保利發展控股集團股份有限公司2021年年度報告（410頁）.PDF

1、保利發展控股集團股份有限公司 2021 年年度報告 1 / 87 公司代碼：600048 公司簡稱：保利發展 保利發展控股集團股份有限公司保利發展控股集團股份有限公司 20212021 年年度報告年年度報告 保利發展控股集團股份有限公司 2021 年年度報告 2 / 87 重要提示重要提示 一、一、本公司董事會、監事會及董事、監事、高級管理人員保證年度報告內容的真實本公司董事會、監事會及董事、監事、高級管理人員保證年度報告內容的真實性性、準確、準確性性、完整、完整性性，不存在虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏，并承擔個別和連帶的法律責任。，不存在虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏，并承擔個別和連帶的法

2、律責任。 二、二、公司全體董事出席公司全體董事出席董事會會議。董事會會議。 三、三、天職國際會計師事務所（特殊普通合伙）天職國際會計師事務所（特殊普通合伙）為本公司出具了標準無保留意見為本公司出具了標準無保留意見的審計報告。的審計報告。 四、四、公司負責人公司負責人劉平劉平、主管會計工作負責人、主管會計工作負責人王一夫王一夫及會計機構負責人及會計機構負責人黎波黎波聲明：保證年度報告中財務聲明：保證年度報告中財務報告的真實、準確、完整。報告的真實、準確、完整。 五、五、董事會決議通過的本報告期利潤分配預案或公積金轉增股本預案董事會決議通過的本報告期利潤分配預案或公積金轉增股本預案 公司擬以實施權

3、益分派股權登記日總股本為基數，每10股派發現金紅利5.80元（含稅），不進行資本公積金轉增股本。 六、六、前瞻性陳述的風險聲明前瞻性陳述的風險聲明 適用 不適用 本年度報告涉及未來計劃等前瞻性陳述，該等陳述不構成公司對投資者的實質承諾，請投資者注意投資風險。 七、七、是否存在被控股股東及其關聯方非經營性占用資金情況是否存在被控股股東及其關聯方非經營性占用資金情況 否 八、八、是否存在違反規定決策程序對外提供擔保的情況是否存在違反規定決策程序對外提供擔保的情況 否 九、九、是否存在半數是否存在半數以上以上董事無法保證公司所披露年度報告的真實性、準確性和完整性董事無法保證公司所披露年度報告的真實性

4、、準確性和完整性 否 十、十、重大風險提示重大風險提示 本年度報告涉及行業風險、市場風險等風險因素的詳細描述，請投資者查閱“經營情況討論與分析”中的“風險與機遇”的相關內容。 十一、十一、其他其他 適用 不適用 保利發展控股集團股份有限公司 2021 年年度報告 3 / 87 目錄目錄 第一節第一節 釋義釋義 . 3 第二節第二節 公司簡介和主要財務指標公司簡介和主要財務指標 . 4 第三節第三節 管理層討論與分析管理層討論與分析. 8 第四節第四節 公司治理公司治理. 48 第五節第五節 環境與社會責任環境與社會責任. 63 第六節第六節 重要事項重要事項. 65 第七節第七節 股份變動及股

5、東情況股份變動及股東情況. 72 第八節第八節 優先股相關情況優先股相關情況. 76 第九節第九節 債券相關情況債券相關情況. 77 第十節第十節 財務報告財務報告. 87 備查文件目錄備查文件目錄 載有公司董事長簽名的2021年年度報告文本 備查文件目錄備查文件目錄 載有公司法定代表人、主管會計工作負責人、會計機構負責人簽名并蓋章的2021年年度財務報告文本 備查文件目錄備查文件目錄 報告期內在中國證監會指定網站上公開披露過的所有文件正文及公告原稿 董事長：劉平 董事會批準報送日期：2022年4月15日 保利發展控股集團股份有限公司 2021 年年度報告 4 / 87 第一節第一節 釋義釋義

6、 一、一、 釋義釋義 在本報告書中，除非文義另有所指，下列詞語具有如下含義： 常用詞語釋義常用詞語釋義 國資委 指 國務院國有資產監督管理委員會 中國證監會 指 中國證券監督管理委員會 上交所 指 上海證券交易所 公司、本公司、保利發展 指 保利發展控股集團股份有限公司 保利物業 指 保利物業服務股份有限公司 報告期、本報告期 指 2021 年度 元、萬元、億元 指 人民幣元、人民幣萬元、人民幣億元 第二節第二節 公司簡介和主要財務指標公司簡介和主要財務指標 一、一、 公司信息公司信息 公司的中文名稱公司的中文名稱 保利發展控股集團股份有限公司 公司的中文簡稱公司的中文簡稱 保利發展 公司的外

