《博志成：養老地產中端項目專題研究報告177頁（173頁）.pdf》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《博志成：養老地產中端項目專題研究報告177頁（173頁）.pdf（173頁珍藏版）》請在三個皮匠報告上搜索。

1、夕陽商機 朝陽產業養老地產研究專題1 1前言：博志成研究院體系化研究思路前言：博志成研究院體系化研究思路人類一直沒有停下尋找家的腳步2 2時間的流淌孕育著人類的進化與發展，人類逐漸擺脫了原始的自然村落開始追求更加舒適與安逸的居所伴隨人類掌握的技術的不斷提高，物業的類型也在發生著極大的變化博志成研究院站在行業發展的前沿，把握人類進化的趨勢展開一系列人類居所的專題研究筑巢時代穴居時代游牧時代農耕時代工業時代信息時代開發商面對眾多的物業類型選擇往往苦不堪言3 3房地產開發菜單1554年 布倫斯維克侯爵在自己的宅第舉行晚宴，每送一道菜，侯爵都要看看桌上的單子，當客人們知道他看的是今天的菜單時，十分欣賞

2、這種方法。大家爭相仿效，在舉行宴會時，都預先制作了菜單，菜單便真正出現了.在電腦出現后，菜單也被引申為操作系統的操作名條。指展示操作系統的命令的目錄。如開始菜單，右鍵菜單等。據說在16世紀初期，法國宮廷菜肴是很一般的。1533年法國國王昂里二世的王妃卡得里努從佛羅倫薩帶來了廚師作為陪嫁，從此法國宮廷菜肴才逐步得到改善。法國的廚師為了記住這些意大利菜肴的烹制方法及原材料，將它們記錄下來，這就是菜單的雛形據說在16世紀初期，法國宮廷菜肴是很一般的。1533年法國國王昂里二世的王妃卡得里努從佛羅倫薩帶來了廚師作為陪嫁，從此法國宮廷菜肴才逐步得到改善。法國的廚師為了記住這些意大利菜肴的烹制方法及原材料

3、，將它們記錄下來，這就是菜單的雛形1554年 布倫斯維克侯爵在自己的宅第舉行晚宴，每送一道菜，侯爵都要看看桌上的單子，當客人們知道他看的是今天的菜單時，十分欣賞這種方法。大家爭相仿效，在舉行宴會時，都預先制作了菜單，菜單便真正出現了.1554年 布倫斯維克侯爵在自己的宅第舉行晚宴，每送一道菜，侯爵都要看看桌上的單子，當客人們知道他看的是今天的菜單時，十分欣賞這種方法。大家爭相仿效，在舉行宴會時，都預先制作了菜單，菜單便真正出現了.在電腦出現后，菜單也被引申為操作系統的操作名條。指展示操作系統的命令的目錄。如開始菜單，右鍵菜單等。在電腦出現后，菜單也被引申為操作系統的操作名條。指展示操作系統的命

4、令的目錄。如開始菜單，右鍵菜單等。1554年 布倫斯維克侯爵在自己的宅第舉行晚宴，每送一道菜，侯爵都要看看桌上的單子，當客人們知道他看的是今天的菜單時，十分欣賞這種方法。大家爭相仿效，在舉行宴會時，都預先制作了菜單，菜單便真正出現了.博志成研究院住宅研究體系總體框架4 4盈利性強穩定性高當前最具有研究價值具備良好的未來發展前景符合未來發展趨勢適合大部分中小企業可操作性強適用于大部分企業住宅研究體系研究 標準高端住宅重點研究中檔住宅重點系列研究保障房研究大中型企業所有規模的企業所有規模的企業高投入、高利潤高周轉、快回現低投入、低回報研究分類適用企業類型特點篩選 標準主流豪宅頂級豪宅占用大量資金高

5、風險，高壓力一旦銷售出現拉鋸將會無法回籠資金，給公司造成極大困難并非一般企業能夠駕馭博志成研究院高端住宅研究邏輯框架5 5客戶群體項目規模區域資源取向占位價格指數產品投入高端住宅高端社區高利潤，高回報率較容易駕馭博志成研究院中檔住宅研究邏輯框架6 6客戶群體產品特性所處區域物業類型價格指數中檔住宅板樓多層花園洋房筒子樓高層小戶型公寓養老社區小高層快速回現盈利最大化穩定現金流企業易操控具備未來發展前景篩選標準：博志成研究院后續研究計劃7 7報告名稱開始完成周期計劃%實際%完成天數 剩余天數09/02/1101/04/1215522.0%26.1%4011509/02/1101/04/121552

6、2.0%26.1%40115博志成保障房研究報告09/02/1109/02/1109/21/1120100%100%200博志成高端項目研究報告09/22/1109/28/117100%100%70博志成養老地產研究報告09/29/1110/26/112820%20%523博志成小戶型住宅研究報告10/27/1111/05/11100%0%010博志成公寓住宅研究報告11/06/1111/15/11100%0%010博志成高層住宅研究報告11/16/1111/25/11100%0%010博志成城市綜合體研究報告11/26/1112/05/11100%0%010博志成寫字樓研究報告12/06/1

