保利房地產（集團）股份有限公司2017年年度報告（319頁）.PDF

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1、保利房地產（集團）股份有限公司 2017 年年度報告 1 / 59 公司代碼：600048 公司簡稱：保利地產 保利房地產（集團）股份有限公司保利房地產（集團）股份有限公司 2012017 7 年年度報告年年度報告 保利房地產（集團）股份有限公司 2017 年年度報告 2 / 59 重要提示重要提示 一、一、 本公司董事會、監事會及董事、監事、高級管理人員保證年度報告內容的真實、準確、完整，本公司董事會、監事會及董事、監事、高級管理人員保證年度報告內容的真實、準確、完整，不存在虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏，并承擔個別和連帶的法律責任。不存在虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏，并承擔個別和連帶的法

2、律責任。 二、二、 公司全體董事出席董事會會議。公司全體董事出席董事會會議。 三、三、 立信會計師事務所（特殊普通合伙）立信會計師事務所（特殊普通合伙）為本公司出具了標準無保留意見的審計報告。為本公司出具了標準無保留意見的審計報告。 四、四、 公司負責人公司負責人宋廣菊宋廣菊、主管會計工作負責人、主管會計工作負責人劉平劉平及會計機構負責人及會計機構負責人周東利周東利聲明：保證年度報告中聲明：保證年度報告中財務報告的真實、準確、完整。財務報告的真實、準確、完整。 五、五、 經董事會審議的報告期利潤分配預案或公積金轉增股本預案經董事會審議的報告期利潤分配預案或公積金轉增股本預案 以截至2017年1

3、2月31日公司11,858,441,061股總股本為基數，每10股派發現金紅利4.00元（含稅），不進行資本公積金轉增股本。 六、六、 前瞻性陳述的風險聲明前瞻性陳述的風險聲明 適用 不適用 本年度報告涉及未來計劃等前瞻性陳述，該等陳述不構成公司對投資者的實質承諾，請投資者注意投資風險。 七、七、 是否存在被控股股東及其關聯方非經營性占用資金情況是否存在被控股股東及其關聯方非經營性占用資金情況？ 否 八、八、 是否存在違反規定決策程序對外提供擔保的情況？是否存在違反規定決策程序對外提供擔保的情況？ 否 九、九、 重大風險提示重大風險提示 本年度報告涉及行業風險、市場風險等風險因素的詳細描述，請

4、投資者查閱“經營情況討論與分析”中的“公司的機遇與挑戰”的相關內容。 十、十、 其他其他 適用 不適用 保利房地產（集團）股份有限公司 2017 年年度報告 3 / 59 目錄目錄 第一節第一節 釋義釋義 . 4 第二節第二節 公司簡介和主要財務指標公司簡介和主要財務指標 . 4 第三節第三節 公司業務概要公司業務概要. 7 第四節第四節 經營情況討論與分析經營情況討論與分析. 8 第五節第五節 重要事項重要事項. 32 第六節第六節 普通股股份變動及股東情況普通股股份變動及股東情況 . 42 第七節第七節 優先股相關情況優先股相關情況. 47 第八節第八節 董事、監事、高級管理人員和員工情況

5、董事、監事、高級管理人員和員工情況 . 48 第九節第九節 公司公司治理治理. 54 第十節第十節 公司債券相關情況公司債券相關情況. 56 第十一節第十一節 財務報告財務報告. 59 第十二節第十二節 備查文件目錄備查文件目錄. 59 保利房地產（集團）股份有限公司 2017 年年度報告 4 / 59 第一節第一節 釋義釋義 一、一、 釋義釋義 在本報告書中，除非文義另有所指，下列詞語具有如下含義： 常用詞語釋義常用詞語釋義 中國證監會 指指 中國證券監督管理委員會 國資委 指指 國務院國有資產監督管理委員會 上交所 指指 上海證券交易所 公司、本公司、保利地產 指指 保利房地產（集團）股份

6、有限公司 報告期、本報告期 指指 2017 年度 元、萬元、億元 指指 人民幣元、人民幣萬元、人民幣億元 第二節第二節 公司簡介和主要財務指標公司簡介和主要財務指標 一、一、 公司信息公司信息 公司的中文名稱公司的中文名稱 保利房地產（集團）股份有限公司 公司的中文簡稱公司的中文簡稱 保利地產 公司的外文名稱公司的外文名稱 POLY REAL ESTATE GROUP CO.,LTD 公司的外文名稱縮寫公司的外文名稱縮寫 PRE 公司的法定代表人公司的法定代表人 宋廣菊 二、二、 聯系人和聯系方式聯系人和聯系方式 董事會秘書董事會秘書 證券事務代表證券事務代表 姓名姓名 黃海 尹超 聯系地址聯

