貝殼研究院：2021-2035年我國住房需求預測報告（15頁）.pdf

1、 1 2021 年中央經濟工作會議首次提出，探索新的發展模式，促進房地產業良性循環和健康發展。什么是新模式？為何以及如何構建房地產發展新模式？貝殼研究院推出房地產發展新模式系列研究，為形成更高質量、更可持續的新模式提供借鑒。房地產發展新模式系列研究（一）2021-2035 年我國住房需求預測 2022 年 7 月 2 2021-2035 年我國住房需求預測 核心結論：（1）2021-2035 年中國住房總需求已進入下降期 人口因素是住房需求的底層力量。人口支持比為 15-64 歲的勞動力人口數量與 15 歲以下和 64 歲以上人口數量之和的比值，相當于人口撫養比的倒數，反映社會生產力。日韓經驗

2、表明人口支持比峰值領先住房需求峰值 3-4 年，住房發展階段均經歷快速增長期、高位震蕩期和下降期。中國人口支持比已經在 2010年達峰，當前我國住房總需求已進入下降期。（2）2021-2035 年我國將有 201-247 億平方米的住房需求 2021-2035 年我國將有 201-247 億平方米的新增住房需求，中性情形下為222 億平米，年均 14.8 億平米。相較于“十三五”期間住房市場年均 18.9 億平方米的交易規模，住房總需求呈現逐步下臺階的特征，到 2035 年，住房總需求降至 13.3 億平方米，15 年間年均降速 2.5%。（3）2021-2035 年我國住宅交易額（GMV）年

3、均 22-27 萬億元 住房需求面積下降并沒有改變市場交易規模上升趨勢?？紤]住房價格溫和上漲，年均漲幅為 4.3%，預計 2021-2035 年我國住宅交易額年均 22-27 萬億元，中性情形下年均 24 萬億元。到 2035 年，我國住房市場總交易額將達 29.2 萬億元，15 年間年均增速 1.8%。（4）2035 年改善需求和拆遷需求占比達 9 成 研究發現，未來新增住房需求包括三類：一是人口從農村向城鎮異地轉移帶來的剛性住房需求，預計 2021-2035 年新增剛需約 39 億平方米，年均約 2.6 億平方米，占總需求的 18%。2035 年剛性住房需求占比降至 11%。二是城鎮居民住

4、房面積增加帶來的改善性住房需求，預計 2021-2035 年新增改善性需求約 120億平方米，年均約 8 億平方米，占總需求的 54%。2035 年改善性住房需求約 7.7 3 億平方米，占總需求的 58%。三是城鎮老舊房屋拆除重建帶來的拆遷需求，預計2021-2035 年新增拆遷需求約 63 億平方米，年均約 4.2 億平方米，占總需求的28%。2035 年拆遷需求約 4.2 億平方米，占總需求的 31%。（5）2035 年左右住房市場將進入增存并重時代 從美日等發達國家經驗看，存量市場的崛起是必然趨勢。當前我國二手房成交量占比在 20%附近，仍處在存量市場發展的起步階段，未來存量化將加深。

5、中性情形下預計 2021-2035 年新房市場年均交易額約 15 萬億元，二手房市場年均交易額約 9 萬億元，到 2035 年二手房 GMV 接近 14 萬億元，占住房總交易額的47%，與新房交易額基本相當。正文：一、研究方法概述 行業發展模式轉變的背后，是供給對需求變化不適應而要經歷的必然調整。探索房地產新模式，首先要正確認識住房市場所處的發展階段，準確洞察住房消費需求的變化（本文不考慮投資性需求）?，F有關于國內住房消費需求的研究，主要分為兩大類。一類是基于特定因素對住房需求的影響進行實證分析，如人口、收入、信貸、房價、政策等因素。這類研究從相關性角度得出特定因素對住房需求的影響程度，能夠衡

