1、 專題研究報告 1 會計準則變更及對地產企業信用水平的影響分析會計準則變更及對地產企業信用水平的影響分析 新準則是否會優化地產企業報表新準則是否會優化地產企業報表 一、新會計準則的變更一、新會計準則的變更 1準則內容的變化 2017 年 7 月 5 日，財政部修訂發布了企業會計準則第 14 號收入，自我國 2006年發布收入準則和建造合同準則至今已逾十載，財政部首次對收入相關準則進行了全面修訂，主要是為了與 2014 年 5 月發布的國際財務報告準則第 15 號客戶合同收入保持趨同。該準則規范收入確認、計量以及對相關信息的披露。本次準則修訂的主要內容有： 表 1 企業會計準則底 14 號收入2

2、006 版與 2017 修訂版主要內容差異對比 2006 年年CAS 14-收入和收入和CAS 15-建造合同建造合同 2017 年年CAS 14-收入收入 新舊差異新舊差異 第四條第四條 銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認：（一）企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；（二）企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制；（三）收入的金額能夠可靠地計量；（四）相關的經濟利益很可能流入企業；（五）相關已發生或將發生的成本能夠可靠計量。 第四條第四條 企業應當在履行了合同中的履約義務，即在客戶取得相關商品控制權時確認收入。 第十二條第十二條 對

3、于在某一時段內履行的履約義務，企業應當在該段時間內按照履約進度確認收入。但是履約進度不能合理確定的， 應考慮商品的性質，采用產出法或者投入法確定恰當的履約進度。 以控制權轉移替代風險報酬轉移作為收入確認時點的判斷標準。 CAS 15 第五條第五條 一項包括建造數項資產的建造合同，同時滿足下列條件的，每項資產應當分立為單項合同：（一）每項資產均有獨立的建造計劃；（二）與客戶就每項資產單獨進行談判，雙方能夠接受或者拒絕與每項資產有關的合同條款； （三） 每項資產的收入和成本可以單獨辨認。 第五條第五條 企業應當按照從購貨方已收或應收的合同或協議價款確定銷售商品收入金額，但已收或者應收的合同或協議價

4、款不公允的除外。 第九條第九條 合同開始日， 企業應當對合同進行評估，識別該合同所包含的各單項履約義務，并確定各單項義務是在某一時段內履行，還是在某一時點履行，然后，在履行了各單項履約義務時分別確認收入。 第十四條第十四條 企業應當按照分攤至各單項履約義務的交易價格計量收入。 定義 “履約義務” ；識別合同所包含的各單項履約義務， 并按照單獨售價的相對比例將交易價格分攤至各單項履約義務。 資料來源：財政部，聯合評級整理 （一）統一收入確認模型，解決目前收入確認時點的問題。 新收入準則將現行收入和建造合同兩項準則納入統一的收入確認模型， 要求采用統一的收入確認方法，規范所有與客戶之間的合同產生的

5、收入，更好的解決了“在某一時段內”還是“在某一時點”確認收入的問題。 （二）收入確認時點的判斷標準由風險報酬轉移變成控制權轉移。 專題研究報告 2 現行收入準則要求區分銷售商品收入和提供勞務收入， 并且強調在將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購買方時確認銷售商品收入。 新收入準則打破商品和勞務的界限， 要求客戶取得相關商品（或服務）控制權時確認收入，此舉更加科學合理地反映企業的收入確認過程。 （三）解決了包含多重交易安排合同的收入確認問題。 新收入準則對包含多重交易安排的合同的會計處理提供了更明確的指引， 要求企業在合同開始日對合同進行評估， 識別合同所包含的各單項履約義務， 按照各單項履約

6、義務所承諾商品（或服務）的單獨售價的相對比例將交易價格分攤至各單項履約義務，進而在履行各單項履約義務時確認相應的收入。 （四）對于某些特定交易（或事項）的收入確認和計量給出了能更好的指導實務操作的規定。 新會計準則對于某些特定交易（或事項）的收入確認和計量給出了明確規定。例如，區分總額和凈額確認收入、附有質量保證條款的銷售、附有客戶額外購買選擇權的銷售、向客戶授予知識產權許可、售后回購、無需退還的初始費等，這些規定在事務操作中更實用，滿足企業收入核算的實際需要，從而提高會計信息的可比性與可靠性。 新會計準則的核心原則是基于公司與客戶之間訂立的合同， 確認收入的方式以商品或服務控制權的轉移來決定

