1、2016年 成都零售消費市場洞悉2|仲量聯行格局篇核心商圈與區域商圈的特征變化趨勢零售商業市場消費熱力只增不減核心商圈吸引力重塑、吸引客流“回溯”各區域商圈“一中心多點”格局初成成都零售消費市場洞悉|32014年2015年2016年核心商圈區域商圈1.281.091.780.900.910.970.000.200.400.600.801.001.201.401.601.802.002014-2016年相對客流指數變動趨勢零售商業市場消費熱力只增不減，核心商圈重塑吸引力，消費客流重新向核心商圈回流 IFS和太古里重塑春熙路國際化、時尚化的城市地標，銀石廣場的更新換代注入新鮮新穎的商業主題，帶領核

2、心商圈客流回流注：相對客流指數=單個商場單日客流量/所有商場平均客流量數據來源：仲量聯行零售地產部（一）商圈客流變化趨勢4|仲量聯行58%24%41%45%1%1%1%6%6%12%6%IFS/王府井太古里專柜購物超市購物美食餐飲娛樂運動兒童娛樂社交約會客群消費目的占比目的性購物和社交聚會是消費者到訪核心商圈的主要目的 從到訪目的來看，購物仍為核心商圈重要消費目的，同時社交約會等需求形成核心商圈顯著到訪特征 社交特性顯著的商場未來如何通過運營建立圈層認同感是需要持續思考的方向數據來源：仲量聯行零售地產部（二）核心商圈到訪目的對比指標按客群類型按消費貢獻旅游客群占比都市客群占比旅游客群消費占比都

3、市客群消費占比2016年25%75%22%78%2014年12%88%5%95%50%75%35%超市采購文化創意配飾成都零售消費市場洞悉|5核心商圈旅游客群占比和消費貢獻占比變化核心商圈因品牌的不可替代性和集聚度成為城際旅游客群一站式觀光消費的焦點 核心商圈對外來客流的吸附力增強，商場越來越重要地承載了都市觀光地標功能 同時旅游客群的消費貢獻也在增大，其中，配飾配件、文化書籍、創意設計、四川特色食品等伴手禮、正餐餐廳是旅游消費的主要構成，旅游客群對這些品類表現出了暢旺的需求注：旅游客群配飾消費主要為高端珠寶、手表類產品消費，超市采購消費主要為四川特色食品類伴手禮消費。數據來源：仲量聯行零售地

4、產部超市采購文化創意配飾2.6倍4.2倍消費客單旅游客群都市客群消費貢獻1.2倍（三）核心商圈外向消費特征6|仲量聯行核心商圈積極引入廣受年輕人歡迎的潮流品牌一覽30歲以下年輕人高頻次低客單、追潮流愛美食2.1次/月到訪頻次 45%社交約會目的45%購物目的2.5倍 美妝4倍美食 次數 核心商圈年輕群體激發商圈活力、品牌更替活躍、主題元素翻新 核心商圈成為年輕消費者社交聚會、體驗前沿文化資訊的聚集地 更受年輕人歡迎的品牌旗艦店、潮流服飾配件、國際美妝、話題餐飲品牌成為核心商圈購物中心積極引進的對象數據來源：仲量聯行零售地產部IFS 4F-6F 調整面積超過6,000平米太古里 配飾配件、餐飲新

5、增品牌超過30個品牌名稱業種購物中心名堂服飾零售IFSEVE BY EVES服飾零售NEIL BARETT服飾零售DIDIER DUBOT配飾法味朵風休閑餐飲速度披薩休閑餐飲ISSEY MIYAKE服飾零售太古里JUICY服飾零售LINE FRIENDS跨界集合店YVES SAINT LAURENT美妝LANCOME美妝remicone甜品桃源眷村休閑餐飲（四）核心商圈客流年輕化趨勢65%25萬/年以上收入成都零售消費市場洞悉|7核心商圈呈現吸納客群更多元、消費檔次多層次，覆蓋消費更寬闊的百花齊放景象 太古里定位國際高街前沿風向標 IFS定位國際精品時尚購物中心 王府井持續傳統中高端百貨高點

