仲量聯行：2022年成都辦公樓企業客戶Top50報告（46頁）.pdf

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1、中國年 月辦公樓研究系列乙級租戶 行業首發2022年成都辦公樓企業客戶Top50報告年成都辦公樓企業客戶報告目錄辦公樓企業客戶全景分析 基于2022年成都優質辦公樓全樣本數據 榜單優質辦公樓企業 全景成都優質辦公樓市場全景圖 格局產業功能錯位發展，城市雙核多中心格局成型 選址企業選址呈現“雙核布局”與“產業集聚”特征辦公樓企業客戶時間線研究 基于2014-2022年成都甲級辦公樓全樣本數據 甲寫年成都甲級辦公樓企業客戶 演變年成都之變 疫情辦公樓產業結構疫情前后之變 租期辦公樓企業客戶的租期穩定性研究年成都辦公樓企業客戶報告前言步入年，全國疫情多點、散點復發，“動態清零”疫情防控策略迫使多數企

2、業不得不開啟靈活多元的辦公模式，社會早已習以為常的生產生活節奏正悄然改變。無論是勞動者個體的適應過程，亦或是企業層面的應對策略，仍有待時間檢驗。這意味著，短期企業的運行效率面臨降低的風險。經濟基本面的不確定性，讓中國辦公樓市場承壓，成都亦不例外。年上半年，中國甲級辦公樓需求數據顯示，全國九成以上的城市的增量需求同比減半。其中，成都甲級辦公樓市場錄得萬平方米的凈吸納量，同比跌幅超五成。短期增量需求走弱已成事實，多數辦公樓業主承壓并下調預期，然而更為迫切的則是當前困境下的破局之道?！伴_源節流”在過去數年都是業主提升競爭力的常見手段，但在今日更為嚴峻的經濟形勢與市場環境下，效果日漸式微，需求的價格彈

3、性降低是主因。營銷推廣、運營服務、中介代理、組織架構等諸多因素的變革亦非易事。然而，任何改變都需要對市場趨勢有及時的了解，對客戶的需求有準確的把握?；诖?，仲量聯行提倡通過高效、精準且具有前瞻性的客群研判，幫助市場主體在未來研判中找到屬于自己的“策略最優解”。因此，仲量聯行已連續多年發布的辦公樓企業系列報告應運而生。今年，報告再次實現“兩大突破”：首先是樓宇樣本。數據首次覆蓋成都乙級辦公樓全樣本數據，結合十多年累積的甲級辦公樓，全景分析成都甲乙級辦公樓企業客戶全貌特征及其地理分布，探討成都商務樓宇與地方經濟、產業結構轉型的未解之謎；其次是時間序列。長達九年的租戶調研讓仲量聯行足以從時間維度研究

4、成都甲級辦公樓的企業客戶的延續性與變化趨勢，試圖從過去九年的數據變遷中尋找成都頭部企業的更迭，并基于此探討未來的發展機遇。年成都辦公樓企業客戶報告優質辦公樓仲量聯行定義根據仲量聯行在全球通用辦公樓評價標準，選取樓宇的區位條件、業權形態、交通通達、物業管理及層高、空調、電梯、幕墻等主要硬件指標，將滿足一定要求的商業用地上開發的辦公樓，評定為“優質優質”辦公樓。在優質辦公樓中，我們將符合更高標準的樓宇歸為仲量聯行定義的“甲級甲級”辦公樓，其余的優質辦公樓則歸為“乙級乙級”辦公樓?；谏鲜龆x，本文所提及的“優質辦公樓優質辦公樓”指代樓宇綜合品質至少達到乙級辦公樓指代樓宇綜合品質至少達到乙級辦公樓標

5、準標準的的商務辦公樓宇商務辦公樓宇，即甲級辦公樓與乙級辦公樓市即甲級辦公樓與乙級辦公樓市場的總稱場的總稱?？蒲泻凸I用地上的產業辦公樓以及未達到乙級標準的商業辦公樓暫不納入本報告分析樣本。年成都辦公樓企業客戶報告Top50定義調研樣本調研樣本符合成都優質辦公樓水準且于年 月前已交付使用的成都項目納入此次統計樣本范圍。樣本應以辦公屬性為基礎，辦公裙樓或底商等商用屬性面積不納入樣本考慮。研究對象研究對象在符合以上標準的辦公樓項目中，按企業的承用面積排序，排名前的企業即為研究對象。面積定義面積定義本文租賃面積均指建筑面積。如果一個企業選址多個辦公樓，統計面積將對其所有面積匯總計算。負面清單負面清單榜

6、單僅涵蓋一級租賃市場終端企業的租賃面積和購置自用（剔除整棟總部樓宇）面積，不包含業主自用需求以及二級租賃市場的轉租需求。統計時間截至統計時間截至年第二季度數據來源數據來源仲量聯行研究部中資年時間維度9年樣本總面積1,074.8萬平方米甲級辦公樓棟，乙級辦公樓棟辦公樓223棟進駐企業13,221家中資企業家，外資企業家甲級辦公樓萬平方米，乙級辦公樓萬平方米年成都辦公樓企業客戶報告01辦公樓企業客戶全景分析 基于基于年年成都成都優質辦公樓優質辦公樓全樣本數據全樣本數據年成都辦公樓企業客戶報告仲量聯行研究部，年 月優質辦公樓企業客戶Top50Top 1平安保險Top 2字節跳動Top 3太平保險備注

7、：代表該企業同時出現于甲級榜單基準方中哈爾濱銀行樂山商業銀行泰康保險金控集團安盛天平保險四川能投物資產業集團成都書聲科技中國石油天然氣遂寧銀行中信銀行咪咕音樂四川省林業和草原調查規劃院中國人壽平安金服成都產投上海浦東發展銀行中國通信服務四川長寧天然氣開發成都民航西南凱亞中工建投華為招商銀行愛齊科技百度維塔士高途教育四川華油集團建設銀行川酒集團華潤置地銳捷網絡科技愛康國賓體檢新華保險中鐵信托中英人壽上海銀行四川明炬律所中國進出口銀行徽商銀行西南水泥國家稅務總局渤海銀行華夏人壽平安普惠年成都辦公樓企業客戶報告年成都辦公樓企業客戶報告統計指標統計指標優質優質平方米平方米甲級甲級平方米平方米總面積萬萬

8、平均值中位數最大值最小值為進一步分析成都商辦市場產業結構差異，探尋棟優質辦公樓需求端特征情況，我們首先聚焦頭部企業頭部企業。在全市超萬家企業中，前強企業的承用面積總和高達萬平方米，占企業總需求面積的，即頭部企業以不足頭部企業以不足的數量貢獻市場近的數量貢獻市場近的辦公面積需求的辦公面積需求。因今年樓宇樣本擴容，多項統計數據較往年甲級榜單均有明顯上升。其原因在于：）家企業中，共計家企業同時上榜甲級榜單，但由于其中約的企業同樣租賃乙級辦公樓，因此該類企業于優質榜單中面積均有所上漲；）不少大面積需求企業出于成本考慮，選址價格更低的乙級辦公樓，其租賃面積高于近半數入榜甲級榜單的企業需求，例如中國人壽在

9、乙級市場的辦公面積約萬平方米，高出甲級榜單近的企業需求面積。綜合上述兩個因素，優質辦公樓優質辦公樓榜單在總面積榜單在總面積、均值以及入榜面均值以及入榜面積門檻等統計指標積門檻等統計指標，較甲級榜單均出現顯著提升較甲級榜單均出現顯著提升。這反映出，頭部企業在成都的辦公選址不得不考慮存量超過萬平方米的乙級辦公樓市場，對其租戶的長期追蹤的價值不容小覷，這也是本文的重要價值所在。/載體樣本擴容后的Top50：優質 vs 甲級/數據來源：仲量聯行研究部，年 月年成都辦公樓企業客戶報告就榜單來看，平安保險平安保險以近 萬的租賃面積位居首位，第二名則是常年位居甲級榜單榜首的互聯網巨頭字節跳動字節跳動。在前名

