地產行業專題報告：改善需求引領復蘇品牌房企或有超額收益-220509（26頁）.pdf

1、 - 1 - 敬請參閱最后一頁特別聲明 本報告的主要看點本報告的主要看點： 1. 一二線城市中長期市場有支撐，短期或率先企穩回暖。 2. 調控寬松對改善市場的利好影響更大，本輪市場恢復或由改善市場牽引。 3. 綜合分析改善型房企在城市城市深耕、品牌溢價等方面的優勢。 相關報告相關報告 1.步入良性循環正軌，布局地產正當時-地產行業專題研究報告 ，2022.4.5 杜昊旻杜昊旻 分析師分析師 SAC 執業編號：執業編號：S1130521090001 王祎馨王祎馨 聯系人聯系人 改善需求引領復蘇改善需求引領復蘇，品牌房企或有超額收益品牌房企或有超額收益 基本結論基本結論 改善需求的釋放或帶動本輪市

2、場的恢復改善需求的釋放或帶動本輪市場的恢復。房地產行業正經歷“房改”以來的第三次低谷。中長期看，城鎮化率的穩步增長仍是行業持續發展的支撐；短期來看，寬松政策持續落地，此前被抑制或錯殺的改善型需求受益更大，如北京、上海、南京等城市二手房/新房成交面積比超過 0.6，限購限售的放寬將促進臵換改善需求的釋放，或成為本輪市場恢復的牽引。我們認為本輪行業周期中具有突出核心競爭力的改善型房企或將躋身行業前茅。 深耕一二線，業績確定性高深耕一二線，業績確定性高。中長期看，一二線城市經濟、人口體量大，45個一二線城市 GDP 占全國 51.6%，常住人口占全國 35.4%，是中國房地產行業的主戰場。短期來看，

3、一二線城市銷售抗跌能力較強，杭州、上海等優質城市在售庫存低于 7 個月，且多數重點城市一二手房價倒掛明顯，新房需求有支撐，預計優質一二城市銷售有望率先企穩回暖。典型改善房企深耕一二線城市，綠城中國 74%、建發國際 64%土儲位于一二線城市，濱江集團60%土儲位于杭州，業績增長確定性較高。 現金流安全穩健，錯峰拿地有望改善利潤水平現金流安全穩健，錯峰拿地有望改善利潤水平。當前土拍市場熱度相對溫和，土拍政策寬松，房企拿地利潤空間較高，正是投資拿地好時機。典型改善房企整體土儲去化周期較短，資產流動性較強，有拿地需求和動力；同時典型改善房企財務結構穩健，債務壓力較低，現金流安全，有錯峰拿地的實力。2

4、022 年 1-4 月，綠城中國、建發國際、濱江集團積極在北京、杭州、廈門等城市拿地，權益投資金額均位列行業前五，且整體拿地利潤率在 8%以上，有望改善未來結算利潤率。 產品服務力強，助力區域深耕和品牌溢價產品服務力強，助力區域深耕和品牌溢價。改善型產品銷售受市場下行影響相對較小，2022 年重點城市改善型產品銷售比例均有提升且銷售前十榜單中改善型項目數量增加。綠城中國、建發國際、濱江集團主打中高端改善項目，產品服務力強，城市深耕效果顯著，綠城中國、濱江集團在杭州市占率均超過 10%，建發國際在廈門市占率超過 20%，深耕也助力改善房企獲得更高的品牌溢價，銷售流速、單價、費用管控等均有行業領先

5、水平，為業績增長提供持續動能。 投資建議投資建議 我們預計基本面好的一二線、長三角城市有望先于行業整體企穩回暖，且改善需求或是本輪市場回暖的牽引。首推銷售投資逆勢增長、業績確定性較強，且重點布局優質城市、擁有高質量產品服務力的房企，如綠城中國、建發國際、濱江集團等或將獲得超額收益。穩健選擇推薦財務結構健康、現金流安全的頭部國企央企，如保利發展、招商蛇口，主要布局位于一二線重點城市，有一定比例改善產品，也將受益于改善型需求的釋放。 風險提示風險提示 寬松政策對市場提振不佳；疫情影響市場恢復；多家房企出現債務違約 2022 年年 05 月月 09 日日 地產行業專題報告 行業專題研究報告行業專題研

6、究報告 證券研究報告 資源與環境研究中心資源與環境研究中心 地產行業專題報告 - 2 - 敬請參閱最后一頁特別聲明 內容目錄內容目錄 改善需求的釋放或帶動本輪市場的恢復 .4 市場恢復有中長期和短期的基礎 .4 本輪市場的恢復或由改善需求的釋放帶動 .5 回歸經營本質，看好核心競爭力突出的改善型房企 .7 深耕一二線城市，業績確定性高 .7 一二線城市中長期需求有支撐、市場空間大.7 短期優質一二線城市銷售有望率先企穩回暖.9 典型改善房企深耕一二線城市. 11 現金流安全穩健，錯峰拿地有望改善利潤水平 .13 當前拿地利潤空間較高，正是投資好時機 .13 土儲流動性高，有新增投資動力 .14

