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1、 證券研究報證券研究報告告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 未經許可，禁止轉載未經許可，禁止轉載 行業研究行業研究 房地產房地產 2024 年年 1 月月 3 日日 房地產行業深度研究報告 推薦推薦（維持）（維持）產業投資先驅，地產供求平衡產業投資先驅，地產供求平衡 核心核心 20 城探究之城探究之合肥合肥 合肥憑借省會資源傾斜及獨特的招商引資模式，合肥憑借省會資源傾斜及獨特的招商引資模式，2005 年后實現經濟快速增年后實現經濟快速增長，工業發展效率較高，但生產性服務業有待提升。長，工業發展效率較高，但生產性服務業有待提升。1）合肥憑借省會城市資源傾

2、斜+自身獨特的產業投資、招商引資模式，實現經濟快速發展，2005-2015 年合肥 GDP 從 926 億上漲至 5660 億，縮小了與杭州、南京等省會城市差距，扭轉了原始資源薄弱的劣勢局面。近年來合肥 GDP、常住人口復合增速在長三角主要城市中處于領先地位。2）合肥憑借工業立市，2022 年規上工業增加值約 4131 億元，雖然與寧波、無錫等城市有一定差距，但工業發展效率較高，近年來規上工業增加值復合增速 10%，且工業主要由戰略新興產業驅動，戰略新興產業產值占規上工業總產值比重由 2012年24%提升至2022年56%，近10年復合增速約18%，高于規上工業總產值復合增速（9%）。3）合肥

3、雖然工業發展迅速，但生產性服務業規模較小，與長三角其他地市相比合肥人口虹吸效應并不突出，常住人口增量主要來源于省內流動。2022年年合肥市六大主導產業增加值占全市規上工業增加值比重約合肥市六大主導產業增加值占全市規上工業增加值比重約 69%，其中1）平板顯示及電子信息產業增加值占工業增加值比重約 26.5%，面板出貨量約占全國的 1/7，集成電路領域落地長鑫存儲、晶合集成龍頭制造企業；2）家用電器產業中洗衣機、電冰箱產量占全國比重分別為 28%、20%，為全國最大的家電生產基地；3）新能源汽車產量雖然現在偏低，2022 年僅 25.5 萬輛，與上海、西安（年產量約 100 萬輛）有較大差距，但

4、比亞迪、蔚來在建整車生產基地規劃年產能 232 萬輛，待釋放潛能大；4）光伏與新能源產業產值位居全國第 6，逆變器出貨量占全國 70%。合肥模式難以復制的核心在于政府合肥模式難以復制的核心在于政府“懂產業懂產業”，具備強投資能力，具備強投資能力。1）合肥國資平臺在決策前期會深入研判目標項目，重點關注和分析相關產業的發展前景、行業格局、市場規模等情況，確定投資可行性和方向。不同于以往政府與企業共建合資企業方式，合肥是由國資認購流動性較強的公司股權，公司拿到股權融資后在合肥落地項目，避免了過去陷入“招商騙局”的困境。2）合肥未來重點發展新一代信息技術、新能源汽車兩大底表產業，目標產值 5000億元

5、，到 2025年戰略新興產業產值占全市規上工業總產值比重超 65%。2023 年年 1-11 月月合肥合肥商品住宅銷售面積同比下滑商品住宅銷售面積同比下滑 9.4%，但，但城市城市庫存量較低庫存量較低，去化周期僅去化周期僅 9個月個月。1）2023年 6月以來合肥單月住宅成交同比轉負，需求端動力不足問題顯現，7-11 月合肥住宅月度成交面積維持在 30 萬方水平。1-11月商品住宅成交面積475萬方，同比下滑9.4%。2）合肥宅地與新房成交供求平衡，城市庫存量較低，截至 2023年 11月庫存去化周期僅 9個月，在典型城市中處于較低水平。3）合肥六大主導產業龍頭企業主要聚集在高新區、經開區、新

6、站區，同時高新、經開距離政務區較近，產業兌現的同時享受配套紅利外溢，預計兩區房地產市場具備率先兌現潛力。近年來合肥逐漸形成本地房企與全國性國央企競爭的格局。近年來合肥逐漸形成本地房企與全國性國央企競爭的格局。1）2022 年品牌國央企保利發展、招商蛇口在合肥權益銷售金額分別為 106 億、82 億，本地房企中民企偉星房產權益銷售額 110 億元，表現突出，而安徽置地、安徽高速、合肥城建等房企也入圍 2022 年權益銷售金額前十。2）合肥土拍市場回暖速度較快，主要原因是城市供求長期處于緊平衡狀態，庫存去化周期極短，符合當前房企偏好高流速、高安全性項目的投資策略；土拍限價放開后，反而本土房企具備更

7、強的出價能力，11 月初土拍 2 宗高溢價地塊分別由安徽高速和安徽置地獲得。風險提示：風險提示：合肥產業投資兌現不及預期，房地產市場超預期下行，需求端政策寬松效果不及預期 證券分析師：單戈證券分析師：單戈 郵箱： 執業編號：S0360522110001 行業基本數據行業基本數據 占比%股票家數(只)112 0.01 總市值(億元)11,690.60 1.35 流通市值(億元)10,999.10 1.64 相對指數表現相對指數表現%1M 6M 12M 絕對表現-8.6%-14.2%-26.3%相對表現-5.8%-2.3%-13.7%相關研究報告相關研究報告 房地產行業周報（2023 年第 52

8、周）：新房成交回升，佛山階段性取消商貸利率下限 2024-01-01 房地產行業周報（2023 年第 51 周）：新房成交同比回升，北京預售資金監管主體調整為政府 2023-12-26 銷售、投資縮量，融資小幅改善頭部房企月報（11月）2023-12-25 -27%-15%-4%8%23/0123/0323/0523/0823/1023/122023-01-032024-01-02房地產滬深300華創證券研究所華創證券研究所 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 未經許可，禁止轉載未經許可，禁止轉載 投資主題投資

9、主題 報告亮點報告亮點 行政資源傾斜行政資源傾斜+合肥模式推動城市經濟合肥模式推動城市經濟快速發展快速發展。20 世紀之前合肥經濟發展明顯落后于長三角其他省會城市，2005 年合肥 GDP 僅 926 億元，約為南京的 38%，但在行政資源傾斜與政府獨特的招商引資模式下，合肥建立了良好的工業發展基礎，經濟快速增長，2015年 GDP 上漲至 5660億元，約為南京的 58%。合肥模式難以復制的核心在于政府合肥模式難以復制的核心在于政府“懂產業懂產業”，具備強投資能力，具備強投資能力。這種模式。這種模式在過去收到良好反饋，在過去收到良好反饋，戰略新興產業產值占規戰略新興產業產值占規上工業總產值比

10、重由上工業總產值比重由 2012 年年24%提升至提升至 2022 年年 56%。合肥國資平臺在決策前期會深入研判目標項目，重點關注和分析相關產業的發展前景、行業格局、市場規模等情況，確定投資可行性和方向。不同于以往政府與企業共建合資企業方式，合肥是由國資認購流動性較強的公司股權，公司拿到股權融資后在合肥落地項目，避免了過去陷入“招商騙局”的困境。城市房地產庫存量低，在產業、人口持續兌現的情況下，預計仍有較大發城市房地產庫存量低，在產業、人口持續兌現的情況下，預計仍有較大發展動力。展動力。合肥過往宅地與新房成交供求平衡，城市庫存量較低，截至 2023年 11 月庫存去化周期僅 9 個月，在典型

11、城市中處于較低水平。隨著產業、人口持續兌現，預計城市房地產市場仍有較大發展空間。投資邏輯投資邏輯 省會城市資源傾斜+合肥自身獨特產業投資模式促使合肥經濟快速發展，近年來 GDP、常住人口復合增速在長三角主要城市中處于領先地位。工業主要由戰略新興產業驅動，戰略新興產業規上產值占工業總產值比重由 2012年 24%提升至 2022 年 56%，制造業中顯示面板、新能源汽車最具備爆發潛力，京東方、維信諾、比亞迪、蔚來等龍頭企業生產基地落位。合肥宅地、住宅成交供需平衡，城市庫存量極低，去化周期在全國主要城市中維持低位（小于 10 個月）。隨著合肥產業、人口進一步兌現，城市房地產仍有較大發展空間，建議關

12、注在合肥具備一定規模優勢房企，如招商蛇口、合肥城建等。hYbWvYgXxU9UlVfWyWmOsQtRaQ8Q7NsQmMsQsOlOqQpOjMmMmR6MnNwPvPnQvMxNnMrN 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 3 目目 錄錄 一、一、工業立市，信息節點工業立市，信息節點+獨特產業投資模式助力合肥發展獨特產業投資模式助力合肥發展.6（一）行政資源傾斜與政府投行模式奠定產業發展基礎.6（二）合肥經濟驅動力主要在工業，生產性服務業亟待加強.8（三）合肥工業發展效率較高，但整體人口虹吸效應有限.9 二

13、、二、六大主導產業互相補鏈，產投核心競爭力為政府六大主導產業互相補鏈，產投核心競爭力為政府“懂產業懂產業”.11（一）平板顯示及電子信息、新能源汽車增長潛力較大.11（二）獨特的合肥模式保障招商引資，重點培育電子信息和新能源汽車支柱產業 16 三、三、2022 年合肥住宅銷售面積下滑年合肥住宅銷售面積下滑 35%，預計全市需求中樞約，預計全市需求中樞約 1300 萬方萬方.18（一）2022年合肥商品住宅銷售面積下跌 35%，需求端政策持續加碼.18（二）合肥住宅供需緊平衡下，庫存去化周期較短.21（三）23年市場需求端后勁不足，預計中長期新房需求中樞在 1400萬方左右.23（四）合肥高新區

14、、經開區產業兌現度高，并享受中心區配套紅利外溢.25 四、四、合肥已形成品牌國央企與本地房企競爭格局，土拍市場民企活躍合肥已形成品牌國央企與本地房企競爭格局，土拍市場民企活躍.27（一）合肥已形成品牌國央企與本地房企競爭格局.27（二）合肥土拍市場本地房企活躍度較高.28 五、五、投資建議投資建議.32 六、六、風險提示風險提示.32 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 4 圖表目錄圖表目錄 圖表 1 安徽部分地市緊鄰南京、杭州，過去產業、人口被虹吸.7 圖表 2 2005-2015年合肥 GDP 規模與南京、

15、杭州差距縮小.7 圖表 3 合肥市政府引導母基金公司已設立參股基金 47只，聚焦戰略新興產業.7 圖表 4 2021年合肥第三產業占比 60%，省內領先.8 圖表 5 2022年合肥規上工業增加值較無錫、寧波較低.8 圖表 6 近年來合肥第三產業發展領先于第二產業.8 圖表 7 2022年合肥金融業增加值約為南京的 58%.8 圖表 8 12年以來戰略新興產業產值占規上工業總產值比重快速提升.9 圖表 9 合肥戰略新興產業產值保持高增速.9 圖表 10 近年來合肥 GDP增速領先長三角典型城市.9 圖表 11 合肥常住人口增長絕對值僅次于杭州、蘇州.9 圖表 12 合肥工業增加值復合增速較為領

16、先.10 圖表 13 2018-2022年合肥工業固投復合增速為 10%.10 圖表 14 2010-2019年合肥從業人口穩定增長.10 圖表 15 2017年合肥人口增量主要源于省內流動，部分人才外溢.10 圖表 16 2022年平板及電子信息、裝備制造占全市工業增加值比重約 39%.11 圖表 17 2022年六大主導產業占比達 69%.11 圖表 18 2022年平板顯示及電子信息產業增加值占六大主導產業增加值比重約 34%.12 圖表 19 平板顯示及電子信息、光伏及新能源產業保持較高增速.12 圖表 20 2022年新一代信息技術產業產值占合肥戰新總產值比重達 43.6%.12 圖

17、表 21 新能源、新能源汽車產值保持較高增速.12 圖表 22 合肥家用電器產業增加值穩增.13 圖表 23 2021年合肥家用洗衣機產量占全國比重超過四分之一.13 圖表 24 合肥集聚多家龍頭家電企業生產基地.13 圖表 25 合肥平板顯示及電子信息產業占規上工業增加值比重已超過 30%.14 圖表 26 2022年合肥液晶顯示屏產量同比增長 53.4%.14 圖表 27 2022年合肥集成電路產值約 475億元.14 圖表 28 合肥已完成集成電路全產業鏈布局.14 圖表 29 2022年合肥引入的晶合集成營收排全球晶圓代工企業前十.14 圖表 30 2021年合肥長鑫儲存 DRAM型存

