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1、研究部中國|2023年10月迎風篤行，拓新謀遠上海產業園區市場發展與展望白皮書2023引言建設具備全球影響力的科技創新中心是上海城市規劃發展中的戰略使命，也是上海推動經濟高質量發展的關鍵驅動力，更是我國建設世界科技強國的重要支撐。從夯基壘臺到積厚成勢，上海的產業園區作為產業發展的重要承載地，培育了眾多全國領先的行業企業。在經濟結構性轉型的關鍵時期，創新驅動的發展戰略持續深化的進程中，產業園區的產業聚集效應逐漸加劇，科創生態氛圍逐步完善，創新策源功能日益凸顯。本報告將聚焦上海產業園區的物業市場，結合產業“長鏈”發展和價值鏈提升的特點，對五大產業的布局和租賃需求進行探討，并預測這些產業在未來中長期

2、將引領上海產業園區的需求增長。產業復合特征也將為未來租賃需求的能級躍遷提供動力之源。仲量聯行對產業園區內100余家企業租戶進行了調研，深入了解當前園區租戶的需求，從物業條件和資管運營等多個維度出發，拓展并培育園區物業的產業視角，以適配產業的長期發展需求。此外，仲量聯行還結合了60余份投資機構調研結果，深入探究了在短期供應壓力和長期產業發展的共同作用下，園區物業投資市場的變遷和機遇。2迎風篤行，拓新謀遠|上海產業園區市場發展與展望白皮書2023目錄01五大行業擎動園區租賃需求，產業復合助推租賃能級躍遷4五大行業擎動產業園區穩健需求 4產業復合孕育發展新機遇 1402產業思維拓新升級，適配租戶特性

3、需求17產業發展擴充租戶選址因素考量，拓展業主產業思維 17適配租戶發展需求的雙通道升級：物業條件與資管服務 2103投資呈現多元模式，產業視角充實投資邏輯29產業屬性增益，滲透園區投資各項維度 29產業紅利和短期供應壓力共同影響產業園區投資策略 31產業視角推升長期投資機遇，投資策略的多元化持續提高 373迎風篤行，拓新謀遠|上海產業園區市場發展與展望白皮書2023五大行業擎動園區租賃需求，產業復合助推租賃能級躍遷01五大行業擎動產業園區穩健需求數據來源：仲量聯行圖 1.核心產業園區租賃需求占比（2021年下半年至2023年上半年）在建設具備全球影響力的科創中心進程中，上海產業園區市場承載了

4、眾多高質量產業的創新發展。經濟發展的結構性轉型，驅動高科技屬性行業快速發展，使園區的產業聚集效應愈發加劇，科創氛圍日益濃厚，吸引眾多高端科研行業或戰略新興產業企業入駐。在過去兩年中，五大行業，包括：集成電路、生命科學、人工智能、新能源汽車以及游戲，已經成為擎動園區租賃需求的主要來源。作為上海三大先導產業，集成電路、生物醫藥和人工智能一直得到政策支持，并在創新發展的戰略轉型中逐步釋放市場需求，已經發展成為上海產業園區內的支柱產業，展現出引領全國的行業優勢和發展動力。同時，新能源汽車產業憑借其豐富的產業“長鏈”，以及游戲產業展現出的巨大終端市場需求及其行業復合潛力，已成為上海產業園區的新興需求動力

5、。根據仲量聯行的統計數據，過去兩年中這五大行業在上海產業園區內的新增租賃需求達到近70%。25%生命科學7%人工智能14%新能源汽車16%集成電路31%其他7%游戲25%生命科學7%人工智能14%新能源汽車16%集成電路31%其他7%游戲五大行業在 產業園區占比4迎風篤行，拓新謀遠|上海產業園區市場發展與展望白皮書2023經過多年的培育與積累，中國已成為全球最大的集成電路單一市場。作為全國最早培育和發展集成電路產業的地區之一，上海擁有深厚的產業基礎和引領作用，推動產業升級發展。2022年，上海集成電路產業銷售額已超過三千億元，占全國市場的比例超過25%，持續保持領先地位。集成電路產業鏈具有緊密

6、聯動的產業特征。在上游，作為基礎技術支撐的高端制造和原材料領域，包含EDA工具、核心生產設備和原材料生產制造環節；在中游，代表產業鏈主體領域，涵蓋從IC設計、制造到封測安裝的開發環節；在下游，應用場景十分廣泛，主要包括汽車電子、人工智能、消費電子、醫療設備、光伏智能等領域。盡管近期投資市場整體趨冷，但集成電路作為全國重點發展的行業，仍收獲大量私募股權投資機構的青睞。在獲得投資的企業中，封裝材料和檢測設備融資活躍，模擬芯片和邏輯器件獲得關注度保持高位，應用市場中，汽車電子、人工智能等領域發展迅速，相應的芯片需求增長為集成電路企業帶來重大發展機遇。數據來源：中國半導體產業協會，中商產業研究院，仲量

7、聯行圖 2.2017-2023年中國與上海集成電路銷售額1.集成電路25%上海集成電路產業銷售額已超過三千億元，在全國市場占比超25%，穩居榜首。人民幣億元中國上海04,0008,00012,00016,0002017201820192020202120222023圖 3.集成電路產業鏈模型注：僅展示產業鏈主要環節與成分數據來源：仲量聯行消費電子云計算醫療設備汽車電子人工智能機器人光伏智能物聯網集成電路產業鏈IC設計IC制造IC封測硅片光刻膠光刻機刻蝕機薄膜沉積封裝基板測試機分選機探針臺光掩模板垂直整合制造晶圓代工傳統封裝先進封裝存儲器模擬芯片邏輯芯片上游支撐下游應用EDA工具設計服務IP中游

8、制造原材料與制造設備封裝材料與設備5迎風篤行，拓新謀遠|上海產業園區市場發展與展望白皮書2023圖5.上海產業園區集成電路企業租戶分布及占比鏈上企業的頻繁聯動，使集成電路企業更傾向聚集性選址，在業內龍頭企業的帶動作用下，張江、漕河涇及金橋已形成享譽全國的集成電路產業高地。根據仲量聯行統計，上海產業園區租戶占比中，集成電路*租戶占比達到7.5%。張江設有上海集成電路研發中心和設計中心，意在打造世界級集成電路產業集聚區，除自用型企業的布局選址外，集成電路企業在張江核心區的租賃面積占比接近15%。金橋板塊吸引了部分張江核心區外溢的企業，同時板塊內已聚集的下游企業轉型發展，展現出對芯片的強勁需求，反向

9、推動關聯中上游集成電路企業入駐，金橋板塊集成電路租戶占比達11.5%。此類擁有人才、政策和下游聯動優勢的板塊成為產業鏈各環節的公司設立設計研發中心和辦公場所的優選地。*僅包含集成電路上游及中游企業。數據來源：仲量聯行上海產業園區集成電路企業租戶占比（按租賃面積統計）圖4.2022.07-2023.06集成電路細分賽道獲PE/VC投融資公司數量數據來源：IT桔子，仲量聯行IC設計IC制造IC封測56模擬芯片7微處理器12存儲器14檢測設備22封裝材料17硅片集成電路設計微處理器存儲器邏輯器件模擬芯片設計工具（EDA工具）垂直整合制造原材料與制造設備晶圓代工集成電路封裝集成電路測試封裝材料（封裝基

10、板）其他集成電路相關7.5%企業聚集度產業園區市場板塊環線地鐵低高6迎風篤行，拓新謀遠|上海產業園區市場發展與展望白皮書2023上海是全國最具影響力的生命科學產業高地之一，上海生命科學領域上市企業數量及外資研發總部數量皆位列全國首位。2022年上海生命科學產業規模已達到8,537億元，預計2025年將突破萬億元。優質的產業基礎、豐厚的科研人才及研發平臺，以及全國領先的臨床醫院資源和便捷的融資渠道，2.生命科學圖6.上海生命科學產業規模數據來源：上海市經濟和信息化委員會，上海市生物醫藥產業發展“十四五”規劃，仲量聯行構筑起上海生命科學產業成熟的生態體系，吸引了眾多國內外企業匯聚上海。放眼未來，龐

11、大的市場剛需將繼續驅動上海生命科學行業穩步發展。生命科學產業發展離不開創新突破，以一類國產創新藥為例，上海研發的新藥獲批數量位居全國第一。創新發展需要豐厚的人才基礎，截至2022年，上海生命科學從業人員達到27.8萬人，其中國家級人才超過1,000位，院士、長江學者等高水平人才占全國的1/5。上海豐富的高校及研發機構資源為技術創新持續注入人才活力，與生命科學企業、全市各臨床醫院形成“產學研醫”相結合的良性互動，助力上海成為全國首屈一指的生命科學產業高地。就融資環境而言，具有創新技術并具有較高附加值的賽道持續受到資本青睞，這些生產要素支撐生命科學產業穩健發展。過去兩年，生命科學企業已成為上海產業

12、園區租賃市場最重要的需求來源之一，其租賃需求在園區內的占比高達25%。近期在整體投資趨冷的環境下，細分賽道的租賃需求與所獲融資呈正相關，包括創新藥、基因診斷、細胞療法等蘊含創新技術的企業仍是園區需求的主要來源。人民幣億元02,0004,0006,0008,00010,00012,000201720182019202020212022 2023F 2024F 2025F圖7.上海生命科學從業人員、高校及研究機構分布圖8.2023上半年生命科學產業投融資金額占比數據來源：仲量聯行從業人員分布高校研究機構聚集度高聚集度低機構類型小分子抗體藥物器械CRO數字療法人工器官試劑藥材醫療設備外科手術器械科研

