我愛我家&人民網：2023年居住消費趨勢觀察報告（51頁）.pdf

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1、1引言居住消費市場情況與我國經濟社會的發展變化息息相關。當前，我國經濟韌性強、潛力大、活力足，長期向好的基本面沒有變。從宏觀形勢看從宏觀形勢看，2023 年我國經濟運行有望總體回升，同時，戰略機遇和風險挑戰并存，堅持“穩字當頭、穩中求進”至關重要?！胺€定發展”“防范風險”成為政策發力點。從行業發展現狀看從行業發展現狀看，一是宏觀經濟與消費市場回暖，地產行業筑底趨穩。二是購房方面，剛性和改善性住房需求居多；租房方面，“中等戶型”需求上升，客群仍以青年為主。三是保障性租賃住房日漸增多，“租購并舉”有助滿足群眾多元化需求。從居住消費市場新趨勢看從居住消費市場新趨勢看，一是居住需求多樣化、個性化，經濟

2、社會發展階段、城鎮化水平與人口結構變化等因素，影響住房需求與居住消費市場結構。二是消費體驗數字化、智能化，一方面，看房、買賣等流程線上化；另一方面，智能家居帶來個性化住宅場景。三是社區功能舒適化、便利化，消費者越來越關注居住“質感”，“全齡友好”漸成共識。展望居住消費市場服務供給前景展望居住消費市場服務供給前景，“高品質”將成為供給端優化提升的主要方向，行業標準亦將在此推動下更加完善；圍繞消費者更加期待宜居的需求，企業也將進一步推動服務提質增效，持續提升居住消費體驗。數據來源：本研究數據主要來自互聯網公開信息，包括國家統計局相關數據、公開發布的各類行業報告數據等。目 錄引言1一、相關政策信息1

3、（一）宏觀經濟：“穩字當頭”“穩中求進”為主要基調1（二）住房政策：“平穩發展”“防范風險”更成發力點4（三）城市政策：“因城施策”“探索試點”顯創新發展10二、行業現狀分析14（一）消費市場與行業發展情況151.消費回升成為經濟運行亮點，消費潛力仍有釋放空間152.居住消費市場出現積極變化，行業上下游發展更趨穩183.地產經紀行業機遇挑戰并存，企業發展邁向提質升級24（二）居住消費需求圖景251.購房：剛性和改善性住房需求仍待滿足，消費者更關注房屋居住屬性252.租房：中小戶型更受青年租客青睞，“長租”模式規范發展備受期待26（三）住房保障體系建設情況281.保障性租賃住房興起，進一步滿足群

4、眾租住需求282.“租購并舉”保障民生，多地創新相關工作思路30三、居住消費市場新趨勢30（一）居住需求多樣化、個性化301.人口自然增長率下降，影響住房需求與市場結構302.人口向主要都市圈集聚，租賃成新市民重要選擇333.購房決策可分六大類，購房目的與預算相關性強35（二）消費體驗數字化、智能化371.房屋買賣流程線上化，服務效率與客戶體驗提升372.VR 在線看房受歡迎，突破時空限制滿足消費需求383.智能家居日漸受青睞，個性化住宅場景優勢明顯39（三）社區功能舒適化、便利化401.消費者觀念出現轉變，越來越關注居住“質感”412.青年群體追求獲得感，更加重視居住生活便利性423.“全齡

5、友好”漸成共識，“一老一小”更獲保障43四、居住消費市場服務供給趨勢展望45（一）行業：標準更加完善，管理更加規范45（二）企業：服務更加專業，發展提質升級46（三）客群：呼吁加強保障，期待更加宜居471一、相關政策信息（一）宏觀經濟：（一）宏觀經濟：“穩字當頭穩字當頭”“”“穩中求進穩中求進”為主要基調為主要基調2022 年 12 月，中央經濟工作會議全面分析當前國內國際經濟形勢，系統部署了 2023 年經濟工作，為做好經濟工作指明方向。會議強調指出，“明年要堅持穩字當頭明年要堅持穩字當頭、穩中求進穩中求進”。人民日報發布評論文章堅持穩字當頭、穩中求進論學習貫徹中央經濟工作會議精神表示，當前

6、穩的基調更加明確，進的要求更加積極，傳遞的信息十分豐富。中央財經委員會辦公室副主任韓文秀在公開會議上表示，充分肯定發展成績的同時，也要看到當前我國經濟運行仍然面臨不少風險和挑戰當前我國經濟運行仍然面臨不少風險和挑戰。從全球看，烏克蘭危機延宕發酵、世界經濟增長乏力、全球貿易受到沖擊等嚴峻復雜的外部環境，給我國經濟帶來的影響在加深；從國內看，經濟恢復基礎尚不牢固，需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力仍然較大，產業鏈供應鏈運行不暢、企業生產經營活動受阻、科技創新能力不強等問題依舊存在。我國經濟韌性強、潛力大我國經濟韌性強、潛力大、活力足，長期向好的基本面沒有變?；盍ψ?，長期向好的基本面沒有變。202

7、3 年我國經濟運行有望總體回升，優化疫情防控措施、存量政策和增量政策疊加發力，將給經濟恢復發展帶來重大積極影響；基數效應也將對明年經濟數據形成一定支撐。預計預計 2023 年上半年特別是二季度社會生產年上半年特別是二季度社會生產生活秩序會加快恢復生活秩序會加快恢復，經濟活力會加速釋放經濟活力會加速釋放。2023 年 3 月 14 日，發布的政府工作報告明確了今年發展主要預期目標今年發展主要預期目標：國內生2產總值增長 5%左右；城鎮新增就業 1200 萬人左右，城鎮調查失業率 5.5%左右；居民消費價格漲幅 3%左右；居民收入增長與經濟增長基本同步；進出口促穩提質，國際收支基本平衡；糧食產量保

8、持在 1.3 萬億斤以上；單位國內生產總值能耗和主要污染物排放量繼續下降，重點控制化石能源消費，生態環境質量穩定改善。要堅持穩字當頭要堅持穩字當頭、穩中求進穩中求進，面對戰略機遇和風險挑戰并存面對戰略機遇和風險挑戰并存、不確定難預料因素增多不確定難預料因素增多，保持政策連續性穩定性針對性保持政策連續性穩定性針對性，加強各加強各類政策協調配合，形成共促高質量發展合力。類政策協調配合，形成共促高質量發展合力。4 月 18 日，國家統計局發布一季度經濟數據。數據顯示，一季度，我國國內生產總值（GDP）同比增長 4.5%，比上年四季度環比增長 2.2%，經濟運行開局良好。國家統計局新聞發言人、國民經濟

9、綜合統計司司長付凌暉表示，今年以來，中國經濟整體呈現恢復向好的態勢整體呈現恢復向好的態勢，主要指標企穩回升主要指標企穩回升，經營主體活力增經營主體活力增強強，市場預期明顯改善市場預期明顯改善，為實現全年的發展預期目標奠定了較好為實現全年的發展預期目標奠定了較好基礎基礎。隨著促消費政策持續發力，國內需求逐步擴大，市場銷售由降轉增，尤其服務性消費改善比較明顯，消費對經濟增長的拉動明顯增強。我國經濟增長的內生動力在逐步增強我國經濟增長的內生動力在逐步增強，宏觀政策顯宏觀政策顯效發力效發力，經濟運行有望整體好轉經濟運行有望整體好轉。還要看到，當前國際環境比較復雜，世界經濟增長趨緩態勢明顯，不穩定、不確

10、定性因素較多，國內經濟恢復向好，但需求不足的制約依然明顯需求不足的制約依然明顯，一些結構性問一些結構性問題比較突出題比較突出，回升基礎還需要鞏固回升基礎還需要鞏固。下階段，要科學精準實施宏觀政策，著力釋放內需潛力，深化改革開放創新，推動經濟持續3整體好轉，努力實現質的有效提升和量的合理增長。從社會反響看，“穩定穩定”“有力有力”“信心信心”是各界討論是各界討論 2023年宏觀經濟政策的關鍵詞年宏觀經濟政策的關鍵詞。主流輿論對當前宏觀經濟政策表示支持與認可，并期待以更有力的舉措擴大內需。上海財經大學校長劉元春認為，一季度經濟表現整體好于預期，但供需之間復蘇不供需之間復蘇不同步同步，結構性特征明顯

