1、1健康養老/養生地產世聯經驗分享健康養老/養生地產世聯經驗分享21. .緣起：城市化驅動下的郊區地產發展緣起：城市化驅動下的郊區地產發展3中央中央商務區商務區奧林匹克奧林匹克公園公園中關村科技中關村科技園區核心區園區核心區海淀科技海淀科技創新中心創新中心石景山綜合服務中心老城老城西苑清河北苑酒仙橋東壩定福莊垡頭南苑豐臺u優化中關村高科技園區核心區、中央商務區、奧林匹克中心區、海淀山后科技創新中心等城市職能中城市職能中心的功能心的功能。建設石景山綜合服務中心，提升城市職能中心品質和輻射帶動作用；u邊緣集團作為中心城承擔產業與承擔產業與人口聚集人口聚集的重要地區，均有自身的發展方向及定位。 （以上

2、數據均（以上數據均來自北京市規劃局）來自北京市規劃局）清河（回龍觀）、北苑、酒仙橋清河（回龍觀）、北苑、酒仙橋（望京）：（望京）：進行空間優化、完善配套，改善交通；清河、酒仙橋、東壩、豐臺：清河、酒仙橋、東壩、豐臺：重點發展高新技術產業定福莊、西苑：定福莊、西苑：以教育科研為主；石景山、垡頭石景山、垡頭：調整用地功能，搬遷改造現有的污染擾民企業 ；南苑南苑：以教育科研為主，同時作為遠期中央行政辦公預留地的備選用地。新城發展帶新城發展帶北京城市總體規劃從區域分布角度，由內而外分為城市中心區、十大邊北京城市總體規劃從區域分布角度，由內而外分為城市中心區、十大邊緣集團和十一大新城。其中新城產業功能的

3、強化將有力推動中心城人口緣集團和十一大新城。其中新城產業功能的強化將有力推動中心城人口疏散和城市平衡發展疏散和城市平衡發展4順義順義:空港物空港物流、制造業流、制造業延慶：旅游、物流、工業昌平：高新技術、教育懷柔：休閑、都市工業亦莊：區域物亦莊：區域物流、高新技術流、高新技術大興：商業物流、生物醫藥房山：現代制造、新材料平谷：都市工業、制造業密云：都市工業、休閑會議門頭溝：文化、商業、旅游通州：綜合通州：綜合服務服務通州新城通州新城北京未來發展的新城區和城市綜合服務中心。引導發展行政辦公、商務金融、文化、會展等功能。是中心城行政辦公、金融貿易等職能的補充配套區.將突出以北運河為紐帶的城市形象與

4、文化內涵；順義新城順義新城東部發展帶重要節點，發展現代制造業，及空港物流、會展、國際交往、體育休閑等功能，潮白河以西地區為順義中心區和現代制造業基地，以東地區為城市遠期發展預留空間，天竺空港區重點發展高新技術產業和以空港為依托的物流業；亦莊新城亦莊新城東部發展帶重要節點，發展電子、汽車、醫藥、裝備等高新技術產業與現代制造業，以及商務、物流等功能，積極推動開發區向綜合產業新城轉變；大興新城大興新城發展生物醫藥等現代制造業，以及商業物流、文化教育等功能?？臻g上重點向西發展，東部地區結合麋鹿園、團河行宮建設南部郊野生態公園。房山新城房山新城北京面向區域發展的重要節點，引導發展現代制造業、新材料產業(

5、石油化工、新型建材)，以及物流、旅游服務、教育等功能；昌平新城昌平新城重要高新技術研發產業基地，發展高新技術研發與生產、旅游服務、教育功能；懷柔新城懷柔新城北京東部發展帶上的重要節點，國際交往中心的重要組成部分。引導發展會議、旅游、休閑度假、影視文化等功能，平原地區可發展科技含量高、無污染的都市型工業、現代制造業；平谷新城平谷新城北京東部發展帶的重要節點，是京津發展走廊上的重要通道之一。引導發展都市型工業和現代制造業，以及物流、休閑度假等功能；門頭溝新城門頭溝新城西部發展帶的重要組成部分。引導發展文化娛樂、商業服務、旅游服務等功能。密云新城密云新城北 京東 部發展帶 重要節點，重要水源保護地，

6、也是國際交往中心重要組成部分。發展科技含量高、無污染都市型工業，及旅游度假、會議培訓等功能。延慶新城延慶新城國際交往中心重要組成部分，聯系西北地區交通樞紐，國際化旅游休閑區。發展都市型工業，及旅游、休閑度假、物流，營造山水相間的生態園林新城。根據各新城的區位條件、發展根據各新城的區位條件、發展基礎基礎、資源環境承載資源環境承載能力，能力，現階段重點現階段重點發發展位展位于于東東部部發展帶上的發展帶上的通州通州、順義順義和和亦亦莊莊3 3個個新城新城515326784109近近郊郊圈圈層層1 1中中央別墅央別墅區區2 2亞亞北北3 3京京昌昌4 4西山西山5 5馬坡馬坡（順義順義）遠遠郊郊圈圈層

