【研報】通信行業公募REITs試點對IDC行業影響解讀：REITs助推IDC行業發展光環新網核心受益-20200506[18頁].pdf

1、 證券證券研究報告研究報告 | 行業行業深度報告深度報告 通信通信 | 通信通信 推薦推薦（維持維持） REITsREITs助推助推I IDCDC行業發展行業發展，光環新網核心受益光環新網核心受益 2020年年05月月06日日 公募公募REITsREITs試點試點對對I IDCDC行業影響解讀行業影響解讀 上證指數上證指數 2860 行業規模行業規模 占比% 股票家數（只） 133 3.5 總市值（億元） 16703 2.8 流通市值 （億元） 12346 2.6 行業指數行業指數 % 1m 6m 12m 絕對表現 3.6 8.3 -1.5 相對表現 -2.5 7.7 -1.5 資料來源：貝格

2、數據、招商證券 相關報告相關報告 1、 招商通信 TMT 周周談（2020 年 第18周） 通信行業2019年報及2020 年一季報詳解：IDC、云視頻、光模 塊表現亮眼，板塊有望環比逐季改 善2020-05-05 2、 招商通信周周談（2020 年第 17 周）運營商三月數據大幅改善， 阿 里 云 加 大 基 礎 設 施 投 入 2020-04-26 3、 通信行業點評報告阿里云三年 再投兩千億加碼云基建，云產業鏈全 線受益2020-04-20 4 月 30 日，證監會和發改委聯合發布基礎設施 REITs 試點通知，標志我國公 募 REITs 試點正式起航，新基建、信息網絡是公募 REITs

3、 試點關注的七大領域之 二，IDC 作為新基建和信息網絡重點組成部分，將受益于公募 REITs 試點推廣。 全球全球 IDC REITs 增長強勁，助力巨頭實現快速擴張。增長強勁，助力巨頭實現快速擴張。從全球來看，超 30%的 IDC 企業已成為 REITs。 Equinix 是全球最大的 IDC REITs， 2014 年成為 REITs 后，開啟大規模并購之路，實現了機柜數量和盈利能力的持續提升，從五年 累計總回報來看，Equinix 2014-2019 年收益大幅跑贏相關指數。新加坡吉寶 DC REIT 為亞洲唯一純正 IDC REITs，上市以來增長強勁，2019 年吉寶 DC REI

4、T 的年化綜合回報率達 59.8%，超過新加坡 REITs 行業平均水平的兩倍。 IDC REITs 將提升企業融資能力、改善企將提升企業融資能力、改善企業盈利能力、加速行業整合、提升業盈利能力、加速行業整合、提升 行業估值行業估值。IDC 項目做成 IDC REITs 后，三表出表，對 IDC 企業而言，資產 端可以將商譽一并剝離，有助于提升整體 ROE 水平，同時可降低資金成本和 財務風險，收入端可通過代運營等業務保持，同時通過后續再擴張，有望提 升盈利能力。IDC REITs 同時為企業提供了輕資產運營的可能性，以及融資新 思路，有利于降低 IDC 項目的融資難度、拓寬融資渠道、降低杠桿

5、水平，幫 助企業實現快速的并購和大規模擴張，加速行業整合、提升行業整體估值。 具備資產完整性的具備資產完整性的 IDC 項目有望率先受益于項目有望率先受益于 IDC REITs 試點。試點。 美國的 REITs 以公司型為主， 國內 IDC REITs 基本是以公募基金+ABS 為主， 以契約型為主， 整體傾向于將有穩定現金流的項目拿出去做單獨的 IPO， 在這種情況下， 對資 產完整性要求非常高，涉及到土地產權問題、設備歸屬問題、運營歸屬問題 等，原則上必須自有土地、自持物業，同時要求項目穩定經營三年以上，確 保每年有穩定現金流和持續分紅。我們認為自有土地 IDC 模式將核心受益。 投資建議

6、投資建議：現階段自有土地自建 IDC 模式有望率先受益，通過 IDC REITs 搶 先在優質地段實現大規?？ㄎ?，打開長期成長空間。重點推薦核心受益標的重點推薦核心受益標的 【光環新網】、潛在受益【寶信軟件】、 【奧飛數據】。建議關注【數據港】?！竟猸h新網】、潛在受益【寶信軟件】、 【奧飛數據】。建議關注【數據港】。 風險提示風險提示：政策推進不及預期、新項目擴張不及預期、上架率低于預期政策推進不及預期、新項目擴張不及預期、上架率低于預期。 余俊余俊 021-33938892 S1090518070002 蔣穎蔣穎 S1090519070005 重點公司主要財務指標重點公司主要財務指標 股價股