7、系地址 廣東省廣州市海珠區閱江中路688號保利國際廣場北塔33層董事會辦公室 電話電話 020-89898833 傳真傳真 020-89898666-8831 電子信箱電子信箱 三、三、 基本情況基本情況簡介簡介 公司注冊地址公司注冊地址 廣州市海珠區閱江中路688號保利國際廣場30-33層 公司注冊地址的郵政編碼公司注冊地址的郵政編碼 510308 公司辦公地址公司辦公地址 廣州市海珠區閱江中路688號保利國際廣場北塔30-33層 公司辦公地址的郵政編碼公司辦公地址的郵政編碼 510308 公司網址公司網址 ； 電子信箱電子信箱 四、四、 信息披露及備置地點信息披露及備置地點 公司選定的信息

8、披露公司選定的信息披露媒體媒體名稱名稱 中國證券報、上海證券報、證券時報、證券日報 登載年度報告的中國證監會指定網站的網址登載年度報告的中國證監會指定網站的網址 公司年度報告備置地點公司年度報告備置地點 公司董事會辦公室 五、五、 公司股票簡況公司股票簡況 公司股票簡況公司股票簡況 股票種類股票種類 股票上市交易所股票上市交易所 股票簡稱股票簡稱 股票代碼股票代碼 A股 上海證券交易所 保利地產 600048 保利房地產（集團）股份有限公司 2017 年年度報告 5 / 59 六、六、 其他其他相相關資料關資料 公司聘請的會計師事務公司聘請的會計師事務所（境內）所（境內） 名稱名稱 立信會計師

9、事務所（特殊普通合伙） 辦公地址辦公地址 上海南京東路 61 號 4 樓 簽字會計師姓名簽字會計師姓名 金華、鄧艷明 報告期內履行持續督導報告期內履行持續督導職責的保薦機構職責的保薦機構 名稱名稱 中信證券股份有限公司 辦公地址辦公地址 北京市朝陽區亮馬橋路 48 號中信證券大廈 簽字的保薦代表人姓名簽字的保薦代表人姓名 石衡、朱潔 持續督導的期間持續督導的期間 2016 年 6 月 20 日-2017 年 12 月 31 日 七、七、 近三年主要會計數據和財務指標近三年主要會計數據和財務指標 (一一) 主要會計數據主要會計數據 單位：元 幣種：人民幣 主要會計數據主要會計數據 2017201

10、7年年 20162016年年 本期比上年本期比上年同期增減同期增減(%)(%) 20152015年年 營業收入營業收入 146,306,235,168.92 154,752,138,129.80 -5.46 123,428,784,172.05 歸屬于上市公司股歸屬于上市公司股東的凈利潤東的凈利潤 15,625,886,183.86 12,421,551,064.86 25.80 12,347,579,022.33 歸屬于上市公司股歸屬于上市公司股東的扣除非經常性東的扣除非經常性損益的凈利潤損益的凈利潤 15,438,973,853.46 12,257,799,041.22 25.95 12,

11、233,798,193.44 經營活動產生的現經營活動產生的現金流量凈額金流量凈額 -29,295,855,440.87 34,053,957,194.00 -186.03 17,784,647,744.43 20172017年年末末 20162016年年末末 本期末比上本期末比上年同期末增年同期末增減減(%)(%) 20152015年末年末 歸屬于上市公司股歸屬于上市公司股東的凈資產東的凈資產 106,979,798,171.50 89,253,187,376.76 19.86 71,522,559,909.98 總資產總資產 696,451,750,899.16 467,996,774,7

12、50.41 48.82 403,833,203,006.96 (二二) 主要財務指標主要財務指標 主要財務指標主要財務指標 20172017年年 20162016年年 本期比上年同期本期比上年同期 增減增減(%)(%) 20152015年年 基本每股收益（元股）基本每股收益（元股） 1.32 1.10 20.00 1.15 稀釋每股收益（元股）稀釋每股收益（元股） 1.32 1.10 20.00 1.15 扣除非經常性損益后的基本每股收益（元股）扣除非經常性損益后的基本每股收益（元股） 1.30 1.08 20.37 1.14 加權平均凈資產收益率（加權平均凈資產收益率（% %） 16.32