7、層6 6懷柔懷柔7 7密云密云8 8延慶延慶9 9房房山山- -涿州涿州1010廊坊廊坊按照距離按照距離城市中心城市中心30公里公里，時間距離在時間距離在60分分鐘鐘，將，將五環與六環之間及五環與六環之間及沿線作沿線作為為近郊地近郊地產分布產分布地地帶，帶，六環六環外為外為遠郊地遠郊地產分布帶，產分布帶，并通過聚并通過聚集集性性發展，發展，形成成熟近遠郊板塊形成成熟近遠郊板塊6板塊板塊區域區域構成構成資源資源交通交通配套 成熟配套 成熟度度代表項目代表項目產產品及客戶特征品及客戶特征西山板塊西山板塊海淀區西部 石景山區西山風景區、歷史文脈西五環一般西山美廬、西山美墅館、香山藝墅、檀香山、玉墅臨

8、楓、廬師山莊山地景觀別墅 主動郊區化自用 投資收藏京昌板塊京昌板塊海淀區北部 昌平區溫榆河上游、上風上水八達嶺高速路較低北京玫瑰園、碧水莊園、順馳林溪、香江別墅、觀山悅、寬HOUSE別墅、類別墅 主動郊區化自用 周末假期居所亞北板塊亞北板塊朝陽區北部 昌平區南部溫榆河中游京承高速路、立湯路逐漸 成熟納帕溪谷、溫哥華森林、麥卡倫地、東方普羅旺斯、壹千棟、湯HOUSE別墅、類別墅 主動郊區化自用 周末假期居所中央別墅中央別墅區板塊區板塊朝陽區東部 順義區南部溫榆河機場高速路、京順路高龍湖滟瀾山、凡爾賽河谷、阿凱笛亞莊園、優山美地、龍灣別墅獨棟、聯排主動郊區化自用投資租賃馬坡板塊馬坡板塊順義區奧林匹

9、克 水上公園京承高速路、京順路、白馬路逐漸 成熟香醍漫步、香醍別苑、富力灣、波特蘭花園別墅、類別墅 主動郊區化自用 周末假期居所 投資（小戶型）隨著隨著城市城市空間拓空間拓展，展，基礎設施完善基礎設施完善，近郊別墅居住屬性增近郊別墅居住屬性增強，強，低低密密度度物物業業價格攀升價格攀升，別墅別墅類物類物業總業總價達到價達到300300萬萬/ /套套以上。以上。郊郊區區土土地成地成本快速攀本快速攀升導致升導致近郊近郊低低密密度度物物業產業產品品供應豪宅供應豪宅化化及及復合復合化化兩種不同趨勢兩種不同趨勢7板塊板塊區域區域構成構成資源資源代表項目代表項目產產品形品形式式客戶特征客戶特征懷柔板塊懷柔

10、板塊懷柔區交通便利，被規劃為唯一的旅游休閑度假區，區域成熟度高塞班假日、紅螺湖別墅、山水墅、歐郡高總價、大戶型產品和小獨棟產品并存，產品品質相對較高，競爭較為激烈以總價承受能力較高的休閑度假客戶為主密云板塊密云板塊密云區依托密云水庫，是北京上風上水的地方，區域認知度較高，區域發展趨向成熟亞瀾灣、鴻福天地、白河澗、君山國際高爾夫別墅高總價、大戶型的產品和小獨棟產品并存，產品品質相對較高，競爭較為激烈密云別墅客戶以休閑度假客戶為主，養老型客戶為輔延慶板塊延慶板塊延慶縣交通相對不便，區域發展緩慢，度假別墅區域認知未成熟，配套少，資源優勢明顯清涼盛景、原鄉美利堅、陽光假日別墅（玫瑰山谷）產品形式以獨棟

11、為主，主力面積區間為200-300以養老型客戶為主，度假型客戶為輔；總價承受能力較低房山-涿州房山-涿州板塊板塊房山區項目多位于京石高速旁，通勤時間長，區域內有3座高爾夫球場，生態環境良好GAV高爾夫會員別墅、丹佛尓灣別墅、京都高爾夫別墅、竹語堂別墅以獨棟為主，少量雙拼、聯排，結合高爾夫球場開發有公寓看中自然環境；休閑度假第二居所；高爾夫對客戶吸引不顯著廊坊板塊廊坊板塊香河 燕郊燕郊和香河與北京市區有高速相連，交通優勢明顯孔雀城、塞納河谷、達觀別墅、東方夏威夷、挪威de森林產品戶型分兩個區間從200-300到500-1000，低總價的小戶型聯排、小獨棟消化速度較快財富階層收藏投資；另為價格敏感

12、型、別墅夢追尋型主動郊區化中產客戶低低密密度度物物業業在在土土地地政策調控政策調控之之下下新新增增供應稀缺供應稀缺，遠郊圈層成遠郊圈層成為為承承接接近郊近郊經濟型經濟型別墅別墅置置業業客戶客戶的的重重要要區域，區域，遠郊別墅板塊遠郊別墅板塊整整體體特點特點：強：強勢勢配套配套或或高高性性價比價比產產品品是是遠郊遠郊區區項目項目實實現現良好良好市市場溢價場溢價和和消消化化速速度的度的前提前提基礎基礎82. .養老客戶，郊區地產消費者的重要構成養老客戶，郊區地產消費者的重要構成9時間1992- 19991999- 20022002- 20062007至今階段特殊市場整體啟動快速發展價值主導階段特點