7、文名稱公司的外文名稱 Poly Developments and Holdings Group Co.,Ltd. 公司的外文名稱縮寫公司的外文名稱縮寫 PDH 公司公司的法的法定代表人定代表人 劉平 二、二、 聯系人和聯系方式聯系人和聯系方式 董事會秘書董事會秘書 證券事務代表證券事務代表 姓名姓名 黃海 曠煜、黃承琰 聯系地址聯系地址 廣東省廣州市海珠區閱江中路832號保利發展廣場53層董事會辦公室 電話電話 020-89898833 電子信箱電子信箱 三、三、 基本情況基本情況簡介簡介 公司注冊地址公司注冊地址 廣州市海珠區閱江中路832號保利發展廣場53-59層 公司注冊地址的歷史變更情

8、況公司注冊地址的歷史變更情況 2006年7月，公司注冊地址為廣東省廣州市執信南路3號通建大樓第三、四層； 2007年5月，公司注冊地址變更為廣州市海珠區閱江中路688號保利國際廣場29-33層； 2014年4月，公司注冊地址變更為廣州市海珠區閱江中路688號保利國際廣場30-33層； 2021年8月：公司注冊地址變更為廣州市海珠區閱江中路832號保利發展廣場53-59層； 公司辦公地址公司辦公地址 廣州市海珠區閱江中路832號保利發展廣場53-59層 公司辦公地址的郵政編碼公司辦公地址的郵政編碼 510308 公司網址公司網址 電子信箱電子信箱 保利發展控股集團股份有限公司 2021 年年度報

9、告 5 / 87 四、四、 信息披露及備置地點信息披露及備置地點 公司公司披露年度報告的媒體披露年度報告的媒體名稱名稱及網址及網址 中國證券報上海證券報證券時報 公公司司披披露露年度報告的證券年度報告的證券交易所交易所網址網址 公司年度報告備置地點公司年度報告備置地點 公司董事會辦公室 五、五、 公司股票簡況公司股票簡況 公司股票簡況公司股票簡況 股票種類股票種類 股票上市交易所股票上市交易所 股票簡稱股票簡稱 股票代碼股票代碼 變更前股票簡稱變更前股票簡稱 A股 上海證券交易所 保利發展 600048 保利地產 六、六、 其他其他相相關資料關資料 公司聘請的會計師事公司聘請的會計師事務所（境

10、內）務所（境內） 名稱名稱 天職國際會計師事務所（特殊普通合伙） 辦公地址辦公地址 北京市海淀區車公莊西路 19 號外文文化創意園 12 號樓 簽字會計師姓名簽字會計師姓名 韓雁光、顏艷飛 報告期內履行持續督報告期內履行持續督導職責的保薦機構導職責的保薦機構 名稱名稱 中信證券股份有限公司 辦公地址辦公地址 北京市朝陽區亮馬橋路 48 號中信證券大廈 簽字的保薦代表人姓名簽字的保薦代表人姓名 石衡、朱潔 持續督導的期間持續督導的期間 2016 年 6 月 20 日-2017 年 12 月 31 日；公司 2016 年 6 月完成非公開股票發行，募集資金全部使用完畢前，保薦機構繼續履行相關持續督

11、導義務 七、七、 近三年主要會計數據和財務指標近三年主要會計數據和財務指標 ( (一一) ) 主要會計數據主要會計數據 單位：萬元 幣種：人民幣 主要會計數據主要會計數據 20212021年年 20202020年年 本期比上年本期比上年同期增減同期增減(%)(%) 20192019年年 調整后調整后 調整前調整前 營業收入 28,493,313.63 24,310,948.27 24,309,486.85 17.20 23,593,356.46 歸屬于上市公司股東的凈利潤 2,738,783.66 2,894,950.95 2,894,842.99 -5.39 2,795,901.98 歸屬于

12、上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤 2,682,576.32 2,820,148.64 2,820,041.64 -4.88 2,716,424.91 經營活動產生的現金流量凈額 1,055,121.72 1,515,589.53 1,515,047.76 -30.38 3,915,531.57 2022021 1年末年末 20202020年末年末 本期末比上本期末比上年同期末增年同期末增減（減（% %） 20192019年末年末 調整后調整后 調整前調整前 歸屬于上市公司股東的凈資產 19,556,092.78 18,029,266.56 18,023,109.86 8.47 15,60