7、 現金流安全穩健，有新增投資實力.15 典型改善房企積極錯峰拿地，有望改善利潤水平.16 產品服務力強，助力區域深耕和品牌溢價 .17 改善型產品銷售受市場下行影響相對較小 .17 綠城、建發、濱江是改善型房企的標桿.19 高質量的產品服務助力房企深耕，獲得品牌溢價.22 投資建議 .23 風險提示 .25 圖表目錄圖表目錄 圖表 1：1998-2021 年全國商品房銷售金額及同比走勢 .4 圖表 2：全國商品房銷售金額累計同比及單月同比 .4 圖表 3：TOP100 房企累計全口徑銷售金額及同比 .4 圖表 4：2022年 4 月中旬以來重點城市房地產調控政策及事件 .5 圖表 5：2021

8、 年典型城市新房與二手房成交面積比值 .7 圖表 6：一二線城市 GDP與人口基本面情況 .7 圖表 7：2021 年一線、新一線城市人口凈流動情況 .9 圖表 8：2020 年一線、新一線城市商品房銷售金額及面積 .9 圖表 9：2022年 1-4 月各能級城市新房銷售面積同比 .10 圖表 10：2022 年 1-4 月各能級城市二手房銷售面積同比 .10 圖表 11：截至 2022年 3 月，全國重點 20 城在售庫存及去化周期 .10 圖表 12：2021 年典型城市新房與二手房成交均價情況 . 11 圖表 13：2021 年綠城中國銷售金額能級分布 . 11 圖表 14：2021 年

9、綠城中國銷售金額城市群分布. 11 圖表 15：2021 年建發國際銷售前十城市 . 11 圖表 16：2021 年濱江集團重點城市銷售情況 . 11 MBdYnVmXkZiYmYpYlX6MbPbRsQnNtRmOlOqQnQlOnMoOaQnNvMMYnMsPxNnNoQ地產行業專題報告 - 3 - 敬請參閱最后一頁特別聲明 圖表 17：26 家典型房企 2021 年營業收入和歸母凈利潤同比 .12 圖表 18：2020 年、2021 年、2022年 1-4 月改善型房企銷售排名 .12 圖表 19：截至 2021 年末改善型房企土儲貨值結構 .13 圖表 20：全國 300 城月度累計供

10、求及同比走勢.13 圖表 21：全國 300 城宅地月度成交溢價率&流拍率走勢.14 圖表 22：26 家典型房企土儲去化時間（年） .14 圖表 23：截至 2021年 26 家典型房企三道紅線情況 .15 圖表 24：2021 年末典型房企短期有息負債占比.16 圖表 25：2020-2021 年末典型房企融資成本對比.16 圖表 26：2020 年、2021 年、2022年 1-4 月權益拿地金額前 20 .16 圖表 27：北京 2021、2022 年 1-3 月總價段成交結構 .17 圖表 28：上海 2021、2022 年 1-3 月總價段成交結構 .17 圖表 29：深圳 202

11、1、2022 年 1-3 月總價段成交結構 .18 圖表 30：杭州 2021、2022 年 1-3 月總價段成交結構 .18 圖表 31：北京、上海 2021 年和 2022年 1-4 月銷售前十項目榜單 .18 圖表 32：深圳、杭州 2021 年和 2022年 1-4 月銷售前十項目榜單 .19 圖表 33：2021 年度房地產企業產品力 TOP100.19 圖表 34：綠城中國產品系列 .20 圖表 35：建發房產四大產品系列 .20 圖表 36：濱江集團五大產品系列 .21 圖表 37：濱江、綠城、萬科在杭州銷售市占率情況 .22 圖表 38：建發在廈門銷售市占率情況 .22 圖表

12、39：2021 年典型房企銷管費用占營業收入比例.22 圖表 40：2021 年典型房企銷管費用占銷售金額比例.22 圖表 41：廈門 2021 年、2022 年 1-4 月銷售金額 TOP10 項目.23 圖表 42：2022 年 1-4 月濱江集團開盤去化和杭州主城區整體開盤去化對比 .23 圖表 43：A股地產 PE-TTM.24 圖表 44：港股地產 PE-TTM .24 圖表 45：港股物業股 PE-TTM.24 圖表 46：覆蓋公司估值情況 .25 地產行業專題報告 - 4 - 敬請參閱最后一頁特別聲明 改善需求的釋放或帶動本輪市場的恢復改善需求的釋放或帶動本輪市場的恢復 市場恢復

