保利房地產（集團）股份有限公司2015年年度報告（205頁）.PDF

1、保利房地產（集團）股份有限公司 2015 年年度報告 1 / 47 公司代碼：600048 公司簡稱：保利地產 保利房地產（集團）股份有限公司保利房地產（集團）股份有限公司 2012015 5 年年度報告年年度報告 重要提示重要提示 一、一、 本公司董事會、監事會及董事、監事、高級管理人員保證年度報告內容的真實、準確、完整，不本公司董事會、監事會及董事、監事、高級管理人員保證年度報告內容的真實、準確、完整，不存在虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏，并承擔個別和連帶的法律責任。存在虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏，并承擔個別和連帶的法律責任。 二、二、 公司全體董事出席董事會會議。公司全體董事出席董事

2、會會議。 三、三、 立信會計師事務所（特殊普通合伙）立信會計師事務所（特殊普通合伙）為本公司出具了標準無保留意見的審計報告。為本公司出具了標準無保留意見的審計報告。 四、四、 公司負責人公司負責人宋廣菊宋廣菊、主管會計工作負責人、主管會計工作負責人朱銘新朱銘新及會計機構負責人及會計機構負責人周東利周東利聲明：保證年度報告中聲明：保證年度報告中財務報告的真實、準確、完整。財務報告的真實、準確、完整。 五、五、 經董事會審議的報告期利潤分配預案或公積金轉增股本預案經董事會審議的報告期利潤分配預案或公積金轉增股本預案 以截至2016年1月8日公司10,756,715,193股總股本為基數，每10股派

3、發現金紅利3.45元（含稅），不進行資本公積金轉增股本。 六、六、 前瞻性陳述的風險聲明前瞻性陳述的風險聲明 本年度報告涉及未來計劃等前瞻性陳述，該等陳述不構成公司對投資者的實質承諾，請投資者注意投資風險。 七、七、 是否存在被控股股東及其關聯方非經營性占用資金情況是否存在被控股股東及其關聯方非經營性占用資金情況 否 八、八、 是否存在違反規定決策程序對外提供擔保的情況是否存在違反規定決策程序對外提供擔保的情況 否 九、九、 重大風險提示重大風險提示 本年度報告涉及行業風險、 市場風險等風險因素的詳細描述， 請投資者查閱 “管理層討論與分析”中的“行業面臨的機遇與挑戰”的相關內容。保利房地產（

4、集團）股份有限公司 2015 年年度報告 2 / 47 目錄目錄 第一節第一節 釋義釋義 . 3 第二節第二節 公司簡介和主要財務指標公司簡介和主要財務指標 . 3 第三節第三節 公司業務概要公司業務概要 . 5 第四節第四節 管理層討論與分析管理層討論與分析 . 7 第五節第五節 重要事項重要事項 . 25 第六節第六節 普通股股份變動及股東情況普通股股份變動及股東情況 . 32 第七節第七節 優先股相關情況優先股相關情況 . 36 第八第八節節 董事董事、監事監事、高級管理高級管理人員人員和和員工員工情況情況 3 37 7 第九節第九節 公司治理公司治理 . 42 第十節第十節 公司債券相

5、關情況公司債券相關情況 . 44 第十一節第十一節 財務報告財務報告 . 47 第十二節第十二節 備查文件目錄備查文件目錄 . 47 保利房地產（集團）股份有限公司 2015 年年度報告 3 / 47 第一節第一節 釋義釋義 一、一、 釋義釋義 在本報告書中，除非文義另有所指，下列詞語具有如下含義： 常用詞語釋義常用詞語釋義 中國證監會 指指 中國證券監督管理委員會 國資委 指指 國務院國有資產監督管理委員會 上交所 指指 上海證券交易所 廣東證監局 指指 中國證券監督管理委員會廣東監管局 公司、本公司、保利地產 指指 保利房地產（集團）股份有限公司 報告期、本報告期 指指 2015 年度 元

