《房地產行業深度研究報告：產業為先再看北京-231109（43頁）.pdf》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《房地產行業深度研究報告：產業為先再看北京-231109（43頁）.pdf（43頁珍藏版）》請在三個皮匠報告上搜索。

1、 證券研究報證券研究報告告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 未經許可，禁止轉載未經許可，禁止轉載 行業研究行業研究 房地產房地產 2023 年年 11 月月 9 日日 房地產行業深度研究報告 推薦推薦（維持）（維持）產業為先，再看北京產業為先，再看北京 隨著中心城區持續疏解非首都功能，北京已經形成中心區以服務業為主，制隨著中心城區持續疏解非首都功能，北京已經形成中心區以服務業為主，制造業遷移至郊區的發展格局造業遷移至郊區的發展格局。1）產業遷移帶動人口流動，北京中心城區常住人口占比由 2018 年 55%降低至 2022 年 50%，通州、順義、昌平、

2、房山四區近 4 年常住人口流入較多。2）北京產業分布在空間上呈現“北研發、南制造”的集聚特征。中心城區以金融、信息服務業為主，北部海淀、昌平、朝陽、順義構成“研發創新與信息產業帶”；南部重點依托北京經開區，與豐臺、大興、房山構成“先進智造產業帶”。海淀區海淀區產業高科技屬性最強，產業高科技屬性最強，其余核心城區金融業仍是其余核心城區金融業仍是主導產業，西城區金主導產業，西城區金融業增加值規模占全市融業增加值規模占全市 37%。2021 年北京金融業、信息服務業、科學研究和技術服務業增加值占 GDP 比重約 42%。1）2021 年西城區金融業增加值占全市的37%，駐區金融機構資產規模達到132

3、.7萬億，占全國金融資產規模三分之一。2）海淀區產業高科技屬性強，2021 年軟件和信息技術產業增加值占全市的 58%，多家頭部互聯網企業聚集；科研和技術服務業增加值占全市37%。3）朝陽區金融、商務服務、信息服務等產業發展相對均衡，GDP 絕對規模僅次于海淀；東城區文化相關產業增加值占比相比其他區較高；豐臺區對建筑、房地產業依賴度為中心城區最高，二者產業增加值占全區 GDP 比重約 19%。醫藥制造、電子設備制造、汽車制造醫藥制造、電子設備制造、汽車制造是北京先進制造業的是北京先進制造業的主導，總產值占工主導，總產值占工業總產值比重約業總產值比重約 40%，經開區優勢明顯，經開區優勢明顯。1

4、）醫藥制造業、電子設備制造業、汽車制造業 2021 年總產值分別為 3930 億元、3744 億元、3433 億元，占工業總產值比重均超過 13%。2）經開區醫藥制造、汽車制造規模領先全市，醫藥制造產值占全市 40%，汽車制造業產值占全市 50%，現已引入理想、小米等行業頭部車企產線，北京亦莊高級別自動駕駛示范區自 2021 年建成后，連續兩年在全國城市智能網聯汽車競爭力排名中位列第一，現已匯聚百度、小馬智行等頭部企業。北京北京東部商圈（朝陽區）密度東部商圈（朝陽區）密度最大最大，中心區商圈主要靠工作人口支撐，金融中心區商圈主要靠工作人口支撐，金融街節假日街節假日/工作日客流僅工作日客流僅 4

5、7%。1）北京東部商圈密度最大，朝陽區擁有CBD、望京、三里屯等多個超百萬方體量商圈，也是北京夜經濟活躍度最高區域，主要原因是北京東部為最早的外事區、商務區，早期外籍人士及城市白領等高端消費人群相對聚集，帶來了針對該群體消費需求的商業項目；西部五棵松商圈受益于奧運經濟，近年來圍繞文化、體育開發商業資源，成為京西商業地標，典型項目為華熙 LIVE五棵松。2）中心區商圈工作日客流普遍大于節假日客流，金融街、CBD 商圈節假日/工作日客流分別為 47%、70%，主要原因是中心區商圈寫字樓項目較多，客流以工作人口為主，居住人口為輔。投資建議投資建議：我們認為未來地產會跟隨產業發展，產業客群支撐片區房地