10、的企業中，保險公司保險公司以 個席位占據榜首，分別是平安保險、太平保險、泰康保險以及安盛天平保險。不同于甲級榜單中金融與科技互聯網行業并駕齊驅的格局，優質辦公樓榜單顯示：金融業以超金融業以超面積占比面積占比的的“首位度首位度”，居各行業之首居各行業之首，銀行、保險是主力；位居次席的仍為科技互聯網行業，面積占比高達。除字節跳動等新媒體外，、中國通信服務、華為等通訊及智能制造企業的需求同樣亮眼。/產業結構：金融、科技互聯網遙遙領先/Top50行業及資本來源數據來源：仲量聯行研究部，年 月中資（省外）家中資（省內）家外資（含合資）家金融業科技互聯網能源、環保及公共事業地產建筑跨行業集團及政府平臺政府

11、機構及公共組織醫藥及生命科學零售專業服務制造業企業面積（左軸）企業數量（右軸）萬平方米年成都辦公樓企業客戶報告年成都辦公樓企業客戶報告甲級：甲級：乙級：乙級：金融業科技互聯網能源、環保及公共事業地產建筑Top50企業的樓宇分布（按面積計算）N|北大源市中心金融城城東人民南路城北Top50企業的地理分布（按面積計算）數據來源：仲量聯行研究部，年 月樓宇偏好樓宇偏好就企業在蓉選址分析，甲乙級樓宇的租戶差異并不明顯。約萬平方米的總面積中，甲級占比達，乙級。但不同行業的物業選擇仍各具特征。其核心拆析在于兩個維度：即企業自身發展的主動策略與市場供需關系引企業自身發展的主動策略與市場供需關系引致的被動因素

12、致的被動因素。以金融金融行業為例闡釋前者。由于金融總部、后臺中心多偏好獨棟辦公樓，交通、硬件以及商務氛圍等因素對其選址影響較大。因此，其選址多傾向于甲級樓宇。而對于帶有營業網點職能的辦公需求而言，選址更看重貼近終端消費市場的區位條件。物業分布多呈分散狀，通達性往往是關注焦點。后者最為典型的例子便是互聯網互聯網行業。由于成都本身較低的土地成本，再加上早期市場較大的空置壓力，諸多樓宇租金水平遠不及一線城市。因此，頭部互聯網在進入成都市場后多傾向甲級物業。在成都優質辦公樓企業中，互聯網企業選址甲級辦公樓占比達，這一現象尚難在一線城市出現。地理分布地理分布整體上看，企業的選址與辦公樓供應存在較強的關聯

13、。即家頭部并不存在明確的區域偏好。而如果將各個行業拆解開來看，金融企業之于金融城（），科技企業之于大源（），能源企業之于市中心（）以及地產建筑之于城東（）區域偏好則仍有較大凸顯。/選址分布：行業特征下差異化表現/年成都辦公樓企業客戶報告金融城大源市中心城東人民南路天府新區城北城西甲級辦公樓乙級辦公樓萬平方米的研究聚焦頭部企業的大面積需求。從頭部到全景，我們將分析視角轉向已突破千萬平方米的成都優質辦公樓市場，嘗試從商務區、行業集群的角度來繪制成都商務樓宇的產業全貌。截至年第二季度，成都優質辦公樓存量達到萬平方米，接近北京甲級辦公樓的存量水平。其中甲級市場萬平方米，乙級市場萬平方米。在各子市場分布

14、中，金融城憑借約萬平方米的存量居首位；緊隨其后的是大源與市中心兩個子市場，規模突破萬平方米。但二者的辦公樓產品稍有不同，市中心作為傳統商務區，坐擁全市最大的甲級辦公樓存量規模；而大源正逐步從新區走向成熟，早期土地出讓限制條件寬松，開發商多采取即售開發策略，致使區內乙級樓宇占主導。城東板塊由于原工業外遷，區位優勢逐步兌現，近年來新增供應相對充沛。然而，人民南路作為成都向南發展的起點，盡管其歷史地位可見一斑，但受兩大核心商務區虹吸效應影響，區內增量供需均相對疲軟。而城西、城北作為成都傳統居住區以及國企聚集區，甲級物業稀缺，平均存量約在萬平方米水平。各子市場甲乙級辦公樓存量成都優質辦公樓市場全景圖數

15、據來源：仲量聯行研究部，年 月年成都辦公樓企業客戶報告年成都辦公樓企業客戶報告年，成都常住人口累計增長萬。人口加速導入，催化城市基建、地產行業高速增長。高速推進的城市化進程成為地產建筑（）行業穩居首位的最主要底層邏輯。另一方面，成都生產性服務業生產性服務業發展優勢明顯。生產性服務業是作為其他產品和服務生產的中間投入的服務，即面向生產企業的服務行業類型，包含領域：金融服務業、信息服務業、交通運輸業、現代物流業、高技術服務業和商務服務業等。在當前優質辦公樓市場，科技互聯網（）、金融業（）以及專業服務（）等行業均呈現強勁的需求特征。成都成都“十十四五四五”規劃提到：至規劃提到：至年年，全市生產性全市

16、生產性服務業規模達到服務業規模達到億元億元，而生產性服務業逐步專業化以及價值鏈高端延申將在保證自身穩健發展的前提下賦能二產，最終實現經濟的高質量發展。成都優質辦公樓租戶行業結構地產建筑科技互聯網金融業專業服務零售第三方辦公運營醫藥及生命科學能源、環保及公共事業其他/城市化進程構筑產業發展基礎，生產性服務業高速成長培育未來經濟主賽道/數據來源：仲量聯行研究部，年 月年成都辦公樓企業客戶報告年成都辦公樓企業客戶報告對比成都甲級和乙級辦公樓租戶結構，差異并不顯著。地產建筑、科技互聯網與金融業仍是前三大行業，需求總面積占比超。差異主要在于：甲級結構中，金融排第一，高于地產建筑；相反，乙級則是地產建筑占

17、據首位，金融排第三。金融業在甲乙級樓宇的占比差為個百分點，第三方辦公為個百分點，地產建筑則為個百分點。其他行業的差值小于上述三個行業。地產建筑以的占比躍居乙級辦公樓各行業之首。地產建筑類租戶由幾個細分行業組成，即地產商、建筑公司、基建公司以及其他地產上下游企業。獲益于十余年來商品房開發的黃金期，地產商的現金流充沛，樓宇承租能力強，價格敏感度較低，青睞甲級樓宇。選址乙級樓宇的地產企業多為特定的職能部門，如營銷等。此外，項目所在區域也是地產商租賃需求的關鍵，其選址必須考慮其開發項目的距離，因此往往周邊無甲級樓宇可租，只能選擇乙級樓宇。相較而言，建筑、基建類企業往往對辦公環境要求并不高，愿意選址性價

18、比更高的乙級樓宇。第三方辦公運營商 的選址青睞甲級樓宇，其核心原因在于：租賃規模。擁有成熟招商運營的聯合辦公品牌其單個辦公點的面積需求往往較大，當前市場單個網點平均租賃約在平方米左右，然而，這一點很難由分散型業權的乙級辦公樓所提供，因此該類企業更為青睞甲級樓宇。相比之下，由于拆零的供應特征以及承租較弱的客群畫像，乙級辦公樓市場出現更多的是面積零散，僅提供簡易裝修、家具的“轉租”類產品。/甲乙級結構差異聚焦金融、地產建筑行業/成都甲乙級租戶行業結構甲級辦公樓乙級辦公樓地產建筑科技互聯網金融業專業服務零售第三方辦公運營醫藥及生命科學能源、環保及公共事業其他數據來源：仲量聯行研究部，年 月備注：本報

19、告特指的第三方辦公強調辦公空間的運營與服務，如聯合辦公、商務中心、孵化器等，不包含純轉租公司。年成都辦公樓企業客戶報告產業功能錯位發展，城市雙核多中心格局成型成都優質辦公樓子市場主要行業結構圖數據來源：仲量聯行研究部，年 月城東城東城北城北天府新區天府新區城西城西市中心市中心金融城金融城人民南路人民南路大源大源金融業科技互聯網地產建筑專業服務零售圖例圖例備注：以為最大邊界值，超出的占比均按展示，并以紫色字體標明。年成都辦公樓企業客戶報告/以金融、專業服務為驅動的傳統商務區/金融業科技互聯網地產建筑專業服務零售市中心市中心人民南路人民南路行業、來源和面積段結構以市中心、人民南路為例起源于天府廣場

