1、COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL120172017年1111月1 13 3日夏思堅| | 行政董事| | 研究及咨詢 | | 高力國際( (亞洲) )(+852)2822 0511 | (+852)2822 0511 | 人工智能對房地產業的影響COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL2人工智能可以很好地模擬人類Sources: YouTube, Good Morning BritainCOLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL

2、3概要全球市場穩健增長，使亞洲區物業投資與租賃市場保持良好健康發展長期來看，人工智能及自動化對空間需求會構成壓力。 然而若加以適當利用，它們亦能充當支持角色，并促進生產力增長投資資金將會向人才密集地轉移，例如大學城人工智能、物聯網及選擇性辦公空間方案將一齊推動寫字樓辦公管理方式的轉變辦公空間將向提升實用率發展，提供更多互動空間，更健康，吸納更多高技術人員在很多市場中，高租金及基礎建設不足相較自動化更威脅房產市場COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL42017下半年亞洲物業市場：前景穩健中國、香港、新加坡及印度經濟增長穩健，刺激寫字樓物業租

3、賃需求，將促進租金上升及吸納新增供應亞洲區內，龐大的貿易流通量及電子零售業務的增長，將刺激工業及物流物業市場發展，而零售物業市場將保持穩定截至目前，大部分亞洲門戶城市（特別是香港、新加坡及上海），各投資物業市場表現穩定強大需求 (部分為中國資金帶動) 將促進回報率在今年底和明年年初進一步下降高力國際預計一帶一路政策于未來數年間將促進中國在東南亞地區的投資本年內美元疲軟降低了亞洲區的風險，并使利率保持低位COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL5美國: S&P500 指數 (過去15年)Source: Bloomberg亞洲物業市場: 潛在威

4、脅短期:焦點地區爭端中期:經濟周期可能會進入下行區間長期:人工智能及自動化？COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL6SectorsRoles1.Landlords2.3.4.Increasing headcounts justify the increasing demand for office spacePositive business outlookLandlords to undertake building refurbishment in order to meet the new tenant requirements a

5、nd to compete with new suppliesBuilding ImprovementIdentify growing business sectors versus contraction in order to refine existing tenant mixReview tenant profileFlexible workspaceTelemarketers | Secretarial | Basic financial/accounting | Real estate agents | Paralegals機器人取代人類的機率(20年內，以1為基準)Source:

6、 The Economist最受人工智能影響之行業/職務：常規重復性的工作自動化對就業的影響工業 | 酒店業 | 零售 | 房地產 | 科技 | 農業 | 商業銀行 | 保險行業職務電話傳銷員 | 秘書 | 基本財務會計 | 房地產經紀 | 律師助理高附加值及決策行業 | 高程度的客戶互動行業| 創意行業 APP設計、視訊制作、高端市場推廣 | 機器人及自動化系統程序編寫最受影響最不受影響0.990.940.920.890.860.810.650.550.430.40.370.170.060.020.0080.0070.0040.00300.20.40.60.811.2電話推銷員會計師推銷員技

7、術文檔撰寫員房產中介打字員機械師商業飛行員經濟學家衛生技術員演員消防員編輯化學工程師牧師健身教練牙醫娛樂治療師COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL7Nature of workwill change 人工智能將輔助人類的工作，而非取代房地產工作的性質將有什么變化?由機器人取代的職務 無人機土地及建筑物測量 3D 打印技術建造緊急避難所及簡單住宅 虛擬技術 - 提供潛在買家或租戶物業視察機會仍由人類控制的功能 監控及判斷無人機土地測量結果 適應當地市場文化的室內設計 最終購買或租賃合同的協商COLLIERS INTERNATIONAL |

8、 PRIVATE & CONFIDENTIAL8 只有5%的行業能夠推行全面自動化 然而幾乎每個行業都有最高達30%的自動化潛能 過去50年的經濟增長主要來自人口及生產力增長 隨著人口增長放緩，經濟發展重點將在于提高生產力生產工具Source: McKinsey Global Institute, “A Future That Works”, January 2017 根據EXL技術部副總裁Shashank Verma ：“一般來說，機器人可以提高30%到35%的效率?！?Dart研究室在2016年，根據130份公開的服務中心使用者調查數據指出： 36%用過機器人的使用者表示更能專注于高附加值

9、的工作，而只有4.5%的人認為機器人會取代他們的工作。As cited in “Nots and Bots: Unboxing the Truth About Robotics Impact”, Colliers International (Philippines), 27 October 2016 人工智能可以促進生產力增長COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL9科技、傳媒及創意工業將成為新空間主要需求來源物業發展趨向多元化用途對于動態管理的物流倉庫需求增加隨著制造業和農業中的工作被人工智能取代，城鎮化進程將會加快物聯網將轉變建筑和建

10、筑管理方式辦公樓和產業園會更小、或者至少說更高的利用率投資資金將會向人才密集地轉移，比如大學城人工智能對物業市場的總體影響COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL10物聯網改變辦公空間的最好范例之一是像阿姆斯特丹的The Edge building一樣，主要被德勤租用。這座建筑不僅被贊譽為世界上最可持續的辦公樓，還被稱贊為“最聰明的”辦公樓。該建筑的兩大特點：樓里有2,500名雇員，但只有不到一半的工位。物聯網：建筑中的照明面板包含大約28,000個傳感器，可以探測物體移動，光線，濕度甚至二氧化碳水平。As quoted from Bloo