13、1992年：以玫瑰園、麗京為代表的首批別墅項目上市；19921995年：粗放型產品集中大量供應，代表的區域是朝陽和順義；1995年：政策性控制，停止別墅立項，別墅市場發展陷入停滯狀態19992002年：市場復蘇轉暖，人均GDP穩步提高，入世、申奧成功等眾多利好因素促使別墅市場發展提速；市場中出現了一批較為優秀的項目同時別墅市場的區域格局正在逐步形成03、04年政府別墅用地政策出臺，由于前期存在較大規模的土地儲備，在此政策性脈壓的刺激下，新別墅項目持續入世，總體供應放大，別墅市場進入了新一輪較為激烈的競爭期；別墅市場更加成熟，板塊清晰，產品充分細分，消費者對產品鑒賞力大大提升城市房價快速上漲，別

14、墅新增供應持續降低，投資價值凸現購買人群外籍人士和國內金字塔頂尖人士國內財富、準財富階層逐漸成為主力購買人群進一步擴大，中產階層大規模在郊區置業，并逐漸成為購房主流客戶群進一步擴大，投資客比重明顯增大產品特點獨棟，賣產品形式，景觀、配套不完善代表項目突破傳統獨棟形式，有TH出現，并逐漸成為產品中的主流經濟型別墅出現。加之此階段消費者對產品認知逐漸清晰，不再對TH趨之若騖，門檻較低、有天有地的小獨棟成為市場追捧。洋房風行。隨著產品細分的深化，經濟型別墅供不應求，為“金字塔尖”財富階層量身打造的頂級別墅也層出不窮。地段決定產品價值郊郊區區地地產發展產發展經歷了經歷了特特殊殊市市場場、整整體體啟啟動

15、、動、快速快速發展發展三三個階段個階段，伴伴隨隨城城市市房房價快速價快速上上漲漲以以及及土土地地政策影響政策影響，資源資源稀缺稀缺性性凸凸現現，各，各板塊板塊持續擴張持續擴張10城市化城市化被動郊區化被動郊區化主動郊區化主動郊區化l城市中心擁有最優越的可達性和區位優勢l城市要素向中心聚集l城市中心規模經濟，涵蓋了城市商務、商業、金融貿易、教育等所有城市功能l郊區快速干道初步形成，市政基礎設施完善l郊區主流客戶為本區域的中高收入階層l購房目的為第一居所、第二居所或投資l有城市更新改造背景形成大量購房需求l政府同時大量投資基礎設施與捷運系統建設l在全市中低價房分布中郊區占到絕對比重階段劃分階段劃分

16、城市特征城市特征指標特征指標特征居住消費特征居住消費特征人均收入(GDP)/美圓4000，城市化率70%解決溫飽問題；生理性需求占主導地位的階段，主要是對農產品和輕工品的需求追求便利和功能階段；人們對耐用品的消費需求迅速增加，從已生活必需品為主逐漸轉向已非必需品為主人均收入(GDP)/美圓1000-4000追求降低住宅成本；改善居住環境并重非物質消費（如：旅游、健身、體育保健及文化欣賞等）大大增加追求生活質量階段，對物業的要求不僅停留在居住的要求，開始出現度假居所，投資物業等等。大都市，城市群大都市，城市群l城市出現多個中心l副都心的出現l多個城市共同發展按北京常住人口計， 年人均為美元。北京

17、市低密度市場快速發展最根本的驅動因素，是近年經濟的飛速發展。北京市低密度市場快速發展最根本的驅動因素，是近年經濟的飛速發展。北京目前處于主動郊區化的發展階段，城市高收入階層開始主動向資源優良的郊區北京目前處于主動郊區化的發展階段，城市高收入階層開始主動向資源優良的郊區外溢。外溢。北京市低密度市場快速發展最根本的驅動因素，是近年經濟的飛速發展。北京市低密度市場快速發展最根本的驅動因素，是近年經濟的飛速發展。北京市低密度市場快速發展最根本的驅動因素，是近年經濟的飛速發展。北京市低密度市場快速發展最根本的驅動因素，是近年經濟的飛速發展。北京目前處于主動郊區化的發展階段，城市高收入階層開始主動向資源優

18、良的郊區北京目前處于主動郊區化的發展階段，城市高收入階層開始主動向資源優良的郊區北京目前處于主動郊區化的發展階段，城市高收入階層開始主動向資源優良的郊區北京目前處于主動郊區化的發展階段，城市高收入階層開始主動向資源優良的郊區外溢。外溢。外溢。外溢?？蛻籼卣骺蛻籼卣鞯牡难茏冄茏儯嚎蛻魧涌蛻魧用鏀U面擴大，大，別墅別墅已經已經從從少少數數財富財富階層階層的的專專屬品屬品轉轉變變為中產為中產階階級改級改善善生活方式生活方式的的途徑途徑，并并逐漸出逐漸出現現了休閑了休閑度度假等假等新的新的置置業業需求需求11資源資源占占有有型型典型的財富階層，追求對資源的占有，彰顯財富身份必須是獨棟別墅，擁有強勢資源或

