36氪：2017聯合辦公空間研究報告（33頁）（33頁）.pdf

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1、2017年9月 36氪研究院 共享經濟中的空間共享 聯合辦公空間研究報告 2 相關利益聲明&分析師聲明 36氪研究院所屬北京品新傳媒文化有限公司，與氪空間所屬氪空間信息技術有限公司同屬 于北京協力筑成金融信息服務股份有限公司。本報告作者具有專業勝任能力，保證報告所 采用的數據均來自合規渠道，分析邏輯基于作者的職業理解，本報告清晰準確地反映了作 者的研究觀點，力求獨立、客觀和公正，結論不受任何第三方的授意或影響，特此聲明。 免責聲明 36氪不會因為接收人接受本報告而將其視為客戶。本報告僅在相關法律許可的情況下發放 ，并僅為提供信息而發放，概不構成任何廣告。 本報告的信息來源于已公開的資料，36氪

2、對該等信息的準確性、完整性或可靠性不作任何 保證。本報告所載的資料、意見及推測僅反映36氪于發布本報告當日的判斷，本報告所指 的公司或投資標的的價格、價值及投資收入可升可跌。過往表現不應作為日后的表現依據 。在不同時期，36氪可發出與本報告所載資料、意見及推測不一致的報告。36氪不保證 本報告所含信息保持在最新狀態。同時，36氪對本報告所含信息可在不發出通知的情形下 做出修改，投資者應當自行關注相應的更新或修改。 在任何情況下，本報告中的信息或所表述的意見均不構成對任何人的投資建議。在任何情 況下，36氪、36氪員工或者關聯機構不承諾投資者一定獲利，不與投資者分享投資收益 ，也不對任何人因使用

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4、2017.9 報告作者 劉姝一36氪研究院高級分析師 唐澤俊36氪研究院分析師 查姝楠36氪研究院分析師 3 報告摘要 聯合辦公是指服務商為企業提供一整套辦公空間解決方案，除了傳統的辦公 空間之外，還包括如日常物業管理、投融資撮合、孵化加速、工商稅法外包 等增值服務。 對于聯合辦公空間而言，雙創大潮帶來的數量龐大的創業群體構成了聯合 辦公空間最主要的客戶。而隨著接受聯合辦公形式的公司類型增多，客戶 群體逐漸向多樣化的方向發展，進一步促進了聯合辦公空間的發展。 經過了2015年井噴式的發展之后，目前聯合辦公空間成立數量漸趨穩定 ，部分實力較弱的企業已被市場淘汰，行業已對新進入者形成了一定的壁 壘

5、。根據企業獲投情況來看，近半數聯合辦公企業獲得過融資，其中大部 分都處于A輪及以前。這說明行業目前整體仍偏早期，且資本對該領域較 為看好。 目前國內玩家可以按照運營模式主要分為純直營模式和混合（直營+加盟） 模式，而按照玩家屬性則可以分為該領域的創業公司、傳統地產公司或酒店 旗下的聯合辦公品牌。對于該領域內的玩家而言，最重要的判斷標準主要有 五點，分別是入駐率、空間運營能力、成本控制能力、融資規模和品牌影響 力。 純直營模式是指由聯合辦公空間從物業（也即辦公樓）持有者手中租下物 業，并對其進行改造與裝修，使其符合品牌自身的定位與標準，之后再將 其作為聯合辦公場所出租?；旌夏Ｊ絼t是部分辦公場所由

6、物業持有者進行 運營。相比之下，純直營模式的好處是可以保證服務質量和標準化運營， 而混合模式則更便于品牌的快速擴張，但同時它也會攤薄聯合辦公企業的 利潤，不利于早期階段的企業成長。 對于聯合辦公空間而言，我們認為最重要的判斷標準主要有五點，分別是 入駐率、空間運營能力、成本控制能力、融資規模和品牌影響力。 我們認為，未來聯合辦公空間將與傳統辦公室租賃模式共存，其客戶群體 將不斷擴大，不再局限于初創公司。同時，賽道新進入者會越來越多樣化， 甚至不排除有跨界企業進入。而直營+加盟的混合模式的比例或將在聯合 辦公空間的運營模式中逐漸加重。 36Kr-聯合辦公空間研究報告 2017.9 目 錄 Con

7、tents 一. 聯合辦公行業綜述 行業概括 行業發展驅動力 市場現狀 產業鏈圖 二. 聯合辦公典型玩家 WeWork：聯合辦公領域的“鼻祖” 純直營模式的代表玩家 混合模式的代表玩家 其他特色玩家簡析 三. 聯合辦公行業總結 聯合辦公行業總結 聯合辦公未來發展趨勢 聯合辦公行業綜述 Chapter I 行業概括 行業發展驅動力 市場現狀 產業鏈圖 6 36Kr-聯合辦公空間研究報告 2017.9 聯合辦公是指服務商為企業提供一整套辦公空間解決 方案。傳統商業地產提供的主要是辦公空間，而 WeWork、裸心社、氪空間、優客工場、SOHO 3Q 等聯合辦公服務商除了為企業提供辦公空間這樣的基 礎

