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1、疫情期后新型辦公模式研究上?？謽怯羁萍佳芯吭盒滦娃k公模式研究組一場疫情，讓在國內原本小眾的遠程辦公迅速出圈，頻頻登上熱搜C 位。遠程辦公不僅能有效減少人們之間的直接接觸，又能確保各項工作有序開展，可謂特殊時期癥結的最優解。但當疫情過后，遠程辦公能否從非常時期的“不得不用”，變成更多人的主動選擇？特殊時期帶來的用戶增長，如何為傳統辦公發展打開新的窗口？同時，面對新型辦公模式背后隱藏的生產方式的變革，讓企業不得不重新審視戰略、組織、團隊三者的關系。作為專注高端寫字樓的楷林，一直致力于助力中國美好商務空間的發展。如何在新型辦公模式下，讓團隊打破組織壁壘、高效完成工作，也是楷林一直在探索的課題。值此

2、機會，上?？盅芯吭禾赝瞥鲅芯繉ｎ}無邊界辦公：疫情期后新型辦公模式研究，嘗試用一種更加前衛的眼光，洞察辦公產業生態進化，提出楷林面向未來的思考。卷首語楷林創立于 2001 年，專注高端寫字樓開發、運營及管理?？挚毓涩F已形成楷林置業、楷林運營、楷林物業三大板塊并駕齊驅，上?？謽怯羁萍佳芯吭?、O+事業部兩大助燃器推動的局面。公司先后受邀參編商務寫字樓等級評價標準中國商務寫字樓物業管理指南寫字樓能源管理指南等三項國家級行業標準。目前，楷林共計開發 35 棟高端寫字樓積面超 220 萬，運營服務面積超610萬，物業服務面積超900萬。業務已進入北京、上海、天津、鄭州、長沙、西安、武漢、蘇州、廣州、

3、杭州等一線與新一線城市。由楷林開發的鄭州楷林國際、楷林 IFC、楷林中心、長沙楷林國際等高端寫字樓項目，以卓越的品質，吸引了大批優秀企業進駐。目前，服務世界五百強、全國百強、知名國企、獨角獸明星企業 3000 余家。其中進駐的金融機構總資產已超過 3 萬億，楷林也因此成為中國中部最大的金融辦公服務商！楷林簡介楷林共計開發寫字樓超楷林運營服務面積超楷林物業服務面積超進駐的金融機構總資產超220 萬 m2610 萬 m2900 萬 m23 萬億北京上海天津鄭州長沙武漢蘇州廣州杭州楷 林西安上?？盅芯吭?，全稱“上?？謽怯羁萍佳芯吭骸保ńy一社會信用代碼：52310000MJ4930677N），是上

4、海市科學技術協會主管的民營非企業組織，是楷林控股面向未來的重要組成部分。上?？盅芯吭壕劢褂谏虅湛臻g研發，開展樓宇相關的前瞻性理念、技術研究與咨詢，圍繞“打造美好商務空間”，助力楷林持續提升高端商務產業項目的研究策劃、設計建造、運營資管、物業管理的全周期服務能力。同時，上?？盅芯吭哼€與國內外知名咨詢研究機構合作，開展高品質商務及產業空間的標準認定體系的研究，致力于打造高端、綠色、智慧型建筑或園區，搭建高效商務產業的協同創新平臺，樹立國際領先的商務項目標桿。上?？盅芯吭汉喗樾滦凸跔畈《镜囊咔楸l，阻礙了正常的生活生產，延遲復工也掀起了全民“在家辦公”的熱潮，保守估計約有兩億人以各種形式遠程辦

5、公。上?？盅芯吭阂恢敝铝τ谛滦娃k公模式及其空間需求的研究，面對疫情期的遠程辦公討論，我們的思考回到原點：楷林能為新型辦公做點什么？未來的辦公模式將如何演變？這場疫情對辦公理念會產生什么影響？“在家辦公”會不會從此成為潮流？無邊界辦公疫情期后新型辦公模式研究-01 -新事物？遠程辦公其實并不新鮮“在家辦公”對大部分人來說是新奇的，因而網上掀起了不小的討論熱潮，把各種情形變成段子流傳。其實，包括在家辦公在內的不限地點辦公，并不是新生事物，很多企業和個人已經實現了“遠程辦公”。業界比較公認的“遠程辦公先驅”是科技巨頭 IBM。早在 1979 年，IBM 為了緩解總部主機擁堵的情況，嘗試讓五位員工在

6、家里工作。結果這個實驗效果不錯，IBM 就對遠程辦公進行了推廣。2009 年，IBM 的一份報告稱，“IBM 在全球 173 個國家共計 386000 名員工當中，大約有 40%的員工根本就沒有任何實體辦公場所”，這為 IBM節省了 5800 萬平方英尺的辦公空間和將近 20 億美元的成本?！霸诩肄k公”會不會從此成為潮流？-02 -長足發展，遠程辦公潛力巨大進入信息時代，所謂生產資料往往就是一部聯網電腦和員工，新技術打破了時間和空間對工作的雙重約束，從而讓遠程辦公得到了長足發展。2017 年蓋洛普(Gallup)的一項調查顯示，43%的在職美國人至少有一段時間在遠程工作，2018 年美國人口普

7、查數據顯示，5.2%的美國員工完全在家辦公。遠程辦公在中國普及率相對較低，但維持了一定的增速，未來還有巨大的增長空間。據 Global Workplace Analytics 的調查數據顯示，2005 年中國僅有 180 萬名遠程辦公員工，而到 2014 年，這一數據上升到 360萬，九年間年均復合增長為 8%。2012-2017 年，我國遠程辦公平臺市場規模呈現較大的增長，2017 年遠程辦公規模達到 60 億元，同比增長68.07%。2012-2017 年市場年均復合增速達到 95.52%。另據2019 年中國 SaaS 產業研究報告，2015 年至 2018 年國內協同辦公市場規模分別為