19、不可復制的產品形式投投資資型型關注地產市場發展，對增值物業具有較強的敏感性不重視產品形式，注重項目周邊配套、交通利好，以及擁有資源的獨特性主主動動郊郊區區化化型型家庭家庭生生活活驅驅動動特別關注老人和孩子，看中社區配套，向往能跟家人一起游戲，共享天倫的生活方式不過分追求產品形式，目前從市場上來看，總價承受力高的購買了聯排、獨棟，總價承受力低的購買了類別墅、洋房、鄉產權四合院，比如孔雀城孔雀城社社交交生生活活驅驅動動與朋友周末聚會的場所，可以到周邊游山玩水，也可以在屋子里看電影、打牌度過一天休閑休閑度度假型假型具有濃厚的自然情節，追求舒適的生活環境和輕松的品質生活，同時也注重一定的商務休閑設施強

20、調優美的自然資源、休閑配套設施和聚會的場所，比如月亮月亮河河養老養老型型看重良好的自然生態環境、較成熟的配套和交通條件不看重產品形式，方便、安全、配套好、環境佳、低總價是關鍵因素，比如太陽太陽城城城市城市高高收入收入階層階層開始主開始主動動向向資源資源優優良良的的郊郊區外區外溢溢。主主動動郊郊區化、區化、休閑休閑度度假假、養老養老、投投資及資及商務會議商務會議成成為為郊郊區區房地房地產產需求需求旺盛旺盛的的主主要要支撐支撐點點12案例案例1 1：北京：北京. .通州通州. .月亮月亮河河13自然資源：自然資源：京杭大運河和月亮河交匯的河灣三角洲，景觀資源豐富；擁有70萬平米運河生態區，投資3億

21、元的運河廣場。內部綠化：內部綠化：綠化率：70%；三條總長約3000米的私家林蔭大道、數千株樹齡40年的原生樹木、上萬平方米涌泉湖等。月亮河位于北京長安街東延長線，通州新城規劃核心區。地處京杭運河月亮河位于北京長安街東延長線，通州新城規劃核心區。地處京杭運河（北運河）與運潮減河（月亮河）交匯處，地塊呈現半島形態（北運河）與運潮減河（月亮河）交匯處，地塊呈現半島形態14月亮河通過10余年時間對月亮河度假村的經營和高爾夫俱樂部、馬術俱月亮河通過10余年時間對月亮河度假村的經營和高爾夫俱樂部、馬術俱樂部、月亮河城堡公寓等配套設施的持續開發，成為北京乃至全國各界樂部、月亮河城堡公寓等配套設施的持續開發

22、，成為北京乃至全國各界高端人士居住、度假、商務、休閑的聚集地高端人士居住、度假、商務、休閑的聚集地項目基本資料項目基本資料位置：位置：項目位于北京東部，月亮河與京通大運河交匯處，京哈高速第一出口用地面積：用地面積：70萬建筑面積：建筑面積：15.9萬，酒店式公寓和公寓式住宅停車位：停車位：1：1.2項目規劃：項目規劃：6萬四星級度假酒店會所；3000英智國際健康管理中心；1.8萬溫泉SPA會館（計劃09年10月投入使用）；1萬當代藝術館；10萬無網高爾夫球練習場；4萬垂釣湖；金莎國際馬術俱樂部。其中，酒店、馬術、高爾夫、藝術館、健康管理中其中，酒店、馬術、高爾夫、藝術館、健康管理中心已運營并經

23、營良好，目前引入洲際國際酒店心已運營并經營良好，目前引入洲際國際酒店居所與配套面積配比：居所與配套面積配比：1：115月亮河城堡公寓的成交客戶價值點認知在于：投資升值潛力、成熟舒適月亮河城堡公寓的成交客戶價值點認知在于：投資升值潛力、成熟舒適的園區環境、豐富而完備的度假配套設施的園區環境、豐富而完備的度假配套設施客戶類型及關鍵詞：客戶類型及關鍵詞：東部CBD商務人士 ：東部CBD商務人士 ：居住升級置業關注居住自然環境和道路關注社區商務休閑配套追求性價比東部CBD商務人士通州通州本本地地政政務務客客群群 ：升級置業追求自然環境關注醫療康體和高爾夫追求合理價格外外埠埠能能源源類類私營私營業業主主

24、 ：追求高品質和形象關注社區商務社交配套價格不敏感東東部部改改善善型型客客群群：追求居住環境和形象關注社區酒店、桑拿、康體關心道路和價格通過通過銷售員訪談銷售員訪談，了了解解成交客戶成交客戶置置業業特征特征覺得環境不錯就買了，用于周末度假，但有的客戶一般都不住自己家里，卻住在酒店里。我的客戶大部分都是投資客，本身產品面積小，適合投資。也有少量客戶在這里居住，覺得環境不錯，還有一些藝術家，比較喜歡這里的環境，買房后作為工作室，同時可以居住。度度假假居住居住私私人人社社交交場場酒酒店店馬馬術術高高爾夫爾夫客戶客戶需求需求小小戶戶型型大大戶戶型型產產品品供應供應假期暫居、注重度假資源主動郊區化自住、

25、注重環境和配套特有配套164%10%12%24%51%0%10% 20% 30% 40%50% 60%工作室自住養老投資度假2008年月亮河城堡公寓成交客戶置業目的統計53%23%20%4%0%20%40%60%環境配套戶型裝修其中，度假度假客戶置業關鍵驅動因素排序54%31%15%0%0%20%40%60%環境配套戶型裝修其中，投資投資客戶置業關鍵驅動因素排序47%12%24%18%0%20%40%60%環境配套戶型裝修其中，養老養老客戶置業關鍵驅動因素排序度度假假、投投資資、養老養老客戶客戶對對項目項目的的置置業業驅驅動動因素即相互融因素即相互融合合，又又各有各有側側重重兩河交匯的環境及度