7、112/15/11100%0%010博志成購物中心研究報告12/16/1112/25/11100%0%010博志成產業地產系列研究報告12/26/1101/04/12100%0%010第1/2/3周第4周第5/6/7/8周第9/10周 第11/12周 第13/14周第15/16周 第17/18周 第19/20周為了滿足不斷發展的行業要求博志成研究院制定了詳細的研究計劃8 8國際先進的養老地產發展經驗都有哪些？中國養老地產都存在哪些問題？中國養老地產的發展趨勢到底是什么？國際先進的養老地產發展經驗都有哪些？中國養老地產都存在哪些問題？中國養老地產的發展趨勢到底是什么？9 9接下來，我們將 在充分

8、研究國際典型發達國家先進經驗的基礎上深入分析國內養老地產的現狀和桎梏提出中國養老地產未來發展的新趨勢本次研究的整體思路1010為何研究養老地產如何做好養老地產學習成功的養老地產經驗目錄11112國外養老地產研究1養老地產定義與內涵4中國養老地產發展趨勢研究3國內養老地產研究老齡化的定義及內涵1212老齡化社會：社會總人口中年齡在60歲以上人口超過10%，或65歲以上老年人口占人口總數的7%老齡化反映了人類發展進程的成功，因為它是死亡率降低（加之生育率下降）和壽命增加導致的一種必然結果老齡人口占比0-5%老齡人口占比6%-11%老齡人口占比11%-16%老齡人口占比16-21%老齡人口占比21-

9、30%老齡人口占比30%以上2009年2040年老年人口分布變化情況來源：2009年中國人口統計年鑒產生人口老齡化的原因1313人類體質增強醫療水平提高區域人口遷徙贍養能力增強政策調控影響人口出生率低性別比例失調老齡化是人口統計學兩種潛在趨勢的必然結果：日益下降的總和生育率和日益延長的出生時平均預期壽命注釋人口平均預期壽命（LE）：假若當前的分年齡死亡率保持不變，同一時期出生的人預期能繼續生存的平均年數分年齡死亡率（CDR）：一國或一地區在一定時期(通常為一年)內死亡人數與同期平均人口數的比值總和生育率（TFR）：假設婦女按照某一年的年齡別生育率度過育齡期，平均每個婦女在育齡期生育的孩子數人口

10、老齡化產生的原因其他中國歐美國家之間人口老齡化產生原因差異很大，同理老齡化的產生的影響差異也很大中國已經全面進入老齡化社會14141999年，中國正式進入老齡化社會，是世界上老齡人口最多的國家2005年，中國老齡人口在全國占比超過11%，呈現逐年加速遞增趨勢1.635億12.5%來源：2009年中國人口統計年鑒一個年輕的國度正在逐漸變老（中國老齡化趨勢）1515010020030040050019752005203520501975年-2050年中國人口結構變化趨勢0-14歲60歲以上百萬人0%10%20%30%40%197019801990200020102020203020402050人口

11、百分比美國中國1970年-2050年中國和美國老年人占比來源：聯合國 人類發展報告2007中國正在降臨的老齡化浪潮是規模驚人的，根據聯合國人類發展報告2007年的數據顯示，中國每年增加的老齡化人口數量將達到驚人的800萬/年中國的銀發浪潮與中國的經濟發展一樣同樣是迅猛的讓人窒息。中國在一代人的時間里（27年）走過了，法國130年，瑞典85年，澳大利亞79，美國79年才走完的路。中國又一次體現了自己的“中國速度”中國養老體系建設存在寬度及廣度的雙方面不足161668%中國養老體系覆蓋人群未覆蓋基本養老制度農村系統公務員系統來源：人力資源與社會保障部（2008）由于我國特有的計劃生育政策，使得老年

12、人口在近些年爆炸性的增長，盡管中國經濟增長迅速，中國仍是個低收入國家，我國的人均GDP只相當于發達國家的1/8我國現有養老體系建設遠遠趕不上我國的老年人口增長速度，我國正在面臨著前所未有的養老壓力81%2009年養老機構床位需求現有床數需求床數來源：人力資源與社會保障部（2009）中國社會老齡化特征分析1717經濟層面老年人高齡化趨勢總體特征未來趨勢老年人口總規模大老年人發展速度快城鄉倒置情況顯著各地區發展不均衡性別比例嚴重失調未富先老趨勢明顯社會養老基金壓力過大養老設施服務建設落后傳統贍養方式難以為繼傳統贍養方式難以為繼沒有相關女性養老服務養老金融服務嚴重匱乏為了緩解養老壓力未來相關政策扶持