7、價 19EPS 20EPS 21EPS 20PE 21PE PB 評級評級 光環新網 27.3 0.53 0.65 0.80 41.9 34.1 4.5 強烈推薦-A 寶信軟件 50.7 0.77 1.02 1.15 49.7 44.1 7.7 強烈推薦-A 奧飛數據 42.8 0.88 0.81 1.11 52.8 38.5 11 強烈推薦-A 資料來源：公司數據、招商證券 -10 0 10 20 30 40 May/19Aug/19Dec/19Apr/20 (%)通信滬深300 行業研究行業研究 Page 2 正文目錄 一、全球 IDC REITs 增長強勁，助力巨頭實現快速擴張 . 4

8、二、具備資產完整性的 IDC 項目有望率先受益于 IDC REITs 試點 . 7 三、IDC REITs 的定價及對財務報表的影響 . 8 四、IDC REITs 有助于提升行業估值，加速 IDC 企業發展 . 9 五、核心受益標的：聚焦自有土地機房資源龍頭企業 . 10 （1）光環新網（300383）自有土地自建 IDC，率先受益于 IDC REITs 試點 . 10 （2）寶信軟件（600845）租賃寶鋼土地自建 IDC，后續有望通過分層打包等方式實現 IDC REITs . 12 （3）奧飛數據（300738）租賃土地自建 IDC 為主，后續有望通過分層打包等方式實現 IDC REIT

9、s . 14 六、投資建議與風險提示 . 16 圖表目錄 圖 1：REITs 有助于融資與減輕稅收壓力 . 4 圖 2：Equinix 成為 REITs 后資本開支水平大幅提升 . 4 圖 3：Equinix 2015-2019 年機柜數量復合增速達 21% . 5 圖 4：Equinix 2015 以后收入和凈利潤保持快速增長 . 5 圖 5：Equinix 2015 年以后資產負債率持續下降 . 5 圖 6：Equinix 股價一路走高 . 5 圖 7：Equinix 收益大幅跑贏三大指數 . 6 圖 8：吉寶 DC REIT 2016-2019 年總收入和凈收入情況 . 6 圖 9：ID

10、C 企業單項目做 REITs 后的架構設想 . 8 圖 10：公司營收保持穩定增長（億元） . 10 圖 11：公司云計算及 IDC 業務營收占比達 98.2% . 10 圖 12：大力布局京津冀、長三角地區核心地段 . 11 圖 13：公司業績保持穩定增長 . 12 圖 14：公司收入結構拆分 . 12 圖 15：公司各項業務毛利率情況 . 12 圖 16：公司業績保持快速增長 . 14 圖 17：公司收入結構拆分 . 14 oPoRoOtPnQrPoMpOxPqRoN7NcM9PnPnNoMrRjMnNtOjMpPqP7NnNuNNZqRsNuOtOqR 行業研究行業研究 Page 3 圖

11、 18：公司 IDC 業務實現較快增長 . 14 圖 19：公司毛利率變動情況 . 14 圖 21：通信行業歷史PEBand . 17 圖 22：通信行業歷史PBBand . 17 表 1：國內五種 IDC 建設模式目前僅有自有土地自建模式可以做 IDC REITs . 7 表 2：公司 2019 年凈利潤拆分（億元） . 10 表 3：寶信軟件 IDC 情況 . 13 表 4：寶之云 IDC 四期經濟效益測算. 13 行業研究行業研究 Page 4 一、全球 IDC REITs 增長強勁，助力巨頭實現快速擴張 IDC 是一項重資產的投資，建設周期較長（普遍在是一項重資產的投資，建設周期較長（

12、普遍在 1-2 年年） ，同時投資回報周期也較長） ，同時投資回報周期也較長 （普遍在（普遍在 6-8 年年） ， 同時） ， 同時 IDC 企業企業現金流比較穩定，現金流比較穩定， 很適合做很適合做 REITs。 目前美國很多目前美國很多 IDC 企業已經申請成為企業已經申請成為 REITs 模式，海外模式，海外 IDC 企業對企業對 REITs 非常青睞：非常青睞： 1）IDC 為重資產行業，需要大量資金進行 IDC 建設與并購，REITs 模式有助于提升融 資能力，改善資產流動性，從而有助于 IDC 企業持續擴大機柜規模； 2） IDC企業成為REITs后， 可以享受稅收優惠政策， 有效