6、產發展需求，同時片區軌交、商業等基礎配套直接影響當地居民生活便利度，三者構成支撐房地產市場的重要因素，當前市場下房企拿地、居民購房偏好基本遵循這一定律。北京城市基本面良好，隨著產業、人口向近郊區轉移，疊加優質商品房供應，預計將匹配近郊人群有效住房需求，經開區（亦莊）、昌平南等區域房地產市場有較大發展空間。建議關注深耕北京房企，如中國海外發展、城建發展、金融街等。風險提示風險提示：北京產業外溢不及預期，郊區配套完善度不及預期。證券分析師：單戈證券分析師：單戈 郵箱： 執業編號：S0360522110001 行業基本數據行業基本數據 占比%股票家數(只)111 0.01 總市值(億元)13,017

7、.21 1.47 流通市值(億元)12,171.13 1.78 相對指數表現相對指數表現%1M 6M 12M 絕對表現-8.6%-12.8%-8.5%相對表現-5.8%-1.7%-6.8%相關研究報相關研究報告告 房地產行業周報（2023 年第 43 周）：保障房建設提速，新房成交同比轉正 2023-10-31 房地產行業周報（2023 年第 42 周）：杭州調整限購區域，二手房成交持續回暖 2023-10-24 房地產行業重大事項點評：新均衡點有望加速到來 2023-10-19 -11%0%11%23%22/1123/0123/0323/0623/0823/102022-11-042023-

8、11-03房地產滬深300華創證券研究華創證券研究所所 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 未經許可，禁止轉載未經許可，禁止轉載 投資投資主題主題 報告亮點報告亮點 北京已形成北京已形成中心區以服務業為主，制造業遷移至郊區的發展格局中心區以服務業為主，制造業遷移至郊區的發展格局，產業遷移帶動人口流動，北京中心城區常住人口占比由 2018 年 55%降低至 2022 年50%，通州、順義、昌平、房山四區近 4年常住人口流入較多。生產性服務業生產性服務業增加值占全市增加值占全市 GDP 比重較高比重較高，西城區金融

9、優勢、海淀區科技西城區金融優勢、海淀區科技優勢最為明顯。優勢最為明顯。2021 年北京金融業、軟件與信息技術服務業、科研和技術服務業增加值占 GDP 比重 42%，西城區金融業增加值占全市 37%，海淀區軟件與信息技術服務業增加值占全市 58%，已經形成明顯的企業集聚效應。豐臺區豐臺區有效承接東西城區購房客群外溢有效承接東西城區購房客群外溢，豐臺區對建筑、房地產業依賴度為中心城區最高，二者產業增加值占全區 GDP 比重約 19%，主要原因是東西城區可供開發土地極少，而豐臺區供地相對充足，有效承接東西城區購房客群外溢。北京先進制造業主要集中在經開區，北京先進制造業主要集中在經開區，醫藥制造、汽車

10、制造產值規模領先全醫藥制造、汽車制造產值規模領先全市，市，經開區 GDP 規模郊區第一，其中第二產業占比高達 65%，醫藥制造產值占全市的 40%，汽車制造業產值占全市 50%。昌平區具備緊鄰海淀區地理位置的獨特優勢，承接海淀區產業要素外溢昌平區具備緊鄰海淀區地理位置的獨特優勢，承接海淀區產業要素外溢，昌平南現已形成新一代信息技術產業集群，目前已落地百度創新中心（昌平）、慧聰網北京總部、小米智慧產業示范基地、好未來教育等一批重大項目。北京東部商圈密度大、夜經濟活躍度高，中心區商圈主要靠工作人口支北京東部商圈密度大、夜經濟活躍度高，中心區商圈主要靠工作人口支撐，金融街節假日撐，金融街節假日/工作

11、日客流僅工作日客流僅 47%。投資邏輯投資邏輯 隨著中心城區持續疏解非首都功能，北京已經形成中心區以服務業為主，制造業遷移至郊區的發展格局，產業遷移帶動人口流動，北京中心城區常住人口占比下降至 50%，通州、順義、昌平、房山四區近 4 年常住人口流入較多。1）從各區重點產業來看，中心城區重點產業為金融業、軟件及信息技術服務業，西城區、海淀區優勢明顯；近郊區重點產業為生命健康、電子信息、汽車制造業，經開區、昌平區則享受到較多要素資源配置及外溢。2）從商圈配套來看，北京商圈已形成多中心化的發展格局，東部商圈（朝陽區）密度較大。3）產業、軌交、商業配套為房企拿地及居民購房選擇的核心因素，我們認為未來