13、市場恢復有有中長期和短期中長期和短期的的基礎基礎 中國房地產行業在 1998 年住房體制度改革后快速發展，商品房銷售金額從 1998 年的 2513 億元增長至 2021 年的 181930 億元。二十余年期間，行業先后經歷了 2008-2009 年（金融危機下房地產行業受到沖擊）和2014-2015 年（市場供求嚴重惡化）兩輪低谷，當前在“房住不炒” 、房企“三道紅線” 、銀行“兩道紅線”和供地兩集中的政策背景下，房地產行業持續去杠桿，部分高負債房企債務違約頻現，行業再次進入低谷，我們在外發報告步入良性循環正軌，布局地產正當時中也已經提出當前房地產行業正在經歷“房改”以來的第三次低谷。 圖表

14、圖表1：1998-2021年全國商品房銷售金額及同比走勢年全國商品房銷售金額及同比走勢 來源：國家統計局，國金證券研究所 行業行業短期承壓下行短期承壓下行，政策定調提振信心政策定調提振信心。短期來看，市場銷售延續低迷態勢，2022 年 1-3 月全國商品房銷售金額 29655 億元，同比下降 22.7%，3月單月同比下降 26.2%；1-4 月全國百強房企全口徑銷售金額 21203 億元，同比下降 50%，4 月單月同比下降 59%。而 4 月 29 日中央政治局會議已經對房地產調控給出積極定調，首次提出“支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求” ，同時多城市也相繼出臺

15、了放寬限購限售、降低首付比例、降低房貸利率等政策促進購房需求，我們預計在多維度、大范圍、大力度寬松政策持續出臺后，市場信心將逐步恢復，市場銷售也將逐步企穩回暖。 圖表圖表2：全國商品房銷售金額累計同比及單月同比全國商品房銷售金額累計同比及單月同比 圖表圖表3：TOP100房企累計全口徑銷售金額及同比房企累計全口徑銷售金額及同比 來源：國家統計局，國金證券研究所 來源：克而瑞，國金證券研究所 2,513 181,930 -40%-20%0%20%40%60%80%100%020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,000180,000200

16、,000商品房銷售額（億元） 商品房銷售額同比 土地收儲 房改 金融危機 4萬億刺激 “新國五條” 供求惡化 去庫存 -40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%20.0320.0420.0520.0620.0720.0820.0920.1020.1120.1221.0221.0321.0421.0521.0621.0721.0821.0921.1021.1121.1222.0222.03年初累計同比 單月同比 -41% -43% -47% -50% -0.6-0.4-0.200.20.40.60.811.2020000400006000080000100000

17、1200001400002020-1 2020-3 2020-5 2020-7 2020-9 2020-11 2021-1 2021-3 2021-5 2021-7 2021-9 2021-11 2022-1 2022-3 百強累計全口徑銷售金額（億元） 同比增速（右軸） 地產行業專題報告 - 5 - 敬請參閱最后一頁特別聲明 中長期發展有支撐，邁入高質量發展新周期中長期發展有支撐，邁入高質量發展新周期。過去二十年內，房地產行業憑借人口紅利、城鎮化紅利、土地紅利、金融紅利等快速發展，隨著這些紅利空間的逐步收縮，但并不意味行業的衰退，行業與中國經濟同頻，也在從高速度發展階段向高質量發展轉變。房地

18、產行業的中長期發展仍有支撐：城鎮化率的穩步增長城鎮化率的穩步增長（預計每年將有 1200 萬左右城鎮人口的增加） 、家庭小型化家庭小型化（中國目前家庭戶均人口 2.62 人，美國家庭戶均人口為 2.6 人，日本為 1.9 人） 、人均住宅面積增加人均住宅面積增加（中國目前人家住宅面積 39.8 方，而美國人均住宅面積達 67 方）將衍生出新市民的住房需求，我們預計 3 億新市民將產生 8000 萬套左右的商品住宅需求在 8-10 年釋放，成為行業高質量發展新周期的需求支撐。 本輪市場的恢復或由改善需求的釋放本輪市場的恢復或由改善需求的釋放帶動帶動 此前合理的改善型需求或被抑制錯殺此前合理的改善