6、、萬元、億元 指指 人民幣元、人民幣萬元、人民幣億元 第二節第二節 公司簡介和主要財務指標公司簡介和主要財務指標 一、一、 公司信息公司信息 公司的中文名稱公司的中文名稱 保利房地產（集團）股份有限公司 公司的中文簡稱公司的中文簡稱 保利地產 公司公司的外文名稱的外文名稱 POLY REAL ESTATE GROUP CO.,LTD 公司的外文名稱縮寫公司的外文名稱縮寫 PRE 公司的法定代表人公司的法定代表人 宋廣菊 二、二、 聯系人和聯系方式聯系人和聯系方式 董事會秘書董事會秘書 證券事務代表證券事務代表 姓名姓名 黃海 尹超 聯系地址聯系地址 廣東省廣州市海珠區閱江中路688號保利國際廣

7、場北塔33層董事會辦公室 廣東省廣州市海珠區閱江中路688號保利國際廣場北塔33層董事會辦公室 電話電話 020-89898833 020-89898833 傳真傳真 020-89898666-8831 020-89898666-8831 電子信箱電子信箱 三、三、 基本情況基本情況簡介簡介 公司注冊地址公司注冊地址 廣州市海珠區閱江中路688號保利國際廣場30-33層 公司注冊地址的郵政編碼公司注冊地址的郵政編碼 510308 公司辦公地址公司辦公地址 廣州市海珠區閱江中路688號保利國際廣場北塔30-33層 公司辦公地址的郵政編碼公司辦公地址的郵政編碼 510308 公司網址公司網址 ;

8、電子信箱電子信箱 四、四、 信息披露及備置地點信息披露及備置地點 公司選定的信息披露公司選定的信息披露媒體媒體名稱名稱 中國證券報、上海證券報、證券時報、證券日報 登載年度報告的中國證監會指定網站的網址登載年度報告的中國證監會指定網站的網址 公司年度報告備置地點公司年度報告備置地點 公司董事會辦公室 保利房地產（集團）股份有限公司 2015 年年度報告 4 / 47 五、五、 公司股票簡況公司股票簡況 公司股票簡況公司股票簡況 股票種類股票種類 股票上市交易所股票上市交易所 股票簡稱股票簡稱 股票代碼股票代碼 A股 上海證券交易所 保利地產 600048 六、六、 其他其他相相關資料關資料 公

9、司聘請的會計師事務所公司聘請的會計師事務所（境內）（境內） 名稱名稱 立信會計師事務所（特殊普通合伙） 辦公地址辦公地址 上海市南京東路 61 號 4 樓 簽字會計師姓名簽字會計師姓名 祁濤、鄧艷明 七、七、 近三年主要會計數據和財務指標近三年主要會計數據和財務指標 (一一) 主要會計數據主要會計數據 單位：元 幣種：人民幣 主要會計數據主要會計數據 20152015年年 20142014年年 本期比上年本期比上年同期增減同期增減(%)(%) 20132013年年 營業收入營業收入 123,428,784,172.05 109,056,497,066.48 13.18 92,355,524,1

10、95.85 歸屬于上市公司股東的歸屬于上市公司股東的凈利潤凈利潤 12,347,579,022.33 12,200,315,103.96 1.21 10,747,161,554.27 歸屬于上市公司股東的歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈扣除非經常性損益的凈利潤利潤 12,233,798,193.44 12,012,761,523.59 1.84 10,684,959,096.49 經營活動產生的現金流經營活動產生的現金流量凈額量凈額 17,784,647,744.43 -10,458,366,565.00 270.05 -9,754,106,777.99 20152015年年末末 20

11、142014年年末末 本期末比上本期末比上年同期末增年同期末增減（減（% %） 20132013年末年末 歸屬于上市公司股東的歸屬于上市公司股東的凈資產凈資產 71,522,559,909.98 61,409,537,570.28 16.47 51,762,869,363.42 總資產總資產 403,833,203,006.96 365,765,643,330.35 10.41 313,939,854,320.52 總股本總股本 10,756,715,193.00 10,729,745,027.00 0.25 7,137,994,391.00 備注：上表所示總股本中的10,755,245,94

12、3股已于報告期內完成股份登記，剩余1,469,250股已于2016年1月4日在中國證券登記結算有限責任公司上海分公司辦理完畢股份變更登記手續并于2016年1月8日上市流通。 ( (二二) ) 主要財務指標主要財務指標 主要財務指標主要財務指標 20152015年年 20142014年年 本期比上年同期增本期比上年同期增減減(%)(%) 20132013年年 基本每股收益（元股）基本每股收益（元股） 1.15 1.14 0.91 1.00 稀釋每股收益（元股）稀釋每股收益（元股） 1.15 1.14 0.91 1.00 扣除非經常性損益后的基本每股收益（元股）扣除非經常性損益后的基本每股收益（元