12、地產應跟隨產業發展，產業客群支撐片區房地產發展需求，同時片區軌交、商業等基礎配套直接影響當地居民生活便利度，三者構成支撐房價的重要因素。北京城市基本面良好，隨著產業、人口向近郊區轉移，疊加優質商品房供應，預計將匹配近郊人群有效住房需求，經開區（亦莊）、昌平南等區域房地產市場有較大發展空間。YZNByXaZ9YmUnRmQbR8Q8OtRmMoMtQjMnMnMlOqRrR8OmMwPuOmQwPNZrRqR 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 3 目目 錄錄 一、一、近年來北京中心城區人口跟隨產業疏解至近郊區近

13、年來北京中心城區人口跟隨產業疏解至近郊區.7（一）北京中心區以服務業為主，制造業遷移至郊區.7（二）北研發、南制造產業集聚特征已形成，創新要素主要集中在海淀、朝陽.9 二、二、金融、互聯網引擎在西城、海淀，先進制造業看經開區金融、互聯網引擎在西城、海淀，先進制造業看經開區.11 三、三、金融、信息服務為核心城區最主要產業，制造業為近郊區支柱金融、信息服務為核心城區最主要產業，制造業為近郊區支柱.15（一）海淀區科技屬性最強，其余核心城區金融業仍是增加值最高產業.15（二）制造為先，近郊區域聚焦生物醫藥、電子信息、汽車制造業.24 四、四、北京東部商圈密度較大，當前逐漸向多中心格局演變北京東部商

14、圈密度較大，當前逐漸向多中心格局演變.36（一）北京商業呈多中心發展格局，東部區域密度較大、活躍度高.36（二）重點商圈主要分布在中心區，工作日客流較大.37 五、五、投資建議投資建議.41 六、六、風險提示風險提示.41 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 4 圖表目錄圖表目錄 圖表 1 2022年海淀區 GDP突破萬億，東西城區人均 GDP領跑全市.7 圖表 2 中心區域服務業占據主導地位，近郊區制造業占比較高.8 圖表 3 2022年中心區域常住人口占比約 50%.8 圖表 4 北京呈現常住人口向郊區疏散

15、的態勢.8 圖表 5 北京全域居民人均可支配收入超全國平均，中心城區約為遠郊區的 2倍.9 圖表 6 北京產業分布呈現“北研發、南制造”的集聚特征.9 圖表 7 北京國家重點實驗室分布呈現以大學大所為核心聚集特征.10 圖表 8 2021年北京金融業、信息服務業、科學技術和研究服務業占 GDP比重約 42%11 圖表 9 醫藥、電子設備及汽車制造業總產值占工業總產值比重超過 40%.11 圖表 10 西城區金融業增加值占全市 37%.12 圖表 11 海淀區軟件及信息服務業增加值占全市 58%.12 圖表 12 海淀區科學研究和技術服務業增加值占全市 37%.12 圖表 13 2020年海淀區

16、、經開區電子設備制造業工業總產值占比 59%、21%.13 圖表 14 經開區、大興區、昌平區醫藥制造業產值較高.13 圖表 15 經開、順義、昌平區汽車工業制造業總產值位居全市前三.14 圖表 16 2022年西城區 GDP5700億，人均 GDP51.8萬元.15 圖表 17 2022年西城區第三產業占比達 94.8%.15 圖表 18 2020年西城區金融業增加值占全區 GDP 比重達 52.4%.15 圖表 19 西城區兩大產業高質量發展核心區為金融街、金科新區.16 圖表 20 2022年東城區 GDP3437億，人均 GDP49萬元.17 圖表 21 2022年東城區第三產業占比達

17、 97.7%.17 圖表 22 2020年東城區金融業增加值占全區 GDP 比重達 30.7%.17 圖表 23 東城區規劃打造“兩帶、三區、多點”的產業空間格局.18 圖表 24 2022年海淀區 GDP10207億，人均 GDP32.7萬.18 圖表 25 2022年海淀區第三產業占比達 92%.18 圖表 26 2022年海淀區信息服務業增加值占全區 GDP比重達 44.2%.19 圖表 27 海淀區規劃打造“一核兩軸多極”的產業空間格局.19 圖表 28 2022年朝陽區 GDP7911億，人均 GDP23萬元.20 圖表 29 2022年朝陽區第三產業占比達 93.4%.20 圖表