7、， 而公司確認收入的金額應當反映由該等轉移而預計獲得的報酬。 在舊準則下，公司將完成的商品交往客戶手上，才算是完成履行合同的義務，并將相關收入收賬；在新準則下，公司可根據不同履約義務對客戶合同作出細分，并按照履約義務進度分階段入賬，即公司每履行一項義務，便可提早將相關收入入賬。 2新準則實施時間 新收入準則根據不同情況有不同實施時間，具體如下： 表 2 新收入準則實施時間及范圍 具體實施時間具體實施時間 施行范圍施行范圍 2018 年 1 月 1 日 境內外同時上市的企業； 在境外上市并采取國際財務報告準則或企業會計準則編制財務報告的企業； 2020 年 1 月 1 日 其他境內上市公司； 2

8、021 年 1 月 1 日 執行企業會計準則的非上市企業； 資料來源：財政部 （一） 國際財務報告準則第 15 號將于 2018 年 1 月 1 日開始施行， 并允許主體提前采用。因此， 所有在香港上市或在采用國際財務報告準則的境外市場發行權益證券或債券的境內公司，都須自 2018 年 1 月 1 日起執行該準則。 （二） 在境內外同時上市的企業以及在境外上市并采用國際財務報告準則或企業會計準則編制財務報告的企業，自 2018 年 1 月 1 日起執行新收入準則，這一要求與國際財務報告 專題研究報告 3 準則第 15 號的生效日期保持一致，以避免該類上市公司境內外報表出現差異。 （三）其他在境

9、內上市的企業，要求自 2020 年 1 月 1 日起執行新收入準則，為這些企業預留兩年的準備時間， 以總結借鑒境外上市公司執行新收入準則的經驗， 確保所有上市公司高質量地執行新準則。 （四）執行企業會計準則的非上市企業，要求自 2021 年 1 月 1 日起執行新收入準則，為這些企業預留近三年的準備時間，以確保準則在該類企業得到平穩有效實施。 （五）對于條件具備、有意愿和有能力提前執行新收入準則的企業，允許其提前執行本準則。 二、新會計準則對國內房地產企業的影響二、新會計準則對國內房地產企業的影響 新會計準則改變了合同收入的確認方式， 對所有行業都有或多或少的影響， 但對于電信、工程或房地產等

10、涉及長期合同的行業影響更大。 從房地產行業來看， 確認合同收入的時間點將發生重大變化。 1對利潤表的影響 會計準則的變更對企業利潤表是否有影響會計準則的變更對企業利潤表是否有影響，主要取決于房企，主要取決于房企是否是否對全款客戶在某一時對全款客戶在某一時段內確認收入，段內確認收入，依賴于企業及會計師事務所對于收入確認條件的判定依賴于企業及會計師事務所對于收入確認條件的判定，不同的不同的判定對判定對企業企業的收入和利潤變化程度影響顯著的收入和利潤變化程度影響顯著。 國內房地產企業通過預售房屋來實現現金流回籠， 即在房屋售予客戶后還需一兩年后才能竣工交付。在舊準則下，因為樓房還未正式建成，公司無法

11、將完成的商品交到客戶手上，客戶的預付款不會被計入收入項， 而是計入負債中的預收款項， 產生了一個實際狀況與財務狀況上的一個時間差。 在新準則下， 房地產企業符合條件項目不必等到交樓后才能將客戶預付款項入賬，而是按工程進度分階段提早入賬，這樣便能更合理地反映現實情況。 按照新的收入準則規定： “滿足下列條件之一的，屬于在某一時段內履行履約義務；否則，屬于在某一時點履行履約義務： （一）客戶在企業履約的同時即取得并消耗企業履約所帶來的經濟利益。 （二）客戶能夠控制企業履約過程中在建的商品。 （三） 企業履約過程中所產出的商品具有不可替代用途， 且該企業在整個合同期間內有權就累計至今已完成的履約部分

12、收取款項?！?上述三個條件滿足其一， 即可認定為屬于某一時段內履行履約義務， 否則認定為某一時點履行履約項目。 其中第一種情形是指客戶在每項交易處理過程中同時取得和消耗相關的利益， 房地產開發業務通常不可能出現這種情況； 第二種情形是指在企業履約過程中客戶始終能夠控制履約活動產生的商品或服務， 例如在客戶的土地上為其建造房屋建筑物， 房地產企 專題研究報告 4 業的部分代建業務可能屬于這種情況； 第三種情形是指建造只有客戶能夠使用的專項資產或者按照客戶的指示定制資產的建造，同時對已完成的部分工作已經收到款項或有權收取款項，例如客戶定制產品且已不可撤銷地預付全款。其中，具有不可替代用途，是指因合

