灘直達南站。從前 灘走盧浦大橋，上南北高

9、架到人民廣場僅15分鐘，上中環到虹橋和浦 東兩大機場路途通暢的情況下約半小時。 交通 *圖片來源：上海市規土局*圖片來源：上海市規土局 商 業 晶耀前灘、太古里、香格里拉大酒店（確認落戶）、華爾道夫酒店 （確認落戶）、金普頓酒店（將引入）等。 教 育 惠立幼兒園、惠靈頓國際學校、華師大二附中、上海紐約大學前灘 校區等。 住 宅晶耀名邸、尚峰名邸、晶鴻名?。ㄔ诮ǎ┑?。 醫 療萊佛士醫院 文 體東方體育中心、前灘信德文化中心（在建）等。 - 5 - 前灘現有10余座已投入使用的寫字 樓，由KPF、英國貝諾、JAHN、 JERDE、日本設計等全球知名建筑 設計事務所操刀，以各具特色但和 諧統一的形態

10、屹立于江邊。前灘國 際商務區的“至高點”為前灘中心， 高達280米；由KPF建筑師事務所 設計，外觀時尚現代。前灘中心的 前灘區域的公共配套設施眾多，分布密集，幾乎每個商業和商辦地塊 內都規劃了菜場、健身、醫療、文化活動等社會服務和公共設施。東 方體育中心、惠靈頓國際學校等文教體育設施一應俱全，服務半徑可 涵蓋整個核心區。和陸家嘴商務區等傳統核心區相比，前灘商務區的 商業、住宅、教育等配套資源豐富，宜居性更強。 前灘商業配套有如晶耀前灘購物中心，教育培訓、運動健身、親子娛 樂等各類企業就近聚集于晶耀前灘寫字樓，如超級猩猩、 奈爾寶等等。 位于前灘的上海首座太古里今年9月隆重開業，體量近12萬方

11、，集齊愛 馬仕、迪奧等重奢品牌。香格里拉大酒店、 華爾道夫酒店均確認落戶， 還將引入全國首家金普頓酒店。 配套設施 寫字樓現狀 *圖片來源：圖蟲 前灘世貿 中心一期 13.8萬 平方米 英國貝諾 2棟總高135米的甲級辦 公樓 +7棟多層商業樓 清水建設、杜邦、美敦力、聯合 技術、奧的斯機電等企業，A.I.A. 國際注冊專業會計師公會、法國 國際商會上海代表處等十余家國 際經濟組織 前灘世貿 中心二期 13萬 平方米 JAHN 建筑事務所 2棟總高25層的甲級寫 字樓 +4棟商業裙樓 默克醫藥、 捷豹路虎、外企德科、 微創軟件、陸家嘴集團、美考伯 醫藥等 晶耀前灘 辦公19.9萬 平方米 KP

12、F 建筑事務所 6棟甲級寫字樓 +購物中 心+晶耀名邸住宅 ?？松梨?、富士膠片、科思創、 艾利安、蔚來汽車、58同城安居 客、前程無憂等 前灘世貿 中心三期 8.5萬 平方米 JERDE 建筑事務所 2棟總高19層的甲級辦 公樓 +1棟服務式公寓+ 部分商業裙樓 碧迪醫療、巴徳醫療、 康爾福盛、 康斐斯、美居酒店等 前灘時代 廣場 13萬 平方米 株式會社 日本設計 1棟總高150米的甲級寫 字樓 + 1棟高層公寓+商 業配套 拜耳醫藥、西門子醫療、三菱日 聯銀行等 前灘東方 廣場一期 辦公4萬 平方米 1棟總高21層的甲級寫字 樓 +住宅（前灘東方逸 品） 東洋工程、訊牧信息科技、南凌 科

13、技等 前灘東方 廣場二期 8.9萬 平方米 株式會社 日本設計 1棟總高15層的甲級寫字 樓 +住宅（前灘東方悅 耀） 燦谷網絡、長江三峽集團、全品 汽車等 前灘中心 大廈 16.6萬 平方米 KPF 建筑事務所 1棟總高280米的甲級寫 字樓 普華永道、德州儀器、亞馬遜、 希爾頓酒店、武田制藥、瑪莎拉 蒂等 寫字樓詳 情建筑面積 建筑設計入住/簽約企業 - 6 - 為了實現“新的世界級中央商務區”這一目標，打造出高品質樓宇，前 灘區域的商辦項目約定較高的自持比例；出租方面，按陸家嘴集團要 求，大多數寫字樓僅限整層出租，不做小面積分割。高標準的統籌規 劃使得前灘寫字樓吸引了一大批高品質“超級租