13、可能性高，力度大為了改善養老設施不足的居民會加大養老設置建設力度改變傳統的家庭養老方式，異地養老服務，集中贍養服務，社會贍養服務等創新型的養老方式會在未來擁有廣闊的市場空間專業養老特護隊伍匱乏針對未來發展趨勢，與之相適應的特種養老保障服務會在未來擁有大量的市場需求，以滿足不斷擴大的老齡人口數量中國老齡人群特征性分析1818慢性病高發人群(醫療藥品需求)生理機能減弱人群（護理及特定產品需求）非社會主要關注人群(專門娛樂項目需求)心理波動強烈人群（心理呵護等需求）生理需求分析心理需求分析博志成觀點：需求層次化養老產業鏈1919老年醫療保健業保障服務終端老年生活用品業老年（家政）服務業老年娛樂文化產

14、業老年旅游業老年咨詢服務業其它特殊產業老年保險業老年金融業現階段養老產業分為： 老年醫療保健業、老年生活用品業、老年（家政）服務業、老年公寓（房地產）業、老年保險業、老年金融業、老年娛樂文化產業、老年旅游業、老年咨詢服務業、其它特殊產業10大子產業博志成研究院通過對需求層次理論的變形與改善，對養老產業進行了整體研究與評估，形成博志成獨特的養老產業鏈博志成觀點：保障居所與保障服務不能相互孤立2020居住方式提供房屋設計服務提供家居護理服務提供房屋設計服務提供老年人日常生活及其他服務提供老年人日常生活及其他服務配套服務獨度居住子女同住集中養老獨立式住宅照料護理式住宅“兩代居”老年公寓老年養生社區物

15、業類型養老院護理院開發商主導的養老保障社區社會福利機構由子女提供贍養義務的特殊設計居所或鄰居居所特殊設計的臨近養老設施的庭院博志成觀點：養老地產開啟調控枷鎖的鑰匙2121住宅房地產市場調控重災區養老產業市場調控扶植區抵御調控利劍的盾牌企業業務創新增長點養老地產博志成觀點：“養老地產”是養老產業的整合平臺2222需求：老人最需要的是完善的養老配套服務，而不僅需要一個能提供服務的房子角色：養老地產開發商不僅是開發商，更是養老服務的提供商作用：養老地產是各種養老保障服務的整合終端價值：打開住宅房地產調控枷鎖的鑰匙醫療服務金融服務娛樂服務特護服務家政服務緊急服務熱線目錄23232國外養老地產研究1養老

16、地產定義與內涵4中國養老地產發展趨勢研究3國內養老地產研究目錄24241. 1. 國外養老地產發展歷程及背景2. 國外重點國家養老地產發展分析3. 國外養老地產典型項目分析4. 國外養老地產發展可借鑒經驗點總結2國外養老地產研究國外養老地產發展歷程2525歐洲國家福利型西歐以英、法、德三國為代表，北歐以瑞典為代表，由于具有相似的文化背景和家庭觀念，在養老方式和社會福利政策上大致相仿，但又各具特點，但它們都是以國家福利為主的類型亞洲國家福利型+商業盈利型以日本、新加坡、香港為代表國家，老齡人的生活質量是在良好的社會保險保障體系的基礎上實現的，既注意保護和改善傳統的家庭養老環境，又重視社會養老和社

17、區服務網絡的建設，同樣以國家福利和商業盈利并重北美國家福利型+商業盈利型以美國最具代表性，其人口老齡化是隨著經濟增長同步發展的，因此有著“先富后老”的特征，僅65歲至75歲的老年人就擁有全國私有資產的40，除了國家福利之外，老年居住建筑市場的潛在利益極大地吸引了商業投資法國進入老齡化社會瑞典進入老齡化社會美國進入老齡化社會日本進入老齡化社會新加坡進入老齡化社會國外養老地產發展背景2626發展背景差異點國外國內傳統觀念社會是少年們的游樂場，青年們的戰場，老年人的安樂場百善孝為先，孝敬父母、尊敬師長是最重要的道德理念之一法律條文父母對未成年的子女有撫養的義務，而子女對父母卻無贍養的責任父母對子女有

18、撫養的義務，子女對父母也有贍養的義務經濟實力發達國家經濟實力強大，老年人“先富后老”發展中國家經濟實力薄弱，老年人“未富先老”家庭結構多子女家庭，親子分居小家庭為主體單子女、四二一結構，多代同堂大家庭為主體養老責任以政府和社會為主體，家庭為補充以家庭為主體，以政府和社會為輔助家庭觀念較少傳統大家庭觀念，親子間較具獨立性，老年人絕大多數習慣于自立門戶、獨立生活由于長期封建社會的生活方式和儒家思想的影響，普遍較為重視家庭價值，父慈子孝、夫妻恩愛、家庭和睦是人們共同的追求國外由于政治、經濟和文化與中國存在差異性，導致養老地產在人文觀念、政策支持、經濟發展等重要背景上有著巨大差別，也使得各國養老地產的