13、股） 1.14 1.12 1.54 1.00 加權平均凈資產收益率（加權平均凈資產收益率（% %） 18.63 21.65 減少3.02 個百分點 22.95 扣除非經常性損益后的加權平均凈資產收益率（扣除非經常性損益后的加權平均凈資產收益率（% %） 18.45 21.31 減少2.86 個百分點 22.81 保利房地產（集團）股份有限公司 2015 年年度報告 5 / 47 八、八、 境內外會計準則下會計數據差異境內外會計準則下會計數據差異 (一一) 同時按照國際會計準則與按中國會計準則披露的財務報告中凈利潤和歸屬于上市公司股東的凈資同時按照國際會計準則與按中國會計準則披露的財務報告中凈利

14、潤和歸屬于上市公司股東的凈資產差異情況產差異情況 適用 不適用 (二二) 同時按照境外會計準則與按中國會計準則披露的財務報告中凈利潤和屬于上市公司股東的凈資產同時按照境外會計準則與按中國會計準則披露的財務報告中凈利潤和屬于上市公司股東的凈資產差異情況差異情況 適用 不適用 九、九、 2015 年分季度主要財務數據年分季度主要財務數據 單位：元 幣種：人民幣 第一季度第一季度 （1 1- -3 3 月份）月份） 第二季度第二季度 （4 4- -6 6 月份）月份） 第三季度第三季度 （7 7- -9 9 月月份）份） 第四季度第四季度 （1010- -1212 月份）月份） 營業收入營業收入 1

15、3,307,247,901.67 29,037,713,888.11 21,054,878,841.42 60,028,943,540.85 歸屬于上市公司股歸屬于上市公司股東的凈利潤東的凈利潤 1,293,008,156.02 3,656,641,015.99 1,520,079,420.10 5,877,850,430.22 歸屬于上市公司股歸屬于上市公司股東的扣除非經常性東的扣除非經常性損益后的凈利潤損益后的凈利潤 1,267,049,721.61 3,617,553,142.60 1,499,728,708.44 5,849,466,620.79 經營活動產生的現經營活動產生的現金流量

16、凈額金流量凈額 -6,385,030,295.93 16,234,355,424.39 9,843,628,812.74 -1,908,306,196.77 季度數據與已披露定期報告數據差異說明 適用 不適用 十、十、 非經常性損益項目和金額非經常性損益項目和金額 適用 不適用 單位:元 幣種:人民幣 非經常性損益項目非經常性損益項目 2015 年金額年金額 2014 年金額年金額 2013 年金額年金額 非流動資產處置損益 670,883.71 157,560,692.73 446,684.77 企業取得子公司、 聯營企業及合營企業的投資成本小于取得投資時應享有被投資單位可辨認凈資產公允價值

17、產生的收益 - 655,826.41 - 除上述各項之外的其他營業外收入和支出 176,412,783.83 51,433,276.72 94,425,515.20 少數股東權益影響額 -19,231,262.01 -8,256,375.92 -5,012,037.81 所得稅影響額 -44,071,576.64 -13,839,839.57 -27,657,704.38 合計合計 113,780,828.89 187,553,580.37 62,202,457.78 第三節第三節 公司業務概要公司業務概要 一、一、 報告期內公司所從事的主要業務、經營模式及行業情況說明報告期內公司所從事的主要

18、業務、經營模式及行業情況說明 公司是一家專注于房地產開發及銷售的大型企業集團，擁有國家一級房地產開發資質。在 20 余年專業開發過程中，公司培養了以商品住宅開發銷售為主、經營性物業開發持有為輔的綜合開發能力；以“和者筑善”為價值理念，致力于創造自然、建筑、人文交融的人居生活，打造了康居、善居、逸居、尊居四大品牌系列，包含花園系、心語系、香檳系、公館系、林語系、康橋系、十二橡樹系等多種品類，保利房地產（集團）股份有限公司 2015 年年度報告 6 / 47 涵蓋住宅、寫字樓、星級酒店、購物中心、商貿會展、高端休閑地產等多種業態；形成了覆蓋珠三角、長三角、環渤海、中部、西南主要經濟圈、遍布全國 6