8、 90.1 億元、208.6 億元、441.8 億元、459.5 億元。2005 年中國遠程辦公員工2014 年中國遠程辦公員工2015 年至 2018 年國內協同辦公市場規模180萬360萬201520162017201890.1208.6441.8459.5（億元）（年）-03 -值得注意的是，遠程辦公不是把在辦公室發生的一切都搬到線上而已，其本質是生產方式發生了變化，帶動企業經營理念、管理工具、員工權益的變化。因此，實現遠程辦公的員工大多具備工作自主權與靈活時間，以研發、科技、編輯、呼叫服務等強調創新、強調個體能力與個人效能的工作為主。相反，需要團隊協同、組織學習的工作則不太適合遠程辦公

9、，究其根本原因，就是“盡管科技在飛速發展，但最有效的溝通方式仍然是面對面的討論”。麻省理工大學對辦公溝通進行了系統研究，最著名的理論即“艾倫曲線”：兩張辦公桌離得越遠，坐在這兩個辦公桌的人就越難交流；如果兩張桌子之間的距離超過 30 米，那這兩個人定期交流的可能性幾乎為零。這是托馬斯艾倫（Thomas J.Allen）在觀察科學家和工程師的交流模式后于 1977 年提出的。那么信息技術能不能降低艾倫曲線的波動呢？麻省理工的高科技反而阻礙交流？訪問科學家本瓦貝爾（Ben Waber）給出了否定的答案。這個研究結論尚且稱之為“瓦貝爾悖論”：們用交流軟件目的是消除距離造成的影響，然而人們通常都是用軟

10、件和自己熟悉的人交流。瓦貝爾和 IBM 的研究者共同做了一項研究，他們發現在一個辦公室里的員工，對一個潛在的問題平均要交流 38 次，而遠程辦公的員工遇到問題時，彼此之間的交流只有 8 次?？偨Y一句話，科技手段解決不了“熟悉”的過程，從而阻礙了交流的頻次，間接影響了協同效果。此外，人們傾向于被熟悉的事物吸引，熟悉度越高，喜歡的程度就越高。辦公室的人際關系也是如此，團隊凝聚力是建立在彼此熟悉的基礎上的。這恰恰是遠程辦公不能繞開的缺陷。我們或許會在走廊上與擦肩的同事寒暄幾句，談一下天氣，夸贊下今天的著裝，但是我們不會特意打開視頻和同事閑聊，除非本身是好友，無論視頻軟件有多便捷清晰。-04 -我們真

11、的準備好遠程辦公了嗎？在遠程辦公呼聲漸高的時候，雅虎于 2013 年取消了遠程辦公，之后，安泰保險金融集團和電子零售商百思買也采取了類似的舉措。2017 年，作為遠程辦公鼻祖的 IBM 也開始取消遠程辦公。當然，可以簡單理解為，遠程辦公更適合小團隊、輕任務、創業公司，而滿足不了大型公司與復雜任務的需求。由于遠程辦公中很難界定工作與生活的區分，這讓員工并未得到想象中的自由，相反不得不承受高于平均水平的工作時間與工作壓力。同時，遠程辦公對于企業監管也提出了不小的挑戰，這往往讓中高層管理者感受焦慮。當前新型冠狀病毒感染疫情期間，為減少人員流動和聚集，企業遠程辦公需求劇增。包括阿里巴巴、騰訊、百度等互

12、聯網巨頭在內的眾多互聯網企業率先開啟在家遠程辦公模式，在這些公司的帶動下，其他公司也開始了對遠程辦公的探索。大量用戶集體涌入釘釘、企業微信等在線辦公平臺。據釘釘最新數據，2月3日，超過 1000 萬家企業組織在釘釘數字化平臺上復工。疫情期在家辦公對于很多企業管理說，有些猝不及防。有企業甚至要求員工上班時間打開視頻全程監控，貽笑大方。嚴格意義上，這不屬于本文所討論的“遠程辦公”，但的確折射出傳統管理理念和方式在面對新局面時的無奈與恐慌。遠程辦公要求管理者對員工的信任，同時對員工的工作能力和工作效率要十分了解以便評判。更重要的是，要求運營管理者十分了解業務，并制定清晰明確的工作目標和任務，并規定科

13、學合理的時間。對于員工來說，因為沒有得到很好的管理統籌，尤其工作性質要求多頻次對外協調的，遠程辦公恰是加重了其壓力。所謂“干完了覺得你工作不飽和，沒干完覺得你工作沒效率”“在家辦公等于全時辦公”同時員工也要適應自律，但很多人長期在辦公室里工作，是得不到“自律”錘煉的。沒有自律的自由，導致深層次焦慮，再夾雜著工作壓力，就讓人很難舒心地享受夢寐以求的“被窩、陽光、沙發和下午茶”?？傊?，遠程辦公，看起來美，體驗后卻讓很多人開始懷念辦公室了。結語實體辦公室永遠不會被取代。僅憑線上工具，人們互相建立信任以及工作秩序所花的時間，要比實體辦公更久。當然，遠程辦公依舊會是發展趨勢之一：它不僅是特殊時期的“不得

14、不”，而且還會與實體辦公互補共存。尤其是在 5G、VR 等技術普及之后，這種共存的意義也更為深遠，尤其有利于人口稠密、協作復雜的發達城市管理，并在更廣泛的范圍內消減“地域間機會不平等”的社會問題，從而推動全社會的資源優化配置?；氐萌懽謽?，才是遠程辦公更光明的未來！-05 -這場疫情對辦公理念會產生什么影響？新型冠狀病毒雖來勢洶洶，但今日之中國完全有能力控制這場疫情，戰勝病毒。如同每一次社會總動員，都會留下社會思維的痕跡，這場“戰疫”一定程度上會影響社會觀念，影響到我們每一個人的生活觀。疫情無形但殘酷，讓人感受到生命的脆弱，感受到親情和友情的重要，感受到安全安心是如此珍貴。當疫情過去，定會有更