11、結構性特征明顯，短期是正常的，但對宏觀經濟政策而言，要高度重視供求雙方復蘇不同步所帶來的內生性收縮性內生性收縮性效應，進一步加大擴內需的力度，提高政策前置水平，使中國經濟從疫后復蘇的“社會秩序常態化和交易常態化階段”，快速進入到“利潤修復和資產負債表修復階段”。具體而言，財政政策在節奏和力度上可適度加強，尤其是中央財政要發力。財政支持民營企業和保政府基層運轉也應有新思路。居住消費對宏觀經濟具有獨特作用居住消費對宏觀經濟具有獨特作用。人民網發文全國多地提振住房消費 專家：凸顯拉動經濟重要作用 表示，在外需走弱背景下，消費和投資成為拉動內需的關鍵?，F階段現階段，如何拉動如何拉動內需是經濟恢復的關鍵

12、點內需是經濟恢復的關鍵點，住房消費將是重要抓手之一住房消費將是重要抓手之一。梳理發現，當前全國各地的住房政策，延續了 2022 年以來的思路，圍繞合理需求、住房消費等角度展開。多地以召開“新春第一會”或推出新一輪政策措施等形式，向新一年的發展發出“動員令”。據不完全統計，在提振 2023 年經濟的會議和文件中，已有重慶、江蘇、遼寧、廣東、上海等多地把住房消費提振納入到新一年經濟發展的總框架之中。業內普遍認為，“房住不炒”“不以地產4作為短期刺激經濟的手段”等表述，是明確的頂層設計，也是政策的底線。為滿足人民對美好生活的期待，房地產市場未來仍有發展空間?？傮w上，2023 年住房消費提振將會提速，

13、釋放合理購房需求，也將促進激發國內消費潛力。房地產對地方財政收入房地產對地方財政收入、上下游行業上下游行業、金融金融、就業就業、居民財富等方面均有重要作用居民財富等方面均有重要作用。經濟學專家任澤平團隊測算并分析認為，一般而言，在經濟中占比超5%的行業可以成為經濟的支柱產業。房地產是國民經濟的重要支柱，2020 年房地產業增加值為 7.5 萬億元,占 GDP 的 7.3%，房地產業對 GDP 增長的貢獻率為 13.9%。2000-2020 年房地產業對GDP 增長的貢獻率從 4.8%波動增至 13.9%。同時，由于中國對居民自有住房、房屋租賃數據統計不足，加之物業管理、經紀與代理等發展不成熟，

14、存在低估。房地產是居民主要財富，據其團隊測算，2000-2020年中國住房市值從23萬億元增至418萬億元，年均增長 15.6%，超名義 GDP 的 12.3%。房地產業解決實體經濟大量就業，2004-2018 年我國房地產業從業人數由 396 萬增至1264 萬，2021 年我國房地產從業人數約為 1500 萬。（二）住房政策：（二）住房政策：“平穩發展平穩發展”“”“防范風險防范風險”更成發力點更成發力點近年來，相關政策部署更加關注住房保障和防范化解風險。2023 年，政府工作報告中“對今年政府工作的建議”包括，“加強住房保障體系住房保障體系建設，支持剛性和改善性剛性和改善性住房需求，解決

15、好新市民、青年人新市民、青年人等住房問題，加快推進老舊小區和危舊房改造老舊小區和危舊房改造”“有效防范化解優質頭部房企風險優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，防止無5序擴張，促進房地產業平穩發展”等內容。求是雜志發表習近平總書記重要文章當前經濟工作的幾個重大問題。文章指出，“要合理增加消費信貸，支持住房改善支持住房改善、新能源汽車、養老服務、教育醫療文化體育服務等消費?！薄胺婪斗康禺a業引發系房地產業引發系統性風險統性風險。房地產對經濟增長、就業、財稅收入、居民財富、金融穩定都具有重大影響重大影響。要正確處理防范系統性風險和道德風險的關系，做好風險應對各項工作，確保房地產市場平穩發展確保房地產市

16、場平穩發展?！薄耙虺鞘┎咭虺鞘┎?，著力改善預期，擴大有效需求，支持剛性和改善支持剛性和改善性住房需求性住房需求，支持落實生育政策和人才政策，解決好新市民新市民、青青年人等住房問題年人等住房問題，鼓勵地方政府和金融機構加大保障性租賃住房加大保障性租賃住房供給供給，探索長租房市場建設長租房市場建設?！薄耙獔猿址孔邮怯脕碜〉膱猿址孔邮怯脕碜〉?、不是不是用來炒的定位用來炒的定位，深入研判房地產市場供求關系供求關系和城鎮化格局城鎮化格局等重重大趨勢性大趨勢性、結構性變化結構性變化，抓緊研究中長期治本之策中長期治本之策，消除多年來多年來高負債高負債、高杠桿高杠桿、高周轉高周轉發展模式弊端發展模式弊端，推

17、動房地產業向新新發展模式發展模式平穩過渡?！绷硗?，多部門提出“加大保障性租賃住房供給和長租房建設”。如 2 月，央行、銀保監會發布關于金融支持住房租賃市場發展的意見（征求意見稿），涉及加強住房租賃信貸產品和服務模式創新、拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道、加強和完善住房租賃金融管理等方面，共計 17 項具體舉措，進一步加強對住房租賃市場的金融支持力度。整體來看，住住房租賃企業的融資渠道將進一步拓寬房租賃企業的融資渠道將進一步拓寬，融資成本有望降低融資成本有望降低，市場市場化住房租賃企業的供給積極性有望提升化住房租賃企業的供給積極性有望提升，“租購并舉租購并舉”或將加快或將加快6建立。建立。中指研

18、究院認為，“穩支柱穩支柱”“”“促需求促需求”“”“防風險防風險”是是2023 年房地產行業的政策主題。年房地產行業的政策主題。穩定房地產對于穩定宏觀經濟至關重要。年初，監管部門明確了金融支持房地產的四大政策方向，即“需求端差別化信貸支持、完善保交樓政策工具、改善優質房企資產負債表、完善住房租賃金融支持政策”。一季度，多部門明確了支持房地產行業的政策方向，相關舉措持續落地，預預計今年地產政策以托底呵護為主計今年地產政策以托底呵護為主，企業端資金支持力度或將繼續企業端資金支持力度或將繼續加大加大，“保交樓保交樓”資金和配套政策繼續落實資金和配套政策繼續落實。穩定房地產，更需要大力支持剛性和改善性

19、住房需求，增加保障性租賃住房供給和長租房建設?！胺里L險”中，化解優質頭部房企風險、“保交樓”風險是重要發力點，避免和金融風險、地方債風險交織，發生系統性風險。另外，貨幣政策的空間也獲廣泛關注貨幣政策的空間也獲廣泛關注，部分聲音擔憂信貸強勢增長引起“大水漫灌”與經濟過熱。2023 年 4 月，中國人民銀行貨幣政策委員會 2023 年第一季度例會，分析了國內外金融形式，并對后續貨幣政策做出部署，指出國內經濟運行好轉的背景下，貨幣政策要“精準有力”，結構性政策工具“有進有退”，信貸增長“合理平穩”，同時發揮存款利率市場化調整機制。預計后續預計后續，央行將更關注結構性工具對于薄弱領域的支持央行將更關注

20、結構性工具對于薄弱領域的支持情況，同時，情況，同時，“金融金融 16 條條”“”“三支箭三支箭”等政策措施的效果陸續等政策措施的效果陸續顯現顯現，政策工具的空間仍存?！昂煤谩背蔀樽》亢统青l建設多項工作的關鍵字成為住房和城鄉建設多項工作的關鍵字。1 月 17 日，全國住房和城鄉建設工作會議在京召開。會議提出，重點抓好十7二個方面工作。會議表示，要牢牢抓住讓人民群眾安居這個基點讓人民群眾安居這個基點，以努力讓人民群眾住上更好的房子為目標以努力讓人民群眾住上更好的房子為目標，從好房子到好小區，從好小區到好社區，從好社區到好城區，進而把城市規劃好、建設好、治理好，持續實施城市更新行動和鄉村建設行動，打

21、造宜居、韌性、智慧城市，建設宜居宜業和美鄉村，促進房地產市場促進房地產市場平穩健康發展平穩健康發展，推動建筑業工業化、數字化、綠色化轉型升級，著力在服務新發展格局、推動高質量發展上取得新突破，著力在增進民生福祉、創造高品質生活上展現新作為，著力在推動綠色發展、促進人與自然和諧共生上實現新進展，著力在保障質量安全、為社會提供高品質建筑產品上作出新貢獻。會議指出，房地房地產工作要融入黨和國家事業大棋局產工作要融入黨和國家事業大棋局，錨定新時代新征程黨的使命任務和當前的中心工作來展開。一是穩預期穩預期。要牢牢堅持房子是牢牢堅持房子是用來住的用來住的、不是用來炒不是用來炒的定位，增強政策的精準性協調性