13、儀器機器人眼科醫療器械腦科學藥物CDMO藥物CRO器械CDMO檢測服務細胞療法核酸藥物藥物遞送放射性藥物疫苗基因療法AI基因編輯創新藥醫療器械CXO數據來源：醫藥魔方，探針資本，仲量聯行7迎風篤行，拓新謀遠|上海產業園區市場發展與展望白皮書2023制藥醫療器械醫療科技基因檢測/治療醫療服務原料流通與銷售CXO圖9.上海產業園區生命科學細分賽道需求占比（基于2022年至2023上半年租賃面積統計）數據來源：仲量聯行上海產業園區的科研氛圍和創新發展的生態體系，不斷吸引國內外生命科學企業入駐。據仲量聯行統計，上海產業園區的租戶結構中，生命科學企業占比達到20%。張江核心區是上海乃至全國的生命科學產業

14、高地，聚集大量生命科學業內人才，是企業聚集度最高、最受生命科學企業青睞的板塊，生命科學企業租戶占比高達26.1%。此外，浦江、外高橋等板塊依托其較為成熟的生命科學產業基礎，同樣吸引了眾多企業。隨著上?！?+5+X”生物醫藥產業基地布局逐漸成熟，細分領域定位明確且擁有優質載體資源的板塊將更多地受到企業青睞，例如張江核心區外拓的創新藥產業基地、醫療器械產業基地等板塊。醫療器械醫療科技制藥與創新藥CXO醫療流通與銷售醫療服務圖10.上海產業園區生命科學企業租戶分布及占比上海產業園區生命科學企業租戶占比（按租賃面積統計）20%企業聚集度產業園區市場板塊環線地鐵低高數據來源：仲量聯行8迎風篤行，拓新謀遠

15、|上海產業園區市場發展與展望白皮書20233.人工智能圖11.中國人工智能核心產業市場規模圖12.2022年中國主要地區人工智能領域股權融資事件數占比數據來源：智研咨詢，仲量聯行中國人工智能產業受益于新基建、數字經濟等方面政策持續利好，其規模將保持平穩增長。預計在2025年，中國人工智能產業規模將達到4,000億元，未來三年復合增長率達到27.4%。人工智能亦是上海的三大先導產業之一。2022年內，總部位于上海的人工智能企業融資事件占全國比重的22%，未來上海還將繼續依托市場、政策、人才優勢打造人工智能產業高地。從產業鏈縱向的上中下游結構來看，目前上海在上游基礎層（如算力芯片、AI數據、算法模

16、型）和下游應用層所涉及的行業均具有領先全國的優勢，包括自然語言處理、計算機視覺、機器學習等的中游技術層也在快速發展，人工智能創新生態不斷優化升級。從產業橫向擴展滲透的趨勢來看，人工智能已成為與實體經濟深度融合的生態平臺，其基于軟件服務和硬件設施支撐應用場景，覆蓋交通、制造業、醫療等領域，賦能產業發展。近年來汽車智能化和智慧城市的進程加速得益于以人工智能技術支持的自動駕駛、車路協同的發展；制造業領域，以人工智能技術為基礎的AI訓練、推理、研發、操控平臺對目前尋求轉型中高端制造的中國意義非凡；在醫療領域，影像識別、AI制藥和基因分析等前沿方向也需要依靠人工智能技術的進一步發展協同。同時人工智能在金

17、融、零售、互聯網的應用也已經顯現其商業價值，在智能客服、運營優化、風險排查等方面的優化也將隨著AI技術的發展而升級。01,5003,0004,50020192020202120222023F2024F2025F人民幣億元融資比例高低18%廣東22%上海12%浙江此為中國示意性地圖 9%江蘇27%北京12%其他地區數據來源：IT桔子，仲量聯行圖13.人工智能產業圖譜上游人工智能基礎層AI模型生產工具AI算法框架AI開放平臺AI開發平臺預訓練大模型智能云服務智能服務器AI芯片智算中心AI基礎數據服務數據治理AI算力基礎AI數據資源下游人工智能應用層AI+金融營銷客服信貸風控個性化助理AI+泛互聯網

18、智能搜索海量審核對話式AIAI+醫療影像輔助診斷藥物發現智慧病案與DRGsAI+工業協同制造智能排產預測性維護AI+自主無人系統自動駕駛無人機智能機器人AI+零售視覺產品全運營優化無人商店AI+建筑業AECO可視化建筑群隱患預警中游自然語言處理智能語音計算機視覺知識圖譜機器學習人工智能技術層數據來源：麥肯錫，艾瑞咨詢，仲量聯行9迎風篤行，拓新謀遠|上海產業園區市場發展與展望白皮書2023據仲量聯行統計，上海產業園區內人工智能技術層和基礎層相關企業占比達到3.1%，而人工智能應用層內，已滲透AI技術強賦能的企業占比接近6%。這些企業中，交通、制造業及互聯網產業占比超過66%，是AI技術滲透率最高

19、的領域。人工智能企業與其賦能產業極強的協同效應，使得從選址角度來看，企業聚集特征明顯：張江、漕河涇板塊已形成相對成熟的產業生態，與當地生命科學、互聯網等企業互動活躍；新能源汽車產業在金橋的積極布局，同樣吸引智能駕駛等相關領域的人工智能企業入駐；同時臨空的互聯網生態、市北在AI基礎層云計算上的多年發展都助力這些板塊逐漸吸引人工智能相關企業入駐。未來，人工智能產業將展現更大的產業協同發展潛力，更多領域應用場景的實現將反向推動中上游基礎層和技術層架構相關企業的選址布局，在產業園區中孕育更多租賃機會并優化產業結構。圖14.上海產業園區人工智能及強賦能行業企業租戶分布及占比高低企業聚集度制造業人工智能企

20、業AI強賦能企業互聯網交通生命科學建筑業金融專業服務其它上海產業園區人工智能強賦能行業企業租戶占比（按租賃面積統計）3.1%5.9%企業聚集度產業園區市場板塊環線地鐵低高數據來源：仲量聯行10迎風篤行，拓新謀遠|上海產業園區市場發展與展望白皮書20234.新能源汽車圖15.中國新能源汽車零售銷量及滲透率圖16.2023年1-8月中國新能源汽車銷量前八城市圖17.產業發展進程中，細分賽道對于行業演進的驅動力數據來源：乘用車市場信息聯席會，中國汽車工業協會，仲量聯行數據來源：仲量聯行數據來源：乘用車市場信息聯席會，仲量聯行新能源汽車零售銷量（左軸）新能源乘用車滲透率（右軸）108111299689

21、8505%6%15%28%36%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%010020030040050060070080090020192020202120222023F萬輛2023年1-8月總銷量（左軸）2023年1-8月新能源汽車滲透率（右軸）萬輛0%10%20%30%40%50%60%03691215182124上海廣州杭州成都深圳北京鄭州重慶新能源汽車作為我國戰略性新興產業之一，其快速發展不僅推動了制造業結構優化升級，也是推動我國實現“雙碳”目標的重要動力。我國新能源汽車產業取得了舉世矚目的成就，銷量常年穩居全球第一。2022年中國新能源汽車銷量突破688萬輛，占全球市

22、場份額超過50%。2023年，新能源汽車銷量以及滲透率持續穩步增長，全年總銷量預計接近850萬輛，滲透率突破35%。依托國家扶持政策，以及完善的新能源配套設施，上海新能源車產銷量在全國名列前茅。根據中國乘聯會 統計，2023年1-8月，上海新能源汽車總銷量為20.7萬輛，穩居全國第一。政策驅動市場驅動智能化低碳化購置補貼牌照資格基礎建設及運營補貼 智能座艙 感知系統（激光雷達等）自動駕駛 車載芯片 終端服務 智能通信 動力電池 三電系統 充換電 電池回收11迎風篤行，拓新謀遠|上海產業園區市場發展與展望白皮書2023從產業發展階段來看，中國新能源汽車在高速成長后，正走向一個更成熟的市場。市場競

23、爭將日益激烈，產品更新將加速迭代，市場逐步從政策驅動向市場驅動轉型。多數企業從“電動”向“智動”的研發重心轉移，已成為明顯趨勢。新能源汽車產業鏈縱深長，賽道廣。按功能劃分，整個產業可以分為“智能座艙域”、“自動駕駛域”及“車身控制域”三大領域。例如，智能座艙推動芯片算力的升級以及數量需求的增加；自動駕駛對傳感器（攝像頭、激光雷達等）以及大算力計算平臺等的需求也將隨著更高級別技術的落地而顯著提升。值得注意的是，目前市場的主力軍傳統燃油車也在經歷智能化的加速路徑，為行業的需求增長提供不竭動力。從選址角度來看，與多數產業相似，科研氛圍以及人才聚集等方面受到新能源汽車企業關注。產業“長鏈”使得上下游企

24、業尋求聚集機會的同時，細分賽道不同企業的選址需求顯現其獨特的多元化特性。例如智能駕駛、車載雷達等領域企業，需要一定等級的測試路網用于技術測試落地。金橋憑借其深厚的汽車制造業基礎以及相關技術測試基礎設施的搭建，成為目前上海新能源汽車產業聚集度較高的板塊之一。圖18.上海產業園區新能源汽車企業租戶分布及占比自動駕駛新能源汽車整車制造感知系統電驅動系統換電站智能座艙電機控制電芯電池智能通信充電樁上海產業園區新能源汽車企業租戶占比（按租賃面積統計）3.5%企業聚集度產業園區市場板塊環線地鐵低高數據來源：仲量聯行12迎風篤行，拓新謀遠|上海產業園區市場發展與展望白皮書202313圖19.2017-202