13、稅率從30-35%降到10-15%， 公司股息支付率 90%以上可免除所得稅。 從全球來看， 超從全球來看， 超 30%的的 IDC企業均已成為企業均已成為 REITs， 包括， 包括 Equinix、 Digital Realty Trust、 CyrusOne、CoreSite 等等，美國大部分為，美國大部分為公司型公司型 REITs，新加坡新加坡、中國香港、中國香港大部分為大部分為 契約型契約型 REITs。 圖圖 1：REITs 有助于融資與減輕稅收壓力有助于融資與減輕稅收壓力 資料來源：招商證券 （1）Equinix 2014 年成為年成為 REITs 后后，實現大規模擴張實現大規模

14、擴張，盈利能力持續提升盈利能力持續提升 Equinix 是全球最大的是全球最大的 IDC REITs，Equinix 成為成為 REITs 后后，資本開支水平大幅提升資本開支水平大幅提升， 開啟大規模并購之路開啟大規模并購之路。全球 IDC 龍頭企業 Equinix 成立于 1998 年，并于 2003 年在納 斯達克上市，公司于 2012 年宣布計劃轉變為 REITs，并于 2014 年完成，在 2015 年正 式轉變為 REITs，在轉變為 REITs 后，公司開啟大規模并購之路，資本開支持續提升， 2014-2019 年復合增速達 26%。 圖圖 2：Equinix 成為成為 REITs

15、 后資本開支水平大幅提升后資本開支水平大幅提升 資料來源：wind、招商證券 0 5 10 15 20 25 2010201120122013201420152016201720182019 行業研究行業研究 Page 5 Equinix 成為成為 REITs 后開啟迅速擴張之路后開啟迅速擴張之路，機房數量機房數量、機柜數量實現快速增長機柜數量實現快速增長，同時，同時 盈利能力不斷提升，盈利能力不斷提升，股價也一路走高股價也一路走高。 1）稅收）稅收降低降低：公司轉變為 REITS 后有效稅率由原來的 30%-35%降低至 10%-15%； 2）機柜擴張：）機柜擴張：機房數量從 2015 年的

16、 115 個擴大到 2019 年的 204 個，機柜數從 2015 年的13.99萬個擴張到2019年的29.70萬個， 2015-2019年機柜數量復合增速達年機柜數量復合增速達20.7%， 高于高于 2011-2014 年年 11%的復合增速；的復合增速； 3）收入快速增長收入快速增長：公司收入從 2015 年的 27.3 億美元上升到 2019 年的 55.6 億美元， 2015-2019 年收入復合增速達年收入復合增速達 19.5%，高于高于 2011-2014 年年 11%的復合增速的復合增速； 4）凈利潤扭虧并快速增長：）凈利潤扭虧并快速增長：公司凈利潤從 2014 年的-3 億美

17、元上升到 2019 年的 5 億 美元，凈利潤扭虧為盈，并實現快速增長； 5）資產負債率持續下降資產負債率持續下降：2014 年以后公司資產負債率持續下降，從 2014 年的 71%下 降到 2019 年的 63.1%。 圖圖 3：Equinix 2015-2019 年機柜數量復合增速達年機柜數量復合增速達 21% 圖圖 4：Equinix 2015 以后收入和凈利潤保持快速增長以后收入和凈利潤保持快速增長 資料來源：公司公告、招商證券 資料來源：公司公告、招商證券 圖圖 5：Equinix 2015 年以后資產負債率持續下降年以后資產負債率持續下降 圖圖 6：Equinix 股價一路走高股價

18、一路走高 資料來源：wind、招商證券 資料來源：wind、招商證券 從五年累計總回報來看從五年累計總回報來看，2014-2019 年年，Equinix 收益大幅跑贏標普收益大幅跑贏標普 500 指數指數、納斯達、納斯達 克綜合指數和富時美國房地產投資信托協會股權克綜合指數和富時美國房地產投資信托協會股權 REITs 指數指數。 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0 100000 200000 300000 400000 201420152016201720182019 北美機柜數量EMEA機柜數量 亞太機柜數量機柜數YOY（%） -600% -400% -200% 0% 200%

