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1、20232023年全球投資者展望應對重新校準后的全球房地產市場全球資本市場Colliers2高力國際認為全球房地產市場的穩定態勢將在20232023年年中確立2023 全球關鍵主題1.1.在穩定之前，定價“重置”及再校準2.2.動能是關鍵3.應對不可預測4.抓住機會而非散布焦慮5.5.更多的平臺和私有化運作6.6.股權向債權的轉化7.7.追求品質，注重基本面8.8.可持續性主導決策，而非事后補救Colliers41.1.在穩定之前，定價“重置”及再校準 隨著市場持續其價格發現的征途，通貨膨脹和更高的利率將繼續影響投資人在2023年的決策。定價的調整已在不同市場上發生，尤其是在2022年第三季度

2、，收益率/資本化率上升了100個基點。然而，一些市場尚未看到任何價格調整，在各個市場及物業類型，關于“著陸、穩定和復蘇”的時機有顯著差異?？偟膩碚f，高力認為隨著利率和經濟前景更加確定，全球房地產市場的穩定態勢將在2023年年中確立。高力專家觀點“在更透明、流動性更強市場中的表現情況將決定全球資本最受歡迎的門戶目的地。那些重新定價最迅速、因而看起來價值更高的市場將在2023年上半年吸引資金。那些在重新定價方面落后的市場可能會需要更長時間等待投資回歸。目前有兩個市場的重新定價速度明顯快于其他市場英國和美國”Tony HorrellHead of Global Capital Markets&CEO

3、 UK&IrelandColliers5 調查結果反映了市場著陸方式和時間的顯著差異?？傮w而言，投資者普遍認為，到2023年底，核心資產價值將進一步下降10%。增值型資產價格可能會進一步下跌。盡管如此，近20%的投資者表示他們僅是“不清楚”2023年價格將在何處探底。該比例在零售、酒店和多戶住宅/BTR增值型資產中超過30%。我們將這歸結為推動市場定價變化的多重因素，以及變化的發生時機和速度。我們的全球投資者調查于2022年10月3日至11月3日進行，在此期間，一些市場的價格發生了重大變化。我們無法確定投資者表達的以上觀點是否都解釋了這一點，或者它們僅代表了對2023年價格進一步變化的預期。這

4、只是證實了價格發現之旅還有一段路要走。對價格變化的看法也因地區而異。對于北美的核心辦公資產而言，這種情況要悲觀得多，13%的投資者認為其2023年的價格將下降20%以上。只有不到5%的人認為亞太地區和歐洲、中東和非洲的情況也會如此。全球資本價值：2023年所有資產類別的變化百分比決定所有資產類別的核心和增值資本價值的投資者百分比19%4%6%14%16%24%12%5%21%5%7%12%12%17%15%12%0%5%10%15%20%25%30%不清楚20+10 到200 到 10沒有變化0 到-10-10 到-20-20+核心型增值型Source:Colliers 2023 Global

5、 Investor Survey1.1.在穩定之前，定價“重置”及再校準Colliers62.2.動能是關鍵整個市場情緒顯然較為低迷，投資者的注意力主要集中在管理“生存和穩定”戰略上，然后才轉向增長。投資者將資產置于穩定運營期的速度將是帶動市場正向動能和市場活動向好的關鍵。挑戰在于，市場仍然容易受到進一步沖擊和事件的影響，這些沖擊和事件有可能引發倒退，也可能推動市場前行。3.3.Expect the unexpected.unexpected.It is unlikely to be a smooth landing,certainly not for all markets.Real 實現軟

6、著陸的可能性不大，對于大多數市場而言軟著陸不會是必然。一旦定價水平更加明確，房地產市場將提供穩定的長期投資和收入現金流。然而，影響決策的因素每時每刻都在變化，而不是每月或每季度，因此用于指導未來操作的許多基準、數據和分析顯得多余了。貨幣市場的波動是投資者需要考慮的另一個因素。投資者無法預測未來的融資成本走向，而且很難對新的機會進行財務建模。那些全現金支付的投資者仍然認為，市場的定價調整還不夠，這導致了一種“明天可能更便宜，為什么今天就買？”的感覺。盡管市場每天都有變化和傳聞，但不大可能形成任何實質性的反彈勢頭。3.3.應對不可預測Colliers762%68%63%78%72%61%58%53