14、戶”。 西側，是晶耀前灘項目建筑群。它由6棟甲級寫字樓和晶耀前灘購物中 心、晶耀名邸住宅組成，其中辦公面積約為19.9萬平方米，樓層在14 層至21層不等。此外，還有前灘世貿中心、前灘時代廣場、前灘東方 廣場等已建成寫字樓項目。 *圖片來源：58安居客房產研究院綜合整理 - 7 - 沿江兩岸的眾多新商務區中， 位置最為優越的或是北外灘， 與已經成熟的外灘、陸家嘴形 成“黃金三角”。北外灘是上海 市中心唯一可做成片規劃、深 度開發的黃金地段。黃浦江岸 線正逐步打通，資源優勢不斷 北外灘 數據顯示， 2021年三季度內前灘板塊甲級寫字樓市場空置率低至5.1%， 成為浦東新區空置率最低片區；伴隨板塊

15、熱度上漲而來的是租金小幅 提升，當前租金約6.1元/天。如果從首批寫字樓入市的2017年作為 起始點計算，那么，前灘寫字樓市場從“一片空白”到空置率低于陸家 嘴，只花了短短5年時間。 位置 北外灘開發起始于2002年，在新一輪發展規劃中，北外灘將形成“一 心兩片”總體格局，打造成為“運作全球的總部城、輻射全球的中央活 動區核心區、引領全球的世界級會客廳”。面積4平方公里的北外灘， 規劃中的總建筑面積將達到840萬平方米。中部核心商務區約0.8平方 公里，商辦建筑體量可達350萬平方米。這里將再建17棟摩天大樓， 包括480米、380米、300米三座高的地標建筑?！爸悄堋?、“綠色”的高 端樓宇相

16、互通達、二層連廊、地面慢行區、地下空間聯通構筑起全方 位互聯的立體活動網絡。 規劃 *圖片來源：圖蟲 凸顯，北外灘在打造沿黃浦江發展的南北黃金軸線中將大有可為。 產業方面，北外灘這個曾經的港口碼頭積淀了雄厚的航運物流、金融 貿易、專業服務等產業基礎；發展方向上，航運、金融、和科技等多 產業融合助推板塊向多功能城市核心商務區轉型。作為虹口區打造的 重點，北外灘已落戶中遠海運、上港集團、歌詩達郵輪等4706家航運 企業以及中國船東協會、中國港口協會、中國航交所等40家航運功能 產業聚焦航運及金融核心功能 - 8 - *圖片來源：上海市虹口區門戶網站 *圖片來源：上海市虹口區門戶網站 功能結構圖 土

17、地使用規劃圖 - 9 - 截止2020年末，北外灘匯聚了超過1800余家金融企業，合計管理資產 超過人民幣6萬億元，其中公募基金17家，約占全國公募基金總數的 1/8。隨著美國世邦魏理仕、美國順景集團、瑞士聯合私人銀行等國際 知名資管機構的QFLP、QDLP試點企業，以及美國運通和美國綠光環 球等外資機構先后入駐虹口，北外灘正越發受到國際資本的青睞和關 注。此外，北外灘亦在科技領域發力，吸引了京東、華為、奇虎360 等科技企業落戶，落實“航運+金融+科技”三輪驅動的發展目標。 由于北外灘市中心的優越位置，其交通非常便捷。核心區有4條軌交、 交通 性機構；上海航運交易所三大運價指數、新華-波羅的

18、海國際航運中心 發展指數、中國航運景氣指數等航運業重要數據均在此發布，是國內 名副其實的航運巨頭第一聚集地。 *圖片來源：圖蟲 *圖片來源：上海市虹口區門戶網站 10個站點。且在唐山路兩側設置了 占地6個街坊約22公頃的無車區。 加之上文提到的規劃構建的地上、 地面、地下的立體活動網絡，使得 白領從出地鐵車廂走到辦公室約需 5-10分鐘時間；開車可直接入庫， 從停車場到進辦公室也僅需5分鐘， 便捷性、舒適度被充分考慮。 鳥瞰圖 - 10 - 北外灘規劃居住7萬人口，可容納24萬人辦公。寸土寸金的位置有高 端別墅、高品質商品住宅、設施齊全的白領公寓， 并配套一流的教育、 醫療、體育、文化等設施。