19、0 個主流城市的戰略布局。在房地產開發主業快速發展的同時，公司還積極拓展了建筑設計、工程施工、銷售代理、物業管理、商業運營、會展服務、健康養老、房地產金融等相關行業，形成了以房地產開發為主、相關行業穩步發展的業務格局。報告期內房地產開發業務營業收入占公司營業總收入的 96.14%。 針對房地產行業發展情況，公司管理層討論與分析進行了詳細論述，詳見本報告第四節。 二、二、 報告期內公司主要資產發生重大變化情況的說明報告期內公司主要資產發生重大變化情況的說明 報告期內，公司主營業務保持平穩增長，主要資產運營情況良好，無重大變化情況發生。 三、三、 報告期內核心競爭力分析報告期內核心競爭力分析 1

20、1、卓越的戰略管理能力、卓越的戰略管理能力 面對房地產行業復雜多變的發展形勢，公司始終堅持“三個為主、三個結合”的戰略方向不動搖，及時把握經營形勢，迅速調整經營策略，靈活把握經營力度，始終保持穩定健康發展，體現了卓越的戰略定力和管理能力。 2 2、突出的品牌影響力、突出的品牌影響力 公司是央企控股的大型房地產上市公司，堅持“和者筑善”的品牌理念，致力于“打造中國地產長城”，誠信、負責任的品牌形象得到社會的廣泛認可，2015 年末公司品牌價值提升至 361.5 億元。 3 3、優質、豐富的項目資源、優質、豐富的項目資源 公司具備多元化的項目拓展能力，除了公開市場招拍掛方式以外，還通過舊城改造、合

21、作開發、兼并收購等靈活的拓展方式獲取項目資源。截至報告期末，公司擁有在建、擬建項目 270 個，待開發土地總建筑面積 5482 萬平方米，其中一二線城市占比約為 74%，項目儲備優質、豐富，為公司的持續發展奠定堅實基礎。 4 4、高效的管理能力和強大的執行力、高效的管理能力和強大的執行力 公司管理團隊人員穩定、 項目運作經驗豐富， 具備在各種市場環境下實現企業平穩健康發展的能力。同時，公司將軍旅文化與現代企業管理相融合，形成了獨具特色的優秀企業文化，具備強大的凝聚力和高效的執行力。 5 5、健全的法人治理結構、健全的法人治理結構 公司一方面嚴格按照法律法規及監管要求， 構建了健全的治理結構和完

22、善的治理制度， 充分發揮董事會及其專門委員會的決策和指導作用，不斷強化監事會的監督機制，完善股東大會的操作流程，充分保障中小股東的知情權和決策權； 另一方面部分核心管理層作為公司發起人股東， 設置了長效激勵機制，并隨著公司首期股票期權激勵計劃的實施進一步擴大了激勵對象范圍，提升了公司持續發展能力。 6 6、多元化、低成本的融資渠道、多元化、低成本的融資渠道 憑借雄厚的經營實力， 在穩固傳統銀行合作渠道的同時， 公司積極開拓中期票據、 公司債等長期限、低成本的融資渠道。報告期內，公司注冊并發行 5 年期中期票據 60 億元，綜合融資成本 4.65%；獲批公司債券 150 億元，并以 3.4%和

23、3.68%的行業超低成本成功發行 3+2 年期公司債 30 億元和 5+2 年期公司債 20 億元。 保利房地產（集團）股份有限公司 2015 年年度報告 7 / 47 第四節第四節 管理層討論與分析管理層討論與分析 一、一、市場回顧及展望市場回顧及展望 （一）（一）市場溫和復蘇，銷售額創歷史新高市場溫和復蘇，銷售額創歷史新高 2015年，全國實現商品房銷售面積12.85億平方米，同比增長6.5%；實現商品房銷售金額8.73萬億元，同比增長14.4%，創歷史新高；全國百城價格指數2015年以來持續回升，12月百城住宅均價上漲至10980元/平方米，同比上漲4.2%。 （二）（二）行業庫存仍居歷