20、 鹽市口板塊，成都商業發展重點向東延伸，聚集于今天的春熙路 太古里商圈，而商務辦公則更多沿人民南路，呈向南走勢。而這也就構成了成都發展最為悠久的兩個辦公子市場：市中心與人民南路。從產業結構特征來看，這兩個傳統商務區多以金融行業為主導，專業服務、科技互聯網等行業平穩發展的態勢。以市中心為例，截至目前金融業面積近萬平方米，占比接近，包含平安、泰康、中英、大都會及友邦等中外知名保險企業。而絕對成熟的商務底蘊也是吸引外資入駐的最核心因素。在傳統商務區中，外資企業占比在左右。而這也在全市各個商務區外資占比中處最高水平。子市場子市場中資中資（省內）（省內）中資中資（省外）（省外）外資外資（含合資）（含合資

21、）市中心市中心人民南路人民南路數據來源：仲量聯行研究部，年 月年成都辦公樓企業客戶報告地產建筑科技互聯網金融業專業服務零售第三方辦公運營醫藥及生命科學能源、環保及公共事業貿易制造業文體娛樂酒店餐飲政府機構及公共組織跨行業集團及政府平臺物流運輸農林牧漁地產建筑科技互聯網金融業專業服務零售第三方辦公運營醫藥及生命科學能源、環保及公共事業貿易制造業文體娛樂酒店餐飲政府機構及公共組織跨行業集團及政府平臺物流運輸農林牧漁市中心行業結構人民南路行業結構市中心是全市甲級辦公樓占比最高（）的子市場。這也就意味著其整體市場的產業結構很大程度與甲級市場結構類似。有意思的是，如果我們將人民南路甲乙級租戶結構展開來看

22、，兩個市場下租戶結構擁有極強的相似性，行業相關系數高達。其相似的背后主要存在兩個因素：供應端新增供應稀缺，現存甲乙級物業軟硬件、區位差異不明顯。盡管在年前，甲乙級價格差異仍保有元 平方米 月以上。但由于區域內散售數量高企，人民南路甲級市場中散售面積占比高達。在市場下行時，散售物業價值的加速下滑，導致甲級市場租金下降明顯。截至目前，人民南路子市場甲乙級價差僅在元 平方米 月左右。備注：排列順序參考優質辦公樓行業降序；紅色為甲級辦公樓市場，空心灰框為乙級辦公樓市場；項目數量少于 個甲乙級子市場數據暫不分析，下同。數據來源：仲量聯行研究部，年 月年成都辦公樓企業客戶報告/以科技、地產建筑為驅動的增長

23、型商務區/以金融城、大源和城東為例過去年，成都房地產與科技行業發展迅速。而在這一時間段，辦公樓地理布局繼續向南，延伸至今天高新南區的金融城、大源子市場。年，金融城與大源優質辦公樓供應比肩傳統商務區，存量實現百萬平方米。政策引導，以樓載業，在這一時代下的供需匹配賦予高新南區強大的科技屬性。同時，城市邊界加速南擴也是推動城南地產行業占優的最主要原因。從基建到房地產開發，再到家裝設計，片區開發大背景下，各類企業聚集項目樓盤周邊，辦公樓內地產建筑公司比例高企。而城東板塊則發展相對較晚。在市中心存量超百萬，金融城實現近萬辦公樓面積的年，城東子市場迎來第一個優質項目高地中心。截至目前，其優質辦公樓存量約萬

24、平方米，且主要聚集中心城區的東北部。需求層面，依托于板塊內電子科技大學、成都理工大學，電子第十一設計研究院以及西南電力設計研究院等院校，新興產業辦公需求充足，其科技互聯網占比高于傳統商務區。行業、來源和面積段結構中資中資（省內）（省內）中資中資（省外）（省外）外資外資（含合資）（含合資）金融城金融城大源大源城東城東金融業科技互聯網地產建筑專業服務零售城東城東大源大源金融城金融城數據來源：仲量聯行研究部，年 月年成都辦公樓企業客戶報告地產建筑科技互聯網金融業專業服務零售第三方辦公運營醫藥及生命科學能源、環保及公共事業貿易制造業文體娛樂酒店餐飲政府機構及公共組織跨行業集團及政府平臺物流運輸農林牧漁

25、地產建筑科技互聯網金融業專業服務零售第三方辦公運營醫藥及生命科學能源、環保及公共事業貿易制造業文體娛樂酒店餐飲政府機構及公共組織跨行業集團及政府平臺物流運輸農林牧漁金融城行業結構大源行業結構城東行業結構地產建筑科技互聯網金融業專業服務零售第三方辦公運營醫藥及生命科學能源、環保及公共事業貿易制造業文體娛樂酒店餐飲政府機構及公共組織跨行業集團及政府平臺物流運輸農林牧漁整體上看，隨著城市經濟建筑持續南擴，金融城作為成都第二核心的地位愈發明顯，其傳統行業如金融、專業服務吸引力正逐步上升。而這一點已在甲級辦公樓中有所體現。截至目前，金融城甲級辦公樓市場租戶結構中金融與專業服務業占比已高達，與人民南路結構

26、基本一致，僅比市中心少 個百分點。盡管三個子市場均有較強的科技屬性，但其細分行業發展已出現明顯差異：其中，金融城憑借更高能級的產業定位以及更為成熟的商業市場，吸引通訊及智能制造通訊及智能制造類企業持續入駐；而大源板塊則依托于周邊天府軟件園、阿里以及騰訊所帶來的強科研屬性，在軟件軟件、互聯網服務平臺互聯網服務平臺以及游戲游戲領域呈現出較大的吸引力；相較于高新南區較強的科研優勢，近年來城東板塊文創產業發展優勢明顯。而作為其數字化呈現的新媒體新媒體企業也在近一兩年也迅速聚集于建設路商圈。在城東當前約萬平方米的科技企業中，新媒體占比達，遠高于其余兩個子市場。數據來源：仲量聯行研究部，年 月年成都辦公樓

27、企業客戶報告城西城西天府新區天府新區金融業科技互聯網地產建筑專業服務零售/以地產建筑為最主要驅動的發展型商務區/行業、來源和面積段結構以天府新區、城西為例年，天府新區迎來第一個商務樓宇中鐵卓越中心。截至目前，天府新區優質辦公存量約萬平方米。作為國務院批復的全國第個國家級新區，成都商務辦公未來的第三個核心板塊，預計到年，該板塊辦公面積將達萬平方米。正因房地產開發如火如荼，在目前天府新區已交付樓宇中，地產建筑行業占比高達。預計隨著未來板塊的逐步成熟，高新技術產業的持續導入，其他現代服務業也將陸續入駐。從租戶結構來看，天府新區與城西板塊均呈現較強的地產建筑屬性，但與尚在開發的天府新區不同，城西屬成都

28、傳統居住區與國企聚集區，航空、文旅產業勢能充足。但由于這幾類行業選址多偏好產業園區。因此，城西商辦樓宇需求整體較弱，結構上多集中于地產建筑中的建筑設計類公司，以及專業服務中教育留學機構等。子市場子市場中資中資（省內）（省內）中資中資（省外）（省外）外資外資（含合資）（含合資）天府新區天府新區城西城西數據來源：仲量聯行研究部，年 月年成都辦公樓企業客戶報告地產建筑科技互聯網金融業專業服務零售第三方辦公運營醫藥及生命科學能源、環保及公共事業貿易制造業文體娛樂酒店餐飲政府機構及公共組織跨行業集團及政府平臺物流運輸農林牧漁當一個子市場的產業結構過度依賴特定產業時，辦公樓的招商運營或面臨該行業較高的基本

29、面風險。也就是說，當該行業出現波動時，其辦公樓市場的穩定性或將受到沖擊。因此，針對結構上過度依賴于地產建筑的天府新區與城西子市場而言，其市場穩定性預期是否能保證？回答這個問題，則需要我們將天府新區與城西的地產建筑再次拆解?？梢钥吹皆诘禺a建筑這個大分類下，兩個子市場均多數為建筑工程類企業。但不同的是，天府新區天府新區的建筑企業多為城市基建開發或其下游建材、裝修類企業。依托于城市戰略開發，其辦公樓市場整體預期穩健。而對于城西而言，其細分多為服務于住房市場的本土民營類建筑設計公司。在當前住宅開發市場高波動的背景下，城西辦公樓市場全年穩定性或難以保證。地產建筑科技互聯網金融業專業服務零售第三方辦公運營