13、2,194.48 總資產 139,993,305.29 125,144,099.39 125,137,491.91 11.87 103,320,871.96 保利發展控股集團股份有限公司 2021 年年度報告 6 / 87 ( (二二) ) 主要財務指標主要財務指標 主主要財務指標要財務指標 20212021年年 20202020年年 本期比上年同期本期比上年同期 增減增減(%)(%) 20192019年年 調調整整后后 調整前調整前 基本每股收益（元股） 2.29 2.42 2.42 -5.61 2.35 稀釋每股收益（元股） 2.29 2.42 2.42 -5.61 2.35 扣除非經常性

14、損益后的基本每股收益（元股） 2.24 2.36 2.36 -5.10 2.28 加權平均凈資產收益率（%） 14.39 17.08 17.10 減少2.70個百分點 21.01 扣除非經常性損益后的加權平均凈資產收益率（%） 14.09 16.64 16.65 減少2.55個百分點 20.41 報告期末公司前三年主要會計數據和財務指標的說明 適用 不適用 2021 年度，本公司發生同一控制下企業合并，公司根據企業會計準則規定調整報表，后文提及2020 年度財務數據均為追溯調整后數據。 八、八、 境內外會計準則下會計數據差異境內外會計準則下會計數據差異 (一一) 同時按照國際會計準則與按中國會

15、計準則披露的財務報告中凈利潤和歸屬于上市公司股東的凈資同時按照國際會計準則與按中國會計準則披露的財務報告中凈利潤和歸屬于上市公司股東的凈資產差異情況產差異情況 適用 不適用 (二二) 同時按照境外會計準則與按中國會計準則披露的財務報告中凈利潤和同時按照境外會計準則與按中國會計準則披露的財務報告中凈利潤和歸歸屬于上市公司股東的凈資屬于上市公司股東的凈資產差異情況產差異情況 適用 不適用 (三三) 境內外會計準則差異的說明：境內外會計準則差異的說明： 適用 不適用 九、九、 2021 年分季度年分季度主要財務數據主要財務數據 單位：萬元 幣種：人民幣 第一季度第一季度 （1 1- -3 3 月份）

16、月份） 第二季度第二季度 （4 4- -6 6 月份）月份） 第三季度第三季度 （7 7- -9 9 月份）月份） 第四季度第四季度 （1010- -1212 月份）月份） 營業收入 2,505,836.71 6,486,310.53 4,847,688.47 14,653,477.92 歸屬于上市公司股東的凈利潤 250,115.61 779,794.62 328,553.07 1,380,320.36 歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益后的凈利潤 238,554.47 766,324.30 316,136.49 1,361,561.06 經營活動產生的現金流量凈額 -3,004,938.

17、31 523,924.65 605,845.83 2,930,289.55 季度數據與已披露定期報告數據差異說明 適用 不適用 2021 年度，本公司發生同一控制下企業合并，公司根據企業會計準則相關規定調整報表。保利發展控股集團股份有限公司 2021 年年度報告 7 / 87 十、十、 非經常性損益項目和金額非經常性損益項目和金額 適用 不適用 單位:元 幣種:人民幣 非經常性損益項目非經常性損益項目 20212021 年金額年金額 20202020 年金額年金額 20192019 年金額年金額 調整后調整后 調整前調整前 非流動資產處置損益非流動資產處置損益 52,559,463.19 14

18、5,056,551.28 145,056,551.28 40,104,207.07 計入當期損益的政府補助，但與公司正常經計入當期損益的政府補助，但與公司正常經營業務密切相關，符合國家政策規定、按照營業務密切相關，符合國家政策規定、按照一定標準定額或定量持續享受的政府補助除一定標準定額或定量持續享受的政府補助除外外 134,366,327.62 189,461,023.99 189,426,223.29 27,598,477.84 企業取得子公司、聯營企業及合營企業的投企業取得子公司、聯營企業及合營企業的投資成本小于取得投資時應享有被投資單位可資成本小于取得投資時應享有被投資單位可辨認凈資產公

19、允價值產生的收益辨認凈資產公允價值產生的收益 5,516,670.08 38,729,567.13 38,729,567.13 0 同一控制下企業合并產生的子公司期初至合同一控制下企業合并產生的子公司期初至合并日的當期凈損益并日的當期凈損益 1,746,370.96 0 0 0 除同公司正常經營業務相關的有效套期保值除同公司正常經營業務相關的有效套期保值業務外，持有交易性金融資產、衍生金融資業務外，持有交易性金融資產、衍生金融資產、交易性金融負債、衍生金融負債產生的產、交易性金融負債、衍生金融負債產生的公允公允價值變價值變動損益動損益，以及處，以及處置交易性金融資置交易性金融資產、衍生金融資產