18、儲芯片產能排名全球第 4.15 圖表 31 2020年合肥汽車產量 59萬輛，排名第十一.15 圖表 32 2022年新能源汽車產量 25.5萬輛，與頭部城市差距明顯.15 圖表 33 比亞迪、蔚來合肥工廠（在建）規劃年產量合計 232萬輛.16 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 5 圖表 34 20162021年合肥光伏及新能源增加值復合增速達到 13%.16 圖表 35 2022年合肥逆變器出貨量占全國總量的 70%.16 圖表 36 合肥“燈塔工廠”數量位居全國第二.17 圖表 37 合肥重點打造新一代

19、信息技術、新能源汽車兩大地標產業.17 圖表 38 2022年合肥商品住宅銷售面積下降 35%，大于全國平均水平 27%.18 圖表 39 2023年商品住宅成交面積跌幅最大為蜀山、新站、濱湖等外圍區域.19 圖表 40 合肥放松政策持續加碼，分區域寬松限購、限貸政策.19 圖表 41 2022年合肥政府性基金收入與稅收比約 1.7.21 圖表 42 2021年合肥政府性基金收入/稅收收入較高.21 圖表 43 2015年后合肥逐漸消化宅地超供.22 圖表 44 合肥樣本住宅價格穩步上漲至 14112元/平.22 圖表 45 合肥新房庫存去化周期 9.3個月，在全國重點城市中表現良好.22 圖

20、表 46 2022年合肥部分區域庫存去化周期上升.23 圖表 47 2022年合肥郊區庫存占比達 52%.23 圖表 48 2023年 1-11 月合肥商品住宅成交面積同比下滑 9.4%.23 圖表 49 合肥九區首開去化率區域分化明顯，濱湖區保持高位.24 圖表 50 合肥九區項目平均入市周期縮短.24 圖表 51 入市周期在 4個月內的區域中三縣占九成.24 圖表 52 合肥住宅銷售面積與常住人口比例約 1.3-1.7.25 圖表 53 2021年合肥常住人口/戶籍人口 1.2.25 圖表 54 中心城區產值貢獻 63%.25 圖表 55 中心城區住宅成交占比 70%.25 圖表 56 十

21、四五期間推動肥東、肥西、長豐與市區一體化發展.26 圖表 57 合肥職住分離度較低.26 圖表 58 合肥高新區、經開區、肥西縣部分區域房地產最具發展潛力.26 圖表 59 2022年以來合肥已形成品牌國央企與本地房企競爭格局.27 圖表 60 2022年合肥 TOP10房企銷售占比 50.2%.28 圖表 61 2022年偉星、保利市占率 8.9%、8.5%.28 圖表 62 截至 2022年底保利發展在合肥土儲規模達 277萬方.28 圖表 63 截至 2022年底龍湖中心區域土儲占比達 100%.28 圖表 64 2022年以來土地市場熱度回暖，民營房企復蘇.29 圖表 65 2023年

22、合肥首批土拍 6宗涉宅地塊，大量地方小型房企參拍.29 圖表 66 放開地價限制后，本土房企獲取 2 宗高溢價地塊.30 圖表 67 2022年偉星、招商蛇口表現突出，國央企持續拿地主力，深耕民企共同爭鋒 30 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 6 本輪行業縮表后，房地產市場將聚焦于約 20 個左右的核心城市。這背后，是經濟逐步由資本驅動轉向全要素生產率驅動，城鎮化和房地產市場也將從過去的全國遍地開花，轉為向具備制造業升級、產業鏈聚集潛力的城市群聚焦。我們精選核心 20 城，從產業邏輯理解城市發展，理解人口的

23、趨勢，進而理解城市房地產市場的底層邏輯。第 6 篇，我們關注科創+產業復合的代表性城市合肥。一、一、工業立市，信息節點工業立市，信息節點+獨特產業投資模式助力合肥發展獨特產業投資模式助力合肥發展 20 世紀以來合肥憑借省會城市資源傾斜+自身獨特的產業投資、招商引資模式，實現經濟快速發展，2005-2015年合肥 GDP從 926億上漲至 5660億，扭轉了原始資源薄弱的劣勢局面，近年來 GDP、常住人口復合增速在長三角主要城市中處于領先地位。合肥憑借工業立市，2022 年規上工業增加值約 4131 億元，雖然與寧波、無錫等城市有一定差距，但工業發展效率較高，近年來規上工業增加值復合增速 10%

24、，領先長三角主要工業城市，且工業主要由戰略新興產業驅動，戰略新興產業產值占規上工業總產值比重由 2012 年24%提升至2022年56%，近10年復合增速約18%，高于規上工業總產值復合增速（9%）。合肥雖然工業發展迅速，但生產性服務業規模較小，與長三角其他地市相比合肥人口虹吸效應并不突出，常住人口增量主要來源于省內流動。（一）（一）行政資源行政資源傾斜傾斜與與政府投行政府投行模式奠定產業發展基礎模式奠定產業發展基礎 2005 年后安徽調整發展重心至合肥，年后安徽調整發展重心至合肥，合肥及時整合要素資源，堅定制造業立市，快速合肥及時整合要素資源，堅定制造業立市，快速建立建立 6 大千億制造業基

25、地，并調整了自身行政區劃，擴大發展空間大千億制造業基地，并調整了自身行政區劃，擴大發展空間。1）與多數省會城市不同，合肥并非因為獨特的資源稟賦、區域性人口中心、經濟實力等因素確立為省會，而是由于合肥地理位置位于安徽正中心。2）2005 年之前安徽發展重心也并不在合肥，如 1992 年安徽八五計劃綱要提出沿江地區為安徽發展重心，實施以蕪湖為突破口的皖江開發開放戰略；從城市 GDP來看，1984年合肥 GDP才超越蕪湖，1989年超越安慶，2005年底合肥 GDP約 926億，相比杭州、南京處于較低水平。3）2005年后安徽發展重心轉移至合肥后，合肥整合要素資源，基于自身產業基礎引進龍頭企業，通過

26、“龍頭企業產業鏈產業集群”的發展模式，快速建立 6 大千億制造業基地；同時擴大合肥空間，將原巢湖市的一部分并入合肥，解決合肥發展空間不足、人口基數低的問題，2005合肥 GDP 僅 926 億元，約為南京的 38%、杭州的 31%，2015 年合肥 GDP 上漲至 5660億元，約為南京的 58%、杭州的 56%，與杭州、南京差距縮小。房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 7 圖表圖表 1 安徽部分安徽部分地市地市緊鄰南京、杭州緊鄰南京、杭州，過去產業、人口，過去產業、人口被虹吸被虹吸 圖表圖表 2 2005-2

27、015 年合肥年合肥 GDP 規模與南京、杭州差距規模與南京、杭州差距縮小縮小 資料來源：安徽省人民政府網，華創證券 資料來源：Wind，華創證券 政府強勢主導促進產業結構升級，政府強勢主導促進產業結構升級，國資下場實質性投資產業。國資下場實質性投資產業。1）合肥成功打通“政府投行”模式，即通過國資平臺直接投資或參與組建各類投資基金，帶動社會資本服務于地方招商引資，實現產業發展和國有資本保值增值?，F已成功引入京東方、蔚來汽車和合肥長鑫等行業龍頭，帶動新型顯示、新能源汽車和半導體等產業上下游發展。2）不同于以往政府與企業共建合資企業方式，合肥是由國資認購流動性較強的公司股權，公司拿到股權融資后在

28、合肥落地項目，過程中簽署資本協議，明確抵押、擔保、優先回購等措施。合肥模式直接切入母公司，圍繞項目實際落地構建核心商務條款，而舊招商模式合肥模式直接切入母公司，圍繞項目實際落地構建核心商務條款，而舊招商模式下合資企業僅為子公司，產業方有較大的自主下合資企業僅為子公司，產業方有較大的自主“退出權退出權”，甚至有部分騙，甚至有部分騙局局。3）合肥積極完善政府資金投入方式，構建涵蓋股權投資、基金管理等的多元投融資體系，截至2023年 2月，合肥市政府引導母基金公司已設立參股基金 47只，總規模達 1546億元。圖表圖表 3 合肥市政府引導母基金公司已設立參股基金合肥市政府引導母基金公司已設立參股基金

29、 47 只只，聚焦戰略新興產業，聚焦戰略新興產業 資料來源：安徽財政，華創證券 南京南京杭州杭州02,0004,0006,0008,00010,00012,0002005年GDP（億元）2015年GDP（億元）合肥南京杭州光伏新能源,12新能源汽車和智能網聯汽車,8生物醫藥,10人工智能,7集成電路,7高端裝備,9新材料,6截至2023年2月底批準設立參股基金數量（支）房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 8 （二）（二）合肥合肥經濟驅動力主要在經濟驅動力主要在工業工業，生產性服務業亟待加強生產性服務業亟待加強

30、2021 年年合肥合肥三產增加值占比三產增加值占比 60%，省內領先，省內領先，工業規模工業規模相較長三角典型城市相較長三角典型城市不不具備具備明明顯顯優勢。優勢。1）從長三角城市的定位看，合肥是安徽省的信息節點，在發展生產性服務業上具備節點城市優勢，2021 年其三次產業結構中一二三產占比分別為 3.1%、36.5%、60.4%，三產占比在安徽省內領先，距離杭州、南京仍有一定差距。2）相比蘇州、寧波、無錫等城市，合肥工業起步較晚，2022年工業增加值約4131億元，與寧波（5339億元）、無錫（5586億元）仍有一定差距。圖表圖表 4 2021 年年合肥合肥第三產業占比第三產業占比 60%，

31、省內領先省內領先 圖表圖表 5 2022 年年合肥合肥規上規上工業增加值工業增加值較無錫、寧波較低較無錫、寧波較低 資料來源：Wind，華創證券 資料來源：Wind，華創證券，備注：合肥數據為2016年規上工業增加值+近年來增速計算，可能有些許誤差 合肥合肥生產性服務業生產性服務業占比占比有待提升有待提升，戰略新興產業為合肥工業增長主要驅動力，戰新產值，戰略新興產業為合肥工業增長主要驅動力，戰新產值占規上工業總產值比重由占規上工業總產值比重由 2012 年年 24%提升至提升至 2022 年年 56%。1）從增速對比看，2005-2012 年間合肥經濟增長主要靠第二產業驅動，2012 年后二產

32、增速大幅下滑，服務業增速加快。2）從第三產業內部結構看，批零貿易餐飲業、金融業、房地產業增加值較高，2022年金融業增加值約 1167億元，約為南京金融業增加值的 58%。3）戰略新興產業為合肥工業增長主要驅動力，戰略新興產業產值占規上工業總產值比重由 2012 年 24%提升至 2022年 56%，近 10年復合增速約 18%，高于規上工業總產值復合增速（9%）。圖表圖表 6 近近年來年來合肥合肥第三產業發展領先于第二產業第三產業發展領先于第二產業 圖表圖表 7 2022 年合肥金融業增加值約為南京的年合肥金融業增加值約為南京的 58%資料來源：Wind，華創證券 資料來源：合肥統計年鑒，華

33、創證券 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%上海杭州南京合肥黃山蚌埠亳州阜陽蕪湖安慶馬鞍山銅陵滁州第三產業占比第二產業占比第一產業占比020004000600080001000012000上海無錫寧波合肥南京2022年規模以上工業增加值（億元）0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%2001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022第二產業增加值增速第三產業增加值增速0500100015002000250

34、0批零貿易餐飲業金融業房地產業交通運輸郵電業2022年合肥產業增加值（億元）2022年南京產業增加值（億元）房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 9 圖表圖表 8 12 年以來戰略新興產業產值占規上工業總產值年以來戰略新興產業產值占規上工業總產值比重快速提升比重快速提升 圖表圖表 9 合肥戰略新興產業產值保持高增速合肥戰略新興產業產值保持高增速 資料來源：Wind，安徽日報，合肥日報，華創證券 資料來源：安徽日報，合肥日報，華創證券 合肥合肥 GDP 增速較快，近增速較快，近 6 年常住人口增長規模年常住人口增長

