第一太平戴維斯：方興未艾： 2022年中國工業地產報告（44頁）.pdf

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1、方興未艾：中國工業地產年 月中國工業地產前言2工業用地在中國建設用地中占比僅次于住宅用地，比重高達20%。全國范圍內，在工業用地之上建造的各類產業園區超過兩萬個，存量規?？捎^，如何盤活資產，通過提升園區運營，助力中國制造升級，反哺地方發展，正成為越來越多的地方政府及投資人關注的領域。全球產業鏈重塑的背景下，制造業成為各國競爭焦點，推升工業地產成交在近年來穩步增長。2016-2021年間，全球工業地產交易額復合年均增長約為22.5%，已成為第三大資產交易類型。工業地產在中國房地產投資市場此前通常被視為利基資產的一種，以往成交金額在所有大宗成交中占比并不突出。但近三年來，以相關資產為標的的成交在不

2、動產投資領域吸引了眾多投資機構的目光，投資活動日趨活躍。園區涉及形態多樣，我們將工業地產定義為具備生產制造功能的產業園區，此類園區早期多以車間、單層廠房為主，但隨時代變革，正逐漸過渡至建筑形態更加多樣、產業鏈更為完善的綜合性園區，產業結構也從產業聚集鏈及傳統制造業拓展至高端制造業及設計研發等更靠近微笑曲線兩端的功能。無論是早期的標準廠房還是定位更廣的產業社區，都在產業升級及投資追捧的當下也對園區運營方帶來更多挑戰。與傳統的商辦資產相比，產業地產涉及的土地及物業形態復雜，厘清產權關系、各類行政及環評許可，是投資工業資產的重中之重。本報告將從工業用地及物業形態、產業升級及研發驅動、熱門城市工業園區

3、以及投資關注四個方面解析中國工業市場現狀及趨勢機遇。中國工業地產3工業用地及物業形態04產業升級及研發驅動10熱門城市工業園區16投資關注25中國工業地產4在環保要求趨于嚴格、建設用地壓縮的背景下，土地集約利用趨勢已經形成集約利用中國工業地產集約利用5產業地產對應城市建設用地的M類土地，即工業用地。在環保要求趨于嚴格的背景下，M1地塊（對居住和公共設施等環境基本無干擾和污染的工業用地）已成為核心城市最主要的新增供地形態。而對土地更加有效集約利用的要求，也使開發建設成本持續上升。各地對產業用地的具體行政指引存在巨大差異，這為工業地產投資運營構成了一定門檻。例如，在2018年東莞推出新興產業用地M

4、0地塊后，蘇州、鄭州、珠海等多個城市陸續推出此類地塊的地方管理細則，但具體可以做怎樣的物業形態，例如廠房是否可以分割銷售，則需要進一步參考當地文件。產城融合的大勢下，工業園區開發正呈現更新面貌。一方面，核心城市園區無論運營或是招商水平已愈發提升，并已通過探討更多金融方式，實現可持續發展；另一方面，工業用地存量巨大，很多開發時間早，也意味著勢必對抵消利用的存量地塊重新加以利用。這也是一線城市工業用地的主要處理方式和趨勢。以上海為例，原有劃分的“104、195、198”地塊產業空間布局優化為“產業基地-產業社區-零星工業地快”。產業用地以空間規劃為引導，向產業基地、產業社區集聚，新增產業項目原則上

5、布局在產業基地、產業社區內。按照高質量產業發展標準，確定產業基地、產業社區外的規劃保留零星工業地塊。中國工業地產6產業用地類型主要土地類型相關背景是否適合產業園開發M1一類工業用地，對居住和公共設施等環境基本無干擾和污染的工業用地客戶可滿足需求M2二類工業用地，對居住和公共設施等環境有一定干擾和污染的工業用地合適客戶可滿足需求M3三類工業用地，對居住和公共設施等環境有嚴重干擾和污染的工業用地M3用地通常較為稀缺，多為化工地塊，特定需求企業會有更高的稅收承擔能力C65在2011年上海市出臺了上海市控制性詳細規劃技術準則（滬府辦201151號發），準則里提出增加科研設計用地（C65），希望對工業園