19、整體發展展現出自己獨有的特點，下面我們將就此逐步進行分析。目錄27271. 國外養老地產發展歷程及背景2. 2. 國外養老地產代表國家研究3. 國外養老地產典型項目分析4. 國外養老地產發展可借鑒經驗點總結2國外養老地產研究歐洲養老地產代表國家英國2828貝克斯希爾英國人口老齡化發展背景情況2929海斯汀英國是較早進入老齡化社會的國家，早在1929年時65歲及以上的老人就占到總人口的7%現在，英國65歲以上的老年人已有1000萬，已經超過全國總人口的15，75歲以上的老年人亦有370萬如今英國已出現了一些“老年人城市”，如貝克斯希爾、海斯汀、伊斯特邦等，這些度假城市風景如畫，退休的老年人紛紛遷

20、入安度晚年，城市中老齡人口已占20500%5%10%15%20%19501960197019801990200020102020英國65歲及以上人口的百分比數據來源：理查德A波斯納：衰老與年齡，中國政法大學出版社國家基本養老金國家補充養老金自選私人養老金職業養老金英國完善的養老制度英國養老地產發展歷程30301900192019501960197019901980大型福利院舍建立養老社區初見端倪大型福利院舍顯露出脫離原本生活區域、政府財政負擔過重的弊端興起反大型福利院舍運動養老社區開始普及養老社區發展成熟混合式經濟形式的養老社區形成英國的養老地產從20世紀初的“大型福利院舍”模式逐漸發展為“養

21、老社區”模式，即從“政府興辦大型福利院舍，同時花錢雇傭大批工作人員對老年人實施住院式集中照顧”到“讓老年人居住在自己生活的社區里，運用社區支持體系展開對老人的服務”的模式轉變。作為歐洲福利國家的典型代表，20世紀50年代興起的“養老社區”是最早，也最值得借鑒的養老地產典型模式之一。英國“養老社區”有兩個基本含義：一是使老年人不脫離他所生活和熟悉的社區，在本社區內接受服務；二是動員社區資源，運用社會人際關系資源開展服務。背景人口高度老齡化社會福利高度發達英國的家庭觀念使得老人獨立性很強大型福利院舍模式養老社區模式英國養老社區所包含的物業形態3131物業形態提供的服務針對的人群社區活動中心由英國地

22、方政府出資興辦，具有綜合性功能的社區服務機構。它按照社區居民的一定數量規模設置，工作人員為政府雇員。社區活動中心提供的為老年人的服務主要包括為本社區內居住的老人提供一個娛樂、社交的場所，那些行走不便的老人則由中心定期用車接送到中心參加活動在養老社區內居住的所有老年人社區內家庭英國政府為使老人留在社區、留在家庭而采取的一種政策措施。即對在家居住、接受親屬照顧的這些人政府發給與住院舍同樣的津貼在家庭所在社區居住，以接受親屬照顧為主的老年人暫托處為解決家庭成員長年累月因護理被照顧者使身心交瘁、不堪重負，或家人因短期內外出不在家無法照料老人而設置的一種短期護理服務機構在養老社區內居住的所有老年人老人公

23、寓政府出資興建的面積不大但功能齊全的二居室住房，每個單元都設置有“生命線”緊急呼救裝置，可與控制中心聯系。公寓樓內有洗衣房和公共活動場所社區內有生活自理能力但身邊無人照顧的老人，往往僅限于低收入老人老人院集中收養生活不能自理、無家庭照顧的老年人的院舍?，F在英國的老人院不再是早期那種大型集中的院舍，而是分散在社區中的小型院舍，這樣可以使住院老人不離開他們熟悉的生活環境。生活不能自理、無家庭照顧的老年人救濟院在慈善性質的老人救濟院，老人生活是免費的，或至多交納很少的象征性的費用。慈善機構、地方政府、私人都有捐款給這些救濟院用于改造房屋，增添設施低收入或者無人照顧的老年人英國養老社區所包含的服務體系

24、3232服務模塊提供的服務針對的人群基本生活照料包括上門送餐或做飯、洗衣、洗澡、理發、做清潔衛生、購物、陪同上醫院等?？捎芍驹阜照呋蛘蛦T提供，免費或收費低廉住在家中，有部分生活能力，但不能完全自理者，居家服務方式接受全方位照顧，含飲食起居等各個方面，可由親屬、鄰里、志愿者以及專業機構照顧，要求家庭有一定的經濟能力住在家中，但生活不能自理，臥病在床的老人，家庭照顧方式由老年公寓提供全面的衣食住行服務，公寓內生活設施較為齊全，并設有“生命線”，以使得老人可以隨時獲得救助，要求老人有較強的經濟能力不在家居住，有生活自理能力但身邊無人照顧，老年公寓方式暫時無人照料，由暫托所暫時代為照顧。長期生活