20、、交易性金融負債、衍生產、衍生金融資產、交易性金融負債、衍生金融負債和其他債權投資取得的投資收益金融負債和其他債權投資取得的投資收益 319,027,063.18 83,297,494.99 83,297,494.99 765,317,147.30 除上述各項之外的其他營業外收入和支出除上述各項之外的其他營業外收入和支出 327,949,965.36 211,724,738.74 211,749,297.82 122,596,176.35 其他符合非經常性損益定義的損益項目其他符合非經常性損益定義的損益項目 91,393,218.08 429,292,534.06 429,289,930.23

21、 31,994,733.98 減：減：所得稅影響額所得稅影響額 118,458,345.65 272,841,812.85 272,838,601.49 133,758,766.74 少數股東權益影響額少數股東權益影響額（稅后）（稅后） 252,027,300.33 76,697,007.37 76,697,007.37 59,081,251.93 合計合計 562,073,432.49 748,023,089.97 748,013,455.88 794,770,723.87 將公開發行證券的公司信息披露解釋性公告第 1 號非經常性損益中列舉的非經常性損益項目界定為經常性損益項目的情況說明 適

22、用 不適用 十一、十一、 采用公允價值計量的項目采用公允價值計量的項目 適用 不適用 單位：元 幣種：人民幣 項目名稱項目名稱 期初余額期初余額 期末余額期末余額 當期變動當期變動 對當期利潤的對當期利潤的 影響金額影響金額 廣東省高速公路發展股份有限公司 612,348,172.70 748,987,847.60 136,639,674.90 166,093,115.93 招商局積余產業運營服務股份有限公司 703,233,916.34 660,169,628.28 -43,064,288.06 -50,053,366.56 深圳市華陽國際工程設計股份有限公司 109,283,062.50

23、95,001,339.00 -14,281,723.50 966,377.67 保利文化集團股份有限公司 - 1,549,768.98 1,549,768.98 60,757.83 德才裝飾股份有限公司 24,500,000.00 95,650,224.67 71,150,224.67 71,150,224.67 澳元套期保值 -83,026,264.33 -11,814,232.99 71,212,031.34 - 英鎊套期保值 356,602,309.64 114,121,463.24 -242,480,846.40 - 合計 1,722,941,196.85 1,703,666,038.

24、78 -19,275,158.07 188,217,109.54 十二、十二、 其其他他 適用 不適用 保利發展控股集團股份有限公司 2021 年年度報告 8 / 87 第三節第三節 管理層討論與分析管理層討論與分析 一、一、報告期內公司所處行業情況報告期內公司所處行業情況 2021 年，商品房銷售市場整體穩中有升。全國商品房銷售金額 18.2 萬億元，同比增長 4.8%；商品房銷售面積 17.9 億平方米，同比增長 1.9%。但是市場周期波動特征明顯，7 月以來市場進入下行通道，商品房單月銷售金額、面積持續同比下降。 全國商品房銷售情全國商品房銷售情況況 20212021 年單月全國商品房變

25、動情況年單月全國商品房變動情況 注：除另行說明外，數據來源均為國家統計局 保利發展控股集團股份有限公司 2021 年年度報告 9 / 87 2021 年，行業延續市場分化趨勢。一二線城市增長勢頭強勁，成交面積分別同比增長 13.8%和15.5%；三線城市市場表現冷淡，成交面積同比下降 15.0%。 不同級別代表城市住宅月均成交面積情況不同級別代表城市住宅月均成交面積情況 數據來源：WIND。代表城市為 32 個大中城市。一線包括北京、上海、廣州、深圳 4 個城市；二線包括天津、成都、杭州、南京、青島、蘇州、廈門、大連、武漢、南昌、福州、長春、長沙、哈爾濱 14 個城市；三線城市包括無錫、東莞、

26、佛山、惠州、包頭、揚州、安慶、岳陽、韶關、南寧、江陰、昆明、石家莊、蘭州 14 個城市。 2021 年，全國商品房待售面積 5.1 億平方米，同比增長 2.4%，庫存規模連續兩年保持增加。其中，住宅待售面積 2.3 億平方米，同比增長 1.7%。上半年市場成交氛圍較好，商品房庫存量短暫下降，但隨后市場熱度下行，從 7 月份開始庫存商品房面積累計同比增速由年初的-1.6%回正到 0.3%，并持續保持增長，庫存壓力有所增大。 全國商品房待售情況全國商品房待售情況 保利發展控股集團股份有限公司 2021 年年度報告 10 / 87 2021 年，全國 300 城土地市場成交面積 20.3 億平方米，

