?UC資產有限合伙企業：2021年美國房地產市場需求分析

UC資產有限合伙企業發布了《2021年房地產市場管理白皮書》。

報告指出，2020年的美國房屋市場脫離了經濟和就業趨勢，當地經濟萎縮2%以上，就業萎縮5.7%，而亞特蘭大房價指數上漲7.1%。盡管經濟萎縮和就業下降，但不僅在2020年房價上漲，而且其上漲速度也快于前三年。

例如，從2018年10月到2019年10月的12個月中，亞特蘭大指數僅增長了4.1%，當時當地經濟實際上有所增長。如果將2020年與類似經濟狀況的過去幾年進行比較，則異常情況更加明顯。當在2008年和2009年發生類似的GDP下降時，亞特蘭大指數分別下降了10.5%和7.6%。

圖1 亞特蘭大房價與當地GDP與就業之間的相關性

住宅價格上漲由需求增加推動

亞特蘭大住宅房價的上漲。在覆蓋亞特蘭大市區的所有FMLS地區，2020年的房屋銷量比其他任何一年都多，甚至是2019年，當時住宅關閉達到了創紀錄的高數字。

4月和5月，美國爆發新冠肺炎疫情，需求暫時下降，但很快恢復并彌補了6月和7月失去的需求。在今年剩余的時間里，對住宅物業的需求一直保持強勁，并最終創下了歷史新高。

圖2 每個月在亞特蘭大都會售出的房源

抵押貸款利率變動

隨著房價上漲歸因于需求增加，下一個問題是：盡管經濟萎縮，就業減少和個人收入減少，為什么對住宅物業的需求在2020年如此之高?整個2021年這種需求是否可持續?一個簡單的答案是，這是由于創紀錄的低利率。但是這不是正確的解釋。從未見過如此低的抵押貸款利率，但這不是新事物。實際上，自從1980年代初達到歷史最高水平以來，過去40年來抵押貸款利率一直是一個趨勢。

圖3 30年期固定抵押貸款利率

家居裝修需求旺盛

由于新冠肺炎，人們在自己的住所度過了前所未有的時間，有時會感到“被困住了”。他們感到“被困”的時間越長，他們就越渴望改善現有的空間，或者只是“得到一個更好的空間”。2020年，家居裝修活動大幅增加，這可以通過家居裝修產品市場的增長來衡量。根據家裝研究所的數據，2020年家裝產品銷售的增長率達到了歷史新高，高于前任何一年，根據HIRI的預測，也將高于未來5年。

圖4 家居裝修產品市場的規模及增長率

商業地產價值發生變化

雖然住宅地產在新冠疫情期間表現出普遍升值，但商業地產在疫情下的表現差異很大?？偟膩碚f，商業地產處于看跌市場，但不同的資產差異很大。土地和工業地產表現得很好，而酒店/酒店和購物中心的地產遭受了顯著的損失，辦公室和露天中心的零售店也表現不佳。這很可能是這次疫情的直接后果。人們減少了旅行，減少了夜生活，轉到網上購物，在家工作。這些社會和工作行為的變化嚴重反映在某些商業財產價值的貶值中。

圖5 截至2020年第四季度，銷售價格的同比變化

報告小結

商業物業的表現相對較差，由于商業和社會活動的減少，某些類別的商業物業受到了很大的沖擊。 同時，住宅物業的價值飛漲，這是疫情在經過長時間的在家遮蔽之后，人們通過改建現有房屋或購買新房屋而產生了改善居住空間的強烈愿望。

盡管房價上漲，但是建筑成本的快速上漲使投資者在建造或翻新房屋方面的利潤無效。

文本由@云閑 原創發布于三個皮匠報告網站，未經授權禁止轉載。

數據來源：《UC資產有限合伙企業：2021年房地產市場管理白皮書》。