25、不能自理，而又無人照顧的老人進入公共的養老院無人照顧的老人物質支援包括提供食物、安裝設施、減免稅收等。如，地方或志愿者組織用專車供應熱飯，負責為老人安裝樓梯、浴室、廁所等處的扶手，設置無臺階通道和電器、暖氣設備等設施，改建廚房和房門等居住在社區內的所有老人心理支持包括治病、護理、傳授養生之道等。如保健醫生上門為老年人看病，免處方費；保健訪問者上門為老年人傳授養生之道，如保暖、防止癱瘓、營養及幫助老年人預防疾病等。另外，還規定了為老年人提供視力、聽力、牙齒、精神等方面的特殊服務居住在社區內的所有老人整體關懷改善生活環境、發動周圍資源予以支持等。如由英國出資興辦具有綜合服務功能的社區活動中心，為老

26、年人提供一個娛樂、社交的場所。行動不便的老年人則由中心定期派專車接送。同時，為幫助老年人擺脫孤獨，促進心智健康，適當增加老年人收入，社區為老年人提供力所能及的鐘點場所老年人工作室居住在社區內的所有老人英國養老社區的運營和盈利模式3333政府商業盈利企業養老社區制定政策法規組織興建設施監督檢查提供財務支持監督檢查有償提供服務無償提供服務提供捐助無償組織有償招募民間非盈利機構民眾無償提供服務英國養老社區運營模式的主體思路：政府主導，依托社區，官辦民助，機構協同通過對這種經營模式的分析我們發現這種以居家為主的模式中，能夠持續獲得收益的主體是服務提供商，開發商僅僅是在政府組織下獲得養老地產的開發收益英

27、國養老社區的成功經驗和影響力3434英國養老社區英國養老社區模式的優勢和成功經驗融合了傳統的家庭養老和集中院舍養老之長，更符合人道的原則注重改善生活環境、發動周圍資源予以支持，使老年人過上了正?；纳?，提高了老年人生活的質量更注重對老年人心理和情感上的關懷，使老年人不必脫離社會，滿足了他們精神生活的要求集合了政府、民眾、民間非營利組織以及商業盈利機構四方的力量，既減輕了政府的負擔，又促進了老年產業鏈的發展英國養老社區模式的巨大影響力該模式是較早進入“銀發時代”的英國探索出的一條符合國情的、成功的養老地產模式，其核心運營思路成功的建立了英國在福利國家政策變化下倡導的一種社會工作模式英國的養老社

28、區模式的經驗對許多國家和地區都產生了相當大的影響，香港地區的社區照顧工作很大程度上模仿了英國的做法，中國許多社區正在開展的“居家養老，社區服務”活動也在一定程度上借鑒了該模式的成功經驗。雖然英國與中國的國情背景不同，無法完全復制其運營思路和方法，但作為世界養老地產早期成功國家，英國養老社區的運作模式所具備的優勢和成功經驗為中國乃至世界的養老地產都提供了值得借鑒的成功之路。北美養老地產代表國家美國3535美國養老地產發展的背景和歷程3636數據來源：理查德A波斯納：衰老與年齡，中國政法大學出版社20世紀六十年代美國進入老齡化社會美國的養老地產經歷了數十年的發展歷程，如今已經發展成為世界上較為成熟

29、的養老地產市場，全面覆蓋了各階段年齡和各種需求的老人。美國人口老齡化速度比較緩慢，在西方發達國家處于中等水平市場發展情況：市場發展情況：市場發展情況：發展背景：發展背景：發展背景：0%5%10%15%20%1960197019801990200020102020美國65歲及以上人口的百分比美國養老地產呈現多元化的物業形態3737美國老年住宅獨立式老年住宅老年公寓老年公寓養老院養老院護理院護理院老年社區老年社區普通住宅普通住宅老年人專用住宅老年人專用住宅主要滿足有自理能力的老年人的需求，費用一般較低，并且提供完善的社區功能主要滿足有自理能力的老年人的需求，費用一般較低，并且提供完善的社區功能有專

30、門的服務人員提供老年人所需服務（但一般不包括醫療和護理服務），住宅內有方便、安全的社交娛樂場所和公共食堂等各類設施，并有完備的保衛和報警系統有專門的服務人員提供老年人所需服務（但一般不包括醫療和護理服務），住宅內有方便、安全的社交娛樂場所和公共食堂等各類設施，并有完備的保衛和報警系統陪護型老年公寓陪護型老年公寓自住型老年公寓自住型老年公寓特護型老年公寓特護型老年公寓通常不為老年人供任何與日常生活、藥物服務有關的協助，但會提供完善的社區服務通常不為老年人供任何與日常生活、藥物服務有關的協助，但會提供完善的社區服務向老年人提供與日常生活有關的各種服務，包括做飯、幫助洗澡、洗衣、體檢及其他個人生活方