27、同比下降 17.1%，自 2016 年以來首次下降，土地市場表現出“熱-冷-溫”特征。年初以來首批集中供地開啟，土地成交規模同比提升，成交溢價率持續上漲，在 4 月達到年內高位的 18.1%；進入下半年以來，受銷售市場下行、資金面承壓、房企暴雷等因素影響，房企投資力度減弱，部分月份成交面積降幅超 35%，且溢價率不斷走低，至 9月達年內新低的 2.1%；年末第三批次集中供地陸續完成，同時土地市場小幅回暖，使成交面積同比降幅收窄，溢價率企穩在 2.5%-4.0%。 全國全國 300300 城城土地市場成交情況土地市場成交情況 數據來源：中國指數研究院，全國 300 城為中國指數研究院分類。 20

28、21 年，房地產開發投資完成額 14.8 萬億元，同比增長 4.4%，延續近年增長趨勢，開發投資規模的進一步擴大。2021 年，全國房屋新開工面積 19.9 億平方米，累計同比下降 11.4%；房屋施工面積97.54 億平方米，累計同比增長 5.2%；房屋竣工面積 10.1 億平方米，累計同比增長 11.2%。 全國房地產開發投資情況全國房地產開發投資情況 全國房屋開竣工及施工情況全國房屋開竣工及施工情況 保利發展控股集團股份有限公司 2021 年年度報告 11 / 87 2021 年，全國貨幣供應量 M2 同比增長 9.0%，反映出整體市場的流動性較為充裕。全國房地產開發資金來源總量為 20

29、.1 萬億元，同比增長 4.2%。其中，國內貸款為 2.3 萬億元，同比下降 12.7%，連續四年弱于資金總量增速，表明銀行端對房地產的資金投放力度保持緊縮。房企自籌資金、定金及預收款分別為 6.5 萬億元和 7.4 萬億元，同比分別增長 3.2%和 11.1%；個人按揭貸款 3.2 萬億元，同比增長 8.0%。 房地產開發資金來源情況房地產開發資金來源情況 報告期內，中央堅定落實“房住不炒”，強化土地、金融、財稅端的調控力度，不斷鞏固房地產長效機制成果。年初以來，銷售市場表現活躍，土地市場競爭激烈，行業整體保持較高熱度。但隨著政策調控的持續作用，房地產銷售壓力加大；并且隨著按揭降速、預售資金

30、監管收緊，企業資金端的弱平衡被打破，房企暴雷事件頻發，加重購房者觀望情緒，下半年銷售市場持續遇冷。而銷售走弱又進一步加劇了房企流動性風險，形成了負循環效應。此外，資金與銷售端的壓力傳導至土地市場，疊加多地提升土拍參與門檻，房企拓展的意愿與能力下降，土地市場降溫明顯。 四季度以來，房地產調整政策不斷修正，按揭放款加速、土地出讓規則優化、資金監管制度出臺等措施，在資金及土地端均起到了一定的穩市效果。但短期來看，部分房企暴雷風險猶存，行業信用體系處于重構期，購房者信心修復進程仍不明朗，市場活力恢復或需要一定時間。 長期來看，新型城鎮化建設仍在持續推進，“中心城市+城市群”對于經濟要素與人口的虹吸效應

31、愈發明顯，城市居民對居住面積及住房品質提升的需求不斷增強，房地產行業的發展前景依然可觀。同時，正因為房地產行業在國民經濟中的重要作用，行業的健康、穩定發展具有重要意義。未來“房住不炒”的調控態度仍將堅定，“穩地價、穩房價、穩預期”的指導思想不會改變，而且隨著土地供應等長效機制的健全完善，保障性租賃住房等住房供應體系的不斷豐富，將進一步鞏固行業調控的成果，夯實行業中長期發展的基礎，促進行業良性循環和健康發展。 二、二、報告期內公司從事的業務情況報告期內公司從事的業務情況 保利發展是房地產行業的龍頭企業，主營業務為房地產開發與銷售，并以此為基礎構建成涵蓋物業服務、全域化管理、銷售代理、商業管理、不

32、動產金融等在內的不動產生態平臺，綜合實力連續多年穩居行業前五，央企第一。2021 年，保利發展位居福布斯世界排名第 201 位，行業領導品牌前三。 保利發展始終聚焦于核心城市及城市群，深耕國家重點發展區域，助力國家新型城鎮化建設。公司始終堅持以商品住宅開發為主，適度發展持有經營性物業。在住宅產品方面，形成“尊居、善居、品居、安居”系列，代表品牌有“天字”系、“和光”系等；在寫字樓產品方面，形成“保利中心”、“保利國際廣場”等品牌系列。此外，公司以百姓安居為己任，建成保障房超 10 萬套，積極發展保障性租賃住房、拓展公寓業務；進駐 25 城助推城市更新，響應鄉村振興戰略，助力全體人民共同富裕。