6、量宏觀基本面變化對住房需求的影響，但難以形成對住房總需求規模的量化測算。另一類是基于城鎮住房實際需求產生來源進行定量估算。這類研究以城鎮人口變動為基礎測算住房需求規模，但在界定需求類型和測算方法上存在較大出入。住房需求定量估算有三種常見的做法。一是設定分年齡段城鎮家庭的住房面積，通過估算分年齡段城鎮家庭數量和面積計算總需求1。這種分年齡段的做法認為住房面積與收入水平高度相關，退休后老年群體的住房需求面積最小，忽略了老年人高儲蓄和代際支持的影響。4 二是將住房需求分為主動需求和被動需求，主動需求源于城鎮家庭戶數的增加，被動需求因住房拆除而產生2。主動被動兩分法的測算沒有直接關注住房面積，假設改善

7、需求可完全通過新建住房帶來的梯度過濾效應滿足。貝殼研究院調查顯示，當前居民對包括住房面積在內的居住品質升級有強烈需求，將其納入梯度換房過濾會顯著低估實際住房需求。三是在第二種需求兩分法的基礎上，單獨劃分出城鎮居民住房面積增加帶來的改善性住房需求3。住房需求三分法更貼近真實住房需求，但現有的三類需求測算存在明顯的口徑偏誤。對于剛性需求，直接以新增城鎮人口衡量實際高估了需求規模，因為城鎮化包括異地城鎮化和就地城鎮化，就地城鎮化未發生住房變遷的原住居民并不產生剛性購房需求。對于改善需求，現有測算方法有兩個問題，一方面沒有考慮就地城鎮化居民的改善住房需求，一方面重復計算了拆遷需求中因為安置面積增加帶動

8、的改善需求。對于拆遷需求，直接估計拆遷率來測算拆遷需求，脫離了存量住房房齡實際情況，可能導致系統性高估或低估拆遷需求?；谏鲜霰尘?，本文主要開展了三個方面的創新工作。首先，將實證分析和定量估算方法相結合，以人口因素的綜合指標人口支持比為關鍵觀察指標進行住房需求的發展階段分析，借鑒文化和經濟發展模式相近的日韓經驗，并用其指導定量估算。其次，改進了住房需求三分法的測算方法，定量預測了到 2035 年城鎮住房需求變化趨勢。具體方法上，剛性需求測算排除了就地城鎮化影響；改善需求測算考慮了就地城鎮化居民的改善需求，排除了拆遷需求中因為安置面積增加而重復計算的部分；拆遷需求基于七普房齡數據進行了重新估算。

9、最后，基于總需求規模和存量市場深化規律，我們估算了到 2035 年的新房和二手房市場規模的情況。二、發展階段判斷（一）住房總需求已進入下降期 在眾多對住房需求尤其是中長期需求影響因素的分析中，人口因素是住房需求的底層力量，人口變化決定了地產周期的趨勢。人口的變化既包括總量的變化，也包括不同年齡人口結構的變化。人口學研究中，能夠同時度量人口總量和結構的一個綜合指標為人口支持比，定義為 15-64 歲的勞動力人口數量除以 15 歲以 5 下和 64 歲以上人口數量之和，相當于撫養比的倒數。人口支持比是勞動力人口代際負擔的體現。理論上，人口支持比越高，社會生產力越強，代際負擔越小，人口紅利越強，住房

10、需求也越旺盛，反之則代表人口紅利減弱，住房需求下降。從歷史周期看，二戰后至今，日本、韓國人口紅利與住房需求均經歷快速增長期、高位震蕩期和下降期。日韓人口支持比峰值領先住房需求峰值 3-4 年。圖：日本住房新開工面積與人口支持比 數據來源：日本內閣府，世界銀行，貝殼研究院整理 圖：韓國住宅新開工面積與人口支持比變化 注：韓國住宅獲批建筑項目面積代表住宅新開工面積 數據來源：韓國統計局，世界銀行，貝殼研究院整理 1973年1.47億1996年1.58億1969年2.231992年2.311.21.41.61.82.02.22.41,0003,0005,0007,0009,00011,00013,0

11、0015,00017,000195519571959196119631965196719691971197319751977197919811983198519871989199119931995199719992001200320052007200920112013201520172019日本住房新開工面積（萬平方米）日本人口支持比(0.10)(0.08)(0.06)(0.04)(0.02)-0.02 0.04 0.06 0.08 0.1001000020000300004000050000600007000080000900001967年1969年1971年1973年1975年1977年1