19、上海首家W酒店、來福士廣場、白玉蘭廣 場等國際摩登購物中心匯集于此，北外灘頂級配置不負所望。 北外灘的甲級寫字樓自 2010年起逐步入市，已 入市的高端樓宇包括新 華保險大廈、白玉蘭廣 場、北外灘來福士廣場 等。絕佳的位置疊加雄 厚的產業基礎，北外灘 寫字樓市場需求強勁。 2017-2020年期間，北 寫字樓現狀 配套設施 *圖片來源：上海市虹口區門戶網站 *圖片來源：上海市虹口區門戶網站 地區級以上公共服務設施規劃圖 徐匯濱江這片與世博隔江相 望的熱土，在2008年以上海 世博會的舉辦為契機，啟動 地區城市更新，曾作為民族 工業搖籃的老徐匯濱江正式 退出歷史舞臺，西岸開啟了 生產型岸線向生活

20、性岸線的 華麗轉變。 徐匯濱江板塊收儲280公頃土地，是市中心不可多得的可大規模成片 開發區域。規劃3.6公里景觀大道，30萬平方米開放空間，20公里骨 徐匯濱江這片與世博隔江相望的熱土，在2008年以上海世博會的舉辦 為契機，啟動地區城市更新，曾作為民族工業搖籃的老徐匯濱江正式 退出歷史舞臺，西岸開啟了生產型岸線向生活性岸線的華麗轉變。 規劃 徐匯濱江又名上海西岸，位于上海市黃浦江發展軸南端，北起日暉港 與黃浦區交界，南至徐浦大橋，西至宛平南路-龍華港-龍吳路，東臨 黃浦江，岸線長度11.4公里（外環內8.4公里），區域面積9.4平方公里 （外環內7.4平方公里），與世博園區隔江相望，緊鄰徐

21、家匯商圈、南 站商圈、龍華旅游區，是徐匯區加快推進城市轉型發展的重要地區。 位置 徐匯濱江 *圖片來源：上海西岸 - 11 - 外灘寫字樓租賃凈吸納量合計達到30萬平方米，在上海各新商務區中 僅次于前灘。寫字樓租金方面，北外灘也大幅領先新興市場，平均租 金從2011年的4.53元/平方米/天增長至2020年末的6.93元元/平方米/ 天，年均復合增長率為4.3%。 此外，西岸金融城將以金融科技為引領，以國際金融、科技金融、創 新金融為特色，大力發展數字貨幣，打造金融、科技、文化融合共生 的3.0版金融城，致力打造全球數字貨幣中心。 在藝術的熏陶下，徐匯濱江的文化氛圍濃厚。西岸傳媒港定位國際級

22、城市地標、文化地表、傳媒地標。繼“東方夢工廠”落戶傳媒港后，徐 匯將引進包括TVB、華納、第一財經、英皇影業、星空衛視等在內的 影視傳媒企業總部，并將以影視制作、數字娛樂為特色。 同時，以人工智能為發展引擎的創新型現代產業集群也在這里崛起。 西岸智慧谷將以全球首座人工智能中心為旗艦，建設人工智能產業高 地。騰訊、阿里、網易、華為鯤鵬、小米等互聯網行業都將入駐西岸 智慧谷。 和北外灘一樣，這里也有濃厚的 歷史積淀。徐匯濱江曾經是中國 近代民族工業聚集地，有曾經遠 東最大的機場龍華機場，中國第 一個水陸聯運碼頭北票碼頭等。 改造后的濱江將一些著名的工業 歷史遺留保留下來，成為現代藝 術的搖籃。原工