7、%49%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%能源供應/成本去全球化/地緣政治緊張局勢加?。ㄈ?地區）貨幣匯率波動亞太地區歐洲、中東和非洲美洲主要區域宏觀挑戰全球挑戰：主要的下行風險在2023年，將以下列為影響其房地產戰略的三大負面挑戰的投資人的平均比例。88%利率74%通貨膨脹68%供應鏈中斷Source:Colliers 2023 Global Investor SurveyColliers84.4.抓住機會而非散布焦慮當前的環境與過去的危機不同。與全球金融危機的后果不同，當前流動性仍然普遍充足，杠桿率較低，大多數資產類別的需求仍然穩健。然而，資產價值將受到向利率高企

8、帶來的負面影響，因此在2023年，一些困難情況將變得更加明顯。投資者將面臨再融資的壓力，而這將不僅限于投資于周期末端或高風險資產的業主。投資者已經在關注潛在的相對便宜的交易，大量的機會型基金計劃對于困境資產采取行動，尤其是在2023年上半年。這將利于達到新的價格水平。短期利率（STIR）與掉期率3.754.253.43-0.12.754.002.502.752.70-0.12.503.253.523.943.980.32.453.86加拿大美國澳大利亞日本歐元區英國來源:高力國際/研究系統公司/彭博社Data based on daily rates and forecasts as of 2

9、9th November 20225年掉期率24年短期利率預測23年短期利率預測Colliers95.5.更多的平臺和私有化運作 公開上市的投資者繼續以資產凈值（NAV）的折扣進行交易。盡管這些折扣力度已經開始縮小，但我們將看到“追逐風險類”的私募股權和其他現金充裕的投資者在公開市場中買入，其投資路徑包括購買可轉換債券。更嚴格的條件也意味著開發商和資產所有者共創的一些大型平臺的維護成本將越來越高。隨著不良資產和投資組合入市以改善資產負債表，這將帶來大規模資本配置和直投機會。高力專家視角“核心資產在許多地方都難以獲得。對于日本等市場的投資基金經理和資本配置者來說，與開發商合作以在舊址開發新的核心

10、資產是一個非常有吸引力的選擇。這是一個我們預計將在2023年延續的絕佳戰略?！盝ohn HowaldExecutive Director,Head of International Capital,APACColliers106.6.股權向債權的轉化 問卷調查結果說明了利率對債務的成本及其可得性的影響有多大。在全球范圍內，76%的投資者表示，債務成本的上升將對他們2023年的房地產戰略產生負面影響。另有60%的投資者預計，債務可得性的減少將產生負面后果。隨著資金成本的上升，投資者認識到，將其活動擴展到債權中比以直接股權投資為目標更為有利。隨著越來越多的投資者探索夾層債、過橋貸款和項目融資等解決

11、方案，我們見證了債務領域的活躍度和創造力的提高，并看到了這種變化。這將有助于彌補任何流動性缺口，并在此過程中重新調整定價。請根據以下因素對您在2023年實施投資策略的能力的影響對其進行排名：債務成本及其可得性如何影響投資者2023年房地產戰略的百分比13%9%9%14%13%13%73%78%78%債務成本22%19%12%26%18%20%52%63%68%債務可用性亞太地區歐洲、中東和非洲美國亞太地區美國積極影響無影響消極影響來源:高力國際2023年全球投資者問卷報告歐洲、中東和非洲Colliers117.7.追求品質，注重基本面 在全球范圍內，辦公、工業和物流以及多戶住宅/BTR資產仍然

12、是首選資產，但各地區的興趣權重占比仍有所不同。盡管全球頂級城市的核心資產仍然是首選，但與不斷變化的人口和經濟現狀密切相關的物業類型，如多住戶公寓/BTR、學生公寓和養老住房，持續推動著投資活動遠離主要城市。這將繼續推動投資者進入二三線城市，尤其是美國和歐洲市場。2023年期間，投資資產類別時，您的城市偏好是什么？投資者按地區劃分，選擇城市類型的百分比。74%3%23%55%7%39%52%26%38%0%10%20%30%40%50%60%70%80%一線城市二三線城市兩者亞太地區歐洲、中東和非洲美國來源：高力國際2023全球投資者問卷報告Colliers12請選擇您考慮在2023年投資的資產

13、類別。選擇行業的投資者的平均百分比。對于每一項選擇，%數字表示選擇這一特定選擇的受訪投資者的百分比，每個投資者可以選擇多個答案。60%的投資者選擇了工業和物流。這也是去年最受歡迎的資產選擇。60%的投資者選擇了辦公室。該資產是亞太地區及歐洲、中東和非洲地區的首選。48%的投資者選擇了多住戶公寓/BTR。該行業是美洲第一選擇。27%的投資者選擇了酒店。26%的投資者選擇了零售。25%的投資者選擇了專業（另類資產）。該資產已成為主流選項。24%的投資者選擇了土地。Colliers13高力專家觀點“追求品質意味著睿智的投資者積極進取的執行計劃。資產管理的一個關鍵要素是將資本支出（CAPEX）計入資產