12、979年1981年1983年1985年1987年1989年1991年1993年1995年1997年1999年2001年2003年2005年2007年2009年2011年2013年2015年2017年2019年2021年韓國住宅獲批建筑項目（千平方米）人口支持比變化 6 表：日本住宅新開工面積與人口支持比階段 發展階段 快速增長期 高位震蕩期 下降期 人口支持比 1960-1969 1970-1992 1993-2020 年均變化 0.05 0.00-0.03 新開工面積 1960-1973 1974-1996 1997-2020 年均復合增速 15%0.3%-3%注：人口支持比年均變化=人口支

13、持比累計變化/經歷年數 數據來源：日本內閣府，世界銀行，貝殼研究院整理 表：韓國住宅新開工面積與人口支持比階段 發展階段 快速增長期 高位震蕩期 下降期 人口支持比 1967-1990 1991-2012 2013-2021 年均變化 0.05 0.02-0.03 新開工面積 1967-1990 1991-2015 2016-2021 年均復合增速 15%1%-6%數據來源：韓國統計局，世界銀行，貝殼研究院整理 日本人口支持比在 1992 年見頂，人口出生率降低疊加老齡化加劇導致人口紅利進一步減弱，人口支持比下降導致住房需求持續減少，1996 年新開工面積達峰后開始長期下降。韓國人口支持比在

14、2012 年達到峰值，住宅新開工面積在2015 年達到峰值。從相關指標的相關關系看，日本新開工面積與前置 4 期的人口支持比高度正相關，韓國新開工面積與前置 3 期的人口支持比高度正相關。圖：日本住房新開工面積與人口支持比的擬合 注：圖中公式里的 x 對應的數據序列為前置 4 期的人口支持比 數據來源：日本內閣府，世界銀行，貝殼研究院整理 y=11580 x-13603R=0.605020004000600080001000012000140001600018000 1.20 1.40 1.60 1.80 2.00 2.20 2.40新開工面積（萬）前置4期的人口支持比 7 圖：韓國住宅新開工

15、面積與人口支持比的擬合 注：圖中公式里的 x 對應的數據序列為前置 3 期的人口支持比 數據來源：韓國統計局，世界銀行，貝殼研究院整理 與日韓略有不同，中國人口支持比在 2010 年達峰后，住宅新開工面積經歷了下降后再增長的過程。我們認為再增長主要是這段時期國內大規模的棚改拆遷需求集中釋放所致。短期政策使得長周期規律在一定時間內發生偏移，但并不改變當前新開工面積已處于見頂下降的階段。圖：中國住宅新開工面積與人口支持比 數據來源：國家統計局，貝殼研究院整理 從日韓發展經驗看，韓國與我國住房發展階段較為接近，日本則經歷了更長周期的住房發展歷程。故在定量預測的部分參數設定上，我們以日本作為主要參照對

16、象。y=35132x-33692R=0.756301000020000300004000050000600007000080000900001.21.41.61.822.22.42.62.83新開工面積（千）前置3期的人口支持比0.000.501.001.502.002.503.003.50020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,000180,0001997199819992000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920

17、20本年住宅新開工房屋面積（萬平方米）人口支持比 8 （二）人均住房面積仍高速增長 根據住房需求的三分法，新增住房需求可以分為三類：人口從農村向城鎮異地轉移帶來的剛性住房需求，城鎮居民和就地城鎮化居民住房面積增加帶來的改善性住房需求，城鎮老舊房屋拆除重建帶來的拆遷更新需求。具體計算方法為：需求類型 計算公式 剛性需求 城鎮人口增量新增城鎮人口異地占比城鎮人均住房建筑面積 改善需求 城鎮人口數量(t-1)+新增就地城鎮人口城鎮人均住房建筑面積 t 期增量-拆遷安置增加面積 拆遷需求 城鎮住房存量（t=2020 年）年均住房拆除率（1+安置面積增加比例）其中涉及的關鍵參數：（1）總人口。參考聯合國