18、30 2020年朝陽區金融業增加值占全區 GDP 比重達 16.4%.21 圖表 31 朝陽區規劃打造“3+N”的產業空間格局.21 圖表 32 2022年豐臺區 GDP2062億，人均 GDP10萬元.22 圖表 33 2022年豐臺區第三產業占比達 84.9%.22 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 5 圖表 34 2022年豐臺區金融業增加值占全區 GDP 比重達 15.8%.22 圖表 35 豐臺區規劃打造高精尖產業四區集聚的產業空間格局.23 圖表 36 2022年石景山區 GDP1000億，人均

19、GDP18萬.23 圖表 37 2022年石景山區第三產業占比達 86.8%.23 圖表 38 2020年石景山區金融業增加值占全區 GDP比重達 19.5%.24 圖表 39 石景山區規劃打造“一軸四園”的產業空間格局.24 圖表 40 2022年經開區 GDP2456億元，同比下降 8%.25 圖表 41 2022年經開區第二產業占比達 65.2%.25 圖表 42 2022年經開區工業增加值占比達 61.5%.25 圖表 43 2022年經開區四大主導產業工業總產值占比合計達 94.7%.25 圖表 44 經開區規劃構建“433”城市功能組團.26 圖表 45 2022年順義區 GDP2

20、073億，人均 GDP15.6萬.27 圖表 46 2022年順義區第三產業占比達 71.8%.27 圖表 47 2020年順義區工業增加值占全區 GDP比重達 25.3%.27 圖表 48 順義區規劃打造“三區五組團”的創新產業空間布局.28 圖表 49 2022年昌平區 GDP1341億，人均 GDP5.9萬元.28 圖表 50 2022年昌平區第二產業占比達 34.0%.28 圖表 51 2022年昌平區工業增加值占全區 GDP比重達 30%.29 圖表 52 2022年昌平區專用設備制造業、醫藥制造業、汽車制造業總和占全區工業總產值比重過半.29 圖表 53 2022年昌平區先進制造業

21、產值占全區工業總產值比重達 86%.29 圖表 54 昌平區聚力發展未來科學城、回天地區、昌平新城三大產業集群區域.30 圖表 55 2022年通州區 GDP1253億，人均 GDP6.8萬元.30 圖表 56 2022年通州區第二產業占比 37.2%.30 圖表 57 建筑業增加值占全區 GDP比重達 20%.31 圖表 58 醫藥制造、汽車制造占全區規上工業總產值比重約 16%、12%.31 圖表 59 通州區規劃打造“一城一帶一軸、四區三鎮多點”的產業空間格局.31 圖表 60 2022年大興區 GDP1092億，人均 GDP6.0萬元.32 圖表 61 2022年大興區第二產業占比達

22、34.8%.32 圖表 62 2022年大興區工業生產總值占 GDP 比重超 25%.32 圖表 63 2022年大興區醫藥制造業總產值占比達 41%.32 圖表 64 大興區規劃規劃打造高精尖產業四組團的格局.33 圖表 65 2022年房山區 GDP861億，人均 GDP6.6萬元.33 圖表 66 2022年房山區第三產業占比達 57.3%.33 圖表 67 2022年房山區工業增加值占比達 34%.34 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 6 圖表 68 2019年房山區新材料工業總產值占比達 39.5

23、%.34 圖表 69 房山區規劃打造“一城三區”的產業空間格局.34 圖表 70 北京商圈呈多中心發展格局，東部商圈密度較大.36 圖表 71 北京東部區域夜經濟活躍度較高.37 圖表 72 北京 36個重點商圈中，中心區商圈數量占比 72%.37 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 7 一、一、近年來北京中心城區人口跟隨產業疏解至近郊區近年來北京中心城區人口跟隨產業疏解至近郊區 2022 年北京中心 6 區 GDP 占全市比重 75.4%，其中海淀區、朝陽區 GDP 絕對規模排前二，而西城區、東城區人均 GD

24、P 較高；經開區（亦莊）作為郊區制造業高地，GDP 絕對規模郊區第一。隨著中心城區持續疏解非首都功能，北京已經形成中心區以服務業為主，制造業遷移至郊區的發展格局，產業遷移帶動人口流動，北京中心城區常住人口占比由 2018 年 55%降低至 2022 年 50%，通州、順義、昌平、房山四區近 4 年常住人口流入較多。北京產業分布在空間上呈現“北研發、南制造”的集聚特征，各區域主導產業特色鮮明，創新要素資源集中在于海淀區、朝陽區。（一）（一）北京中心北京中心區以服務業為主，制造業遷移至郊區區以服務業為主，制造業遷移至郊區 北京中心區北京中心區 GDP 占全市比重為占全市比重為 75.4%，東西城區

