世邦魏理仕：2022年中國房地產市場展望（33頁）.pdf

1、世邦魏理仕研究部年中國房地產市場展望報告智慧投資世邦魏理仕研究部年中國房地產市場展望報告智慧投資數據來源：世邦魏理仕研究部，年 月中國全球世邦魏理仕研究部年中國房地產市場展望報告智慧投資數據來源：世邦魏理仕研究部，年 月3.43.53.63.73.83.94.04.14.24.32019年8月2019年10月2019年12月2020年2月2020年4月2020年6月2020年8月2020年10月2020年12月2021年2月2021年4月2021年6月2021年8月2021年10月2021年12月0246810121416%大型金融機構存款準備金率（左軸）中小型金融機構存款準備金率（左軸）一年

2、期LPR（右軸）世邦魏理仕研究部年中國房地產市場展望報告智慧投資世邦魏理仕研究部年中國房地產市場展望報告智慧投資數據來源：世邦魏理仕研究部，年 月萬平方米世邦魏理仕研究部年中國房地產市場展望報告智慧投資行業2021年租賃占比2022年租賃占比2022年行業需求亮點科技33.6%人工智能、云計算、元宇宙金融21.9%證券、基金、資管、理財專業服務8.8%法律財務服務、專業咨詢顧問制造業8.2%智能制造、自動化房地產6.0%-醫藥與生命科學4.1%疫苗藥物研發、醫療設備數據來源：世邦魏理仕研究部，年 月注釋 ：東方財富數據。：寫字樓租賃交易類型包含新設立、擴租、搬遷和升級。注釋 ：藥智數據年中國醫

3、藥健康行業投融資分析報告。世邦魏理仕研究部年中國房地產市場展望報告智慧投資數據來源：世邦魏理仕研究部，年 月上海 深圳 北京 杭州 武漢 廣州 成都 青島 西安 南京 蘇州 無錫 重慶 寧波 天津 長沙 沈陽 大連萬平方米年新增供應預測年凈吸納量年新增供應核心商務區占比世邦魏理仕研究部年中國房地產市場展望報告智慧投資一線城市核心商務區一線城市整體市場二線城市核心商務區二線城市整體市場租金變化率（ ）空置率（ ）空置率租金數據來源：世邦魏理仕研究部，年 月世邦魏理仕研究部年中國房地產市場展望報告智慧投資數據來源：世邦魏理仕研究部，年 月對現有面積進行擴租整合到更少的辦公地點升級到更高品質的樓宇由

4、核心區搬遷至非核心區中心輻射型布局由非核心區搬遷至核心區搬遷至同區域租金更低的樓宇將一些職能轉移到成本較低的縮減現有租賃面積嘗試售后回租數據來源：年中國區寫字樓租戶調查，世邦魏理仕研究部，年 月世邦魏理仕研究部年中國房地產市場展望報告智慧投資重點關注高成長的科技、生命科學等行業；對大部分的市場和區位而言，提升出租率仍是當務之急。建議新樓把握租戶擴租和品質升級的趨勢，著眼于優質租戶組合的構建和中長期的運營表現；針對租戶健康訴求，添加或改造樓宇的健康設施，如清潔機器人、無接觸設備、新風系統等。務必保持高頻次的消毒消殺管理；在樓宇內配置共享辦公、共享會議室、移動辦公亭等，為租戶靈活辦公提供設施支持；

5、2022年市場供應充沛，租戶可積極規劃或推進房地產策略；但需要為部分城市和板塊的供求逆轉和租金反彈做好準備，如北京全域、上海南京西路、前灘、浦東世博等。疫情仍可能出現零星爆發，租戶務必在辦公和房地產策略中考慮設置應急方案，如遠程辦公、租約中不可抗力的免責等。健康安全的重要性日益提升。通過辦公室內添加更多健康設施設備和租賃綠色健康樓宇來提升企業運營能力和人才吸引力。確定短期和長期的房地產組合增長計劃，可考慮更多地使用靈活辦公。讓企業房地產策略與ESG目標保持一致。世邦魏理仕研究部年中國房地產市場展望報告智慧投資數據來源：國家統計局，世邦魏理仕研究部，年 月年名義增長率（ ）世邦魏理仕研究部年中國