35、規模長三角長三角地區領先地區領先。1）2022 年合肥 GDP約1.2萬億，絕對規模低于蘇州、杭州、南京、寧波等長三角典型城市，但2018-2022年GDP 復合增速達 8.7%，增速相對較快。2）合肥常住人口 2016 年至 2022 年凈增長達到177 萬，以遷移增長為主，復合增速 3.4%，是省內主要的人口凈流入城市，人口增長絕對值在長三角地區僅次于杭州、蘇州。圖表圖表 10 近年來近年來合肥合肥 GDP 增速領先長三角典型城市增速領先長三角典型城市 圖表圖表 11 合肥合肥常住人口常住人口增長絕對值增長絕對值僅次于杭州、蘇州僅次于杭州、蘇州 資料來源：Wind，華創證券 資料來源：Wi

36、nd，華創證券（三）（三）合肥合肥工業發展效率較高工業發展效率較高，但但整體整體人口虹吸效應有限人口虹吸效應有限 政府主導下合肥工業發展效率較高。政府主導下合肥工業發展效率較高。2018-2022 年合肥工業增加值復合增速 10.6%，領先于寧波、蘇州等長三角工業城市，而從工業固投增速來看，合肥 2018-2022 年工業固定資產投資完成額增速為9.6%，低于南京、寧波等城市，低固投增速與高工業增加值增速反映合肥工業發展效率較高。02000400060008000100001200014000160002012年2022年戰略新興產業產值（億元）規上工業總產值（億元）0.0%5.0%10.0%

37、15.0%20.0%25.0%30.0%2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022戰略新興產業產值增速-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%05000100001500020000250003000035000400004500050000上海蘇州杭州寧波合肥蕪湖滁州阜陽安慶馬鞍山銅陵2022年GDP（億元）2018-2022年GDP復合增速-4.0%-3.0%-2.0%-1.0%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%-100-50050100150200250300350杭州蘇州合肥寧波南京

38、阜陽上海蕪湖滁州馬鞍山銅陵安慶2016-2022年常住人口增長（萬人）2016-2022年常住人口復合增速 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 10 圖表圖表 12 合肥合肥工業增加值復合增速較工業增加值復合增速較為領先為領先 圖表圖表 13 2018-2022 年年合肥合肥工業固投工業固投復合復合增速增速為為 10%資料來源：Wind，華創證券 資料來源：Wind，華創證券 合肥合肥從業人口雖穩定增長，但對周邊城市虹吸效應仍有限，主要來源于省內流動。從業人口雖穩定增長，但對周邊城市虹吸效應仍有限，主要來源于省

39、內流動。1）2011 年以來，合肥三產從業人口規模穩步擴大，二產從業人口增速有所放緩，產業結構變革推動就業人口結構升級。2）相較于杭州、南京、蘇州、寧波等長三角典型城市，合肥對周邊虹吸效應有限，人口增量主要來源于省內流動。圖表圖表 14 2010-2019 年年合肥合肥從業人口從業人口穩定增長穩定增長 圖表圖表 15 2017 年合肥年合肥人口增量主要源于省內流動，人口增量主要源于省內流動，部分部分人人才外溢才外溢 資料來源：Wind，華創證券 資料來源：國家衛健委中國流動人口發展報告2018、轉引自城市戰爭公眾號，華創證券 0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%合肥無錫

40、寧波南京上海2018-2022年規上工業增加值復合增速0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%寧波蘇州南京合肥上海無錫2018-2022年工業固投復合增速0501001502002503003502010201120122013201420152016201720182019合肥第二產業就業人數（萬人）合肥第三產業就業人數（萬人）上海上海南京南京蘇州蘇州杭州杭州寧波寧波合肥合肥城市城市鹽城馬鞍山鹽城杭州臺州合肥比例比例13.73%15.87%29.84%15.59%32.48%74.19%城市城市南通毫州毫州金華毫州安慶比例比例11.49%10.23%11.11%

41、11.05%22.36%7.82%城市城市合肥鹽城南通毫州紹興蕪湖比例比例9.46%9.60%7.46%9.72%6.11%4.23%城市城市蕪湖南通泰州紹興金華毫州比例比例7.83%7.70%7.46%8.83%4.35%3.64%城市城市泰州安慶合肥安慶寧波銅陵比例比例7.51%7.30%6.72%8.53%4.26%2.84%50.20%50.70%62.59%53.72%69.56%92.72%第五第五來源地來源地合計合計主要流入城市主要流入城市第一第一來源地來源地第二第二來源地來源地第三第三來源地來源地第四第四來源地來源地 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創

42、證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 11 二、二、六大主導產業互相補鏈六大主導產業互相補鏈，產投核心競爭力為政府產投核心競爭力為政府“懂產業懂產業”合肥市六大主導產業增加值占 2022年全市規上工業增加值比重約 69%，其中 1）平板顯示及電子信息產業增加值占工業增加值比重約26.5%，面板出貨量約占全國的1/7，集成電路領域落地長鑫存儲、晶合集成龍頭制造企業；2）家用電器產業中洗衣機、電冰箱產量占全國比重分別為 28%、20%，為全國最大的家電生產基地；3）新能源汽車產量雖然現在偏低，但比亞迪、蔚來在建整車生產基地規劃年產能 232 萬輛，待釋放潛能大；4）光伏與新能

43、源產業產值位居全國第 6，逆變器出貨量占全國 70%。合肥模式難以復制的核心在于政府“懂產業”，具備強投資能力，國資平臺在決策前期會深入研判目標項目，重點關注和分析相關產業的發展前景、行業格局、市場規模等情況，確定投資可行性和方向。合肥未來重點發展新一代信息技術、新能源汽車兩大底表產業，目標產值 5000億元，到 2025年戰略新興產業產值占全市規上工業總產值比重超 65%。（一）（一）平板顯示及電子信息、新能源汽車增長潛力較大平板顯示及電子信息、新能源汽車增長潛力較大 合肥工業六大主導產業增加值占全市規上工業增加值比重約合肥工業六大主導產業增加值占全市規上工業增加值比重約 69%，其中平板及

44、電子信，其中平板及電子信息、裝備制造產業息、裝備制造產業占比占比39%。合肥工業六大主導產業為平板顯示及電子信息、光伏及新能源產業、家用電器制造業、汽車及零部件產業、裝備制造業、食品級及農副產品加工業，2022年六大主導產業增加值占全市規上工業增加值比重約 69%，其中平板及電子信息、裝備制造業絕對規模較大。圖表圖表 16 2022 年年平板及電子信息、裝備制造占全市工業平板及電子信息、裝備制造占全市工業增加值比重約增加值比重約 39%圖表圖表 17 2022 年六大主導產業占比達年六大主導產業占比達 69%資料來源：合肥市統計局合肥市2022年國民經濟和社會發展統計公報，華創證券 資料來源：

45、合肥市統計局合肥市國民經濟和社會發展統計公報（2016-2022），華創證券 平板顯示及電子信息平板顯示及電子信息增加值占六大主導產業增加值比重達增加值占六大主導產業增加值比重達 34%，近，近 6 年復合增速高達年復合增速高達24%，光伏及新能源、汽車及零部件產業合計占比，光伏及新能源、汽車及零部件產業合計占比 22%，但增長潛力較足。，但增長潛力較足。1）2022 年平板顯示及電子信息產業增加值占六大主導產業增加值比重達 34%，近 6 年復合增速24%，絕對規模領先且保持高增速；2）裝備制造業、家電產業增加值占比分別為 21%、16%，絕對規模占比較高，但復合增速較低。3）光伏及新能源、

46、汽車及零部件產業增加值占比均為11%，但近6年復合增速分別為24%、9%；市場關注度較高的新能源汽車產業，合肥發展起步較晚，但在建項目進展迅速，預計增長潛力較足。平板顯示及電子信息,26.5%裝備制造,12.2%家用電器,6.9%光伏及新能源,8.1%汽車及零部件,7.4%食品及農副產品加工,7.8%其他,31.1%2022年產業增加值占全市規上工業增加值比重64.9%64.0%64.4%66.1%67.7%66.6%68.8%61.0%62.0%63.0%64.0%65.0%66.0%67.0%68.0%69.0%70.0%2016201720182019202020212022六大主導產業

47、增加值占規上工業增加值比重 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 12 圖表圖表 18 2022 年平板顯示及電子信息產業增加值占六大年平板顯示及電子信息產業增加值占六大主導產業增加值比重約主導產業增加值比重約 34%圖表圖表 19 平板顯示及電子信息、光伏及平板顯示及電子信息、光伏及新能源產業保持新能源產業保持較高增速較高增速 資料來源：合肥市統計局合肥市年國民經濟和社會發展統計公報（2016-2022），華創證券，備注：2022年數據為2016年各產業增加值+每年增速計算，與實際相比可能存在些許誤差 資料來源

48、：合肥市統計局合肥市年國民經濟和社會發展統計公報（2016-2022），華創證券 合肥戰略新興產業合肥戰略新興產業中中新一代信息技術、新能源、新能源汽車產業新一代信息技術、新能源、新能源汽車產業規模大、增速快規模大、增速快。合肥戰略新興產業細分領域中，新一代信息技術、新能源、新能源汽車產業產值規模領先，2022 年占戰略新興產業總產值比重分別為 43.6%、16.7%、11.1%，且三者均保持較高增速，2016-2022年產值復合增速分別為 15%、26%、20%。圖表圖表 20 2022 年新一代信息技術產業年新一代信息技術產業產值產值占合肥戰新占合肥戰新總總產值產值比重達比重達 43.6%

49、圖表圖表 21 新能源、新能源汽車新能源、新能源汽車產值保持較高增速產值保持較高增速 資料來源：合肥市統計局2022 年全市經濟運行情況，華創證券 資料來源：合肥市統計局全市經濟運行情況（2016、2022年），華創證券 1、全國最大的家電生產基地，多家頭部家電企業在合肥落地產線全國最大的家電生產基地，多家頭部家電企業在合肥落地產線 合肥已成為全國最大的家電生產基地，其中家用洗衣機、電冰箱產量占全國比重合肥已成為全國最大的家電生產基地，其中家用洗衣機、電冰箱產量占全國比重 28%、20%，多家國內外頭部家電企業在合肥落地產線，如海爾、美的、，多家國內外頭部家電企業在合肥落地產線，如海爾、美的、

50、TCL 等等。1）近年來合肥家用電器產業增加值穩步上升（20 年受疫情影響除外），2021 年合肥家電主營收入首次突破千億，占全國產業規模比重接近 10%。2）2021 年合肥家用洗衣機、電冰箱產量占全國比重分別為 28%、20%，為全國最大的家電生產基地。3）1990 年前后合肥擁有榮事達、美菱、天鵝等多個本土家電品牌，2000 年后政府積極招商引資，引入海爾、美的、格力、TCL等國內外知名家電企業建設生產基地。0200400600800100012002022年六大主導產業增加值（億元）0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%2016-2022年復合增速新一代信息

51、技術,43.6%新能源,16.7%節能環保,11.5%新能源汽車,11.1%新材料,7.9%高端裝備制造,4.2%生物,3.7%數字創意,1.3%0%5%10%15%20%25%30%2016-2022年復合增速 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 13 圖表圖表 22 合肥家用電器產業增加值穩增合肥家用電器產業增加值穩增 圖表圖表 23 2021 年合肥家用洗衣機產量占全國比重超過四年合肥家用洗衣機產量占全國比重超過四分之一分之一 資料來源：合肥市統計局合肥統計年鑒，華創證券 資料來源：Wind，國家統計局，

52、華創證券 圖表圖表 24 合肥集聚多家龍頭家電企業生產基地合肥集聚多家龍頭家電企業生產基地 家電企業家電企業 家電企業在合肥布局家電企業在合肥布局 海爾 合肥海爾工業園是海爾集團除青島總部外最大的生產基地，位于合肥經開區，目前已建成三大園區，總占地面積 1948畝，涵蓋了冰箱、空調、洗衣機等全系列產品線，年產規模達 1508萬臺。2023年初，合肥海爾卡奧斯智控互聯工廠入選了第 10批全球燈塔工廠，成為國內智能控制器行業的首家“燈塔”。格力 合肥格力先后建設有家用空調一期、家用空調二期、商用空調及生活區工程項目，總投資約 44億元，占地面積約 1708畝，主要生產家用及商用空調。合肥格力為格力