31、面的服務向老年人提供與日常生活有關的各種服務，包括做飯、幫助洗澡、洗衣、體檢及其他個人生活方面的服務除了上面兩種類型所提到的服務外，還提供全面的醫療服務除了上面兩種類型所提到的服務外，還提供全面的醫療服務專業護理社區專業護理社區協助生活社區協助生活社區持續照護社區持續照護社區獨立生活社區獨立生活社區活力長者社區活力長者社區相對年輕，身體健康優良并且愿意與自己同齡人居住的人群組成的老年社區相對年輕，身體健康優良并且愿意與自己同齡人居住的人群組成的老年社區身體健康，希望得到社會服務與交往的老人組成的老年社區身體健康，希望得到社會服務與交往的老人組成的老年社區需要日常生活協助和有限醫療護理的居民組成

32、的老年社區需要日常生活協助和有限醫療護理的居民組成的老年社區身心極度衰弱，或者患有疾病的老人組成的老年社區身心極度衰弱，或者患有疾病的老人組成的老年社區綜合前幾種服務人群的老年社區綜合前幾種服務人群的老年社區美國老年住宅提供完善的服務3838住宅類型提供的服務獨立式老年住宅普通住宅提供完善的社區功能老年人專用住宅有專門的服務人員提供老年人所需服務(但一般不包括醫療和護理服務)，住宅內有方便、安全的社交娛樂場所和公共食堂等各類設施，并有完備的保衛和報警系統。老年公寓自住型老年公寓不提供任何與日常生活、藥物服務有關的協助，只提供完善的社區服務陪護型老年公寓向老年人提供與日常生活有關的各種服務，包括

33、做飯、幫助洗澡、洗衣、體檢及其他個人生活方面的服務特護型老年公寓除了自助型和陪護型兩種類型所提到的服務外，還提供全面的醫療服務養老院對健康老人提供交通和伴陪、老年食堂、法律服務，幫助尋找和提供就業機會等；對居家的體弱老人和高高齡老人，提供家務、家庭保健、送飯上門、定期探望、電話確認、緊急響應系統等服務；對有些特殊情況的老人，提供保護及咨詢服務、進行日托中心照料等護理院為康復期病人以及慢性和長期患病的人們提供24小時護理照料的設施。它提供常規的醫藥監督和康復治療，不同的護理院各有專長老年社區活力長者社區除了普通社區服務以外，還提供眾多社區娛樂活動，社區活動有高爾夫、釣魚、網球、游泳、劃船、教育課

34、程、藝術、手工、演出等獨立生活社區提供就餐、清掃房間、交通、社會活動、洗衣、緊急呼叫系統、社會服務等便利服務協助生活社區就餐、洗衣、清理房間、醫藥管理、日常生活活動幫助（洗澡、進食、穿衣、行走、上廁所）。提供輔助的程度和水平是由多種因素決定的專業護理社區提供很多日常生活照顧、社區生活服務以及常規的醫藥監督和康復治療持續照護社區提供較多的社區服務還提供了很多的日常生活服務、醫療服務和更多的社區活動協助生活社區“老年社區” 是美國最成熟的商業化運營養老居住模式3939相對費用護理程度高低低高活力長者社區獨立生活社區美國Senior Housing專業護理社區持續照護社區持續照顧類包括：持續照護社區

35、輔助生活類包括：專業護理社區協助生活社區獨立生活類包括：獨立生活社區活力長者社區美國老年社區市場需求和開發背景4040美國老年社區的運營模式（一）4141Developer/owner開發商Resident居住者Central facilitiesB:中央設施，就餐，娛樂Assisted livingC:輔助生活式服務Nursing facilitiesD:護理社區設施Condominium unitsA:社區公寓Public公共服務Homeowner association房主協會Management管理Develops 開發Owns 擁有Owns 擁有Owns 擁有按單選擇Services

36、 服務Sale 出售Service contract for BB的服務合同Transfer fee on sale of AA出售的轉讓費Management contract For B、C and DB、C、D管理合同One-yearmanagement contract一年管理合同Services 服務開發商一次性出售居住區域，保留服務區域的所有權，將服務項目租賃給管理公司美國老年社區的運營模式（二）4242Developer(develop improvements)開發商（開發，改造）Resident入住者Nonprofit corporation非盈利公司Land owner土地

37、所有人Service manager服務經理Ongoing rent and shared appreciation under assigned lease當前租金以及出讓租賃項下的共同升值Ground lease土地租賃Prepaid rent from sales proceeds出售權益中獲得的預付租金Sale of improvement改造出售Lease-improvementPurchase money租賃-改造購房款Condominium purchase price 公寓購買價款Parcel a leasehold Condominium公寓出租Shared apprecia

38、tion共同升值Residence and care agreement 入住和護理協議Monthly fees 月管理費ManagementContract管理合同開發商同時保持居住區域和服務區域的所有權，并將整個項目租賃給一家管理公司美國養老地產的盈利模式4343入門費+月費一次性銷售收益+出租收益長期性收益：出租收益+配套設施使用收益參股投資入會費按需選用的付費服務費用類型居住人群售價/租金老年社區健康老人（55歲以上，不限國籍）售價比市面上低30%老人公寓享受國家救濟的老人繳納政府救濟金的1/3為房租低租金住宅有退休金、無財產的老人家庭退休金的1/3高租金住宅半健康老人租金較高高租金護