19、 -20 0 20 40 60 2013201420152016201720182019 主營業務收入（億美元）凈利潤（億美元） 主營業務收入YOY凈利潤YOY 56% 58% 60% 62% 64% 66% 68% 70% 72% 74% 76% 201420152016201720182019 35 135 235 335 435 535 635 735 易昆尼克斯(EQUINIX) 行業研究行業研究 Page 6 圖圖 7：Equinix 收益大幅跑贏收益大幅跑贏三大指數三大指數 資料來源：公司公告、招商證券 （2）吉寶吉寶 DC REIT 為為亞洲亞洲唯一純正唯一純正 IDC REIT

20、s，上市以來增長強勁，上市以來增長強勁 根據戴德梁行 亞洲房地產投資信托基金REITs研究報告 顯示， 新加坡的吉寶DC REIT 為亞洲市場上唯一一支專門運營數據中心的房地產投資信托基金，旗下運營 18 個數據 中心項目，可租賃面積達 13.9 萬平方米，出租率長期穩定在 92%95%，平均租期達 7.7 年。2019 年吉寶 DC REIT 的年化綜合回報率達 59.8%，超過新加坡 REITs 行業平 均水平的兩倍。 圖圖 8：吉寶吉寶 DC REIT 2016-2019 年年總收入和凈收入情況總收入和凈收入情況 資料來源：英為財情、招商證券 -40% -20% 0% 20% 40% 6

21、0% 80% 100% 120% 140% 0 50 100 150 200 250 2016201720182019 總收入（百萬新加坡元）凈收入（百萬新加坡元） 總收入YOY凈收入YOY 行業研究行業研究 Page 7 二、具備資產完整性的 IDC 項目有望率先受益于 IDC REITs 試點 國內國內 IDC REITs 尚處于早期探索階段尚處于早期探索階段，我們通過研究我們通過研究全球全球 IDC REITs 市場情況市場情況，結合結合 國內當前相關政策， 以及通過大量調研了解到， 目前國內外國內當前相關政策， 以及通過大量調研了解到， 目前國內外 IDC REITs 尚存尚存一些差異

22、一些差異： 美國的 REITs 以公司型為主， 國內 IDC REITs 基本是以公募基金+ABS 為主， 以契 約型為主，整體來講，傾向于將有穩定現金流的項目拿出去做單獨的 IPO。在這種 情況下，對資產完整性要求非常高對資產完整性要求非常高，涉及到土地產權問題、設備歸屬問題、運營歸 屬問題等， 同時要求項目穩定經營三年以上， 確保每年有穩定現金流和持續的分紅。 在稅收方面，美國的 IDC 企業成為 REITs 后，可以享受稅收優惠政策，有效稅率 從 30-35%降到 10-15%，公司股息支付率 90%以上可免除所得稅。目前國內尚沒 有配套的 IDC 稅收政策出臺，還無法享受稅收的減免。

23、我們大概將國內的 IDC 的建設模式分為五種類型，由于 IDC REITS 對資產完整性要求 非常高，尤其在目前剛開始試點階段，要求更加嚴格，所以目前僅有自有土地自建模式自有土地自建模式 的的 IDC 項目項目可以發行 REITS，其他 IDC 項目模式推進難度較大，后期進展尚需等待試 點的推進，以及國家政策的完善。 IDC REITs 嚴格要求資產的完整性嚴格要求資產的完整性：資產的完整性涉及到土地產權問題、設備歸屬 問題、運營歸屬問題等，從國外的情況來看，有一些沒有產權、只有現金流的項目 可做一些小型 REITs， 但大的核心 REITs 都是產權方去做， 所以原則上必須自有土所以原則上必

24、須自有土 地、自持物業。地、自持物業。 代建方現階段發行代建方現階段發行 IDC REITs 較難較難：和互聯網巨頭合作代建 IDC 的模式，如果土 地和房產（甚至設備產權）歸屬于互聯網巨頭，在這種情況下，代建企業類似于建 筑工程公司，沒有資產，僅為提供勞務獲得收入的公司，現階段發行較困難； 租地模式租地模式現階段發行現階段發行 IDC REITs 較難較難：國內現存大部分 IDC 項目都是租地去完成 的，國外也有租地去發的（很罕見） ，但國外租賃雙方具有明確的法律關系，比國 內穩定很多，在國內租賃關系不穩定，同時政策也在變動，由于涉及到底層資產的 穩定性的問題，投資者對租地模式的認可度很低，