18、世界人口展望 2019的人口預測邏輯，結合我國實際情況進行修正，預計我國人口總量拐點將在“十四五”期間形成，到 2035 年總人口降至 13.8 億，年均降幅 0.1%。圖：我國總人口及同比增速走勢預測 數據來源：國家統計局，貝殼研究院測算（2）城鎮化率。2020 年我國人口城鎮化率 63.9%，參考聯合國世界城市化展望 2018 的預測邏輯，預計到 2035 年我國城鎮化率提升到約 75.2%的水平，年均提升 0.8 個百分點。據此測算，2021-2035 年的 15 年間，我國城鎮人口增速放緩，城鎮人口將由 2020 年 9 億的水平增長至 10.4 億，15 年共增加 1.4 億城鎮人口

19、，年均增量 920 萬人。-0.4%-0.2%0.0%0.2%0.4%0.6%0.8%1.0%120,000125,000130,000135,000140,000145,000總人口（萬人）同比 9 圖：我國城鎮人口及城鎮化率走勢預測 數據來源：國家統計局，貝殼研究院測算（3）異地城鎮化比例。本文中異地城鎮化包含由鎮搬遷到縣城、由縣城搬遷到城市的就近城鎮化，也包含不同城市之間的跨地域城鎮化；排除行政村改制為行政鎮的就地城鎮化，因為這類城鎮化不產生新增住房需求。據清華大學吳璟2等測算 20012010 年間異地城鎮化在新增城鎮化人口中的占比約 63%，到20112015 年間降至 45%。隨著

20、多數城市落戶門檻放開，以及城市邊界擴張速度下降，未來城鎮邊緣農村地區直接變為城區即就地城鎮化的比重將下降，異地城鎮化在城鎮化人口中的占比出現回升。假定 2021-2035 年新增城鎮人口中的異地占比回到 2001-2010 年 63%的水平，則 2021 年-2035 年我國異地城鎮化人口將增加 8700 萬人。（4）城鎮人均住房面積?，F有研究常用經濟發展和居民收入水平提升來解釋居住面積的提升，這種解釋方法存在明顯的局限性。一方面，即使收入不斷增長，住房面積也不會無限度地增加；另一方面，日本從上世紀 90 年代以來有不少年份人均 GDP 是下降的，但并不影響其人均居住面積的持續改善。日本人口支

21、持比見頂后 10 年內人均住房面積年均提升 0.4 平米，見頂后 11-25 年年均提升 0.3 平米，后 15 年較前 10 年降幅約 25%。中國人口支持比見頂后 10 年（2011-2020）人均住房面積提升 0.9 平米，按照后 15 年 25%降幅推算，2021-2035 年我國人均住房面積年均提升 0.7 平米。與 2020 年相比，2035 年我國人均住房面積將累計提高 26%。（5）年均住房拆除率。參考 2000 年、2010 年、2020 年三次普查數據，得30%35%40%45%50%55%60%65%70%75%80%020000400006000080000100000

22、120000城鎮人口（萬人）城鎮化率 10 到房齡在 50 年以上、41-50 年、31-40 年的房屋每 10 年拆除量占期初各樓齡段房屋存量的比例大致為 60%、50%、30%。據此比例，2021-2035 年這 15 年間房齡在 50 年以上（建成于 1980 年以前房屋）、41-50 年（80 年代建成房屋）、31-40 年（90 年代建成房屋）的拆除量占 2020 年各樓齡段房屋存量比例為 90%、75%、20%。其中 90 年代建成房屋質量較之前年代有明顯提升，拆除比例對應下調修正。2000 年以后建成的房屋以商品房為主，考慮到城市更新中防止大拆大建的政策要求，假定 2000 年以

23、后建成的房屋不拆除。七普數據顯示，建成于 1980年以前、80 年代建成、90 年代建成房屋占比 4.2%、10.2%、20.6%，得到 2021-2035 年共 15 年間的房屋拆除量占 2020 年存量房的比例為 15.6%。將年均拆除量與上年末存量住宅面積相比，得到 2021-2035 年年均拆除率約 0.9%。這一比例較 2016-2020 年年均 1.2%的拆除率明顯降低，與清華大學黃禹4測算的 2002-2013 年 12 年間年均 0.9%拆除率基本一致。（6）安置面積增加比例。國內各地拆遷安置并沒有統一標準，根據各地實踐情況，將增加原建筑面積 10%的安置面積作為統一測算的標準