6、區內的土地功能加以區分，避免土地收益流失?？煞指钿N售，地價相對便宜；允許定向供地，避免重新招拍掛風險M0/Ma2018年9月11日，東莞出臺東莞市新型產業用地（M0）管理暫行辦法（下稱辦法），這也是全國第一個第一份明確針對M0的市級政策。根據這一文件張家港市出臺張家港市科創產業用地（M0）管理暫行辦法；昆山市出臺昆山市科創產業用地（Ma）管理辦法（試行）；目前此類用地主要是國資平臺/城投公司在開發管理，市場主體進入較少。同時，此類地塊與舊改關系比較緊密，價格通常較高。MX2011年以來，南京推出了三類創新型產業用地“MX”主要面向生產研發類的企業，容積率要求是在1.54.0之間，可統籌配建不超

7、過項目15%的配套服務設施。過于強調創新和科研，偏向上海的C65，環評可能有問題中國工業地產工業用地開發趨勢71.政府供地緊縮節約集約利用土地，并且嚴格實行規劃、管控、開發等。蘇州市：低于5,000萬元的新建工業項目或企業，原則上不再單獨供地；北京市：用地可出租，不得轉讓，不得整體或分割銷售；廣州市：達產后每年對土地用地進行評估，對不達預期的，政府有權提前收回用地。2.土地彈性出讓對于國家、省重大產業項目、戰略性新興產業項目等，需經政府認定后，適當放寬年限；以轉讓方式取得的，使用年限要減去原土地使用者已使用的年限；以劃撥方式取得的，除法律、行政法另有規定外，沒有使用期限的限制；在年限到期前一年

8、提前續約，否則國家有權無償收回包括建筑物在內的土地使用權。城市土地使用年限全國大部分城市不超過50年蘇州、杭州原則上不超過30年廣東全省、北京、上海、濟南、臨沂、成都原則上不超過20年無錫、南通、嘉興土地出讓年期與評審結果相掛鉤的彈性出讓機制：50年、30年、10+N、5+N來源：第一太平戴維斯整理中國主要城市工業用地使用年限中國工業地產工業用地開發趨勢83.全生命周期、監管協議土地全生命周期經歷了土地儲備、供應、建設、投產管理等多個階段。為加強工業用地盤活開發管理、保障項目持續運作，多城市以土地出讓合同為平臺，對項目在用地期限內的利用狀況實施全過程動態評估和監管。實際操作中，由于土地出讓至績

9、效評估*至少需要五年時間，較長時間跨度及期間信息統籌溯源等需要監管部門建立完整的評估體系，適時引入數字技術幫助管理者及時準確做出決策。4.容積率提升自2010年起，二、三、四線城市容積率呈現穩定上漲，最高可達到1.8。一線城市的容積率在2014年經歷下幅后，自2015年起實現穩定上漲，最高可達到2.6。在上海市規劃資源局在2020年發布的關于加強容積率管理全面推進土地資源高質量利用的實施細則中，規定工業用地容積率一般不低于2.0，通用類研發用地容積率不低于3.0。來源：中國指數研究院，第一太平戴維斯研究部一線城市二線城市三線城市四線城市中國各線級城市工業用地容積率*績效評估包含：項目竣工后的投

10、入評估、項目達產后的產出評估、項目正常運營后的過程評估（包括項目業態、稅收等）以及項目使用年期到期前的續期評估。中國工業地產9產業結構變化推動傳統工業園區加速轉型：廠房及倉儲空間利用效率更高之余，專注研發辦公、以及配套人才公寓等增強競爭力。標準廠房產業社區工業上樓自動化倉儲節能減碳偏向實驗型的特色資產配套保障性住房研發需求增加辦公中國工業地產10生活方式類租戶占受訪者比重高達41%，相較一年之前占比大幅提升形態制造業升級轉型迫在眉睫，產業地產運營需要搭建更加完備的產業鏈平臺，形成專業聚合競爭力因勢而變中國工業地產11制造業是工業地產的主要終端用戶。近兩年，受疫情及全球政治環境變化影響，各主要國