19、型需求或被抑制錯殺。在 2014-2015 年的上一輪市場恢復中，去庫存、棚改刺激影響明顯，對三四線樓市促進力度大，需求的釋放主要是剛需客群。而隨著 2016 年以來房地產調控措施的逐步完善， “房住不炒”已成為調控主基調，為抑制惡意炒房，較長一段時間內重點城市的限購限售限價限貸等政策執行嚴格，在打擊炒房的同時，部分合理的改善型需求或被抑制錯殺：限購方面，大部分高能級城市二套房購買條件嚴苛；限售方面，多城市均是 2 年限售起步，蘇州等城市則是 5 年（買第一套房后，不能再短時間內臵換） ；限貸方面，重點城市二套房首付比例普遍在 5成以上，南京等城市二套房首付比例達 8 成，一系列的調控使得合理

20、的改善型需求在購買資格和購買能力均有受阻。 本輪調控寬松或給改善型需求的釋放帶來更大的空間本輪調控寬松或給改善型需求的釋放帶來更大的空間。本輪在需求端的調控寬松政策主要在放松限購限售、降低首付比例、降低房貸利率、提高貸款額度、提供住房補貼等方面，這些寬松政策對剛需和改善型需求有一定的差異化影響。對于剛需群體，調控力度程度一直相對較低，本輪的放松，主要降低了剛需的購房門檻（如減少社保繳納時長、取消本地戶籍限制等） ，首付比例和房貸利率也有所降低，對剛需購房的釋放預計會起到積極提振的效果。而對于改善型需求（大部分是臵換改善） ，此前的調控相對嚴格，本輪的調控寬松不僅給改善型需求提供和剛需相當的信貸

21、優惠，同時在限購限售方面給予改善型需求更大的空間，如長三角重點城市蘇州、南京、無錫相繼對二套房的限購、新房&二手房的限售，一方面更多客戶擁有二套房甚至多套房的購房資格，另一方面將加快存量房的流動性，臵換改善客戶的購買力將獲得較大力度提升。 圖表圖表4：2022年年4月中旬以來重點城市房地產調控政策及事件月中旬以來重點城市房地產調控政策及事件 時間時間 城市城市 政策政策/事件事件 類別類別 4 月 11 日 蘇州 1、限購局部松綁：非蘇州戶口購房由 3 年內連續滿 24 個月改為累計 24 個月、賣房后 2 年內無需社?；蚨悊慰芍苯淤彿?； 2、限售局部放松：二手房限售時間由 5 年改為 3 年

22、（4 月 11 日起執行），新房仍然 3 年限售。 限購、限售 4 月 12 日 東莞 1、新建商品房根據可售樓面價 2 萬元/以上、1-2 萬元/、1 萬元/以下劃分三擋，對提升品質增加的建造成本，限價適當提高； 2、新建商品住宅均價可在限價基礎上適當提高； 3、實施特色品質的住宅，限價可適當提高。 限價 4 月 14 日 宜昌 1、首套房貸款首付款比例不低于 20%，二套房貸款首付款比例不低于 30%，對擁有一套住房并已結清貸款的家庭，再次再次購房按首套房貸政策。 2、新建商品住房網簽備案 2 年內上市交易不再受限制，促進商品住房一、二手市場良性循環。 限貸、限售、公積金 4 月 15 日

23、 鹽城 1、調整公貸最高限額。家庭由 40 萬元調整至 60 萬元，個人由 20 萬元調整至30 萬元； 2、恢復第二次購房公貸支持政策。首次公貸結清的，新購買、建造、翻建、大修自住普通住房的，可以再次申請公貸，利率按 1.1 倍執行； 3、調整公貸保底貸款額度。家庭由 15 萬元調整至 20 萬元，個人由 8 萬元調整至 10 萬元。 公積金 4 月 18 日-26 日 無錫 1、生育二個孩子及以上本市戶籍居民家庭，可以在限購區域新增購買一套商品住房； 限購、公積金、房貸利率 地產行業專題報告 - 6 - 敬請參閱最后一頁特別聲明 2、人貸款最高額度由 30 萬元提高到 50 萬元，家庭最高

24、額度由 60 萬元提高到80 萬元，其中針對二孩或三孩本地戶籍家庭，公貸最高額度提高至個人 60 萬元、夫妻 100 萬元； 3、首房首貸利率最低已經降至 4.6%，二套房貸款最低降至 5.2%。 4 月 26 日 沈陽 個人住房轉讓增值稅免征年限按國家規定執行，由 5 年調整為 2 年 限售 4 月 26 日 佛山 1、契稅或不動產證滿 5 年的商品住房，家庭在辦理購房資格校驗時，該商品住房不計入居民家庭擁有住房套數； 2、契稅或不動產證滿 5 年的商品住房，在進行買賣合同網簽 、贈與、司法拍賣等轉讓手續時，無需進行購房資格校驗。 限購 4 月 27 日 南京 1、溧水區、六合區限購松綁，非