6、銀石廣場是新青年社交集中地注：IFS國際奢侈服飾品牌數量統計為項目F1、F2服飾品牌數量，太古里國際奢侈服飾品牌數量統計為項目東里服飾品牌數量，均不包含珠寶、鞋類、配飾等國際奢侈品牌獨立店。數據來源：仲量聯行零售地產部（五）核心商圈商場差異化定位IFS銀石廣場太古里王府井一店54%20-39歲60%30歲以下420 元/人/次客單72%20-39歲40%40歲以上27%40-49歲26%40-49歲1,600 元/人/次客單29 國際奢侈服飾品牌數量12 國際奢侈服飾品牌數量60%15萬/年以下收入75%25萬/年以上收入40%25萬/年以上收入4161278相對客流指數1 相對客流指數1 相

7、對客流指數1 相對客流指數1 相對客流指數1 8|仲量聯行2016年非核心商圈商場相對客流指數新興商圈不斷崛起，各區域的“一中心多點”格局已經形成 萬象城、萬達系、凱德系、環球中心成為各區域級商圈鵲起的中心。區域型商場逐漸分化為區域輻射型和鄰里生活型兩大類注：相對客流指數=單個商場單日客流量/所有區域商圈商場平均客流量數據來源：仲量聯行零售地產部（六）區域商圈內部類型分化1金牛萬達6萬象城 11 大悅城2錦華萬達7仁和春天光華店12 金楠天街3環球中心8來福士廣場13 銀泰城4金牛凱德廣場9九方5凱德廣場新南店10 王府井科華店12%8%58%9%2%11%區域輻射型商場不同類別消費目的占比專

8、柜購物超市購物美食餐飲休閑娛樂兒童娛樂社交約會成都零售消費市場洞悉|9區域輻射型商場停留時間110分鐘/次86分鐘/次鄰里生活型商場停留時間區域輻射型商場主題功能日趨成熟，綜合性消費增強 從到訪目的來看，隨著零售餐飲、主題游樂等優質品牌引入，區域輻射型商場輻射客群范圍增大，綜合性消費增加，開始分流核心商圈的目的型消費功能 同時，區域輻射型商場凸顯了一站式體驗消費，更加豐富的生活方式類業種是未來調整升級的方向數據來源：仲量聯行零售地產部（七）區域輻射型商場到訪目的消費頻次對比3.1次/月鄰里生活型 VS.2.1次/月 區域輻射型75-80%客流來自于1-3KM內臨近居住區域專柜購物超市購物美食餐

9、飲休閑娛樂兒童娛樂社交約會鄰里生活型商場不同類別消費目的占比41%20%1%10%20%8%10|仲量聯行鄰里生活型商場消費粘性增強，更加貼近日常生活 鄰里生活型商場的社交休閑屬性顯著，教育培訓、運動娛樂、書店文化、夜市酒吧等個人提升和社交載體下沉落戶在社區型商場中 同時，豐富的生活服務和休閑美食品牌選擇，有助于提高到訪頻次，成為區域家庭的高粘性生活服務站數據來源：仲量聯行零售地產部（八）鄰里生活型商場到訪目的成都零售消費市場洞悉|11數據來源：仲量聯行零售地產部（九）區域商圈商場差異化定位區域輻射型商業覆蓋全客層打造綜合型消費體驗，鄰里生活型商場吸附周邊消費客群，滿足日常社交活動 萬象城定位

10、新銳中產時尚購物地 環球中心定位全客群娛樂目的地 大悅城站位時尚青年的精神領地 金楠天街定位成熟社區家庭消費中心50%20萬/年以上收入萬象城大悅城環球中心金楠天街35%30-39歲50%30歲以下650元/人/次客單46%30-39歲60%30歲以上1,000 元/人/次客單1,500元/人/次客單950元/人/次客單900 元/人/次客單620 元/人/次客單22%40歲以上30%40歲以上35%10-20萬/年收入45%20萬/年以上收入60%20萬/年以下收入12|仲量聯行品牌篇面對個性化細分客群消費建立多層次品牌選擇 國際大牌副線、設計師服飾配飾、運動、美妝類零售受到熱捧 輕食、親民