13、15.53 提高0.79個百分點 18.63 扣除非經常性損益后的加權平均凈資產收益率（扣除非經常性損益后的加權平均凈資產收益率（% %） 16.13 15.32 提高0.81個百分點 18.45 報告期末公司前三年主要會計數據和財務指標的說明 適用 不適用 八、八、 境內外會計準則下會計數據差異境內外會計準則下會計數據差異 (一一) 同時按照國際會計準則與按中國會計準則披露的財務報告中凈利潤同時按照國際會計準則與按中國會計準則披露的財務報告中凈利潤和歸屬于上市公司股東的凈和歸屬于上市公司股東的凈資產差異情況資產差異情況 適用 不適用 (二二) 同時按照境外會計準則與按中國會計準則披露的財務報

14、告中凈利潤和同時按照境外會計準則與按中國會計準則披露的財務報告中凈利潤和歸歸屬于上市公司股東的凈屬于上市公司股東的凈資產差異情況資產差異情況 適用 不適用 保利房地產（集團）股份有限公司 2017 年年度報告 6 / 59 (三三) 境內外會計準則差異的說明：境內外會計準則差異的說明： 適用 不適用 九、九、 2017 年分季度主要財務數據年分季度主要財務數據 單位：元 幣種：人民幣 第一季度第一季度 （1 1- -3 3 月份）月份） 第二季度第二季度 （4 4- -6 6 月份）月份） 第三季度第三季度 （7 7- -9 9 月份）月份） 第四季度第四季度 （1010- -1212 月份）

15、月份） 營業收入營業收入 17,903,749,296.96 36,554,871,134.79 21,081,861,048.21 70,765,753,688.96 歸屬于上市歸屬于上市公司股東的公司股東的凈利潤凈利潤 1,891,441,835.28 3,759,113,432.15 2,618,683,491.94 7,356,647,424.49 歸屬于上市歸屬于上市公司股東的公司股東的扣除非經?？鄢墙洺Ｐ該p益后的性損益后的凈利潤凈利潤 1,826,751,020.15 3,719,547,217.80 2,598,917,220.26 7,293,758,395.25 經營活動產

16、經營活動產生的現金流生的現金流量凈額量凈額 -13,751,172,082.33 4,144,202,272.86 -21,237,854,423.48 1,548,968,792.08 季度數據與已披露定期報告數據差異說明 適用 不適用 十、十、 非經常性損益項目和金額非經常性損益項目和金額 適用 不適用 單位:元 幣種:人民幣 非經常性損益項目非經常性損益項目 20172017 年金額年金額 20162016 年金額年金額 20152015 年金額年金額 非流動資產處置損益非流動資產處置損益 72,234,272.01 22,872,636.74 670,883.71 計入當期損益的政府補

17、助， 但與公司正常經營計入當期損益的政府補助， 但與公司正常經營業務密切相關， 符合國家政策規定、 按照一定業務密切相關， 符合國家政策規定、 按照一定標準定額或定量持續享受的政府補助除外標準定額或定量持續享受的政府補助除外 0 1,837,929.33 0 除同公司正常經營業務相關的有效套期保值除同公司正常經營業務相關的有效套期保值業務外， 持有交易性金融資產、 交易性金融負業務外， 持有交易性金融資產、 交易性金融負債產生的公允價值變動損益， 以及處置交易性債產生的公允價值變動損益， 以及處置交易性金融資產、 交易性金融負債和可供出售金融資金融資產、 交易性金融負債和可供出售金融資產取得的

18、投資收益產取得的投資收益 -586,471.04 23,652,196.72 0 除上述各項之外的其他營業外收入和支出除上述各項之外的其他營業外收入和支出 172,529,614.42 185,377,489.19 176,412,783.83 少數股東權益影響額少數股東權益影響額 -33,718,906.61 -21,506,792.81 -19,231,262.01 所得稅影響額所得稅影響額 -23,546,178.38 -48,481,435.53 -44,071,576.64 合計合計 186,912,330.40 163,752,023.64 113,780,828.89 十一、十一

19、、 采用公允價值計量的項目采用公允價值計量的項目 適用 不適用 單位：元 幣種：人民幣 項目名稱項目名稱 期初余額期初余額 期末余額期末余額 當期變動當期變動 對當期利潤的對當期利潤的影響金額影響金額 廣東省高速公路發展股份有限公司 692,307,686.16 820,850,195.14 128,542,508.98 34,008,096.86 保利房地產（集團）股份有限公司 2017 年年度報告 7 / 59 中航地產股份有限公司 0.00 464,408,501.18 464,408,501.18 3,347,950.06 澳元套期保值 -40,648,207.75 -3,051,45