26、假村多年經營形成成熟的綠化和休閑度假氛圍是公寓銷售的關鍵因素，此外：度假客戶度假客戶最關注的是月亮河度假村餐飲、桑拿等休閑娛樂設餐飲、桑拿等休閑娛樂設施施；投資客戶投資客戶最關注的因素是月亮河假日酒店（洲際已掛牌）、月亮河假日酒店（洲際已掛牌）、北京市距北京市距CBD最近的萬平米溫泉會館最近的萬平米溫泉會館等配套設施因素；養老客戶養老客戶最關注的因素是沿河漫步道等環境設施、英智體檢環境設施、英智體檢中心等康體配套中心等康體配套，以及適宜的戶型區間適宜的戶型區間等自住類需求17案例案例2 2：河北：河北. .香香河河. .孔雀孔雀城城18大運河大運河.孔雀城孔雀城:一個培育親情的地方，南加州純手

27、工別墅群一個培育親情的地方，南加州純手工別墅群項目基本資料項目基本資料位置：位置：大運河孔雀城位于其他區中信國安天下第一城對面用地面積：用地面積：330046平方米建筑面積：建筑面積：365835平方米社區配套：社區配套：高級會所、幼兒園，以及近萬平米的國際商業街周邊配套：周邊配套：大型醫院、商業中心、便利超市一應俱全，并具有天下第一城的共享資源，依臨第一城國際會展中心。交通狀況交通狀況入住時將開通社區巴士直達國貿；驅車從國貿出發，只需40分鐘即可到達。距京沈高速公路、京津塘高速二線僅十分鐘車程；臨近地鐵八通線、公交938路。192%18%24%17%21%10%6%2%25以下26-3031

28、-3536-4041-4546-5050-5555以上由分析可以看出，成交客戶年齡層次31-35歲最多，占到了24%，其次為41-45歲，占到總數的21%，第三位為26-30歲，占到18%。大大部部分分成交客戶成交客戶把把項目項目做做為為養老養老、父母父母養老用養老用、周末周末度度假假用用。重重視視別墅別墅體體驗驗、升升值潛值潛力和力和生活生活配套配套，圓夢圓夢別墅別墅生活生活、主主動動郊郊區化度區化度假假和和養老養老型型客戶形成客戶形成主主要比要比例例構成構成51%37%4%8%養老度假第一居所純投資l客戶置業目的以投資兼自住為主，占到42%；l客戶置業用途以養老占51%、度假占37%，主要

29、為北京區域客戶為主，作為第一居所客戶占4%主要是香河本地的地緣性客戶；純投資客戶占8%地域分布廣泛（北京、上海、內蒙、浙江）關注性價比成交客戶年齡統計成交客戶置業目的統計366326210101818262684820230010203040506070區域發展及升值潛力交通便利南加州手工建筑別墅生活周邊環境配套社區環境戶型產品設計庭院幼兒園會所物業管理樣板間裝修現場服務售價及優惠孔雀城系列品牌價格合適以聯排類產品為例，成交客戶最滿意因素統計l 聯排客戶最滿意的因素中，居于首位的為別墅生活體驗，其次是區域發展及升值潛力，第三位為南加州手工建筑，同時價格與庭院也是客戶滿意因素l最不滿意的因素中，

30、周邊商業生活配套、周邊環境以及教育配套是客戶比較擔心的內容。20典型客戶描摹馬先生購買戶型：B 購買面積：228本類客戶經濟來源穩定，購買本產品主要是考慮到老人退休后養老用客戶背景：不到30歲，北京人。本科學歷，在前奧組委工作，普通員工，月收入4000元左右。母子倆以兒子的名義購買，現居住在崇文區?？蛻籼卣鳎耗赣H著裝得體大方，兒子穿一身耐克品牌運動裝，開奧迪A6?？蛻粽Z錄：“很喜歡你們房子的外觀，風格很好有特色”“開發商承諾的應該都兌現，這樣我們才會有信心再介紹朋友來買”“花園面積還行，以后自己能做點東西”“小區配套太少，生活不方便”養老養老型型客戶客戶需求需求特征特征： 認認可可項目項目社社

31、區內區內環境環境和和園園林林設設計；計； 對私家庭對私家庭院院的的面面積積要求要求比比較較高高； 對社對社區區配套配套的的完善性完善性要要求求較較高高，希希望望涉涉及及日常日常生生活活的的配套設施配套設施能能齊齊全全：醫醫療站療站、便利超便利超市、市、社社區區巴巴士士；區域區域配套配套：三三甲甲級級的的哮哮喘喘專?？漆t院科醫院養老型客戶需求特征：養老型客戶需求特征： 認可項目社區內環境和認可項目社區內環境和園林設計；園林設計； 對私家庭院的面積要求對私家庭院的面積要求比較高；比較高； 對社區配套的完善性要對社區配套的完善性要求較高，希望涉及日常生求較高，希望涉及日常生活的配套設施能齊全：醫活的