25、現階段發行較困難。 表表 1：國內五種國內五種 IDC 建設模式目前僅有自有土地自建模式可以做建設模式目前僅有自有土地自建模式可以做 IDC REITs 模式模式 簡介簡介 機房歸屬權機房歸屬權 毛利率毛利率 現階段可否做現階段可否做 I IDC REITsDC REITs？ 自建（自有土地）自建（自有土地） 土地自有，機房自建土地自有，機房自建 自有自有 高高 自建（租賃土地）自建（租賃土地） 土地租賃，機房自建 自有 較高 代建代建 云計算企業出地建房， 代其 投機電設備 云計算企業 低 租賃租賃 轉租其他 IDC 企業機柜 出租方 低 代運營代運營 相當于物業管理 建設方 低 資料來源：

26、招商證券 行業研究行業研究 Page 8 三、IDC REITs 的定價及對財務報表的影響 國內國內 IDC REITs 以契約型為主以契約型為主，主要通過收益法進行定價，比如主要通過收益法進行定價，比如可可按照派息和派息率按照派息和派息率 去進行定價去進行定價。IDC 企業可以企業可以拿資產完整拿資產完整、培育成熟培育成熟、穩定經營三年以上的、穩定經營三年以上的 IDC 項目去項目去 做做 IDC REITs，對于對于 IDC 企業而言企業而言，IDC 項目做項目做 REITs 以后財務報表三張表要從母公以后財務報表三張表要從母公 司剝離司剝離，對于資產、收入、利潤影響我們分析如下：，對于資

27、產、收入、利潤影響我們分析如下： 資產端：資產端：對于 IDC 企業來說，將成熟 IDC 項目做成 IDC REITs，資產、折舊攤銷 等均實現出表，有助于降低資金風險和財務成本，同時可以將商譽一并剝離，有助有助于降低資金風險和財務成本，同時可以將商譽一并剝離，有助 于提升整體于提升整體 ROE 水平；水平； 收入端收入端：IDC 企業可通過做企業可通過做代運營業務代運營業務，實現收入端的持續與穩定實現收入端的持續與穩定。一般而言資產 公司并不具備 IDC 運營能力，IDC 企業可以通過成立運營公司，通過與資產公司 簽約，以轉租的形式轉售 IDC REITs 的機柜，該種模式為代運營模式，ID

28、C 企業仍 獲得 IDC 機柜出租的收入，同時從資產公司轉租機柜的租金為 IDC 企業的成本， IDC 企業可通過這種模式保持收入的持續與穩定。 利潤端利潤端： IDC 企業可在當期獲得一筆可觀的投資收益。 由于 IDC REITs 項目三表均 出表，IDC 企業無法再持續獲得原 IDC 項目的 EBITDA、凈利潤，對 IDC 企業的 EBITDA、凈利潤會形成一定壓力，但 IDC 企業仍可獲得代運營業務的凈利潤。另 外 IDC 企業可通過設計一系列資產架構去保障凈利潤的穩定，并通過 REITs 融資 獲得的資金可以用于后續的持續擴張與發展，長期有利于提升盈利能力。 圖圖 9：IDC 企業單

29、項目做企業單項目做 REITs 后的架構設想后的架構設想 資料來源：招商證券 行業研究行業研究 Page 9 四、IDC REITs 有助于提升行業估值，加速 IDC 企業發展 （1）盤活存量資產，實現輕資產運營 IDC 項目的前期投資很高，一般超 1 萬個機柜的 IDC 投資在 15 億以上，同時，IDC 項 目的回收周期也很長， 一般資金回收要 6-8 年， 是比較典型的重資產行業， REITs 為為 IDC 公司提供了輕資產運營的可能性公司提供了輕資產運營的可能性。在實施上，REITs 可以將數據中心的經營權和所有 權分開，數據中心的所有權屬于 REITs，原來的 IDC 公司變為 RE