11、家均在重新思考制造業，尤其是高端制造的產業鏈布局。以半導體產業為例，在2022年美國、日本分別通過了“2022年美國創新與競爭法案”、“半導體援助法”等，皆旨在鼓勵本土半導體產業的研發與生產制造，建立健全半導體產業鏈。為打破區域壟斷的產業鏈分布，中國亦在發力處于落后位置的半導體前端設備及芯片設計賽道。制造業目前占中國國內生產總值比重在2020年降至26%的歷史低點，隨后持續回升，2022年上半年進一步升至29%，側面體現中國制造對國民經濟的重要性及國際市場競爭力依然具備較強實力。盡管如此，中國制造業面臨的轉型挑戰依然嚴峻。工業地產近年成交活躍的背后，也體現了低附加值、勞動密集型的傳統制造業面臨

12、的困境。諸如紡織服裝、老舊過時的機械設備生產線在面臨更嚴格的環保要求下，已難以在國際競爭立足。而新興產業則往往有新的特定的軟硬件需求，亟需運營方積極應對。中國制造升級：如火如荼制造業增加值占GDP比重，2021來源：第一太平戴維斯研究部整理中國工業地產12在過去的十年時間里，中國研發支出大幅增加，在2021年達到了2.8萬億人民幣，相當于GDP的2.44%，接近全球水平。相較2011年的1.84%有所上升。在各國，研發支出的增速通常維持或超過經濟水平的增長，中國在這方面仍然有很大的進步空間。目前中國的研發支出占GDP比重仍然落后于韓國（4.8%），美國（3.5%），日本（3.3%）和德國（3.

13、1%)。目前，中國在醫藥等新興領域產業升級的需求巨大。加強研發投入有望加速目前進口依存度較高領域的產業升級，這不僅有助于降本增量，更有助于相關產業上下游的協同發展。地區來看，作為大灣區及長三角的核心省份，廣東（人民幣4,002億）和江蘇（人民幣3,439億）研發經費投入在2021年位居全國前列。北京（人民幣2,629億）和上海（人民幣1,820億）則在強度方面最高，研發投入占GDP比重分別達到了6.53%及4.21%。近十年來中國工業研發支出大幅增加行業運輸設備儀器儀表醫藥專用設備電子設備其他制造業通用設備計算機、通信和其他電子設備制造業的研發支出占到了總研發支出的20.4%，是占比最大的一個

14、分支。然而近年來，儀器儀表、制藥及運輸分支的研發支出增長幅度最大，2021年分行業規模以上工業企業研發投入強度（支出與增值的比率）位居前列。來源：國家統計局，第一太平戴維斯研究部中國工業地產作為產業物理載體的工業地產在集約用地及產業升級的推動下也在謀求轉型升級。諸如京西產業園、蘇州工業園區等都不乏轉型成功的案例。工業地產升級不限于單純的老舊廠房改造、聚焦于純生產端，而是在產業升級的背景下愈發重視研發、辦公及生活服務等配套需求。13高端裝備制造、醫藥、計算機通信將成為中國制造的升級焦點在研發強度及專業人才要求更高的戰略性新興產業、高新技術制造等行業，工業增加值在2020前后均保持較高增速，體現了