14、改造升級和重新定位，以改善能耗效率和總體運營成本?！盝ohn MarascoManaging Director,Capital Markets&Investment Services,ANZ高力國際14防御性資產 驅動力 雖然2023年將重拾對機會型投資的關注，但由于防御性資產戰略的存在，多住戶公寓/BTR和工業及物流資產將最受青睞。這兩個物業類型的供需基本面是關鍵。供不應求的住房市場和整個工業地產的低空置率有助于支撐資產價值并支持收入增長。同樣，工業及物流資產將繼續增加市場份額，伴隨外商直接投資（FDI）的支持，投資者對“第一英里資產”的興趣在上升。對于多住戶公寓/BTR資產來說，需要更加關

15、注運營支出（OPEX），尤其是在這個物業類型中，收益率/資本化率往往是最難改變的。隨著成本的上升，運營密集型的資產將需要倍加注意。這是投資者進入2023年后的最大擔憂之一，此外還有開發新資產的成本上升。26%25%12%15%15%7%27%25%16%16%11%5%集裝箱裝卸區（貨車停車場）產業園區/廠房工業/辦公共用空間冷庫/配貨倉儲最后一英里配送大賣場/倉儲您打算在2023年期間投資哪些類型的工業和物流資產？2023年期間投資于工業和物流資產的投資者百分比。20222023投資者認為2023年對其房地產戰略產生負面影響的前兩個市場因素。85%77%不斷上升的建造成本更高的資產運營成本資

16、料來源：高力國際2023年全球投資者調查。Colliers1526%25%12%15%15%7%27%25%16%16%11%5%集裝箱裝卸區（貨車停車場）產業園區/廠房工業/辦公共用空間冷庫/配貨倉儲最后一英里配送大賣場/倉儲您打算在2023年期間投資哪些類型的工業和物流資產？2023年期間投資于工業和物流資產的投資者百分比。20222023資料來源：高力國際2023年全球投資者問卷報告。Colliers16高力專家觀點“目前住宅類型的資產得到了較好的發展。較低的抵押貸款可得性和較高的利率，加上不確定的經濟前景，對機構的多住戶公寓租賃市場起到了推動需求的作用。這一趨勢往往將會持續較長時間。C

17、hris PilgrimDirector,Global Capital MarketsColliers178.8.可持續性主導決策，而非事后補救 與追求質量密切相關的是，投資者越來越重視環境、社會和治理（ESG）標準和評級。這不僅僅是出于監管和聲譽的原因，而是為了滿足日益增長的用戶需求，并平衡長期的資產運營成本。投資者正在關注具有強大可持續性特征的資產，這些資產預計將能夠獲得溢價。隨著處置和收購策略的啟動，不符合要求的資產將具備越來越多的折扣空間，并成為重新開發的標的。您是否對您的資產的環境績效采取行動？2023年的投資者環境考慮(%)45%投資者打算在未來五年內處置其投資組合中高達20%的資

18、產。資料來源：高力國際2023年全球投資者調查資料來源：高力國際2023年全球投資者調查5%的受訪者在2023年選擇N/A，4%在2022年選擇N/A。21%34%30%10%20%33%25%17%+7%只是考慮目前正在評估完成全面的資產評估資本計劃、處置和收購戰略已經到位20222023Colliers18關鍵要點高力國際認為，全球房地產市場的穩定將在2023年年中實現。高力將持續跟蹤本報告中提出的關鍵主題。鑒于我們將在區域和全球層面上發布基于這些主題的補充報告，2023年期間請繼續保持關注。2023年，市場企穩、重新定價和復蘇的速度和時間將因市場和物業類型而異。但是，一些市場可能會先退后

19、進。了解和管理影響房地產的大量成本上升壓力至關重要。資金成本只是等式的一部分。核心資產將占上風，但非核心資產將成為一些特殊機會的來源。我們預計在未來的一年里，將看到一些創造性的途徑，通過債務管理、平臺管理、私有化和項目管理等方式進入市場。Colliers19Accelerating success.This report has been prepared by Colliers for advertising and general information only.Colliers makes no guarantees,representations or warranties of a

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21、and warranties arising out of this document and excludes all liability for loss and damages arising there from.This publication is the copyrighted property of Colliers and/or its licensor(s).2022.All rights reserved.This communication is not intended to cause or induce breach of an existing listing agreement.