24、。增加的 10%的面積是拆遷產生的被動需求，計算主動改善需求應將其扣除。三、預測：改善主導，增存并重 根據前述我國住房總需求的拆分邏輯，為了結果的嚴謹性，我們針對 2021-2035 年進行了三種情形的假設預判。中性情形假設對應此前設定的關鍵參數;樂觀情形，未來人口支持比下降斜率更緩，改善需求釋放更充分，將人均住房面積增長上修為 0.8 平米/年，同時為了穩增長，拆遷安置比例可能更大，拆除比例從15.6%上修為 18.1%；謹慎情形，人口支持比下降更快導致改善需求降速，人均住房面積增長下修為 0.6 平米/年，并且城市更新對大拆大建更為謹慎，拆除比例從15.6%下修為 14.0%。將人口鄉城流

25、動產生的剛性住房需求、城鎮居民和就地城鎮化居民住房面積增加帶來的改善性住房需求，以及由城市更新催生的被動拆遷住房需求三者匯總，得到未來我國住房需求呈現以下幾個特征。2021-2035 年我國將有 201-247 億平方米的住房消費需求釋放，中性情形下為 222 億平米，年均產生住房消費需求 14.8 億平米。相較于“十三五”期間住房市場 18.9 億平米的交易規模，“十四五”、“十五五”、“十六五”期間降幅分別為 11 17%、21%、27%。住房總需求呈現逐步下臺階的特征，符合我們以人口支持比下降帶動住房需求進入長期下行的判斷。到 2035 年，住房總需求降至 13.3 億平米，15 年間年

26、均降速 2.5%。圖：中性情形下我國住房總需求面積預測 數據來源：貝殼研究院測算 表：中性情形下我國住房總需求預測 時間 住房總需求（億平方米）年均住房總需求（億平方米）較 2016-2020年降幅 五年環比 2021-2025 78 18.9 -17%-17%2026-2030 75 15.7 -21%-5%2031-2035 69 15.0 -27%-8%2021-2035 222 13.8 -數據來源：貝殼研究院測算 2021-2035 年我國住宅交易 GMV 年均 22-27 萬億元，中性情形下年均 24萬億元。本文以到 2035 年的年均 GDP 增速為參考，結合近兩年房價走勢進行修

27、正，預計 2021-2035 年年均房價增速約 4.3%。價格增速在完全彌補面積降幅的基礎上，進一步拉動市場規模繼續增長。到 2035 年，住房市場總 GMV 將達 29.2萬億元，15 年間年均增速 1.8%。9478756901020304050607080901002016-20202021-2025 E2026-2030 E2031-2035 E億平方米 12 圖：中性情形下我國住房總交易規模預測 數據來源：貝殼研究院測算 表：中性情形下我國住房市場成交規模預測 時間 GMV（萬億元）五年環比 年均 GMV（萬億元）2016-2020 96-19.3 2021-2025 104 8%2

28、0.8 2026-2030 120 15%23.9 2031-2035 139 16%27.8 2021-2035 363-24.2 數據來源：貝殼研究院測算 從不同住房需求的趨勢變化上看，未來改善性住房需求主導地位持續提升，2035 年占比接近六成，拆遷需求其次，2035 年占比超 3 成，剛性住房需求最低，2035 年占比僅 1 成。具體來看，隨著新增人口減少、城鎮化進度放緩，新增剛性住房需求占比將下降，預計 2021-2025 年剛性需求占比為 22%，2031-2035年該占比降為 13%；改善性住房需求占比由 2021-2025 年的 52%提高到 2031-2035 年的 57%；

29、拆遷需求占比由 2021-2025 年的 26%提高到 2031-2035 年的30%。到 2035 年，改善需求和拆遷需求合計占比達 9 成。表：中性情形下我國不同住房需求類型預測 時間 剛性需求 改善需求 拆遷需求 絕對量（億平方米）占比 絕對量（億平方米）占比 絕對量（億平方米）占比 2021-2025 17 22%41 52%21 26%2026-2030 14 18%41 54%21 28%2031-2035 9 13%39 57%21 30%2021-2035 39 18%120 54%63 28%數據來源：貝殼研究院測算 96104120139020406080100120140