13、同限制或實際可行性限制， 企業不能輕易地將商品用于其他用途。 有權就累計至今已完成的履約部分收取款項， 是指在由于客戶或其他方原因終止合同的情況下， 企業有權就累計至今已完成的履約部分收取能夠補償其已發生成本和合理利潤的款項， 并且該權利具有法律約束力。 ” 在一時間段內確認收入， 應將所有的交易金額在不同的時間段內進行分攤， 依據產出法或者投入法確定恰當的履約進度來結轉收入。 產出法是根據企業已轉移給客戶的商品對于客戶的價值來確認履約進度的，而投入法是根據企業為履行履約義務的投入來確認履約進度。當履約進度不能合理確定， 而企業發生成本能夠得到補償時， 企業可以根據已發生成本金額來確認收入。

14、若不符合在一時間段內確認收入， 應在客戶取得已完工物業控制權的某一時點確認收入。 由此可見， 新準則對于房地產企業收入的確認， 最大的影響在于部分房地產開發項目收入的確認原則由原來的交付物業所有權的某一特定時點改變為某一時段內履行履約義務； 執行新準則依舊在某一時點確認收入不會對收入規模造成影響。 由于期房銷售在預售時已鎖定房號， 對單一客戶而言可認定為具有不可替代用途； 若能滿足房企收到全款或者期房付款進度與建造進度匹配且已收款項不可返還的條件， 可認為期房銷售屬于某一時段內履行履約義務。目前各大房企實行新準則，在某一時段內確認收入只針對全款客戶，因其能夠滿足在某一時段內確認收入的第三個條件

15、； 對于按揭貸款客戶， 由于不能滿足房企在整個合同期內有權就累計至今已完成的履約部分收取款項這一條件，因此只能采用在某一時點確認收入。 新準則對于房企確認收入有較大的影響， 根據摩根士丹利的預測， 使用新準則能使房地產商 2018 年平均收入提升 10%15%。 下表收集整理了部分房企采用新準則后對確認收入的影響。 表3 2018年16月部分港股地產商采用新準則對確認收入的影響（單位：億元、%） 房地產企業房地產企業 股票代碼股票代碼 時間節點時間節點 未采用新未采用新準則確認準則確認的收入的收入 采用新準采用新準則確認的則確認的收入收入 采用新準則較未采采用新準則較未采用新準則確認收入用新準

16、則確認收入增幅增幅 花樣年控股 1777.HK 2018/6/30 50.13 50.7 1.12 路勁基建 1098.HK 2018/6/30 56.1 57.22 1.98 禹洲地產 1628.HK 2018/6/30 89.67 92.43 3.08 綠地香港 0337.HK 2018/6/30 50.77 53.02 4.43 新城發展控股 1030.HK 2018/6/30 153.3 160.35 4.61 融創中國 1918.HK 2018/6/30 133.33 147.75 10.82 綠城中國 3900.HK 2018/6/30 295.39 335.34 13.52 碧桂

17、園 2007.HK 2017/6/30 629.88 777.38 23.42 中國海外宏洋 0081.HK 2018/6/30 76.67 94.33 23.03 遠洋集團 3377.HK 2018/6/30 118.13 153.76 30.16 資料來源：公開資料, 聯合評級整理 專題研究報告 5 新準則主要對全款客戶占比較大的房企影響較大： 對于采用按揭貸款的客戶， 新準則在某一時段內確認收入的方式并不適用于這類客戶。 因此， 在房地產企業的簽約銷售收入占比中，全款客戶占比越大，利潤表受到新準則的影響就越大。而高端物業的需求一般屬于消費升級，即買房客戶的第二或第三套房子，受政策限制難以

18、向銀行申請按揭，多為全款支付，因此新會計準則對于布局高端物業和消費升級需求的開發商影響較大。 表4 部分港股地產商的全款客戶占比（單位：億元、%） 房地產企業房地產企業 股票代碼股票代碼 2017年合同銷年合同銷售金額售金額 2017 年年營營業收入業收入 全款客戶全款客戶占比占比1 碧桂園 2007.HK 5,508.00 2,201.57 15 融創中國 1918.HK 3,620.10 666.14 30 時代中國控股 1233.HK 416.30 224.73 28 中國恒大 3333.HK 5,009.60 3,023.84 32 旭輝控股 0884.HK 1,040.00 302.