24、史高位行業庫存仍居歷史高位 2015年末商品房待售面積7.19億平方米，較2014年末增加9684萬平方米，同比上升15.6%，創歷史新高。另一方面，在行業一系列利好政策的推動下，2015年去庫存也取得一定成效，12月全國商品房待售面積同比增速持續下降，為2011年以來的新低。 （三）（三）新開工持續下滑，投資增速降至歷史低新開工持續下滑，投資增速降至歷史低 2015年，全國商品房新開工面積15.45億平方米，同比下降14%，新開工增速已經連續22個月下滑；全年房地產開發企業土地購置面積22811萬平方米，比上年下降31.7%；土地成交價款7622億元，下降23.9%。受此影響，全年房地產開發

25、投資9.6萬億元，同比增長僅1.0%，投資增速降至歷史新低。 保利房地產（集團）股份有限公司 2015 年年度報告 8 / 47 （四）（四）貨幣政策穩健，行業資金面相對寬松貨幣政策穩健，行業資金面相對寬松 2015年，央行延續了穩健偏松的貨幣政策，全年5次降息，貸款利率降至4.9%的歷史低位，存款準備金率也回落到2010年的寬松水平。 從行業資金來源來看， 房地產開發資金來源12.52萬億元， 同比2014年上漲2.6%；從資金來源構成來看，國內貸款和自籌資金占比為14.6%和39.2%，分別較去年下降1.3和2.2個百分點，而信貸政策的放松、市場利率的持續下行，促進了銷售市場的好轉，從而導

26、致房地產開發資金來源中其他資金來源（主要為預收款和按揭款）占比提升3.7個百分點至44.5%。 （五）（五）20162016年市場展望年市場展望 展望2016年， 去庫存仍然是房地產市場的主題。 2015年末的中央經濟工作會議首次將房地產去庫存作為2016年的五大任務之一，并在春節前后出臺了降低最低首付比例至20%和降低交易稅費的具體配套政策，有效的推動了房地產行業的庫存消化。 我們認為，在宏觀經濟下行壓力依然突出，投資在穩定經濟增長中仍有著重要作用的背景下，不論是貨幣政策還是行業政策都將進一步寬松。而隨著政策紅利的持續釋放，以及消費者信心的逐步恢復，商品房銷售仍將延續2015年的回暖態勢平穩

27、增長， 開工和投資也會隨著市場的好轉而逐漸改善。 另一方面，目前區域市場分化嚴重、局部城市房價上漲過快等矛盾仍然存在，地方政府因城施策的調控思路將根據市場情況靈活調整。分類調控政策的推出將有效引導合理需求，有利于市場恢復理性，推動行業去庫存的持續進行。 二、二、報告期內主要經營情況報告期內主要經營情況 （一）公司經營特點（一）公司經營特點 1 1、聚焦核心城市，銷售規模穩步提升、聚焦核心城市，銷售規模穩步提升 報告期內，公司緊跟中國區域經濟發展戰略，聚焦城市群發展。2015年，公司珠三角、長三角和環渤海三大城市群分別實現簽約金額505、324和321億元，成渝、中部地區也分別突破160億元。同

28、時，公司繼續堅持一二線中心城市的發展策略，核心城市銷售金額貢獻占比超過90%，除北、上、廣以及部分優質二線城市繼續表現良好之外，南京、東莞、合肥以及海西經濟群的銷售也超過50億元，具備成為銷售百億城市的潛質。 2015年公司實現銷售金額1541億元，實現銷售面積1218萬平方米，同比分別增長12.75%和14.22%；在加大銷售力度的同時，公司加強銷售回籠的管理，全年實現銷售回籠金額1529億元，回籠率達99%，較去年提升13個百分點。 2 2、堅持差異化拓展策略，優化提升拓展質量、堅持差異化拓展策略，優化提升拓展質量 2015年，公司共新增地塊50個，全年公司新增容積率面積約1308萬平方米

29、，獲取成本656億元；新增權益容積率面積997萬平方米，權益地價為431億元，平均樓面均價5169元/平方米，權益比例為76%。 報告期內，公司實施差異化拓展策略，加大了市場復蘇快、庫存壓力小的一二線城市的拓展力度。全年，公司一二線城市新增容積率面積和土地成本分別1109萬方和611億元，占比達85%和93%。其中，公司一線城市土地獲取面積和金額占比繼續提升，分別為15%和45%，較2014年提升2個和6個百分點。 3 3、土地資源豐富且集中在核心城市、土地資源豐富且集中在核心城市 保利房地產（集團）股份有限公司 2015 年年度報告 9 / 47 截至2015年末，公司全國化布局已基本完成，