15、更強的韌性和發展潛力。在細分領域內，新能源汽車、集成電路以及醫藥、計算機通信等行業無論產值、資本市場表現以及實際擴張需求均好于整體市場水平。來源：國家統計局，第一太平戴維斯研究部工業增加值累計同比中國工業地產十億百萬輛新能源汽車銷量（左軸）鋰電池產量（右軸）寧德時代電池生產基地比亞迪電池生產基地14案例：新能源汽車及鋰電池可持續發展、雙碳等理念依然成為了全球應對氣候變化及能源危機的共識。在產業升級的當下，受益于政府補貼及消費需求，新能源汽車及其上下游鏈條上的儲能設備等行業在近五年來迎來了迅猛發展期。2015-2021年間，中國新能源汽車銷量及鋰電池產量復合年增長率分別達到了51.4%及26.8

16、%。來源：國家統計局，公司公告，第一太平戴維斯研究部中國工業地產15中國主要城市先進制造業布局化學品制藥化纖通用設備專用設備汽車運輸醫療器材計算機儀器制造華北沈陽YYYY大連YYY北京YYYYYY天津YYYY濟南YY青島YYYYYY華西西安YYYYY成都YYYYY重慶YYYYYYYYY華中鄭州YY武漢YYYYYY長沙YYY華東合肥YYYYY南京YYYYYY南通YYYYYYY常州YYYYYY無錫YYYYYYYY蘇州YYYYYYYYY上海YYYYYYYYY杭州YYYYYY寧波YYYYYY華南福州YYYY廈門YYY廣州YYYYY東莞YYYYY深圳YYYYYY惠州YYY佛山YYYYY江門YYY新能源汽

17、車、高端裝備制造等高技術戰略及經濟引領性行業增速迅猛，使得坐擁上下游產業集群優勢的長三角、大灣區等區域工業地產在近年來進入新一輪的蓬勃發展期。來源：第一太平戴維斯研究部城市重點布局該行業城市暫未重點布局該行業中國工業地產16生活方式類租戶占受訪者比重高達41%，相較一年之前占比大幅提升形態五大經濟區域熱門工業城市簡析熱門城市中國工業地產17上海編號工業園區租金（人民幣每平方米每月）平均地價(萬元/畝)(20年使用年限)最低最高1寶山工業園區37.045.085.02嘉定工業園區37.043.082.03青浦工業園區37.045.088.04松江經濟技術開發區43.046.0102.05莘莊工業

18、園區46.056.0108.06外高橋自由貿易區46.052.0-7康橋工業園區50.056.0116.08南匯工業園區（金橋南工業區）36.045.090.09臨港產業區40.054.095.910上海灣區高新技術產業開發區（原金山工業區）36.042.088.011奉賢工業園區33.042.092.0全市平均40.147.894.7上海市工業土地供應非常緊張，目前有些園區政府通過調研園區內企業的經營情況，收儲一些閑置的工業用地然后再重新招拍掛出讓給有意向的客戶在2015年上海市開始執行工業用地土地年限彈性出讓機制及土地全生命周期管理；土地年限分為20年及50年土地（重大項目可申請50年）1

19、234567811109萬元/畝萬畝建設用地面積（左軸）成交每畝均價（右軸）來源：中國指數研究院，第一太平戴維斯研究部中國工業地產18蘇州編號工業園區租金（人民幣每平方米每月）平均地價(萬元/畝)(50年使用年限）最低最高1張家港經濟技術開發區18.027.031.52張家港保稅區18.027.050.03張家港高新區21.025.032.04常熟經濟技術開發區24.030.045.05常熟高新區24.032.045.06蘇州高新區36.042.032.07蘇州工業園區40.057.035.08吳中經濟技術開發區30.045.022.49吳江經濟技術開發區30.038.030.010吳江汾湖經

20、濟開發區25.033.027.0-30.011太倉港經濟技術開發區28.032.023.012太倉高新區28.035.023.013昆山德國工業園30.038.022.414昆山經濟技術開發區30.042.022.415昆山高新區30.042.022.4全市平均27.536.333.8工業土地供應非常緊張2021年蘇州規模以上工業總產值超4萬億元，居全國首位蘇州市區2020年已開始執行土地年限彈性供應，分為30年及50年蘇州市有些地級市2020年開始執行江蘇省農村集體經營性建設用地入市試點工作，例如常熟市等123456781110912131415萬元/畝萬畝建設用地面積（左軸）成交每畝均價（

