2017年如何做好商業資產運營.pdf

1、2017.10 如何做好“商業資產運營”如何做好“商業資產運營”01 背景背景 -商業商業資產運營管理資產運營管理概述概述 02 03 目錄目錄 思考思考 -商業資產運營思路探索商業資產運營思路探索 實踐實踐 -商業資產運營實操分享商業資產運營實操分享 背景背景 -商業商業資產運營管理概述資產運營管理概述 投投 融融 退退 背景背景 -商業資產運營管理概述商業資產運營管理概述 -森拓普資產管理森拓普資產管理生態圈生態圈 管管 土地收購土地收購 可行性分析 市場研究 投資估價 規劃開發規劃開發 策劃研究顧問 設計建造設計建造 建筑設計優化顧問 銷售租賃銷售租賃 商鋪 寫字樓 租戶服務 運營運營

2、物業及設施管理 資產及運營管理 處置處置 大單資產交易 項目改造升級 思考思考 -商業資產運營思路探索商業資產運營思路探索 常規常規流程流程 逆向探索逆向探索 前期策劃前期策劃 招商配合招商配合 運營助力運營助力 預期運營預期運營效果效果規劃規劃 招商招商定制定制落位落位 前期策劃前期策劃排布排布 思考思考 -商業資產運營思路商業資產運營思路探索探索 -從從運營出發的創新型商業資產運營管理模式運營出發的創新型商業資產運營管理模式 預先謀劃商業退出機制預先謀劃商業退出機制 （ABSABS、REITSREITS、出售、出售）結合退出機制，預設商業運營目標結合退出機制，預設商業運營目標 （財務敏感性

3、分析）（財務敏感性分析）以運營目標為前提，進行項目定位以運營目標為前提，進行項目定位及業態規劃及業態規劃注注1 1 （工程、招商、策劃介入（工程、招商、策劃介入）注注1 1：軟性服務為核心，新穎業態為亮點，以產業為導向的商業定位及運營思路 迎合消費者口味及快速的市迎合消費者口味及快速的市場變化，持續進行業態調整、場變化，持續進行業態調整、場地優化及服務升級，以實場地優化及服務升級，以實現商業運營目標現商業運營目標 （精準消費者洞察，消費趨（精準消費者洞察，消費趨勢把握，商業硬件優化，軟勢把握，商業硬件優化，軟性服務水平提升）性服務水平提升）利用大數據等科技手段，進行高效的運營推廣活動利用大數據

4、等科技手段，進行高效的運營推廣活動 （大數據、社會化媒體、（大數據、社會化媒體、IPIP、AR/VRAR/VR）組建專業運營班底助力實現招商及組建專業運營班底助力實現招商及開業目標開業目標 （營運團隊同步介入）（營運團隊同步介入）實踐實踐 -商業資產運營實操分享商業資產運營實操分享 地址地址 地鐵2號線楊家灣站，毗鄰光谷廣場 開發商開發商 中國五環工程有限公司 投資額投資額 11.27億 項目體量項目體量 計容建筑面積145,000平米（其中住宅58,500平米，SOHO辦公樓約23,000平米，寫字樓約27,000平米，商鋪面積約36,500平米）物業形態物業形態 城市綜合體（住宅、公寓、寫

5、字樓、商業街區）開業時間開業時間 2017年9月 服務內容服務內容 首個全鏈條服務項目（包括前期策劃、商業/寫字樓招商代理、商業/寫字樓/公寓運營管理）當前項目進度：當前項目進度：目前工程主體已完工,商業區域招商率現已達到近94%，并已引入沃爾瑪、銀興影城等主力店，現階段已簽約商戶近50家。寫字樓于2017年4月進場，并已簽約中國平安人壽等名企入駐，預計年內交付使用。未來計劃：未來計劃：計劃開展以商戶經營坪效為核心的商業運營管理服務，并以此項目為基礎，打造未來綜合體項目全鏈條服務的模板。住宅住宅 公寓公寓 寫字樓寫字樓 住宅住宅 住宅住宅 住宅住宅 購物中心購物中心 商業街區商業街區 下沉廣場

6、下沉廣場/地下商業入口地下商業入口 實踐實踐 -五環天地實操案例分享五環天地實操案例分享 項目項目概述概述 交通環境：交通環境：消費客流：消費客流：項目1公里范圍內匯集近30所大專院校，輻射學生消費人口近學生消費人口近1010余余萬萬;；周邊大型居住社區密布，具有穩定的家庭消費客流，區域常住人口規模達常住人口規模達7070萬萬以上;針對此類客流消費特征，項目定位為家庭游購街區，兼顧區域學生消費群體的地鐵上蓋商業綜合體，在招商品牌上重點引入滿足家庭、學生消費需求的優質品牌商戶。項目位于雄楚大道與虎泉街黃金交匯黃金交匯口口；城市核心核心交通交通樞紐樞紐；直通二二環線環線；臨近城市城市BRTBRT；