30、全國覆蓋城市60個，并新進入澳大利亞的悉尼、墨爾本和英國倫敦，海外戰略得到有效落實。 報告期末，公司共有在建擬建項目270個，規劃總建筑面積1.35億平方米，待開發土地總建筑面積5482萬平方米，其中一二線城市占比約為74%，按每年1700萬的新開工量，基本滿足公司2-3年的開發需求。 4 4、持續穩定的盈利能力、持續穩定的盈利能力 報告期內，公司營業收入和凈利潤分別為1234億元和168億元，同比增長13.18%和18.24%。但受少數股東權益攤薄的影響，公司歸屬母公司凈利潤為123.5億元，基本與去年持平。盡管通過合作方式獲取的土地會降低項目權益，從而影響到公司的歸母凈利潤，但該方式有利于

31、減少競爭，保證項目利潤率水平。 2015年，在行業利潤空間縮小的背景下，公司利潤率水平不降反升，公司綜合毛利率為33.2%，凈利率13.63%，分別較去年同期上漲1.17和0.58個百分點。 5 5、優化資產負債結構，降低負債成本、優化資產負債結構，降低負債成本 報告期內， 公司注重調整負債結構， 優化資產質量。 全年累計發行60億元中期票據和50億元公司債，直接融資比重上升至15%；同時，公司債務結構更加安全，三年期以上長期借款同比增加145億元至375元，占比提升至31%。 另一方面，通過公司債、中票等低成本的融資方式，有效降低公司綜合融資成本。截至2015年末，公司有息負債綜合成本為5.

32、2%，較去年下降1.3個百分點。全年利息支出較2014年節約近6億元。 報告期末， 公司總資產4038億元， 凈資產971億元， 歸屬母公司凈資產715億元， 資產負債率為75.95%，比年初下降1.94個百分點。截至2015年末，公司有息負債總額為1201億元，扣除預收賬款后的其他負債占總資產的比例為43.12%。 6 6、多元化業務水平穩步提升、多元化業務水平穩步提升 全面落實公司“三位一體”養老戰略，在繼續做好北京“和熹會”養老機構試點的同時，新增上海西塘和熹會試點項目，并同步推進在廣州、成都等地養老機構的籌備工作；推進居家、社區養老服務，在保利社區內正式啟動健康生活館，全國已經在6個社

33、區完成健康生活館的投入運營；成功舉辦第二屆中國老齡博覽會，進一步提升公司在養老領域的市場影響力。 繼續在房地產金融領域發力，持續做大市場規模。年內，公司信?；鹄塾嫻芾硪幠?13億元，連續四年穩居“中國房地產基金十強”榜單。同時，公司與保利投資、中金公司共同成立保利資本，為進一步探索和發展房地產金融業務開辟新的通道。 （二）（二） 財務狀況分析財務狀況分析 1、主營業務分析主營業務分析 利潤表及現金流量表相關科目利潤表及現金流量表相關科目變動分析表變動分析表 單位:元 幣種:人民幣 科目科目 本期數本期數 上年同期數上年同期數 變動比例（變動比例（% %） 營業收入營業收入 123,428,7

34、84,172.05 109,056,497,066.48 13.18 營業成本營業成本 82,453,305,721.09 74,122,573,304.93 11.24 銷售費用銷售費用 2,731,150,760.10 2,401,924,852.47 13.71 管理費用管理費用 1,871,516,542.06 1,722,757,392.85 8.63 財務費用財務費用 2,327,795,718.48 1,271,224,134.26 83.11 經營活動產生的現金流量凈額經營活動產生的現金流量凈額 17,784,647,744.43 -10,458,366,565.00 270.

35、05 投資活動產生的現金流量凈額投資活動產生的現金流量凈額 -2,470,051,524.67 -3,168,813,682.68 22.05 保利房地產（集團）股份有限公司 2015 年年度報告 10 / 47 籌資活動產生的現金流量凈額籌資活動產生的現金流量凈額 -17,743,962,652.59 19,891,110,172.22 -189.21 （1 1）收收入和成本分析入和成本分析 報告期內， 公司實現營業收入 1,234.29 億元， 同比增長 13.18%， 其中房地產業務結轉收入 1,186.23億元，同比增長 12.35%，主要是由于本年竣工交樓面積同比增長。 主要銷售客戶