30、ITs 的管理機構，真 正地實現了輕資產經營，輕資產運營能力或成為 IDC 行業新核心競爭力。 （2）創造融資新思路，降低杠桿水平 REITs 為為 IDC 企業提供了融資新思路，企業提供了融資新思路，用用 REITs 的經營方式有利于降低數據中心項目的經營方式有利于降低數據中心項目 的融資難度，拓寬融資渠道的融資難度，拓寬融資渠道，降低杠桿水平，降低杠桿水平?，F在國內 IDC 廠商融資方式大多以銀行 貸款為主，信貸金額及使用方向等受到較大約束，REITs 是公開市場上市交易的產品， 信息公開透明、流動性強，各方投資人均可以很容易地獲取準確信息，降低了信息的不 對稱性，使融資更加容易。通過 R

31、EITs，發行人可以實現短期的投資收益，盤活資產， 回籠資金，大大降低資產回收期，進一步實現降杠桿，降低債務水平和利息負擔。 （3）助力成熟企業實現并購擴張，加速行業整合 REITs 籌集的資金籌集的資金可以幫助企業實現快速的并購， 推動行業整合?？梢詭椭髽I實現快速的并購， 推動行業整合。IDC 廠商擁有大量數 據中心資產，亦需要大量資金進行 IDC 資源自建和收購，REITs 幫助 IDC 廠商提高資 產周轉速度，推動成熟企業去盡快進行新項目的并購和開發，同時不斷地把項目投到市 場去，有助于增加市場并購的積極度，有利于行業整合，從而提升 IDC 行業的集中度 和進入門檻，利好手握頭部機柜資

32、源的頭部 IDC 企業。 （4）增強流動性，提升 IDC 行業估值 IDC REITs 可以將流動性較低的數據中心投資轉化為資本市場上可交易的產品， 幫助發 行人增加流動性，減少財務和資金壓力。同時，幫助企業加速戰略布局，優化行業競爭 態勢，有助于提升行業整體估值。有助于提升行業整體估值。 行業研究行業研究 Page 10 五、核心受益標的：聚焦自有土地機房資源龍頭企業 （1）光環新網（300383）自有土地自建 IDC，率先受益于 IDC REITs 試點 光環新網是國內光環新網是國內 IDC 龍頭企業龍頭企業，目前為自有土地自建目前為自有土地自建 IDC 模式模式，公司近年來業績保持，公司

33、近年來業績保持 快速穩定增長?？焖俜€定增長。公司于 2016 年完成對中金云網、無雙科技 100%并購，一季度并表， 同時從 8 月中旬開始，AWS 云計算收入全部計入公司（之前 AWS 收入約 10%計入公 司） ，2016 年營收和凈利潤增速大增，此后保持快速增長。從收入結構來看，2019 年 IDC 占比超 24.8%，云計算超 73.4%，從凈利潤結構來看，IDC 貢獻 87.6%，近幾年， IDC 及其增值服務毛利持續提升，目前接近 55%。 圖圖 10：公司營收保持穩定增長（億元）：公司營收保持穩定增長（億元） 圖圖 11：公司云計算及：公司云計算及 IDC 業務營收占比達業務營收

34、占比達 98.2% 資料來源：公司年報、招商證券 資料來源：公司年報、招商證券 表表 2：公司公司 2019 年凈利潤拆分（億元）年凈利潤拆分（億元） 20192019 年凈利潤（億元）年凈利潤（億元） 20192019 年總凈利潤占比年總凈利潤占比 YOYYOY IDCIDC 及其他業務（含及其他業務（含 AWSAWS） 7.237.23 87.6%87.6% 24.2%24.2% 中金云網 3.29 39.9% 17.1% 科信盛彩 1.27 33.2% 15.3% 云計算業務（無雙科技）云計算業務（無雙科技） 1.021.02 12.4%12.4% 20.1%20.1% 資料來源：公司年

35、報、招商證券 光環新網目前共有八大數據中心，光環新網目前共有八大數據中心， 均為自有土地自建均為自有土地自建 IDC 模式模式， 已有成熟機房符合， 已有成熟機房符合 IDC REITs 試點的要求試點的要求，我們認為公司有望率先受益于我們認為公司有望率先受益于國內國內 IDC REITs 試點，從而有望加試點，從而有望加 速速 IDC 擴張步伐擴張步伐，加速成為，加速成為 5G 時代時代國內國內 IDC 龍頭企業龍頭企業。公司目前數據中心建筑面積 合計約 38.38 萬平方米，整體設計機柜數總量約為 5 萬個，主要位于北京和上海，稀缺 性價值顯著，議價能力較強，能力較強，同時 IDC 客戶結