53、電器中東部最大、全國第二大專業化空調生產基地。TCL TCL 合肥家電產業園于 2014年 10月投產，園區占地近 3000 畝，一期產能450萬臺，計劃總投產 100億元，分三期建成亞洲最大世界一流的冰洗家電產業園，打造研發、設計、生產、銷售為一體的全產業鏈工業園區。合肥長虹 國內第二大彩電制造與出口基地，高清平板電視年產能力達 450萬臺，其中150萬臺出口。資料來源：合肥市人民政府發布，肥西發布，江淮晨報，合肥質量，華創證券 2、電子信息產業中新型顯示電子信息產業中新型顯示產業國內領先，集成電路仍在發展階段產業國內領先，集成電路仍在發展階段 新型顯示產業國內領先，新型顯示產業國內領先，2

54、022 年面板出貨量約占全國的年面板出貨量約占全國的 1/7，龍頭企業在合肥布局較重，龍頭企業在合肥布局較重。1）合肥為國內最早布局顯示面板制造的區域之一，2022 年合肥各類面板產能占全球顯示面板總產能的 7.8%，出貨量約占全國的 1/7，產值超千億元。2）截至 2022 年底，合肥集聚京東方、維信諾、康寧、視涯科技等新型顯示產業鏈企業 150 余家，其中京東方合肥區域產值占集團總產值比重超過 25%，維信諾 AMOLED 面板出貨量全球第四、國內第二。-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%01002003004005006002016年2017年2018年2019年202

55、0年2021年家用電器增加值（億元）同比0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%家用洗衣機家用電冰箱房間空調器彩色電視機主要家用電器產量占全國比重 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 14 圖表圖表 25 合肥平板顯示及電子信息產業占規上工業增加合肥平板顯示及電子信息產業占規上工業增加值比重已超過值比重已超過 30%圖表圖表 26 2022 年合肥液晶顯示屏產量同比增長年合肥液晶顯示屏產量同比增長 53.4%資料來源：合肥市統計局合肥統計年鑒，華創證券 資料來源：合肥市統

56、計局合肥統計年鑒、合肥市2022年國民經濟和社會發展統計公報，華創證券 集成電路產值增速較快，但整體屬于后發城市，產值規模距頭部城市仍有差距集成電路產值增速較快，但整體屬于后發城市，產值規模距頭部城市仍有差距。1）2012年合肥集成電路相關企業 20余家，產值不足 10億，到 2022年相關企業聚集超 400家，產值約 475 億元，結合合肥自身產業基礎，形成儲存、顯示驅動、智能家電、汽車電子 4 個特色芯片板塊。2）合肥在集成電路產業涵蓋設計、制造、封測、設備、材料等細分領域，其中設計企業超 300 家，制造領域在儲存芯片、晶圓代工方面具備獨特優勢，龍頭企業長鑫存儲 2021 年 DRAM

57、型存儲芯片產能 8.5 萬片/月，排名全球第 4；晶合集成是安徽省首家 12 英寸晶圓代工企業，在 2022 年專屬晶圓代工企業營收排名中全球排名第 9。圖表圖表 27 2022 年年合肥集成電路產值約合肥集成電路產值約 475 億元億元 圖表圖表 28 合肥合肥已完成已完成集成電路集成電路全全產業鏈產業鏈布局布局 資料來源：周若瓊合肥市集成電路產業發展情況，華創證券 資料來源：江淮晨報 圖表圖表 29 2022 年合肥年合肥引入的引入的晶合集成營收排全球晶圓代工企業前十晶合集成營收排全球晶圓代工企業前十 2022 年營收排名年營收排名 公司公司 總部總部 2022 年年營收營收（億元）（億元

58、）2022 市占率市占率 1 臺積電 TSMC 中國臺灣 5093 63.14%2 聯電 UMC 中國臺灣 627 7.77%3 格芯 GlobalFoundries 美國 537 6.66%4 中芯國際 SMIC 中國大陸 485 6.01%5 華虹集團 HuaHong Group*中國大陸 289 3.58%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%2016年2017年2018年2019年2020年2021年平板顯示及電子信息產業規上工業增加值占全市比重（左軸）平板顯示及

59、電子信息產業規上工業增加值增速（右軸）-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%05000100001500020000250003000035000400004500020182019202020212022液晶顯示屏產量（單位：萬片）同比0501001502002503003504004505002012年2022年集成電路產業產值（億元）房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 15 6 力積電 Powerchip 中國臺灣 171 2.12%7 世界先進 VIS 中國臺灣 116 1.52%8

60、托塔 Tower 以色列 113 1.40%9 晶合集成 Nexchip 中國大陸 104 1.29%10 東部高科 DB HiTek 韓國 92 1.14%資料來源：芯思想研究院，華創證券 圖表圖表 30 2021 年年合肥長鑫儲存合肥長鑫儲存 DRAM 型存儲芯片型存儲芯片產能產能排名全球第排名全球第 4 公司公司 產能產能(萬片萬片/月月)三星(Samsung,韓國)55 海力士(Skhynix,韓國)36 美光(Micron,美國)35 長鑫存儲(CXMT,中國大陸)8.5 南亞科技(Nanya,中國臺灣)7 資料來源：聊科創，華創證券 3、新能源汽車產量潛能巨大，給新能源汽車產量潛能

61、巨大，給汽車產業汽車產業帶來帶來“彎道超車彎道超車”機會機會 汽車制造業雖然為合肥六大主導產業之一，但在過去并不具備明顯優勢。汽車制造業雖然為合肥六大主導產業之一，但在過去并不具備明顯優勢。1）2020 年合肥汽車產量 59 萬輛，排名全國第十一，并不具備明顯優勢。2）2022 年合肥新能源汽車產量 25.5萬輛，與上海、西安、深圳相比差距較大。圖表圖表 31 2020 年合肥汽車產量年合肥汽車產量 59 萬輛，排名第十一萬輛，排名第十一 圖表圖表 32 2022 年新能源汽車產量年新能源汽車產量 25.5 萬輛，與頭部城市萬輛，與頭部城市差距明顯差距明顯 資料來源：Wind，各城市國民經濟和

62、社會發展統計公報，華創證券 資料來源：中工汽車網，華創證券，注：上圖不代表所有城市新能源汽車產量排名 新能源汽車待釋放產能龐大，新能源汽車待釋放產能龐大，比亞迪、蔚來合肥工廠（在建）規劃年產量合計比亞迪、蔚來合肥工廠（在建）規劃年產量合計 232 萬輛。萬輛。1）雖然合肥 2022 年新能源汽車產量與上海、西安、深圳相比差距較大，但待釋放產能龐大，主要包括比亞迪合肥工廠，總投資達 400 億，三期全部建成后規劃年產量 132 萬輛；蔚來新橋智能電動汽車產業園，投資 500億，規劃年產量 100萬輛。2）2023年 1-8月，合肥新能源汽車已實現產量 44.2 萬輛，產量躍居全國城市前 5 名。

63、3）目前合肥已聚集新能源汽車相關企業 500 余家，已形成包括比亞迪、蔚來、大眾(安徽)、江淮汽車、050100150200250300350廣州長春上海柳州北京重慶武漢天津沈陽成都合肥2020年汽車產量（萬輛）020406080100120西安上海深圳重慶廣州合肥2022年新能源汽車產量（萬輛）房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 16 合肥長安、安凱汽車 6 家整車制造企業，以及國軒高科、中創新航、巨一科技等關鍵配套企業，形成覆蓋上中下游的完整產業鏈。圖表圖表 33 比亞迪、蔚來合肥工廠比亞迪、蔚來合肥工廠（

64、在建）規劃年產量合計（在建）規劃年產量合計 232 萬輛萬輛 生產基地生產基地 區位區位 總投資總投資（億元）（億元）規劃年產能規劃年產能 簽約時間簽約時間 開工時間開工時間 投產時間投產時間 比亞迪合肥工廠 長豐縣 400 132萬輛整車 2021年 7月 2021年 8月 2022 年 6 月一期建成投產 蔚來新橋智能電動汽車產業園區 經開區 500 100 萬輛整車，電池年產能 100GWh 2020年 2月 2021年 4月 2022 年 9 月一期投產 資料來源：安徽交通廣播，智能制造網，未來星球N公眾號，華創證券 4、光伏與新能源產光伏與新能源產業業聚焦逆變器、光伏組件、電池片生產

65、聚焦逆變器、光伏組件、電池片生產 合肥光伏及新能源產業合肥光伏及新能源產業產值總量位居全國第產值總量位居全國第 6，逆變器出貨量占全國，逆變器出貨量占全國 70%。1）2022 年合肥光伏及新能源產業實現產值1107億元，同比增長117.5%，總量居全國城市第6位。2）逆變器、光伏組件、電池片出貨量分別為 75GW、27GW、12GW，占全國的 70%、10.8%、4.3%，逆變器生產優勢明顯。3）頭部企業通威股份、晶科能源、晶澳科技、協鑫集團在合肥建生產基地。圖表圖表 34 20162021 年合肥光伏及新能源增加值復合增年合肥光伏及新能源增加值復合增速達到速達到 13%圖表圖表 35 20

66、22 年合肥逆變器出貨量占全國總量的年合肥逆變器出貨量占全國總量的 70%資料來源：合肥市統計局合肥統計年鑒，華創證券 資料來源：合肥發布公眾號，華創證券（二）（二）獨特的合肥模式保障招商引資獨特的合肥模式保障招商引資，重點培育電子信息和新能源汽車支柱產業，重點培育電子信息和新能源汽車支柱產業 合肥模式的核心并非資金或投資架構，而是政府端強研判、理性決策、精準投資的能力合肥模式的核心并非資金或投資架構，而是政府端強研判、理性決策、精準投資的能力。1）近年來合肥市政府通過國資平臺，直接投資或參與組建各類投資基金，帶動社會資本服務招商引資，實現城市戰略新興產業發展和國有資本保值增值，被外界譽為“合

67、肥模式”。2）合肥模式難以復制的核心在于政府強投資能力，國資平臺在決策前期會深入研判目標項目，重點關注和分析相關產業的發展前景、行業格局、市場規模等情況，并委托專業機構對項目財務、法務等方面開展盡職調查，確定投資可行性和方向，降低投資風險。3）合肥產業投資重點聚焦戰略新興產業，形成產業鏈上下游集聚，電子信息方向投資京東方、長鑫儲存，新能源汽車方向投資蔚來，已形成戰略新興產業集群。合肥合肥利用好教育資源優勢，與科研機構、高校緊密合作，推動制造業數字化轉型，利用好教育資源優勢，與科研機構、高校緊密合作，推動制造業數字化轉型，“燈燈塔工廠塔工廠”數量位居全國第二。數量位居全國第二。合肥依托于其強大的

68、教育資源優勢（中科大），與科研機構、高校和技術服務機構緊密合作，共同開展智能制造技術研發和應用，建立數字化生產管0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%0204060801001201401601802002016年2017年2018年2019年2020年2021年光伏及新能源增加值（億元）同比0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%01020304050607080逆變器光伏組件電池片2022年出貨量（GW）占比（右軸，%）房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號

69、：證監許可（2009）1210號 17 理系統，推動制造業領域智能制造和數字化。截至 2023 年 1 月，合肥共擁有 4 家“燈塔工廠”，分別為聯合利華合肥工業園、美的洗衣機合肥工廠、合肥海爾卡奧斯智控互聯工廠及聯想集團合肥產業基地，僅次于蘇州。圖表圖表 36 合肥合肥“燈塔工廠燈塔工廠”數量位居全國第二數量位居全國第二 資料來源：黃石工業公眾號，華創證券 合肥合肥重點重點打造新一代信息技術、新能源汽車兩大地標產業打造新一代信息技術、新能源汽車兩大地標產業，十四五產值目標，十四五產值目標 5000 億元億元。根據合肥市十四五戰略性新興產業發展規劃，預計到 2025 年戰略性新興產業產值占規模

70、以上工業產值比重將超 65%，打造新一代信息技術、新能源汽車暨智能網聯汽車兩大地標產業，產值達 5000 億級，生物、高端裝備制造、光伏及新能源、新材料、綠色環保五大支柱產業產值達 1000億級。圖表圖表 37 合肥重點打造合肥重點打造新一代信息技術、新能源汽車兩大地標產業新一代信息技術、新能源汽車兩大地標產業 資料來源：合肥市“十四五”戰略性新興產業發展規劃，華創證券 01234567蘇州合肥天津上海青島北京廣州深圳成都無錫長沙鄭州佛山“燈塔工廠”數量2大地標產業大地標產業5大支柱產業大支柱產業新一代信息技術產業新一代信息技術產業 集成電路集成電路 新型新型顯示顯示 人工智能人工智能 數字信