30、1602016-20202021-2025 E2026-2030 E2031-2035 E萬億元 13 圖：中性情形下我國各類住房需求占比 數據來源：貝殼研究院測算 2021-2035 年新房市場 GMV 年均 13.8-16.6 萬億元，二手房市場 GMV 年均 8.3-10.1 萬億元，中性情形下新房市場 GMV 年均 15.1 萬億元，二手房市場GMV 年均 9.1 萬億元，到 2035 年二手房 GMV 接近 14 萬億元，與新房 GMV基本相當，占總 GMV 比例達 47%。從美日等發達國家經驗看，存量市場的崛起是必然趨勢。參考日本存量市場深化的節奏，即當日本二手住宅成交量占比在 3

31、0%附近，此后 10 余年年均增長 1 個百分點。以此推算，我國二手房成交量占比年均增長 1 個百分點，則到2035 年二手房成交面積占比約 35%，GMV占比達 47%。圖：日本二手房成交量占比（%）走勢 數據來源：FRK，貝殼研究院整理 22%18%13%52%54%57%26%28%30%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2021-2025 E2026-2030 E2031-2035 E剛性需求改善需求拆遷需求252729313335373941200820092010201120122013201420152016201720182019 14 圖：20

32、21-2035 年新房及二手房交易面積走勢預測 數據來源：貝殼研究院測算 圖：2021-2035 年新房及二手房交易 GMV 走勢預測 數據來源：貝殼研究院測算 表：2021-2035 年新房及二手房市場規模預測 時間 新房交易面積（億平方米）新房GMV（萬億）二手房交易面積（億平方米）二手房GMV（萬億）二手房 成交量占比 二手房GMV占比 2021-2025 67 72 16 32 19%31%2026-2030 56 76 19 44 25%37%2031-2035 47 78 22 61 32%44%2021-2035 170 226 57 137 25%38%數據來源：貝殼研究院測算

33、 050,000100,000150,000200,000250,000新房交易面積（萬）二手房交易面積（萬）020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,000180,000新房GMV（億元）二手房GMV（億元）15 四、啟示：品質服務穿越周期 人口紅利下降不代表住房需求快速萎縮。未來 15 年我國住房需求仍有超過200 億平方米的巨量規模，住宅市場交易金額將保持高位區間。在此規模下新房市場仍然占據主導地位，房地產開發仍有市場空間，行業開發銷售不會出現斷崖式下降，但也不會再現非理性繁榮。住房總需求拾級而下行業發展模式必然轉型。需求變化牽引

34、供給變革，總需求逐步下降的趨勢不可逆轉，行業和市場主體要實現可持續發展必須破除發展思維定勢和路徑依賴。抓住改善性需求方能成功穿越轉型過渡期。居住改善大時代下，消費者對住房的核心需求除了住房物理空間的變動和增長外，更加關注居住品質。鍛造多樣性和差異化的產品及服務，更好滿足不同群體的改善需求，是穿越未來周期的確定性路徑。居住服務業將迎來快速發展的浪潮。存量市場的深化和城市更新需求的穩定，意味著圍繞存量住房的需求服務有巨大的市場空間，品質物業、房屋交易、租賃運營、裝修、改造等衍生服務需求有望持續擴大。參考文獻 1 陳彥斌,陳小亮.人口老齡化對中國城鎮住房需求的影響J.經濟理論與經濟管理,2013(05):45-58.2 吳璟,徐曼迪.中國城鎮新增住房需求規模的測算與分析J.統計研究,2021,38(09):75-88.3“十四五”住房需求空間研究J.中國房地產,2021(08):13-19.4 黃禹.我國城鎮住房拆除率及影響因素研究D.清華大學,2016.免責聲明：本文所載信息為研究院分析師獨立觀點，不代表所在機構意見，亦不保證相關信息的準確性和完整性。文中所述內容和意見僅供參考，不構成市場交易和投資建議。本文版權為貝殼研究院所有，對本文保留一切權利，未經事先許可，任何機構和個人不得翻版、復印、發表或引用本文的任何部分。