33、保利發展控股集團股份有限公司 2021 年年度報告 12 / 87 憑借出色的建設、運營、服務實力，保利發展在物業、酒店、商貿會展、購物中心、城市公建及舊城改造方面均取得長足發展，品牌成熟度與影響力進一步提升。保利物業致力于全業態管理，形成以社區居住物業服務為核心，以全域化管理、城市服務為引領的綜合服務能力，并推出了“親情和院、四時雅集、東方禮遇、星云企服、鎮興中國”等系列物業服務品牌；旗下保利酒店打造了包括“諾雅、雅途、郡雅、悅雅”的民族酒店產品品牌體系；在消費服務領域形成了“時光里”、“保利廣場”、“若比鄰”三大產品體系，以及“和熹會”養老品牌等多個服務行業標桿；在產業運營服務領域，打造了

34、國際級賽事綜合運營服務品牌，高質量承擔武漢軍運會、西安全運會服務；同時，福祉展、老博會等大型品牌展會也成為會展行業標桿。 三、三、報告期內核心競爭力分析報告期內核心競爭力分析 適用 不適用 1 1、前瞻的戰略引領、前瞻的戰略引領 公司成立之初即前瞻性地確立了房地產開發主業在企業發展中的核心地位，牢牢地把握住中國城鎮化進程及行業發展機遇。同時，在行業周期波動中，公司深刻理解行業發展特點，精準研判行業發展方向，并始終發揮戰略引領作用，堅持普通住宅開發和核心城市深耕，確保公司發展方向和國家產業方向高度契合。 隨著房地產行業進入新的發展階段，行業發展模式和外部環境愈加復雜多變。公司根據國家產業結構升級

35、和行業發展變革，提出了“打造具有卓越競爭力的不動產生態平臺”戰略愿景，構建了涵蓋商品房、保障房、保障性租賃住房、長租公寓等在內的多層次住房供應體系，完善了地產開發銷售、商業運營、物業服務、資產管理、不動產金融等全產業鏈業務格局。 2 2、持續穩健的經營管理能力持續穩健的經營管理能力 公司始終秉承穩健發展的經營理念，恪守央企責任，憑借踏實穩健的管理作風，有效應對周期波動，長期保持行業領先地位。公司踐行精益管理原則，搭建精益體系，強化管控監督，將精益理念貫穿業務全流程，為公司發展提質增效。公司堅持穩健安全的投資策略，始終保持投資定力，不盲從、不追高，實現公司規模的平穩擴張。 公司資產負債結構均衡穩

36、健，債務期限及類型合理，各項指標滿足“三道紅線”的綠檔企業標準，兼顧風險防范與規模擴張能力。公司現金流管理水平突出，公司連續 4 年保持經營活動現金流為正，銷售回籠率長期保持在 90%以上的行業最高水平。同時，公司現金流充裕，并在銀行授信、公司債、中票等均有充足的資金頭寸，具備較強的風險抵御能力。 3 3、多元化資源獲取方式和優質的資源儲備、多元化資源獲取方式和優質的資源儲備 公司擁有豐富的資源獲取經驗，建立了科學的投資體系，準確把握市場節奏，深度挖掘資源價值，保障投資決策的高效性與準確性。同時，公司具備多元化的資源拓展能力，構建了涵蓋招拍掛、城市更新、產業拓展、兼并收購等在內的資源獲取體系，

37、形成了強大的資源整合能力，保障公司能夠持續獲得低成本項目資源。 憑借著出色的資源獲取能力，公司儲備了質地優良、規模合理的土地資源，近年來 38 個核心城市儲備資源始終保持在 75%以上，住宅貨量占比超 80%，資源儲備滿足公司 2-3 年的開發需求，為公司的可持續發展提供保障。 4 4、企業文化企業文化形成形成強大的人才競爭力強大的人才競爭力 公司從軍中走來，在改革開放的浪潮中砥礪奮進，形成了以客戶為核心，向上、向心、向善的企業文化，構筑成保利人才團隊的精神底座和精神紐帶，是公司發展壯大的強勁力量。公司員工對企業文化高度認可，對企業價值判斷高度一致，團隊成員間同心協作，樂于奉獻，形成強大的團隊

38、凝聚力。 公司秉承奮發向上、團結協作、樂于奉獻、規范誠信、紀律嚴明的企業精神，鍛造出雷厲風行、執行高效的管理團隊。同時，憑借獨特的企業文化，公司將投資、管理、營銷、設計等專業人凝聚起來，形成發展合力，并且構建出貼近市場、從容應對行業變化的運作模式與管理機制，具備強大的生命力和戰斗力。 5 5、行業領先的品牌影響力、行業領先的品牌影響力 公司是大型中央企業中國保利集團控股的房地產上市公司，也是旗下房地產業務的主要運作平臺。央企龍頭是公司特色鮮明的品牌符號，提升了市場對于公司的信賴度與認可度，使公司在多元化拿地、合作開發、低成本多渠道融資、產品銷售等方面均具備突出優勢。公司自身嚴控質量安全、強保利