20、3.67 37,596,754.08 0.00 英鎊套期保值 64,300,404.47 131,548,826.40 67,248,421.93 -586,471.04 合計 715,959,882.88 1,413,756,069.05 697,796,186.17 36,769,575.88 十二、十二、 其他其他 適用 不適用 第三節第三節 公司業務概要公司業務概要 一、一、 報告期內公司所從事的主要業務、經營模式及行業情況說明報告期內公司所從事的主要業務、經營模式及行業情況說明 公司是一家專注于房地產開發及銷售的大型企業集團，擁有國家一級房地產開發資質。經過 25年的專業發展，公司成

21、長為以房地產開發經營為主、以房地產金融和社區消費服務為翼的“一主兩翼”的綜合性地產開發企業。 在房地產開發業務方面，公司聚焦剛性需求和改善需求，始終堅持以中小戶型的普通住宅開發為主的開發策略；堅持以北、上、廣等國家中心城市為核心的城市群區域布局策略，在重點深耕珠三角、長三角、京津冀等城市群的同時，結合國內經濟戰略走向，逐步延伸至中部、西部、海峽西岸等國家重點發展區域。 此外， 經過多年的開發經驗積累， 公司形成了公開市場招拍掛、 舊城改造、合作開發、并購整合等多元化土地拓展能力，為公司的可持續發展奠定堅實基礎。 在堅持房地產主業的同時， 公司還積極培育房地產金融和社區消費服務業務。 房地產金融

22、方面，公司形成信?；?、保利資本、養老基金并駕齊驅的發展模式，通過地產與基金相結合，實現對更多外部資源的撬動，助力公司主業規模擴張及業績增長。社區消費服務方面，公司充分挖掘業戶資源的消費需求，致力于打造涵蓋物業管理、增值服務、社區商業、長租公寓在內的綜合服務商。 針對報告期內房地產行業發展情況，公司進行了分析論述，詳見本報告第四節“經營情況的討論與分析”。 二、二、 報告期內公司主要資產發生重大變化情況的說明報告期內公司主要資產發生重大變化情況的說明 適用 不適用 三、三、 報告期內核心競爭力分析報告期內核心競爭力分析 適用 不適用 1 1、前瞻戰略眼光和卓越的管理能力前瞻戰略眼光和卓越的管理

23、能力 公司自 1992 年成立之初便堅定以房地產開發為主業，房地產主業占比始終保持在 95%以上。清晰的戰略方向使得公司充分把握城鎮化快速擴張帶來的行業發展機遇，經營規模節節攀升，2017 年公司以 3092 億元的簽約銷售規模穩居行業前五。 同時，隨著房地產行業進入不同發展階段，以及政策調控的不斷影響，行業發展環境也愈加復雜多變。面對行業的復雜性和多樣性，公司在既定戰略的基礎上，不斷微調戰略方向，靈活修正經營策略，確保公司持續健康發展。 2 2、可持續發展資源優勢可持續發展資源優勢 公司始終堅持全國化戰略布局，以一、二線城市為核心，向城市群、城市帶縱深發展。截至目前，公司形成了以珠三角、長三

24、角、京津冀城市群為核心、以中部、成渝、海峽西岸等區域多點開保利房地產（集團）股份有限公司 2017 年年度報告 8 / 59 花的城市群布局，在全國 92 個城市擁有超過 9000 萬平方米待開發土地資源，保證公司無論是在行業上升期還是調整期，均有充足的資源靈活應對市場變數。 3 3、多元化融資方式及低成本融資優勢多元化融資方式及低成本融資優勢 公司充分發揮央企優勢，不斷探索、創新融資方式，構建了以銀行信貸為主、股權融資、直接債務融資、創新融資為輔的多元化融資渠道，使得公司在行業發展不同階段均具備快速獲取資金的能力，助力公司可持續發展。同時，公司憑借多年積累的雄厚經營實力和企業信譽，贏得各類金