32、配套設施能齊全：醫療站、便利超市、社區巴療站、便利超市、社區巴士；士；區域配套：三甲級的哮區域配套：三甲級的哮喘?？漆t院喘?？漆t院養老型客戶養老型客戶典型客戶描摹-郭先生本類客戶經濟來源穩定，購買本產品主要是考慮到老人退休后養老用客戶背景：52歲，北京人。大專學歷，中央機關工作，中層管理人員。三口之家，家庭月收入7000左右，住朝陽區?？蛻籼卣鳎阂轮軜銓?，自駕車富康。說話語速很快，思路清晰，對項目各種問題都詳細了解，態度和藹?？蛻粽Z錄：“在很多地方都看到項目廣告，宣傳力度很大，但開發商實力到底怎么樣？”“這里的園林環境做的很好?！薄白∵@種別墅，會和公寓有很大不同，客廳高，陽臺面積這么大，挺期

33、待的?！薄熬褪桥涮撞惶R全?！别B老型客戶的置業關注點在于兩方面：一方面是大型醫療設施等區域級養老型客戶的置業關注點在于兩方面：一方面是大型醫療設施等區域級配套的價值；另一方面是社區內的環境、別墅物業的價值，以及步行可配套的價值；另一方面是社區內的環境、別墅物業的價值，以及步行可達的便利小型生活、醫療所等設施達的便利小型生活、醫療所等設施21典型客戶描摹費先生購買戶型：C 購買面積：340本類客戶經濟實力較強，對本產品有較強的認同感與信賴度，做為度假用?？蛻舯尘埃?9歲，北京人。本科學歷，市消防局工作。離異，月收入15000左右。目前住宣武，與兒子共同生活?？蛻籼卣鳎汉軜銓?，性格外向，人看起來顯

34、年輕。與朋友一同過來，沒有私家車?？蛻粽Z錄：“小區環境很美，很適合度假，養只小狗，再把花園改個小籃球場，很舒服”“以后有合適的機會，再多帶些朋友來一起熱鬧熱鬧”“把社區的公共交通改善改善，方便到市區會有更多的人喜歡這里”“天下第一城提高這個社區的檔次，基本能能滿足娛樂的需求但不是太方便，如果會所的服務內容能確定就更方便了”度度假型假型客戶客戶需求需求特征特征： 認認可可項目項目社社區內區內環境環境、園園林林以以及戶及戶型型設設計；計； 對對娛娛樂樂型型和和公公共共交通交通的的配套配套要求要求較較高高：會所會所的的經經營營項目項目、周周邊的邊的娛娛樂樂設施設施、社社區區巴巴士士服服務務天天下下第

35、第一城：一城：golfgolf、水水上上娛娛樂樂中心、中心、康康體體健健身身中中心、心、餐飲餐飲、球球類類設施設施等等度假型客戶需求特征：度假型客戶需求特征： 認可項目社區內環境、認可項目社區內環境、園林以及戶型設計；園林以及戶型設計； 對娛樂型和公共交通的對娛樂型和公共交通的配套要求較高：會所的經配套要求較高：會所的經營項目、周邊的娛樂設施、營項目、周邊的娛樂設施、社區巴士服務社區巴士服務天下第一城：golf、水天下第一城：golf、水上娛樂中心、康體健身中上娛樂中心、康體健身中心、餐飲、球類設施等心、餐飲、球類設施等度假型客戶度假型客戶典型客戶描摹-戴先生購買戶型：疊墅A 購買面積：165

36、本類客戶經濟實力一般，做為度假用，目前不考慮過來居住?？蛻舯尘埃?0歲，廣西人，現在國貿工作，從事媒體行業，兩口之家，家住在方莊附近，目前居住80平方米左右兩居?？蛻籼卣鳎鹤择{奇瑞，衣著比較樸實，性格比較外向，不拘小節?？蛻粽Z錄：“小區環境、戶型、價格都還不錯，如果周邊的環境能好些就更好了？”“周邊好象娛樂的地方太少了，以后經常過來會不會太悶？”“有沒有社區巴士，交通更方便點就好了？”度假型客戶的置業關注點在于：區域的休閑娛樂價值（天下第一城）以度假型客戶的置業關注點在于：區域的休閑娛樂價值（天下第一城）以及社區內部小型的棋牌、餐飲、球類等會所娛樂配套及社區內部小型的棋牌、餐飲、球類等會所娛樂

37、配套22案例案例3 3：北京：北京. .懷柔懷柔. .龍山新新龍山新新23位置位置懷柔廟城鎮占地面積占地面積80萬（其中四期10.3萬）建筑面積建筑面積44.8萬（其中四期4.1萬）容積率容積率0.56（其中四期0.4）綠化率綠化率54%建筑形式建筑形式前三期為獨棟、聯排，四期為中式庭院別墅建筑風格建筑風格歐式、中式傳統項目屬性項目屬性大都市遠郊無資源條件的大盤開發開發商開發商北京萬通龍山置業有限公司基基本本概況概況龍山新新龍山新新龍山新新小鎮位于北京市懷柔縣廟城鎮內，東臨京密快速路（ 101 國道），南枕大秦鐵路，西倚京承高速路和懷柔水庫，北鄰廟城鎮。小鎮地塊距懷柔縣城中心 1.5 公里，東