30、醫藥及生命科學能源、環保及公共事業貿易制造業文體娛樂酒店餐飲政府機構及公共組織跨行業集團及政府平臺物流運輸農林牧漁天府新區行業結構城西行業結構數據來源：仲量聯行研究部，年 月行業行業天府新區天府新區城西城西全市全市建筑工程與基建房地產業年成都辦公樓企業客戶報告城市空間多中心結構的演變邏輯在于：當聚集成本超出聚集收益的閾值時，即由于城市空間內出現交通、住房、能源、環境與載體緊張等諸多問題時（聚集不經濟）時，單中心的空間格局將被多中心替代。如前所述，成都的城市空間已然形成兩條清晰的發展脈絡：）在公共政策引導和市場資源配置流動下，城市發展一路向南，加速城市化進程；）依托母城基底，同步推動城市更新。相

31、較于后者受空間、基建、載體等因素制約，前者更有利于高品質物業的開發。這也構筑了成都現階段人口、產業向南發展的載體基礎。伴隨新興區域人口與經濟發展逐步成熟，城市需要發展第二個商務商業“核心”以承接城市產業升級、消費提振、人口導入的落地?；诖诉壿?，在政策與市場的雙重作用下，金融城作為成都第二核心商務區的角色儼然呈現。從時間上看，金融城首個甲級辦公樓于年交付；十年后，成都第二核心商務區已然成熟。開發階段開發階段：商業地產新增供應是新區建設的前瞻性指標。從年第一個優質（乙級）辦公樓交付，到年存量比肩市中心，歷經年時間，金融城產業辦公載體初具規模。年，金融城企業客戶的辦公面積高達萬平方米，首超市中心。

32、但核心區域的成熟亦非單純但核心區域的成熟亦非單純“量量”的積累的積累，仍需仍需“質質”的提升的提升。成熟階段成熟階段：進入年，越來越多的保險、證券、律所等現代服務業聚集金融城。金融城的產業結構特征已然具備成熟商務區的特征，并高速向市中心傳統商務區靠攏。零售商業視角同樣印證我們的觀察：高端零售品牌物業選址呈現“春熙路 交子商圈”的雙店布局。諸多高質量產業與消費場景的匯聚，市場主市場主體的微觀決策體的微觀決策，最終疊加形成成都最終疊加形成成都“雙核雙核”商務格局的宏觀市場現象商務格局的宏觀市場現象，這便是這便是“量量”變到變到“質質”變的結果變的結果。/后周期市場：“第一核心”與“第二核心”商務區

33、并駕齊驅/比例尺比例尺2022年成都優質辦公樓市場租戶地理分布N|北市中心市中心金融城金融城年成都辦公樓企業客戶報告企業選址呈現“雙核布局”與“產業集聚”特征企業的選址策略受紛繁復雜的因素影響。除不斷變幻的經濟形勢與外部環境外，企業所屬行業、規模、資本來源的差異同樣會產生相去甚遠的選址偏好。在2019年發布的Top50報告中，研究部彼時對甲級辦公樓的金融、地產建筑及科技互聯網企業的選址特征進行初步研究與探討。今天，依托更大、更全面的數據樣本，觀察乙級樓宇企業客戶選址偏好的異同，嘗試歸納分析出穩健性更優的結論。面積占比面積占比市中心市中心金融城金融城甲級甲級乙級乙級優質優質甲級甲級乙級乙級優質優

34、質金融業金融業傳統金融非傳統金融特征一：雙核布局特征一：雙核布局不論是辦公樓市場或是零售物業市場，成都儼然已逐步形成以市中心和金融城為雙核心的高質量商業地產聚集區。諸多高附加值產業，如金融業、專業服務以及科技互聯網行業均已呈現雙核布局。以金融業為例，截至目前該行業在市中心與金融城的比例分別為和。而這一均衡的數字關系在金融主要細分領域并未出現顯著差異。而這一點與我們年基于甲級辦公樓樣本的出來的結論，認為非傳統金融更加偏好市中心的結論稍有偏移。而本次結論修正而本次結論修正，一方面是數據樣本的完善；一方面是數據樣本的完善；另一方面也在于金融城商務區在過去幾年逐步成熟另一方面也在于金融城商務區在過去幾

35、年逐步成熟，軟硬件均已實現提軟硬件均已實現提檔升級檔升級。年，彼時研究部認為從市中心向高新南區，產業結構的商業屬性逐步向商務屬性轉變。然而年，隨著金融城商業氛圍的成熟，越來越多的非傳統金融、零售貿易類企業定點城南。盡管酒店餐飲，消費服務等強商業屬性的產業仍高度聚集在市中心。但隨著下半年金融城零售商業地標陸續入市，交子公園商圈實現跨越式發展，預計未來金融城的商業屬性將愈發突顯，其零售、餐飲類需求占比料將持續攀升。數據來源：仲量聯行研究部，年 月“年成都辦公樓企業客戶報告特征二：特征二：產業集聚產業集聚除雙核布局，部分產業呈現高度聚集特征：產業集聚，即外部規模經濟作用下，特定的行業在一個地理區域內

36、呈現出高度集聚表現。從成都數據來看，當前行業聚集主要呈現在兩個領域：“強消費屬性”產業，如酒店餐飲，其對于市中心板塊的選址占比達。而另一個則是“強生產屬性”行業，如科技互聯網，其對于大源板塊的占比達，而其中游戲細分更是高達。從二者的行業特征來看，產生這樣聚集存在明顯驅動差異。前者（強消費屬性）的聚集很大程度上與城市的發展有關聯，而聚集怎樣的產業往往和城市的特征有內在聯系，例如成都美食之都的特征。從選址特征上看，該類型的選址傾向更容易受到消費市場的遷移而出現變化。也正如前文所述，隨著交子商圈的逐步成熟，以酒店餐飲代表的消費服務行業選址勢必存在一定分流。而對于強生產屬性的產業來說，該類型產業的聚集

37、與規模經濟、運輸成本、技術創新等經濟因素聯系得更為緊密。以科技互聯網產業為例，大源板塊科研人才的高度聚集成為其產業區域高黏性最主要原因。因此，相比更加地緣上依賴的強消費屬性產業，后者存在更高地域穩定性。長期來看，在沒有其他宏觀政策遷移的情況下，該類型的地理性特征難以變動，但部分需求或將在載體稀缺，或租金攀升后，被迫出現外遷。年成都辦公樓企業客戶報告成都優質辦公樓市場行業地理偏好跨行業集團及政府平臺地產建筑科技互聯網貿易制造業能源、環保及公共事業文體娛樂物流運輸專業服務零售金融業政府機構及公共組織醫藥及生命科學第三方辦公運營酒店餐飲市中心市中心人民南路人民南路城東城東大源大源金融城金融城圖例圖例

38、數據來源：仲量聯行研究部，年 月備注：部分子市場由于占比過小，暫不展示。第一核心第一核心第二核心第二核心三環內三環內高新南區高新南區年成都辦公樓企業客戶報告年成都辦公樓企業客戶報告小結|樣本擴容截至年第二季度，成都甲乙級辦公樓平均租金差等于元 平方米 月，約等同于地標項目的物管費水平。相較于一線城市三位數的甲乙價差，成都等中西部市場的樓宇品質溢價尚難完全體現。正因如此，成都甲乙級辦公樓的租戶流動性遠高于一線城市。企業或因區位考慮、或因職能部門拆分，最終選址乙級樓宇。本次報告將調研樣本擴容至乙級辦公樓，嘗試為行業呈現更加完整的辦公樓產業結構全貌。結果表明，在優質辦公樓榜單中，的面積源自乙級樓宇，

39、充分說明研究乙級市場的必要性。從甲級辦公樓樣本擴容至乙級市場后，超萬條的企業數據及棟的樓宇樣本讓今年度的報告以全景視角縱覽成都辦公樓產業結構及其地理分布，也讓筆者通過本次研究對成都辦公樓市場的既往結論，作出部分補充與修正，向市場傳遞更加精準的信息與結論?？v觀全景，城市化進程為成都經濟發展打造夯實基礎，地產建筑超過金融、科技互聯網成為乙級辦公樓市場需求的首位來源，這是樣本擴容帶來的首條重要市場信息。此外，多元均衡的發展趨勢也是成都產業結構的一大特征，相較于其他城市或過度傾斜于地產、科技以及金融產業，成都辦公樓需求端已呈現出相對均衡的結構。于宏觀市場而言，均衡且高效的產業結構是實現經濟可持續發展的