21、右軸）來源：中國指數研究院，第一太平戴維斯研究部中國工業地產19北京編號工業園區租金（人民幣每平方米每月）平均地價(萬元/畝)（50年使用年限）最低最高1亦莊經濟技術開發區（國家級）27.055.0110.72通州區25.045.059.53房山區28.036.0105.84大興區27.045.081.85懷柔區30.039.0133.76密云經濟開發區27.039.060.37平谷區24.033.068.08順義區30.048.0108.3全市平均27.342.584.9工業土地供應非常緊張禁止分割銷售廠房、研發樓等，疏解非首都功能對落戶企業質量提出了更高要求12345678萬元/畝萬畝建設

22、用地面積（左軸）成交每畝均價（右軸）來源：中國指數研究院，第一太平戴維斯研究部中國工業地產20天津編號工業園區租金（人民幣每平方米每月）平均地價(萬元/畝)（50年使用年限）最低最高1濱海新區15.039.065.82東麗區18.027.042.83西青區21.030.062.74津南區18.024.053.35寶坻區15.021.044.46北辰區18.030.052.77靜海區12.018.047.38武清區15.036.051.09寧河區15.021.034.910薊州區15.018.030.2全市平均16.226.448.5土地供應相對比較緊張2020年開始放松廠房分割銷售政策，需要產

23、業監管協議12345678109萬元/畝萬畝建設用地面積（左軸）成交每畝均價（右軸）來源：中國指數研究院，第一太平戴維斯研究部中國工業地產21廣州編號工業園區租金（人民幣每平方米每月）平均地價(萬元/畝)（50年使用年限）最低最高1南沙區18.020.0106.92增城區15.024.062.23從化區18.030.045.84花都區18.024.078.45番禺區20.024.0172.26黃埔區22.033.083.57荔灣區20.024.0601.0全市平均18.725.6108.3工業土地供應緊張近年來廣東推進三舊改造，盤活存量，新增建設用地較少廣州市推動M0靈活用地政策，明確了產業用

24、房分割轉讓細則及退出機制1234567萬元/畝萬畝建設用地面積（左軸）成交每畝均價（右軸）來源：中國指數研究院，第一太平戴維斯研究部中國工業地產22深圳編號工業園區租金（人民幣每平方米每月）平均地價(萬元/畝)（30年使用年限）最低最高1深汕特別合作區15.020.038.62光明區35.045.0129.33坪山區25.035.0168.34龍崗區50.060.0308.75龍華區50.065.0312.36寶安區35.050.0164.5全市平均35.045.8186.9工業土地供應非常緊張推動M0靈活用地政策，出讓方式供應的重點產業項目用地不得轉讓123456萬元/畝萬畝建設用地面積（左

25、軸）成交每畝均價（右軸）來源：中國指數研究院，第一太平戴維斯研究部中國工業地產23成都編號工業園區租金（人民幣每平方米每月）平均地價(萬元/畝)（20年使用年限）最低最高1新津區17.025.015.12龍泉驛區25.030.040.03青白江區18.026.032.04新都區24.028.040.05溫江區20.028.035.06雙流區26.033.042.07郫都區26.030.038.08高新西區25.032.036.09天府新區19.024.032.010金堂18.024.025.0全市平均21.828.033.5土地供需較為平衡成都自2017年下半年開始實行“彈性用地”政策，各區工

26、業用地基準地價與現行政策頒布的指導價基本一致12345678109萬元/畝萬畝建設用地面積（左軸）成交每畝均價（右軸）來源：中國指數研究院，第一太平戴維斯研究部中國工業地產24武漢編號工業園區租金（人民幣每平方米每月）平均地價(萬元/畝)（50年使用年限）最低最高1東西湖區12.030.031.72青山區13.018.065.93蔡甸區12.027.021.34江夏區21.030.033.05洪山區18.030.053.46黃陂區15.027.027.87漢南區12.015.024.48新洲區10.018.035.79東湖高新25.040.037.0全市平均15.026.036.6土地供應較為