71、息數字信息技術技術新能源汽車和智能網聯汽新能源汽車和智能網聯汽車產業車產業生物產業生物產業高端裝備制造產業高端裝備制造產業光光伏及新能源產業伏及新能源產業新材料產業新材料產業綠色環保產業綠色環保產業3大新興服務業大新興服務業數字數字創意創意科技科技服務服務制造制造服務服務 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 18 三、三、2022 年年合肥合肥住宅銷售面積下滑住宅銷售面積下滑 35%，預計預計全市全市需求中樞約需求中樞約 1300 萬方萬方 2022 年合肥商品住宅成交面積下跌 35%，2023 年 1-11

72、月商品住宅成交面積同比下滑9.4%，外圍區域商品住宅成交面積跌幅較大，但成交價格韌性較強，當前需求端寬松政策已應出盡出。合肥宅地與新房成交供求平衡，城市庫存量較低，截至 2023 年 11 月去化周期僅 9.3 個月，在典型城市中處于較低水平。2023 年 6 月以來合肥單月住宅成交同比轉負，需求端動力不足問題顯現，7-11月合肥住宅月度成交面積維持在30萬方水平。1-11月商品住宅成交面積 475萬方，同比下滑 9.4%。但未來隨著產業升級及人才集聚兌現，商品住宅需求中樞仍然穩定，按照常住人口人均成交住宅 1.3 平米保守估計，合肥需求中樞約 1300 萬方（全市口徑）。合肥六大主導產業龍頭

73、企業主要聚集在高新區、經開區、新站區，同時高新、經開距離政務區較近，產業兌現的同時享受配套紅利外溢，預計兩區房地產市場具備率先兌現潛力。（一）（一）2022 年合肥商品住宅銷售面積下跌年合肥商品住宅銷售面積下跌 35%，需求端政策持續加碼，需求端政策持續加碼 2022 年合肥商品住宅年合肥商品住宅成交成交面積下跌面積下跌 35%，2023 年年 1-11 月月商品住宅商品住宅成交成交面積面積同比同比下滑下滑9.4%，外圍區域商品住宅成交面積跌幅較大，但成交價格韌性較強，外圍區域商品住宅成交面積跌幅較大，但成交價格韌性較強。1）2022 年合肥九區三縣商品住宅成交面積 565萬方，同比下降 35

74、%，跌幅略大于全國平均，2023年 1-11月合肥商品住宅成交面積同比下降 9.4%。2）合肥樓市主力成交區域為包河區、瑤海區、濱湖區、蜀山區、新站區，2022 年商品住宅成交面積占市區比重約為 72%，2023 年偏外圍區域商品住宅成交面積跌幅較大，蜀山區、新站區、濱湖區 1-11月商品住宅成交面積較2022年全年下滑約37%、54%、36%；但從成交均價來看，2023年除蜀山區外各區域成交均價均有所上漲，這反映出居民購房偏好的變化，集中在核心位置、以及更優質產品釋放購買力。圖表圖表 38 2022 年合肥商品住宅銷售面積下降年合肥商品住宅銷售面積下降 35%，大于大于全國平均水平全國平均水

75、平 27%序號序號 城市城市 住宅成交面積住宅成交面積（萬方）（萬方）同比同比 序號序號 城市城市 住宅成交面積住宅成交面積（萬方）（萬方）同比同比 1 上海 1018-3%11 天津 822-36%2 成都 1435-13%12 重慶 2969-40%3 西安 756-16%13 東莞 296-41%4 蘇州（市區）717-20%14 嘉興 483-43%5 北京 694-27%15 武漢 1045-47%6 深圳 413-31%16 長沙 1106-48%7 佛山 851-31%17 廈門 183-49%8 廣州 839-34%18 杭州 1104-49%9 南京 808-35%19 寧波

76、 663-51%10 合肥合肥（九區三縣九區三縣+巢湖市巢湖市）565-35%20 無錫 321-74%資料來源：克而瑞，華創證券 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 19 圖表圖表 39 2023 年商品住宅成交面積跌幅最大為蜀山、新站、濱湖等外圍區域年商品住宅成交面積跌幅最大為蜀山、新站、濱湖等外圍區域 區域區域 2022 年商品住宅年商品住宅成 交 面 積（萬成 交 面 積（萬方）方）2022 年商品住宅年商品住宅成 交 均 價（元成 交 均 價（元/平）平）2023 年年 1-11 月商品住月商品住宅成

77、交面積（萬方）宅成交面積（萬方）2023 年年 1-11 月商品住月商品住宅成交均價（元宅成交均價（元/平）平）成交面積較成交面積較 2022年全年變化年全年變化 成交均價較成交均價較 2022年全年變化年全年變化 經開區 27 22773 63 23392 137%3%包河區 90 22673 112 23238 25%2%廬陽區 22 19791 22 21754 0%10%高新區 27 22192 22 23637-18%7%瑤海區 75 17268 58 18802-23%9%肥東縣 74 13593 49 13934-33%3%濱湖區 90 26493 58 28565-36%8%蜀

78、山區 61 20054 38 19813-37%-1%新站區 83 15220 38 15485-54%2%政務區 2 13775 1 16723-59%21%資料來源：克而瑞，華創證券 2022 年以來合肥放松政策持續加碼，年以來合肥放松政策持續加碼，取消限購取消限購、限售、限售、土拍限價、土拍限價，提振市場信心。，提振市場信心。1）限購方面，2022 年 5 月以來合肥逐漸放開部分區域限購，并降低外地居民購房門檻，繳納 6個月社保即可購房，到 2023年 4月持有安徽居住證的外地居民即可在限購區買房，2023 年 9 月全市放開限購。2）截至 2023 年 11 月合肥首套房最低首付比 2

79、0%，貸款利率 4.0%，二套房最低首付比 30%，貸款利率 4.4%，貸款政策較為寬松。3）合肥持續優化職住平衡、購房搖號、二手房帶押過戶等政策，保障剛需、職住平衡、人才等人群真實購房需求，降低二手房市場流通成本，激發二手房市場活力。圖表圖表 40 合肥放松政策持續加碼，合肥放松政策持續加碼，分區域寬松限購、限貸政策分區域寬松限購、限貸政策 政策類型政策類型 出臺時間出臺時間 主要內容主要內容 政策評價政策評價 限購 2022/5/10 1.合肥市瑤海區、新站區以及經開區新橋產業園區取消限購，并不特指新樓盤。2.其他區域外地人在合肥 2年內累計正常繳納 6個月社保（不能補繳），即可購買一套房

80、。3.合肥本市戶籍的可以在限購區域購買第三套二手房，新房則仍然限購。部分區域取消限購 2022/6/24 1.戶籍登記在市區的集體戶、投靠親友家庭戶籍，與市區戶籍家庭有相同購房資格。2.非本市戶籍居民家庭購房資格認定中，社保、個稅認可追溯補繳。3.法人、非法人組織可以購買市區范圍內的新建商品住房和二手住房。其中，新建商品住房需為開發企業自行銷售的房源。4.限購資格查詢時，非限購區域住房（新站區、瑤海區、新橋產業園）不再計為家庭住房套數，剛需資格認定標準不變。限購細節寬松 2023/4/5 1.在廬陽區大楊鎮、三十崗鄉，蜀山區小廟鎮，包河區淝河鎮、大圩鎮購買住房不限購。限購資格查詢時，上述非限購

81、區域住房不計入家庭住房套數。2.剛需資格認定中“登記購房之日前 3年內擁有市區連續繳納 2 年以上個人所得稅或社會保險證明”調整為“登記購房之日前 3年內擁有市區累計繳納 2年以上個人所得稅或社會保險證明（追溯補繳不予認可）”。剛需購房人其他資格認定條件保持不變。3.有 60歲及以上成員的本市區戶籍居民家庭（以居民戶口簿載明信息為準），可購買第 3套住房。有未成年子女的二孩及以上多子女本市區戶籍居民家庭（以居民戶口簿載明信息為準），可購買第 3套住房。4.對持有安徽省居住證（或電子居住證、安徽省居住證確認單）且居住地址在安徽省合肥市的非本市戶籍居民家庭，可在我市限購區域購買 1套住房。限購放開

82、區域擴大，持安徽省居住證居民即可在限購區購 1套房 2023/9/15 在本市市區購買住房（含二手住房）的普通購房人，不再審核購房資格。在本市市區購買住房（含二手住房）的普通購房人，不再審核購房資格。全面取消限購全面取消限購 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 20 限售 2023/9/15 銷售登記起始時間在本通知發布后（含當日）的房源，取得不動產權證后可上市交銷售登記起始時間在本通知發布后（含當日）的房源，取得不動產權證后可上市交易。人才公寓等特殊情形商品住房需上市交易的，仍按相關政策和合同約定執行。易。人

83、才公寓等特殊情形商品住房需上市交易的，仍按相關政策和合同約定執行。取消限售取消限售 土拍 2023/10/11 1.市區和縣域所有地塊不設最高限價，價高者得。市區和縣域所有地塊不設最高限價，價高者得。2.居住用地競買人須達到“五沒有”條件，即：沒有項目“爛尾”、沒有“保交樓”任務、沒有重大工程質量問題造成嚴重負面影響、沒有項目發生一般及以上安全生產責任事故、沒有所屬物業公司被投訴較多造成嚴重負面影響。3.合肥市區公告中地塊內的商品住宅須實行精裝交付，同時要求競得人須自行開發建設，原則上不允許合作開發。取消取消土拍限價土拍限價 限貸 截至2023/11 商業貸款 首套房：最低首付比例 20%，貸

84、款利率 4.0%二套房：最低首付比例 30%，貸款利率 4.4%首付比及房貸利率較低 公積金貸款 首套房：最低首付比例 20%，貸款利率五年以下（含五年）為 2.6%，五年以上為 3.1%二套房：最低首付比例 30%，貸款利率五年以下（含五年）為 3.025%，五年以上為 3.575%公積金貸款利率下調 其他 2022/7/18 職住 平衡 1.增加除新橋外的經開區范圍 合肥市職住平衡試點工作擴大了范圍，由之前的高新區單一擴至經開區（不含新橋科技創新示范區）；2.房源比例由原來的 30%調整至 50%合肥市區原本購房比例為剛需購房 30%、普通購房 70%；高新區宣布職住平衡后，新房搖號比例分

85、配為剛需 30%、職住 30%、普通 40%；職住由30%增至 50%，高新區、經開區剛需、職住具體搖號比例分配 30%、50%；3、除普通外，有剛需、人才、職住三種方式 試點范圍內的新房需提供房源優先用于剛需人群和重點領域高層次人才購房后，提供不低于總房源 50%比例的房源用于職住平衡試點工作。未來高新、經開區購房將分為剛需、人才、職住平衡、普通四種購房人群。職住平衡政策持續推廣，保障剛需、人才及在職購房需求，打壓投資客炒房，進一步落實房住不炒政策 2022/8/5 1.合肥高新區范圍內的新建商品住宅項目登記搖號銷售時，在提供房源優先用于剛需人群和重點領域高層次人才購房后，將提供不低于總房源

86、 50%比例的房源用于職住平衡試點工作。若高新區職住平衡購房人總數少于預售總房源數的 50%，購房人可直接獲得選房資格。2.申請參與職住平衡企業范圍擴大至“工商稅務關系在高新區的企業”；申請人需滿足“具有本科及以上學歷”的學歷限制條件被取消。調整職住平衡試點工作方案，利好在職人員購房需求，遏制炒房亂象 2022/9/22 帶押 過戶 合肥市自然資源和規劃局與銀行密切合作，開發了“帶抵押過戶”登記新模式，實現了有抵押的房產進行交易時，不需要提前還貸就能辦理轉移登記（帶抵押）和新設抵押權登記，房款劃轉至賣方貸款還款賬戶后原貸款銀行辦理抵押權注銷登記。解決二手房賣方貸款尾款資金清償痛點，降低二手房市