25、本地戶籍憑身份證可直接開首套購房證明； 2、南京非本市戶籍居民家庭 1 年內累計繳納 6 個月社?？缮暾堎彿?，此前要求為 3 年內累計繳納 24 個月社保 限購 4 月 29 日 南陽 南陽市人民政府辦公室印發南陽市促進中心城區房地產市場平穩健康發展的若干措施（試行） ，新市民購房補 1 萬，公積金最高可貸 80 萬元 公積金 4 月 29 日 洛陽 發布洛陽市促進房地產市場持續平穩健康發展的若干措施 ，監管措施與企業信用等級掛鉤，放寬優質企業預售條件與資金監管標準；土地出讓分期繳納土地款，延緩城市基礎設施配套費繳納，降低裝配式建筑配建面積；加大對合理消費的信貸支持，提高公積金貸款額度；首套首

26、付最低比例為 20%，二套 30%，促進利率適當下行。 限購、限貸 4 月 29 日 沈陽 非沈陽戶籍居民家庭在我市限購區域內購買新建商品住房的，執行沈陽戶籍居民家庭購房政策，不再提供自購房申請之日起 2 年內在我市連續繳納 6 個月及以上個人所得稅或社會保險證明。繳存住房公積金外地職工家庭在我市購買自住住房的，可按規定在我市申請住房公積金購房貸款。 限購、限貸 4 月 29 日 株洲 印發關于關于促進房地產業良性循環和健康發展的若干措施 ，首次購房給予1 萬元購房補貼，契稅補貼 50%，降低貸款首付比例，第 2 次辦理住房公積金貸款，且購買家庭名下第 2 套有效住房的，最低首付款比例由 50

27、%降低至 30% 限貸 4 月 29 日 連云港 首套房首付比例按 20%執行。引導商業銀行逐步下調房貸利率、縮短審批放貸周期。 限貸 4 月 30 日 上饒 印發關于有效應對疫情不利影響促進中心城區房地產市場健康發展的若干措施 ，實施階段性購房補貼，下調個人住房按揭貸款首付比例，首套房最低首付比例下調至 20%，二套房最低首付比例下調至 30%，并合理下行商業性個人住房按揭貸款利率。 限貸 5 月 1 日 無錫 發布關于調整個人住房轉讓增值稅免征年限的通知 ， 明確無錫市區個人住房轉讓增值稅免征年限由 5 年調整為 2 年。 限售 5 月 1 日 梅州 金融機構要落實好居民家庭首套房個貸首付

28、比例不低于 25%；已擁有 1 套且貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業貸款的，首付比例不低于30%。同時，梅州市還將二套房公積金貸款首付比例，從三成降至二成。 限貸 5 月 4 日 嘉興 在嘉興市正常繳存住房公積金的職工，首次申請住房公積金貸款購買家庭首套自住住房，其單人最高貸款額度由 30 萬元上浮至 40 萬元，雙人及以上最高貸款額度由 60 萬元上浮至 80 萬元。符合保底貸款條件的職工，其單人最高貸款額度由 15 萬元上浮至 20 萬元。 公積金 5 月 9 日 蘇州 新房限制轉讓時間由 3 年調整為 2 年，二手房對限制轉讓時間由原來的 3 年調整為不再限制轉讓年限。非

29、限購區域房產不再計入家庭限購套數。購房以后，家庭若有新出生人口(二孩及以上)，那么出售新房時也不受轉讓年限制約。非本市戶籍居民家庭購房條件從原來的三年內累計繳納 24 個月社保調整為連續繳納 6個月社保。 限購、限售 5 月 9 日 揚州 取消大專及以上人才、二孩及以上家庭市區買房限購政策；對于來揚大專及以上人才購買首套住房，給予契稅 50%補貼 限購 來源：各地政府官網，財聯社，國金證券研究所 注：截至 2022 年 5 月 9日 改善型市場或先于剛需市場好轉改善型市場或先于剛需市場好轉。在房地產市場相對發達成熟的城市，二手房成交量已經與新房成交量相當，如北京、上海二手房/新房成交量比超過

30、1.0，廈門、南京等城市二手房/新房成交量比也超過了 0.6。一二線、長三角重點城市對限售條件的放寬，時間內二手房的掛牌量預計會有較大幅度的增加，將會對新房市場產生一定影響：剛需新房，二手房供應量的地產行業專題報告 - 7 - 敬請參閱最后一頁特別聲明 加大，大概率將分流新房市場的剛需客戶，短期將產生一定程度的負面影響。改善型新房，二手房流動性增強，臵換（賣一套買另一套）改善客群的購買力將得到大幅的提升，改善型市場由此受益。因此，我們預計本輪市場的恢復或主要由改善需求的釋放帶動。 圖表圖表5：2021年典型城市新房與二手房成交面積比值年典型城市新房與二手房成交面積比值 來源：Wind，國金證券