27、充足，但供應區域比較偏光谷工業類項目無法分割銷售，其他板塊要求相對較少2021年初出臺文件在東湖高新、長江新區等區實施推廣M0用地，但實際推進較慢。123456789萬元/畝萬畝建設用地面積（左軸）成交每畝均價（右軸）來源：中國指數研究院，第一太平戴維斯研究部中國工業地產投資關注產業升級及相對可觀的回報率受到投資者追捧中國工業地產01503004506007509001,050 1,200 1,350 1,5000255075100125150175200225250稅收強度(下軸)投資強度(上軸)在熱門工業節點城市，目前政府對于工業類項目通常有一定的稅收強度和投資強度要求26政府對工業用地監

28、管趨嚴，包括更為嚴格的環評標準或碳排放限制，或要求產業集群升級。過去幾年監管對最低繳稅及投資門檻有明晰的規定，一般與設施規模、與城市群核心距離及經濟水平相關。該舉措在增加稅收的同時迫使一些低附加值產業遷出，為產值更高的企業讓出空間。一線城市更為中心的區位，要求投資強度可達每畝1,500萬元人民幣，同時每畝稅收超過人民幣200萬元。稅收強度和投資強度要求（萬元人民幣每畝）來源：第一太平戴維斯研究部上海、北京、廣州（核心區域）上海、北京、廣州、蘇州市區杭州、南京、昆山、太倉武漢、長沙、鄭州、天津、廊坊、東莞、佛山、成都、重慶中國工業地產相關大宗資產成交近兩年急劇上升27在全球制造業由離岸向近岸轉移

29、的趨勢下，中國制造仍凸顯了極強的競爭力，高新技術制造成為亮點。2022年上半年，高技術產業實際使用外資同比增長33.6%；高新技術產品出口同比增長6.5%。中國投資級別的工業資產在近五年來多由國資開發商和境外資本主導。隨著制造業升級帶來的穩定需求，工業資產交易在2020年以來呈現強勁增長。傳統房企的轉型需求疊加工業資產投資回報的顯現，在近兩年吸引部分境內投資者和開發商開始進入或拓展在工業地產領域的版圖，呈現出投資多樣化的局面。中國制造及研發類工業資產成交十億元人民幣百萬平方米研發類物業成交面積制造類物業成交面積研發類物業成交金額制造類物業成交金額來源：國家統計局，RCA，第一太平戴維斯研究部中

30、國工業地產與傳統資產比較，工業園區更具回報率優勢28截至2022年6月，一線城市工業園區核心型投資凈市場回報率約為5.0%-5.5%，與同期十年期國債利率相比，存在約2個百分點的利差，相較傳統辦公及商業資產，具備較明顯的收益率優勢。不同物業資產市場凈回報率來看，一線城市甲級寫字樓及核心購物中心約為4.0%-5.0%，核心街鋪約為3.5%-4.5%?？紤]到工業資產相較傳統資產在稅金、主營成本及其他費用等成本上更具優勢，使得工業資產獲得相對更高的回報率?；A設施公募REITs的推出，豐富了工業園區融資和退出渠道，有利于園區開發商及運營商更為積極盤活存量資產，擴大投資規模，構建更為可持續的園區發展生

31、態，實現全生命周期管理。截至2022年9月，共計已有6單工業/產業園公募REITs上市，其中包含全國首單獲批的民營園區產品：國泰君安東久新經濟產業園封閉式基礎設施證券投資基金。一線城市工業園區核心型投資凈市場回報率十年期國債收益率來源：第一太平戴維斯研究部*十年期國債收益率為2022年9月30日數據中國工業地產1.股權轉讓作為當前工業園區最常見的退出方式，大宗交易整售有著交易透明度高、方式成熟的優勢，完成交易需要政府支持。2.REITs上市工業園區公募REITs收益穩健，補充了園區資產退出渠道缺乏的難題，為園區開發與投資提供了可持續經營路徑。3.分割銷售近年來各地政府對于可分割銷售工業廠房以及