19、95 20 中國海外發展 0688.HK 2,057.36 1,438.18 4045 華潤置地 1109.HK 1,521.20 927.02 69 世茂房地產 0813.HK 1,007.70 667.96 29 雅居樂 3383.HK 897.10 492.62 48 資料來源：Morgan Stanley， wind，聯合評級整理 從上述比例來看， 房地產企業的銷售收入中全款客戶的占比差異較大， 從上述分析推斷，華潤置地、 中海地產和雅居樂等全款客戶占比較大的房企若采用新準則， 其收入規模的增幅會較大； 而新準則對于碧桂園、 旭輝控股和時代中國控股等全款客戶占比較小的房企收入規模增幅的

20、影響較小。 以某地產商為例，其發布的 2017 年年報，確認利用不同的會計準則，調整了財報中收入和支出等金額。與舊準則下的數據相比，由于實行新準則，該地產商營業收入和凈利潤分別提升了 287.66 億元和 79.84 億元，較調整前分別增長 14.52%和 38.44%。 圖1 該地產商2017年財報業績情況 1 全款客戶占比數據為 2016 年統計口徑。 專題研究報告 6 資料來源：該地產商2017年年報 該地產商發布的2017年年報數據顯示，公司2017年房地產銷售實現收入2,201.57億元，其中在某一時點確認的收入為1,593.50億元；在一時間段內確認的收入為608.07億元，占比為

21、27.62%。其中在一時間段內確認的收入為執行新準則新增類別。 圖2 該地產商2017年財報業績情況 資料來源：該地產商 2017 年年報 香港上市的企業應從2018年1月1日開始采用新準則， 但聯合評級在對港股房企2018年半年報分析時發現， 雖然所有港股房企均采用了新準則， 但由于對 “在一時段內確認收入條件”解讀和判定的不同， 該項準則對房企收入的影響程度存在較大差異。 聯合評級在對50家香港上市的房地產企業年報統計和分析后發現， 有25家房企明確對全款客戶采用在某一時段內確認收入準則，另外25家房企并未采用此種收入確認準則。2通過咨詢相關企業，企業認為不 2 采用新準則對全款客戶采用某

22、一時段內確認收入的房企包括碧桂園、融創中國、龍湖集團、富力地產和綠城中國等；未對全款客戶采用某一時段內確認收入的房企包括：中國恒大、萬科、華潤置地、旭輝控股和合景泰富等。 專題研究報告 7 適用的理由是：在一時段內確認收入的適用性有一個關鍵點是“合格收款權”，即開發商在與購房客戶簽訂合同并在履行建造義務時， 對已提供的服務有合格的收款權利。 縱觀目前購房客戶對房屋交付時有嚴重瑕疵，客戶拒簽收樓確認書，要求退房并提起訴訟的案件，判決結果基本為客戶勝訴。 鑒于此， 房地產企業雖已提供了勞務但未能對其勞務有合格的收款權， 因此不對全款客戶在某一時段內確認收入。 由于房企對新準則中適用于在一時段內確認

23、收入的條件的解讀不一致， 致使是否應該對全款客戶在某一時段內確認收入產生差異。 部分房企認為從歷史數據看， 客戶退房比例很小， 全款客戶符合在某一時段內確認收入的條件；而另一些房企則認為，從法律角度和訴訟案件的歷史判決來看，房企處于劣勢地位，全款客戶無法滿足房企應對履行履約義務有合格收款權這一條件， 因此不適用于某一時段內確認收入。 2對資產負債表的影響 采用新準則，資產負債表中新增一些科目，主要體現在合同資產和合同負債；一般情采用新準則，資產負債表中新增一些科目，主要體現在合同資產和合同負債；一般情況下，采用新準則對房企的資產負債率會有小幅的改善，但改善幅度有限；但也會出現資況下，采用新準則

24、對房企的資產負債率會有小幅的改善，但改善幅度有限；但也會出現資產負債率增加的情況。產負債率增加的情況。 新準則對資產負債表也有一定的影響。 例如在舊準則下被列為負債的預收款項， 除提前確認收入部分外，剩余大部分以“合同負債”的形式繼續列于負債表中。此外，資產表新增合同資產科目以及留存收益的增長， 也會對個別科目以及相關的指標產生影響， 但這種影響應視不同的企業而定。 資產表中新增合同資產科目， 是指企業已向客戶轉讓商品而有權收取對價的權利， 且該權利取決于時間流逝之外的其他因素，包括未開賬單收入、應收保證金、應收客戶合同工程款項以及預計可收回的印花稅和銷售傭金等。 例如在出售物業或提供勞務過程