25、融機構的高度信任， 具備突出的低成本融資能力。 截至報告期末， 公司銀行貸款授信額度近 3600 億元，剩余未使用額度超 2000 億元，有息負債綜合融資成本僅 4.82%。 4 4、專業的管理團隊和高效的執行力專業的管理團隊和高效的執行力 公司以出色的行業地位和優秀的企業文化匯聚了大批房地產專業人才。公司核心管理團隊人員穩定，項目運作經驗豐富，確保公司戰略的有效實施；同時，公司運營團隊專業技能突出、學習能力強、人員結構合理，為公司的長遠健康發展奠定了堅實基礎。公司不斷完善激勵方式，通過股權激勵和員工跟投等方式將企業與員工利益高度統一，形成強大的企業凝聚力。 公司將獨特的軍旅文化融入現代企業管

26、理，建立了權責明確、科學靈活的決策體系，并通過內部審計、績效考核、組織監督等機制，打造出雷厲風行、執行高效的團隊，保障公司戰略高效落地。 5 5、突出突出的品牌影的品牌影響力響力 公司是國務院國資委管理的大型中央企業中國保利集團有限公司控股的大型國有房地產上市公司，也是中國保利集團有限公司房地產業務的主要運作平臺。公司堅持“和者筑善”的品牌理念，致力于“打造中國地產長城”，誠信、負責任的品牌形象得到社會的廣泛認可，公司品牌價值持續提高。2017 年末，公司品牌價值達 528.3 億元，連續八年蟬聯“中國房地產行業領導公司品牌”，并連續十五年榮獲國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所

27、和中國指數研究院聯合發布中國房地產百強企業，2017 年綜合實力位列第四名。 第四節第四節 經營情況討論與經營情況討論與分析分析 一、一、市場回顧與展望市場回顧與展望 2017 年，在“因城施策、分類調控”的總體思路指導下，市場延續 2016 年的趨勢，房地產行業銷售總量創出歷史新高。全年，全國商品房銷售金額 13.37 萬億元，同比增長 13.7%，較 2016 年增加 1.6 萬億元；商品房銷售面積 16.94 億平方米，同比增長 7.7%。 2017 年 12 月，全國百城住宅平均價格為 13967 元/平方米，較 2016 年同期上漲 7.15%，漲幅較去年同期縮小 11.6 個百分點

28、。從月度同比數據看，百城價格指數從 2 月份開始，扭轉了 2015 年 4月以來持續上漲的趨勢，由最高點 18.86%的同比漲幅逐月回落至個位數水平，調控效果明顯。 保利房地產（集團）股份有限公司 2017 年年度報告 9 / 59 分城市來看，政策調控最為嚴厲的一二線城市，價格影響最為顯著。其中，一二線城市平均價格指數分別為 1.43%和 7.70%，上漲幅度分別較 2016 年同期縮小 22.07 和 10.25 個百分點；而三線城市平均房價表現突出，累計上漲 12.32%，同比增幅穩定在高位水平。 2017 年，全國房地產開發投資完成額 10.98 萬億元，同比增長 7%，與去年增速基本

29、持平，其中住宅投資完成額 7.51 萬億元，同比增長 9.4%。 全年，房地產新開工面積 17.87 億平方米，同比增長 7%，開工總量繼續創下歷史新高。同時，房地產開發企業土地購置面積 2.55 億平方米，比上年增長 15.8%；土地購置費 2.32 萬億元，增長23.4%，增速較去年同期提高 17.2 個百分點。 2017 年，房地產行業庫存總量保持下降趨勢，去庫存效果明顯。全國商品房待售面積降至 5.89億平方米，較 2016 年同期下降 1.06 億平方米，較去年同期下降 15.3%，降幅較去年同期擴大 12.1個百分點。 其中， 全國商品住宅待售面積 3.02 億平方米， 同比下降

30、25.1%， 降幅較去年同期擴大 14.1個百分點。 2017 年，房地產行業歷經了史上最嚴調控期，限購、限貸、限價等傳統調控政策持續加碼，限商、限售、限簽等新政策不斷出臺，商品房銷售增速逐月回落，過快上漲的房價也得到遏制，行業調控效果逐漸顯現，市場逐步回歸理性。 展望 2018 年，圍繞“房子是用來住的、不是用來炒”的總基調，行業常態化、差異化調控不會放松， 并將保持一定的穩定性和連續性。 與此同時， 防風險作為當前中央經濟工作會議的重要內容，保利房地產（集團）股份有限公司 2017 年年度報告 10 / 59 意味著房地產行業面臨的資金環境將持續緊縮，對企業的運營能力提出更高要求。在看到市