8、服務外，還搭載了其他的如日常物業管理、投融資 撮合、孵化加速、工商稅法外包等一系列增值服務。 通常我們會將聯合辦公、孵化器的概念相互混淆，盡 管很多聯合辦公服務提供商是由孵化器轉化而來，但 從重點服務對象來看，兩種模式存在一定差異。孵化 器主要是服務于初創公司，為其提供商業規劃、投融 資、人才招聘等服務以幫助這類公司發展成長，因此 對孵化器自身所掌握的資源有較高的要求。比較知名 的孵化器有美國的Y Combinator，該平臺孵化了 Dropbox、Airbnb、Heroku等公司。相比之下，聯 合辦公的服務對象較為廣泛，服務的主要內容也非局 限于協助企業成長，而是為企業提供租賃方式更靈活、

9、更加個性化的辦公環境。同時，較為中心的地段對入 駐企業的業務有一定程度的提升作用，因此，聯合辦 公服務提供商與傳統孵化器相比對空間選址也有著較 高的要求。 公開資料顯示，傳統寫字樓每平方米的坪效為4元，而 同類型的聯合辦公空間均價為1800/工位，可換算坪 效為12元。但考慮到聯合辦公空間提供的一系列附加 服務，與其說它是一種便宜的辦公地租賃，不如說是 一種更靈活、更便利、更高性價比的選擇。 聯合辦公定義 相比便宜，聯合辦公讓辦公變得 更劃算也更便利 1.1 行業概述 1.2 行業驅動力 1.3 市場現狀 1.4 產業鏈圖 7 我國處于頭部的幾家聯合辦公服務提供商如裸心社、 氪空間、優客工場等

10、公司均已經過多輪融資，其中不 少企業已獲投數億元。在資本的推動下，聯合辦公服 務提供商可快速擴張其規模，因此我們認為，規?；?許并非衡量聯合辦公空間的唯一標準。結合聯合辦公 空間的服務對象，以及該行業的整體定位，我們認為 該行業玩家的評價標準主要有以下5點： 第一是聯合辦公空間的入駐率。較高的入駐率首先可 以為平臺帶來穩定的現金流，同時增加企業收入。其 次，平臺上入駐企業的增加也將促進平臺多元社群文 化的形成。除此之外，較高的入駐率可幫助平臺降低 其服務成本，從而提高平臺整體競爭力。 第二是平臺的空間運營能力。聯合辦公企業需要通過 對原有空間進行改造，提升其空間使用率。此外，由 于該類平臺通常

11、是整租商業地產，因此每平方米的租 金差價體現了聯合辦公平臺的服務價值，而空間運營 能力將成為該類企業的評價標準之一。 第三是平臺的成本控制能力。不同平臺對成本的管理 能力也是其核心競爭力之一，目前已有平臺通過設計 智能化系統，可精確控制空間運營的能源消耗。 第四是平臺融資規模。資本的介入可協助企業迅速擴 大自身規模，并形成規模效應，建立壁壘。 第五是品牌影響力。企業成立初期的品牌定位將為其 吸引特定客戶人群，例如氪空間依靠36氪在互聯網創 投領域的影響力，主要吸引該領域的創業人群。而品 牌效應將增加用戶粘性，是平臺后期的重要壁壘。 聯合辦公服務提供商的評價標準 36Kr-聯合辦公空間研究報告

12、2017.9 聯合辦公定義 1.1 行業概述 1.2 行業驅動力 1.3 市場現狀 1.4 產業鏈圖 8 2015年9月，國務院印發關于加快構建大眾創業萬 眾創新支撐平臺的指導意見，該意見中提出包 括眾創平臺、眾包平臺、眾扶平臺、眾籌平臺等四個 概念，其中眾創平臺指的便是這類可以幫助廣大創業 者聚集和鏈接各類創業資源的孵化平臺，能夠提供部 分或全方位的創業服務，創業者可以專注于核心業務， 利于創意和創新成果的快速轉化。 來自頂層政策的支持極大的刺激了我國市場中的創業 熱情，據工商總局數據顯示，2016年一至四季度，全 國新登記市場主體分別同比增長10.7%、14.8%、 14.8%、6.1%。

13、全年新登記1651.3萬戶，同比增長 11.6%，平均每天新登記4.51萬戶。至2016年底，全 國實有各類市場主體約8705.4萬戶，其中，企業 2596.1萬戶，個體工商戶約5930萬戶，農民專業合作 社179.4萬戶。我們認為，大量新登記市場主體掀起的 創業熱潮激活了對聯合辦公空間的需求，從而推動了 我國聯合辦公市場的迅速發展。 發展驅動力 雙創大潮促進以聯合辦公為代表 的創業配套基礎設施加快完善 36Kr-聯合辦公空間研究報告 2017.9 29.8% 68% 2.2% 2016年全國新登記市場主體占比 企業個體商戶農民專業合作社 10.7% 14.8%14.8% 6.1% 0% 5%