25、中， 提供服務但未開票， 按照 “成本比例法” 確認的收入超過向客戶發出開票金額的部分， 計入合同資產；銷售傭金和印花稅，在預計可收回時也可計入合同資產。負債表中新增合同負債科目，是指企業已收或應收客戶對價而應向客戶轉讓商品的義務， 即企業在向客戶轉讓商品之前， 客戶已經支付了合同對價或企業已經取得了無條件收取合同對價的權利。 房地產銷售中， 部分預收款項已調整并提前確認收入，剩余大部分已重分類至合同負債科目。所有者權益表中，由于企業部分項目提前確認收入， 因此相較于會計準則調整前， 留存收益會有一定程度的增長。 聯合評級整理了部分港股房企采用新準則對于資產負債率的影響，從下表中可以看出，采用

26、新準則后對各房企的資產負債率沒有顯著的影響， 大部分房企使用新準則后資產負債率會有小幅的改善，還有一些企業的指標數值會小幅增加。 表5 部分港股地產商采用新準則對資產負債率的影響（單位：%） 房地產企業房地產企業 股票代碼股票代碼 時間節點時間節點 未采用新準則未采用新準則資產負債率資產負債率 采用新準則采用新準則資產負債率資產負債率 采用新準則較未采采用新準則較未采用新準則資產負債用新準則資產負債率下降幅度率下降幅度 專題研究報告 8 禹洲地產 1628.HK 2018/6/30 82.52 82.45 0.07 個百分點 新城發展控股 1030.HK 2018/6/30 88.9 88.7

27、9 0.11 個百分點 融創中國 1918.HK 2018/1/1 90.69 90.27 0.42 個百分點 遠洋集團 3377.HK 2018/1/1 69.84 69.4 0.45 個百分點 碧桂園 2007.HK 2018/1/1 90.16 88.89 1.27 個百分點 綠城中國 3900.HK 2018/6/30 80.98 79.7 1.28 個百分點 花樣年控股 1777.HK 2018/6/30 77.99 78.05 -0.06 個百分點 綠地香港 0337.HK 2018/6/30 85.82 85.91 -0.09 個百分點 路勁基建 1098.HK 2018/1/1

28、 69 69.26 -0.25 個百分點 資料來源：公司年報, 聯合評級整理 以某地產商 2017 年年報為例，資產負債表中主要的變動包括： （1）公司新增合同資產157.38 億元， 主要為公司提供房產銷售和建筑服務未開票時， 按成本比例法確認的收入超出已向客戶發出的開票金額的部分以及公司預計可收回的合同成本等；（2）公司預收客戶賬款由 3,880.20 億元減至 0， 主要系新準則下部分重分類為合同負債， 部分調整確認收入所致；（3）公司新增合同負債 3,467.47 億元，主要系預收款項重分類所致；（4）公司留存收益增加 94.11 億元，主要系公司部分項目提前確認收入所致。公司 201

29、7 年資產負債率采用新準則后由 90.16%調整至 88.89%，下降 1.27 個百分點，下降幅度較小。 圖3 該地產商2017年財報業績情況 資料來源：該地產商 2017 年年報 三、新會計準則對信用評級機構的影響三、新會計準則對信用評級機構的影響 通過對新準則對財務科目以及相關指標影響的分析， 結合港股房企運用新準則的實際情況來看，聯合評級不能通過新準則的實行，從而改變以往對房企普遍的評判標準，主要原因 專題研究報告 9 在于對全款客戶在某一時段內確認收入的房企比例較低以及在某一時段內確認收入對于每個房企的影響程度差異很大。 但新會計準則的實行仍需要評級機構重點關注全款客戶占比較大且已經

30、對其在某一時段內確認收入的房地產企業， 該類企業可能受惠于新準則， 使得當年收入有不同幅度的增長；且由于新準則下資產負債表中部分科目的表動， 該類房地產企業的資產負債率和債務資本化比率等指標將有所變動，從而影響企業信用評級的部分債務指標。 專題研究報告 10 研究報告聲明研究報告聲明 聯合信用評級有限公司（以下簡稱“聯合評級”）具有中國證券監督管理委員會核準的證券市場資信評級業務資格。 聯合評級在自身所知情范圍內， 與本研究報告中可能所涉及的證券或證券發行方不存在法律法規要求披露或采取限制、靜默措施的利益沖突。 本研究報告中的信息均來源于公開資料， 聯合評級對這些信息的準確性、 完整性或可靠性

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