87、場流通成本，激發二手房市場活力 2022/11/9 搖號 政策 1.調整搖號比例。將“本市市區范圍內當期登記購房人數與可售房源數之比大于（含等于）1.5，房地產開發企業應采取委托公證機構公證搖號方式公開銷售”調整為“本市市區范圍內當期登記購房人數與可售房源數之比大于（含等于）1.2，房地產開發企業應采取委托公證機構公證搖號方式公開銷售”。2.調整公示時間。房地產開發企業將購房登記人員名單和選房順序搖號結果的公示時間，統一調整為公示時間不少于 24小時，選房結果可以不再公示。3.優化搖號流程。達到公證搖號比例的樓盤，對登記購房人按照剛需、人才、職住平衡和普通購房資格，分類進行選房資格搖號，選房資

88、格搖號完成后，即進行選房順序搖號。4.其他有關要求。在房地產開發企業組織預售項目購房登記開始之日前，意向購房人應取得新建商品住房購房資格，憑購房資格憑證進行登記。5.執行時間。2022年 11月 15日起取得預售許可證的新建商品住房項目按本通知執行。擴大觸發搖號樓盤范圍，縮短搖號流程周期，保障剛需、職住平衡、人才等人群真實購房需求，提高市場購買積極性，促進房地產行業規范運行 2022/12/7 包河區公開征求意見，擬推出“房票”安置，市民購買新房擬給予獎勵。探索房票推行 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 21

89、 資料來源：合肥市房屋交易管理中心，合肥市住房保障和房產管理局，合肥市住房公積金管理中心，合肥市房地產業協會，大皖新聞，合肥市人民政府，包河區住房和城鄉建設局，長豐縣人民政府，華創證券 2022/12/14 房票政策 長豐（北部組團）被征收人選擇房票購買商品房安置，且用于購房資金達到或超過房票金額 90%的，給予以下獎勵和優惠:給予被征收人按實際使用房票金額的 5%政策獎勵。給予被征收人按規定標準，一次性 18個月的臨時安置過渡費。被征收人使用房票購買的商品房，辦理不動產證書時，根據有關規定享受稅收減免。滿足群眾對安置房屋的多樣化、個性化需求，加速市場去化 2023/9/15 保障政策 強化住

90、房保障，在發揮好現有公租房、保障性租賃住房兜底保障作用的基礎上，規劃建設保障性住房，促進房地產市場平穩健康發展和民生改善。加強保障性政策，促進樓市平穩 （二）（二）合肥合肥住宅供需緊平衡下，住宅供需緊平衡下，庫存去化周期較短庫存去化周期較短 合肥合肥土地財政依賴度并不高，土地財政依賴度并不高，2021 年政府性基金收入與稅收比約年政府性基金收入與稅收比約 1.3。1）2018 年以來合肥政府性基金收入明顯降低，反映城市賣地收入降低，2018-2021 年間政府性基金收入/稅收收入約為 1.3，而 2022 年政府性基金收入為 1190 億元，同比增長 43%，帶動政府性基金收入/稅收增長至 1

91、.8。2）2021年合肥政府性基金收入/稅收收入約 1.3，與杭州、蘇州基本處在同一水平，相比廣州及部分長三角其他核心城市表現較好。圖表圖表 41 2022 年合肥年合肥政府性基金收入與稅收政府性基金收入與稅收比約比約 1.7 圖表圖表 42 2021 年合肥年合肥政府性基金收入政府性基金收入/稅收收入較稅收收入較高高 資料來源：Wind，華創證券 資料來源：Wind，華創證券 合肥宅地與新房成交供求平衡，合肥宅地與新房成交供求平衡，2018 年后年后房價房價增速增速放緩放緩，相比，相比杭州、南京處于較低水杭州、南京處于較低水平平。1）2015 年以來，合肥住宅類用地成交面積低于商品住宅銷售面

92、積，僅 2022 年供求比略大于 1，總體土地供應處于緊平衡狀態。2）2016 年合肥房價增速達歷史高位，近年來房價增速明顯放緩，截至 2023 年 11 月樣本住宅價格 14112 元/平，相比杭州、南京樣本住宅價格 29510元/平、24940元/平，處于較低水平。0.000.501.001.502.002.503.000.00200.00400.00600.00800.001000.001200.001400.002016201720182019202020212022政府性基金收入（億元）稅收收入（億元）政府性基金收入/稅收收入（右軸）0.00.20.40.60.81.01.21.41

93、.61.82.0廣州南京合肥杭州寧波蘇州上海北京深圳2021年政府性基金收入/稅收收入 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 22 圖表圖表 43 2015 年后合肥逐漸消化宅地超供年后合肥逐漸消化宅地超供 圖表圖表 44 合肥合肥樣本住宅價格穩步樣本住宅價格穩步上漲至上漲至 14112 元元/平平 資料來源：Wind，華創證券 資料來源：Wind，華創證券 土地出讓與新房銷售之間匹配度高，城市庫存量較低，去化周期短，土地出讓與新房銷售之間匹配度高，城市庫存量較低，去化周期短，截截至至 2023 年年 11 月月

94、底新房去化周期底新房去化周期 9.3 個月個月。1）截至 2023 年 11 月底，合肥新房庫存量約 276 萬方，去化周期 9.3個月，在全國重點城市中去化周期較短，項目流速普遍較快。2）分區域來看，2021年各區域去化周期普遍低于6個月，2022年經開區、廬陽區及遠郊區去化周期明顯延長至超 10 個月，其余區域去化周期仍保持健康；截至 2022 年底，合肥九區三縣住宅庫存量共 329萬方，其中郊區庫存占比達 52%，僅外圍庫存去化面臨一定壓力。圖表圖表 45 合肥合肥新房庫存去化周期新房庫存去化周期 9.3 個月個月，在全國重點城市中表現在全國重點城市中表現良好良好 資料來源：克而瑞地產研

95、究，華創證券 注：數據時間為2023年11月 02004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,000住宅類用地成交建面（萬方）商品住宅銷售面積（萬方）-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%02000400060008000100001200014000160002011-062012-022012-102013-062014-022014-102015-062016-022016-102017-062018-022018-102019-062020-022020-102021-062022-022022-102023-06樣本住宅價格（元/

96、平）同比0510152025303540珠海常州東莞無錫福州廈門深圳長春寧波嘉興武漢佛山昆明北京南寧青島南京鄭州徐州蘇州濟南廣州重慶天津成都長沙上海合肥杭州西安狹義庫存去化周期（月）房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 23 圖表圖表 46 2022 年合肥部分區域庫存去化周期上升年合肥部分區域庫存去化周期上升 圖表圖表 47 2022 年年合肥合肥郊區庫存占比達郊區庫存占比達 52%資料來源：克而瑞，華創證券 資料來源：克而瑞，華創證券（三）（三）23 年市場需求端后勁不足年市場需求端后勁不足，預計預計中長期新

97、房需求中樞在中長期新房需求中樞在 1400 萬方左右萬方左右 2023 年上半年、下半年新房市場分化，年上半年、下半年新房市場分化，6 月以來單月住宅成交同比轉負，需求端動力不月以來單月住宅成交同比轉負，需求端動力不足問題顯現。足問題顯現。2023 年 1-6 月合肥市區商品住宅成交面積 324 萬方，同比增長 18.3%；1-11月商品住宅成交面積475萬方，同比下滑9.4%，7-11月合肥住宅月度成交面積維持在30萬方水平，需求持續低迷。圖表圖表 48 2023 年年 1-11 月合肥商品住宅成交面積月合肥商品住宅成交面積同比下滑同比下滑 9.4%資料來源：克而瑞，華創證券 合肥首開去化率

98、分化特征顯著，區位優勢顯著或高倒掛項目市場熱度較高。合肥首開去化率分化特征顯著，區位優勢顯著或高倒掛項目市場熱度較高。1）合肥九區首開去化率區域分化明顯。2022年高新區僅一盤首開且平均去化率高達 90%；廬陽區市場遇冷，2022 年首開平均去化率僅為 25%，2023 年上半年市場有明顯回暖跡象，首開平均去化率升至66%；2023年上半年合肥九區首開平均去化率為68%，僅瑤海區、濱湖區兩區超過平均水平；濱湖區、包河區、瑤海區等熱銷板塊持續拉高整體去化水平。2）2022 年合肥三縣平均去化率為 59%，項目間分化加劇，區位優勢顯著或高倒掛項目市場熱度較高；2023年上半年平均去化率降至 48%

99、，首開項目規?？s減與市場競爭加劇復合促使縣域去化率走低。024681012141618政務區濱湖區高新區瑤海區包河區蜀山區經開區廬陽區肥西縣新站區肥東縣長豐縣2021年庫存去化周期2022年庫存去化周期（月）中心區域近郊區遠郊區政務區,0濱湖區,13高新區,4瑤海區,28包河區,39蜀山區,29經開區,24廬陽區,21肥西縣,23新站區,39肥東縣,65長豐縣,442022年各區住宅狹義存量（萬平方米）0204060801001201401月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2019年2020年2021年2022年2023年商品住宅成交建面（萬方）房地產行業深度研究報告房地產行

100、業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 24 圖表圖表 49 合肥合肥九區九區首開去化率首開去化率區域分化明顯區域分化明顯，濱湖區保持高位，濱湖區保持高位 資料來源：克而瑞，華創證券 合肥九區三縣項目入市周期縮短，銷售周期高重合推動競爭加劇。合肥九區三縣項目入市周期縮短，銷售周期高重合推動競爭加劇。1）合肥九區項目入市周期縮短，2022 年第四季度合肥九區平均入市周期僅為 6 個月；入市周期在 4 個月以內的區域中，三縣區域占比達 80%，縣域開發節奏提速。2）合肥開發節奏加快助推庫存提升，庫存增加導致去化周期加長，2022 年合肥九區庫存去化

101、周期為拉升至 5.2 個月，三縣去化周期提高至 8.3 個月，但基本保持健康水平。3）項目銷售周期重合度高，競爭加劇。圖表圖表 50 合肥九區合肥九區項目平均項目平均入市周期縮短入市周期縮短 圖表圖表 51 入市周期在入市周期在 4 個月內的區域中三縣占九成個月內的區域中三縣占九成 資料來源：克而瑞，華創證券 資料來源：克而瑞，華創證券 合肥常住人口基本保持平穩，預計城市新房銷售面積中樞在合肥常住人口基本保持平穩，預計城市新房銷售面積中樞在 1300 萬方左右。萬方左右。1）近年來合肥商品住宅銷售面積與常住人口比例約為 1.3-1.7，并逐步趨于穩定；合肥積極布局“芯屏汽合”、“急終生智”新興

102、產業領域，為合肥高質量發展及人才集聚提供了堅實動能，預計未來全市常住人口將穩定在980萬人以上，即使人均商品住宅銷售面積降低至1.3，預計從中長期看合肥商品住宅銷售面積中樞水平約 1300 萬方（全市口徑）。2）當前合肥常住人口/戶籍人口比例達 1.2，住宅銷售面積仍有一定釋放余地。0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%高新區濱湖區包河區蜀山區瑤海區經開區新站區廬陽區2022年首開去化率2023年上半年首開去化率0.002.004.006.008.0010.0012.00合肥九區平均入市周期（月）最快入市周期（月）項目名稱項目名稱區域區域開盤時間開盤時間入市周期（月

103、）入市周期（月）龍湖攬境肥西縣2022/8/292.2偉星悅璟臺肥東縣2022/9/92.57和悅云錦肥西縣2022/9/172.83保利紫云肥西縣2022/5/142.9龍湖亞倫學樘府瑤海區2022/5/143尚澤樾園肥東縣2022/7/283.03龍湖怡康湖城大境蜀山區2022/6/243.13榮盛書香府邸肥東縣2019/9/303.17旭輝中梁時代江來長豐縣2021/2/63.3保利紫云云起肥西縣2022/8/313.43 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 25 圖表圖表 52 合肥合肥住宅銷售面積與常

104、住人口比例約住宅銷售面積與常住人口比例約 1.3-1.7 圖表圖表 53 2021 年合肥年合肥常住人口常住人口/戶籍人口戶籍人口 1.2 資料來源：Wind，華創證券 資料來源：Wind，華創證券（四）（四）合肥高新區、經開區產業兌現度高，合肥高新區、經開區產業兌現度高，并并享受中心區配套紅利外溢享受中心區配套紅利外溢 合肥住宅銷售與產業結構匹配度較高，中心區域成交主力為老城合肥住宅銷售與產業結構匹配度較高，中心區域成交主力為老城 4 區，外圍成交主力為區，外圍成交主力為新站、肥東新站、肥東。1）合肥服務業高度聚集于中心城區，制造業主要于郊區兌現。2021 年合肥中心城區、近郊區、遠郊區產值