11、mberg and Deloitte in “Global Workplace Trends: Build the Internet of Workplace”, Colliers International (Europe) 18 May, 2017物聯網對于工作空間的改變COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL1111重新定義辦公空間層級式開放式1970年代1990年代至今目前及將來基于活動功能的辦公空間靈活辦公空間目前 (輔以傳統辦公室)多功能設計:靈活辦公空間COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CO

12、NFIDENTIAL1212辦公人群改變百分之四十的知識階層為移動辦公人群固定電話逐漸被淘汰百分之四十的知識階層不再使用固定電話人口結構改變空間閑置平均約有百分之三十至四十的辦公空間甚少利用物業成本上升物業租金為除了人力資源成本外的第二主要成本開支在亞洲地區，Y一代（于1981年2000年出生）為主要勞動人口，輔以Z一代（于2000年后出生）正在堀起辦公空間改變的原因COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL13最有效提高工作效率的配套設施WORKPLACE SOLUTIONS休息室頭腦風暴區咖啡區從共享空間創造員工的工作體驗配套設施有利于保

13、留人才34%26%23%10%7%0%10%20%30%40%咖啡區開放/封閉的頭腦風暴室休息室靜休室健身房COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL14根據高力國際亞洲研究部于2017年夏季進行的一份調查，中國和印度的科技公司認為人才招募是他們最大的挑戰科技公司普遍認為北京/華北地區會成為亞洲科技人才最集中的城市，接下來是上海/華東地區和印度（班加羅爾）超過80%的科技公司都有關于提高他們員工的健康及福利的措施聚焦科技行業COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL1515關注個人工作將近5

14、1%的工作發生在集中的個人工作空間，而僅有21%的工作時間是合作時間。1跨越代溝科技行業很好地平衡三代人的工作分配：45%的技術員工是Y一代，35%是X一代，20%為嬰兒潮年齡段2即時轉化科技行業的工作空間正迅速轉化為靈活的開放空間，目前62%的工作者都在開放空間里面工作3降低成本每人所占的工作空間在三年內將由161英尺降到146英尺（印度的商業公司已降到90，保險公司已降到6065）4靈活的合作一個靈活的結構包括小組，比如10人以下的團隊更加機敏，可以更快速地根據需要調整人員需求5新加坡科技行業的五大觀點Source: Colliers International Workplace Sol

15、utions teamsCOLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL161.Activity-based workplaces use space more efficientlyOffice will be different2.3.Case study: real estate consultancy基于活動功能的工作空間設計使空間的利用效率更高。靈活的工作環境可能會將降低實用率，但更高的空間利用率可以中和這一影響。這意味著辦公室會變小，或至少每個人所占的空間變小更多的空間用來進行分享和合作“健康福利”策略和物聯網讓辦公室更加綠色環保健康工

16、作人員可以得到更好的訓練，擁有專業的技能，并在工作內外切換自如。提高自動化和轉向靈活工作空間的辦公樓設計的影響COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL17高租金相較自動化更具威脅性30405060702009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017F2018F2019F預測預測3040506070802010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017F2018F2019F預測預測金奈班加羅爾 40 60 80 100 120 140 160 1802010201120122

17、013201420152016 2017F 2018F 2019FDelhiGurgaonNoida預測預測德里3035404550552011201220132014201520162017F 2018F 2019F預測預測海德拉巴1201301401501601701802010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017F2018F2019F預測預測孟買3040506070802009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017F2018F2019F預測預測浦那甲級配套設備及可達性將持續成為租金之推動力COLLIERS INT

18、ERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDENTIAL18不良基礎設施帶來的威脅遠遠大于自動化Source: Colliers案例研究- 班加羅爾由于基礎設施問題導致的經濟損失由于基礎設施問題導致的經濟損失：在高峰期，通勤時間平均1到2個小時印度基礎設施的投資占GDP的35%，但是政府估計未來十年還需要投入1.5萬億美元用于基礎設施建設。即使這樣，也只是補足基礎設施的欠缺，而不是用來創造未來發展的空間。（來源：S&P）不論是在印度還是其它國家，過時的IT系統可能在自動化領域和支持活動工作領域中成為一個主要拖累COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE &

19、CONFIDENTIAL19人工智能對亞洲物業的影響人工智能的影響在未來十年內會持續擴大。重復性工作比如簡單的呼叫中心接線員會首先被人工智能替代對于未來人力資源需求的可預見性降低，將會拉動對靈活辦公空間的需求公司需要大力投入用于提高員工技能我們預測大的租戶需求將會在主要選擇配套先進技術的智能大廈和辦公樓空間開發商應該積極應對并開始采用這樣的設計，更為先進的現代建筑將會收取更高的租金開發商應針對租戶需求，在不同區域打造不同定位與類型的項目組合，包括租金較為低廉的次級商務區及周邊區域，而不只僅局限于主要商務區20COLLIERS INTERNATIONAL | PRIVATE & CONFIDEN

20、TIALThis document has been prepared by Colliers International for general information only. Colliers International makes no guarantees, representations or warranties of any kind, expressed or implied, regarding the information including, but not limited to, warranties of content, accuracy and reliab

21、ility. Any interested party should undertake their own inquiries as to the accuracy of the information. Colliers International excludes unequivocally all inferred or implied terms, conditions and warranties arising out of this document and excludes all liability for loss and damages arising there from. This publication is for confidential use only and is the copyrighted property of Colliers International and/or its licensor(s). 2017. All rights reserved.Colliers InternationalOffice ServicesSuite 5701, Central Plaza18 Harbour RoadWanchai, Hong KongTel: 852 2822 0668 Fax: 852 2107 6060