22、精準性協調性，以更大力度精準支持剛性和改善性住房需求，提升市場信心，努力保持供需基本平衡、結構基本合理、價格基本穩定，同經濟社會發展相協調、同住宅產業發展相協調，嚴控投機炒房。二是防范風防范風險險。要“抓兩頭、帶中間”，以“慢撒氣慢撒氣”的方式，防范化解風險?！耙活^一頭”抓出險房企抓出險房企，一方面幫助企業自救，另一方面依法依規處置，該破產的破產，該追責的追責，不讓違法違規者“金蟬脫殼”，不讓損害群眾利益的行為蒙混過關。切實維護購房人合法權益，做好保交樓工作?！耙活^一頭”抓優質房企抓優質房企，一視同仁支持優質國企、民企改善資產負債狀況。三是促進轉型促進轉型。各項制度8要從解決從解決“有沒有有沒

23、有”轉向解決轉向解決“好不好好不好”。有條件的可以進行現房銷售，繼續實行預售的，必須把資金監管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現新的交樓風險。要大力提高住房品質大力提高住房品質，為人民群眾建設好房子，大力提升物業服務水平，讓人民群眾生活更方便、更舒心。要形成房屋安全長效機制，研究建立房屋體檢、養老、保險等制度，讓房屋全生命周期安全管理有依據、有保障。今后一個時期，城市建設工作必須緊緊圍繞打造宜居打造宜居、韌性韌性、智智慧城市這個目標任務慧城市這個目標任務。尊重城市發展規律，研究建立城市設計管理制度，明確從房子到小區明確從房子到小區、到社區到社區、到城市不同尺度的設計要到城市不同尺度的設計要求，

24、提高城市的宜居性和韌性。求，提高城市的宜居性和韌性。表表 1 1：全國住房和城鄉建設工作會議相關內容列表：全國住房和城鄉建設工作會議相關內容列表重點抓好十二個方面工作一是以增信心、防風險、促轉型為主線，促進房地產市場平穩健康發展。大力支持剛性和改善性住房需求，毫不動搖堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、精準施策。推進保交樓保民生保穩定工作，化解企業資金鏈斷裂風險，努力提升品質、建設好房子，整治房地產市場秩序，讓人民群眾放心購房、放心租房。二是以發展保障性租賃住房為重點，加快解決新市民、青年人等群體住房困難問題。大力增加保障性租賃住房供給，扎實推進棚戶區改造，新開工建設籌集保障性租賃

25、住房、公租房和棚改安置住房 360 萬套（間）。積極發揮住房公積金作用，推進住房公積金數字化發展。三是以實施城市更新行動為抓手，著力打造宜居、韌性、智慧城市。在設區的城9市全面開展城市體檢，今年在城市開展完整社區建設試點，新開工改造城鎮老舊小區 5.3 萬個以上。加快城市基礎設施更新改造，新開工城市燃氣管道等老化更新改造 10 萬公里以上，改造建設雨水管網 1.5 萬公里以上，因地制宜推進地下綜合管廊建設。四是以深化城市管理改革為動力，提高城市科學化、精細化、智能化管理水平。加強城市管理統籌協調，發揮好綜合執法的統籌協調、督導服務作用。強化住房和城鄉建設領域綜合執法，依法查處違法違規問題。五是

26、以提升現代生活條件為目標，建設宜居宜業的美麗村鎮。實施農房質量安全提升工程，繼續開展農村危房改造和農房抗震改造，打好農村房屋安全隱患排查整治專項行動收官戰，推進現代宜居農房建設，深入開展鄉村建設評價，因地制宜建設小城鎮，提高基礎設施、公共服務設施建設水平。六是以建筑業工業化、數字化、綠色化為方向，不斷提升建筑品質。資質審批要提速，部機關要帶頭、限時辦理。提升住宅設計水平，健全工程質量保障體系，啟動涵蓋建筑全生命周期的質量保險試點，發展智能建造、裝配式建筑等新型建造方式。七是以彰顯地域特征、民族特色和時代風貌為核心，加強城鄉歷史文化保護傳承。推進歷史文化名鎮名村保護工作，構建保護傳承體系，持續開

27、展專項評估工作，推進歷史文化街區修復和歷史建筑修繕工作，加強傳統村落保護利用。八是以協同推進降碳、減污、擴綠為路徑，切實推動城鄉建設綠色低碳發展。加快建筑節能和綠色建筑發展，著力消除縣級城市黑臭水體，扎實推進垃圾分類處理，加強城市園林綠化建設，大力推進公園綠地開放共享，再創建一批國家生態園林城市。10九是以健全風險防控機制為關鍵，堅決守住城鄉建設領域安全底線。啟動城市基礎設施生命線安全工程建設，建立住房和城鄉建設領域安全生產信息員制度，持續抓好自建房、燃氣安全專項整治工作，繼續深入開展房屋市政工程安全生產治理行動。十是以制度創新和科技創新為引擎，激發住房和城鄉建設事業高質量發展動力活力。推進住

28、房和城鄉建設領域立法工作，構建新型工程建設標準體系，推進工程建設項目審批制度改革，深化“數字住建”建設，支持國家建筑綠色低碳技術創新中心建設，加強住房和城鄉建設領域智庫建設，使智庫成為政策研究和科技創新的支撐。十一是以加強國際交流合作為載體，持續為世界人居領域發展作貢獻。辦好世界城市日活動，建立中國-東盟建設部長交流機制，穩步推進中俄建設和城市發展合作，推進工程建設領域職業資格國際互認、工程建設標準的國際化對接與融合。十二是以自我革命精神為引領，全面加強黨的建設。切實把黨的政治建設擺在首位，持續深入學習習近平新時代中國特色社會主義思想，加快建設堪當民族復興重任的高素質干部隊伍，馳而不息加強作風

29、和紀律建設。把從嚴管理監督和鼓勵擔當作為高度統一起來，堅持嚴管和厚愛結合、激勵和約束并重，努力營造團結奮斗、擔當作為、干事創績的良好氛圍，為擔當者擔當，為干事者撐腰。（三）城市政策：（三）城市政策：“因城施策因城施策”“”“探索試點探索試點”顯創新發展顯創新發展近年來，地方國資托底土地市場的現象明顯，加大了地方債務風險，在“防范化解地方政府債務風險”的政策的要求下，未來形勢或有改變。年初，多地在政府工作報告提及防范化解房地11產風險，同時，也提出要支持住房消費，并在需求端、企業端、保交樓、住房保障等方面給予政策支持。中指研究院數據顯示，2022 年以來，“因城施策”舉措較多。2022 年第二、

30、第三季度，地方相關政策較為密集；2023 年一季度，政策頻次相對穩定，主要聚焦提高公積金貸款額度、發放購房補貼等方面。數據來源：中指研究院圖圖 1 1：20222022 年以來地方年以來地方“因城施策因城施策”頻次月度分布圖頻次月度分布圖表表 2 2：一季度主要政策類型出臺頻次列表：一季度主要政策類型出臺頻次列表月份1 月2 月3 月優化限購424優化限貸861優化限售025優化限價012優化預售資金監管35712調整公積金212038購房補貼101914引才及落戶5183合計605864數據來源：中指研究院限購方面限購方面，多個城市優化購房政策。如濟南市濟南市進一步優化房地產市場政策措施，對

31、限購區域內已有 3 套及以上住房的，出售1 套后，可于半年內在限購區域再購買 1 套住房。繼續優化非本市戶籍居民購房政策，非本市戶籍家庭在限購區域內購房，不用再提供個人所得稅或社會保險證明。沈陽市沈陽市印發通知，繼續對和平、沈河、鐵西、皇姑、大東、于洪等六區（不含二環外）實施限購政策，渾南區、沈北新區以及蘇家屯區取消限購。無錫市無錫市出臺若干措施，在無錫工作、但社保和個稅繳納在外地的居民，提供半年及以上居住證明，可以在本市購買 1 套新房；長期在無錫居住符合落戶條件可購買二套新房。將商品住房庫存偏高、去化周期較長的限購區域，調整為非限購區域。限貸方面，限貸方面，多地首付比例下行。如湖南省湖南省

32、明確 13 個非限購市州的首付比下限均降至首套 20%、二套 30%；1 個限購市（長沙市）的首付比政策下限為首套 30%、二套降至 40%。東莞市東莞市調整住房差別化信貸政策，全市不分區域統一政策，且不查房。佛佛山市山市降低二套房首付比例，名下有且只有一筆房貸未結清，購買非普通住宅（144 以上）首付最低三成。貴陽印發通知，鼓勵、13引導金融機構執行首付 20%政策，對擁有一套住房并已結清購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通住房的，支持、引導金融機構執行首套房貸款政策。另外，央行、銀保監會已建立首套房貸利率動態調整機制，對于房價持續 3 個月下跌的城市，允許其下調首套房貸利率下