25、2中國與上海自研網絡游戲產業銷售額5.游戲自2022年4月游戲版號重新發放以來，游戲行業健康發展的引導成效顯著，游戲行業長期良性發展局勢日益明朗。上海作為中國游戲產業發展高地，2022年網絡游戲總銷售收入達1,280.3億元，實現了逆勢增長。據統計，2022年中國游戲收入排名前50的頭部游戲公司，有接近25%的企業坐落于上海。上海尤其注重培育游戲企業的原創開發能力，已出臺的相關支持政策數量位居全國首位。高新技術企業、“專精特新”中小企業是上?？萍夹陀螒蚱髽I獲得最多的資質認定。上海游戲企業擁有較高的研發人員占比、研發費用占比及知識產權產出，其整體實力位居全國頭部。2022年上海自主研發網絡游戲收

26、入達880.7億元，占全國總收入近四成。據仲量聯行統計，上海產業園區游戲產業租賃面積占比6.6%：其中漕河涇游戲產業占比達到21%，是名副其實的上海游戲產業高地，吸引眾多國內外頭部游戲公司入駐。隨著與游戲相關的AI、傳感交互等新技術的應用，上海游戲產業的技術溢出效應影響將進一步擴大。數據來源：中國音數協游戲工委，仲量聯行圖20.上海產業園區游戲企業租戶分布及占比企業聚集度產業園區市場板塊環線地鐵低高數據來源：仲量聯行05001,0001,5002,0002,5003,000201720182019202020212022中國人民幣億元上海6.6%上海產業園區游戲企業租戶占比（按租賃面積統計）1

27、3迎風篤行，拓新謀遠|上海產業園區市場發展與展望白皮書2023產業復合孕育發展新機遇產業復合推動產業園區邁入 發展新能級創新驅動下的產業發展，隨著技術的進步，各高端產業逐漸體現出產業鏈長、科技含量高等特征，這些特征在上述五個行業尤其是戰略性新興行業中更加顯著。下游終端市場越發廣泛的運用場景，推動各產業中上游企業順勢發展，結合終端需求的不斷提升；上游行業中企業精細化發展趨勢逐漸顯現，形成圖21.上海產業園區租戶產業分布及產業復合特征和弦圖生命科學新能源汽車集成電路游戲人工智能互聯網服務及軟件技術其他電子信息及科技電子信息制造傳統制造業高端裝備先進材料能源及采礦物流運輸金融業專業服務技術服務貿易及

28、零售建筑及房地產文體娛樂第三方辦公運營政府機構及公共組織注：產業分布基于現有租戶面積分析產業復合特征基于現有租戶數量分析數據來源：仲量聯行11個 產業園區板塊 200個 產業園區項目 3,600+家企業 專注于特定運用領域的復合型技術公司。技術進步和產業升級也讓更多下游企業廣泛嘗試運用新興科技，推動各企業不斷提升其技術水平，迸發創新技術，提高競爭力。在此過程中，不同產業之間的聯系和互動變得更加密切，不同行業之間的邊界逐漸模糊，產業之間的相互滲透和交叉也日益增強。仲量聯行走訪上海11個產業園區板塊，梳理近200個產業園區項目中超過3,600家企業，統計發現上海產業園區中近36%的企業橫跨了兩個及

29、以上產業類型，上海產業園區內已呈現豐富的產業復合交叉趨勢。從產業類型上看，生命科學、新能源汽車、科技新媒體等前沿產業已與人工智能產業形成了較大規模的交叉融合，而制造業、專業服務業等傳統產業與互聯網、技術服務類產業的復合程度日益提升。就產業復合方式而言，當前的產業融合已超越了不同產業間技術的簡單疊加和互補，進一步拓展到以市場和產品為導向的深度協同合作。這種協同合作并不僅限于技術交流和資源共享，還涉及市場開拓、產品創新等多個層面，為產業間更緊密的聯動和互促發展提供了新動力。14迎風篤行，拓新謀遠|上海產業園區市場發展與展望白皮書2023著眼上海產業園區各板塊，各自側重的產業定位及產業結構催生出板塊

30、獨特的產業復合趨勢。以張江為例，其作為上海的科創高地，產業復合以三大先導產業為主導，以互聯網技術為支撐；同時，傳統產業如傳統制造業、金融業、專業服務等均有不同程度的復合趨勢。漕河涇則更凸顯其互聯網技術及游戲的產業特性。生命科學新能源汽車集成電路游戲互聯網服務及軟件技術人工智能其他電子信息及科技電子信息制造傳統制造業能源及采礦物流運輸金融業專業服務技術服務貿易及零售文體娛樂建筑及房地產第三方辦公運營政府機構及公共組織先進材料高端裝備生命科學新能源汽車集成電路游戲互聯網服務及軟件技術人工智能政府機構及公共組織第三方辦公運營文體娛樂貿易及零售專業服務金融業物流運輸能源及采礦先進材料高端裝備傳統制造業

31、電子信息制造其他電子信息及科技技術服務建筑及房地產圖22.張江租戶產業分布及產業復合特征和弦圖圖23.漕河涇租戶產業分布及產業復合特征和弦圖注：產業分布基于現有租戶面積分析產業復合特征基于現有租戶數量分析數據來源：仲量聯行注：產業分布基于現有租戶面積分析產業復合特征基于現有租戶數量分析數據來源：仲量聯行15迎風篤行，拓新謀遠|上海產業園區市場發展與展望白皮書2023未來產業孕育發展新動能 隨著產業間更深度地交叉融合，全新的產業類型有望在不斷創新中蝶變而生。同時，這種融合也將為傳統產業的轉型升級提供更多發展機遇，為上海產業園區市場的持續發展注入新動能。隨著技術革新和創新突破，產業復合的趨勢在未來

32、將繼續深化，所涉及的領域和層級也將得到更多提升，這將有望為產業園區帶來全新的租賃需求。放眼未來，上游技術性行業與下游市場廣闊的運用場景和受資本青睞的領域，兩者相復合的趨勢或將繼續加深。以人工智能為例，其“強賦能”屬性，已與生命科學、互聯網、新能源汽車等產業有所復合交叉，不斷推動這些產業升級創新，在藥物研發、大數據學習、自動駕駛等領域都取得階段性成果。未來行業之間的聯動具備更多想象空間，例如，游戲公司與腦機接口技術的復合，傳統零售與智能材料相結合等，都展示出復合產業的無限可能性。這種趨勢將不斷推動產業的發展，為市場帶來更多機遇，并為傳統產業的轉型提供更多助力，為產業園區未來需求的增長提供 支撐。

33、根據 上海市推動制造業高質量發展三年行動計劃（2023-2025年），上海除目前正在大力推進的三大先導產業和六大重點產業外，還在積極謀求未來產業的戰略性規劃和導向性建設，其中2030年遠景規劃中未來產業計劃產值達到5，000億元，并在2035年形成若干領跑全球的前沿產業集群，包括腦機接口、合成生物、通用AI、新型儲能、高端膜材料、元宇宙等尖端細分領域?；钴S的產業發展在政策引導和產業園區優質載體的承接下，也將重塑上海產業園區板塊的租賃分布格局。而這些新興領域所具備的跨行業屬性，將成為推動未來產業發展的重要力量。圖24.未來產業復合領域列舉游戲人工智能人工智能集成電路汽車/消費電子智能材料生命科學

34、超導材料互聯網傳統零售數據來源：仲量聯行光伏16迎風篤行，拓新謀遠|上海產業園區市場發展與展望白皮書2023產業發展擴充租戶選址因素考量，拓展業主產業思維企業在考慮辦公選址時具備一定共性，往往從財務支出或物業本身的品質及配套等角度尋找適配的場所。而隨著經濟發展技術革新，企業不再以單一辦公空間看待物業選址，越來越多的公司成立企業房地產策略部門，通過優化整體的物業選址、空間布局等策略，有效控制成本，提升公司效率，使辦公場所能夠服務于企業的長久發展。產業園區的租戶在傳統視角下，考慮的共性因素主要包括：租金成本、政策補貼、交房標準、餐飲設施以及交通可及性等。而隨著產業升級發展，技術不斷進步，園區內的企

35、業越發注重物理空間對產業資源和生產要素的調配，越發強調企業房地產策略在公司長久發展中所起到的突出作用。這些轉變使原本的選址考慮因素不斷擴充，企業選址時開始考慮所在板塊的科研氛圍、上下游企業的關聯、周邊人才資源、企業的品牌形象、獲得融資的便利度，以及為進一步吸引人才所適配的其他配套設施和企業ESG層面的表現等。產業思維拓新升級，適配租戶特性需求02配套設施（人才公寓、生活服務等）政策補貼交房標準租金成本交通 可及性上下游企業融資機會ESG表現科研氛圍企業 品牌形象人才資源傳統型選址因素產業及企業策略型選址因素數據來源：仲量聯行圖25.租戶選址考量因素不斷擴充17迎風篤行，拓新謀遠|上海產業園區市