39、理型住宅完全不能自理的老人租金最高綜合型住宅健康、半健康、完全不能自理的老人均有租金較高類型入門費月費獨立生活社區100%個人支付含飲食、室內清潔、活動、救急警報協助生活社區96%個人支付含飲食、室內清潔、協助日常起居、限量醫療服務持續照護社區78%個人支付19%社保其余返還含飲食、室內清潔、協助日常起居、限量的醫療服務養老機構的盈虧跟入住率密切相關，一般盈虧點在75%左右，如果入住率達到80%以上，就可盈利美國養老地產的優秀經驗借鑒養老地產的“普通化”和“社區化”發展焦點趨勢4444普通化（居家養老）社區化（社區養老）美國養老地產的優秀經驗借鑒市場發展階段性4545美國養老地產是一個發展了幾

40、十年并比較成熟的行業，通過美國數十年的養老地產行業發展歷程我們能夠總結出一個國家的養老地產市場發展階段性特征和規律。4646亞洲養老地產代表國家日本日本養老地產發展的社會背景4747日本是亞洲最具代表性的老齡化國家，多年來在應對老齡化社會所帶來的種種影響上進行了多種探索和研究，以適應老齡社會的發展：0%5%10%15%20%25%1960197019801990200020102020日本65歲及以上人口的百分比數據來源：理查德A波斯納：衰老與年齡，中國政法大學出版社日本是世界上人口老齡化程度最為嚴重的幾個國家之一，2011年日本65歲以上的老年人的人口已占總人口的23.3%發展背景老齡人特點

41、日本老齡人大多長壽且身體健康，具有一定的勞動能力喜歡住在生活較為便利的地區人口老齡化日趨嚴重日本人民平均壽命越來越高，預計到2015年將要達到25%以上，即每4個日本人中就有一位高齡者與平均壽命不斷延長相對應的是生育率越來越低，15歲以下人口數量排在發達國家末尾非常充分的國家財政、金融及稅收支持居民建造或購買的住宅在國家規定標準內，均可申請比商業銀行貸款低30%左右的低息貸款，還貸期內可在個人所得中扣除，個人住宅取得的定期收益免征所得稅特殊性質的住宅如老齡住宅、節能住宅等，還可申請特殊的財政補貼或低息貸款具有持續不斷的完善立法自20世紀50年代末，日本政府便開始通過立法來解決養老問題，其中國民

42、年金法、老人福利法和老人保健法是構成日本老人福利法律體系的三大支柱，它們從經濟收入、社會福利、醫療保健三個方面對老年人的基本權益給予了保障，使得老人福利機制能夠良性運轉日本養老地產物業形態（從開發和經營模式分類）4848施設施設機構設施機構設施日本養老地產日本養老地產政府主導老年設施福祉政府主導老年設施福祉介護療養型醫療施設護理療養型醫療設施住宅住宅老年公寓老年公寓政府批準后民間企業建設經營政府批準后民間企業建設經營老人保健施設老人保健設施特別養護老人Home特別養護老人住家養護老人Home養護老人住家輕費老人Home低收費老人住家有料老人Home收費老人住家認知癥高齡者Group Home患

43、有老年癡呆癥高齡者的集體住家高齡者生活支援House高齡者生活援助住屋面向高齡者的住宅Senior 住宅年長者住宅Silver housing銀發住宅自有產權住宅租賃為主的住宅租賃為主的住宅自住住宅自住住宅注：各項中的小字體為日語名稱，大字體為中文名稱健康型健康型住宅型住宅型需要護理型需要護理型日本根據本國發展情況設計多種養老地產的物業形態，能夠滿足不同階段和經濟狀況不同的老年人的需求。4949附：東京福祉保健局高齡社會對策部計畫課報告附錄（平成21年11月6日發布）日本養老地產物業形態（從居住模式分類）5050同居寄宿型同居分住型鄰居和住型完全鄰居型從居住模式上來說，日本為適應家庭核心化傾向

44、，采取老少兩代在生活上適度分離，而研發建造了一批供老年人與家人同居的住宅“兩代居”：同居寄宿型：同戶門、同廚房及起居室，老人居室僅附廁所或簡易烹調設備。同居分住型：同戶門，廚房、浴廁及起居室全部分開各自配套。鄰居合住型：分戶門，同起居室，浴廁及廚房分用。完全鄰居型：分戶門，起居室相通，浴廁及廚房分用。注：L為客廳起居室，D為廚房，K為餐廳；LD為餐廳起居室在同一空間日本兩代居目前的發展趨勢昭和時代結束時期兩代居非常流行，但是隨著時代的推移，年輕人的獨立性和個性逐漸在加強，與老人共同居住的“兩代居”模式也逐漸受到了巨大的挑戰。日本專業房地產研究機構atorakutazu實驗室株式會社的研究展示了