14、 10% 15% 20% 2016Q12016Q22016Q32016Q4 2016年Q1-Q4新登記市場主體 同比增長率 數據來源：工商總局 1.1 行業概述 1.2 行業驅動力 1.3 市場現狀 1.4 產業鏈圖 9 發展驅動力 客戶群體多樣化，促進聯合辦公 空間發展 36Kr-聯合辦公空間研究報告 2017.9 根據公開資料顯示，在美國，傳統大公司正在逐漸開 始選擇在聯合辦公空間工作。2010年創立伊始，聯合 辦公空間WeWork有80%的入駐客戶為自由職業者或 小型創業公司。到了2017年，這一客戶群體的比例降 至39%。100人以下的企業選擇聯合辦公的比例從 2010年時的29%提升

15、至2017年的49%，而100人以上 的企業在WeWork中的比例從3%增長至12%。在入駐 WeWork的大企業中，較為知名的公司有微軟、美國 銀行、匯豐銀行等1。 對比我國的情況，以氪空間為例，北京氪空間約有 600家企業入駐，其中約70%為科技、互聯網企業。 與此同時，在剩余約30%的傳統企業中，較為知名的 有順豐速運、新東方等。而武漢氪空間共入駐約40家 企業，其中有15%左右的公司為傳統行業，例如綠格 環保、二航路橋的研發部門、海開教育等2。由此可見， 隨著傳統行業公司或大企業開始向互聯網轉型，逐漸 將一些特定部門放到這類空間中辦公，聯合辦公空間 的用戶群體也在不斷擴大，這也成為聯合

16、辦公的又一 驅動力。 1.1 行業概述 1.2 行業驅動力 1.3 市場現狀 1.4 產業鏈圖 1數據來源：根據公開報道整理 2數據來源：氪空間 10 對于國際市場而言，成立于2010年的WeWork可以算 是最早開展聯合辦公業務的服務商之一。經過幾年的 空白期后，到了2014年，該行業在國內開始逐漸升溫， 當年有14家公司成立，其中較為知名的有氪空間、裸 心社、點點租和We+聯合辦公空間等。但經過了2015 年井噴式的發展之后，目前聯合辦公空間成立數量已 漸趨穩定，部分實力較弱的企業已被市場淘汰，行業 已對新進入者形成了一定的壁壘。 市場現狀 聯合辦公空間成立數量趨于穩定 ，目前行業仍處于中

17、早期 36Kr-聯合辦公空間研究報告 2017.9 據鯨準數據庫收錄，自2004年起 至今，我國共有97家聯合辦公相關 企業成立，其中有近半數企業獲得 過融資。這些獲投公司中目前處于 A輪的有14家、Pre-A輪的有7家、 處于天使輪的有12家，說明行業整 體偏早期。 在頭部企業中，存在已經獨立上市 或掛牌新三板的企業，如科技寺、 快易民商和潤具制造等。其余獲數 億人民幣融資的公司還有優客工場 、氪空間、方糖小鎮等。這說明聯 合辦公空間能夠實現規?；?， 且資本對于該領域較為看好。 2% 11% 6% 12% 2% 4% 1% 5% 53% 4% 融資輪次分布 種子輪 天使輪 Pre-A輪

18、A輪 A+輪 B輪 C輪 戰略投資 未融資 上市 數據來源：鯨準（原36氪創投助手） 3 2 1 22 3 14 51 19 0 10 20 30 40 50 60 200520062008200920102013201420152016 2005 2016年我國聯合辦公平臺成立數 1.1 行業概述 1.2 行業驅動力 1.3 市場現狀 1.4 產業鏈圖 11 在產業鏈上下游方面，該行業的產業鏈主要分為三層： 首先是處于上游的資源提供者，主要包括土地資源、 空間布置和運營系統；中游是服務提供者，主要包括 聯合辦公空間和個性化服務提供商；下游是服務使用 者，主要可以分為初創企業、獨角獸企業、傳統

19、企業 三類。 本篇報告將主要關注產業鏈中游的聯合辦公企業。 產業鏈圖 產業鏈較短，利潤點仍以工位服 務費為主，輔以增值服務收入 36Kr-聯合辦公空間研究報告 2017.9 資源提供者 土地資源空間布置運營系統 傳統寫字樓租賃 廢舊工廠改造 創意園區改造 科技園區租賃 空間設計 裝修施工 自主設計 眾包模式 服務提供者 聯合辦公空間個性化服務 服務使用者 初創企業獨角獸企業傳統企業 1.1 行業概述 1.2 行業驅動力 1.3 市場現狀 1.4 產業鏈圖 聯合辦公典型玩家 CHAPTER II 聯合辦公玩家總述 WeWork：聯合辦公領域的“鼻祖” 純直營模式的代表玩家 混合模式的代表玩家 其