25、人均，東西城區人均 GDP 較高較高。2022 年北京 GDP 總量41611億元，其中中心6區（東城、西城、朝陽、海淀、豐臺、石景山）30317億元，占全市比重 73%，近郊區（經開、順義、昌平、通州、大興、房山、門頭溝）、遠郊區（懷柔、平谷、密云、延慶）GDP 占全市比重分別為 22%和 3.4%。1）中心 6 區中，2022 年海淀區 GDP 突破萬億，絕對規模排全市第一，貢獻全市近四分之一的產業增加值；西城區、東城區 2022 年人均 GDP 均在 50 萬元左右，遠超全市其他區域。2）近郊區中，2022年經開區 GDP為 2456億元，郊區增加值第一。3）遠郊 4區 2022年 GD

26、P均未達到 500 億元，主要原因是區域以山區丘陵為主，以生態涵養定位為主，制約產業規模。圖表圖表 1 2022 年年海淀區海淀區 GDP 突突破萬億破萬億，東西城區人均東西城區人均 GDP 領跑全市領跑全市 資料來源：Wind，華創證券 隨著中心城區持續疏解非首都功能，北京已經形成中心城區以服務業為主、制造業遷移隨著中心城區持續疏解非首都功能，北京已經形成中心城區以服務業為主、制造業遷移至郊區的發展格局。至郊區的發展格局。1）2022 年北京中心城區第三產業占比均在 85%以上，政治、文化、國際交往與科技創新中心功能凸顯，服務業占據主導地位。2）近郊區第二產業占比明顯高于中心區，2022 年

27、二產占比在 27%-65%之間，經開區第二產業占比明顯高于其他區域，達到 65%；而遠郊區由于地勢原因相對不適合制造業發展，第三產業占比反而略高于近郊區。0102030405060020004000600080001000012000海淀區朝陽區西城區東城區豐臺區石景山區經開區順義區昌平區通州區大興區房山區門頭溝區懷柔區平谷區密云區延慶區2022年GDP（億元）2022年人均GDP（萬元，右軸）中心區域近郊區遠郊區 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 8 圖表圖表 2 中心區域中心區域服務業占據主導地位服務業占

28、據主導地位，近郊區制造業近郊區制造業占比較高占比較高 資料來源：北京各區2022年統計公報，華創證券 近年來北京中心城區常住人口向郊區疏解，中心區域常住人口占比由近年來北京中心城區常住人口向郊區疏解，中心區域常住人口占比由 2018 年年 55%降低降低至至 2022年年 50%。1）2022年北京常住人口約 2184萬，其中中心區域 1095萬人，占全市比重約 50%，近郊區、遠郊區分別占比 42%和 8%。2）根據北京城市總體規劃（2016年2035 年），北京規劃建設城市副中心（通州新城），并將順義、大興、亦莊、昌平、房山新城 5 個位于平原地區的新城，作為承接中心城區適宜功能和人口疏解

29、的重點地區。2018-2022年間中心區域常住人口減少96萬人，近郊區常住人口增加66萬人，中心區域常住人口占比由 2018 年 55%降低至 2022 年 50%，人口疏解效果明顯，整體呈現常住人口向郊區疏散的態勢。3）2018-2022 年北京郊區中通州承接最多的常住人口流入，約為21萬人，昌平、順義、房山常住人口增加 13萬人。圖表圖表 3 2022 年年中心中心區域區域常住人口占比約常住人口占比約 50%圖表圖表 4 北京北京呈現常住人口向郊區呈現常住人口向郊區疏散疏散的態勢的態勢 資料來源：Wind，華創證券 資料來源：Wind，華創證券 北京居民人均可支配收入處于全國第一梯隊，內部

30、差異顯著。北京居民人均可支配收入處于全國第一梯隊，內部差異顯著。1）北京市居民人均可支配收入位于全國第一梯隊，2022年延慶區人均可支配收入4.12萬元，為全市最低水平，但仍超全國平均（3.69 萬元/人）。2）2022 年中心區域居民人均可支配收入在 7.410 萬元之間，近郊區在 4.76.2 萬元之間，遠郊區在 4.14.8 萬元之間，基本呈現自中心區向遠郊區遞減態勢。0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%東城區西城區朝陽區海淀區石景山區豐臺區門頭溝區順義區昌平區大興區通州區房山區經開區延慶區平谷區密云區懷柔區第三產業占比第二產業占比第一產業占比0501001