40、基礎邏輯；于商業地產市場，差異化的租戶結構則能幫助業主有效降低特定行業的基本面風險，對沖經濟短周期引致的潛在損失。從城市地理分布分析，傳統商務區、增長型商務區以及發展型商務區之間的產業驅動力差異明顯，“第二核心”商務區金融城已然具備成熟商務區的特征。成都“雙核多中心”的辦公樓市場格局成型。雙核格局下，城市的高質量發展對各個商務區的產業定位提出更高要求。報告輸出的數據與分析結論便是決策依據的關鍵。年成都辦公樓企業客戶報告年成都辦公樓企業客戶報告02辦公樓企業客戶時間線研究 基于基于年年成都成都甲級辦公樓甲級辦公樓全樣本數據全樣本數據年成都辦公樓企業客戶報告數據來源：仲量聯行研究部，年 月統計指標

41、統計指標平方米平方米同比增幅同比增幅總面積萬平均值中位數最大值最小值2022年成都甲級辦公樓企業客戶 Top50APPLE成都民航西南凱亞中工建投華為愛齊科技招商銀行維塔士建設銀行川酒集團華潤置地Top 3金控集團Top 1字節跳動Top 2平安保險哈爾濱銀行平安金服OPPO成都書聲科技樂山商業銀行遂寧銀行咪咕音樂四川明炬律所四川省公共資源交易中心新希望金融百度中英人壽新華保險四川銀行洲宇設計建信金融泰康保險美團友邦保險至膳集團愛康國賓體檢重慶銀行太平保險平安普惠多點生活成都大中發裝飾工程泰和泰律所國網電力中航安盟財產保險西山居世游網易有道中宏保險中建電子商務中國石油天然氣小龍坎樂狗科技川融匯

42、川年成都辦公樓企業客戶報告年成都辦公樓企業客戶報告數據來源：仲量聯行研究部，年 月經歷一年時間，全球政治經濟局勢風云變幻。國內疫情多發，年全國兩年平均增速；年的經濟增長被疫情、高溫、限電、山火等災害蒙上一層陰影。宏觀經濟的變化正加速催化產業轉型，企業客戶榜單的變與不變折射出成都經濟發展的主線。對比上一年榜單，家企業中有家再次入榜。其中，字節跳動再次登頂，連續五年位居成都甲級辦公樓榜首。但由于其部分面積遷移至乙級樓宇，其甲級樓宇總租賃面積有所下降。從行業來看，頭部企業仍主要集中于金融和科技互聯網，兩大行業總計貢獻年新榜單中的面積。相比去年榜單，成都頭部企業主要呈現以下變化：居民財富的累積與保險意

43、識的培養，推動成都保險業保險業快速發展。年，四川省原保險保費年復合增長率達，其中人身險，增速更快。在高速發展的保險業背后，年成都甲級榜單中保險業的上榜企業升至 家。其中，泰康保險和中宏人壽，承用面積擴張，時隔三年再次入榜；而首進成都的友邦人壽則首次上榜。但年，保險行業倡導“提質增效”的經營策略，從業人員及組織架構開始調整，預計未來部分保險企業的租賃需求或將放緩。地產建筑業地產建筑業的行業緊縮早已頻頻見諸報端。開發商融資收緊，住宅市場供需顯著下降。年，中國房地產和建筑行業的增加值在中占比為，同比下降個百分點。就細分領域來看，位于產業鏈中游的建筑與開發類企業整體受沖擊明顯，而位于下游的中介、家居建

44、材公司也于去年末呈現疲軟之態。就頭部企業數據來看，年榜單中共有 家地產建筑類企業退出榜單，均為降級縮租。盡管在月后，從中央到地方的房地產寬松政策持續出臺，但沖擊后的企業租賃需求仍需時間回暖。同樣受政策調整影響還有在線教育在線教育領域。自年 月關于進一步減輕義務教育階段學生作業負擔和校外培訓負擔的意見政策發布后，去年下半年在線教育（主要為學科類教育）企業迅速進行架構調整。租賃市場方面，大面積退租現象頻發，以學而思、作業幫為代表的在線教育僅入榜一年后便退出榜單。部分企業仍存在于乙級辦公樓市場，但其租賃面積已基本砍半，或僅為最高峰時間的。年成都辦公樓企業客戶報告中資（省內）中資（省外）外資（含合資）

45、數據來源：仲量聯行研究部，年 月/甲級Top50行業及資本來源結構/金融業科技互聯網跨行業集團及政府平臺酒店餐飲地產建筑醫藥及生命科學專業服務能源、環保及公共事業政府機構及公共組織制造業零售萬平方米年企業面積（左軸）年企業面積（左軸）企業數量（右軸）企業數量（右軸）2021與2022年Top50企業面積和企業數量企業面積 平方米企業數量 家年成都辦公樓企業客戶報告年成都辦公樓企業客戶報告年為仲量聯行連續跟蹤企業的第九年。若回溯時間線，將過去九年的榜單整合分析，近十年時間序列的主要趨勢躍然紙上。不論是經濟穩健發展所帶來的企業規模擴張規模擴張，或是城市高質量發展所引致的行業換道行業換道，以及近年來

46、國際形式變化、經濟承壓背景下的企業資本轉變資本轉變。榜單的變化映射出榜單的變化映射出成都經濟格局的演進成都經濟格局的演進。從企業選址分析，在過去 年頭部企業的偏好與時俱進，伴隨成都經濟發展與商務區開發而不斷改變。成都一路向南，頭部企業隨之南向發展。市場逐年成熟，商務樓宇不再只實現地段區位的溢價，樓宇品質溢價的市場接受度亦逐年提升。綠色建筑帶給企業的經濟價值、社會效益成為的重要議題。單一業權下的經營性資產更受頭部企業青睞，這也是資本市場活力復蘇的基礎。2014-2022年甲級Top50主要變化特征高新南區超傳統商務區高新南區超傳統商務區個百分點個百分點榜單年均新入榜企業榜單年均新入榜企業家家業權

47、業權、重要性持續攀升重要性持續攀升入榜面積門檻上漲入榜面積門檻上漲科技互聯網占比提升科技互聯網占比提升個百分點個百分點中資企業面積占比提升中資企業面積占比提升個百分點個百分點2014-2022年成都Top50之變年成都辦公樓企業客戶報告年成都辦公樓企業客戶報告2014-2022年成都甲級Top50走勢數據來源：仲量聯行研究部，年 月年成都辦公樓企業客戶報告年，甲級企業的總面積復合年增長實現，平均面積增長。企業辦公面積的攀升則是對背后經濟穩步增長的再次印證?；氐绞状畏治鲱^部企業的年，彼時成都頭部企業的辦公面積仍較小，家頭部企業的中位數約為平方米。從數據分布來看，頭部企業的規模擴張大致有兩個關鍵時

48、間點：頭部企業的規模擴張大致有兩個關鍵時間點：年與年與年年。年 月，成都出臺“人才新政條”，吸引新落戶青年大學生近萬人?！叭仄币辉~開始頻繁出現在公眾視野。依托豐富的生產要素和龐大的消費市場，成都加速人才引進與產業導入。省外的頭部企業紛紛來蓉，進駐甲級辦公樓，同年企業面積的中位數迅速攀升至平方米上下。第二個關鍵時間在年。不論是外地入蓉還是本土培育，金融信息、游戲、類強互聯網基因的企業迎來黃金發展期，年內多家科技公司升級擴張。此外，成都消費市場發展穩健，餐飲行業高速發展，部分頭部餐飲品牌首次入榜。年，頭部企業的整體面積增幅顯著，中位數上升至平方米左右，而前名的企業則均實現了超萬平方米的辦公樓承用

49、面積。數據來源：仲量聯行研究部，年 月/總量提升/長期穩定的經濟增長助力頭部企業規模持續攀升2014-2022年甲級Top50企業面積分布圖例最大值分位數中位數分位數最小值平均數年成都辦公樓企業客戶報告萬平方米年成都辦公樓企業客戶報告多網點辦公多網點辦公在年榜單中，多網點辦公僅出現于為數不多的幾家保險企業。以靠近最終消費市場為目的，保險公司選址較為分散，多選擇相對成熟的和核心商圈。隨著企業的不斷成熟隨著企業的不斷成熟，各職能部門的選址差異化需求愈發明顯各職能部門的選址差異化需求愈發明顯。在年榜單中，共計家企業在成都甲級辦公樓市場中擁有至少 個辦公地點。其中最為典型的便是研發職能與銷售職能的分離