31、場波動風險的同時，我們認為調控只是完善房地產行業長效機制的階段性手段，其目的是為防范化解市場風險，保持房地產市場平穩健康發展。而在新型城鎮化進程尚在推進、居民居住品質要求不斷提升的背景下，支撐行業發展的根本因素并沒有改變，市場仍存在結構性機會。房地產行業進入壁壘正在不斷抬升，企業競爭更加充分。這也意味著，具備綜合開發能力的大型企業將更適應行業變化，更好地把握市場機會。 二、二、報告期內主要經營情況報告期內主要經營情況 1 1、銷售金額創歷史佳績銷售金額創歷史佳績 2017 年，公司把握市場機會，銷售規模再創歷史新高。報告期內，公司實現簽約銷售金額 3092億元，同比大增 47.2%，保持了 2

32、016 年以來的高增長趨勢，也是公司在 2012 年跨入千億臺階后的最高增速，展現央企地產龍頭形象。本年公司累計簽約面積 2242 萬平方米，同比增長 40.3%。 報告期內， 公司始終堅持普通住宅中小戶型的產品定位， 以滿足剛需和改善人群居住需求。 2017年，公司成交產品中，住宅產品銷售金額占比為 85.5%，其中，144 平米以下中小戶型住宅產品占比達 92.4%。 2017 年，公司重點區域和重點城市依然表現突出。三大核心城市群銷售占比近 70%，其中粵港澳大灣區銷售近千億；從單城表現上看，廣州、佛山、武漢、成都、南京、上海、重慶、杭州、合肥等 9 個城市單城銷售破百億元。除此之外，公

33、司 7 個城市市場占有率排名第一，23 個城市市場排名位居前三。 從城市結構來看，公司銷售業績核心貢獻來源仍聚焦一二線城市，占比為 82%，三四線城市銷售占比提升 10 個百分點至 18%。三四線貢獻占比提升主要得益于珠三角城市群全覆蓋所帶來的業績貢獻。 2 2、持續優化資源儲備持續優化資源儲備 報告期內， 公司實現項目拓展共計 204 個， 新增容積率面積 4520 萬平方米， 總成本 2765 億元，同比分別增長 88%和 128%，平均樓面地價 6118 元/平方米。 報告期內，公司始終聚焦一二線資源補充，一二線城市的拓展面積和金額分別占比 63%、82%。與此同時，公司繼續落實城市群深

34、耕策略，加大核心城市周邊三四線城市的深耕、滲透。全年，公司新進入城市 24 個，公司全國城市布局增加至 92 個。 截至報告期末，公司儲備資源豐富，待開發土地儲備面積 9090 萬平方米，保障公司未來 2-3 年的開發需求。其中，一二線城市土地儲備面積占比約 63%，三四線城市占比約 37%。 3 3、并購整合成果凸顯并購整合成果凸顯 公司高度重視市場化并購，將并購整合作為公司資源補充的重要方式之一。2017 年，公司通過并購等合作方式累計獲取項目 81 個， 新增容積率面積 2190 萬平方米， 達到總土地拓展面積的 48%。 報告期內，公司大型并購整合持續發力。一方面，公司完成中國航空工業

35、集團有限公司旗下 11個項目收購，新增規劃容積率面積近 538 萬平方米。截至報告期末，公司與中國航空工業集團有限公司地產業務的整合已基本完成，公司通過分批方式在廣州、南京、成都等 15 個城市累計收購 20個項目、新增規劃容積率面積 910 萬平方米。 另一方面，公司以現金方式收購保利（香港）控股有限公司 50%股權方案獲得股東大會高票通過。通過本次交易，公司將實現對中國保利集團有限公司境內房地產業務整合，進一步擴大業務區域，有利于提升經營規模和市場占有率，鞏固公司行業龍頭地位。 4 4、利潤規模大幅提升利潤規模大幅提升 保利房地產（集團）股份有限公司 2017 年年度報告 11 / 59

36、近年來房地產市場持續回暖，市場價格穩步回升，公司房地產業務利潤率水平穩步提高。報告期內，公司綜合毛利率為 31.05%，較去年同期增長 2.05 個百分點，其中，房地產結算毛利率提升2.48 個百分點至 30.50%。報告期內，公司實現凈利率 13.45%，同比提升 2.42 個百分點。 受此影響，報告期內公司歸母凈利潤增速大幅上升。本年，公司實現營業收入 1463.06 億元，同比減少 5.46%；實現凈利潤 196.77 億元，其中，歸屬母公司凈利潤金額 156.26 億元，同比增長25.8%，增幅較去年同期大幅提升 25.2 個百分點。與此同時，隨著合作項目增多并陸續進入項目結轉期，公司