23、業遺址改造成的 余德耀美術館、油罐藝術中心、 產業文化藝術支撐創新產業集群 *圖片來源：圖蟲 - 12 - 干路網，開發總量950萬平方米，其中新建約為630萬平方米。規劃打 造亞洲最大規模藝術區、打造世界級濱水開放空間、打造國際創新創 意產業集群。其中， “西岸文化走廊”品牌工程和“西岸傳媒港”，是整 個西岸最核心的組成部分。力爭成為上海市的文化名片的徐匯濱江， 正日益向人文薈萃的巴黎左岸和以數據及的英國南岸看齊。 西岸藝術中心等，形成了獨特的濱水區藝術景觀。目前，徐匯濱江地 區成為了上海甚至全國文化場館最集聚的區域之一。 凱濱國際大廈 保利西岸中心 陽光濱江中心 上海綠地中心 寶溢豐大廈

24、東航濱江中心 航匯大廈 星揚西岸中心 8元/天起 6.5元/天起 7元/天起 6.5元/天起 6.5元/天起 7元/天起 6元/天起 7元/天起 主要寫字樓項目寫字樓租金 在“一港一谷一城”規劃引領下，西岸已初步形成“文化創意”，“科技 創新”，“創新金融”三翼齊飛，“航空服務”、“綜合商貿”亮點突顯的 產業框架。 隨著徐匯濱江第一高樓、由恒基兆 業集團打造的星揚西岸中心主體結 構的順利封頂，區域迎來寫字樓供 應高峰期。徐匯濱江當前的寫字樓 空置率超過70%，是上海所有商務 區中最高的，甲級寫字樓租金均價 約為5.5元/天。今年以來，隨著 上海寫字樓租賃市場的回暖，徐匯 濱江的租賃成交亦較為活

25、躍。高力 國際數據顯示，今年以來徐匯濱江 寫字樓現狀 上海西岸目前已建立起多層次的交通網，區域縱貫上海內環、中環、 外環等城市快速道路，距離徐家匯商圈約15公里，至浦東機場約35公 里、至虹橋樞紐約15公里；現有打浦路、龍耀路、上中路三條隧道和 徐浦大橋連接浦東，具有便利的越江條件；同時，軌道交通7號線、11 號線、12號線均在此設有站點，其中軌道7號線和11號線現已開通，為 游客來訪提供便捷的地面交通。 交通 徐匯濱江匯聚國際化高端商務、金融、文化及創新功能，區域內有保 利時光里、綠地繽紛城等購物中心，還有濱江城開中心、上海國際航 空服務中心、西岸傳媒港、上海夢中心等多個大型城市綜合體。與其

26、 他的商務區相比，這里最突出的特色是藝術館密布， 西岸美術館大道、 國際級公共文化場館群等為區域增添濃厚的文化氛圍。 配套設施 *圖片來源：58安居客房產研究院綜合整理 - 13 - 在上海次中心區域的寫字樓吸納中表現突出，在需求較強烈的TMT行 業中，有超過6成公司選擇了前灘和徐匯濱江。隨著徐匯濱江區域建設 越趨成熟，寫字樓空置率預計會有較大幅度的下降。 虹 橋 - 14 - 虹橋商務區是本文中唯一一個非 黃浦江畔但又發展迅速、政策超 然的新興商務區。 雖不在市中心， 虹橋商務區卻擁有宇宙無敵的超 優越位置。 *圖片來源：圖蟲 *圖片來源：上海市城市規劃設計研究院 在上海次中心區域的寫字樓吸

27、納中表現突出，在需求較強烈的TMT行 業中，有超過6成公司選擇了前灘和徐匯濱江。隨著徐匯濱江區域建設 越趨成熟，寫字樓空置率預計會有較大幅度的下降。 根據方案，虹橋國際開放樞紐在功能布局上呈現 “一核兩帶” ： “一核” 是指虹橋商務區，總體方案將實施29條創新政策措施，其中16項 僅在虹橋商務區實施；“兩帶”包括虹橋長寧嘉定昆山太倉 相城蘇州工業園區的北向拓展帶，以及虹橋閔行松江金山 平湖南湖海鹽海寧的南向拓展帶。虹橋國際開放樞紐橫跨長三 角的“經濟黃金軸線”，也將更好地放大進博會的溢出帶動效應。 作為上海市的一項重要戰略決策，虹橋商務區今后將重點發展總部經 上海對“虹橋”的規劃布局已有經年