33、限，目前已有超 30 城調整首套房貸利率下限至 4%以下。二線城市中，鄭州、太原、廈門等首套房貸利率最低 3.8%，天津可至 3.9%，昆明首套最低利率3.95%。三四線城市中，廣東江門、肇慶等城市取消利率下限，珠海、柳州、南寧等地利率最低至 3.7%。公積金方面，公積金方面，2023 年已有超 50 城對公積金政策進行優化，主要涉及降低公積金首付，提高公積金貸款及租房提取額度，支持公積金可提可貸、支付首付、商轉公等政策。如烏魯木齊烏魯木齊發布關于促進房地產業平穩發展的 22 條措施，公積金最高貸款額度由 70 萬元上調為 80 萬元，二手房首付 20%。支持一人購房全家幫。支持異地公積金“按

34、月對沖”。揚州揚州出臺政策明確開展商業性住房貸款轉個人住房公積金貸款業務，6 月 30 日前住房公積金貸款最高額度階段性上調 20%。深圳深圳印發 深圳市住房公積金貸款管理規定，單人公積金貸款最高額度為 50 萬元，雙人 90 萬元。首套上浮 20%；多孩家庭及綠建二星可進行上浮。支持公積金全家幫支付老舊小區改造項目，商轉公貸款可貸額度以商品住房進行抵押的，可貸額度不高于抵押物評估價的 70%。購房補貼方面，購房補貼方面，此前購房補貼多為階段性政策，2023 年部14分城市宣布延續發放補貼，方式包括按套或面積一次性補貼、一次性或分期撥付契稅補貼、發放消費券補貼、人才購房補貼、購房價款的一定比例

35、補貼等。如烏魯木齊烏魯木齊明確對首次購買 130 平以下新房的購房者補貼契稅 50%。重慶重慶渝中、渝北、北碚和兩江新區按照住宅 10000 元/套、非住宅 2000 元/套的標準予以補貼；江北、沙坪壩、南岸、九龍坡、大渡口采取直接補貼或消費券補貼等方式對購房人給予已繳納契稅額 50%的補貼；巴南、重慶高新區等按照購房合同金額給予消費券補貼。鹽城市鹽城市大專及以上學歷人才或 2016 年后生育二孩的家庭，購房補貼契稅 50%，最高 3萬元；2021 年后生育三孩的家庭，補貼契稅 100%，最高 6 萬元。帶押過戶方面帶押過戶方面，2023 年以來，全國已有超 50 城開展二手房“帶押過戶”業務

36、，包括多個直轄市、省會城市和計劃單列市，如北京、長沙、大連等。貸款方面，多數城市支持商貸“帶押過戶”，如北京僅支持個人住房商業貸款，或已還清公積金貸款且無相應抵押登記的組合貸款。部分城市允許公積金“帶押過戶”，還有地區將“帶押過戶”業務擴展至工業項目、商業地產等領域。整體來看整體來看，一線城市房地產市場需求仍較旺盛，調控以微調為主，二線城市優化政策力度有所增強，三四線城市限制性政策明顯減少。除以上主要舉措外，部分城市還從精細化二手房限售政策、優化預售資金監管、完善保障住房體系、調整商品房備案價格漲跌范圍等方面優化房地產調控政策，修復市場情緒。二、行業現狀分析15（一）消費市場與行業發展情況（一

37、）消費市場與行業發展情況1.消費回升成為經濟運行亮點，消費潛力仍有釋放空間消費回升成為經濟運行亮點，消費潛力仍有釋放空間消費是拉動經濟增長的“三駕馬車”之一，消費回升成為經濟運行的重要亮點。地區各部門采取有力措施，增強消費能力，改善消費條件，創新消費場景，使消費潛力加快釋放。國家統計局數據顯示，一季度，最終消費對經濟增長的貢獻率達 66.6%，相比去年全年大幅提升，是拉動經濟增長的最主要因素。相比去年全年大幅提升，是拉動經濟增長的最主要因素。從市場銷售看，一季度社會消費品零售總額同比增長 5.8%，表明消費在逐步回升和改善。從服務零售恢復情況看，回升態勢良好。居民外出、餐飲、娛樂、旅游等接觸性

38、消費快速增長，一季度全國餐飲收入同比增長 13.9%。從居民人均情況看，一季度全國居民人均服務性消費支出同比名義增長 6.2%，明顯快于全部居民人均消費支出水平。消費對經濟增長拉動作用有望繼續保消費對經濟增長拉動作用有望繼續保持主導持主導。經濟逐步恢復，就業逐步改善，將有利于居民收入增加，加上促消費政策發力和消費場景增多等，居民消費能力和消費意愿有望提升。16數據來源：國家統計局圖圖 2 2：社會消費品零售總額同比增速示意圖：社會消費品零售總額同比增速示意圖國家統計局數據還顯示，2023 年 13 月，社會消費品零售總額 114922 億元。其中，除汽車以外的消費品零售額 104094 億元，

39、增長 6.8%。另外，3 月，全國居民消費價格同比上漲 0.7%。其中，城市上漲 0.7%，農村上漲 0.6%；食品價格上漲 2.4%，非食品價格上漲 0.3%；消費品價格上漲 0.5%，服務價格上漲 0.8%。13 月平均，全國居民消費價格比上年同期上漲 1.3%。17數據來源：國家統計局圖圖 3-3-圖圖 4 4：20232023 年年 3 3 月居民消費價格分類別同比、環比示意圖月居民消費價格分類別同比、環比示意圖消費復蘇的同時，房地產市場逐漸回暖，市場信心也在提升。第一財經發起的 消費復蘇，你會買買買嗎 問卷調查結果顯示，59.7%的受訪者購房方面的消費意愿上升。居住消費服務企業把握需

40、求釋放時機，推出多元化服務活動，緩解置業壓力，提振消費信心。如 2023 年 2 月，我愛我家首屆“春筍購房節”啟幕，覆蓋北京、杭州、上海、天津、南京、蘇州六城，主打“傭金直降”，幫助消費者降低購房成本，助力激發居住消費市場活力。18數據來源：第一財經圖圖 5 5：不同領域消費意愿變化示意圖：不同領域消費意愿變化示意圖2.居住消費市場出現積極變化，行業上下游發展更趨穩居住消費市場出現積極變化，行業上下游發展更趨穩我國經濟呈現恢復向好態勢，房地產市場也出現積極變化。在上游在上游，建筑行業開復工進度加快建筑行業開復工進度加快，推動地產活躍度提升推動地產活躍度提升。百年建筑網數據顯示，春節后第一周和

41、第二周項目開復工進度低于去年同期，第三周以后項目開復工明顯加快，均高于去年同期，住建產業鏈有望迎來修復。表表 3 3：2022202220232023 全國項目工程開復工情況全國項目工程開復工情況類型開復工率勞務到位率時間2022 年2023 年2022 年2023 年第一輪（正月初十）27.30%10.50%25.70%14.69%第二輪（正月十七）51.00%38.45%60.20%43.30%第三輪（正月二十四）69.60%76.50%70.80%68.20%19第四輪（二月初二）80.40%86.10%81.17%83.90%數據來源：百年建筑網“溫和復蘇溫和復蘇”或將成為或將成為 2

42、023 年消費居住市場主要特點。年消費居住市場主要特點。國家統計局公布 2023 年 13 月份全國房地產市場基本情況，數據顯示，開發投資方面，開發投資方面，13 月份，全國房地產開發投資 25974億元，同比下降 5.8%；其中，住宅投資 19767 億元，下降 4.1%。房地產開發企業房屋施工面積 764577 萬平方米，同比下降 5.2%。房屋竣工面積 19422 萬平方米，增長 14.7%。其中，住宅竣工面積 14396 萬平方米，增長 16.8%。數據來源：國家統計局圖圖 6 6：全國房地產開發投資增速示意圖：全國房地產開發投資增速示意圖銷售和待售方面，銷售和待售方面，13 月份，商

43、品房銷售面積 29946 萬平方米，同比下降 1.8%，其中住宅銷售面積增長 1.4%。商品房銷售額 30545 億元，增長 4.1%，其中住宅銷售額增長 7.1%。20數據來源：國家統計局圖圖 7 7：全國商品房銷售面積及銷售額增速示意圖：全國商品房銷售面積及銷售額增速示意圖開發企業到位資金方面，開發企業到位資金方面，13 月份，房地產開發企業到位資金 34708 億元，同比下降 9.0%。其中，國內貸款 4995 億元，下降 9.6%；利用外資 8 億元，下降 22.7%；自籌資金 10171 億元，下降 17.9%；定金及預收款 11909 億元，下降 2.8%；個人按揭貸款 6188