50、。不論是傳統行業的數字化轉型，以金融信息領域為代表，又或是專注個人消費市場的生活服務平臺類互聯網企業，其在蓉選址多呈現雙核布局，即以市中心承擔主要行政、管理和銷售等職能，而大源則主要放置其研發團隊。頭部企業面積變化于辦公樓市場而言，呈現兩個趨勢：跨樓層辦公跨樓層辦公若以成都甲級辦公樓平均標準層面積平方米為參考，年約的頭部企業面積在 層以下。若參考成都近平方米的標準層面積，年前家企業中約有家的總需求小于 層。而到年，共計家企業面積超過 萬平方米，其中家企業選址同一辦公樓，而非多點辦公。同一項目的跨樓層辦公進而成為必然選擇，這也給垂直動線上的電梯運載能力提出較高的要求。如果單棟辦公樓中的跨層租戶數

51、量較如果單棟辦公樓中的跨層租戶數量較多多，水平動線的部分需求必然轉化為垂直動線的需求水平動線的部分需求必然轉化為垂直動線的需求，因此業主需重新評估單部電梯因此業主需重新評估單部電梯的服務面積的服務面積。在不考慮因業務或職能拆散而造成地理分離的情況下，為有效降低管理為有效降低管理、行政行政、成本成本等因素等因素，頭部企業在擴租時多數仍優先考慮樓內擴張頭部企業在擴租時多數仍優先考慮樓內擴張。因此，對于該類型企業前瞻性的房地產策略規劃，以及商務條款中擴租權的談判則顯得尤為關鍵。年成都辦公樓企業客戶報告年成都辦公樓企業客戶報告金融業科技互聯網跨行業集團及政府平臺地產建筑能源、環保及公共事業除開經濟體量

52、的變化外，中行業結構的變遷也同樣反映了成都經濟驅動力的提質升級。成都自古以來就是全國工商業重鎮，商業高度繁榮造就金融產業發展底蘊。根據統計局數據，年，成都資本市場的融資額從億元增長至億元，年均復合增長率達到。而這一特征于我們的榜單中也可見一斑。年，成都企業中，金融行業面積占比持續錄得以上，成為辦公樓市場絕對的行業需求基石。年，成都“雙創”提出，科技行業發展的土壤開始儲備。在之后的幾年中，憑借人才優勢，成都科技行業高速發展，成為城市持續增長的重要助推器。年，成都產業轉型成效逐步凸顯，諸多頭部科技型企業，如美團、等年內迅速擴張。企業中科技互聯網面積首超金融行業，占比達。自此，成都辦公樓市場中的“金

53、融金融”與與“科技科技”的雙輪驅動時代的雙輪驅動時代正式到來。年，除開在線教育退租外，部分互聯網賽道資本市場受挫，個別頭部企業擴張放緩，甚至出現暫停、縮租現象。今年榜單中科技互聯網行業占比錄得，同比下降個百分點。盡管年內互聯網或較往年有所放緩，但在全產業數字化的大時代背景下，科技行業的增長空間仍然巨大，其于辦公樓市場需求端的地位仍無法撼動。數據來源：仲量聯行研究部，年 月行業變化映射成都經濟全新驅動力2014-2022年Top50主要行業占比（按面積計算）/驅動換道/年成都辦公樓企業客戶報告相較于瞬息萬變的零售商業市場，由產業驅動的辦公樓產品演變相對遲緩。但如果將時間維度拉長，我們仍然可以觀測

54、到，辦公樓的產品研發作為供應端同樣隨城市產業結構變遷而出現新變化。年以前，辦公樓的客群主要為金融、專業服務、零售貿易等現代服務業，其辦公選址偏好核心區位，對樓宇硬件、物業管理等因素更加看重。例如保險業，交通通達性、大堂與辦公的層高以及是否擁有外立面廣告牌等因素均為物業選址中重要考量指標。隨著互聯網時代的全面到來，越來越多的科技型企業從孵化園中走出來，進駐甲級辦公樓。極具創新的互聯網基因是企業的特征，這不僅體現在其主營業務上，往往也影響企業對辦公空間的訴求。于是，對于辦公樓及辦公空間，科技互聯網企業的“不同”需求讓市場重新審視供應端的辦公產品及配套服務。對于硬件，可隨時使用的空調新風成為關鍵；對

55、于配套，高效可達的食堂、餐廳以及咖啡廳成為關鍵；對于內部空間，擁有靈活的工位以及可激發創新思維的會議室及公區設計成為關鍵；對于延時工作，常常需要小時運轉的互聯網企業必然無法接受“早 晚”的空調，早年不受待見的空調系統似乎又嗅到市場機遇。不同成長階段，不同細分領域（如游戲、軟件）的科技企業甚至均存在不同的選址特征以及辦公空間偏好，而這一內容我們已于華西甲級辦公樓企業客戶報告：科技互聯網的領軍時代報告中詳細說明。年成都辦公樓企業客戶報告民營地方國企央企外資（含合資）數據來源：仲量聯行研究部，年 月縱觀過去九年企業性質，成都辦公樓市場需求從“三分天下”來到中資主導的時代。運營穩健的外資企業運營穩健的

56、外資企業在過去“三分天下”的時期，外資、國資、民營成為拉動辦公樓需求的“三駕馬車”。這一趨勢在年數據清晰呈現，外資，國資，民營。外資一直以來是辦公樓市場招租的兵家必爭之地。作為中西部對外開放高地，成都是外資企業西進中國的首選城市。但由于國際經濟形勢風云際會，外資企業在華經營進入平穩期。隨著中資時代的到來，外資在榜單的占比正逐年降低。截至年，僅有的辦公面積來自于外資企業。但外資占比的降低并不意味著其對于辦公樓市場的重要性在減弱。就絕對值而言，截至上半年，成都甲級辦公樓整體市場中外資企業辦公總面積仍高達萬平方米，同比增加。外企與多數中資企業面臨不同的企業生命周期。進入中國的外企多為發展已進入成熟期

57、的跨國企業，其商業模式成熟，組織架構穩定，內部流程系統化。正因如此，其擴張或“換道”的幾率遠遠小于正處于高速成長的中資企業。但另一方面，也正是外企決策的謹慎性以及商業模式的成熟性，外資企業的租賃行為波動遠遠小于其他資本類型的企業。在年榜單中，約八成的外企在年仍存在于成都甲級辦公樓市場，僅因為面積未逐年擴張，從而跌出榜單。外企運營的穩健性、合規性以及品牌效應，仍是其受辦公樓業主青睞的主要因素。2014年、2018年和2022年甲級Top50企業類型（按面積計算）從三分天下到中資時代/資本轉變/年成都辦公樓企業客戶報告年成都辦公樓企業客戶報告市場經濟下民營企業的崛起市場經濟下民營企業的崛起乘改革開

58、放之風，年“十四大”正式確定我國社會主義經濟體制改革的方向是社會主義市場經濟體制。自此，中國民營企業發展駛入快車道。歷經年，成功的民營企業已從傳統小作坊、教室里的實驗室一躍成為站上世界舞臺、比肩國際企業的中堅力量。而這一趨勢僅從成都頭部企業的變化趨勢也可窺見端倪。在年榜單中，民營企業有家。年后，入榜民營企業數量攀升至家，且前強榜單中就有 家民營企業。民營經濟主體在經歷高速增長后，當下經濟形勢的變化再次催化各行業洗牌，民營企業如何在經濟下行壓力增大的背景下挖掘企業的核心競爭力，仍是關鍵。從制造業數據分析，年規模以上私營工業企業營業收入與利潤總額較年分別降低、。而民間固定資產投資增速又在年間逐步放

59、緩。年，成都榜單中民營企業面積占比，較年稍有回落。轉型期國民經濟的命脈轉型期國民經濟的命脈央企與地方國企央企與地方國企國企是國民經濟的命脈。在中國宏觀經濟面臨三重挑戰（增長速度換擋期、結構調整陣痛期、前期刺激政策消化期）時，作為社會經濟發展的壓艙石，央企與地方國企在經濟活動中的分量越來越重。然而，依靠各行各業的“壟斷勢力”發展起來的國有企業，其經營效率仍有待提升，擺脫壟斷市場的核心競爭力仍有待打磨。近年來，隨著國企地方、平臺公司的融資能力下降，“市場化改革”仍是永恒話題。隨著國企市場化速度加快，其與地方政府的逐步脫鉤。自年開始，眾多帶著國企基因的公司走出老舊街道的單位大樓，其對于辦公選址區位、