20、他特色玩家簡析 13 盈利狀況 融資規模 入駐率坪效 布局規模 WeWork中國 若以運營模式劃分目前國內的聯合辦公空間，可主要 分為純直營模式以及混合（直營+加盟）模式兩種。 其中純直營模式以WeWork中國、裸心社與氪空間等 為代表，即由聯合辦公空間從物業（也即辦公樓）持 有者手中租下物業，并對其進行改造與裝修，使其符 合品牌自身的定位與標準，之后再將其作為聯合辦公 場所出租。這種模式也可被稱為自運營模式?；旌夏?式則是部分辦公場所由物業持有者進行運營，這個模 式以優客工場、方糖小鎮等為代表。相比之下，純直 營模式的好處是可以保證服務質量和標準化運營，而 混合模式則更便于品牌的快速擴張，但

21、同時它也會攤 薄聯合辦公企業的利潤，不利于早期階段的企業成長。 若以聯合辦公服務商的企業屬性劃分，國內玩家則可 被分為聯合辦公領域的創業公司（如氪空間、方糖小 鎮、優客工場等）、地產公司旗下的聯合辦公品牌 （如SOHO 3Q等）以及酒店旗下的聯合辦公品牌（如 裸心社等）。 針對目前國內主要的聯合辦公品牌，我們根據盈利狀 況、布局規模、坪效、入駐率、融資規模等五個指標 進行量化，以表現其綜合能力。 聯合辦公行業主要玩家總述 13 36Kr-聯合辦公空間研究報告 2017.9 聯合辦公玩家總述 盈利狀況 融資規模 入駐率坪效 布局規模 裸心社 盈利狀況 融資規模 入駐率坪效 布局規模 氪空間 盈利

22、狀況 融資規模 入駐率坪效 布局規模 優客工場 圖示：國內主要玩家對比 數據來源：根據公開資料整理 14 36Kr-聯合辦公空間研究報告 2017.9 對于聯合辦公空間而言，成立于2010年、總部位于 紐約的WeWork常被冠以“鼻祖”或類似的稱號。 其模式即是以自運營、輕資產的模式，將舊有物業 改造成風格時尚、裝潢精致的新式辦公空間，為各 類公司提供按需定制的聯合辦公場所。 同時，WeWork目前還聯合了Bond Street、TriNet、 inDinero、MakeSpace等企業為入駐企業提供包括 企業融資、人力資源、一站式財會、實物存儲等在 內的第三方企業服務。 另外，WeWork還

23、十分注重社群運營，將不同形式 的活動引入空間，如不同領域的主題社交活動，與 行業精英進行一對一交流的機會，甚至還有冥想等 健身活動。這種社群模式正在逐漸形成WeWork的 核心競爭力，即不僅僅是辦公空間的共享，更是不 同背景的創業者之間的社區交流平臺。 除了這樣的創業者社群，WeWork為入駐企業提供 的聯合辦公場地成本確要低于傳統辦公室。以2016 年紐約市辦公成本為例，WeWork提供的聯合辦公 成本相比傳統辦公室降低了四分之一。 WeWork提供低成本的一站式聯 合辦公服務，社群文化為其亮點 聯合辦公空間 - WeWork 2.1 玩家總述 2.2 對標公司WeWork 純直營模式 混合

24、模式 其他特色玩家 $10,350 $7,800 0 5,000 10,000 15,000 傳統辦公室 WeWork 2016年度紐約市辦公場地成本 圖示：2016年紐約市辦公場地成本 數據來源：WeWork官網 15 36Kr-聯合辦公空間研究報告 2017.9 在盈利模式方面，WeWork主要通過向入駐企業收 取工位服務費以及相關服務費用獲利。不過，其中 工位服務費目前仍是WeWork的主要利潤來源。 主要以租金獲利，大型企業也正 在成為WeWork的入駐客戶 聯合辦公空間 - WeWork 1數據來源：WeWork官網。其中新加 坡、東京和孟買的WeWork Office暫 未開始運營

25、，因此為計入總數 2數據來源：鯨準（原名：36氪創投助 手） 3信息來源：36氪 目前，WeWork已在全球17個國家和地區，共50個 城市開設了216個聯合辦公地點。此外，WeWork 已于去年進入中國，目前已在北京和上海開設了9個 辦公地點1。今年8月，WeWork宣布獲得軟銀集團 共計44億美元的投資2，其中14億將被用于WeWork 在中國、日本等亞洲國家的市場擴展。 盡管創立初期的WeWork的重點服務對象也是初創 公司，但近日有公開數據顯示3，1000名雇員以上規 模的公司占了WeWork目前客戶數的20%和收入的 30%。其入駐企業中除了像微軟、Salesforce這樣 的大型科