44、億元，下降 2.9%。21數據來源：國家統計局圖圖 8 8：全國房地產開發企業本年到位資金增速示意圖：全國房地產開發企業本年到位資金增速示意圖總體來看，房地產行業仍處低迷階段，今年以來，房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）回升，住宅銷售額增長由負轉正可視為積極信號，房地產企業到位資金、開工投資方面也在改善。這些情況表明，市場預期轉好，房地產市場有望逐步企穩。上海財經大學校長劉元春認為，房地產業的復蘇有其先后順房地產業的復蘇有其先后順序序，首先是銷售復蘇首先是銷售復蘇，然后是資金改善然后是資金改善，再到投資復蘇再到投資復蘇。銷售數據出現超預期回暖，主要原因是過去三年積累的剛需在當前集中釋放

45、。但同時，一季度房屋新開工面積 24121 萬平方米，同比仍然下降 19.2%，土地拍賣等數據也還處在相對低迷的狀態。這些情況表明，房地產行業的整體復蘇可能會比較漫長。預計房地產預計房地產業總體上將呈現陸續復蘇的過程業總體上將呈現陸續復蘇的過程，在經歷一季度銷售增長好轉和22二季度進一步調整改革后，房地產投資和土地市場可能明顯恢復。房地產開發企業到位資金同比仍然負增長 9%，表明房企的資產負債表改善還沒有提上日程，下一階段房地產企業還可能出現債務問題，對行業復蘇預期產生影響。由于整個房地產業運行的基礎參數和盈利模式都發生了變化，很難按照過去復蘇的路徑發展，頭部房企和整個行業的重構可能需要較長時

46、間，下半年房地產復蘇形勢可能復雜。數據來源：國家統計局圖圖 9 9：國房景氣指數走勢圖：國房景氣指數走勢圖另外，二手住宅銷售情況也值得關注。一線城市的“存量市場”更為關鍵，二手住宅的價格、供需匹配度、交易活躍度均較高；二三線城市二手住宅銷售情況略弱。國家統計局數據顯示，2023 年 3 月，70 個大中城市中，二手住宅銷售價格環比上漲城23市有 57 個，比上月增加 17 個。一線城市中，二手住宅銷售價格環比上漲 0.5%，同比上漲 1.1%；二線城市環比上漲 0.3%，同比下降 2.4%；三線城市環比上漲 0.2%，同比下降 3.9%。有觀點認為，樓市底部已經基本確認，市場進入企穩回升階段。

47、也有觀點認為，當前樓市回升速度較快，短期內有需求透支的可能，回暖態勢是否持續尚需觀望，同時城市與板塊的“分化”或將仍存。數據來源：國家統計局圖圖 1010：20232023 年年 3 3 月月 7070 個大中城市二手住宅銷售價格指數個大中城市二手住宅銷售價格指數243.地產經紀行業機遇挑戰并存，企業發展邁向提質升級地產經紀行業機遇挑戰并存，企業發展邁向提質升級受宏觀形勢等因素影響，近年地產經紀公司經營發展情況發生變化。多家地產經紀的財報數據顯示，2022 年業績下滑，虧損幅度增大，門店數量下降。同時，地產經紀人數量也出現下降。面對危局，也有企業調整經營策略，加強平臺建設，保持組織健康、人才穩

48、定。如我愛我家公司不以裁員降薪的方式降低成本，著手平臺建設、科技賦能，以提高組織和運營的效率為發展目標，逆勢引進戰略型人才，激發組織活力，為企業持續發展蓄力。面對挑戰，企業提質升級更為重要。我愛我家在門店升級、品牌換新、社區營銷上加大投入，進一步增強品牌活力；與全球一流的咨詢公司合作，從用戶消費旅程出發，打造全新的會員體系，創新優化全場景服務流程，以數字化方式洞察用戶、賦能員工，持續改善用戶服務體驗；以線上產品創新為驅動，提升內部員工、外部客戶的服務體驗，實現降本增效；持續建設大數據組織與大數據能力，提高公司在房客源建設、內容建設、組織建設上的決策力。目前已形成覆蓋重點城市的樓盤字典、經紀人合

49、作網絡體系、社區生態合作平臺，平臺發展能力已見成效，提高了企業戰略制定水平，服務于國內廣大城市家庭、租客、社區與產業合作伙伴，打造品質生活與多元共贏的人居服務互聯網平臺。25（二）居住消費需求圖景（二）居住消費需求圖景1.購房購房：剛性和改善性住房需求仍待滿足剛性和改善性住房需求仍待滿足，消費者更關注房消費者更關注房屋居住屬性屋居住屬性2022 年中央經濟工作會議指出，要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設。業內普遍認為，支持剛性和改善性住房需求也業內普遍認為，支持剛性和改善性住房需求也是是2023 年住房消費發展的重要內容。年住房消費發展的重

50、要內容。以北京為例，據我愛我家統計，2022 年，購買三房戶型的人群占比最高，為 47%；二房戶型略低，為 45%。面積方面，71 110 為主要消費戶型，占比為 56%，其次為 110 以上。業內專家認為，這一成交結構反映了當前購房需求的剛需化特性，改善型剛需也正在增加。住房市場正在回歸居住屬性，此前積壓的購房需求在集中釋放后，樓市或將再次進入階段性調整期，但溫和復蘇趨勢沒有改變。26數據來源：我愛我家圖圖 1111：購房基礎行為及主要考慮因素分布圖：購房基礎行為及主要考慮因素分布圖2.租房租房：中小戶型更受青年租客青睞中小戶型更受青年租客青睞，“長租長租”模式規范發模式規范發展備受期待展備

51、受期待從戶型看，中小戶型更受租客青睞。我愛我家研究院數據顯示，2022年重點監測12城發現，兩居室交易占比最高，達到47.1%，較上年上升 3.2 個百分點；一居室交易占比 35.4%，較上年下滑3.7 個百分點；三居室交易占比 15.6%，較上年上升 0.3 個百分點?？傮w來看，2022 年重點監測城市八成以上租賃需求依然集中在中小戶型，且中等戶型需求較上年明顯提升。數據來源：我愛我家研究院圖圖 1212：20192019 年年20222022 年主要城市住房租賃交易戶型結構變化圖年主要城市住房租賃交易戶型結構變化圖27從年齡看，住房租賃客戶年齡主要集中在 20-35 歲，累計占比達 70.

52、5%。其中，25-30 歲占比最高，為 30.9%；其次是 30-35歲，占比 21.1%。與上年同期相比，交易比例變化較大的年齡區間有：25-30 歲、30-35 歲交易占比分別上升 1.1 個百分點、0.6個百分點；20-25 歲、45-50 歲交易比例均下滑 0.5 個百分點?？傮w來看，當前市場租賃客群仍以 20-35 歲青年為主，且這部分客群的租賃需求有逐年上升趨勢，其中 25-35 歲客群租賃比例提升較為明顯，這與房價高企、該部分客群住房消費觀念轉變、購房能力相對下降有關。40 歲以上租賃客群或轉租為買，租賃比例逐年下滑。同時，受就業壓力加大等因素影響，2022 年大中專畢業生租賃需

53、求下降較為明顯。政府與企業共同探索，進一步解決租房難題。北京啟動“惠民租房在行動之春歸計劃專項服務活動”，我愛我家參與并提供 7.8 萬套房源，提出普租產品服務費95 折優惠，相寓整租服務費 85 折優惠等舉措，為新市民、青年人、城市運營服務保障人員提供惠民租房服務。從租住周期看，長租房市場或迎來高質量發展階段。2018年，資本集中涌入長租公寓市場，多個項目出現暴雷，消費者、企業、資本方都曾蒙受損失。但同時，“長租”的需求仍較旺盛，如何以更好的方式滿足需求，還有待探索。從 2021 年的“規范發展”到 2022 年的“加快發展”再到 2023 年的增加長租房建設，長租房日漸成為緩解大城市新市民

54、、青年人居住問題的重要途徑。為滿足租客多樣化、品質化的租住需求，針對房源類型單一、信28息不透明、服務配套缺陷等租房痛點，我愛我家旗下相寓開展長租業務，提升平臺運行能力，提供社會需要的、多樣化的服務與產品。截至 2022 年末，旗下相寓在管房源規模達到 25.4 萬套，平均出房天數 9.4 天，平均出租率 94.1%，保持行業內領先位置?？傮w上，長租精裝公寓一方面滿足了租住方對租房安全、品質及差異服務等方面的個性化需求，對追求高品質生活、高效率入住的年輕人具吸引力；另一方面，針對變化的消費習慣及生活理念，相寓等長租公寓面向業主和租客定制了多種委托、裝修、租住、家政服務和家居產品，推出多個產品體