28、，年初國務院批復虹橋國際開放 樞紐建設總體方案是對“大虹橋”的一次全方位、大手筆的升級，是 黨中央推動長三角一體化發展戰略的又一重要承載地。此次虹橋國際 開放樞紐規劃的建設區域面積拓展至7000多平方公里、商務區151.4平 方公里（其中主功能區面積27平凡公里，核心區4.7平凡公里），建設 的主體也由上海變成三省一市攜手共建。 規劃 位置 虹橋商務區位于上海西部，處于 長三角城市軸的關鍵節點，與周 邊主要城市距離均在300公里以 內。擁有世界上獨一無二的綜合 交通樞紐，涵蓋多種交通方式。 坐擁路、軌、空三位一體，56種 換乘模式的多元化聚集，虹橋毫 無疑問是真正意義上的長三角中 心，向西輻射

29、內陸地區，向北聯 結京津冀，向南對接粵港澳大灣 區，既為上海聯通長三角的橋頭 堡，又為聯系亞太、面向世界的 門戶。 *圖片來源：上海市人民政府 - 15 - 濟、貿易機構、商務辦公等主體業態，會議、 會展等功能業態， 酒店、 零售、商業、文化娛樂等配套業態。 作為上海市的一項重要戰略決策，虹橋商務區今后將重點發展總部經 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 地區生產總值 稅收收入 外貿進出口額 新增外資法人企業數 商品銷售額 總部型企業數量 數字經濟增加值占地區生產總值比重 進口商品集散地主平臺建成面積 國際性組織（機構）占全市比重 國際性展覽占比 國際

30、性會議占全市比重 綜合交通樞紐年客流總量 人均公園綠地面積 路網密度 社區公共服務設施15分鐘步行可達覆蓋率 綠色建筑星級運行標識認證面積 年均增幅高于全市至少2個百分點 年均增幅10% 15% 年均增幅10% 15% 1500家左右 5000億元左右 500家左右 60%以上 50萬平方米以上 25%以上 80%左右 25%左右 4.5 5億人次 10平方米左右 4.5公里左右/平方公里 85%以上 300萬平方米左右 總體 規模 效益 開放 樞紐 功能 品質 城區 建設 序號類別指標名稱目標值（2025年） 歷經十余年開發，虹橋商務區的功能打造取得了顯著成效?！按髽屑~” 提供便捷的商務出行

31、體驗， “大會展”賦能高端資源配置高地， “大商務” 帶來的產業集聚效應逐步顯現。三屆進博會辦下來，累積意向成交額 達到2016億美元。2021年初上海外資項目集中簽約，虹橋商務區8個 項目總投資額超45億美元，占全市比重達到38%。虹橋商務區崛起的 產業樞紐重地、高端會展促總部商務集聚 *圖片來源：上海市人民政府 - 16 - 濟、貿易機構、商務辦公等主體業態，會議、 會展等功能業態， 酒店、 零售、商業、文化娛樂等配套業態。 虹橋國際開發樞紐中央商務區主要預期性指標 背后，一批功能性平臺也在悄 然成長：承接進博會溢出效應 的虹橋進口商品展示交易中心 引進70多個國家和地區的2000 多個品

32、牌、2萬多種商品；虹橋 海外貿易中心引進近30家貿易 及服務機構入駐，聯系全球150 多家貿易及投資促進機構。虹 橋商務區至今已吸引逾7萬家企 業和機構入駐，2020年疫情期 間的注冊企業數量較2019年上 升70%。 - 17 - 截止2020年底，虹橋商務區已 經引進了殼牌、聯合利華、梅 虹橋綜合交通樞紐涵蓋了除水運 之外的所有八種交通方式，設計 日客流集散量可達110-140萬人 次。2020年虹橋機場完成旅客 吞吐量4567.66萬人次，虹橋火 車站發送旅客4140萬人次，高鐵 連接的上?！耙恍r城市圈”一再 擴容，虹橋樞紐將建設成為世界 上水平和標準最高的大型交通綜 合體。 交通 *