26、技公司，還有匯豐銀行這樣的傳統企業。 因此我們認為，對于聯合辦公空間而言，初創企業 已不再是其單一的服務對象，大型傳統企業也可以 成為它的潛在客戶。 圖示：WeWork 會員形式 資料來源：WeWork官網， 36氪研究院整理 2.1 玩家總述 2.2 對標公司WeWork 純直營模式 混合模式 其他特色玩家 16 36Kr-聯合辦公空間研究報告 2017.9 此外，雖然WeWork之前多是采取自運營的模式， 但在進入印度市場時，WeWork選擇與當地房地產 公司Embassy Group合作，由后者按照WeWork標 準對原有物業進行改造，同時將聯合辦公空間收入 中的一部分作為管理費交給We

27、Work?？紤]到海外 市場的獨特性，這樣的商業模式或許可以幫助 WeWork在其中更快速地擴張。 因此，未來聯合辦公空間的運營或許將不再是單純 的直營模式，而是在其新進入的、或是需要快速擴 張的市場中適度采用合作加盟的方式進行運營。不 過，這樣的運營方式也會帶來一些相應的挑戰，如 對合作方的挑選、辦公空間和相關服務質量的把關、 以及服務的標準化和規范化等，這些需要聯合辦公 服務商提前做好相應對策。 WeWork開始嘗試直營為主，加 盟為輔的混合模式以便快速擴張 聯合辦公空間 - WeWork 2.1 玩家總述 2.2 對標公司WeWork 純直營模式 混合模式 其他特色玩家 17 36Kr-聯

28、合辦公空間研究報告 2017.9 成立于2014年的氪空間于2016年1月從36氪獨立拆 分并完成A輪融資。2017年9月，氪空間宣布獲得來 自IDG資本過億元戰略投資。截至目前，氪空間已一 共獲得4次，逾6億的投資，是國內聯合辦公行業具 有代表性的玩家之一。 目前，氪空間為初創企業、中小企業、大企業分支 機構和自由職業者等客戶提供了3種空間產品：移動 辦公桌、開放式工位和獨立辦公室，為企業提供覆 蓋企業全生命周期的辦公空間解決方案。 從1.0版本的開放工位，到2.0版本的開放與獨立工位 相結合，再到3.0版本的全獨立空間，再到4.0版本以 獨立辦公室為主，輔以少量移動辦公桌、開放式工 位和大

29、面積共享區域，氪空間通過不斷優化物理空 間設計，提升坪效。除了自由共享交流區、會員共 享區以及封閉辦公區這樣的空間區分方法，氪空間 還通過改良空間內如桌椅等辦公家具的尺寸，優化 物理空間設計，提升空間使用效率，降低工位平均 成本。 此外，氪空間還在嘗試聯合辦公的智能化，即將推 出的智能化設備包括辦公室多屏聯動系統、空調等 設備的遠程控制系統等。辦公設備的智能化不僅能 夠降低氪空間自身的運營成本，還能提升入駐企業 的體驗和人員管理效率。 聯合辦公空間 - 氪空間 注重坪效提升與入駐率，以智能 化提升入駐體驗 17 2.1 玩家總述 2.2 對標公司 純直營模式-氪空間 混合模式 其他特色玩家 圖

30、示：氪空間內景 18 選址區位優勢明顯 在選址上，氪空間的辦公空間多位于核心城市核心 區域，交通便利，配套設施也較為齊全。截止目前 ，氪空間覆蓋北京、上海、杭州、蘇州、南京、武 漢、成都、天津、廣州等9座城市，共有30個聯合辦 公空間，其中成熟空間的入駐率在95%1以上。 聚焦創新人群與注重互聯網社群運營，入駐企業構 成自成生態 重度聚焦互聯網創新人群與注重互聯網社群運營， 是氪空間空間入駐率相對較高的主要原因。氪空間 的入駐企業既包括自由職業者、小型創業團隊，也 有中小企業以及大企業分支等。其中，氪空間自帶 的創投基因能夠吸引很多創業團隊入駐，這些創業 團隊又能夠吸引提供第三方企業服務的中小

31、公司以 及一些傳統企業的創新業務團隊。因此，氪空間的 聯合辦公區域中能夠構成完整的互聯網生態，能夠 吸引更多的互聯網企業及其相關企業入駐。 盈利方式多樣化：工位服務費&非工位收入 除了工位服務費之外，氪空間還有約20%的收入來 自于非工位收入，其中既包括與第三方企業合作提 供的支持服務的收入，如財會、法務、云計算、人 力資源等，還有注冊地址收入、基礎設施服務以及 各類活動支付的場地費用等。這樣多樣化的收入結 構有利于聯合辦公空間的平衡發展，一定程度上能 夠降低運營風險。 聯合辦公空間 - 氪空間 區位優勢明顯，社群生態良好， 入駐率高 18 36Kr-聯合辦公空間研究報告 2017.9 圖示：

32、氪空間入駐企業生態構成 數據來源：氪空間 創業團隊 中小企業（以服務 商為主） 大企業分 支 自由職業 者 氪空間入駐企業生態構成 2.1 玩家總述 2.2 對標公司 純直營模式-氪空間 混合模式 其他特色玩家 1數據來源：氪空間 19 36Kr-聯合辦公空間研究報告 2017.9 正如前文所述，目前主流的聯合辦公空間按照運營 模式可主要分為純直營式和混合式兩種。前文提到 的WeWork最傳統的模式也是自運營的方式。而在 國內，采用純直營模式的聯合辦公空間主要有裸心 社、氪空間等。其中裸心社是由高端度假村品牌裸 心在2015年推出的聯合辦公空間品牌，因此，與目 前國內多數的聯合辦公空間不同的是