55、系，在整租、合租、品質公寓、藍領公寓不同渠道布局，長租項目的良性發展更加可期。（三）住房保障體系建設情況（三）住房保障體系建設情況1.保障性租賃住房興起，進一步滿足群眾租住需求保障性租賃住房興起，進一步滿足群眾租住需求在當前和今后的發展階段，完善住房市場體系的同時，還將進一步健全住房保障體系，發揮政府補位作用。2021 年 6 月，國務院辦公廳印發關于加快發展保障性租賃住房的意見，第一次明確了國家層面住房保障體系的頂層設計，提出加快完善以公租房、保障性租賃住房、共有產權住房為主體的住房保障體系，其中保障性租賃住房是解決新市民、青年人住房問題的重要手段。近幾年，中央和地方陸續出臺相關政策，支持住

56、房租賃市場的發展，保租房公募 REITs 也逐步落地。2023 年全國兩會政府工作報告中指出要“加強住房保障體系建設”。一季度，監管部門多29次強調“加大保障性租賃住房供給和長租房建設”。央行、銀保監會發布關于金融支持住房租賃市場發展的意見（征求意見稿），涉及加強住房租賃信貸產品和服務模式創新、拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道、加強和完善住房租賃金融管理等方面，共計 17 項舉措，進一步加強了對住房租賃市場的金融支持力度。整體來看，住房租賃企業的融資渠道將進一步拓寬，融資成本有望降低，租賃住房項目也將更容易“算得過來賬”，市場化住房租賃企業的供給積極性有望提升。從供給看，2023 年“保租房”

57、預計持續增多。全國住房和城鄉建設工作會議提出，“以發展保障性租賃住房為重點，加快解決新市民、青年人等群體住房困難問題”“大力增加保障性租賃住房供給，扎實推進棚戶區改造，新開工建設籌集保障性租賃住房、公租房、共有產權房等各類保障性住房和棚改安置住房360 萬套（間）”等內容。整體來看，今年“保租房”籌集規模將維持在較高水平。住房和城鄉建設部數據顯示，截至 2022 年10月底，全國保障性租賃住房已開工建設和籌集233.6萬套（間），2021 年 6 月至 2022 年 12 月，全國共已開工建設和籌集保障性租賃住房約 330 萬套（間），可解決近 1000 萬新市民、青年人的住房困難問題?！笆?/p>

58、五”期間，40 個重點城市計劃建設籌集保障性租賃住房 650 萬套（間），可解決近 2000 萬新市民、青年人的住房困難問題。我愛我家也圍繞保障民生做出探索，提升數字化能力、運營質量與服務水平，促進改善居住環境。302.“租購并舉租購并舉”保障民生，多地創新相關工作思路保障民生，多地創新相關工作思路“租購并舉”在 2015 年被提出，近幾年正被加速落實。中央經濟工作會議要求“房住不炒”的同時，還要求“探索新的發展模式”“堅持租購并舉”，有望促進房地產業良性循環和健康發展。為著力解決群眾住房困難問題，政府高度重視保障性租賃住房的發展，多地提出創新舉措，打通租購循環，進一步保障民生。2022 年，

59、長沙、成都、西安等地推出“以租換購”模式，通過盤活存量房，增加保障性租房供給，滿足不同類型人群的租住需求。北京首提集體土地租賃住房模式，讓群眾“住有所居”。隨著“租購并舉”的推進，國內居住服務企業也積極履行社會責任，推動住房租賃行業總體向好發展。我愛我家旗下房屋資產管理品牌“相寓”確立了“數字運營、智能服務管理”的經營方針，以“數智服務中臺”規劃為依托，啟動了“數字化駕駛艙”“小寓智系”等數智化產品的開發和應用，積極推動專業品質和運營效率的持續精進，以提升業務數智化水平。這些對租賃住房數字化發展的積極探索，有助于為消費者提供優質產品服務，從而推動“租購并舉”的發展。三、居住消費市場新趨勢（一）

60、居住需求多樣化、個性化（一）居住需求多樣化、個性化1.人口自然增長率下降，影響住房需求與市場結構人口自然增長率下降，影響住房需求與市場結構受人口自然增長率下降、城鎮化增速放緩、社會觀念轉變等31因素影響，居住消費需求出現變化，不同年齡階段、家庭結構的消費者，呈現出不同的需求偏好。從人口發展看，國家統計局數據顯示，2022 年末，全國人口為 141175 萬人，比 2021 年減少 85 萬人。全年出生人口 956萬人，出生率為 6.77；死亡人口 1041 萬人，死亡率為 7.37；自然增長率為-0.60。2022 年末全國常住人口城鎮化率為65.22。一方面，人口下滑將對房地產產生長期影響，

61、住房需求下降導致房地產市場由增量市場轉向存量市場，部分家庭轉向改善性需求；另一方面，城鎮人口仍將增加，但城鎮化增速放緩，農村人口流向城市釋放的購房需求或將下降。此外，我國存在父母為子女購房、投資性購房等現象，一定程度上對人口下降導致的需求減少形成抵消，預計短期市場總體相對平穩。數據來源：國家統計局圖圖 1313：我國近十年人口出生率與自然增長率示意圖：我國近十年人口出生率與自然增長率示意圖32數據來源：國家統計局圖圖 1414：第六、七次人口普查城鎮人口變化示意圖：第六、七次人口普查城鎮人口變化示意圖當前，我國人口出現少子化、老齡化趨勢，人口結構變化影響著住房需求。適老化和適小化社區配置，日益

62、成為影響家庭購房的重要因素。國家統計局公布的第七次全國人口普查主要數據顯示，全國共有家庭戶 494157423 戶，集體戶 28531842 戶，家庭戶人口為 1292809300 人，集體戶人口為 118969424 人。平均每個家庭戶的人口為 2.62 人，比 2010 年第六次全國人口普查的3.10 人減少 0.48 人。家庭小型化與社會觀念變化、人口流動性增加等因素相關，年輕人婚后獨立居住、不婚人群獨居等因素，也可能致購房需求增加。房地產供給上，也更需適應家庭小型化、老齡化和少子化的趨勢。33數據來源：國家統計局圖圖 1515：我國家庭戶數量變化示意圖：我國家庭戶數量變化示意圖2.人口

63、向主要都市圈集聚，租賃成新市民重要選擇人口向主要都市圈集聚，租賃成新市民重要選擇青年畢業生等人群涌入一線、新一線城市，帶來大量居住需求，租賃住房成為新市民的重要選擇。第七次全國人口普查數據顯示，流動人口方面，人戶分離人口為 49276 萬人。其中，跨省流動人口為 12484 萬人。受房價長期高位運行和就業市場波動的雙重影響，部分青年逐漸開始接受“終身租房”。北京航空航天大學公共管理學院副教授聶晨對北京地區青年租房問題進行研究，其調研發現，“37.68%的青年租賃住房群體表示可以接受終身租房”“居住在公共租賃住房中的青年群體更能夠接受終身租房”。保障性住房建設尚在推進，未來一段時間，房屋租賃仍是

64、滿足剛需消費者住房需求的重要形式。相寓有關負責人認為，在“租購并舉”的格局下，住房租賃行業是保障民生不可或缺的力量，相關企業在盤活供給存量、保障居住體驗方面起到重要作用。34數據來源：國家統計局圖圖 1616：歷次人口普查流動人口數量：歷次人口普查流動人口數量第七次人口普查數據顯示，人口向經濟發達區域、城市群進一步集聚。澤平宏觀和智聯招聘的聯合研究數據顯示，全國 330余個城市，人口流入的只占 20，人口向頭部地區集中的趨勢越來越明顯，未來中國房地產開發建設的空間更在于都市圈、城市群人口流入地區。都市圈的核心城市人口聚集，但土地供給有限，一定程度上造成供需錯配，也導致一線城市房價高、二三線城市

65、庫存高。受此影響，部分剛需住房消費者因核心城市房價過高，選擇在核心城市遠郊、周邊城市購房。北京市城市規劃設計研究院發布的 首都通勤圈職住與通勤特征演變規律研究稱，考慮區位特征、通勤行為等因素，劃定本研究中首都通勤圈的范圍，具體包括北京市轄各區、河北廊坊三河市、河北廊坊大廠回族自治縣、河北廊35坊香河縣、天津武清區、河北廊坊廣陽區、河北廊坊安次區、河北廊坊永清縣、河北廊坊固安縣與河北保定涿州市。其研究數據顯示，首都通勤圈大部分區縣處于職住比基本平衡狀態，即職住比為 0.4-0.6。其中，核心區、海淀區、朝陽區與石景山區的職住比大于 0.6，即勞動力明顯不足；而武清區與涿州市的職住比小于 0.4，