105、貢獻分別為 63%、13%、24%。2）合肥住宅銷售與產業結構匹配度較高，2022年中心區成交面積占比超 70%；受區域庫存限制，老城 4區為中心區域成交主力，且尚存較大開發空間；郊區成交分化進一步加劇，新站及肥東占據郊區成交主力，遠郊其他區域去化承壓。圖表圖表 54 中心城區產值貢獻中心城區產值貢獻 63%圖表圖表 55 中心城區住宅成交占比中心城區住宅成交占比 70%資料來源：Wind，華創證券 資料來源：克而瑞，華創證券 合肥合肥產城融合度較高，產城融合度較高，制造業分布在制造業分布在“兩翼兩翼”。1）根據合肥市國土空間總體規劃（2021-2035 年），合肥將逐步形成“中心引領、兩翼齊

106、飛、多極支撐”的空間格局，以產業切入加快推動肥東、肥西、長豐與市區一體化發展，城區范圍進一步向縣域滲透。2）合肥職住分離度出于較低水平，隨著城市多層級公共服務中心體系逐步完善，產城融合度將進一步提高。0.000.501.001.502.002.5002004006008001,0001,2001,4001,6001,8002010201120122013201420152016201720182019202020212022商品住宅銷售面積（萬方）銷售面積/常住人口（平米/人）0500100015002000250030000.00.20.40.60.81.01.21.41.61.8蘇州上海寧

107、波杭州無錫南京合肥溫州2021年常住人口/戶籍人口2021年常住人口（萬人，右軸）020040060080010001200140016001800包河區高新區廬陽區蜀山區濱湖區瑤海區經開區肥西縣新站區肥東縣長豐縣廬江縣巢湖市2021年GDP（億元）中心區域近郊區遠郊區濱湖區,15.9%包河區,15.9%瑤海區,13.3%蜀山區,10.8%經開區,5.2%高新區,4.8%廬陽區,3.9%政務區,0.4%新站區,14.7%肥西縣,0.0%肥東縣,13.1%巢湖市,2.0%廬江縣,0.0%長豐縣,0.0%2022年合肥各區商品住宅成交面積占比 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審

108、核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 26 圖表圖表 56 十四五期間推動十四五期間推動肥東、肥西、長豐與市區一體肥東、肥西、長豐與市區一體化發展化發展 圖表圖表 57 合肥合肥職住分離度職住分離度較低較低 資料來源：合肥市自然資源和規劃局合肥市國土空間總體規劃（2021-2035年）（公示草案）資料來源：中規院2021年中國主要城市通勤監測報告，華創證券 六大主導產業龍頭企業主要聚集在高新區、經開區、新站區，同時高新、經開距離政務六大主導產業龍頭企業主要聚集在高新區、經開區、新站區，同時高新、經開距離政務區較近，產業兌現的同時享受配套紅利外溢，預計兩區房地產市場具

109、備較大發展潛力。區較近，產業兌現的同時享受配套紅利外溢，預計兩區房地產市場具備較大發展潛力。平板顯示及電子信息產業、光伏及新能源、新能源汽車、家電制造業在經開區、高新區、新站區高度聚集，龍頭企業數量較多，而經開區、高新區距離合肥政務區較近，享受城市發展及配套外溢，近年來 MCN、網紅機構也落位高新區，如三只羊（瘋狂小楊哥）、小象大鵝（PDD、蕪湖大司馬、夢淚等頭部主播）；肥西縣作為高新區、經開區外溢第一站，部分區域房地產市場具備率先兌現潛力。圖表圖表 58 合肥合肥高新區、經開區高新區、經開區、肥西縣部分區域、肥西縣部分區域房房地產最具發展潛力地產最具發展潛力 資料來源：合肥市企業聯合會202

110、2合肥企業50強排行榜，華創證券 0.01.02.03.04.05.06.07.08.0深圳寧波合肥蘇州杭州天津廣州長沙上海南京武漢重慶西安成都東莞北京職住分離度（km）經開區：經開區：半導體：長鑫儲存家電制造：海爾電子設備制造：聯寶科技新能源汽車：蔚來高新區：高新區：電商、直播：三只羊、小象大鵝光伏及新能源：通威股份、晶澳科技、陽光電源家電制造：美的、格力新站區：新站區：半導體：晶合集成平板顯示：京東方、維信諾、視涯科技、康寧長豐縣：長豐縣：新能源汽車：比亞迪肥東縣：肥東縣：光伏及能源產業光伏及能源產業：晶科能源肥西縣：肥西縣：電子信息電子信息：聯寶科技長豐縣廬陽區新站區蜀山區瑤海區肥東縣高

111、新區政務區包河區經開區肥西區濱湖區廬江縣巢湖市 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 27 四、四、合肥已形成品牌國央企與本地房企競爭格局合肥已形成品牌國央企與本地房企競爭格局，土拍市場土拍市場民企活躍民企活躍 近年來合肥逐漸形成本地房企與全國性國央企競爭的格局，2022 年品牌國央企保利發展、招商蛇口在合肥權益銷售金額分別為 106 億、82 億，本地房企中民企偉星房產權益銷售額 110億元，表現突出，而安徽置地、安徽高速、合肥城建等房企也入圍2022年權益銷售金額前十。合肥土拍市場回暖速度較快，主要原因是城市

112、供求長期處于緊平衡狀態，庫存去化周期極短，符合當前房企偏好高流速、高安全性項目的投資策略，本地房企也積極參與土拍，土拍限價放開后，反而本土房企具備更強的出價能力，11 月初土拍 2 宗高溢價地塊分別由安徽高速和安徽置地獲得。（一）（一）合肥已形成品牌國央企與本地房企競爭格局合肥已形成品牌國央企與本地房企競爭格局 隨著部分頭部民企出清，合肥逐漸形成本地房企與全國性國央企競爭的格局。隨著部分頭部民企出清，合肥逐漸形成本地房企與全國性國央企競爭的格局。1）合肥住宅銷售市場集中度較高，2022年 TOP10房企權益成交金額占比達50.2%，形成本地房企與全國性房企共同競爭的格局。2）保利發展權益銷售金

113、額連續三年位居合肥前二，2022 年權益銷售額邁入百億規模；招商蛇口權益銷售金額快速上升，從 2020 年 40 億攀升至2022年82億元，充足土儲和較高的品牌認可度保障其規模優勢。3）在行業部分頭部民企出清后，地方性房企偉星、安徽置地、安徽高速逐漸占據市場，2022 年偉星權益銷售金額高達 110億元，排名第一位。圖表圖表 59 2022 年年以來以來合肥已形成品牌國央企與本地房企競爭格局合肥已形成品牌國央企與本地房企競爭格局 排名排名 2020 年年 2021 年年 2022 年年 2023 年年 1-11 月月 房企房企 權益銷售金額權益銷售金額（億元）（億元）房企房企 權益銷售金額權

114、益銷售金額（億元）（億元）房企房企 權益銷售金額權益銷售金額（億元）（億元）房企房企 權益銷售金額權益銷售金額（億元）（億元）1 保利發展 80 保利發展 93 偉星房產 110 招商蛇口 98 2 禹州集團 72 安徽中海 85 保利發展 106 安徽高速 69 3 融創中國 67 龍湖集團 85 招商蛇口 82 保利發展 65 4 信達地產 66 招商蛇口 71 安徽置地 75 偉星房產 58 5 龍湖集團 62 禹州集團 68 龍湖集團 56 華潤置地 53 6 金隅集團 48 皖投置業 58 安徽高速集團 52 龍湖集團 52 7 文一地產 45 金隅集團 57 萬科地產 43 安徽置

115、地 52 8 國貿地產 41 萬科地產 50 華潤置地 39 信達地產 30 9 招商蛇口 40 信達地產 46 聯發集團 31 皖投置業 29 10 金科集團 39 合肥城建 45 合肥城建 29 中海宏洋 27 資料來源：克而瑞，華創證券 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 28 圖表圖表 60 2022 年年合肥合肥 TOP10 房企銷售占比房企銷售占比 50.2%圖表圖表 61 2022 年年偉星偉星、保利保利市占率市占率 8.9%、8.5%資料來源：克而瑞，華創證券 資料來源：克而瑞，華創證券 保利發

116、展保利發展、招商蛇口在合肥土儲絕對規模較大，、招商蛇口在合肥土儲絕對規模較大，有助于其保持規模優勢，合肥城建土儲有助于其保持規模優勢，合肥城建土儲中工業用地占比中工業用地占比 46%。1）保利發展、招商蛇口在合肥土儲絕對規模較大，中心區域占比接近 60%，保利發展在肥西縣有 69 萬方土儲，主要為和悅云錦、紫云云起項目；招商蛇口新站區招商奧體公園、陶沖湖項目仍有 69.6 萬方土儲。2）龍湖在合肥土儲規模絕對值較低，但其高質量拿地策略顯著，土儲全部集中在中心區域。3）合肥城建土儲規模 224萬方，但其中工業用地占比約 46%，住宅用地土儲僅 102萬方。圖表圖表 62 截至截至 2022 年底

117、年底保利發展保利發展在在合肥合肥土儲土儲規模達規模達 277萬方萬方 圖表圖表 63 截至截至 2022 年底年底龍湖龍湖中心區域土儲占比中心區域土儲占比達達 100%資料來源：公司公告，華創證券 資料來源：公司公告，華創證券（二）（二）合肥土拍合肥土拍市場市場本地房企活躍度較高本地房企活躍度較高 合肥合肥土地市場土地市場回暖回暖速度較快速度較快，溢價率，溢價率穩步提升穩步提升，民企積極參與土拍市場。民企積極參與土拍市場。由于合肥住宅長期處于供需緊平衡的態勢，整個城市庫存去化周期較低，正符合當前市場下各房企投資需求，即聚焦高流速的確定性地塊，這就導致合肥土拍迅速回暖，本土房企積極參與競爭。1）

118、合肥土地市場在2021年下半年陷入低谷，自2022年起市場逐漸回暖，溢價率穩步提升；2023 年合肥土拍規模相較往年有所縮減，但供地質量提高，樓面價明顯上漲，2023 年第三輪土拍合肥達到封頂溢價率地塊占比高達 75%。2）民企積極參與土拍市場，與國央企同臺競爭。0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%01002003004005006007008002019202020212022合肥TOP10房企權益成交金額（億元）合肥TOP11房企成交占比（右軸）0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%9.0%10.0%020406080100

119、120偉星房產保利發展招商蛇口安徽置地龍湖集團安徽高速集團萬科地產華潤置地聯發集團合肥城建權益銷售金額（億元）市占率（右軸）0.050.0100.0150.0200.0250.0300.0保利發展招商蛇口龍湖集團萬科地產合肥城建中心區域近郊區遠郊區（萬方）0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%保利發展招商蛇口龍湖集團萬科地產合肥城建中心區域土儲占比 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 29 圖表圖表 64 2022 年以來土地市場熱度年以來土地市場熱度回暖回暖，民營房企復蘇民營房企復

120、蘇 土拍輪次土拍輪次 成交金額成交金額（億元）（億元）規劃總建面規劃總建面（萬方）（萬方）平均成交樓面價平均成交樓面價（平平）平均平均溢價率溢價率 封頂宗數占封頂宗數占比比 拿地拿地民企數量民企數量（含聯合體含聯合體）拿地拿地國央企國央企 數量數量 2021第一輪土拍 43 64 7999 22.15%0%3 0 2021第二輪土拍 72 118 8000 26.56%88%4 4 2021第三輪土拍 164 169 9892 27.36%67%6 6 2021第四輪土拍 108 205 4998 23.04%69%6 10 2021第五輪土拍 192 225 8514 3.82%0%6 6

121、2021第六輪土拍 139 203 6730 4.29%6%5 11 2022第一輪土拍 190 223 9106 9.98%33%12 12 2022第二輪土拍 288 408 7487 6.09%14%9 27 2022第三輪土拍 205 368 6445 5.30%19%11 10 2022第四輪土拍 80 182 5071 2.67%10%4 15 2023第一輪土拍 87 85 9826 8.51%50%6 4 2023第二輪土拍 146 175 8458 9.37%29%6 10 2023第三輪土拍 56 48 11207 12.32%75%2 2 資料來源：克而瑞，華創證券 我們