39、發展控股集團股份有限公司 2021 年年度報告 13 / 87 化工程管理，產品質量、服務均在消費者中積累了良好的口碑。同時，公司積極響應國家號召，投身保障房、租賃住房建設，增進民生福祉；始終踐行央企社會責任，在 ESG 領域實現公司可持續發展。年內，公司首次入選央企 ESG先鋒指數、恒生 A 股可持續發展企業基準指數，不斷強化有誠信、有擔當、有作為的形象，提升品牌價值與影響力。 截至 2021 年末，公司已經連續十二年蟬聯“中國房地產行業領導公司品牌”，連續十九年榮獲中國房地產百強企業稱號，截至目前綜合實力位列第二名。 6 6、創新進取的企業精神、創新進取的企業精神 “敢于創新、積極進取”是

40、公司保持基業長青的核心優勢之一，公司始終保持奮發向上的拼搏姿態，不斷根據市場變化進行自我創新與突破。公司積極推進市場化的激勵考核機制，在管理層持股、股權激勵、員工跟投等方面均為央企地產的先行者和領先者。 公司堅持以體系改革、機制創新、資本運作等為手段，持續提升業務市場化水平及競爭力。公司在擁抱競爭的同時，始終對市場保持開放的合作態度，致力于與其他優質房企合作共贏，共同享受行業發展的紅利。 四、四、報告期內主要經營情況報告期內主要經營情況 1 1、銷售持續發力、銷售持續發力，城城市市深耕效果顯著深耕效果顯著 2021 年，公司把握市場節奏，靈活鋪排推貨，搶抓銷售窗口，實現簽約金額 5349.29

41、 億元，同比增長 6.38%；實現簽約面積 3333.02 萬平方米，同比下降 2.23%。 報告期內，公司 38 個核心城市銷售貢獻達 78%。區域結構保持穩定，珠三角、長三角簽約銷售合計超過 2800 億，合計銷售占比達 53%。單城簽約過百億城市 17 個，較 2020 年增加 2 個，合計銷售貢獻超 3400 億元。其中廣州、佛山合計實現銷售規模超 920 億，杭州首次突破 300 億，南京、北京超200 億，東莞、上海、鄭州、武漢等超 100 億，城市深耕效果顯著。 2 2、保持投資定力，合理補充高質量資源、保持投資定力，合理補充高質量資源 報告期內，房地產銷售及土地市場出現一定波動

42、，公司保持投資定力。全年拓展項目 145 個，新增容積率面積 2722 萬平方米，拓展金額 1857 億元，分別同比下降 15%和 21%。同時，公司注重提升拓展質量及資源把控力，報告期內新增住宅貨量占比 85%，拓展權益比為 72%。 2021 年，22 個重點城市實行集中供地制度，土地出讓節奏發生變化。公司保持投資定力，在競爭激烈的首批供地中不追高、不盲從；在第二批、第三批供地熱度下降、市場回歸理性時，迅速加大投資力度，獲取了廣州、南京、廈門等低溢價率的優質地塊。全年公司拓展樓面地價為 6821 元/平方米，同比下降 8%。 公司堅持“核心城市+城市群”深耕戰略，重點補倉銷售貢獻高的優質區

43、域，本年新增資源中珠三角、長三角拓展金額占比合計為 54%，較去年提升 7 個百分點。 3 3、收入規模穩健增長，利潤規模小幅收縮、收入規模穩健增長，利潤規模小幅收縮 報告期內，公司實現營業總收入 2850.24 億元，同比增長 17.19%；實現凈利潤 371.89 億元，同比下降 7.14%；歸母凈利潤 273.88 億元，同比下降 5.39%，主要受地產項目利潤率下降影響。 報告期內，公司毛利率為 26.80%，同比下降 5.79 個百分點，與行業利潤率下行趨勢一致。未來隨著高地價項目的陸續體現，毛利率表現仍將承壓。2021 年公司凈利率為 13.05%，同比下降 3.42 個百分點。

44、4 4、現金流保持健康，發展速度與質量兼顧、現金流保持健康，發展速度與質量兼顧 2021 年公司實現回籠金額 5020 億元，回籠率為 93.8%，居于行業高位，公司已連續 4 年保持經營活動現金流為正。同時，公司提升資金管理精細度，釋放存量資金，有效應對集中供地帶來的資金峰值需求。在行業融資環境收緊、房企信用利差擴大的背景下，公司搶抓低成本資源，報告期內發行公司債 86.9 億元、中期票據 100 億元。公司有息負債規模為 3382 億元，綜合融資成本約 4.46%，較去年末下降 31 個基點，繼續保持業內領先優勢。 公司秉承穩健可持續的發展理念，在追求規模增長的同時，加強風險防范，保持健康