66、即勞動力相對過剩。不同區位勞動力的供需關系，促進了跨區通勤行為和首都通勤圈的產生?？缃缤ㄇ谥?，進京通勤比例約為 3/4。進京通勤人群的居住地以三河市為主，占比約 44%；工作地以朝陽區為主，占比約為 31%。進京就業人群的工作地，主要位于環京接壤地區、四環內地區及交通廊道沿線地區。3.購房決策可分六大類，購房目的與預算相關性強購房決策可分六大類，購房目的與預算相關性強以購房目的、購房預算兩大因素分類，主要消費人群可分為六類：剛需上車、一步到位、二次改善、優質資源購房、保值投資、未來儲備。從我愛我家相關數據看，剛需上車人群規模最大，但購房總價最低；二次改善預算最高，人群規模第二；一步到位預算第二

67、高，人群規模第三位；優質資源購房、保值投資和未來儲備人群規模相對小，且預算較低。36數據來源：我愛我家圖圖 1717：購房需求與預算分布圖：購房需求與預算分布圖從影響購房決策的因素看，剛需上車主要為基礎生活保障；一步到位人群期待居住環境能夠兼顧家庭生活和社交；二次改善人群追求提升生活品質；優質資源購房人群重點關注優質教育等資源；保值投資人群聚焦投資升值；未來儲備人群關注養老保障。表表 4 4：六類購房抉擇影響因素：六類購房抉擇影響因素購房類型關注重點區域確定條件剛需上車最關注房屋基礎條件（如戶型面積、價格等），也關注周邊配套（如物業、交通等）購房預算與通勤距離一步到位除關注戶型面積和價格外，對

68、周邊生活配套資源尤為關注除考慮通勤因素外，還考慮與家人的距離二次改善最關注房屋戶型面積，其次關注教育和休閑娛樂配套，也更看重小區環境通勤距離為最重要因素優質資源購房最關注房屋優質資源最關注與優質資源的距離及相關政策保值投資主要關注升值空間和價格購房預算是決定因素，也會考慮區域優劣37未來儲備關注周邊各項配套和升值空間更關注與家人距離及與現有居住地距離（二）消費體驗數字化、智能化（二）消費體驗數字化、智能化1.房屋買賣流程線上化，服務效率與客戶體驗提升房屋買賣流程線上化，服務效率與客戶體驗提升數字化的快速發展，推動著消費服務模式與企業商業模式的創新。AIGC、基于 IoT 的智能家居、Web3.

69、0 等新一代數字技術的廣泛應用，支持更加隨身化的消費模式。隨著數字底層技術突破與應用普及，作為生活主場景的住宅數智化升級，將成為重要的產業機會。為適應變化，住宅的交易服務與租賃運營需要更適應消費者需求特點，具備適應乃至推動住宅數智化轉型的能力，并進行相應的商業模式、運營模式變革。此外，線上消費模式已融入日常生活，眾多消費者的消費習慣逐漸從線下實體轉移到線上平臺，這也推動房地產經紀企業發展完善線上服務模式，減少交易雙方的時間及出行成本，提升消費者購房體驗和效率。線上交易的安全性也是消費者關注的問題。2021 年我愛我家將人工智能計算機視覺領域的 OCR 技術，應用在房產交易環節，實現了房源委托書

70、自動識別錄入，以及交易風控的審核智能化應用中，效率提升的同時也加強了對風險控制的精準度。我愛我家正在全力推進數字化升級，已完成數字化基礎設施搭建，并據此搭建了大數據生態和覆蓋全流程的智能化、數字化閉環系統，自主研發全場景、全流程、移動化的智能數字租賃體系。智能模式迭代升級，也將提升市場的獲客效率與成交效率。382.VR 在線看房受歡迎，突破時空限制滿足消費需求在線看房受歡迎，突破時空限制滿足消費需求消費者購房流程主要分為四個環節：搜尋房源、篩選估值、實地帶看、簽約過戶。對消費者而言，搜尋房源、篩選評估和實地帶看環節十分耗費時間和精力。同時，由于消費者與房地產經紀企業的信息不對稱等因素，雙方早期

71、溝通博弈成本較高，影響選購效率。VR 線上看房將搜尋房源、篩選估值的核心環節集為一體，為消費者提供便利，減少了消費者的時間和精力成本。VR 看房技術模擬產生三維的虛擬空間，提供視覺、聽覺等感官體驗，信息包含量遠超圖文形式的房屋介紹，有效還原房屋真實情況。此外，線上看房平臺通過 AI 智能技術推行“一鍵換裝”，減少消費者家裝設計過程中的試錯成本，讓消費者對房源和未來居住體驗擁有更直觀的感受，極大提升了看房體驗和效率。我愛我家推進數字化升級，推出了隔空體驗無死角全真看房、“一鍵換裝”秒看裝修效果、CBS 系統新功能用戶驗收會議、線上簽約等數字化產品，提升效率、優化服務。其中，2018 年我愛我家開

72、始重點布局 VR 看房技術。目前，VR 看房效率實現新突破，進一步提高經紀人作業效率和用戶找房體驗，消費者可以在線體驗不同風格的裝修效果，更加高效地輔助購房決策。數據顯示，截至 2022 年末，自我愛我家 VR 房源累計拍攝量達 154 萬套，2022 全年拍攝增量為 42 萬套。效果方面，拍攝 VR 房源的套均頁面瀏覽量是普通房源的 5 倍，套均帶看量是普通房源的 2 倍。393.智能家居日漸受青睞，個性化住宅場景優勢明顯智能家居日漸受青睞，個性化住宅場景優勢明顯智能家居為安全舒適的個性化住宅提供了可能。物聯網、大數據等科技創新成果的應用越來越廣泛，高端智慧家居產品也在迭代，越來越多的消費者

73、選擇智能家居，以提高生活舒適感和便利度。2023 年 2 月，華為云、華為終端云服務與我愛我家簽署了云云協同戰略合作框架協議，正式達成戰略合作關系，三方將在云計算、VR 看房、新方案聯創、生態共建、全屋智能等領域開展全面深入的合作。據報道，2022 年“雙十一”購物季期間，天貓平臺上，監控安防和智能家居行業預售 30 分鐘即超上年全天。京東平臺上，“雙十一”期間，智能坐便器同比增長 34%，智能浴室柜同比增長 204%，智能家居同比增長 36%。智研產業研究院數據顯示，2022 年上半年我國精裝修市場智能家居配套規模為 8.61 萬套，配置率達 12.2%。京東智能互聯家居及“京東小家”市場研

74、究報告數據顯示，2021 年第四季度中國智能家居設備市場出貨量為 6337 萬臺，同比增長 4.1%。40數據來源：京東智能互聯家居及“京東小家”市場研究報告圖圖 1818：20212021 年中國智能家居設備市場各品類出貨量及同比增長率年中國智能家居設備市場各品類出貨量及同比增長率（三）社區功能舒適化、便利化（三）社區功能舒適化、便利化隨著福利分房制度的結束，住房商品化、市場化的發展，消費者的居住觀念也發生變化，社區環境、便民設施等“軟件”越發受到重視，出現了從“有房住”到“住好房”的觀念轉變，消費者對住房質量和居住條件有了更高要求。進入新時代，消費者也更加重視居住體驗，對住房的需求從滿足基

75、本居住需求轉向改善生活環境、提升生活品質，對物業管理水平、社區居住體驗提出更高要求。41圖圖 1919：我國居民住房觀念變化圖：我國居民住房觀念變化圖1.消費者觀念出現轉變，越來越關注居住消費者觀念出現轉變，越來越關注居住“質感質感”新時代下，更多的消費者追求高品質生活，居住需求也正在發生深刻變化，對住房的要求已經不再局限于“有房”，對居住環境也不僅局限于房屋本身，開始更加關注公共環境、物業服務、人文氛圍、社區配套設施等居住“質感”。政策供給和行業服務供給相應調整，以滿足消費者需求。政策供給方面，各地結合實際對推動高品質住宅建設開展探索。如北京市北京市發布關于規范高品質商品住宅項目建設管理的通