38、直門45 公里龍山新新龍山新新小鎮小鎮是是北京北京遠郊遠郊低低密密度度持續持續開開發發代表代表，典典型型第二第二居居所所地地產產項目項目24基基本本生生活活配配套套特特色色配配套套新新小新新小鎮鎮商業商業街街新新小新新小鎮垂釣鎮垂釣園園新新小鎮教堂別墅生活配套：社區會所、商業街別墅生活配套：社區會所、商業街適合家庭度假的娛樂設施適合家庭度假的娛樂設施適合老年人的養生設施適合老年人的養生設施配合資源型置業客戶配合資源型置業客戶教堂（可進行音樂會、典禮等教堂（可進行音樂會、典禮等）、采）、采摘園摘園、游泳館游泳館、小孩子小孩子超喜歡超喜歡的動的動物園物園（鹿鹿、鴕鳥鴕鳥、狗舍狗舍等）、等）、各類室

39、各類室外外運運動場動場5000平米會所：可容納百余人的大餐廳及五間風格各異的包房；運動主題的西式酒吧、沙壺球室、陽光茶室、萬通歷史展覽館；40余套客房；室內運動中心社區社區診診所、所、果果園園農農莊莊垂釣垂釣園園、古色古香古色古香的的書吧書吧、小鎮小鎮藝術藝術畫畫廊廊蘇州園林蘇州園林、北區高、北區高檔檔會所（會所（規劃中規劃中）商業街：融合了超市、美容院、面包房、洗衣店、書店、自助銀行等業態的小鎮商業街除除了了小小規規模?；旧畋旧钆涮着涮诪闉橹髦鞯牡臅鶗?、商商業業街街，龍山新新，龍山新新配配合合郊郊區區生生活活的的特特質質，打造打造了了各各種類型種類型的的參參與性與性的的室室外外休

40、閑休閑娛娛樂樂設施設施蘇蘇州園林州園林25私營企業主，市區內有城市住宅，為了居住改善及度假，目前考慮選擇朱雀門、東方夏威夷、龍山新新中的一個。對產品的要求實安全實用，功能完備。社區氛圍好，有資源更好，如果是類別墅，在懷柔150萬最多了，還是獨棟有別墅感。（私企業主）龍山新新準客戶，海外歸國人士，國外有物業，家人目前在國外居住。認為懷柔環境好，空氣清新，適合度假和養老。對產品要求是要環境好，空氣好，產品看上去應與國外別墅差不多，適合度假養老的別墅?？催^龍山新新，感覺產品很不錯，整個社區也比較成熟。承受價格無上限。（龍山新新準客戶） 置業關注點：別墅產品形式，追求與現居所截然不同的別墅院落生活置業

41、目的：別墅生活 置業關注點：別墅產品形式，追求與現居所截然不同的別墅院落生活置業目的：別墅生活別墅夢想驅動型客戶別墅夢想驅動型客戶外資企業高層，在市區內有城市住宅，第一次購買別墅。認為懷柔環境好，周末來度假不錯?？催^塞班假日，對龍山新新的社區感較滿意。對產品的要求是社區感安全很重要，品牌及品質也很重要。距離在1小時或長點都可接受。面積夠用就可以，一樓一定要有老人房。喜歡獨棟?？梢猿惺艿目們r是200萬左右。（外資企業高層）目前是老太太居住。今年70歲，老伴剛過世，有兩個兒子，均在北京工作。此處房產是大兒子為老人養老所置。已在龍山住了一年多，平時就自己和保姆，每周孫子都回過來，兒子工作比較忙，有時

42、間會來過周末。認為懷柔的空氣很好，去年就在這里過冬的，感覺很好，以后也打算一直居住。這里冬天一期常住的有二十多戶老人家，夏天的過來住的人會多些，有50、60戶。龍山新新環境很好，小區很干凈，但是購物不太方便，必須去懷柔縣城。平時自己就在園區里活動活動，能夠呼吸新鮮空氣感覺很舒服。（龍山新新一期聯排業主） 置業關注點：良好的自然生態環境、社區配套置業目的：養老、度假 置業關注點：良好的自然生態環境、社區配套置業目的：養老、度假養老型客戶養老型客戶購買龍山新新的聯排，主要是看中懷柔的生態資源以及小區的成熟配套，價格也很劃算。一般都會同父母、孩子一起共度周末，即使不外出，呼吸一下新鮮空氣也很愜意。（

43、龍山新新一期聯排業主）傳媒行業背景，年收入不固定。一般周末都會帶朋友過來，懷柔的所有景點都跑遍了，可以玩得地方很多，比較喜歡去山吧。平常的活動如燒烤、采摘等等。第一次購買別墅，當時考慮自己度假或者父母住都可以，100萬價格很合適，所以很快就訂下來了?，F在母親覺得房子有點小，很喜歡二期推出的300多平米的獨棟，但是已經漲到7000了，總價要280萬，感覺價格還是太高了，如果就平時度假住兩天，總價一定要低200萬以內可以接受。 （龍山新新聯排業主 傳媒公司老板）度假生活驅動型客戶度假生活驅動型客戶置業關注點：區域大環境、度假資源、產品性價比、置業目的：5+2度假/休閑置業關注點：區域大環境、度假資