60、樓宇品質等市場化因素的訴求開始快速上升。在年榜單中，國有企業及地方平臺類公司達到了家，面積占比，較數值高出個百分點。年成都辦公樓企業客戶報告年成都辦公樓企業客戶報告從外資時代，到民營崛起，再到當前的國有企業與地方平臺類企業需求的攀升，若從商業地產角度來看，其選址的變化趨勢主要呈現在兩個方面：中資與外資中資與外資物業偏好不斷靠攏物業偏好不斷靠攏研究部在早期分析中，能明確區分中資與外資企業的辦公需求。例如，外資企業更看重業權形態、軟硬件設施，偏好獲得、認證及人性化管理的樓宇，而中資企業更看重大堂門臉，對食堂等配套則更為敏感。但隨著中資企業商業地產認知的逐步成熟，近年來我們發現中外資頭部企業的物業偏

61、好正逐步靠近，特別是在硬件、物業服務等領域。隨著頭部企業租賃面積的持續擴大，辦公租賃、物業、內部空間管理的復雜程度將呈指數增長。然而，當前大多數中資企業房地產策略缺失，而這正是企業資產管理混亂的開端。然而今年以來，我們已經觀測到越來越多的中資企業開始關注資產管理領域，或建立不動產管理機制，尋求第三方咨詢進行梳理，或使用技術平臺進行管理賦能。預計中資企業的不動產管理將是未來市場重要趨勢之一預計中資企業的不動產管理將是未來市場重要趨勢之一。民營與國企民營與國企房地產角色的差異化體現房地產角色的差異化體現同為中資企業，但二者房地產策略與市場中的角色仍有一些差異。民營企業由于其市場化屬性明顯，核心區位

62、和租賃成本多為其主要考慮因素。而對于國企而言，食堂、車位以及開發商背景則顯得尤為關鍵。另一方面，由于國企本身具有推動經濟、改善民生的社會責任，這也造成成都辦公樓市場中越來越多地方國企以業主身份入局。通過租賃整棟樓宇，在保障資產價值的同時，盤活存量物業，承接高質量產業落地，有效助推城市產業功能區建設。年成都辦公樓企業客戶報告年成都辦公樓企業客戶報告常言，樓宇作為經濟發展、承接產業的載體，其交付往往有需求伴生。但供需匹配的時間距離取決于兩個重要因素：區域的成熟程度區域的成熟程度。顯而易見，當區域內商務氛圍不夠成熟時，樓宇去化速度慢。以頭部企業選址為例，年成都甲級樓宇基本聚集一環以內，企業面積分布中

63、，約的面積落于傳統商務區（即市中心與人民南路），僅選址高新南區（即金融城與大源）。到年，成都基本實現供應雙核，傳統商務區與高新南區甲級辦公樓存量對比約為。但就頭部企業選址來看，僅有的面積落于高新南區。城南商圈稍弱的商務氛圍、商業配套等因素或成主要原因。然而，隨著交子公園商圈逐步成熟，高新南區已無此短板。2014-2022年甲級Top50地理分布行業結構性機遇利好城南市場行業結構行業結構的變遷也是導致區域遷移的重要原因之一。年，成都甲級辦公樓市場增量需求中約來自于科技互聯網企業。與此同時，城南科技產業發展已臻成熟，大源、金融城兩個子市場儼然成為互聯網企業的首要目的地。在年所有科技公司新成交中約的

64、面積落于高新南區。于頭部企業而言，該特征同樣明顯。在年的企業區域決策中，高新南區首超傳統商務區，實現約的面積占比。比例尺比例尺傳統商務區高新南區傳統商務區高新南區傳統商務區高新南區區域面積占比區域面積占比仲量聯行研究部，年 月/城市向南/N|北年成都辦公樓企業客戶報告隨著企業對于高品質物業的需求逐年上漲，成都辦公樓市場的成熟度正在逐步提升，甲乙級產品差異化愈發明顯。以業權形態為例，年成都甲級辦公樓市場單一業權樓宇僅為。而這一數值在年已上升至。而對于頭部企業而言，其對于高品質物業的追求本身對于市場而言便存在一定指導意義。由于較大的面積需求，頭部企業天生聚焦單一業權樓宇。特別是本身處于高速成長賽道

65、的金融信息和互聯網行業，頻繁變更的面積需求只有擁有大量可自主協調資產的業主可以實現。在年的榜單中，的頭部企業落于單一業權樓宇中，較年數據高出個百分點。除開單純面積的擴張，近年來頭部企業對于部門業務線的過渡期性需求也尤為明顯。因此，對于辦公樓業主來說，多元辦公產品的嘗試也是幫助頭部企業落地的關鍵性因素。另一方面，中資企業近年來越來越關注，在房地產策略方面更加關注綠色建筑及其背后的社會環境效益。在年榜單中，近的企業選址獲得認證的樓宇，較年高出個百分點。也正是在企業需求助推下，成都新入市甲級物業中擁有、等認證比例逐年攀升。而今年夏天川渝地區高溫限電的發生，再次將“節能降耗”的話題放置于所有市場主體面

66、前。對成都乃至全國市場而言，綠色環保的訴求已不僅僅是頭部企業的選址特征，或在不遠未來，這將成為整個辦公樓市場的共同“標配”。仲量聯行研究部，年 月2014與2022年Top50企業所在樓宇部分特征需求提質推動成都辦公樓加速軟硬件提升單一業權比例標準層層高（米）標準層面積（平方米）比例地鐵覆蓋比例配套商業比例79%3.601,92647%16%32%92%4.072,11349%21%34%/樓宇提質/年成都辦公樓企業客戶報告年成都辦公樓企業客戶報告金融業金融業傳統金融金融業非傳統金融科技互聯網地產建筑專業服務專業服務商務服務專業服務消費服務及教育第三方辦公運營醫藥及生命科學零售制造業能源、環保

67、及公共事業酒店餐飲跨行業集團及政府平臺文體娛樂政府機構及公共組織物流運輸貿易農林牧漁疫情 辦公樓產業結構疫情前后之變2022年成都甲級辦公樓企業客戶產業結構年產業占比累計增幅漲跌幅前三年初，新冠疫情爆發對中國乃至全球經濟造成的沖擊仍在延續，各行各業受疫情影響的程度不盡相同，市場焦慮的情緒持續蔓延。通過對年成都甲級辦公樓企業客戶的產業結構在疫情時期的長期追蹤分析，結果印證仲量聯行在疫情爆發初期發布的商業地產市場新冠疫情后市展望報告所提出的三大行業的后市研判。即獲益產業、韌性產業、下滑產業在過去三年時間的發展出現明顯分化。左圖已清晰呈現出各行業在疫情三年時期的走勢。結果顯示，三年累計漲幅最高的三大

68、產業分別是科技互聯網（）、傳統金融（）、跨行業集團及政府平臺公司（）。相反，跌幅最高的產業分別是地產建筑（）、非傳統金融（）、第三方辦公（）。而商務服務業和政府機構及公共組織走勢平穩，占比持平。整體而言，絕對量排名靠前的產業多數出現占比下滑的現象，說明行業的優勝劣汰仍持續上演。數據來源：仲量聯行研究部，年 月年成都辦公樓企業客戶報告年成都辦公樓企業客戶報告盡管科技互聯網大廠及中小企業正經歷調整期，但整體而言，該行業仍處于穩步發展的階段，且游戲、生活服務平臺等領域在疫后漲勢明顯。金融領域則喜憂參半，傳統金融業發展相對穩健，尤其是保險業如前文所述仍處于市場拓展時期；而小額貸款等非傳統金融領域則面臨

69、較大的經營風險，因此跌幅第二。專業服務領域亦然，對公服務為主的商務服務業走勢平穩，而對私領域的消費服務業尤其是教育行業，受疫情和政策調控影響較大，出現下跌。疫情后政府下屬平臺公司成為投資市場的重要來源，更廣更深入介入經濟活動的各個方面，尤其在地產投資領域，對傳統房企的擠出效應明顯。這也解釋了傳統開發商式微的原因，因此地產建筑的跌幅最大。零售貿易受疫情影響較大，但由于其在甲級辦公樓的占比較低且主要以大型頭部企業為主，故而跌幅相對較小。年成都辦公樓企業客戶報告結合行業時序數據及分析，筆者歸納出以下四大產業辦公發展趨勢。頭部企業頭部企業中小微企業中小微企業各行各業的大型頭部企業對經濟波動的抗風險能力