15、多的人開始思考生活的意義?！白非笳鎸嵉拿篮谩睉摮蔀樯闹黝}。社會運作猛地踩下“離合器”，并不一定會減速，相反則會獲得更強勁、更健康的后續動力。在可預見的將來，消費主義仍將是如今商業社會的主旋律，但是近年來愈發彌漫的浮華潮流應會有所收斂。浮華主義映射在地產領域，就是各類裝腔作勢、品質低劣的文旅項目、假豪宅、網紅地品質優良、務實高效、與人友好的空間產品將逐步走到市場的中央。-06 -什么促成美好辦公體驗？疫情過后，人們對于“美好生活的向往”將比之前更為強烈，對于辦公體驗的追求，也會傾向于追隨內心：更務實、更舒適、更愉悅，愿以勞動換取合理回報。從供給端來說，“提供美好辦公體驗”的供應商，將會贏得

16、更加旺盛的市場需求。什么促成“美好辦公體驗”呢？總結起來是兩點基礎：可控自律之下的身心自由；和諧社交基礎上的團隊協同?？煽刈月芍碌纳硇淖杂珊芏嗳嗽敢饣ㄙM一定的時間與成本，為的是在自習室學習、在圖書館看書、在健身房鍛煉工作更是如此，一樣打開電腦，往往在辦公室的儀式感更強一點，工作效率也更高。這是因為合適的環境會加強自律，以便人們更快更好地進入高效狀態。沒有人會愿意被人隨時監控，但自律又是極難的，不想被人管而自己又管不了，怎么辦？進入可控自律的環境恰是平常人贏得自律的捷徑。自律會帶來身心自由，此謂美好。此外，高效投入帶來的成果可鑒，讓人獲得性價比更高的物質、精神或時間回報，這更是美好生活的重要部

17、分。和諧社交基礎上的團隊協作絕大多數工作都需要人與人的協作。沒有彼此的了解、互信、互諒，是不可能達成有效協作的。和諧的人際關系促使彼此工作技能充分發揮與融合，工作才更高效，過程也趨于美好。企業為了營造良好的人際關系，花費大量的人力物力：過去和現在是，將來也會是這樣，不管技術如何發展。-07 -賦能：企業管理理念的轉型管理講究“以人為本”，有很多種解讀。疫情使人們開始重新思考工作的意義，讓企業管理也由此關注：如何讓人的價值充分發揮?！百x能”一詞，近些年來成為熱詞，幾乎任何一家優秀的企業，任何一個面向未來的企業家都會提及它。賦能，最早是心理學中的一個名詞，旨在通過言行、態度、環境的改變給予他人正能

18、量，后來被廣泛應用于商業和管理學，管理者通過對他人賦能，調動他們主觀能動性和創造性，最大限度發揮才智和潛能。經典管理學四要素（計劃、組織、領導、控制）要求管理者同時勝任三個角色，即決策角色、信息角色、人際角色。企業管理核心解決是四大關系：個人與目標的關系、個人與組織的關系、組織與環境的關系、組織與變化的關系?，F今面對的難題在于這四個關系發生了變化：組織目個人與目標的關系個人與組織的關系組織與環境的關系組織與變化的關系標必須涵蓋個人目標，否則個人與組織弱關聯甚至不發生關聯；優秀組織需要依靠強大個體推動，個人與組織的關系也變了；組織環境不確定，變化幾乎不可預測。這四對關系都變了，“這個時代已經從復

19、雜變得超級復雜”（賦能：打造應對不確定性的敏捷團隊）。為了應對“易變性、不確定性、復雜性和模糊性”的內外部環境，管理“賦能”才會如此重要，甚至不可或缺。由于預測以及精準規劃幾乎成為不可能，運營的關鍵已從“控制-命令式”轉變為“賦能-分布式”。員工以顧客為本、管理者以員工為本、領導者以管理者為本，唯有如此才能在新商業生態下取得成功。-08 -明 確 團 隊 的 SMART 目 標（Specific、Measurable、Attainable、Relevant、Time-Bound）。團隊成員開展工作前充分溝通，讓每個人明確自己的角色、任務和時限。同時讓每位成員清晰承諾自己的工作目標，這是內驅力的

20、開端。從重資產轉變為“輕重并舉”的經營轉型中，楷林最能感受到敏捷式組織與賦能式管理的必要性。在重資產地產開發過程中，資金、市場、進度、供應商是可以預測或不會有較大變化，所以可以在全景計劃下，分解每一個經營工作，并輔以考核指標。在輕資產運營模式中，一切都發生了變化。首先，客戶的需求不確定，不僅事前難預測，在過程中也會有反復，合作關系要求運營團隊以前所未有的速度快速、精準反應；其次，組織關系不確定，由于客戶的資本屬性、資金實力、開發訴求等不盡相同，對于服務的側重點、團隊架構、決策模式等都不同，這也就決定了很難以一成不變的組織架構應對所有的服務需求；最后，競合關系不確定，工程建設的過程是資源整合的過

21、程，運營團隊作為資源整合的操盤手，同時也是被整合的一方，如何借他山之石又體現出自身價值，是需要在過程中不斷展示和證明的?？衷趯嵺`中逐步探索敏捷型組織的運作模式。在面對市場新的機遇、業主新的需求、客戶新的需求時，經常需要聯合置業、運營、物業公司及研究院、O 事業部的多條線員工，形成臨時專項小組。本課題小組也不例外，是平臺賦能、多方協作的結果。如何讓團隊打破組織壁壘、高效完成工作，是新辦公模式下的管理重點?？謱嵺`有以下要點：以楷林轉型為例+-09 -無邊界協作應該是未來工作團隊的基礎技能，深深植入到未來的辦公文化中。雖然遠程辦公并不能完全取代現場辦公，但通過不斷優化工作方式及協作工具，完全可以

22、滿足許多團隊遠程高效率完成工作的需要。專注寫字樓的楷林正在賦能敏捷組織，創新管理模式，為中國的美好商務空間發展貢獻自身力量。面向未來，有更多的企業需要轉變自身經營模式，以應對日益復雜且變化迅速的商業環境。完善考核制度，加強銷項管理銷項管理既是跟蹤進度，又是加強信息溝通，在過程中發現進展困難的，及時調配資源支持，以便成員在手任務快速推進、不至延滯。工作例會仍然是需要的，較為正式的匯報，是保持工作狀態與團隊氛圍的有效手段。云辦公網盤得益于楷林已實施的云辦公系統，所有成員可以隨時隨地登錄云桌面，在同一個網盤下工作。云辦公系統讓分布于各地同事間的工作文件實時保持同步和一致，不需要頻繁地開會溝通。此外，