36、場發展與展望白皮書2023為更好幫助園區經營者了解租戶真實需求，培育拓新園區的產業思維，仲量聯行對103家上海產業園區租戶進行問卷調研，發掘在經濟結構化轉型的大背景下，企業如何通過房地產策略降本增效。103家企業含蓋上海11個產業園區板塊，覆蓋12個細分行業，跨越不同面積段租戶。圖26.圖：受訪租戶背景受訪租戶數據來源：仲量聯行2023年上海產業園區租戶調研問卷103家上海產業園區租戶 11個產業園區板塊 12個細分行業“為適配上述租戶端的需求改變，園區業主在招商引資和項目運營上需不斷提升，以搭建適配產業發展的平臺，聚集高新科技行業所需的生產要素，從租戶角度改善資管服務的質量。簡而言之，園區經

37、營者需拓展提升其產業思維，服務于高科技屬性租戶的快速發展，以此筑巢引鳳，在市場競爭中脫穎而出。18%2,00011%20,000員工數量（人）租賃面積（平方米）27%張江核心區22%漕河涇11%張江非核心區10%金橋8%市北5%臨港3%臨空3%楊浦1%外高橋1%松江1%閔行7%其他所在板塊19%生命科學13%制造業10%集成電路，芯片10%人工智能10%互聯網及軟件服務8%化工7%新能源汽車6%游戲5%零售貿易4%新材料及新能源4%專業服務業1%金融3%其他業務涉及行業18迎風篤行，拓新謀遠|上海產業園區市場發展與展望白皮書2023通過此次調研，我們發現企業對于區位選址的考量正在不斷拓展。與上

38、一輪選址相比，傳統選址因素如租金成本、交通可及性等繼續受到絕大多數企業的重視，是產業園區企業的共性需求。在當前市場環境下，企業對于租金成本的敏感度有所上升，是其降本增效的關鍵一環。作為傳統選址因素，租金成本的關注度上升明顯，成為企業最為關注的選址因素。同時，產業及企業策略型選址因素在目前企業的選址過程中愈發被重視，其中，配套設施（人才公寓、生活服務等）、企業品牌形象以及人才資源是提升最為顯著的三個選址因素。當前產業園區企業已不僅僅滿足于圖27.租戶區位選址考量因素簡單的餐飲配套，他們希望所在區域配備有人才公寓以及更多的生活服務設施來滿足員工的衣食住行，提高員工與企業之間的黏性。更多的企業意識到

39、區位選址和物業選擇對于企業品牌形象的增益，例如入駐板塊的產業成熟度對人才吸引有所助益。人才是第一資源，尤其是對于產業園區企業，研發作為其核心競爭力，需要大量優質的人才資源。同時，濃厚的科研氛圍能夠為企業提供更多的合作渠道和交流機會。因此，在此次調研中，租戶對科研氛圍的考量同樣有較大幅度的提升。數據來源：仲量聯行2023年上海產業園區租戶調研問卷值得注意的是，隨著科技進步，行業發展愈發細分化專業化。不同企業根據其產業屬性特性，對于各選址因素的側重程度出現分化。生命科學企業租戶尤其重視選址對其獲取高精尖人才的可及性。根據此次調研結果，超過40%的生命科學企業租戶表示，人才資源的可及性在如今選址考量

40、中較上一輪顯著提升。對于集成電路及人工智能企業而言，除人才資源以外，科研氛圍及政策補貼也是其極為重視的選址因素。新能源汽車企業因其產品研發及測試均對物業參數有額外需求，交房標準對于該類企業的重要性尤為顯著。游戲企業同樣需要吸引游戲開發 人才，交通的便捷程度則對于該類企業較為敏感，同時出于機房、電量及用電穩定性的需要，交房標準也成為其較為關注的因素之一。012345當前選址上一輪選址傳統型選址因素租金成本交通可及性交房標準政策補貼餐飲設施人才公寓、生活服務等配套設施融資機會ESG表現上下游企業科研氛圍企業品牌形象人才資源產業及企業策略型選址因素19迎風篤行，拓新謀遠|上海產業園區市場發展與展望白

41、皮書2023另一方面，租戶在物業載體的細節選擇上也愈發體現出匹配企業經營發展的強烈意愿。在園區項目選擇上，問卷結果顯示，就物業條件而言，除園區硬件及滿足研發條件等硬性指標外，租戶對物業的自主性和靈活性愈加重視，接近40%的受訪者希望有拎包入駐的機會；獨棟物業的需求在受訪企業中占比同樣接近40%，空間私密性較強的物業能為企業研發經營及數據安全上提供更多保障。在園區服務上，物業管理仍是目圖28.租戶對于物業載體細節選擇上的影響因素排序數據來源：仲量聯行2023年上海產業園區租戶調研問卷前租戶最為看重的因素，同時，企業對業主提供的其他服務，尤其是為企業經營發展提供便利的服務，越來越重視。51%的受訪

42、企業希望業主能為其提供政策指導、人才落戶協助等服務，45%的受訪者希望園區業主能在研發環節的特殊要求（包括廢水處理、氣體配送等）上提供相應的協助。另有32%的企業對園區業主培育創新氛圍，提供行業間交流機會有更多期待。共享實驗室臨近檢測機構或其他行政部門有綠色樓宇認證共享空間（包括會議室、辦公空間等）產品展示空間標識權政策補貼的孵化器資質創新氛圍或本行業、跨行業交流氛圍空間私密性，以保證研發產權及數據安全具備可選獨棟物業即租即用，拎包入駐研發所需的特殊要求（如廢水處理、氣體配送等）提供政策指導、人才落戶協助等企業服務物業管理0%10%20%30%40%50%60%20迎風篤行，拓新謀遠|上海產業

43、園區市場發展與展望白皮書2023適配租戶發展需求的雙通道升級：物業條件與資管服務核心型產業園區最小值=10 萬平方米最大值=174 萬平方米2026至2028年供應量2023至2025年供應量成長型產業園區寶山普陀長寧徐匯青浦松江閔行奉賢浦東靜安上海產業園區歷經多年發展，在物業品質等各方面都有顯著提升。然而，越來越多的企業從發展適配性的角度考慮物業選址，促使園區業主拓寬園區招商及運營的思路，在物業條件和資管服務雙通道上，升級現有產業思維。物業條件在滿足租戶基本辦公經營需求的同時，需要進一步考慮租戶所涉及行業的特性需求。另一方面，產業園區運營方在產業升級發展的宏觀環境中，對租戶的服務須有全方位的

44、提升，為企業經營提供更多資源和便利。此次調研中，有89%的租戶認為目前所入駐園區項目的物業條件及資管服務有待提升，超過70%的租戶希望在物業條件有所提升。同時，43%的租戶對于資管服務有進一步的升級需求。從細分維度來看，無論是物業條件還是資管服務，均有不同程度的提升空間。這為現在以及未來的園區經營者，結合自身情況，提供了不同維度的思考方向。長期來看，隨著產業園區內產業鏈愈加完整、產業類型不斷拓展，各產業的生產要素愈發豐富，租戶需求將顯現更多全新視角。產業園區物業作為承接租戶需求的重要空間載體，其成熟化、專業化的發展同樣需要產業思維的驅動。上海產業園區市場迎來新一輪供應放量，針對目前市場，更多租

45、戶考慮抓住大供應及租金下行的窗口期，進行搬遷升級?，F有項目如何保持競爭力，未來項目如何脫穎而出，園區經營者從租戶需求角度出發的產業思維將起到決定性的作用。圖29.產業園區物業條件及資管服務有待提升圖30.上海產業園區未來供應分布（2023年四季度至2028年，不包含自用物業）數據來源：仲量聯行2023年上海產業園區租戶調研問卷的企業租戶認為目前物業條件及資管服務有待提升89%71%認為物業條件有待提升43%認為資管服務有待提升數據來源：仲量聯行21迎風篤行，拓新謀遠|上海產業園區市場發展與展望白皮書2023物業品質仍具備提質升級空間，產業特性要求愈加凸顯物業條件 未來短期供應集中交付的環境下，

46、現有項目的硬件品質或將面臨競爭加劇的風險。問卷結果顯示，停車位數量是租戶普遍認為所承租園區最需要提升的硬件條件，超過50%的調研租戶不滿足于目前所在項目的停車位數量。其他硬件品質方面，有近30%的租戶反映所在物業屋頂或外立面漏水及洗手間配比不足。超過20%的租戶反映空調設施陳舊，電力無法擴容以及充電樁設備不足。適度改善硬件設施及物業條件，以滿足租戶的迫切需求，是存量項目持有者在大供應環境下提高競爭力的有效方式，也是未來園區項目開發者在設計和建設過程中需要關注的重要方面。除租戶在硬件品質上的基本訴求外，園區持有者須在物業交付條件上融入產業視角，適度考慮不同行業對物業的不同需求。無論是辦公功能還是

47、研發功能，不同產業租戶對于硬件品質的需求顯現出更多行業特性，在需要研發空間的行業中特性需求尤為顯著。為滿足研發需求，物業品質的適配性或將成為直接決定租戶的選址結果的因素。產業園區項目在承重、層高、供電等具體參數上能最大程度滿足快速發展的行業 需求，這類園區項目將更加受到擁有研發測試功能的企業的青睞。圖31.租戶認為最需提升的現狀硬件品質數據來源：仲量聯行2023年上海產業園區租戶調研問卷0%10%20%30%40%50%公共空間不夠綠化設施不足或不及預期不能滿足實驗需求承重不夠層高不夠電梯配比不夠可租賃面積與實際需求不匹配大堂形象欠佳充電樁不夠電力無法擴容空調設施陳舊洗手間配比不足屋頂或外立面