37、投資收益大幅增長。報告期內，公司實現投資收益 16.8 億元，同比增長 34.77%。 5 5、財務狀況安全穩健財務狀況安全穩健 報告期內，公司為防范行業流動性風險，把握潛在并購整合機會，主動調整財務策略，以搶回籠和搶資金作為年度工作重點。全年來看，公司新增有息負債 1261 億元，凈增有息負債 924 億元，報告期內，公司新增有息負債綜合成本僅為 4.98%，存量有息負債綜合成本僅為 4.82%。同時，公司全年累計回籠金額 2644 億元，回籠率達到 85.5%，處于歷史較高水平。 報告期內，受有息債務上升的影響，公司的資產負債水平有所回升。期末，公司資產負債率和凈負債率分別為 77.28%

38、和 86.45%。盡管如此，公司總體債務結構合理，總體風險可控。報告期內，公司一年內到期債務僅 294.95 億元， 僅為公司賬面現金余額的 43.5%。 同時， 從債務類型結構上看，銀行借款占比 66%，各類債券占比 16%，其他類型借款占比 18%。 6 6、兩翼業務發展提速兩翼業務發展提速 房地產金融方面，公司累計基金管理規模達到 785 億元，其中，信?；鹄塾嫻芾硪幠?637 億元，連續六年評為“房地產基金前十強”；保利資本累計管理規模 148 億元。 社區消費服務方面，公司旗下保利物業順利登陸新三板，邁出資本運作的第一步。報告期內，保利物業實現營業收入 32.4 億元，歸母凈利潤

39、2.3 億元。同時，保利物業本年合同管理面積 17423萬平方米， 同比增長 44.75%。 其中， 本年新增外拓項目合同面積達到 2379 萬平方米， 同比增長 52%，累計外拓合同面積占比達 23%。在傳統的住宅物業、商業物業基礎上，積極開展高校、政府、工業園區、醫院等業態布局。 在做好基礎物業服務同時，公司圍繞社區龐大的客戶資源，不斷豐富社區消費服務內涵，在社區養老、和樂教育、二手經紀、社區商超等方面均實現了“由零到一”的突破。 商業經營方面，公司旗下商業管理公司累計管理商業面積 160 萬平方米，實現經營收入及管理費收入超 10 億元。公司積極推動品牌輸出，在武漢、長沙、天津等 6 個

40、城市實現自主購物中心品牌輸出；在蘭州、郴州、云浮實現自主酒店品牌輸出，并且獲得全球四大酒店管理集團各檔次共計 10個品牌的特許經營合作意向。 ( (一一) ) 主營業務分析主營業務分析 利潤表及現金流利潤表及現金流量表相關科目變動分析表量表相關科目變動分析表 單位:元 幣種:人民幣 科目科目 本期數本期數 上年同期數上年同期數 變動比例（變動比例（% %） 營業收入 146,306,235,168.92 154,752,138,129.80 -5.46 營業成本 100,872,416,253.01 109,880,680,194.30 -8.20 銷售費用 3,866,213,661.81

41、3,544,878,100.58 9.06 管理費用 2,844,838,048.49 2,266,511,838.50 25.52 財務費用 2,391,762,567.40 2,233,925,005.46 7.07 經營活動產生的現金流量凈額 -29,295,855,440.87 34,053,957,194.00 -186.03 投資活動產生的現金流量凈額 -16,950,719,217.37 -13,058,728,645.61 -29.80 籌資活動產生的現金流量凈額 67,397,578,500.49 -11,328,683,949.64 694.93 保利房地產（集團）股份有限

42、公司 2017 年年度報告 12 / 59 1.1. 收入和成本分析收入和成本分析 適用 不適用 報告期內，公司實現營業收入 1463.06 億元，同比下降 5.46%；營業成本 1008.72 億元，同比下降 8.20%，主要受營改增及項目結轉區域結構影響。 (1).(1). 主營業務主營業務分分行業行業、分、分產品產品、分地區情況、分地區情況 單位:元 幣種:人民幣 主營業務分行業情況主營業務分行業情況 分行業分行業 營業收入營業收入 營業成本營業成本 毛利毛利率率 （% %） 營業收入營業收入比上年增比上年增減（減（% %） 營業成本營業成本比上年增比上年增減（減（% %） 毛利率毛利率