23、內部網盤利于信息安全。加強溝通效率會議或者討論開始前，發送電子版會議材料，告知本次會議討論主題和目的；會議和討論中有一個主持人，進行話題控制和時間控制；會議結束后，形成會議決議或會議紀要，需要完成的事情，形成工作銷項，跟蹤推進落實。-10 -未來的辦公模式，將著力打破中心式組織所營造的“深井效應”。所謂深井效應，就是伴隨層級加深，層級越低的員工對于任務的全貌了解越少，在井底往上看只看到很少的天空。組織層級越多，則“井”越深，越不利于信息的溝通，各具才能的員工就沒有辦法自發組織起來高效地解決問題。無邊界辦公的管理模式有以下特質：這些管理理念催生了未來的辦公模式。走出“深井”的新型辦公理念無邊界辦

24、公的組織類型兼具矩陣型與虛擬結構型組織結構特點強化組織知識管理，人員配置有較大靈活性，項目人員流動不影響知識連貫性。強調員工的自組織協同在遇到問題時，當事人要帶著解決方案在內部發起會議，易于溝通協調，充分發揮團隊優勢，快速解決問題。強調聚焦成果導向，機會捕捉更強充分調集整合資源，迅速向市場提供產品和服務，聚焦可產生效益的項目，充分使用資源。功能型組織、委員會組織、項目型組織三角結合平衡功能型組織提供較強的支持服務，委員會組織提供重大事項決策，項目型組織執行，并被授權靈活決策。組織從決策、賦能到執行，形成組織運行“鐵三角”。-11 -未來的辦公模式將如何演變？上?？盅芯吭?2019 年度課題之

25、一新型辦公空間趨勢研究，通過對國內外前沿資料和案例的剖析，提出未來辦公空間的三大發展趨勢，即智能與數字化、共享與靈活化、綠色與健康。智能與數字化主要包括樓宇管理系統的智能化、建設系統的智能化；共享與靈活化則是共享辦公空間發展以及職住融合的發展趨勢；綠色與健康則關注綠色建筑設計手法、新節能技術與新能源、室內健康環境監控技術等。上述趨勢研究顯示，人們對于自身感受的強化，如便捷（智能設施）、社交、多元（共享空間）、新奇（靈活空間）、綠色（低能耗、可再生、無污染）、健康（室內環境與生命設施）等，是發展的主流。以人為中心、應需而動的辦公模式正逐步深入到每一個消費決策和價值取向。這場疫情則進一步放大與加速

26、了這個趨勢?；谇笆觥熬€上辦公與實體辦公互補共存”和“美好辦公體驗”的觀點，本節進入到未來辦公模式的探討，我們稱之為：“無邊界辦公”。無邊界辦公，不是消融工作與生活的邊界，而是消融辦公室之間的物理邊界、團隊之間的管理邊界前者是寫字樓的產品邏輯，后者是企業管理邏輯。之所以同時論述這兩個方面，是因為我們認為，不理解企業管理特性即 B 端客戶需求，是不可能研發有前瞻性與針對性的空間產品的。員工是寫字樓的用戶，企業是寫字樓的客戶，需要找到連接的橋梁并平衡之。舒適合理的空間設計、高效便捷的辦公設施和合理的工作制度，是實現無邊界辦公的支撐。無邊界辦公空間的打造，重點關注協作、效率、健康三個維度。-12 -

27、分布式與協作理想的辦公空間需要同時滿足員工之間、員工與公司、公司與外部之間三種形式的連接。由于科技技術和管理理念的推動，員工將逐步擺脫空間束縛和管理制約，在適應的空間高效完成工作并與團隊保持一致。辦公空間從隔間走向分區式、從分區式走向分布式，空間界面模糊，促使辦公體驗發生革命性改變。分布式協作帶來辦公場所改變，并進一步變革寫字樓空間組合邏輯。未來的工作場所需要支持分布式協作，為員工提供舒適的專注區域，讓他們可以在此長時間的使用移動辦公設備工作與連接。這讓人想起共享辦公的某些特質，但無邊界辦公將帶來更為深刻的行業生態迭代，以下不一而足?？臻g界面模糊，促使辦公體驗發生革命性改變（圖為 Google

28、 倫敦總部）-13 -2）精細化物管辦公室誰在用，有什么辦公需求傳統寫字樓的物業公司并沒有特別關注這些，在均質化理解客戶之后做出的經營決策便是提供基礎物業服務。物業服務不與企業生存發展聯系，這是催生聯合辦公這一新事物的主要原因之一。聯合辦公實際上填補了物業服務“最后一小步”的空白，銜接的是企業經營的日常需求，如會客、物流、展示、設施管理、生活配套盡管瑣碎，但卻是強需求且市場巨大。分布式協作讓企業經營的非核心環節都可以外包，相應的垂直細分平臺則以更高效的方式承接這些服務：行政人事、品牌推廣、基礎財務、會議洽談、培訓拓展、員工食堂、通勤班車等。目前，一批圍繞辦公變革的細分服務商已經崛起，如“知行曉

29、政”就圍繞公司運行必不可少的行政職能，面向企業和個人提供一站式服務?？梢灶A見，圍繞員工成長的更多服務將商業化集成。圍繞無邊界辦公的精細化物管集合各類商務配套服務，成為獨一無二的線下聚客平臺，我們稱之為“超級前臺”。超級前臺不僅是大樓的禮賓門面，還是每家公司的前臺，面向整棟樓提供辦公配套服務。精細化物管，是物業管理往前走了觸及客戶的最后一小步，也是物業管理的革命性一大步。這是因為基礎物業服務也會面臨垂直細分整合：距離用戶較遠的服務將外包以進一步壓縮成本、穩定品質，而留下的貼合商務用戶的定制化服務成為核心競爭力與盈利基石。未來的辦公生態中，占據用戶的物理空間管理權，就意味著擁有與線上生態鏈接的一切