36、的情況 單位：元 幣種：人民幣 前五名銷售客戶銷售金額合計 3,677,760,535.00 占銷售總額比重 2.98% 主主營業務營業務分分行行業業、分地區情況分地區情況 單位:元 幣種:人民幣 主營業務分行業情況主營業務分行業情況 分行業分行業 營業收入營業收入 營業成本營業成本 毛利率毛利率（% %） 營業收營業收入比上入比上年增減年增減（% %） 營業成營業成本比上本比上年增減年增減（% %） 毛利率毛利率比上年增減比上年增減 房地產 118,622,792,573.24 79,928,586,897.13 32.62 12.35 10.23 增加 1.29 個百分點 其他 4,763

37、,548,061.65 2,524,502,290.34 47.00 38.24 57.77 減少 6.56 個百分點 合計 123,386,340,634.89 82,453,089,187.47 33.17 13.16 11.26 增加 1.14 個百分點 主營業務分地區情況主營業務分地區情況 分地區分地區 營業收入營業收入 營業成本營業成本 毛利率毛利率（% %） 營業收營業收入比上入比上年增減年增減（% %） 營業成營業成本比上本比上年增減年增減（% %） 毛利率毛利率比上年增減比上年增減 中國廣東 40,894,666,035.53 24,170,100,381.81 40.90 2

38、4.76 17.50 增加 3.66 個百分點 中國上海 13,261,036,894.48 8,381,750,947.28 36.79 58.11 44.06 增加 6.16 個百分點 中國四川 13,202,307,385.16 9,580,343,907.83 27.43 40.63 71.66 減少 13.12 個百分點 中國北京 10,734,902,283.28 7,284,378,654.04 32.14 6.92 3.56 增加 2.19 個百分點 中國湖北 6,938,966,834.65 4,107,236,073.08 40.81 -7.22 -11.28 增加 2.7

39、1 個百分點 中國合肥 5,203,086,054.35 4,019,746,582.35 22.74 223.78 248.40 減少 5.46 個百分點 中國重慶 5,113,874,685.14 4,285,363,288.83 16.20 -12.78 -7.00 減少 5.20 個百分點 中國天津 3,936,521,652.80 2,700,438,424.96 31.40 -30.37 -32.50 增加 2.17 個百分點 中國浙江 3,498,296,560.63 2,719,554,880.52 22.26 -31.17 -32.14 增加 1.11 個百分點 中國遼寧 3

40、,137,930,734.55 2,246,765,502.58 28.40 -34.93 -42.57 增加 9.52 個百分點 中國陜西 3,130,268,814.00 2,213,540,215.50 29.29 - - - 中國江蘇 3,126,883,653.63 2,518,029,031.80 19.47 -42.49 -43.64 增加 1.64 個百分點 中國青島 2,746,287,142.40 1,963,069,188.50 28.52 -7.21 0.53 減少 5.50 個百分點 中國長春 2,402,967,635.27 1,954,205,712.59 18.

41、68 38.23 58.31 減少 10.31 個百分點 中國湖南 2,160,246,243.09 1,469,538,282.42 31.97 23.31 41.77 減少 8.87 個百分點 中國南昌 1,502,709,784.87 1,173,706,662.22 21.89 -33.16 -22.33 減少 10.89 個百分點 中國河北 1,246,916,447.00 810,602,946.56 34.99 -24.26 -28.89 增加 4.23 個百分點 保利房地產（集團）股份有限公司 2015 年年度報告 11 / 47 中國包頭 834,171,403.00 630

42、,901,482.53 24.37 -0.38 25.19 減少 15.45 個百分點 中國福建 287,987,913.00 215,028,349.80 25.33 - - - 中國鄭州 22,036,564.21 8,788,672.27 60.12 -98.32 -99.07 增加 32.41 個百分點 中國海南 4,275,913.85 - 100.00 - - - 合計合計 123,386,340,634.89123,386,340,634.89 82,453,089,187.4782,453,089,187.47 33.1733.17 13.1613.16 11.2611.26