32、可分割銷售最小面積下調等規則更為吸引對廠房面積要求較小的中小企業參與，亦使得業主有更為多元的退出方式。29退出方式日益多元中國工業地產30基礎設施公募REITs項目基金經理基金年限股東占比預計現金流分派率自持戰配機構零售臨港創新智造國泰君安東久新經濟國泰君安來源：上海證券交易所，第一太平戴維斯市場研究部東久新經濟開始運營時間總建面（平方米）出租率（%）評估價值（萬元）東久（金山）智造園東久（昆山）智造園東久（無錫）智造園東久（常州）智造園合計/平均臨港創新智造開始運營時間總建面（平方米）出租率（%）評估價值（萬元）臨港奉賢智造園一期臨港奉賢智造園三期合計/平均中國長年累積的制造業基礎擁有龐大的

33、工業園區載體，其中不乏穩定運營的成熟制造業資產。穩定的高出租率及租金漲幅預期為此類公募產品提供了長期增長保障。隨著2022年10月13日國泰君安臨港創新產業園REIT上市交易，目前已上市的基礎設施公募REITs數量已達19只（產業園區為底層資產的共6只）。臨港創新智造及東久新經濟則為兩單以生產制造資產為底層公募產品。兩只產品在招股說明中的預期現金流分派率在4.74%-5.41%間，與一線城市工業園區核心型投資凈市場回報率相仿。入池資產中國工業地產趨勢自主創新、可持續實踐與需求變化雙碳背景下的工業園綠色發展中國發布工業綠色發展五年計劃，助力工業地產行業變得“更綠”，預計未來能源有效性上表現突出的

34、項目會獲得投資者更多的關注，也為一些陳舊物業帶來較大壓力。自主創新及國家安全近年來地緣政治動蕩及貿易沖突令全球供應鏈挑戰頻現。經濟全球化遭遇逆流，新冠肺炎疫情加劇了逆全球化趨勢，中美兩國在關鍵核心技術和裝備方面日益趨緊的緊張關系令產業自主創新及“國產替代”成為中國未來長遠發展的根基及國家安全的保障。產業升級提供新增動力隨著中國制造計劃的持續推行以及針對高新技術產業的集中投資、人才引進，新建及改造工業園區從形態到軟硬件設施方面更為貼合新興制造企業需求。園區智能化創造高效便捷環境對于傳統人員密集型制造業則通過智能化改造提升產品的良品率及生產效率。此外，土地出讓容積率及配套設施占比提升也為園區辦公、

35、研發、娛樂生活提供了更多可能。31掃一掃 小程序查看更多研究報告第一太平戴維斯是一家在倫敦股票交易所上市的全球領先房地產服務提供商。公司于1855年創立，具有悠久的歷史傳承以及強勁的增長態勢。第一太平戴維斯是行業引領者而非跟隨者，在全球設有逾600家分公司與聯營機構，廣泛分布于美洲、歐洲、亞太、非洲和中東地區。本報告僅作一般信息用途。未經事先許可，任何人不得對其相關內容或全部內容進行出版、復制或引用。同時本報告亦不構成任何合同、計劃書、協議或其他文檔的依據。第一太平戴維斯已盡全力確保報告內容的準確性，但對于該報告的使用而導致直接或間接的相關損失不承擔任何責任。本報告版權所有，未經第一太平戴維斯研究部書面許可，不得以任何形式對該報告的部分或全部內容進行復制。產業及物流地產部羅瑾負責人中國區Louisa.LuoS繆博文負責人華東區Bowen.MiaoS研究部James MacDonald高級董事中國區James.MacdonaldS張毅經理中國區Lucas.Z