43、比上年增減比上年增減 房地產銷售 137,463,398,132.45 95,536,234,231.22 30.50 -6.46 -9.68 增加 2.48 個百分點 其他 8,691,598,184.20 5,308,938,827.58 38.92 14.23 30.85 減少 7.76 個百分點 合計合計 146,154,996,316.65146,154,996,316.65 100,845,173,058.80100,845,173,058.80 31.0031.00 - -5.445.44 - -8.198.19 增加增加 2.062.06 個百分點個百分點 主營業務分地區情況主

44、營業務分地區情況 分地區分地區 營業收入營業收入 營業成本營業成本 毛利毛利率 （率 （% %） 營業收入營業收入比上年增比上年增減（減（% %） 營業成本營業成本比上年增比上年增減（減（% %） 毛利率毛利率比上年增減比上年增減 華南片區 52,844,874,449.87 34,594,252,135.13 34.54 -5.05 -9.85 增加 3.49 個百分點 華東片區 35,014,053,661.32 24,546,506,327.29 29.90 -5.15 -3.96 減少 0.86 個百分點 中部片區 17,646,576,484.98 12,661,439,031.11

45、 28.25 59.99 61.59 減少 0.71 個百分點 西部片區 17,477,350,759.54 12,852,824,611.02 26.46 -2.16 -7.29 增加 4.07 個百分點 華北片區 15,759,370,882.04 10,078,634,391.17 36.05 -39.95 -46.33 增加 7.60 個百分點 東北片區 6,961,523,731.07 5,843,723,928.53 16.06 10.14 15.56 減少 3.93 個百分點 海外片區 451,246,347.83 267,792,634.55 40.65 -16.17 -26.

46、99 增加 8.79 個百分點 合計合計 146,154,996,316.65146,154,996,316.65 100,845,173,058.80100,845,173,058.80 31.0031.00 - -5.445.44 - -8.198.19 增加增加 2.062.06 個百分點個百分點 主營業務分行業、分產品、分地區情況的說明 適用 不適用 其中：占公司營業收入總額或營業利潤總額其中：占公司營業收入總額或營業利潤總額 10%10%以上的地區以上的地區 單位：元 幣種：人民幣 分地區分地區 營業收入營業收入 營業成本營業成本 毛利率毛利率（% %） 營業收入營業收入比上年增比上

47、年增減（減（% %） 營業成本營業成本比上年增比上年增減（減（% %） 毛利率比上年增減毛利率比上年增減 華南片區 52,844,874,449.87 34,594,252,135.13 34.54 -5.05 -9.85 增加 3.49 個百分點 華東片區 35,014,053,661.32 24,546,506,327.29 29.90 -5.15 -3.96 減少 0.86 個百分點 中部片區 17,646,576,484.98 12,661,439,031.11 28.25 59.99 61.59 減少 0.71 個百分點 西部片區 17,477,350,759.54 12,852,8

48、24,611.02 26.46 -2.16 -7.29 增加 4.07 個百分點 華北片區 15,759,370,882.04 10,078,634,391.17 36.05 -39.95 -46.33 增加 7.60 個百分點 合計合計 138,742,226,237.75138,742,226,237.75 94,733,656,495.794,733,656,495.72 2 31.7231.72 - -6.076.07 - -9.279.27 增加增加 2.412.41 個百分點個百分點 中部片區、 華北片區營業收入、 營業成本變動較大， 主要受項目交付結轉波動影響； 華南片區、西部片

49、區、華北片區毛利率同比提高，主要受結轉項目結構差異影響。 房地產業務分地區情況表房地產業務分地區情況表 單位：元、平方米 幣種：人民幣 地區地區 結算收入結算收入 比例 （比例 （% %） 結算面積結算面積 比例（比例（% %） 累計結算面積累計結算面積 比例比例（% %） 華南片區 45,173,036,766.06 32.87 4,031,787.66 29.11 16,291,164.37 22.75 華東片區 34,904,767,258.17 25.39 2,689,680.06 19.42 10,211,871.54 14.26 華北片區 15,456,436,137.55 11.

50、24 1,629,904.08 11.77 9,981,220.73 13.94 保利房地產（集團）股份有限公司 2017 年年度報告 13 / 59 西部片區 17,100,077,276.19 12.44 2,367,023.32 17.09 15,403,328.51 21.51 中部片區 17,543,154,185.70 12.76 2,251,582.52 16.26 11,662,754.21 16.28 東北片區 6,946,630,719.54 5.05 857,545.08 6.19 8,034,926.58 11.22 海外片區 339,295,789.24 0.25 2