44、源、產品性價比、置業目的：5+2度假/休閑各類成交客戶掃描各類成交客戶掃描263. .中國模式養老社區的發展機會中國模式養老社區的發展機會27早在2002年，在全世界186個國家和地區中，有68個已進入“老年型”。目前，世界每10個人口中有1個老年人，預計到2050年，每5個人中有1老年人，到2150年每3個人中就有1個老年人。在1950-2050年，全球老年人口將平均每年增長2.38個百分點。摘自2002年世界人口老齡化動態目前中國60歲及以上老年人口達1.44億人，占總人口的11.03%，占到世界老年人口的1/5。中國老齡化發展迅速。65歲以上老年人占總人口的比例從7提升到14，發達國家大

45、多用了45年以上的時間。中國只用27年就可以完成這個歷程。摘自2006年中國人口老齡化發展趨勢預測研究報告1.311.732.453.554.094.3810.34%13%17%23.30%26.52%28.76%0123452000年2010年2020年2030年2040年2050年0%10%20%30%40%50%老年人口數占總人口比例中國老齡化人口發展趨勢億人236102005101520251950年1970年2000年2020年2050年老年人口數世界老齡化人口發展趨勢億人我我國老年社國老年社區發展區發展機機會會：在在世世界界人口人口老老齡齡化的大化的大趨勢下趨勢下，中，中國呈國呈現

46、現老老齡齡人人口口多多、增增長長速速度度快快的的特點特點28u2000年我國有1.3億60歲以上的老人（占總人口的10.7%）。其中65歲以上的0.95億人，約占70%。到2025年，60歲以上的老人為2.78億 ，20302030年年將將達達到到3.53.5億億，將，將出出現現老老齡齡化化高高潮潮。u由于我我國社會國社會保障保障體體系系不不完善完善，我們可能會面臨“先老后富”的境況。u人口比例逐漸上升和社會人口流性加強，使得8080后后的的三三代代人人共共同生活同生活的的家庭家庭觀觀念念開始開始變變淡淡。1、我國人口開始出現倒金字塔結構，將進入老年型國家。2、倒金字塔結構基數開始出現增加趨勢

47、。3、沿海及發達城市快速進入老齡化階段，北京、上海、大連、廣州、廈門、青島等城市興建老年社區。全國全國開始開始步步入老入老齡齡化階段化階段經濟發展迅速，社會安全福利和個人養老金的增多，更多老年人要獨立生活，客觀上要求老年住宅出現。社會社會安全福利和個安全福利和個人養老人養老金增多金增多客客觀上刺激了觀上刺激了老年社區的發展老年社區的發展經濟快速發展帶動房地產的快速發展，人口老齡化趨勢顯現，目標客戶細分，導致發展商有意識開發建設老年社區。房地產房地產市場的發展，市場市場的發展，市場細分細分，發展商開始，發展商開始打造宜居打造宜居老年社區老年社區我國老齡化開始趨勢顯現，處于老齡化初級階段人口人口倒

48、金字塔結倒金字塔結構構開始開始出出現現，可可能能面面臨“先臨“先老老后后富富”，開開發發商商推動推動老老年年住住宅宅發展發展2920世紀50年代，中國出生人口爆發式增長，出生人口約為2億；現在，50年代人年齡在50-60歲左右，他們馬上要步入老齡化階段；生在新中國，長在紅旗下；經歷過上山下鄉，沐浴過改革春風；其中也有一部分人，成為了國家經濟體制改革的第一批受影響者，40-50歲人員中的絕大多數主體就是他們；他們他們并并不不渴渴求求的的財財產上的大產上的大富富大大貴貴，而，而是是在在經歷種種經歷種種風風浪浪之之后后的平的平靜靜和和踏踏實實。 追追求求安安逸逸、平、平穩穩的的生活生活，養老養老度度

49、假假迫迫在在眉睫眉睫；出生出生在在50-6050-60年年代代的的群群體體很很快快進進入入空空巢期巢期，有一定的，有一定的支支付付能力，能力，是是目目前前老年社老年社區的區的主主要需求要需求群群體體老年社區的發展老年社區的發展30有的有的老年老年人人老老伴伴去世去世，自，自己己年老年老體體衰衰，身身邊邊又又無無親親人，人，較較多多的的原意原意或或者被“者被“社會社會工工作作者”者”動動員員住住進進養老養老院院。普普通通型型養養老老院院有有些些老年老年人，人，因因患患了了某些某些生活不生活不能自能自理理的的病病，例例如癱瘓如癱瘓在在床床等等，就就可可以以申請申請住住醫醫護護型型養老養老院院。醫醫

50、護護型型養養老老院院多多數數是是在住在住宅宅小小區內，區內，專專門門規劃規劃出出一一兩兩棟樓棟樓，按照按照適適于于老年老年人人居住居住的的要求要求來來設設計計和和建建造造。（。（“老年老年公公寓寓”國際國際上的上的通通行行定定義義，即即“專供專供老老人集中人集中居住居住的、的、采采用用居居家養家養老老和和社社區區服服務務相相結結合合模模式式的的住住宅宅。與與敬敬老老院院福福利院利院不同不同，它它不不屬于屬于社會社會福福利利設施設施，而，而是是由由社會社會投投資按照資按照市市場場化化運運作作的的商商品住品住宅宅?！保├夏昀夏旯⒃⒗夏晟缋夏晟鐓^區與與一一般般住住宅宅小小區區相相同同之之處處是是