76、知，提出了高標準商品住宅建設要求，包括最低品質要求和競高品質住宅建設方案；重慶市重慶市出臺重慶市中心城區高品質生活居住區行動指引；南京市南京市發布關于提升全市新建商品住宅規劃品質要求的通知；山東省山東省印發了關于明確房地產開發項目住房城鄉建設領域建設條件的通知，將提升住宅品質要求作為建設條件內容，土地出讓時就可以作出要求。行業服務供給方面，房產經紀行業更加關注提供大規模公益服務。從數據看，消費者進行購房決策時，重點關注房屋戶型面積、社區環境和周邊配套資源信息。作為與居民住宅、社區聯系42緊密的房地產居住服務企業，逐漸從便民服務、社區共建、社區公益以及突發危難幫助等方面，探索為社區居民提供更多服

77、務。我愛我家國內運營門店總量 3583 家，員工約 3.5 萬人。2022 年，我愛我家充分發揮輻射社區優勢，參與社區志愿服務 3.5 萬人次，累計服務時長超過 200 萬小時，服務社區近 3000 個。與此同時，還建立 600 多家暖心驛站，為快遞員、外賣小哥、網約車司機、環衛工人等人員提供休息、飲水、充電、防暑藥品等公益服務。2.青年青年群體追求獲得感，更加群體追求獲得感，更加重視居住生活便利性重視居住生活便利性日常生活便利有助于提升居民的獲得感、幸福感，也是影響居民購房選擇的重要因素。青年群體更傾向選擇“離地鐵近”“生鮮外賣觸手可得”的高便利性房源，對“盒區房”（原指盒馬鮮生門店的配送范

78、圍內的樓盤小區，后部分網民用該詞泛指線上下單后，配送方便的住宅區）的調侃，也成為居住消費新需求的寫照。這一方面可以看出居住消費偏好的變化，青年群體更加追求獲得感，更加注重生活便利性、小區整體環境、通勤距離等因素，更加重視住房的宜居性；另一方面，也折射出房屋居住價值的回歸，“房住不炒”是政策導向，也是日漸成為人民群眾追求美好生活的自發選擇。中國互聯網絡信息中心（CNNIC）數據顯示，截至 2021 年 6 月，我國網上外賣用戶規模達 4.69 億，外賣行業數字化水平提升，新消費趨勢凸顯。2022 年 1 月，北京我愛我家和美團優選等社區電商企業達成合作，初步選定近 200 家門店成為社區自提點，

79、覆蓋北京市朝陽、西城、海淀、大興等 10 個43城區，實現了“線上預購+線下自提”的便民模式。我愛我家積極參與社區共建共治，拓展便民服務場景，探索線下門店社區化的路徑，把門店變成為居民提供線上線下一體化服務模式的生活交互場所。數據來源：2022 年青年置業報告圖圖 2020：青年群體選房影響因素：青年群體選房影響因素3.“全齡友好全齡友好”漸成共識，漸成共識，“一老一小一老一小”更獲保障更獲保障“全齡友好”型社區為“一老一小”保障提供了思路。國家衛健委數據顯示，截至 2021 年底，全國 60 歲及以上老年人口數量達 2.67 億，占總人口的 18.9%；65 歲及以上老年人口數量達 2億以上

80、，占總人口的 14.2%。托育服務方面，全國每千人口托位數在 2.03 個左右，入托率僅為 5.5%左右。第七次人口普查數據也顯示，少兒人口和老年人口比重雙雙上升，“一老一小”問題44較為突出。父母養老、子女教育等社區配套設施是否合理、完善、便捷成為影響消費者購房決策的重要因素?！叭g友好”型社區通過構建覆蓋全人群、全生命周期的社區公共服務體系，滿足養老、托幼等不同年齡段居民的多樣化服務需求。2022 年，我愛我家依托北京市內的近千家門店，積極開展老年人線上掛號、防止金融詐騙、培養青少年科學興趣、紅十字救助、舊衣捐贈等公益活動，發揮社會服務功能與社區守護作用。同時，我愛我家還通過“集團黨團委青

81、年志愿服務站普通門店經紀人”的四級守護社區志愿組織模式，以組織性、規模性、創新性的方式參與社區建設，推動社區更加宜居。數據來源：國家統計局圖圖 2121：第七次人口普查人口金字塔：第七次人口普查人口金字塔45四、居住消費市場服務供給趨勢展望（一）（一）行業行業：標準更加完善標準更加完善，管理更加規范，管理更加規范我國居住消費市場曾經歷“野蠻生長”階段，行業亂象引發公眾擔憂。業內人士呼吁，要進一步明確房地產經紀人的職業標準和服務規范，制定職業技能分級評價體系，推進房地產經濟人的專業能力提升。近年來，關于居住消費市場服務的法律法規日趨完善。2011年，住房城鄉建設部、國家發展改革委和人力資源社會保

82、障部發布我國第一個專門規范房地產經紀行為的部門規章 房地產經紀管理辦法，對行業管理、投資者與經紀人的權利義務、財務管理和投訴處理作出相應規范；2019 年，京津冀消協聯合發布房地產經紀服務要求團體標準，填補了我國房地產經紀服務行業的標準空白；2022 年，北京、上海、廣州等全國多地紛紛出臺實施住房租賃方面的地方性法規或監管規定，對房地產經紀機構提出規范從業要求。目前，在政策要求和企業努力下，規范管理已成行業趨勢。業內代表性企業，在提升行業標準方面探索更優模式。如我愛我家提出房屋租賃“房源保真，房東保真，不成交不收費”、二手房買賣“陽光交易，不吃差價”兩大承諾。2022 年 11 月，我愛我家進

83、一步提升房產經紀服務標準，全面推出服務“誠”諾體系。從消費者關心的信息咨詢、服務體驗、權益保障三個層面切入，要求經紀人“如實說”“提前做”“主動賠”，即要求經紀人客46觀介紹真實房源，遵守價格透明原則，并通過銀行存管保障客戶資金安全；要求經紀人想在先、跑在先、辦在先，承諾簽前查封、房屋篩查、物業欠費均可先行墊付；為交易不成的消費者退傭金、為換租消費者退傭、為續租消費者免傭，若經紀人計算稅費有誤，則補償消費者差額。此次服務標準升級，改變了“以被動化的損失保障”為主的行業慣例。預計今后，行業標準將進一步完善，伴隨數字化的發展，房源的真實性將持續提升，居住消費各環節的體驗也將更優，真實、便捷、規范將

84、成為主要發展方向。（二）（二）企業企業：服務更加專業服務更加專業，發展提質升級，發展提質升級以往消費者在購房前，經常遇到信息碎片化、房源更新不及時、政策解讀不到位等問題。房產經紀人所提供的專業性意見和建議，成為消費者的重要決策因素。作為平臺的居住服務公司，打造專業化、全面性的人才培訓體系已成為共識。行業從業者也更需提升專業能力和綜合素質，以滿足人民群眾日益增長的品質居住需求。當前，房產經紀人的專業素養不斷提升，服務品質亦隨之提升。接受過高等教育、專業化、有職業素養的房地產經紀人隊伍，隨著時代進步而發展壯大。如“我愛我家”開發了繁星平臺、積分體系、小愛助手等矩陣化的數字智能工具，對經紀人專業技能

85、提升、正向行為引導進行賦能。有業內人士認為，房地產業正經歷嚴峻考驗，面對行業危機，“數智驅動”可能是走出危機、變革破局的重要路徑。我愛我家集團董事長、總裁謝勇在接受媒體采訪時表示，發展數字經濟、47實現數字化轉型，是把握新一輪科技革命和產業變革新機遇的戰略選擇，集團將積極推動數字技術和居住服務行業融合發展，利用數字化對傳統居住服務業務進行全方位、全鏈條的改造，加速產品和服務迭代。（三）客群：呼吁加強保障，期待（三）客群：呼吁加強保障，期待更加更加宜居宜居近年來，國內居住消費需求從關注物理空間到更加關注居住的品質和服務，從“住有所居”邁向“住有宜居”。消費者對自身居住環境的關注度大幅提升，更加認

86、識到房屋的戶型、朝向、隔音效果、細致的物業服務、完善的社區配套設施、健全的周邊園林商業醫療等因素的重要性。與此同時，高品質住宅的建設發展也存在難題。一方面，當前“高品質住宅”供給不足，受成本居高，以及延續的高流轉模式等因素影響，房企更傾向于建設符合基本標準要求的住宅，對開發建設高品質住宅的動力不足、積極性不高；另一方面，居民對“高品質住宅”的認識不足，關于建筑質量的指標較為專業，普通購房者難以充分了解相關概念，需求推動供給改變的能力較為有限。未來，無論是作為居住消費供給端的房企，還是作為服務供給端的地產經紀行業，都更需注重提升產品和服務品質。公眾期待從房子，到小區、社區，都更加宜居，生活更方便、更舒心、更美好。從居住消費的行業發展看，需求端與供給端均更加關注房屋的居住屬性，“優質”“宜居”將成為主要發展方向。