33、，裸心社主要 面向的是高端市場，與WeWork中國和氪空間相比， 其工位價格稍高*。 與WeWork類似，裸心社也為入駐企業提供移動辦 公桌、開放辦公區的固定工位以及獨立辦公室三種 服務，分別對應不同的價格。同時，裸心社還聯合 了Go Skills、InXpress Hong Kong、阿里云、 Calixtus Finance等公司為入駐企業提供商務技能培 訓、航運服務、云計算、金融與財務等服務，同樣 也會不定期舉辦如語言培訓、職場技能分享、瑜伽 課程等形式的活動。 從高端度假村轉向聯合辦公空間 ，其目標亦為中高端市場 聯合辦公空間 - 裸心社 *注：以北京望京社區工位服務費為例， 氪空間為

34、1400元/月， WeWork中國 的移動工位服務費為1750元/月，裸心 社為1800元/月。 2.1 玩家總述 2.2 對標公司 純直營模式-裸心社 混合模式 其他特色玩家 20 36Kr-聯合辦公空間研究報告 2017.9 此外，社區運營也是裸心社服務的重點之一，會員 可以在其社區App上發布需求，與其他會員合作， 分享行業動態，互相交流溝通，在裸心社的商業社 區中完成人脈的積累。 在入駐企業方面，與WeWork等其他聯合辦公空間 一樣的是，裸心社目前的客戶也正在從早期的創業 團隊逐漸向大型公司擴展，如WPP、Salesforce、 維京游輪等都是其入駐客戶1。 目前，裸心社已在上海、北

35、京、香港三座城市開設 了14個聯合辦公空間2。去年11月，裸心社完成由香 港基匯資本領投的3300萬美元B輪融資。此外，今 年7月裸心社宣布將與東南亞聯合辦公企業JustCo合 并，共同提供高端聯合辦公服務3。這樣也意味著未 來裸心社將開始逐步擴展亞洲市場，而不是僅限于 國內市場。 與JustCo合并，未來將逐步擴展 亞洲高端聯合辦公市場 聯合辦公空間 - 裸心社 1信息來源：界面新聞公開報道。 2數據來源：裸心社官網，其中顯示“即將開 業”或2017年12月開業的空間暫未計入。 3信息來源：鳳凰網公開報道。 圖示：裸心社內景 2.1 玩家總述 2.2 對標公司 純直營模式-裸心社 混合模式

36、其他特色玩家 21 優客工場（北京）創業投資有限公司成立于2015年 ，由前萬科集團高級副總裁毛大慶創辦，形成了聯 合辦公空間、FA平臺、人力資源、商學院、傳媒、 高端醫療、體育旅游、金融服務、創業教育等業態 的完整閉環境，為入駐企業打造全球領先的聯合辦 公社區、資源高效整合的商業社交平臺。 規模大：聯合辦公空間中融資規模最大 2017年8月7月，首創置業股份有限公司、北京星牌 體育用品有限責任公司、北京愛康醫療投資控股集 團有限公司、上海景榮投資控股有限公司投資優客 工場12億人民幣。至此，優客工場成為國內體量規 模最大的聯合辦公玩家。 智能化：較早接入無人值守的共享辦公空間 優客工場作為國

37、內較早接入無人值守的共享辦公空 間之一，目前場內的門禁、會議室、無人值守貨柜 、無人健身房、無人KTV、洗衣房等都無需服務員 ，通過支付寶掃碼或人臉識別即可完成。據公開報 道顯示，入駐在優客工場的企業，未來將在支付寶 、網商銀行企業貸、芝麻信用等多個方面獲得更豐 富的增值服務。 國際化：逐漸開始國際化布局 2017年9月，優客工場宣布戰略投資印尼共享辦公 新銳品牌Rework。雙方將共同為中國與印尼兩國創 新創業企業搭建共享辦公服務、創業孵化等方面的 資源平臺，攜手打造和深耕創新創業生態。 聯合辦公空間 - 優客工場 融資規模大，在全球范圍內多點 布局 21 36Kr-聯合辦公空間研究報告 2

38、017.9 2.1 玩家總述 2.2 對標公司 純直營模式 混合模式-優客工場 其他特色玩家 數據來源：根據公開資料整理 22 截止2017年8月，優客工場在全球30座城市布局了 100個共享辦公空間，包括北京、上海、深圳、南京 、西安、天津、青島、濟南、廈門、武漢、杭州、揚 州、無錫、蘇州、重慶、昆明、太原、 成都、開封、 沈陽、襄陽、長春、大連、拉薩、新加坡、紐約、舊 金山、倫敦、洛杉磯等。目前它已聚集了4000余家企 業，5萬名會員，總管理面積達到30萬平方米。 不過，太過快速的規?；瘮U張也會帶來一些問題。 數量龐大、覆蓋范圍廣的聯合辦公空間導致的運營 成本過高，而不加選擇的空間開設地點