11、類休閑餐飲拓展積極 兒童主題更加豐富且拉開檔次，綜合性消費表現突出 多元化新興娛樂業種積極開拓市場份額9.6%0201220132014201520160%2%4%276%8%10%12%200,000400,000600,000800,0001,000,0001,200,0001,400,000萬平米32萬平米新增供應單位：平方米凈吸納量空置率成都零售消費市場洞悉|132012-2016年成都市主城區新增供應及凈吸吶量2016年零售商業供需變化：新增供應明顯減少的情況下凈吸吶量仍然穩定，市場需求強勁 2016年成都市零售商業開發速度繼續放緩，新增供應量為連續五年最低值27萬平方米，新增供應放

12、緩的情況下品牌拓展仍然積極，推動全年商業凈吸吶量達到32萬平方米，強勁吸納下，整體空置率下滑至9.6%數據來源：仲量聯行零售地產部（一）零售商業供需變化050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,000450,000201420152016單位：平方米75,200平米服裝配件配飾餐飲家居生活數碼電子兒童娛樂服務百貨超市美妝珠寶名表71,500平米52,300平米78,900平米12,000 平米14|仲量聯行成都市主城區37家購物中心2014-2016年業種變化情況服飾零售、美妝、餐飲、兒童、娛樂類業種增量顯著，市場需求活躍 從連續

13、三年的業種業態變化情況可以看到，服裝、配件配飾、美妝類零售業種增長明顯 隨 著 社 交 消 費 需 求 的 提 升，餐飲、娛樂類業態繼續積極拓展市場 此外，家庭消費貢獻突出，兒童類業態也成為各個商場積極引入的重要功能數據來源：仲量聯行零售地產部（二）商業面積吸納重點業種成都零售消費市場洞悉|15國際高端零售服飾副線積極拓展 G Givenchy入駐太古里以及萬象城1F CK全系列旗艦店引入太古里國際知名設計師品牌發展 三宅一生西南首店太古里開業 Alice+Olivia中國第2個城市獨立店鋪IFS開業 名堂成都首店進駐IFS國際高端零售服飾副線品牌、國際知名設計師品牌積極拓展市場，旨在網羅追求

14、個性化前沿時尚的年輕消費 族群 盡管國際一線品牌開店速度放緩，但隨著更多熱愛國際前沿潮流時尚的年輕客群出現，國際品牌旗下副線品牌紛紛加快了拓展的步伐，以更好網絡該類族群 消費（三）零售類業種變化特征-50,000100,000150,000200,000250,000300,000單位：平方米3,400平米運動戶外其它快時尚國際大牌2015201616|仲量聯行2015-2016年服裝零售租賃面積引入AIR JORDAN亞洲最大旗艦店NIKE雙層Community旗艦店開業原NOVO位置引入UNDER ARMOUR等運動品牌獨立店運動健身概念熱度持續，運動零售品牌紛紛加快品牌獨立店拓展腳步 2

15、016年，運動零售品牌加大了品牌旗艦店及獨立店的開拓，更多落戶于核心商圈及區域輻射型商場 整體而言，運動品牌平均單店面積為280平方米，而品牌獨立店及旗艦店的面積可達到300-1,000平方米，該類商店通常有限量版商品出售，同時推出定制化的服務功能，因此也更受市場歡迎數據來源：仲量聯行零售地產部IFS太古里萬象城成都零售消費市場洞悉|172014-2016年配飾配件、美妝類零售租賃面積變化情況配飾配件美妝IFS DIDIER DUBOT西南首店，國內第二家直營店 TASAKI成都精品店太古里 YSL美妝，全球首家全新形象旗艦精品店，全國店鋪中業績第一 雪花秀中國首家旗艦店 Nocturne小夜

16、曲英國設計師配飾獨立店Fresh西南區首間精品店 MAKE UP FOR EVER西南首間獨立精品店 M.A.C 成都第一家帶彩妝課堂的精品店設計師配飾配件、國際美妝品牌積極打造品牌獨立店及概念店，瞄準白領女性及潮流客群消費 隨著年輕客群對個人形象提升的持續關注，國際及國內知名設計師配飾配件品牌受到熱捧，拓展積極 另一方面，女性消費在美妝類零售上貢獻突出，因此，更多的國際美妝品牌旗艦店也落戶于核心商圈及區域輻射型購物中心，且在經營收益上表現優異數據來源：仲量聯行零售地產部26%131%020040020m6008001,0001,20035m15m20152016其它飲品快餐其它休閑餐飲正餐甜