30、渠道紅利。1）多業態運營員工及其工作團隊可能在園區或大樓的任何地點工作或交流，那么就要求寫字樓提供更多元、更專業的配套服務。那些不知道如何準確界定其功能和服務的空間將會蓬勃發展：咖啡廳一樣的工作室、酒廊一樣的討論區、書吧一樣的個人專注區、如同品牌館也是線上銷售的洽談室、帶路演功能的空中花園、帶數百米漫步道的健身休閑區、帶兒童托管的休息區傳統辦公園區與寫字樓必須加強多業態運營以滿足分布式協作，如同集合店至于商業建筑，“集合空間”是無邊界辦公的重要載體。新發展楷林廣場二期 300 米屋頂圓形跑道華信楷林大廈的“超級前臺”構想圖-14 -3）連鎖經營分布式協作改變了組織所需的空間數量與空間分布。無邊

31、界辦公賦能組織能夠從更廣泛的地理范圍內招募人才、在多個辦公地點之間統籌生產力。未來的無邊界辦公服務商一定是連鎖發展，讓客戶的經營以最有效的投資組合方式進行空間分布。分布式協作把城市空間進行資源的有機整合，通過運營管理真正聯動起來，這就涉及到多個項目的規劃設計與招商引導統籌。無邊界辦公，要求運營管理與資產服務不僅要圍繞客戶，更提出了更高的需求：圍繞用戶圈層。當會員用戶認證進入了辦公空間，想得到的是穩定、均質的體系化辦公空間服務。從用戶服務到全新系統規劃，恰是連鎖經營的挑戰與機遇。4）產業聚集企業可以分布式組合，促進寫字樓客戶行業細分。馬太效應加上政策導向，產業聚集的趨勢將更為明顯。假設辦公空間定

32、位為科技產業，那么就要考慮科技人群的行為特點和消費傾向，如引入科技體驗感更強的辦公配套和生活服務配套；假如定位為金融產業，則會相應增加溝通、社交、路演功能區。產業聚集會加速上下游企業及其配套設施的入駐，從而形成強勢的品牌效應和競爭壁壘。目前的寫字樓估值邏輯中，區位是核心要素，而區位要素又大體上與城市結構一致，這就間接夯實了寫字樓運營的“出生決定論”。而在未來，辦公空間的估值將從與城市綁定轉向與社區綁定。配套完備、職住平衡的未來社區，是產業聚集的優選之地，助推空間價值重置。產業發展所需要的智力、資本會隨著空間完備、生態和諧而進一步聚集。改變城市結構雖然不可為，但運營一個完善的綜合性社區卻是有可能

33、的，這是基于空間運營的不動產資管足以向往的未來。-15 -智能化與效率智慧辦公包括物聯設施、智慧空間、數據分析與呈現、云辦公等多種概念系統。智能停車、智能前臺、智能會議室、智能工位、人體交互的室內環境調節等，都將普及并不斷升級迭代。智能辦公系統作為辦公空間的大腦把資源和人連接在一起，拓寬了員工之間協作渠道，讓連接關系徹底擺脫空間限制。給辦公人群帶來了更好的工作體驗。這里不再贅述科技發展，而是關注科技工具之后的本質述求：效率。畢竟對投資者來說，酷炫雖然好，但賺錢的空間才是核心。采用交互控制的建筑能耗能下降 30%左右，空間使用率增加 50%左右，隨著智慧設施成本的降低或攤薄，這筆節約將顯得更為可

34、觀。例如楷林的研究發現，絕大多數公司的十人以上會議室使用率不超過20%，這是一個讓人驚訝的數字。所以，智慧工具更加需要與效率一起考慮才有意義：讓員工快捷地線上約到會議室，是一項很基礎的智能化服務，而打造怎樣的會議室能被全時段充分利用，則是一個“科技+空間+服務”的綜合性問題，是更深刻的行業發展訴求。智能化的辦公設施能保證員工基礎辦公體驗的舒適，但不一定能保證員工真正投入到了自己的工作中。智能化在提升效率的過程中，關鍵的環節恰是場景的研究與設置。先有的各種類型的協作行為，后才是工具的選擇和利用。鄭州楷林總部用 1400 平方米的使用空間，打造了95 個工位，40 間（處）單間和交流處，24 個各

35、類型會議室和洽談室，最高可容納 190 人同時工作，大大提升了空間效率、組織運營效率和創新氛圍。支撐高效率的是云辦公系統、智能控制系統以及與業務貼合的體系化空間管理辦法。智慧辦公不是廣泛運用科技產品，而是一種全新的工作協同方式：以工作協同為主線、以知識管理為核心，以任務執行為目的，無邊界空間和管理讓團隊的執行力、創造力得以全面升級。智慧樓宇結合樓宇管理，能夠帶來資產管理的增值，包括預測性的優化和維護、提升節能水平、實時的設備檢修和更換、提高項目的感官品質、提示空間改造建議等。真正的智慧樓宇提供一套旨在改善和提高建筑可用性的有效工具。未來的企業租戶普遍將對健康相關的樓宇交付標準和后期的軟性服務更

36、加重視，包括對物業管理、健康的辦公環境及智能化設施等提出更高層次的要求，從而推動寫字樓物業的綜合品質及行業標準進一步提升。因此，擁有統一業權、企業信息化平臺完善并能為客戶提供專業特色的商務空間服務商將在這一輪發展浪潮中脫穎而出。-16 -個性化與健康無邊界辦公空間讓人們可以決定工作時間，也可以自由選擇工作環境，是在安靜的環境下專心致志還是在開放的環境下頭腦風暴。注重個人的健康和成長的理念下，開放區、娛樂區、休息區在辦公樓里所占的比例越來越大。多樣的功能區逐步代替了傳統辦公室千篇一律的工位。人為控制的辦公室內環境，包括空氣、光、水、聲音、氣味等，極大的影響著員工的健康狀態?？照{系統保證室內空氣清