45、的資產結構。截至報告期末，各項指標均符合“三道紅線”中綠檔企業標準。 5 5、全面推進精益管理，夯實提質增效成果、全面推進精益管理，夯實提質增效成果 公司踐行精益管理原則，將精益理念貫穿業務全流程。公司主動優化組織結構，在總部層面精簡架構，加強引領與賦能作用；設立華東、華南兩大區域共享中心，以標準化為抓手，促進區域資源整保利發展控股集團股份有限公司 2021 年年度報告 14 / 87 合；在區域層面進行組織裂變，提升市場聚焦度，保持管理的靈活性與扁平化；在產業層面進行整合，促進市場化發展。 在產品端，公司優化產品設計，提升產品得房率，增強產品競爭力。對天字系產品形成標準化手冊，從戶型、裝標等

46、方面進行規范，保障落地品質，打造產品標桿。 在成本端，公司將管控動作前置，在總圖規劃階段完成成本介入，從設計源頭壓減成本；同時，深化集采改革，完善集采產品體系，并試行聯合招標，有效壓縮材料成本。 在運營端，公司加大新型建造體系的運用及關鍵節點的管控強化，持續提升開發效率，全年項目開盤平均時長較 2020 年縮短 1 個月。 6 6、不、不動產生態產業規模持續擴大動產生態產業規模持續擴大 報告期內，保利物業業務能力持續增強，發展質量不斷提升。截至報告期末，保利物業在管面積達 4.65 億平方米，合同面積達 6.56 億平方米，合同管理項目 2428 個。全年實現營業收入 107.8 億元，同比增

47、長 34.2%。 保利商業積極擴展業務規模，截至 2021 年末，已開業購物中心 35 個，在營及籌建項目分布于廣州、上海、武漢等 38 個城市；開業面積 247.5 萬平方米。保利酒管截至報告期末已開業酒店、會議中心 20 個，客房數近 5000 間。年內，保利商業和保利酒管作為第十四屆全國運動會獨家商業和住宿服務商，以專業的運營服務能力，為賽事的順利舉辦提供保障。 公司積極踐行國家戰略，繼續布局租賃租房市場，報告期末在營長租公寓項目 43 個，覆蓋上海、廣州、杭州、成都等核心城市。 不動產金融方面，公司基金累計管理規模超 1700 億元，信?；?、保利資本榮獲“2021 年度中國最具實力房

48、地產基金 TOP10”。 ( (一一) ) 主營業務分析主營業務分析 1.1. 利潤表及現金流量表相關科目變動分析表利潤表及現金流量表相關科目變動分析表 單位：元 幣種：人民幣 科目科目 本期數本期數 上年同期數上年同期數 變動比例（變動比例（% %） 營業收入 284,933,136,294.19 243,109,482,718.25 17.20 營業成本 208,630,764,137.74 163,954,960,603.05 27.25 銷售費用 7,384,003,157.21 6,876,623,310.34 7.38 管理費用 5,434,035,615.67 4,322,844

49、,956.73 25.71 財務費用 3,386,443,692.67 3,159,128,701.41 7.20 研發費用 1,435,783,317.57 1,260,470,195.49 13.91 經營活動產生的現金流量凈額 10,551,217,228.46 15,155,895,317.89 -30.38 投資活動產生的現金流量凈額 -19,986,582,720.66 -6,927,448,990.95 - 籌資活動產生的現金流量凈額 34,457,779,943.13 -1,877,937,096.46 - 營業收入變動原因說明：房地產項目竣工交樓結轉收入增加，相關產業業務市場

50、化收入增加； 營業成本變動原因說明：受結轉規模和結轉結構影響，相應結轉成本增加； 銷售費用變動原因說明：銷售現場費、銷售代理費增加； 管理費用變動原因說明：管理規模擴大，管理支出增加； 財務費用變動原因說明：匯兌收益減少； 研發費用變動原因說明：研發項目投入增加； 經營活動產生的現金流量凈額變動原因說明：項目投資支出增加； 投資活動產生的現金流量凈額變動原因說明：對不并表公司的投資支出增加； 籌資活動產生的現金流量凈額變動原因說明：融資規模增加，合作方投入增加。 本期公司業務類型、利潤構成或利潤來源發生重大變動的詳細說明 適用 不適用 2.2. 收入和成本分析收入和成本分析 適用 不適用 報告