17、品咖啡輕食零食/小吃美食廣場10%8%5%9%2015-2016年不同類別餐飲業種面積變化情況其它飲品快餐其它休閑餐飲正餐甜品咖啡輕食美食廣場零食/小吃2015年2016年18|仲量聯行不同類別餐飲業種平均單店面積對比親民類餐飲拓展積極，并呈現去大店的趨勢 2016年，餐飲業態面積增長為16,500平米，品牌數增長為142個 其中，90%增量來自于飲品、休閑餐飲、甜品、快餐等親民類餐飲數據來源：仲量聯行零售地產部（四）餐飲類業種變化特征成都零售消費市場洞悉|19情景類餐飲引發話題發酵和圈層傳播，成為商場增強目的性到訪的吸客利器，是核心商圈樹立風尚體驗和社交標簽的載體空間。數據來源：仲量聯行零售

18、地產部餐廳名稱特色開設商場Lans Patisserie 網紅甜品餐廳晶融匯域FIELDS地道法式甜品下午餐晶融匯JOY BOX網紅新式西餐/輕餐廳太古里REMICONE韓國知名冰淇凌品牌中國內地首店太古里魚鮮生主打精致海鮮料理的內地第二店銀泰中心姜虎東烤肉韓國知名ICON新式韓國料理IFS/銀泰中心母嬰零售兒童服飾兒童培訓兒童服務兒童游樂玩具50,00013,20040,00030,00020,00010,0000單位：平方米20162015語言培訓才藝培訓智力開發健身運動啟蒙教育親子互動20%28%18%7%11%16%20|仲量聯行兒童細分業種品類更加豐富，增強消費選擇廣度，有效幫助鄰里

19、生活型增強客戶粘性和重復消費 2016年兒童業態增量明顯，尤其在兒童培訓類業種有突出表現 由傳統以語言培訓為主的兒童培訓類業種目前已經發展了更多細分種類，覆蓋了兒童教育的多個面向，有效幫助家庭客群建立更多消費選擇，增強消費粘性數據來源：仲量聯行零售地產部（五）兒童類業種變化特征2015-2016年兒童業種面積兒童培訓細分業種占比1,6001,4001,2001,000800200400600026050802402208709201400單位：元/平方米/月兒童娛樂兒童培訓兒童服飾兒童服務成都零售消費市場洞悉|21不同兒童業種平均客單價差距2016年兒童類細分業種消費客單檔次5-10倍同一兒童

20、業種客單消費大不同，高低檔次拉開差距，精細化不同收入段的客群定位是兒童業態的發展方向 瞄準不同收入家庭，兒童業種在消費檔次上也日益拉開差距，以更好地網絡全客層消費數據來源：仲量聯行零售地產部22|仲量聯行兒童類業態體現出強目的型消費驅動 兒童類業態關聯消費特征顯著，有兒童的家庭通常會為了小孩的教育培訓、娛樂、服務等目的性需求到訪，并在兒童服飾、玩具、用品等購買上展開更多關聯性消費 此外，該類家庭消費停留時間有效延長，對于餐飲業種單次消費拉動顯著數據來源：仲量聯行零售地產部兒童零售兒童娛樂培訓8%服飾配件服務配套8%不帶小孩客群消費結構帶小孩客群消費結構正餐消費客單帶小孩客群同比不帶小孩客群美食

21、廣場消費客單帶小孩客群同比不帶小孩客群化妝品 11%餐飲 5%其他 3%兒童服務 4%餐飲 6%其他 7%服飾配件32%20%40%43%73%單位：元/平方米/月兒童娛樂兒童培訓兒童服務兒童服飾/玩具零售兒童零售集合店80150200250150050100150200250300成都零售消費市場洞悉|23兒童細分業種平均租金水平加大兒童業種品類豐富度，合理有效地搭配不同兒童業種，是項目兒童主題未來發展的重要課題 兒童主題發展不斷成熟，品牌承租能力穩定提升，未來開發項目中兒童業態規劃的關鍵需合理搭配不同細分業種，同時結合與項目其它業態的互補，共同帶動客流量與租金收益持續增長兒童業種主力承租面