45、目前兩代居的發展趨勢：傳統兩代居正在消失，現在更多的方式是父母與子女住在相鄰的區域內二世帯同居間取、一時期、姿消二世帯同居間取、実以前存在。昭和終頃、盛。、必好評、後姿消。理由、息苦。気密性高場合、室內家族気配感。二世帯気配感考。結果、二世帯同居住戸買、隣合住戸二買、同內、LDK1LDK住戸買、。同居“近居”好暮、親面倒場合、近居事態起。例、親一人殘、介護必要場合、多少、気詰、同居暮。、最近二世帯同居間取、4LDK間取選、一部屋親居室、?？?、息苦評LDKLDK間取見直。LDK親同居、。高齢化社會始、二世帯同居間取、今後、増考。傳統兩代居正在漸漸淡去，現在的兩代居更多的是年輕父母和自己的孩子居住

46、的住宅日本養老地產物業形態（入居后要照護時的處理方式來分類）5252物業類型主要特點終身利用型（同一施設內進行照護服務）入居后到要照護時，入居契約仍持續有效，個人仍持有專用住戶的使用權。而照護服務是在同一設施內進行，不需再繳付新的入居保證金終身利用型（相關企業合作施設內進行照護服務）入居后到要照護時，入居契約仍持續有效，個人仍持有專用住戶的使用權。照護服務是在相關企業合作設施或同一經營者設置的其他設施內進行，不需再繳付新的入居保證金相關企業合作施設內移行型入居后到要照護時，原有入居契約解約、專用住戶的使用權亦消失。照護服務是在相關合作設施或同一經營者設置的其他設施內進行，需和相關合作設施定新的

47、契約，但并不需再繳付新的入居保證金限定照護型入居后若需契約所定以外的照護服務時即解約，專用住戶的使用權亦消失。一般來說并未特定提供照護服務的場所，即使有特定的場所亦需再繳付新的入居保證金照護專用型入居者在入居時已經有癡呆或癱瘓等癥狀，以需要經常性照護服務的高齡者為入居對象的設施。照護服務有在專用住戶內進行也有是在多數人共享的寢室中進行的形態。照護專用型設施有在寢室內無調理設備、寢室或共享設備均需以需要照護的狀況來設計等幾個特征。機能回復訓練室（復健室）或特殊浴室的設置、和醫院的密切協力合作等，大原則是盡量充實有關照護醫療服務方面的設施及制度健康型身心健康列為入居條件之一，到了需要經常性照護時即

48、解除契約而退居，專用住戶的使用權亦隨之消失。提供照護服務場所并沒有特定，即使有特定亦需再繳付新的入居保證金日本養老地產具有完善的配套服務體系5353服務類型服務對象提供的服務家庭幫助服務事業體弱多病、生活不能自理又無適當的護理人員的老人照料老年人的日常生活，幫助家務，定期上門了解患病老人的病因、觀察病情，發現問題及時與醫院聯系會診，到老人家中進行診療護理，對老人及家屬給予用藥、營養、康復訓練等方面的指導白天服務事業住在家中的老人，主要是65歲以上行動不便、身體虛弱或患有身體障礙或精神障礙而難以進行日常生活的老年人將老人們接到社區老人設施，如老年護理中心、福利中心等機構，提供洗浴、就餐服務，進行

49、生活或心理指導、健康檢查、功能訓練，組織興趣小組開展娛樂活動等。晚飯后則派車送他們回家短期護理服務65歲以上的老年人，其護理者因疾病及其他原因暫時無法進行居家護理短時間(原則上期限為1天至3個月)入住設施，進行生活協助、健康娛樂、康復修養、交流談心等活動；為長期住院的老人在出院回家之前做過渡準備而提供短期護理服務，為臨終前的老人提供靜養關懷服務長期服務事業因身體、精神上有明顯障礙缺乏生活自理能力，需要長期照看而家庭照料又存在困難的65歲以上老年人由社區的一些老年設施照顧其飲食起居，組織各項娛樂活動，進行體格檢查、功能鍛煉、心理健康和生活護理等方面的指導等日常生活用品的給付所有老年人對臥病不起老

50、人配發特制床、浴盆、火警器、自動滅火器、體位變換器以及緊急通報裝置等，并借給老年人專用電話。1989年以后，使用對象擴展到一般家庭。1991年起，還新增了電磁理療器。這些生活用品，對于免收所得稅的低收入家庭，一般是無償供給或租用老年保健的咨詢和指導服務所有老年人為每位60歲以上的老人發放一本健康手冊，詳細記錄老人的健康狀況及檢查情況；定期為老年人進行健康體檢，以利于早期發現疾病和治療疾??；定期舉辦各種學習班，普及糖尿病、高血脂、心臟病等疾病的預防教育及簡單護理知識和技能等；定期為肢體活動受限的老年病人舉辦肢體功能恢復培訓班，指導他們進行肢體功能的鍛煉。1992年開始在日本各都道府縣建立的老年人