6、房地產市場展望報告智慧投資數據來源：，世邦魏理仕研究部，年 月多媒體音像制品文化用品家裝產品寵物店珠寶腕表玩具及游戲產品化妝品運動產品電子設備服飾鞋帽世邦魏理仕研究部年中國房地產市場展望報告智慧投資數據來源：世邦魏理仕研究部，年 月核心商圈經驗開發商運營的項目年上半年世邦魏理仕研究部年中國房地產市場展望報告智慧投資數據來源：世邦魏理仕研究部，年 月新增供應（萬平方米）凈吸納量（萬平方米）空置率上海廣州深圳杭州南京北京寧波蘇州成都武漢西安無錫沈陽青島大連長沙重慶天津世邦魏理仕研究部年中國房地產市場展望報告智慧投資世邦魏理仕研究部年中國房地產市場展望報告智慧投資數據來源：世邦魏理仕研究部，年 月年

7、，中國國內快遞業務增量和出口增速（按美元計）均達到。雙循環發力共同推動電商、第三方物流和制造業的倉儲費需求大幅上升。世邦魏理仕跟蹤的中國 個市場年全年高標倉凈吸納達到萬平方米，同比上升，相比年歷史最高紀錄提升。世邦魏理仕年的中國物流租戶調查顯示，近七成的受訪企業計劃在未來三年進一步增加國內的倉儲物業組合。貢獻高標倉租賃需求的電商和第三方物流企業的擴張預期最為強烈。世邦魏理仕認為，年國內高標倉租賃市場將保持高度活躍，全年凈吸納量有望連續第二年突破萬平方米。從中長期來看，電商持續滲透和新業務模式涌現、制造業升級進程中供應鏈物流需求的增長、落地對區域化貿易和物流的促進將成為十四五期間國內高標倉市場發

8、展的三大引擎。另外，智能高效、冷鏈、綠色在未來倉庫配置中的重要性將日益凸顯。正式生效將刺激區域內跨境貿易，尤其利好東部沿海和西南地區物流需求。十四五期間政府持續支持個國家物流樞紐建設和冷鏈物流發展。年物流行業融資額大幅增長，倉儲網絡建設將進一步提速。供應鏈物流成為三方物流新增長點。根據十四五電商規劃，年期間中國網上零售額將增長。直播電商、生鮮電商、跨境電商等新模式增長空間廣闊。世邦魏理仕研究部年中國房地產市場展望報告智慧投資數據來源：，世邦魏理仕研究部，年 月生鮮珠寶手表藥品家居用品個人護理服裝鞋帽及配飾書籍音像制品消費電子和電腦世邦魏理仕研究部年中國房地產市場展望報告智慧投資物流行業融資額第

9、三方物流企業高標倉新租面積數據來源：羅戈研究，世邦魏理仕研究部，年 月注釋 ：數據源自產業協同，價值深耕：中國新一代工業品電商的趨勢展望，貝恩公司，阿里巴巴，年世邦魏理仕研究部年中國房地產市場展望報告智慧投資050100150200250北京天津上海常熟蘇州昆山太倉廣州深圳青島沈陽大連寧波杭州南京無錫武漢重慶成都20212022F2023F數據來源：世邦魏理仕研究部，年 月北京及周邊上海及周邊廣深華北二線華東二線中西部供應趨勢世邦魏理仕研究部年中國房地產市場展望報告智慧投資年空置率業主市場租戶市場平衡市場空置率租金增長率數據來源：世邦魏理仕研究部，年 月北京天津大連沈陽青島上海南京杭州寧波蘇州

10、昆山太倉常熟無錫廣州深圳成都重慶武漢世邦魏理仕研究部年中國房地產市場展望報告智慧投資世邦魏理仕研究部年中國房地產市場展望報告智慧投資數據來源：世邦魏理仕研究部，年 月 - 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,5002009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022人民幣億元2021： 同比增長30%2022： 預計同比增長10-15%世邦魏理仕研究部年中國房地產市場展望報告智慧投資3.5%4.0%4.5%5.0%5.5%北京上海廣州深圳北京上海廣州深圳北京上海廣州深圳數據

11、來源：世邦魏理仕研究部，年 月2020 20212022 2023 2024寫 字 樓零 售 物 業倉 儲 物 流2020 20212022 2023 20242020 20212022 2023 2024世邦魏理仕研究部年中國房地產市場展望報告智慧投資世邦魏理仕研究部年中國房地產市場展望報告智慧投資數據來源：緯房研究院，世邦魏理仕研究部，年 月0%2%4%6%8%10%12%上海北京武漢蘇州長沙成都廣州無錫杭州南京青島深圳重慶天津沈陽寧波大連世邦魏理仕研究部年中國房地產市場展望報告智慧投資數據來源：世邦魏理仕研究部，年 月33%23%42%3%60%23%4%13%增加保持不變下降不確定投資者：未來三年，您認為企業對實體辦公空間的需求會如何變化？租戶：未來三年，貴司辦公人員數量有何變化？