31、研究所 注：二手房/新房比為二手房與新房成交面積的比例 回歸經營本質，看好核心競爭力突出的回歸經營本質，看好核心競爭力突出的改善型改善型房企房企 本輪行業周期中具有突出核心競爭力的本輪行業周期中具有突出核心競爭力的改善型改善型房企或將躋身行業前茅房企或將躋身行業前茅。我們在外發報告步入良性循環正軌，布局地產正當時中已經提出“每一輪行業周期的轉換都將孕育新發展模式”的觀點。2008-2009 年，萬科、保利發展、華潤臵地等憑借金融紅利，銷售規模大幅提升；2014-2015 年，碧桂園、中國恒大舉債擴張下沉，抓住三四線棚改市場機會，成為行業龍頭；而本輪的行業周期中，外部紅利空間縮小，以前高負債、高

32、杠桿、高周轉的老路是行不通的，需要房企回歸經營本質，拿好地、做好產品、提供好服務，全面提升自身競爭力。我們認為擁有穩健財務結構、我們認為擁有穩健財務結構、良好區域良好區域布局區域、布局區域、高質量高質量產品服務、精細化管理等核心競爭力的房企能夠在本輪產品服務、精細化管理等核心競爭力的房企能夠在本輪周期中實現彎道超車，躋身行業前茅。周期中實現彎道超車，躋身行業前茅。 深耕一二線城市，深耕一二線城市，業績確定性高業績確定性高 一二線城市中長期需求有支撐、市場空間大一二線城市中長期需求有支撐、市場空間大 一二線城市經濟發達、人口量級大一二線城市經濟發達、人口量級大。2021 年，49 個一二線城市（

33、4 個一線城市、15 個新一線城市、30 個二線城市）合計創造 GDP 總值為 590014億元，占全國 GDP 總值的 51.6%；合計擁有常住人口 49946 萬人，占全國常住人口的 35.4%。從人口變動來看，2010-2021 年間，49 個一二線城市常住人口從 40768 億人增至 49946 萬人，增幅為 22.5%，高于全國人口總數增幅（3.1%） ，其中有 47 個城市常住人口呈增長態勢（哈爾濱、保定常住人口減少） ，深圳、成都、廣州三城在 11 年間常住人口增加超過 600萬人。人口的持續增長為一二線城市的住房需求提供有力支撐。 圖表圖表6：一二線城市一二線城市GDP與人口基

34、本面情況與人口基本面情況 城市城市 城市能級城市能級 2021 年年 GDP（億元）（億元） 2021 年年 GDP 實際實際增速（增速（%） 2021 年常住人口年常住人口（萬人）（萬人） 2010 年六普常住年六普常住人口（萬人）人口（萬人） 人口增減人口增減 （萬人）（萬人） 上海 一線城市 43215 8.1 2489 2302 188 北京 一線城市 40270 8.5 2189 1961 227 深圳 一線城市 30665 6.7 1768 1036 732 廣州 一線城市 28232 8.1 1881 1270 611 重慶 新一線城市 27894 8.3 3212 2885 3

35、28 1.29 1.28 1.04 0.83 0.68 0.65 0.64 0.64 0.000.200.400.600.801.001.201.4005001000150020002500北京 金華 上海 廈門 南京 無錫 深圳 蘇州 新房成交面積(萬方) 二手房成交面積（萬方） 二手房/新房比 地產行業專題報告 - 8 - 敬請參閱最后一頁特別聲明 蘇州 新一線城市 22718 8.7 1285 1046 239 成都 新一線城市 19917 8.6 2119 1405 714 杭州 新一線城市 18109 8.5 1220 870 350 武漢 新一線城市 17717 12.2 1365

36、 979 386 南京 新一線城市 16355 7.5 942 800 142 天津 新一線城市 15695 6.6 1373 1294 79 青島 新一線城市 14136 8.3 1011 872 139 長沙 新一線城市 13271 7.5 1024 704 320 鄭州 新一線城市 12691 4.7 1260 863 397 佛山 新一線城市 12157 8.3 950 720 230 合肥 新一線城市 11413 9.2 947 570 376 東莞 新一線城市 10855 8.2 1054 822 232 西安 新一線城市 10688 4.6 1316 847 470 沈陽 新一線

37、城市 7250 7 912 811 101 寧波 二線城市 14595 8.2 954 761 194 無錫 二線城市 14003 8.8 748 637 111 濟南 二線城市 11432 7.2 934 681 252 福州 二線城市 11324 8.4 842 712 130 泉州 二線城市 11304 8.1 878 813 65 南通 二線城市 11027 8.9 773 728 45 常州 二線城市 8808 9.1 535 459 76 煙臺 二線城市 8712 8 710 697 13 徐州 二線城市 8117 8.7 908 858 51 大連 二線城市 7826 8.2 7