36、構優質，高價值客戶占比較 高，盈利能力強勁。同時公司正在京津冀地區、上海及長三角地區 IDC 市場積極布局， 規劃 2020-2025 年新建 IDC 項目設計容量達 10 萬個，完善在津京冀、長三角、粵港澳 大灣區等的布局，我們認為隨著公司我們認為隨著公司 IDC 項目的建設推進，公司龍頭地位將進一步夯項目的建設推進，公司龍頭地位將進一步夯 0% 100% 200% 300% 400% 0 20 40 60 80 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 云計算IDC及其增值服務 IDC運營管理服務寬帶接入服務 其他YOY 0% 20

37、% 40% 60% 80% 100% 20152016201720182019 云計算IDC及其增值服務IDC運營管理服務 寬帶接入服務其他 行業研究行業研究 Page 11 實，看好公司長期發展空間。實，看好公司長期發展空間。 圖圖 12：大力布局京津冀、長三角地區核心地段大力布局京津冀、長三角地區核心地段 資料來源：公司公告、招商證券 行業研究行業研究 Page 12 （2）寶信軟件（600845）租賃寶鋼土地自建 IDC，后續有望通 過分層打包等方式實現 IDC REITs 寶信軟件是國內“工業寶信軟件是國內“工業 4.0+IDC”龍頭企業，”龍頭企業，目前主要租賃大股東寶鋼股份的土地做

38、自目前主要租賃大股東寶鋼股份的土地做自 建建 IDC，在初期試點階段，公司做在初期試點階段，公司做 IDC REITs 還存在一定難度還存在一定難度，我們認為，我們認為后續可通過后續可通過 分層打包等方式實現。分層打包等方式實現。公司業務主要包括鋼鐵信息化和 IDC（IDC 業務主要計入在服務 外包細分項， 我們預計占比超 60%） ， 近年來業績保持快速穩定增長。 從營收占比來看， 我們預計 IDC 業務占比超 20%，鋼鐵信息化接近 80%，從凈利潤占比來看，我們預計 IDC 貢獻接近一半。近幾年，IDC 業務毛利率持續提升。 圖圖 13：公司業績保持：公司業績保持穩定增長穩定增長 圖圖

39、14：公司：公司收入結構拆分收入結構拆分 資料來源：公司年報、招商證券 資料來源：公司年報、招商證券 圖圖 15：公司各項業務毛利率情況公司各項業務毛利率情況 資料來源：公司年報、招商證券 公司背靠寶鋼，發展公司背靠寶鋼，發展 IDC 具備得天獨厚的優勢具備得天獨厚的優勢，同時股權激勵落地同時股權激勵落地，未來發展動力十未來發展動力十 足足，我們看好公司長遠發展我們看好公司長遠發展。依托寶鋼豐富的土地和水電資源，公司積極在全國核心城 市進行 IDC 布局，目前擁有華東地區單體最大的寶之云 IDC，寶之云 IDC 項目主要選 址在寶鋼股份羅涇鋼鐵廠，總面積達到 2.82 平方公里（282 萬平方

40、米） ，不考慮能耗指 標等其他因素，具備未來擴容到幾十萬只機柜的潛在能力；在武漢、南京等骨干網核心 節點城市， 公司同樣擁有豐富的 IDC 資源儲備， 具備較強擴容潛力。 公司背靠寶鋼， IDC 擁有得天獨厚的資源優勢，疊加傳統工業軟件開發優勢，使公司具備優秀的 IDC 建設 運維能力、成本控制能力，以及強勁的盈利能力。 -50% 0% 50% 100% 150% 0 20 40 60 80 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 總營收（億元）歸母凈利潤（億元） 營收YOY凈利潤YOY 0% 20% 40% 60% 80% 100% 20152016201720182019 軟件開發服務外包系統集成設備其他業務 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 2016201720182019 綜合毛利率(%)軟件開發服務外包系統集成設備 行業研究行業研究 Page 13 表表 3：寶信軟件寶信軟件 IDC 情況情況 項目項目 寶之云一期寶之云一期 寶之云二期寶之云二期 寶之云三期寶之云三期 寶之云四期寶之云四期 機柜數量（個） 4000 4000 9500 9000 投入資金來源 定增募集 5.37 億元 自籌 5.20 億元 定增募集 11.80 億元 債券募集 1