37、潔、溫度適宜；盡量采用自然光照，讓辦公室更為明亮；采用凈水系統以及衛生的排水設施；合理的布局，避免空間的狹窄以及擁擠感；色調的控制，通過材料與色彩等多種方式定義空間特性。在心理健康環境打造方面，很重要但常被忽視的是：隱私需求。新型辦公模式其實就是在開放區展示自己和在隱私區隱藏自己之間不停切換。根據Steelcase 的研究表明，員工出于本能會從四個相互交錯的機制出發，判斷一個空間是否能提供他們所需的私密體驗。聲音私密性視覺私密性信息私密性不想被噪音干擾或自己也不會制造噪音干擾別人能劃定一塊專屬的空間，并能加以自主控制不被他人看見或自己不被視線引起的干擾所影響能對工作內容或者交談進行保密區域私密

38、性-17 -為了尊重員工的私密需求，無邊界辦公不可或缺私密空間，并以分區式或分布式與公共空間相結合。分區式獨立空間如同圖書館里的安靜區域，能更好地支持事先安排好的、時間較長的私密需求，并提供一系列不同的環境配置；分布式獨立空間散落在整個辦公區域里，員工可借助“逃離空間”快速地在合作模式和專注模式之間切換。分布式空間應盡量靠近員工活動線路，保證一定的數量和多樣性。最后，在空間打造與家具選擇上，應充分考慮人體需求，提供多樣的選擇。公共空間一般占到總建筑面積的30%，足以填充一系列新興的公共設施，如屋頂花園、漫步道、淋浴間、冥想室、寵物托管中心等，通過提供便利的服務，激活辦公場所的活力。在室內家具選

39、擇上，符合人體工學的辦公桌椅讓人坐著舒適、工作便捷、安全可靠、減少疲勞感。未來的辦公空間將更多地融入自然、融入藝術文化，滿足用戶的個性化需求。結語無邊界辦公模式下，每個人都清晰知道組織使命、自身定位，并對任務信息、組織知識高度透明銜接?？梢栽诖斑呄硎荜柟?，可以在獨立工作間深度思考，可以在小型洽談室頭腦風暴，也可以走進寫字樓里的其他個性空間完成工作。無邊界辦公，旨在打造一個賦能的場景，而非簡單的工作場所。優美的辦公環境、和諧的人際關系、奮進的工作氛圍，則會讓那些有幸在工作中找到自身價值的人感受到寫字樓辦公遠比在城市其他角落更為舒心而高效。這場疫情會讓更多中大型企業接受分布式集中辦公，其經營及付租

40、能力要比目前主流辦公共享的小微團隊更加穩定，這將加速辦公產業生態進化。經濟波動導致的市場短期蕭條，也讓辦公空間供應商面臨一次行業整合：只有產品和服務更加貼近商業本質和客戶需求，才能在下一輪發展中贏得先機。更大范圍、更深層次的辦公服務升級才剛剛開始。-18 -楷林能為新型辦公做點什么？楷林十九年來專注高端寫字樓，如今已經形成寫字樓開發、寫字樓運營、寫字樓物管，和上?？盅芯吭?、O+事業部（楷鄰科技）的“3+2”模式。旨在打造商務辦公全產業鏈，打通研發、開發、運營、物管、科技輔助的多維領域，面向未來，為客戶提供更加美好的商務空間。-19 -更便捷的空間方案更自然的空間環境樓宇為人們提供重要的生存空

41、間，保證樓宇內用戶健康，是樓宇健康生態系統的基礎。而楷林在空間設計上堅持健康辦公理念，不僅是對用戶的保證，同時也是面對突發衛生事件的制勝利器?？值拇筇枚加性O有地庫轉換梯，便于便捷前往地庫，且利于人群分流管理。在地庫內還設置了單獨門廳，提升客戶到達體驗。同時為特殊情況，如增加風淋室、消毒室留下空間。地下室還設置了消毒快遞柜，無接觸快遞交接。同時根據大客戶需求，可以設置VIP流線，獨立泊車、獨立門廳、獨立電梯，直接入戶。既保證了大客戶獨立性、私密性，又提供了專屬的企業形象、文化展示空間?？謱懽謽腔径加锌砷_啟外窗，溫度合適條件下，可開啟外窗呼吸新鮮空氣，同時內區可借助空調新風實現通風換氣?？?/p>

42、始終堅持的自然通風原則，在疫情時期體現了其先見性和安全作用。即使在長沙楷林國際這樣的超高層項目，依然設有可開啟外窗，確保室內自然通風?？謽怯钷k公、會議等空間設計新風量指標，均大于等于國標要求值，部分樓宇高于國標要求 66.7，開啟新風利于通風換氣?？罩谢▓@、屋頂花園是楷林國際之后，所有產品的標配。旨在使辦公人群更親近自然。無論是開闊場地還是方寸之地，楷林的產品力求給人帶來更為舒適健康的辦公體驗。長沙楷林國際的超高層仍保留了可開關窗戶-20 -更多元的空間選擇楷林國際會議中心特有加氧系統，帶來更舒適的會議體驗新發展楷林廣場配套商業空間（效果圖）共享辦公的定位本身包含了協作辦公的理念，因而相比傳

43、統辦公模式，移動共享辦公更能適應遠程辦公，目前楷林總部辦公室內，云桌面系統、遠程視頻會議系統，包括多個協作空間，已具備遠程辦公的基礎。同時，共享辦公的布局模式下工作工位多元化而分散，在員工密度不飽和的情況下，員工之間可保持足夠的間距空間。同時，靈活的工位設置更便于清潔消毒，員工每日工作開始前和結束后清理個人物品，并對工位周邊區域進行消毒。目前楷林總部辦公室針對工作性質進行了合理分區，減少員工流動。電梯門廳兩側入口可分作外部人員進出和內部人員進出之用。必要時，可配合員工餐廳“送餐”達到減少員工在樓內流通頻次。在電梯廳入口、各會議室、衛生間入口處設置洗手液等消毒殺菌設施。協作/會議區作為重點區域，