38、45 669 76 溫州 二線城市 7585 7.7 957 912 45 昆明 二線城市 7223 3.7 846 643 203 長春 二線城市 7103 6.2 907 767 139 廈門 二線城市 7034 8.1 516 353 163 紹興 二線城市 6795 8.7 534 491 42 南昌 二線城市 6651 8.7 644 504 139 石家莊 二線城市 6490 6.6 1064 1016 48 嘉興 二線城市 6355 8.5 552 450 101 臺州 二線城市 5786 8.3 666 597 69 金華 二線城市 5355 9.8 712 536 176 哈

39、爾濱 二線城市 5352 5.5 1001 1064 -63 太原 二線城市 5122 9.2 530 420 110 南寧 二線城市 5121 7.9 874 666 208 惠州 二線城市 4977 10.1 607 460 147 貴陽 二線城市 4711 6.6 599 432 166 珠海 二線城市 3882 6.9 244 156 88 保定 二線城市 3725 7.2 924 1119 -195 中山 二線城市 3566 8.2 442 312 130 廊坊 二線城市 3553 3.5 546 436 111 蘭州 二線城市 3231 6.1 436 362 74 合計合計 59

40、0014 49946 40768 9178 來源：各地政府官網，第一財經，國金證券研究所 注：城市按 2020 年第一財經能級劃分 一線、新一線城市多為人口凈流入城市一線、新一線城市多為人口凈流入城市。19 個一線、新一線城市中僅重慶市為人口凈流出（主要由于重慶市幅員較為遼闊，部分下轄區縣距離主城區較遠，跨省流動的外出務工人員較多，但主城區人口仍為凈流入） ，深圳、地產行業專題報告 - 9 - 敬請參閱最后一頁特別聲明 上海、廣州、北京人口凈流入超過 800 萬人，東莞、成都、蘇州、佛山、武漢、杭州、鄭州、西安等 8 個城市人口凈流入也超過 300 萬人，凈流入的人口將產生“新市民”的住房需求

41、，支撐未來房地產行業的持續發展。 圖表圖表7：2021年一線、新一線城市年一線、新一線城市人口凈流動情況人口凈流動情況 來源：各地政府官網，國金證券研究所 注：部分城市 2021 年戶籍人口未公布用 2020 年數據替代 一二線城市房地產市場容量大，是一二線城市房地產市場容量大，是房地產行業主戰場房地產行業主戰場。19 個一線、新一線城市 2020 年商品房銷售金額合計 65093 億元，占全國商品房銷售金額的37.5%，高于 GDP（32.6%）和常住人口（20.0%）占比。其中上海、深圳、重慶、杭州、成都 5 城商品房銷售金額超過 4000 億元，目前且未來一段時間都將是房地產行業的主戰場

42、。 圖表圖表8：2020年一線、新一線城市商品房銷售金額及面積年一線、新一線城市商品房銷售金額及面積 來源：國家統計局，國金證券研究所 注：統計范圍為全市，包含下轄區縣 短期優質一二線城市銷售有望率先企穩回暖短期優質一二線城市銷售有望率先企穩回暖 一二線城市銷售抗跌能力較強一二線城市銷售抗跌能力較強。從 Wind40 個典型城市新房銷售數據看，2022 年 1-4 月 40 城合計新房銷售面積同比下滑 39.8%，一線、二線、三四線城市分別同比下滑 33.4%、36.1%和 58.1%。從 Wind17 個典型城市二手房銷售數據看，2022 年 1-4 月 17 城合計二手房銷售面積同比下滑3

43、7.1%，一線、二線、三四線城市分別同比下滑 37.1%、33.6%和 71.5%.無論是新房還是二手房市場，一二線城市銷售抗跌能力和穩定性均更強。 優質一二線、長三角城市在售庫存低優質一二線、長三角城市在售庫存低。從在售庫存方面看，截至 2022 年 3 月底，全國重點二十個城的新房在售庫存平均去化周期 11.4 個月，杭州、上海、合肥、深圳、南京五城新房庫存去化周期低于 7 個月，此類優質的一二線、長三角城市銷售有望先于市場恢復，進而帶動全國市場的企穩回暖，而重點布局優質一二線城市的房企也將率先受益。 -50005001000150020002500300035004000深圳 上海 廣州