122、多次強調，即使房地產行業部分企業出清，剩余房企也很難出現類似于制造業我們多次強調，即使房地產行業部分企業出清，剩余房企也很難出現類似于制造業“剩剩者為王者為王”的現象，集中度難以快速提升。的現象，集中度難以快速提升。地產行業本身門檻較低，主要存在一定資金壁壘，而住宅開發、銷售等方面并無技術壁壘，這就導致如果行業出現超額收益，資金可快速進入。所以，即使有部分民企因違約出清，但行業仍不斷有新玩家加入，繼續與國央企形成競爭，如 2023 年合肥首批土拍，合肥城建、四川邦泰、阜陽晶宮、安徽新華在激烈競爭中仍獲取 6 宗地塊中的 4宗。圖表圖表 65 2023 年合肥首批土拍年合肥首批土拍 6 宗涉宅地

123、塊，大量地方小型房企參拍宗涉宅地塊，大量地方小型房企參拍 地塊地塊 報名房企數量報名房企數量 報名房企報名房企 競得企業競得企業 頭部房企頭部房企 非頭部房企非頭部房企 濱科城 BK202301號地塊 26 保利、招商、華潤、中海、建發、龍湖 合肥城建、合肥城改、合肥軌交、亞倫、置地、文一、聯發、遠大、文德、華力伯益、意禾、名邦、尚澤、錦天、中梁、鼎建、徽創、天阜、安徽先益 龍湖 濱科城 BK202302號地塊 21 保利、招商、中海、華潤、萬科、越秀、中鐵建、建發、龍湖 合肥城建、偉星、亞倫、安徽邦泰、置地、文一、高速、皖投、安建工、合肥城改、浙江和泰 合肥城建合肥城建 瑤海區 YH2023

124、01號地塊 17 保利、華潤、中海、越秀、建發、中鐵建、碧桂園 安徽邦泰、文一、聯發、文德、安徽新華、華力伯益、意禾、尚澤、金大地、湖北清能 中鐵建 瑤海區 YH202302號地塊 20 保利、招商、華潤、中海、金茂、中鐵建、建發、龍湖 亞倫、文一、偉星、遠大、文德、安徽新華、華力伯益、中煤安廈、四川邦泰、尚澤、樂富強、天阜 四川邦泰四川邦泰 蜀山區 SS202301號地塊 15 招商、華潤、中鐵建、金地、建發、合肥城建 偉星、華力伯益、祥源、天阜、獅山置業、蕪湖奇瑞、阜陽晶宮 阜陽晶宮阜陽晶宮 包河區 BH202301號地塊 2 招商 安徽新華 安徽安徽新華新華 資料來源：克而瑞，華創證券

125、合肥合肥土拍土拍放開地價限制后，反而本土房企具備更強的出價能力，放開地價限制后，反而本土房企具備更強的出價能力，11月初土拍月初土拍 2宗高溢價宗高溢價地塊地塊分別由安徽高速和安徽置地獲得分別由安徽高速和安徽置地獲得。市區 3 宗地塊溢價成交，其中 1）濱湖區濱科城地塊吸引 11 家房企參拍，6 家全國性房企，5 家本地房企，住宅成交樓面價 1.9 萬/平，房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 30 溢價率45%，由國企安徽高速獲取，周邊高層售價2.7-3萬/平。2）包河區經開地塊吸引10家房企參拍，4家全國性房

126、企，6家本地房企，住宅成交樓面價1.8萬/平，溢價率34%，民企安徽置地獲取，周邊高層售價2.5萬/平。3）包河區老城地塊4家房企參拍，住宅成交樓面價 1.4萬/平，溢價率 7%，越秀獲取，周邊高層均價 2.3-2.5 萬/平。圖表圖表 66 放開地價限制后，本土房企獲取放開地價限制后，本土房企獲取 2 宗高溢價地塊宗高溢價地塊 區域區域 宗地名稱宗地名稱 土地用途土地用途 計容建面計容建面（萬方）（萬方）住宅建面住宅建面（萬方）（萬方）起拍價起拍價 (億元億元)成交價成交價（億元）（億元）住宅成交樓住宅成交樓面面價價(元元/)溢價率溢價率 參拍房企參拍房企 獲地單位獲地單位 周邊新房周邊新房

127、售價售價（元（元/）濱湖區 濱 科 城BK202305號地塊 住宅 18 18 23 34 18689 44.88%保利、合肥城 建、越秀、高速、招商、安徽置 地、皖投、偉星、華 潤、中海、金隅 高速地產 華潤高層均價約 3萬/，小高層均價約 3.3 萬/包河區 包 河 區BH202310號地塊 住宅，教育 15 14 19 26 18212 33.95%保利、合肥城 建、越秀、高速、招商、安徽置 地、皖投、偉星、建發、安徽建工 安徽置地 周邊中駿世界城均價 2.5 萬/，本地塊售價預期 2.8 萬/包河區 包 河 區BH202311號地塊 住宅 7 7 9 10 13868 7.05%保利、

128、合肥城 建、越秀、龍湖 越秀 均價 2.3-2.5萬/蜀山區 蜀 山 區SS202305號 居 ?。ò?置房）地塊 安置房 12 12 4 4 3058 0.00%蜀山區城市更新投資建設有限公司 蜀山區城市更新投資建設有限公司-高新區 高 新 區GX202305號地塊 租賃住房，教育 17 17 3 3 1936 0.34%合肥高新建設投資 合肥高新建設投資-資料來源：第一房研究院，安徽省房地產商會，華創證券 2022 年年合肥各房企拿地金額及建面差距較小，本地房企與國央企表現活躍合肥各房企拿地金額及建面差距較小，本地房企與國央企表現活躍。1）2022 年民企偉星、央企招商蛇口在合肥權益拿地金

129、額分別為 87 億元、67 億元，位居前二，與前十房企并未拉開很大。2）從樓面價來看，招商蛇口、保利等品牌國央企拿地樓面價在1.06萬/平；本地國企皖投置業、高速地產、安徽建工拿地平均樓面價在1.3萬/平，平均溢價率 14.8%；合肥軌道交通以托底拿地為主，樓面價僅 5605元/平。圖表圖表 67 2022 年年偉星、招商蛇口表現突出偉星、招商蛇口表現突出，國央企國央企持續拿地主力，深耕民企持續拿地主力，深耕民企共同爭鋒共同爭鋒 排名排名 房企房企 權益地價權益地價（億元）（億元）權益建面權益建面（萬方）（萬方）總建面總建面（萬方）（萬方）權益比權益比 溢價率溢價率 樓面價樓面價（元（元/平）

130、平）1 偉星房產 87 47 47 100%10.8%8580 2 招商蛇口 67 32 37 84%4.7%10686 3 安徽置地 46 26 26 100%10.6%7784 4 龍湖集團 45 29 29 100%5.8%8115 5 皖投置業 37 14 14 100%14.6%13921 6 合肥市軌道交通集團有限公司 37 33 33 100%0.0%5605 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 31 7 高速地產集團 34 11 11 100%14.9%13909 8 保利發展 31 15 30

131、 50%10.6%10561 9 萬科 30 15 15 100%5.0%9959 10 安徽建工集團 24 11 12 89%14.9%10913 資料來源：中指數據庫，華創證券 注：統計口徑為涉宅地塊 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 32 五、五、投資建議投資建議 省會城市資源傾斜+合肥自身獨特產業投資模式促使合肥經濟快速發展，近年來 GDP、常住人口復合增速在長三角主要城市中處于領先地位。工業主要由戰略新興產業驅動，戰略新興產業規上產值占工業總產值比重由 2012 年 24%提升至 2022 年 56

132、%，制造業中顯示面板、新能源汽車最具備爆發潛力，京東方、維信諾、比亞迪、蔚來等龍頭企業生產基地落位。合肥宅地、住宅成交供需平衡，城市庫存量極低，去化周期在全國主要城市中維持低位（小于 10 個月）。隨著合肥產業、人口進一步兌現，城市房地產仍有較大發展空間，建議關注在合肥具備一定規模優勢房企，如招商蛇口、合肥城建等。六、六、風險提示風險提示 產業投資兌現不及預期，房地產市場超預期下行，需求端政策寬松效果不及預期。房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 33 房地產組團隊介紹房地產組團隊介紹 房地產組組長、房地產組組長

133、、首席研究員：單戈首席研究員：單戈 中國人民大學風險管理與精算學博士，4 年地產研究經驗，曾任職于農銀理財子、國泰君安證券研究所，2022 年加入華創證券研究所。助理研究員：許常捷助理研究員：許常捷 同濟大學建筑與土木工程碩士，2 年地產研究經驗，曾任職于華潤置地，從事房地產投資（涉及住宅、租賃住房、商辦綜合體等），2022 年加入華創證券研究所。助理研究員：楊航助理研究員：楊航 上海財經大學學士，浙江大學碩士，2023 年加入華創證券研究所。房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 35 華創行業公司投資評級體系華

134、創行業公司投資評級體系 基準指數說明：基準指數說明：A股市場基準為滬深 300指數，香港市場基準為恒生指數，美國市場基準為標普 500/納斯達克指數。公司投資評級說明：公司投資評級說明：強推：預期未來 6個月內超越基準指數 20%以上；推薦：預期未來 6個月內超越基準指數 10%20%；中性：預期未來 6個月內相對基準指數變動幅度在-10%10%之間；回避：預期未來 6個月內相對基準指數跌幅在 10%20%之間。行業投資評級說明：行業投資評級說明：推薦：預期未來 3-6個月內該行業指數漲幅超過基準指數 5%以上；中性：預期未來 3-6個月內該行業指數變動幅度相對基準指數-5%5%；回避：預期未

135、來 3-6個月內該行業指數跌幅超過基準指數 5%以上。分析師聲明分析師聲明 每位負責撰寫本研究報告全部或部分內容的分析師在此作以下聲明：分析師在本報告中對所提及的證券或發行人發表的任何建議和觀點均準確地反映了其個人對該證券或發行人的看法和判斷；分析師對任何其他券商發布的所有可能存在雷同的研究報告不負有任何直接或者間接的可能責任。免責聲明免責聲明 。本公司不會因接收人收到本報告而視其為客戶。本報告所載資料的來源被認為是可靠的，但本公司不保證其準確性或完整性。本報告所載的資料、意見及推測僅反映本公司于發布本報告當日的判斷。在不同時期，本公司可發出與本報告所載資料、意見及推測不一致的報告。本公司在知

136、曉范圍內履行披露義務。報告中的內容和意見僅供參考，并不構成本公司對具體證券買賣的出價或詢價。本報告所載信息不構成對所涉及證券的個人投資建議，也未考慮到個別客戶特殊的投資目標、財務狀況或需求?？蛻魬紤]本報告中的任何意見或建議是否符合其特定狀況，自主作出投資決策并自行承擔投資風險，任何形式的分享證券投資收益或者分擔證券投資損失的書面或口頭承諾均為無效。本報告中提及的投資價格和價值以及這些投資帶來的預期收入可能會波動。本報告版權僅為本公司所有，本公司對本報告保留一切權利。未經本公司事先書面許可，任何機構和個人不得以任何形式翻版、復制、發表、轉發或引用本報告的任何部分。如征得本公司許可進行引用、刊發

137、的，需在允許的范圍內使用，并注明出處為“華創證券研究”，且不得對本報告進行任何有悖原意的引用、刪節和修改。證券市場是一個風險無時不在的市場，請您務必對盈虧風險有清醒的認識，認真考慮是否進行證券交易。市場有風險，投資需謹慎。華創證券研究所華創證券研究所 北京總部北京總部 廣深分部廣深分部 上海分部上海分部 地址：北京市西城區錦什坊街 26 號 恒奧中心 C 座 3A 地址：深圳市福田區香梅路 1061 號 中投國際商務中心 A 座 19 樓 地址：上海市浦東新區花園石橋路 33 號 花旗大廈 12 層 郵編：100033 郵編：518034 郵編：200120 傳真：010-66500801 傳真：0755-82027731 傳真：021-20572500 會議室：010-66500900 會議室：0755-82828562 會議室：021-20572522