44、更是增加了消毒通風頻次?？值漠a品追求以務實的創新給客戶更好的辦公體驗，給社會創造更大的價值?？謱懽謽侵铝τ跔I造優美的近人環境、多元的社交空間以及更加便捷的商務配套?？謱懽謽桥渲脟H化標準的會議中心可做企業活動的多功能廳，并配備專業服務團隊。會議中心設置專業的音箱設施、空調設施，此外還有加氧設備，打破了長期會務室內缺氧的弊端，不僅提供了更加舒適的會議體驗，更提升了承辦大型會議的能力?？值霓k公大堂也在進化。長沙楷林國際 C 座寫字樓大堂引入咖啡空間、藝術展空間。讓辦公大堂成為企業客廳，為入駐企業提供多樣的會客空間。員工食堂是企業員工的關注點之一，健康飲食、優美環境、高性價比的白領餐廳成為楷

45、林產品系列的亮點?？植惋嫳ＷC菜品每日更新，嚴守安全承諾，同時還可以面向企業需求提供不同種類的團餐服務。在建的新發展楷林廣場，配屬有近 8 萬方的地上、地下商業空間，服務百萬方規模的寫字樓群。在楷林的未來產品設計中，融入未來社區的建設理念，打造企業鄰里、教育、健康、創業、環境、交通、低碳、服務、智慧九大場景，滿足企業發展、員工需求的各個方面。如休閑庭院、屋頂跑道、藝術展廊、集合書店、培訓課堂、路演花園等。-21 -公共服務設施智能化，是智慧城辦公的落地途徑之一。華信楷林廣場計劃引入能連接 APP 的泊車機器人。未來停車過程中，司機只要把車停到一層的入口，機器人便能幫助完成后續的操作。而取車時，

46、提前在手機上點“取車”按鈕，機器人便可以提前把車停在出口等待乘客。自動泊車機器人操作簡單，停車方便，運用之后車主不必再費時間找尋車位，也不用辛苦停取，在幾分鐘之內就能完成自動停車、取車工作，通過停車效率的加快大大提升了停車場的運轉和承受能力?；ヂ摼W創造的便捷，也為樓宇用戶提供了新的服務體驗?？謱懽謽怯媱澮脒h程醫療室，打造用戶身邊的健康管家。在線醫療，是互聯網在醫療行業的新應用，其包括了以互聯網為載體和技術手段的健康教育、醫療信息查詢、電子健康檔案、疾病風險評估、在線疾病咨詢、電子處方、遠程會診、及遠程治療和康復等多種形式的健康醫療服務。遠程醫療方案將結合楷林服務APP，引入在線醫療服務，便

47、捷服務寫字樓社群客戶。微醫集團在杭州信息港打造了微醫智能醫務室，由智能移動醫療一體機、智能藥柜以及一系列檢查、檢驗智能外設組成，面向企業、養老院、社區、學校等機構用戶，提供線下首診、線上復診、會診和隨訪、在線購藥等醫療健康服務。通過體溫計、血糖儀、血壓儀、體脂秤、皮膚鏡、心電圖等智能遠程醫療設備，用戶足不出戶即可完成基礎檢查。根據健康檔案和檢查結果，視頻連接家庭/企業醫生解決常見的醫療健康問題，同時開具診斷結果及電子處方，用戶憑借收到的取藥碼短信在智能藥柜購買藥品，當有疑難問題時，還可以向全國重點醫院的專家尋求幫助。更智能的服務設施健康教育醫療信息查詢電子健康檔案疾病風險評估在線疾病咨詢電子處

48、方遠程會診遠程治療康復在線醫療-22 -更健康的室內環境楷林不僅追求建筑的可持續發展，而且關注建筑對人體健康的影響?？之a品參照 WELL 理念，全面提高室內空氣、飲用水、聲環境、光環境、熱舒適、員工關懷設施的產品標準、品牌標準與設施標準，營造真正的關注人體健康的辦公環境。鄭州楷林中心、長沙楷林國際、楷林研究院辦公空間先后獲得 WELL 鉑金級認證?？諝夥矫婵謽怯钷k公、會議等空間設計新風量指標，均大于等于國標要求值，部分樓宇比國標值增加 2/3，大幅高于 WELL 認證技術要求 30%增量?？种行捻椖繛猷嵵菔惺讉€運營 PM2.5 過濾系統的寫字樓項目，在空調系統中加裝空氣凈化系統，有效的將

49、 PM2.5 去除率達到 80%以上。水質方面對于與人體接觸的取水設施，安裝過濾設備?？洲k公室采用直飲水系統。未來的楷林產品將引入整樓直飲水系統，管理更專業，成本更低。光線方面楷林辦公室采用開放式布局的方式，減少封閉環境，室內光線充足透亮?！皢T工至上”的理念使得楷林辦公室將最舒適、光線最佳的區域作為員工辦公區域?？秩A信大廈休閑廣場（效果圖）-23 -員工關懷方面楷林產品中都體現出對不同人群的關注與關懷，如無障礙衛生間、無障礙車位、母嬰室、吸煙室等。廢棄物處理方面垃圾處理方面有著較高的標準，生活垃圾間、廚余垃圾間、建筑垃圾間均采用較高標準的構造做法。經過此次疫情，在未來產品中可以考慮在室外或

50、地下增設獨立的有害垃圾轉運泊位，以更加有效的提升對病毒細菌控制的能力?？謬H空中花園-24 -就本次疫情而言，新冠病毒不僅會在空氣中進行傳播，也會在很多物體表面停留并存活，研究發現新型冠狀病毒在門把手、電梯按鈕等光滑的物體表面可存活數小時。如果在溫度、濕度適宜的情況下甚至可能存活數天，同樣在棉麻、毛絨材料表面存活時間同樣較長?？之a品在材料運用方面，一向追求健康、易消毒、少殘留的裝飾材料，不以高端稀缺為美，以簡潔實用、人體友好為貴。綠色、健康的建材理念體現在產品的方方面面。大堂、公共走廊等共享交通空間。墻面采用瓷磚、石材、玻璃、不銹鋼、鋁板等表面光潔、抗污染能力強、易擦洗且不易破損變形的裝飾