70、明顯更高，而不少中小微企業在過去三年優勝劣汰，仍大勢所趨。以金融和地產兩大行業為例，經營壓力讓不少企業現金流短缺，一些地方商業銀行被提示經營風險，而地產商暴雷更是頻繁見諸報端。國有資本國有資本民營及外資民營及外資中資時代到來，外資企業近年來在華轉入穩步擴展時期，發展戰略多數從追求市場份額，轉向追求利潤與經營效率。而中資企業中，相對于民營經濟，國有資本及地方政府平臺公司的發展在后疫情時代更加穩健。憑借資源要素獲取能力的優勢，國有企業、地方平臺公司掌握國民經濟命脈的同時，也在市場經濟中深度參與，成為推動經濟發展的重要動力。但創新與經營仍是擺在國資企業面前的難題。端產業端產業端產業端產業疫情造成的居

71、民限制出行的影響對實體商業、旅游酒店等行業產生了較大影響。因此，端消費領域整體受疫情影響程度更高。居民個體消費支出受收入預期、就業預期及經濟形勢影響，呈現收緊的趨勢，直接影響服務于 端的企業。端企業的經營雖然同樣面臨不小挑戰，但其經營業務往往具有一定慣性，且企業的抗風險能力更強。戰略新興產業戰略新興產業傳統產業傳統產業疫情加速傳統產業優勝劣汰，而“十四五”規劃倡導的戰略新興產業是未來中國經濟發展的新動能。從目前發展形勢來看，雖然不少產業羽翼未豐、方興未艾，但整體發展勢頭仍優于傳統行業。尤其是科技互聯網產業目前仍是成都辦公樓增量需求的主要來源，而辦公樓市場正是地方經濟發展的晴雨表。年成都辦公樓企

72、業客戶報告在仲量聯行連續 年的企業客戶跟蹤調研中，榜單共計家企業入榜。其中，在榜時間僅 年的企業有家，占比達；而超 年的企業僅有家。其中，保險業憑借長期穩健的行業基本面在長存續企業中占有絕對優勢，企業數量達到 家之多。如果將分析轉向退榜企業，年成都甲級辦公樓榜單的年均企業更迭率高達。也就是說，每年家企業中，約有家企業退出榜單，被新進榜單的加企業所取代。聚焦每年退榜的企業，我們將退榜的原因主要歸納為兩大因素，即主動因素與被動因素。連續 年連續 年連續 年連續 年連續 年連續 年連續 年連續 年連續 年甲級企業連續性分布辦公樓企業客戶的租期穩定性研究被動因素被動因素：即在榜企業及所屬行業的發展慢于

73、其他：即在榜企業及所屬行業的發展慢于其他企業或行業企業或行業，導致原在榜企業被其他高增長企業擠導致原在榜企業被其他高增長企業擠出榜單的情況出榜單的情況。主動因素主動因素：即在榜企業及所屬行業受政策：即在榜企業及所屬行業受政策、資本等資本等因素影響因素影響，不得不主動縮租降級不得不主動縮租降級，導致原在榜企業導致原在榜企業因需求面積下降而退出榜單的情況因需求面積下降而退出榜單的情況。例如：近幾年隨著科技互聯網、金融信息、保險行業的高速發展，入榜面積門檻年均上漲近平方米，每年約 家企業被動排除強榜單。但針對這類企業，其租賃的穩定性仍可以保證。不管是年的聯合辦公，年的行業，亦或是年的在線教育，一些新

74、興領域的發展或以“曇花一現”的方式出現于辦公樓市場。盡管他們在短期內向市場釋放大量面積需求，但不成熟、不規范的行業特征致使經營風險普遍高于其他行業，進而引發的違約退出的案例屢見不鮮。對于辦公樓業主而言，高頻波動的租賃行為在帶來更多的招商、談判、訴訟成本外，更是將不動產運營的平穩性話平穩性話題題提到一個更高水平。年成都辦公樓企業客戶報告年成都辦公樓企業客戶報告長達九年的租戶調研讓研究部有能力對企業客戶的租約穩定性進行定量模型，這也給市場重新審視租戶品質并制定租賃策略提供全新視角。我們以成都甲級辦公樓企業客戶的存續期為樣本，十余年的數據維度累計超過一萬條時間序列樣本?；诖?，研究部借鑒醫學和勞動經

75、濟學常用的生存分析（）方法，采用比例風險模比例風險模型型對成都甲級辦公樓市場中共計條企業存續期數據進行統計回歸。結果如左圖所示，初探不同行業的退租風險和經營穩健性。行業退租風險系數行業退租風險系數，即某一行業的企業因各種原因出現退租、搬遷行為的概率與非本行業的企業的概率對比。結果顯示，互聯網服務平臺和非傳統金融兩大行業的退租風險系數高于枯榮線，且結果顯著。這說明，上述兩大行業的風險相對較高，且具有統計學意義。據此，左圖我們將結果顯著的行業的退租風險系數從高到底進行排序，風險逐步降低。而傳統金融、物流運輸、生物醫藥的退租風險相對更低，其行業基本面以及多數企業的經營穩健性亦更優。本文因篇幅有限，關

76、于租戶租約穩定性的研究，本文只是一個開篇。仲量聯行研究部將針對此部分的定量分析結果，在后續專題報告中進行詳細闡述，并及時發布，敬請關注。/定量模型評估不同行業退租風險系數/互聯網服務平臺非傳統金融能源及采礦零售通訊及智能制造政府機構及公共組織制造業醫藥及生物科技物流運輸傳統金融枯榮線枯榮線成都甲級辦公樓行業退租風險系數估算風險系數的枯榮線設定為。高于，表示這個行業的企業退租風險高于本行業以外行業的企業；相反低于，表示這個行業的企業退租風險低于本行業以外行業的企業。以上行業回歸結果顯著，置信度高于；而未羅列的行業屬于回歸分析結果不顯著的行業。年成都辦公樓企業客戶報告從復雜嚴峻的國際形勢，到頻繁散

77、發的國內疫情，再到今年夏天川渝所遭遇的高溫、限電、地震等危機，災難性事件頻發讓市場主體慢了下來。而面對未來的不確定性，企業決策更需科學、嚴密的診斷與研判。研究的價值在此凸顯。今年度報告的研究廣度與深度是近年來的里程碑。載體樣本的擴容、時間維度的背后，是研究團隊對辦公樓企業客戶調研與研究的又一全新嘗試。報告的圓滿發布離不開研究團隊與數據團隊的通力合作。在此，筆者也對仲量聯行華西區數據團隊在數據采集領域的貢獻表達誠摯的感謝。需求端是辦公樓市場研究的重中之重。系列報告聚焦需求端的頂層頭部企業，以點及面將研究視角延申到成都超千萬平方米的商務樓宇。金融、服務、地產與科技互聯網仍是四大支柱，但從城市空間、

78、樓宇產品、配套服務等角度來看，頭部企業與中小微企業對辦公樓的需求不盡相同，并逐年迭代。從城市地理結構分析，成都已基本形成“雙核 多中心”、產業功能差異化的商務市場格局。因此，地產發展商從拿地投資到招商運營各環節，務必精準把控目標客群的行業形勢、辦公訴求及選址偏好，精準施策，提升產業招引效率。辦公樓是經濟增長與產業轉型的晴雨表。報告進一步驗證經濟增長與辦公需求及結構特征的強相關性。從年企業萬平方米的總需求面積，到今天的萬平方米，數據已然向讀者呈現出成都經濟持續增長并提質增效的穩健走勢。對于城市管理者而言，面對當下宏觀不確定因素的增加，商務區及商圈規劃同樣需要關注產業辦公，聚焦市場主體的真實需求，以制定科學、適宜的產業與樓宇經濟政策。展望“十四五”，社會經濟的方方面面仍充滿變數。伴隨西部大開發的第三個十年、成渝城市群、成都都市圈、西部陸海新通道等國家及區域戰略持續推進，筆者對成都辦公樓市場的未來前景仍持樂觀的預期。中國經濟正面臨新舊動能轉換、經濟發展新增長點的破局求新關鍵之際。成都如何在新一輪經濟調整的浪潮中精準定位，實現經濟增長模式的質變，將決定成都辦公樓市場未來走勢。研究部將持續關注產業辦公，聚焦頭部企業。系列報告未完待續，期待“十年”之作。結語