44、 北京 東莞 成都 蘇州 佛山 武漢 杭州 鄭州 西安 長沙 天津 南京 青島 合肥 沈陽 重慶 2021年常住人口（萬人） 2021年戶籍人口 人口凈流入（萬人） 01000200030004000500060007000上海 深圳 重慶 杭州 成都 蘇州 廣州 武漢 北京 鄭州 南京 佛山 西安 青島 長沙 合肥 天津 東莞 沈陽 商品房銷售金額（億元) 商品房銷售面積（萬方） 地產行業專題報告 - 10 - 敬請參閱最后一頁特別聲明 圖表圖表9：2022年年1-4月各能級城市新房銷售面積同比月各能級城市新房銷售面積同比 圖表圖表10：2022年年1-4月各能級城市二手房銷售面積同比月各能

45、級城市二手房銷售面積同比 來源：Wind，國金證券研究所 來源：Wind，國金證券研究所 圖表圖表11：截至截至2022年年3月，月，全國全國重點重點20城在售城在售庫存及去化周期庫存及去化周期 城市城市 在售庫存在售庫存 近五年低位近五年低位 近五年高位近五年高位 去化去化周期周期 近五年低位近五年低位 近五年高位近五年高位 ( (萬萬 m m) ) ( (萬萬 m m) ) ( (萬萬 m m) ) ( (月月) ) ( (月月) ) ( (月月) ) 杭州 215 184 688 1.8 1.4 8.5 上海 503 454 789 6.0 4.8 13.1 合肥 430 430 872

46、 6.3 5.3 14.5 深圳 229 159 362 6.6 3.6 16.3 南京 606 258 697 6.6 3.1 8.0 鄭州 901 490 1079 7.1 4.2 13.7 西安 578 486 983 7.4 4.5 10.6 長沙 728 413 767 7.6 3.2 7.6 重慶 1236 746 1365 9.6 3.3 9.6 蘇州 900 485 933 10.3 5.7 11.7 成都 1539 1215 1852 10.4 7.1 13.2 武漢 1793 633 2063 10.4 3.4 11.2 溫州 731 347 789 11.2 5.9 11

47、.2 廣州 1095 627 1105 12.1 5.2 12.1 北京 1129 430 1200 14.6 7.5 25.2 沈陽 1709 1676 2368 16.2 11.5 23.0 青島 2133 972 2201 17.9 6.8 18.0 天津 2067 862 2180 21.7 5.5 21.7 福州 1571 170 1604 22.3 11.9 35.6 長春 1198 706 1245 22.5 8.0 22.8 來源：中指研究院，國金證券研究所 注：在售庫存口徑為商品住宅（不含保障性住房） ，杭州統計范圍包含蕭山、余杭，蘇州統計范圍包含吳江 重點城市一二房重點城市

48、一二房價價依然依然存在存在倒掛，新房需求倒掛，新房需求有支撐有支撐。自 2016 年以來，重點城市新房限價嚴格，一二手房價倒掛現象突出，2021 年，北京、上海、廈門等城市一二手房價差超過 10000 元/，杭州、南京、蘇州等城市一二手房價差也在 2000 元/以上。一二手房價倒掛反應了城市房地產市場的供求關系相對良好，新房市場有支撐：房價倒掛一方面在剛需端促使客戶積極參與新房市場，另一方面在改善需求端，提高了臵換改善客戶的購買能力，在限售放寬后，有望帶動改善市場回暖。 -33.4% -36.1% -58.1% -70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%一線城市 二線城市 三

49、四線城市 -37.1% -33.6% -71.5% -80%-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%一線城市 二線城市 三四線城市 地產行業專題報告 - 11 - 敬請參閱最后一頁特別聲明 圖表圖表12：2021年年典型城市新房與二手房成交均價情況典型城市新房與二手房成交均價情況 來源：中指研究院，冰山指數，國金證券研究所 典型改善房企深耕一二線城市典型改善房企深耕一二線城市 改善房企銷售主要來自一二線城市改善房企銷售主要來自一二線城市。綠城中國持續聚焦一二線和長三角城市，2021 年一二線城市合同銷售額 2139 億元，占比 80%，長三角合同銷售額 1765 億元，占比

50、 66%；深耕能力持續提升，北京、杭州、寧波多城市銷售金額位居當地前十。建發國際深耕海西、長三角城市群，2021 年銷售占比分別為 50%和 31%；銷售前十城市合計簽約金額 1152 億元，占比達 70%，廈門、漳州、福州、無錫、寧德等多城市進入當地銷售榜單前十。濱江集團專注杭州市場，2021 年于杭州銷售額達 1068 億元，占比達 63%。 圖表圖表13：2021年綠城中國銷售金額能級分布年綠城中國銷售金額能級分布 圖表圖表14：2021年綠城中國銷售金額城市群分布年綠城中國銷售金額城市群分布 來源：公司公告，國金證券研究所 來源：公司公告，國金證券研究所 圖表圖表15：2021年建發國