48、漏水停車位不夠22迎風篤行，拓新謀遠|上海產業園區市場發展與展望白皮書2023圖32.五大產業的建筑參數偏好數據來源：仲量聯行新能源汽車企業在研發測試過程中整車或是大型運載機械的移動，使得活荷載的要求需要特別納入承重考量之中；研發測試機械對于層高同樣有著更高的要求。同時，對于游戲和人工智能的辦公空間以及生命科學、芯片、新能源汽車產業的研發空間，因設備要求，租戶需要所在園區保證24小時穩定供電，因此配備雙回路供電或者備有UPS等備用發電設備的物業更受到青睞。此外，生命科學產業的研發過程對于污廢處理也有極高的要求，落實在建筑參數上，要求其擁有處理固、液、氣三大類型污廢的裝置及空間。辦公功能物業基本

49、參數新能源汽車生命科學集成電路人工智能游戲承重（千克/平方米）200-300200-300200-300200-300200-300200-300凈層高（米）2.72.72.7 直播間區域4.0（板到板）2.7 直播間區域4.0（板到板）2.72.7 直播間區域4.0（板到板）供電（瓦/平方米）80-12080-12080-12080-120100-120100-120單層面積（平方米）1,5001,5001,5001,500大面積客戶青睞大面積單層大面積客戶青睞 大面積單層 得房率65%65%65%65%65%65%架空地板（毫米）100100100100100150空調VRV/FUC/VA

50、VVRV/FUC/VAVVRV/FUC/VAVVRV/FUC/VAV傾向VRV傾向VRV新風量（立方米/小時/人）3030303035-4035-50網絡標準標準標準專網專供專網專供專網專供其他/整車品牌傾向帶 零售功能一樓展廳/部分需求防靜電環氧地坪研發功能物業基本參數新能源汽車生命科學集成電路（設計/測試）人工智能（云計算）游戲承重（千克/平方米）200-300恒載荷500；部分活荷載可高達1噸500 結構可加固500 結構可加固500 結構可加固500（機房設備）結構可加固板到板層高（米）4.2梁下高度5.54.5 潔凈室區域5.54.5 潔凈室區域5.5傾向4.5傾向4.5供電（瓦/平

51、方米）80-120需大量擴容具備擴容條件具備擴容條件具備擴容條件傾向100空調無特定要求具備自裝條件具備自裝條件具備自裝條件具備自裝條件/屋頂無/預留空間以安裝活性炭過濾器等裝置；結構可加固預留空間以安裝活性炭過濾器等裝置；結構可加固/排風系統無具備自裝條件具備自裝條件具備自裝條件/廢水處理、廢液處理無/有有/獨立排水管道無/有有/固體廢物儲存空間無/有有/可拆卸幕墻可選傾向有傾向有傾向有/地坪要求無環氧地坪或塑固耐磨地坪傾向環氧地坪傾向環氧地坪部分企業按需自裝防靜電地坪/貨梯可選轎廂、承重、及門洞尺寸，要求較高/其他特殊參數/柱間距8.1米、車庫坡道標高2.4米、傾向可路網測試等預留室外空間

52、以安裝冷卻塔、特殊氣體儲存等裝置/23迎風篤行，拓新謀遠|上海產業園區市場發展與展望白皮書2023園區配套設施歷來是租戶選址的重要考量指標，園區運營者在配套方面的提升將有效提高租戶滿意度以及租戶的 粘性。尤其是周邊餐飲設施，超過85%的受訪租戶希望所在產業園區能夠提供配套餐飲。此外，超過60%的租戶認為園區內應設有便利店或超市相關配套以滿足員工日常生活需要。除基本訴求外，產業園區租戶愈發重視員工生活品質，超過50%的租戶希望園區提供交通接駁班車以方便員工通勤，另有超過50%的受訪企業期待承租項目能將健身房納入配套設施。園區配套設施圖33.租戶對于園區配套的各項需求排序數據來源：仲量聯行2023

53、年上海產業園區租戶調研問卷0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%外賣集中提取點商務宴請會議中心班車健身房食堂便利店/超市日常餐飲24迎風篤行，拓新謀遠|上海產業園區市場發展與展望白皮書2023“雙碳”目標作為我國長期目標，對于園區經營者和租戶雙方的重要程度日益凸顯。國內外成熟的園區經營者已經在項目的開發和日常運營中融入了多種科技與設備來降低能耗，包括：建筑結構設計、設置光伏面板、采用碳資產管理系統等。能夠幫助租戶達成ESG相關需求的園區項目同樣將更受青睞。根據此次調研中關于綠色租賃需求的結果顯示，39%的租戶對于綠色租賃有一定需求，外資企業占比更多。從具體措施來看，

54、降低能耗、提升空氣質量、安裝新能源汽車充電樁以及綠色樓宇認證是當前租戶在綠色租賃要求上最關注的四個方面。上海產業園區內綠色樓宇的認證數量逐年遞增，已獲LEED認證項目總面積超過400萬平方米。隨著國家“雙碳”目標的推進，預計未來將有更多產業園區租戶在選址及日常運營過程中提升ESG相關方面的要求。而產業園區租戶的研發功能往往要求更高的供電、甚至包括排污排廢等特殊需求，產業園區業主如何借助物業項目，為企業在節能環保方面提供助力，或將成為獲得租戶青睞的又一重要因素。ESG及綠色租賃（*注：綠色租賃（Green Lease）即園區經營者與租戶簽訂的關于運營 管理的租賃協議，旨在實現雙方的可持續發展目標

55、）圖34.租戶在綠色租賃（GreenLease）上的要求圖35.上海產業園區LEED認證項目總面積數據來源：仲量聯行2023年上海產業園區租戶調研問卷數據來源：美國綠色建筑委員會，仲量聯行0%20%40%60%80%100%提供定期能源審計及廢棄物審計提供購買可再生能源渠道，如綠電、綠證等提供節水器具（如控制衛生間排水量等）能耗方面數據共享和數據透明廢棄物管理措施，減少垃圾填埋量提供綠色樓宇認證或健康樓宇認證，如LEED/WELL/BREEAM/綠建等安裝電動汽車充電樁室內空氣質量控制和檢測提升能源效率，降低能耗（如安裝節能燈、安裝分表等）外資內資39%的受訪企業對綠色租賃有一定要求05010

56、015020025030035040045020092010201120122013201420152016201720182019202020212022 2023年上半年建筑面積（萬平方米）可出租物業自用物業25迎風篤行，拓新謀遠|上海產業園區市場發展與展望白皮書2023數據來源：仲量聯行2023年上海產業園區租戶調研問卷資管服務納入產業思維，提高與租戶需求適配性產業園區經營者所提供的資管服務在租戶選址過程中正占據越來越大的比重。租戶希望通過園區運營方的資管服務得到更多元的產業發展資源。此次調研中，有近半數租戶希望園區經營者提供包括與政府溝通、組織行業交流等方面在內的附加 服務。資管服務已

57、不再局限于物業管理，園區經營者的產業服務是否能為入駐企業租戶提供豐富的產業資源將成為未來產業園區的核心競爭力。然而，此次調研結果顯示，對于物業管理和產業服務，租戶需求及園區業主投入意愿上出現了一定程度的錯配：43%的租戶認為產業服務對于其選址考量十分重要，但僅有23%的園區業主表示愿意增加對其投入；目前大部分園區業主仍將目光鎖定在對傳統物管服務的投入上，該比例高達77%。短期內，物業管理的提升可以使得租戶的入駐體驗有所提升，保持項目的競爭力。然而，隨著宏觀產業更為復合多元的發展演進，租戶將更迭出更龐大的產業需求，屆時，產業服務將成為項目運營中至關重要的一部分。圖36.租戶所需的園區資管服務排序

58、數據來源：仲量聯行2023年上海產業園區租戶調研問卷圖37.租戶的資管需求與園區業主資管的投入意愿對比物業管理產業服務租戶業主57%認為重要77%愿意投入43%認為重要23%愿意投入物業管理服務產業相關服務0%20%40%60%80%幫助租戶提升ESG上的表現提供投融資等金融渠道或資源提供人才公寓、人才招聘等機會或資訊提供行業合作資源及機會政策指導及對接服務環評審批支持及對接大堂前臺接待服務提升自動化、數字化方面的提升裝修報批報建的支持配合保安、保潔維護頻率及物管人員專業性物業及設施的基本維護26迎風篤行，拓新謀遠|上海產業園區市場發展與展望白皮書2023來自國外成熟市場經驗將進一步闡釋強大的

59、資管服務能力將如何運用豐富的產業鏈資源網絡賦能入駐企業，同時孵化出優質的初創型企業，為片區產業發展注入新動能。位于德國慕尼黑的BioM是一家成立于1997年的生命科學產業集群運營管理公司，負責管理運營巴伐利亞州內多個生命科學產業集群。同時，它有效地為企業提供串聯合作機會，利用其完備的產業資源網絡，包括政府、投資機構、高校、研究機構、產業協會組織等，為入駐企業提供服務及發展支持。同時經過多年對產業和租戶的深度理解，該機構已兼具孵化功能，能夠甄別潛力企業，扶持高附加值的初創公司。海外資管服務案例圖38.成熟資管服務模式框架數據來源：BioM官網，仲量聯行資管服務參 與 方園區基本運營管理行業交流及