39、帶來的則是 偏低的入駐率。由于國內部分欠發達地區或發達城 市的欠發達地段的聯合辦公需求并不如核心城市的 核心地段明顯，此類區位優勢較差的聯合辦公空間 在短時間內很難達到較高入駐率。綜合看來，偏低 的入駐率和過高的運營成本將會對聯合辦公空間的 可持續性造成影響，不利于長期發展。 過快的空間擴張速度易對企業運 營成本和可持續發展帶來負擔 22 36Kr-聯合辦公空間研究報告 2017.9 優客工場（北京）布局一覽 華貿中心首華大廈天恒大廈海龍大廈鋒創 中細軟 維拓 FESCO 望京凱德 Mall 人美北大創業鴻坤廣場 金域國際 U-Lan空間 阿里巴巴創 新中心（北 京酒仙橋） 方圓大廈圣熙八號鴻

40、坤林語墅 東四文化金融大廈 陽光100住百家 阿里巴巴創 新中心（北 京四季青） 融慧園房山大學城 牡丹園 圖示：優客工場北京布局 來源：優客工場官網，36氪 研究院整理 聯合辦公空間 - 優客工場 2.1 玩家總述 2.2 對標公司 純直營模式 混合模式-優客工場 其他特色玩家 23 方糖小鎮，也曾叫Founder創業社區，是一個以社 群為基礎的共享辦公空間，通過提供靈活的辦公場 地，為創業者提供全方位的創業服務。2015年4月 20日，方糖小鎮在上海三店同開，目前在全國有24 家店，其中上海22家，北京成都各一家。 方糖小鎮的基本商業模型就是社群，并為企業提供 聯合辦公、移動辦公、定制辦公

41、等多種辦公方式， 用阿里云記錄用戶行為數據等等，以更精準的匹配 第三方的服務商。 例如，方糖小鎮做的迷你美術館，許多青年藝術家 、畫家、裝置藝術家聚集在一起，以這樣一種形式 把更多的娛樂、文藝、更多的生活摻雜在工作當中 。相比較而言，SOHO 3Q更多的是盤活存量經濟， 而方糖小鎮的模式更符合增量用戶的需求，通過提 供更靈活的定位服務，建立獨特的社群文化，并以 此為核心服務聯合辦公領域中的特定客戶群體。 以社群為基礎，提供靈活的聯合 辦公服務 23 不受時間地 點限制只需 要移動辦公 卡+電腦 四類共享： 辦公空間 辦公服務 第三方服務 社群 聯 合 辦 公 移 動 辦 公 高度靈活的 個性化

42、產品 定 制 辦 公 中型辦公需 求：私密定 制空間+社 區交流 創 意 辦 公 圖示：方糖小鎮四大業務線 來源：方糖小鎮官網，36氪研究院整理 聯合辦公空間 - 方糖小鎮 36Kr-聯合辦公空間研究報告 2017.9 2.1 玩家總述 2.2 對標公司 純直營模式 混合模式-方糖小鎮 其他特色玩家 24 36Kr-聯合辦公空間研究報告 2017.9 除了前文所述的裸心社和氪空間這樣的初創公司， 一些傳統地產公司目前也在逐漸涉足聯合辦公這一 領域，如SOHO中國旗下的SOHO 3Q、金地集團的 ibase原點等。而SOHO 3Q作為其中較有代表性的 一家，目前在北京和上海兩座城市共19個SOH

43、O 3Q 中心提供近17000個工位1。同時，SOHO 3Q也會 在自己的聯合辦公空間提供諸如主題沙龍、路演、 相關技能培訓等活動。在盈利模式方面，SOHO 3Q 目前主要通過收取工位服務費獲利，其他增值服務 暫不收費。 SOHO 3Q與其余地產公司旗下的聯合辦公空間類似， 多依托公司原有的自持物業，對其進行裝修、改造 然后作為聯合辦公場所出租。這樣的運營方式通常 能夠降低土地開發成本，但部分地產公司不僅僅是 提供聯合辦公的場所，還會附帶提供一些較為重資 產的支持服務，例如SOHO 3Q還建立了包括能源管 理、設備管理和互聯網信號管理在內的資源管理平 臺。這樣的做法反而會增加其運營成本，同時在

44、業 務擴展初期可能會影響其品牌的靈活度。 不過，根據近日公開發布的消息，即將進駐深圳的 SOHO 3Q將“考慮采用合作方式進行運營2”?？?慮到時間、人力等成本，地產公司旗下的聯合辦公 品牌未來或將更多地采用自持地產改造加合作的運 營方式。 以SOHO中國為例的地產公司開 始依托自持地產涉足聯合辦公 聯合辦公空間 - SOHO 3Q 1數據來源：SOHO 3Q官網 2信息來源：南方都市報公開報道 2.1 玩家總述 2.2 對標公司 純直營模式 混合模式 其他特色玩家 SOHO 3Q 25 中國聯合辦公行業中起步較早的玩家 聯合創業辦公社（People Squared，簡稱P）的第 一個空間成立