7、無縫對接軌道交通交通2 2號線號線楊家灣站；十十余條公交線路余條公交線路匯 集；具備極佳的交通便利極佳的交通便利性性。光谷商圈光谷商圈 商業體量商業體量 150150萬方萬方 街道口商圈街道口商圈 商業體量商業體量 4040萬方萬方 實踐實踐 -五環天地實操案例分享五環天地實操案例分享 項目項目概述概述 第一階段：第一階段：項目地位、產品設計優化 第二階段第二階段：開業前籌備 第三階段第三階段：運營管理 項目研究項目研究 原商業規劃、定位方案原商業規劃、定位方案 調整修改、優化調整修改、優化 預招商計劃預招商計劃 主力商戶招商主力商戶招商 非主力商戶招商非主力商戶招商 建筑設計顧問 項目施工

8、業主 運營管理服務委托 輸出管理 商管公司項目商管公司項目(過渡管理過渡管理)項目移交項目移交 項目試營業項目試營業 營業后運營管理營業后運營管理 市場研究市場研究 企劃推廣部 租賃運營部 工程部 物業管理部（管業部）行政人事 財務（共管賬戶）實踐實踐 -五環天地實操案例分享五環天地實操案例分享 合作合作模式概述模式概述 項目項目策劃策劃&招商招商團隊團隊 開業前開業前籌備籌備 含含招商團隊招商團隊 運營管理團隊運營管理團隊 開業后氛圍與消費預判開業后氛圍與消費預判 運營模式探索運營模式探索 推廣方式助力推廣方式助力 項目資源配合項目資源配合 實踐實踐 -五環天地實操案例分享五環天地實操案例分

9、享 運營運營模式構想與定制模式構想與定制 有限有限體量體量 ，無限無限價值價值 休閑休閑廣場空間廣場空間+常規商業常規商業空間空間 多重組合，靈活多重組合，靈活調配調配 多元主題市集多元主題市集 節假日節假日 商戶推廣商戶推廣 季節性季節性 消費者喜好消費者喜好 消費人群消費人群 周邊高等院校學生人群周邊高等院校學生人群 輻射范圍內社區常住人口輻射范圍內社區常住人口 多維度資源支持多維度資源支持 工程、設施、物管工程、設施、物管 招商、企劃、行政、財務招商、企劃、行政、財務 商戶商戶 、消費者消費者 、業主業主 實踐實踐 -五環天地實操案例分享五環天地實操案例分享 時間時間軸落位軸落位 201

10、62016 20182018 森拓普與五環天地 簽約 1010月月 “商業新勢力大牌定繁華”五環天地主力店入駐暨商管公司簽約儀式開幕。1212月月 森拓普項目團隊入場 1010月月 各類主題性活動及品牌市集周期性開展 20172017 周杰倫八度 空間健身簽約 1 1月月 Hellokitty簽約 4 4月月 星巴克 簽約 5 5月月 取得一次消防驗收 合格證 預計物業管理團隊 進場 7 7月月 試營業 沃爾瑪同步開業 8 8月月 開業-開街盛典 暨U-CAN市集音樂節啟幕儀式 9 9月月 實踐實踐 -五環天地實操案例分享五環天地實操案例分享 已已入駐商戶入駐商戶 簽約主力店：沃爾瑪、銀興東融

11、國際影院、簽約主力店：沃爾瑪、銀興東融國際影院、KFCKFC、星巴克、華為體驗店、星巴克、華為體驗店、Hello KittyHello Kitty主題店、主題店、YOYOYOYO水上樂園等。水上樂園等。實踐實踐 -五環天地實五環天地實操案例分享操案例分享 商戶分析商戶分析 6.5%6.5%已已租賃租賃面積面積 40,713.74 占比93.593.5%未租賃面積 2,818.97 租賃面積租賃面積 商戶業態商戶業態 3%3%4%4%19%19%19%19%26%26%29%29%零售零售 兒童兒童 配套配套 餐飲餐飲輕食輕食 超市超市 娛樂娛樂 租賃年份租賃年份 3%3%13%13%14%14