60、合作支持 政府機構 高校 產業協會或組織 研究機構 醫院 投資機構 行業內其他企業孵化支持市場推廣支持 幫助企業與其他產業參與方搭建業務聯系 與專業機構及公司合作，幫助企業申請專利及技術轉移 搭建產業合作平臺 聯合產業協會、研究機構等多方舉辦產業活動 與政府項目及投資機構合作，為中小型企業尋求融資渠道及機會 定期舉辦招聘會 公司官網擁有專屬招聘頁面，發布園區入駐企業招聘需求及崗位介紹 與周邊高校、研究機構及醫院構建人才交流平臺 與多方共同搭建不同類型的孵化項目，為初創公司提供全產業生態支持-為初創企業提供共享實驗室、辦公及共享空間；-幫助初創企業與產業多方（戰略咨詢、投資機構等）搭建溝通渠道；

61、-設立專項獎項，獎項及獎金頒發給具有商業轉化價值的高?；驅W術 機構的科研項目-設立培訓項目，包括：課程學習、產業園區實地參觀等-企業專家作為志愿者為初創企業提供發展指導-為初創企業提供演講及展示培訓-產業交流活動 通過多方渠道幫助企業提升品牌影響力 -線上渠道-園區內部刊物-線下活動-為企業路演活動提供空間-幫助企業對接參加大型產業展會和學術會議融資咨詢及支持人才資源支持27迎風篤行，拓新謀遠|上海產業園區市場發展與展望白皮書2023通過對其資管服務的研究，我們發現除了基礎園區運營管理外，資管服務主要圍繞五大維度展開以支持入駐企業的發展，包括：行業交流及合作支持、融資支持及 咨詢、人才支援支持

62、、孵化支持、市場推廣支持。行業交流與合作支持園區業主協助入駐企業建立合作伙伴關系。當市場上有項目正在尋找新的產品、技術或理想的合作伙伴時，他們只需直接與該園區取得聯系，園區便會幫助他們找到適配的合作對象。如果入駐企業需要專利申請或技術轉移方面的支持，他們可以尋求與園區合作的機構或公司進行對接。同時，園區可以積極與國內外產業組織或協會攜手合作，共同構建更具拓展性的產業合作平臺，從而為各方合作伙伴創造更多元化的合作機會。融資支持及咨詢園區業主可為入駐的中小型企業尋求融資機會，其中包括與專業投資機構合作，以及申請各級政府的扶持項目，同時還有與國內外多個產業組織達成的合作項目。這些多元化的融資渠道將為

63、入駐企業提供更多機會，促進其快速發展。人才資源支持充分連接人才與當地企業。例如，園區可在官方網站上設立了專屬的招聘頁面，發布園區入駐企業的招聘需求，并且定期舉辦線下招聘會。這些舉措有力地促進了人才與企業的對接，為當地產業發展注入新動能。孵化支持除了自身設立的孵化項目外，園區業主還可以與當地政府及其他機構合作，推出不同類型的孵化項目。這些多樣化的孵化項目涵蓋辦公及研發空間、資本支持、業務發展指導、行業交流等多個方面，幫助初創企業解決不同角度遇到的問題。園區甚至還可以設立專項研究獎項，將獎項和獎金頒發給具有商業價值和轉化潛力的學術研究項目。這些舉措為初創企業提供了全方位的支持和激勵。市場推廣支持通

64、過線上渠道、內部出版刊物以及舉辦下線活動幫助入駐企業進行市場推廣。企業可以利用園區內的公共空間舉辦各類活動。園區還可以代表或幫助企業對接參加大型展會和學術會議，以拓展市場和增強品牌影響力。28迎風篤行，拓新謀遠|上海產業園區市場發展與展望白皮書2023產業屬性增益，滲透園區投資各項維度回顧上海產業園區投資市場過往十多年的發展歷程，主要可以劃分為三個階段。第一階段為2011年至2015年間，受整體商業地產投資的攀升周期有利推動，上海產業園區成交規模穩步增長（年均成交量達到50億元人民幣），以機會型與增值型為策略的投資機構相對活躍。在這個階段，投資邏輯和視角主要是基于類工業資產。在第二階段（201

65、6年至2019年），上海商業地產的整體投資市場邁上新的臺階，年均投資總成交量過千億元人民幣，其中，辦公樓的投資成交尤為活躍（占比55%）。產業園區物業的投資成為辦公樓投資的自然延展，成交量與流動性顯著增強（年均成交量達到140億元人民幣）。該階段的特點表現為內資及外資地產基金的投資活躍度明顯增強，并嘗試通過以非核心區的類辦公樓資產邏輯和視角投資產業園區物業。投資呈現多元模式，產業視角充實投資邏輯032020年以來，產業園區投資繼續成為關注焦點，至2023年底，預計該階段年均成交量將達到145億元人民幣。進入第三階段，投資的主要特征轉化為從產業的視角出發，而不再是傳統的辦公樓投資邏輯。以生命科學

66、物業為代表，其對環評、物業硬件條件等要求的特殊性和稀缺性加之租賃表現的韌性，使之成為最受追捧的熱門標的之一。經濟發展的結構性轉型推動高新科技行業快速發展，進而帶動產業園區的租賃需求。公募REITs的成功發行讓更多不同類型的投資機構關注產業園區物業，拓寬了產業園區物業的退出渠道。產業園區的投資市場正朝多元化、精細化的方向邁進。29迎風篤行，拓新謀遠|上海產業園區市場發展與展望白皮書2023數據來源：仲量聯行圖 39.上海產業園區年度投資總額及階段性特征產業園區開始受到關注產業視角促進投資聚焦辦公投資的自然延展階段特征投資環境投資機構投資類型生命科學物業、研發類物業、土地開發機會、資產包工業產權及

67、純辦公業態、園區型多棟物業項目生命科學、人工智能、集成電路、新能源汽車、游戲等標的物業主力租戶類型產業屬性主導非核心區類辦公樓資產投資視角0501001502002502011201220132014201520162017201820192020202120222023Q1-Q3人民幣（億元）商業地產流動性增強、外資布局中國尋求高增長機會前期：內資地產基金占據市場主導后期：外資地產基金持續投資、內資開發商背景基金開始布局增值型為主、核心增值型科技互聯網主導、金融后臺、貿易、聯合辦公后期：去杠桿、內資機構融資成本上升、稅務優惠前期：貨幣環境寬松，稅務優惠、資本持續加碼外資地產基金占據主導地位部

68、分內資自用買家機會型、增值型為主單棟物業為主傳統制造業、化工制藥、半導體等類工業資產外資地產基金、外資PE、自用買家、內資保險入場、Pre-REITs基金等前期：疫情影響、生命科學收獲大量融資增值型、核心增值型、核心型、開發型、機會型后期：美元加息、地緣政治、公募REITs出臺2011-20152016-20192020-202330迎風篤行，拓新謀遠|上海產業園區市場發展與展望白皮書2023數據來源：仲量聯行2023年上海產業園區投資者調研問卷圖 40.投資者背景：產業紅利和短期供應壓力 共同影響產業園區投資策略產業園區作為創新驅動、產業升級等國家戰略的重要載體，長時段享有著產業紅利提供的需

69、求增長動力，受到越來越多投資機構的關注。但與此同時，未來項目的新增供應以及短期內的租戶趨于謹慎的租賃策略，也帶給市場全新挑戰?；诖?，仲量聯行邀請了60余家不同類型的投資機構參與本次投資者問卷調查，其中包括來自不同區域以及不同屬性的投資者。問卷結果顯示，投資者即便在短期內的市場承壓情況下，依然抱有對上海產業園區極強的投資熱情。在受訪的投資者中，超過70%的投資機構已布局上海產業園區市場，同時，89%的投資者在未來三年將追加投資或考慮收購產業園區物業。56%中國內地11%中國港澳臺地區15%亞洲其它國家及地區18%歐美國家及地區48%房地產基金20%開發商15%險資8%信托及REITs3%主權基

70、金/養老基金3%政府平臺1%產業類私募股權投資機構2%自用型企業56%中國內地11%中國港澳臺地區15%亞洲其它國家及地區18%歐美國家及地區圖 41.投資產業園區的意愿及主要原因公募REITs政策拓寬退出渠道宏觀經濟支持下的產業紅利租賃需求穩健租金增長穩定投資組合分散風險抗經濟周期能力強資產價值有較大的上升空間政策性戰略布局稅收支持抗經濟周期能力強政策性戰略布局租賃需求穩健資產價值有較大的上升空間公募REITs政策拓寬退出渠道宏觀經濟支持下的產業紅利稅收支持租金增長穩定投資組合分散風險資產價值有較大的上升空間數據來源：仲量聯行2023年上海產業園區投資者調研問卷62%已投資，未來三年內追加投

71、資27%未投資，但計劃未來三年內投資89%9%已投資，未來三年不追加投資的投資者未來三年將追加投資或考慮收購產業園區物業注：字體顏色 表示產業視角因素/傳統市場視角因素，字體大小為重要性排序31迎風篤行，拓新謀遠|上海產業園區市場發展與展望白皮書2023圖 42產業加市場雙視角并行下的產業園區投資來源：仲量聯行作為地區經濟發展和產業培育的重要承載體，產業園區具備服務產業發展的獨特屬性，這也使得對于產業園區的投資有別于其他物業投資。如果繼續采用傳統的市場視角，尤其是辦公樓的投資視角，產業要素的重要性將被一定程度削弱，從而影響投資測算的準確性和投資決策的針對性。在投資者的問卷中，我們發現不少投資機