45、于2010年，是中國聯合辦公行業中起 步較早的玩家之一。如今已在上海、北京、深圳、 寧波、杭州、成都等城市布局25個空間，服務 500 多家企業，超過 20000 名會員。 重點服務于創業者的聯合辦公空間 與其他多數聯合辦公空間不同的是，P的重點服務 對象仍是創業者與創業公司，通過提供不同的創業 相關活動為入駐企業提供輔助服務。截止目前，P 服務的創業團隊總融資金額超過3.5億美金，其中有 超過10支團隊在空間中融到了A輪。 跨界合作，構建有P基因的音樂、內容、商業空間 此外，P與太合音樂集團成立合資公司，打造國內 首家音樂垂直主題聯合辦公空間；與內容創業服務 平臺“新榜”共同推出內容空間；與

46、虹橋萬科中心 、北京華貿中心合作，打造高端商業綜合體空間， 將聯合辦公的形態融入更多元化的生態。 特色聯合辦公空間 賽道中起步較早的玩家 P孵化的知名創業團隊一覽 36Kr-聯合辦公空間研究報告 2017.9 圖示：P孵化的知名創業團隊一覽 來源：公開資料整理 2.1 玩家總述 2.2 對標公司 純直營模式 混合模式 其他特色玩家 P2 26 定位打破工作與生活的邊界 Workingdom的定位是一個通過構建全新的辦公場 景服務生態，為中國新生代用戶提供一套全面的工 作方式解決方案。 背景資源雄厚 成立于2016年的Workingdom雖然相比之下起步較 晚，但由大發地產和垠壹資本的成員企業上

47、海企界 實業發展有限公司共同成立的背景，讓它擁有較好 資本資源優勢。目前它在上海有11個成熟運營的空 間，體量超過50000方，服務平臺上擁有超過100家 服務商。Workingdom于今年4月宣布獲得數千萬 人民幣融資，領投方為永柏資本。此外，它還與P 達成戰略合作，計劃在3年內在國內布局落地100家 實體空間。 未來將提供更多的定制服務，實現收益多元化 對于未來的發展模式，Workingdom將為中小微企 業、初創人群及移動辦公人群提供物理終端、服務 平臺、內容生產、資源整合等方面的服務。 其中，在物理終端上，Workingdom將嘗試引入智 能終端，利用虛擬場景實現新型居住辦公消費環境

48、；在服務平臺上，將嘗試以企業SaaS服務為核心的 消費理財金融、社交、電商等平臺，即基于辦公場 景衍生的各種功能性產品；在內容生產上，將打造 成長學院、成長傳媒及成長基金等平臺，為用戶和 企業在不同成長階段提供支持和扶助。 特色聯合辦公空間 商業地產起家，為新生代提供工 作方式解決方案 Workingdom第三方服務范圍 基礎服務 人事服務 增值服務 營銷推廣 其他服務 財務服務IT服務 行政辦公 注冊服務 法務服務 安防 金融 生活服務 美食娛樂 商務旅行 36Kr-聯合辦公空間研究報告 2017.9 圖示：Workingdom第三方服務范圍 來源：Workingdom官方網站，36氪 研究

49、院整理 2.1 玩家總述 2.2 對標公司 純直營模式 混合模式 其他特色玩家 Workingdom 數據來源：根據公開資料整理 27 科技寺 2016年11月，科技寺母公司科技眾創掛牌新三板， 此前完成了由IDG資本領投、匯添富跟投的A輪融資 。除了線下實體辦公空間，科技寺還提供法務財務 增值服務和資本及生態對接。其中最具特色的是以 “新三板服務”為主的多元化金融服務。 目前，科技寺已在京滬深的核心地段開設多家國際 化的創業服務空間，并在美國、東南亞等海外市場 進行布局。未來科技寺將為創業者提供集硅谷式辦 公空間、國際化交流合作、一站式創業服務于一體 的創業社區。 無界空間 無界空間成立于2015年2月，基于其線下物理空間 ，未來將為更多企業個人提供辦公及相關服務，如 獵頭、培訓、傳媒、金融等。同時，無界空間全資 收購了富沃克旗下的聯合辦公品牌富空間（ Fourwork），并推出了新的移動辦公業務WStudio 。 無界空間于2017年3月宣布獲得近億元人民幣的A+ 輪融資，由信中利資本集團領投、經緯中國跟投。 聯合辦公空間 其他特色玩家 36Kr-聯合辦公空間研究報告 2017.9 2.1 玩家總述 2.2 對標公司 純直營模式 混合模式 其他特色玩家 科技寺 無界空間 數據來源：根據公開報道整理