12、%45%45%25%25%3 3年年 5 5年年 6 6-8 8年年 1010-1515年年 2020年年 沿街花壇綠化 100%地下車庫出入口雨棚玻璃安裝 100%沃爾瑪卸貨區鋼構雨棚 20%回廊處客服中心地面地墊鋪裝 30%花壇區域臺階鋪裝 100%沿街圍墻搭砌 80%下沉廣場觀光電梯鋼構飾面玻璃安裝 20%廣場公區監控安裝 100%1層辦公門廳門窗 60%客梯 90%1層剩余部分公區地面貼磚 90%貨梯間前室墻面粉刷 60%2-3層連廊區域地面打磨及清洗 100%1-2層公共空間水龍頭安裝 100%回廊休息區 80%1-3層公區立式指引牌安裝 90%裙樓立面泛光照明燈飾燈帶安裝 90%實

13、踐實踐 -五環天地實操案例分享五環天地實操案例分享 6 6月工月工作匯報一覽作匯報一覽 工程進度工程進度 實踐實踐 -五環天地實操案例分享五環天地實操案例分享 6 6月工月工作匯報一覽作匯報一覽 工程實景圖工程實景圖 實踐實踐 -五環天地五環天地實實操案例分享操案例分享 開幕儀式開幕儀式9 9月月8 8日日 實踐實踐 -五環天地五環天地實實操案例操案例分享分享U CanU Can市集音樂節市集音樂節9 9月月8 8-9 9日日 實踐實踐 -五環天地五環天地實實操案例操案例分享分享U CanU Can市集音樂節市集音樂節9 9月月8 8-9 9日日 實踐實踐 五環天地實操案例分享五環天地實操案例

14、分享節能方案節能方案 公共公共照明照明 合同能源管理；分時段、分區域精準控制。投入費用較少；預估節能率42.8642.86%。能源能源系統系統 空調系統-群控，水泵及風機-變頻,各樓層的空調回水管上加裝穩壓閥。經調整可節能10%10%左右。鍋爐的鍋爐的煙氣煙氣 投資15萬用于熱能回收。年節約燃氣在10%10%計算5.03月可收回成本。多部相鄰的垂直電梯多部相鄰的垂直電梯 改為群控，減少電梯運行頻次 自動扶梯自動扶梯 改為無人乘坐時自動待機（或低速運行）商戶空調系統商戶空調系統 門口加裝風簾，提升室內空調使用效果 1/2/31/2/3號：號：電梯下方，可設立獨立鋪招租；4 4號：號：通廊內，設立

15、迷你ktv，寬度1.6米，另外可設立1-2個mini小型可移動鋪面；5/65/6號：號：建議由該處商戶外擺，以吸引人流進入，置換資源；立柱前：立柱前：小型花車外擺-市集攤位 7/8/9/107/8/9/10：外場，大花車 1 3 2 4 5 6 7 8 9 10 實踐實踐 五環天地實五環天地實操案例操案例分享分享多種經營點位方案多種經營點位方案商業街商業街B B區區1 1樓樓 1 1號：號：迷你ktv/娃娃機、零售；2 2號：號：迷你ktv/娃娃機；3 3號：號：兒童游玩/電玩；4 4號：號：輕食區+輕食區外擺；5 5號：號：零售區、輕食區+外擺；6 6號：號：輕食區+外擺 3 5 2 4 1

16、 6 6 實踐實踐 五環天地實五環天地實操案例操案例分享分享多種經營點位方案多種經營點位方案商業街商業街B B區區2 2樓樓 3 4 1 2 5 5 實踐實踐 五環天地實操案例分享五環天地實操案例分享多種經營點位方案多種經營點位方案商業街商業街B B區區3 3樓樓 1 1號：號：輕食/零食區；2 2號：號：完整店鋪；3 3號：號：零售區；4 4號：號：輕食區；5 5號：號：輕食區+外擺區 實踐實踐 五環天地實操案例分享五環天地實操案例分享多種經營點位方案多種經營點位方案花車圖片花車圖片 實踐實踐 五環天地實操案例分享五環天地實操案例分享多種經營點位方案多種經營點位方案花車圖片花車圖片 實踐實踐

17、 五環天地實操案例分享五環天地實操案例分享多種經營點位方案多種經營點位方案花車圖片花車圖片 實踐實踐 五環天地實操案例分享五環天地實操案例分享多種經營點位方案多種經營點位方案花車圖片花車圖片 附：實踐附：實踐 五環天地實操案例五環天地實操案例分享分享 -管理管理手冊手冊 五五環天地管環天地管業業 管理管理指引指引.docx.docx 五環天地五環天地財務財務 管理管理指引指引.docx.docx 五環天地五環天地工程工程 管理管理指引指引.docx.docx 五環天地五環天地商戶商戶 管理管理指引指引.docx.docx 五環天地項目二五環天地項目二次次 裝修裝修指引指引.docx.docx 五環天地五環天地營運營運 管理管理指引指引.doc.doc Thank you!Thank you!