72、構已經開始重視并采用產業視角，在地段選擇、標的甄選、租戶租金、投資模式等各方面，形成產業園區物業自成一體的投資邏輯。產業紅利持續釋放的同時，短期市場供應壓力逐漸顯現，雙重預期因素的影響下，當前的上海產業園區投資市場呈現四大主要趨勢。傳統市場視角產業視角板塊的產業定位及產業成熟度環評或研發屬性；符合不同產業特性的建筑參數政策導向型產業，資本青睞型產業稅收扶持、融資情況、稅收及達產要求和限制PE+RE、產業拿地、企業售后回租科研氛圍、周邊人才公寓、子女教育資源孵化功能、政企對接、行業交流等地段 板塊的供需關系、交通項目標的 項目物業品質及建筑參數租戶 租戶品質、租戶結構、行業承付能力租金收益 WA

73、LE、租金增長空間、運營管理成本投資模式 傳統辦公投資模式配套 傳統餐飲、酒店等配套設施資管 招商及物管為主32迎風篤行，拓新謀遠|上海產業園區市場發展與展望白皮書2023園區物業的產業特性使得投資者在選擇投資標的時，除了考慮傳統商辦投資因素，如物業品質、租戶結構外，還要考慮更多與產業相關的因素。在板塊甄別上，投資者增加了更多產業視角。問卷結果表明，所在區域的產業定位是投資者在甄選產業園區項目時，最為關注的核心要素，顯著優先于板塊的供求關系、交通便捷性等諸如此類的傳統市場因素。符合宏觀經濟發展方向的產業定位，將不僅有利于所投項目的租賃去化，吸引優質租戶，進而獲得更多產業紅利，同時未來退出時也將

74、具備更強的產業屬性，有望通過產業類基礎建設的形式發行公募REITs。在板塊甄選方面，相較于過往階段的成交，當前階段（2020年后）投資者除了關注一直備受青睞的三大傳統成熟園區核心張江、漕河涇、金橋之外，也展現出對另一些板塊的熱情，如周浦、康橋、合慶等生命科學行業或其他產業逐漸聚集的板塊。盡管部分板塊即將面臨短期未來供應激增的壓力，但成熟的產業氛圍和逐漸成型的產業生態，讓投資者對這些區域仍然充滿信心。趨勢一：板塊甄別愈加重視產業定位數據來源：仲量聯行2023年上海產業園區投資者調研問卷圖43.投資者考慮投資產業園區物業時最看重的因素排序圖44.投資者對各板塊關注程度以及三個不同階段產業園區大宗成

75、交項目成交年份高低投資者關注度2016至2019年2020至2023年三季度2016年之前所在區域的產業定位現金流收益表現所處板塊供需關系現有租戶結構層高/承重/排廢等物業參數是否滿足環評要求交通便捷性周邊人才資源所在區域給予租戶的稅收優惠產業視角下的板塊甄別因素商業配套辦公投資視角下的板塊甄別因素其他影響投資決策的考慮因素數據來源：仲量聯行33迎風篤行，拓新謀遠|上海產業園區市場發展與展望白皮書2023短期未來供應加大的預期下，投資者在評估投資標的物業的租戶時趨于謹慎。以產業發展為導向，在租戶評估方面，投資機構最關注租戶的行業類型，其次為大面積租戶占比和加權平均剩余租期，以期通過更多元化的租

76、戶結構來分散市場風險。就租戶行業而言，問卷結果表明投資者普遍更傾向于政策導向以及資本青睞的產業。以生命科學行業為例，盡管2022年以來，生命科學行業的投融資總額出現下降，但行業長期向好的發展趨勢以及相對更高的承付能力及韌性，使生命科學依舊列為最受投資機構青睞的租戶行業之首。此外，集成電路、人工智能作為其他兩大上海先導產業，同樣備受關注。新材料、新能源以及新能源汽車等具備明顯產業政策扶持的賽道正逐漸受到重視。此外，投資機構對于高附加值和新興行業租戶也表現出了濃厚的興趣。盡管在傳統視角下這些行業的風險性較高、市場不確定性較大，對項目的租金收益貢獻也有限，但超過80%的投資機構已考慮將這些未來產業和

77、新興賽道內的初創公司納入租戶結構中，顯示出了投資機構正不斷加強的產業意識。趨勢二：行業類型成為評估物業租戶的核心考量數據來源：仲量聯行2023年上海產業園區投資者調研問卷圖45.評估標的物業的租戶時，投資者所關注的各指標重要性排序圖46.投資者所傾向的租戶行業排序圖47.其他正考慮或已納入租戶結構中的行業行業類型大面積租戶占比加權平均剩余租期主力租戶的落戶及稅收情況租金收繳率主力租戶裝修改造成本生命科學集成電路、芯片人工智能新材料及新能源新能源汽車制造業互聯網游戲機器人金融專業服務業零售貿易高附加值的初創企業未來產業如腦機接口、食品科技、元宇宙等母公司的被投企業無34迎風篤行，拓新謀遠|上海產

78、業園區市場發展與展望白皮書2023近期，疫情后的市場需求復蘇較緩，使產業園區的租金走勢在經歷長期穩定增長后，出現承壓下行的表現。疊加短期內未來供應增加的因素，多數產業園區投資者將其財務測算向謹慎保守轉型。兩年前，生命科學物業的稀缺性使投資者接踵而來，投資策略多以機會型或增值型為主，財務測算較為激進。而回歸當下，產業園區投資者的投資策略更注重長期穩定的收益回報。在受訪機構中，69%的投資者表示產業園區物業的財務測算較兩年前更加謹慎。其中九成受訪機構下調年租金增長預期以及去化速度預期，78.4%的投資者上調了初始和退出的Cap Rate（資本化率）。通過這些調整，投資機構提高了交易時對短期租賃市場

79、供需風險的把控。另一方面，財務測算上的謹慎趨勢，也展露了投資者對園區物業的策略轉變及調整，更多機構的財務測算更偏向長期穩定性收益。趨勢三：財務測算趨于謹慎保守數據來源：仲量聯行2023年上海產業園區投資者調研問卷圖49.與兩年前相比，財務測算各要素發生變化：與前兩年相比，69%的受訪投資者財務測算(Underwriting)趨于謹慎保守年租金增長去化速度初始資本化率退出資本化率貸款成本代理費用資本性支出預算 上調0.0%上調0.0%上調78.4%上調78.4%67.6%24.3%67.6%70.3%94.6%86.5%8.1%16.2%16.2%不變5.4%不變13.5%18.9%不變13.5

80、%不變8.1%增加減少13.5%不變增加下降 2.7%上升16.2%上調上調下調下調不變下調下調減少不變此外，作為產業發展的載體基礎建設，產業園區物業特別是新建開發類的項目通常會有產業稅收、達產或投資金額上的不同要求?？紤]到財務測算和市場化運營等因素，這些要求制約了部分投資者對產業園區的投資標的選擇。然而，產業發展上的積極預期及對中長期租賃市場的信心，投資者的觀念也在發生變化，在所有受訪投資者中，有接近四成愿意接受稅收達產要求，尤其是政府平臺類企業以及產業類私募股權投資機構。數據來源：仲量聯行圖48.上海核心產業園區市場租金表現0.01.02.03.04.05.06.0200420052006

81、20072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023Q3元/平方米/天4.5元/平方米/天35迎風篤行，拓新謀遠|上海產業園區市場發展與展望白皮書2023產業視角正在不斷滲透于園區投資的各個環節，對于投資機構的資本運作和產業運營能力要求也逐漸提高，因而推動了投資方式和投資主體朝著更多元化的方向發展。在產業視角下，產業園區物業投資演變出獨樹一幟的方式和策略。其中有兩種模式特別受到關注。其一，自用型企業的售后回租受到眾多市場參與者的關注，尤其是追求穩定現金流的險資和金融機構等。自用型企業通過出售產業園區物業，剝離其

82、非核心資產以達到回籠資金的目的，繼而將資金投入至研發生產等企業主營業務中。其物業由投資機構運營維護，賣家成為項目內的主力租戶，提供穩定的租賃收益，減少投資者的資管壓力和租賃風險。其二，產業自用企業與資本聯合投資開發。產業自用型企業可以通過與資本的合作，獲得按需定制的物業空間，滿足研發辦公等各環節對物理載體的不同需求，并成為項目的主力租戶。與此同時，投資機構也能夠借助符合園區產業規劃的企業，獲得優質土地機會的同時完成稅收達產等要求，實現產業方與資本方的互利雙贏。另外，私募股權類的投資基金也開始布局產業園區的物業投資市場，形成PE+RE私募股權與地產基金相結合的投資新模式。PE、VC投融資的重點領

83、域往往是產業發展的主力行業，與產業園區的租戶需求來源相契合。一些頭部的私募股權機構通過其房地產基金業務以及被投企業的產業資質，幫助關聯地產基金獲得物業/開發投資機會，在產業發展的紅利下，形成產業地產與私募股權的共振效果。趨勢四：產業視角催生特有投資方式數據來源：仲量聯行2023年上海產業園區投資者調研問卷圖50.投資者所傾向的投資方式（可多選）獨立投資與內資基金平臺合作投資與外資基金平臺合作投資與產業自用方合作投資與政府/管委會或管委會企業合作投資與國內開發商合作投資與產業類私募股權投資機構合作其他36迎風篤行，拓新謀遠|上海產業園區市場發展與展望白皮書2023核心型及核心增益型投資策略顯著增