43、增加增加 1.141.14 個百分點個百分點 其中：占公司營業收入總額或營業利潤總額其中：占公司營業收入總額或營業利潤總額 10%10%以上的地區以上的地區 單位：元 幣種：人民幣 分地區分地區 營業收入營業收入 營業成本營業成本 毛利率毛利率(%)(%) 營業收營業收入比上入比上年增減年增減(%)(%) 營業成營業成本比上本比上年增減年增減(%)(%) 毛利率毛利率比上年增減比上年增減 中國廣東 40,894,666,035.53 24,170,100,381.81 40.90 24.76 17.50 增加 3.66 個百分點 中國上海 13,261,036,894.48 8,381,750

44、,947.28 36.79 58.11 44.06 增加 6.16 個百分點 中國四川 13,202,307,385.16 9,580,343,907.83 27.43 40.63 71.66 減少 13.12 個百分點 合計合計 67,358,010,67,358,010,315.17315.17 42,132,195,236.9242,132,195,236.92 37.4537.45 33.2433.24 31.7931.79 增加增加 0.690.69 個百分點個百分點 廣東、上海、四川營業收入、營業成本增加，主要因為房地產項目交付結轉增加；四川毛利率同比減少 13.12 個百分點，主

45、要因結轉項目結構的差異。 房地產業務分地區情況表房地產業務分地區情況表 單位：元、平方米 幣種：人民幣 地區地區 結算收入結算收入 比例比例（% %） 結算面積結算面積 比例比例（% %） 累計結算面積累計結算面積 比例比例（% %） 中國廣東 36,801,020,461.60 31.01 2,722,154.49 25.72 10,596,381.22 21.15 中國上海 13,210,802,653.88 11.14 430,499.11 4.07 2,481,292.68 4.96 中國四川 12,780,940,720.00 10.77 1,665,125.50 15.74 5,8

46、84,943.02 11.76 中國北京 10,730,214,744.02 9.05 305,620.06 2.89 3,977,091.07 7.95 中國湖北 6,933,475,938.37 5.84 734,187.58 6.94 4,258,204.43 8.51 中國合肥 5,202,797,069.35 4.39 629,354.19 5.95 925,424.01 1.85 中國重慶 4,987,365,623.68 4.20 745,394.36 7.04 4,481,532.48 8.95 中國天津 3,934,294,070.04 3.32 288,976.72 2.7

47、3 1,939,964.18 3.88 中國浙江 3,485,251,615.29 2.94 339,991.22 3.21 1,584,094.69 3.16 中國陜西 3,130,268,814.00 2.64 451,304.35 4.26 451,304.35 0.90 中國遼寧 3,126,974,916.41 2.64 465,547.52 4.40 4,341,277.43 8.67 中國江蘇 3,126,883,653.63 2.64 340,461.77 3.22 1,473,660.20 2.94 中國青島 2,746,287,142.40 2.32 266,782.35

48、2.52 1,435,444.15 2.87 中國長春 2,402,567,635.27 2.03 364,674.88 3.45 1,968,958.59 3.93 中國湖南 2,158,547,553.09 1.82 268,457.74 2.54 2,126,952.76 4.25 中國南昌 1,474,592,969.00 1.24 178,465.66 1.69 1,210,716.26 2.42 保利房地產（集團）股份有限公司 2015 年年度報告 12 / 47 中國河北 1,246,916,447.00 1.05 154,914.50 1.46 389,557.69 0.78

49、中國包頭 833,568,569.00 0.70 207,209.58 1.96 328,547.55 0.66 中國福建 287,985,413.00 0.24 18,995.84 0.18 18,995.84 0.04 中國鄭州 22,036,564.21 0.02 3,523.79 0.03 182,922.73 0.37 合計合計 118,622,792,573.24118,622,792,573.24 100.00100.00 10,581,641.2110,581,641.21 100.00100.00 50,057,265.3350,057,265.33 100.00100.00

50、 備注：累計結算面積僅限當年結轉項目。 成本分析成本分析表表 單位：萬元 分行業情況分行業情況 分行業分行業 成本構成成本構成 項目項目 本期金額本期金額 本期占本期占總成本總成本比例比例( (% %) ) 上年同期金額上年同期金額 上年同期上年同期占總成本占總成本比例比例( (% %) ) 本期金額較本期金額較上年同期變上年同期變動比例動比例( (% %) ) 情況情況 說明說明 房地產 土地成本 3,538,670.71 42.92 3,314,307.24 44.72 6.77 結轉規模擴大，相應地結轉成本增加 開發建設及其他成本 4,454,187.98 54.02 3,936,724