22、積區間（m）兒童娛樂500-800兒童培訓350-600兒童服務80-400兒童服飾/玩具零售80-200兒童零售集合店500-1,000數據來源：仲量聯行零售地產部電影院2016年39%32%2015年健身中心?電玩游戲冰場新興娛樂業態24|仲量聯行數據來源：仲量聯行零售地產部（六）新興娛樂類變化特征2016年新興娛樂品牌拓展積極，成為娛樂業態增長主力 購物中心娛樂業態平均面積：8,960平米，同比增長5%平均單店面積：2,125平米，同比下降10%新興娛樂業態面積增長超過10,000平米，同比增幅達到7%2015-2016年不同類別娛樂業種面積變化情況主題網吧/電子競技動漫游戲休閑運動藝術

23、空間（美術館、劇場）主題酒吧/茶館/會所個唱吧其他22%2%7%8%15%32%15%成都零售消費市場洞悉|252016年2014年新興娛樂業態品牌數量6040擁有新興娛樂業態購物中心數量2116平均單店面積（m）680750平均租金承負力：新興娛樂細分業種占比數據來源：仲量聯行零售地產部新興娛樂業種起步發展，獨特的標志性和較長的停留時間是購物中心的關切點，租金貢獻相對較弱的情況下，如何控制規劃面積和選擇與項目定位相符合的主題功能，以網絡目標客群并帶動更多關聯消費仍待嘗試和驗證 動漫游戲、室內運動、藝術空間、主題酒吧等新興娛樂業態占比過半，成為年輕人社交聚會的常駐地結論城市核心商圈區域商圈成都

24、零售消費市場洞悉|272016年“一核心分區域多點散布”2016年成都市已形成“一核心、多區域商圈”的商業格局數據來源：仲量聯行零售地產部城市核心商圈城市副中心區域商圈28|仲量聯行未來城市商業格局“城市核心城市副中心+區域輻射型鄰里生活型”城市商業格局將隨著城市功能的外拓而形成更多的梯度層次和豐富內涵城市核心商圈將更多承擔前沿文化時尚功能，形成文化精神體驗聚集地數據來源：仲量聯行零售地產部成都零售消費市場洞悉|29鄰里生活型擴大日常消費覆蓋面，以提升消費者粘性是鄰里型商場提升經營績效的利器增加適合于家庭日常就餐的豐富品類，打造舒適的就餐環境，滿足家庭日常用品采購與生活娛樂服務，同時針對兒童消

25、費引入多樣化的種類選擇，細化兒童業種檔次以針對不同收入家庭消費，以充分擴大鄰里日常消費面向，增加客群消費粘性。30|仲量聯行區域輻射型區域輻射型商場應增強綜合性消費選擇，以提升客群吸附力和消費提袋率專注于優質零售和餐飲品牌引入，增加強到訪目的的文化和娛樂運動設施配套，引入話題餐飲，以延展目標消費客群，同時兼顧區域家庭客群豐富家居生活類業態種類及檔次，形成區域消費商業新中心。成都零售消費市場洞悉|31業態規劃未來購物中心需圍繞細分客群建立品牌組合，突出并合理控制亮點業態比例，以多元化消費選擇應對市場競爭 個性化、多元化細分客群的出現，使得零售業從購物驅動向社交休閑驅動轉變，購物中心逐漸成為消費者個性化的體驗空間，同時也拉開了輻射能級和檔次梯度。在此推動下品牌類別更加細分。零售品牌由傳統服飾為主轉而向更具個性的設計師品牌服裝、配飾配件、美妝等外延功能發展，并加速了與不同品類業態的跨界融合；兒童、餐飲、休閑娛樂類業態消費層次更為豐富，品牌擴充現象明顯。未來購物中心需更多考慮選擇多層次的品牌組合，圍繞目標客群進行主題展示，突出并合理控制主力與亮點業態比例，建立豐富的消費選擇，提高商場黏性和單次消費金額。