33、圖片來源：上海市城市規劃設計研究院 *圖片來源：上海發布 背后，一批功能性平臺也在悄 然成長：承接進博會溢出效應 的虹橋進口商品展示交易中心 引進70多個國家和地區的2000 多個品牌、2萬多種商品；虹橋 海外貿易中心引進近30家貿易 及服務機構入駐，聯系全球150 多家貿易及投資促進機構。虹 橋商務區至今已吸引逾7萬家企 業和機構入駐，2020年疫情期 間的注冊企業數量較2019年上 升70%。 塞爾、科施博格、伊頓、永恒力等338家世界500強、外資地區總部、 上市公司和長三角企業總部。 虹橋商務區正加速構筑總部經濟聚集發展 新高地。 在今年年底前，虹橋商務區內 的352棟樓宇的建設將基本

34、完 成，入駐商務區的企業將超過 1000家。其中百強房企中有不 少選擇虹橋商務區核心區為其 全國或區域總部，在第一太平 戴維斯的統計中，房地產企業 在這里的甲級寫字樓的新增需 求占比從2019年的15%提升至 寫字樓現狀 根據規劃，虹橋商務區未來常 住人口約45萬，預測主城片區 就業人口70-75萬人，會展客 流量為平峰期8-10萬人，高峰 期30-40萬人。商務區內已建 成五星級酒店一家，規劃建成 8家。2015年首個商業廣場開 業，如今已坐擁數個大型零售 商業項目。新虹橋國際醫學中 心已引進24家國內外知名醫療 機構入駐。美英日韓等10余所 國際學校落戶于此。虹橋主城 片區還將形成“1+6

35、+10+N” 的 大小公園錯落網絡。 配套設施 *圖片來源：圖蟲 *圖片來源：上海市城市規劃設計研究院 - 18 - 市內交通方面規劃有8條軌道交通，包括2號線、10號線、17號線、 13號 線延伸線 （規劃已批復） 、 14號線、嘉閔線、機場聯絡線、25號線（規劃 中），以及總長14.3公里的有軌電車（規劃中），與航空、高鐵、高 速公路形成立體快速交通網。 2020年的43%。這說明房企不但認可虹橋在此買地建樓，更是身先士 卒的選擇在此辦公。未來三年，預計將吸引近3000家企業入駐，約10 萬白領在此辦公。 3.0版本的新興商務區，早就不是簡單的商務樓宇的集合地。他們不僅 是具有商業功能的商

36、圈，也是具有居住和文化交流功能的生活圈。他 們也不僅是招商引資時的競爭者，也是具有明確自身定位的行業服務 者。他們不再盲目追求更高的樓更大的地，而是專注于打磨屬于自己 的“精細”和“獨特”。這樣多元化的新興商務區沒有真正的“領航者”， 他們都是促進上海不斷前行發展的重要承載地；他們或快或慢，但都 將在上海的商務歷史上寫下濃墨重彩的一筆 。 當前虹橋商務區核心區寫字樓平均租金約為6.15元/天，在上海新 興商務區中排名第三，租金較剛入市時增長了超過30%。 - 19 - 從寫字樓空置率的角度來看，前灘無疑是四個新興商務區中成績最亮 眼的存在。依靠優勢的濱江區位，疊加陸家嘴集團成功的CBD操盤經

37、驗，前灘僅用5年時間就實現了蛻變，躋身最受歡迎寫字樓市場行列。 四大新興商務區總結 從規劃高度的角度來看，虹橋商務區這條連接中外的“彩虹橋”被寄予 了極大的期望。作為黨中央推動長三角一體化發展戰略的又一重要承 載地，虹橋商務區既獲得了機遇又面臨挑戰。從上海變成三省一市攜 手共建，如何統籌協調成了決定虹橋商務區成功與否的關鍵。 從歷史沉淀的角度來看，北外灘雄厚的航運業基礎無疑是其茁壯成長 的穩固根基。城市變遷、歷史前行，北外灘以自己的步伐重新出發， 不緊不慢，等待屬于它的厚積薄發。 從差異化布局的角度來看，徐匯濱江絕對是四個商務區中最別具一格 的所在。將近代民族工業的歷史痕跡改造成各類文化藝術館，再依托 其文化藝術底蘊打造“傳媒港”和創新產業集群。徐匯濱江像那個外表 溫文爾雅的文藝青年，內心實則裝著改變世界的鴻鵠之志。 2020年的43%。這說明房企不但認可虹橋在此買地建樓，更是身先士 卒的選擇在此辦公。未來三年，預計將吸引近3000家企業入駐，約10 萬白領在此辦公。