84、多中國經濟正處于新舊動能轉換的關鍵時期，產業升級和創新步伐將持續加快，這為投資上海產業園區提供了一個歷史性的機遇。投資者問卷結果顯示，采用核心型及核心增益型投資策略的機構數量正在逐漸增多，接近62%的投資機構更傾向于核心增益型的投資策略，已經超越了傳統的增值型或機會型的投資策略，而傾向于核心型投資策略的企業也超過半數（51%）。這主要是由于，在政策引導及產業紅利雙重作用下，相關行業租戶可為產業園區項目提供可持續的現金流及穩定的回報率，這與當下大部分核心型及核心增益型投資者的資管要求最為匹配。與此同時，長期資本關注度的提升也給機會型投資提供了更多出售機會，考慮增值型和機會型投資策略的企業分別占到

85、60%和53%。舉例來說，自2020年以來，生命科學物業投資賽道興起，具環評屬性項目的稀缺性使投資機構紛至沓來。眾多房地產基金持續以相似的投資邏輯，尋找能夠轉換或改造為可環評項目，或其他產業紅利所帶來物業增值的投資機會。投資策略的差異化從預期的投資回報率可見一斑。在受訪者中，多數投資機構對上海產業園區穩定期回報率預期在5.0%-5.5%之間，而退出時的預期回報率集中在4.5%-5.0%，可見市場對增益型物業的偏好及預期。值得注意的是，公募REITs所要求的派息率給產業園區的投資者在財務測算上提供了參考基準，接近45%的投資者對退出的回報率預期集中在4.5%-5.0%之間。此外，部分開發商及房地

86、產基金同時尋求困境資產或拿地自建的機會，對進入穩定期后的資本化率預期將略有提高。退出渠道的豐富進一步打開流動性 增長潛力總體上，產業園區物業的普遍持有期限為3-5年，與增值型的基金性質相吻合。值得關注的是，產業載體的特性也使得越來越多的投資者考慮將產業園區物業的投資周期拉長至5-10年，甚至長期持有。這與核心型和核心增益型基金相匹配。隨著公募REITs市場逐漸擴大，更多產業園區物業投資者將考慮長遠穩定布局。圖5.投資者所傾向的投資策略（可多選）產業視角推升長期投資機遇，投資策略的多元化持續提高圖53.投資者對上海產業園區物業預期的持有期限（可多選）圖52.投資者對上海產業園區資產的資本化率要求

87、50.9%61.8%60.0%52.7%40.0%27.3%核心型核心增益型增值型增值型機會型機會型困境資產困境資產拿地自建拿地自建0%10%20%30%40%50%6.0%初始資本化率退出資本化率5-10年3-5年1-3年長期持有數據來源：仲量聯行2023年上海產業園區投資者調研問卷數據來源：仲量聯行2023年上海產業園區投資者調研問卷數據來源：仲量聯行2023年上海產業園區投資者調研問卷37迎風篤行，拓新謀遠|上海產業園區市場發展與展望白皮書2023圖54.投資者對未來資本化率走勢預期：圖55.投資者計劃的產業園區項目退出渠道（可多選）數據來源：仲量聯行2023年上海產業園區投資者調研問卷

88、數據來源：仲量聯行2023年上海產業園區投資者調研問卷隨著產業園區投資市場日益成熟，產業園區物業的退出渠道愈加多元，除了傳統的單個項目退出方式以外，新增的公募REITs也備受關注。截至2023年9月，全國已上市的28只公募REITs中，有九單產業園區基礎設施REITs成功發行和擴募，其中多個底層資產為上海產業園區優質項目，更多項目仍在籌備發行中，未來通過公募REITs退出將成為產業園區物業重要退出機制之一。值得關注的是，盡管諸多現有物業的持有者尚無法直接成為公募REITs的發起人，但REITs的出臺也為市場提供了Pre-REITs基金的投資空間。園區投資機構可以憑借自身的資管能力孵化Pre-R

89、EITs項目，改善項目的經營情況，使其達到穩定運營的項目要求，再將其出售給具備公募REITs發行能力的機構。此外，未來以資產組合形式退出也是投資者預期的主要退出渠道之一。園區物業的穩定性符合長線資本的投資偏好，資產組合的形式能夠擴大標的總交易額，從而更能滿足此類資本對交易規模的訴求。0%10%20%30%40%50%0%10%20%30%40%50%未來兩年未來五年以單個資產退出通過境內公募REITs退出以資產包退出通過境外REITs退出就園區市場的收益預期而言，多數投資者認為未來五年園區投資市場的資本化率將保持平穩，然而，受短期內市場供應壓力以及租賃需求復蘇的不確定性影響，35%的受訪者預期

90、未來兩年的資本化率將有所上升。中長期而言，隨著宏觀經濟導向下的產業紅利持續釋放，以及公募REITs逐步成熟，接近半數的投資機構相信未來五年資本化率將再次下降?！盁o論是公募REITs還是核心型物業投資的策略轉型，都預示著產業園區的長期持有性，這些特性對投資機構的資管能力提出更高要求，考驗持有者的運維能力。部分經驗豐富的投資機構已超前設立針對園區物業的專業資管平臺，在經營園區的過程中，將其資管能力向更全面、更精細、更具備產業思維的方向提升。園區投資者需要將產業視角貫穿投資的各個環節，方能聚勢突圍、行穩致遠。38業務聯系人：張靜商業地產部總裁，中國區董事總經理，華東區俞則人商業地產部產業園區總監上海

91、龐樹東投資及資本市場部負責人中國區孫翎投資及資本市場部負責人華東區龐溟研究部總監兼首席經濟學家大中華區姚耀研究部總監中國區主要作者：丁婷研究部董事華東區susanT周經緯研究部分析師華東區leoJW馮文翰研究部副經理華東區朱品樺研究部高級分析師華東區仲量聯行仲量聯行2023年版權所有。保留所有權利。此處所載 所有信息來源于我們認為可靠的渠道。但我們不對其準確性做出任何保證或擔保。仲量聯行大中華區分公司北京北京市 朝陽區針織路23號 國壽金融中心8層 郵政編碼 100004電話+86 10 5922 1300成都四川省成都市 紅星路3段1號 成都國際金融中心1座29層 郵政編碼 610021電話

92、+86 28 6680 5000 傳真+86 28 6680 5096重慶重慶市 渝中區民族路188號 環球金融中心45樓 郵政編碼 400010電話+86 23 6370 8588 傳真+86 23 6370 8598廣州廣東省廣州市 天河區珠江新城珠江東路6號 廣州周大福金融中心 2801-03單元 郵政編碼 510623電話+86 20 2338 8088 傳真+86 20 2338 8118杭州浙江省杭州市 上城區新業路228號 杭州來福士中心 T2辦公樓802室 郵政編碼 310000電話+86 571 8196 5988 傳真+86 571 8196 5966南京江蘇省南京市 中山

93、路18號德基廣場 辦公樓2201室 郵政編碼 210018電話+86 25 8966 0660 傳真+86 25 8966 0663 青島山東省青島市 市南區香港中路61號 遠洋大廈A座2308室 郵政編碼 266071電話+86 532 8446 8816 傳真+86 532 8579 5801上海上海市 靜安區石門一路288號 興業太古匯香港興業中心一座22樓 郵政編碼 200041電話+86 21 6393 3333 傳真+86 21 6393 3080仲量聯行微信號仲量聯行小程序沈陽遼寧省沈陽市 沈河區北站路61號 財富中心A座21層 郵政編碼 110013電話+86 24 3195

94、8555深圳廣東省深圳市 福田區中心四路1號 嘉里建設廣場第三座19樓 郵政編碼 518048電話+86 755 8826 6608 傳真+86 755 2263 8966天津天津市 和平區南京路189號 津匯廣場2座3408室 郵政編碼 300051電話+86 22 5187 4087武漢湖北省武漢市 硚口區京漢大道688號 武漢恒隆廣場辦公樓3908-09室 郵政編碼 430030電話+86 27 5959 2100 傳真+86 27 5959 2155西安陜西省西安市 雁塔區南二環西段64號 凱德廣場2202-03室 郵政編碼 710065電話+86 29 8932 9800 傳真+86

95、 29 8932 9801香港香港鲗魚涌英皇道979號 太古坊一座7樓電話+852 2846 5000 傳真+852 2845 9117 .hk澳門澳門南灣湖5A段 澳門財富中心16樓H室電話+853 2871 8822 傳真+853 2871 8800 .mo臺北臺灣臺北市信義路5段7號 臺北101大樓20樓之1 郵政編碼 11049電話+886 2 8758 9898 傳真+886 2 8758 9899 .tw關于仲量聯行200多年來，作為全球領先的商業地產服務和投資管理公司，仲量聯行（紐交所交易代碼：JLL）始終致力于協助客戶投資、建造、租賃和管理各類辦公、工業、酒店、住宅和零售等物業。作為 財富 500強企業，公司2022財年收入達209億美元，業務遍及全球80多個國家，員工總數超過103,000人。我們秉承“塑造房地產的未來，讓世界更美好”的企業宗旨，整合全球平臺資源并深耕本地市場，攜手客戶、員工和社群“向光而為”。JLL是仲量聯行的品牌名稱以及注冊商標。