51、材料。頂面采用鋁板、不銹鋼板等不易變形、脫落、霉變，且便于日前檢修的硬質材料。大堂設置休息區時，為了便于日常維護清潔，優先選擇皮質、木質或其他硬質材料組合家具，在遇到特殊情況時家具可以靈活拆分，減少人和人的接觸，降低風險。接待臺面選用人造石，不僅可以任意成型，無縫拼接，整觀感良好，同時防水防潮，耐腐蝕，便于擦洗，化學試劑或者有顏色的液體狀物體滴上去不容易滲透。在員工餐廳等人員密集型場所，楷林的墻面采用瓷磚、石材、玻璃、不銹鋼、免漆板等表面光潔、易擦洗、不易沾染油煙且防潮防水的裝飾材料。對于結構頂噴漆部分應做好界面處理，防止漆面開裂脫落，選用了防潮防發霉功能的噴漆。在保證功能性、舒適度、美觀度的

52、同時盡量采用木質或其他硬質材料家具，取餐臺面選用人造石、不銹鋼。配置活動隔斷，便于對人員及時進行分流和分離，同時應配備足夠的消毒柜及一次性消毒用品。辦公空間墻面采用乳膠漆、瓷磚、石材、玻璃、木飾面、不銹鋼、鋁板等表面光潔、易擦洗的裝飾材料。在兼顧功能性、舒適度、美觀度的同時采用不宜藏污納垢的家具，對于布藝家具，應配備便于拆卸的一次性面罩，方便隨時清潔消毒及廢棄。更智能的服務設施新發展楷林廣場會議中心的織物幕墻系統楷林總部辦公室墻面多使用金屬、玻璃等裝飾材料-25 -楷林智庫基于楷林 19 年專注寫字樓開發運營經驗，以楷林研究院為載體，整合行業全維度高階資源提供全程顧問。合作形式包括政府咨詢、企

53、業咨詢、項目咨詢。服務內容包括專項研究與專項顧問。從產品到全鏈條服務：楷林的轉型之路楷林在打造幸福辦公、無邊界辦公的同時，逐步走向產業前后端，為客戶與合作伙伴提供更大的價值?？謱Ｗ⒂谏虅湛臻g的定制式全程顧問和委托，聚焦于市場研究、建筑策劃、設計優化、產品集成、全程顧問、資產委托營運、不動產資本運作的的全程項目管理。專項研究專項顧問項目定位顧問產業發展顧問招采管理顧問物業管理顧問營運管理顧問市場推廣顧問招商管理顧問工程管理顧問設計管理顧問-26 -建筑策劃“建筑師根據總體規劃的目標設定，從建筑學的學科角度出發，不僅依賴于經驗和規范，更以實態調查為基礎，運用計算機等近現代科技手段對研究目標進行客

54、觀的分析，最終定量地得出實現既定目標所應遵循的方法及程序的研究工作?！苯ㄖW名詞2014建筑策劃是介于市場策劃與建筑設計之間的關鍵環節，其主要價值是以空間的角度思考價值、以價值的角度構思空間?？痔峁┑慕ㄖ邉澐占鎮鋭撔滤季S和實操數據，進行了有效的市場、技術和管理整合。合作形式包括全周期服務、階段周期服務和單項策劃服務。常規項目建筑策劃改造項目建筑策劃（包含常規項目建筑策劃）-27 -精細化設計顧問楷林以甲方設計管理經驗為核心，整合產品設計與建設資源，以建筑全周期視角提供有實戰經驗及技術引領的建筑優化服務。技術顧問-28 -產品集成輸出楷林基于五代產品的開發經驗，結合市場動向和客戶個性需求，

55、提供多樣的辦公空間解決方案。新型商業空間模塊和未來商務空間產品線基于供應鏈平臺進行產品標準化落地，真正實現定制化辦公空間的低成本、短周期實現。卓越辦公體驗的空間模塊和產品線，得益于硬件與軟件的有效融合?？址帐菍崿F楷林產品力不可或缺的組成部分，這得益于楷林物業的深耕發展?？謸碛袊鴥软敿獾奈飿I服務實訓基地，可為未來產品線的落地提供堅實的服務保障。03020104技術顧問技術顧問技術顧問適配空間產品模塊服務空間產品模塊專屬空間產品模塊地標形象產品模塊共享空間產品模塊健康空間產品模塊綠色空間產品模塊智慧空間產品模塊金融空間產品模塊-29 -租售代理物業代理品牌推廣項目運營代管城市服務承接代管孵化

56、器、加速器運營 資產管理楷林的資產管理服務以商務空間全程操盤為基礎，以資本運作為核心，以定制化服務為保障。合作模式除了傳統的租售代理、市場推廣、物業服務之外，還提供城市服務、產業服務，并面向大資管提供“投融營退”的全過程服務。不動產運營不動產投資顧問-30 -卷后語美國學者尼基爾薩瓦爾在關于辦公室起源的著作隔間里提到：從19 世紀中期“辦事員+辦公室”模式出現、女性進入職場、各種新型辦公理念萌生到現在，辦公室正在不斷進化。理念不斷變化的同時，也促使了辦公體驗的不斷進化。但無論其如何變化，人永遠是辦公的主角。盡管當今 VR、5G 等技術發展迅速，但技術并不能代替人與人面對面建立信任的過程，更無法

57、創造和諧的人際關系與奮進的工作氛圍。因此，寫字樓依舊有著更光明的未來。通過這場遠程辦公的潮流，我們應該看到，未來會有更多中大型企業接受分布式集中辦公，這無疑會加速辦公產業生態進化。同時我們也應敏銳地嗅到，未來的辦公空間供應商面臨的行業整合將會更加殘酷與激烈，只有能提供貼近商業本質和客戶需求的產品和服務的供應商，才能在下一輪的發展中贏得先機?？肿鳛橹铝τ谥χ袊篮蒙虅湛臻g發展的服務商，始終遵循未來辦公空間的發展趨勢智能與數字化、共享與靈活化、綠色與健康。隨著無邊界辦公的日趨成熟，未來的辦公空間也不再是一個簡單的工作場所，而是能平衡協作、效率、健康三個維度，能通過智能化的手段鏈接樓宇內企業、員工并為之賦能的個性化工作場景。在可以預見的將來，人們對美好生活的向往，是持之不變的主題。與此同時，更大范圍、更深層次的辦公服務升級才剛剛開始?？?，任重而道遠。