31、50200250300350400朝陽區海淀區豐臺區西城區東城區石景山區昌平區通州區大興區順義區房山區門頭溝區經開區密云區平谷區懷柔區延慶區2022年常住人口（萬人）中心區域近郊區遠郊區-40-30-20-100102030朝陽區海淀區豐臺區西城區東城區石景山區昌平區通州區大興區順義區房山區門頭溝區經開區密云區平谷區懷柔區延慶區2018-2022年常住人口變化（萬人）近郊區遠郊區中心區域 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 9 圖表圖表 5 北京全域居民人均可支配收入超全國平均，北京全域居民人均可支配收入超全國

32、平均，中心城區約為遠郊區的中心城區約為遠郊區的 2 倍倍 資料來源：北京各區2022年統計公報，華創證券 （二）（二）北研發、北研發、南南制造產業集聚特征已形成，創新要素主要集中在海淀、朝陽制造產業集聚特征已形成，創新要素主要集中在海淀、朝陽 北京產業分布在空間上呈現“北京產業分布在空間上呈現“北研發、北研發、南制造”的集聚特征南制造”的集聚特征。北部承接中關村科學城、昌平未來科技城、懷柔科學城創新資源外溢，海淀、昌平、朝陽、順義構成“研發創新與信息產業帶”；南部重點依托北京經濟技術開發區，與豐臺、大興、房山構成“先進智造產業帶”。圖表圖表 6 北京產業北京產業分布呈現“北研發、南制造”的集聚

33、特征分布呈現“北研發、南制造”的集聚特征 資料來源：北京各區“十四五”時期產業發展規劃，華創證券 北京北京創新要素集中在于海淀區創新要素集中在于海淀區、朝陽區朝陽區，眾多眾多高校、高校、科研院所科研院所催生國家重點實驗室催生國家重點實驗室。1）北京市創新資源集中在中關村科技園片區，以中關村科技園為發展中心，輻射帶動周圍0.002.004.006.008.0010.0012.00西城區海淀區東城區石景山區朝陽區豐臺區門頭溝區昌平區大興區通州區房山區順義區懷柔區平谷區密云區延慶區2022年人均可支配收入（萬元）中心區域近郊區遠郊區 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投

34、資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 10 海淀區、西城區、朝陽區及石景山區創新能力提升。2）以國家重點實驗室分布為例，北京國家重點實驗室分布呈現以大學、大所為核心聚集的特征，因其高校、研究所資源豐富，海淀及朝陽區國家重點實驗室數量領跑全市，創新資源在全市中具有顯著優勢。圖表圖表 7 北京國家重點實驗室分布呈現以大學大所為核心聚集特征北京國家重點實驗室分布呈現以大學大所為核心聚集特征 類別類別 數量數量 典型代表典型代表 高校高校 高校獨立高校獨立 29 智能技術與系統國家重點實驗室（海淀區）、核物理與核技術國家重點實驗室（海淀區）、信息光子學與光通信國家重點實驗室（海淀區）等

35、 高校聯合高校聯合 8 環境模擬與污染控制國家重點實驗室（海淀區）、精密測試技術及儀器國家重點實驗室（海淀區）、遙感科學國家重點實驗室（朝陽區）等 中科院中科院 29 資源與環境信息系統國家重點實驗室（朝陽區）、城市和區域生態國家重點實驗室（海淀區）、計算機科學國家重點實驗室（海淀區）等 國家部委國家部委 25 區塊鏈技術與數據安全實驗室（石景山區）、無線移動通信國家重點實驗室（海淀區）、建筑安全與環境國家重點實驗室（通州區）等 企業企業 1 硅沙資源利用國家重點實驗室（密云區）資料來源：中國科訊，華創證券 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號

36、：證監許可（2009）1210號 11 二、二、金融、金融、互聯網互聯網引擎在引擎在西城、海淀，先進制造業西城、海淀，先進制造業看看經開區經開區 北京支柱性產業為金融、信息技術等生產性服務業北京支柱性產業為金融、信息技術等生產性服務業；以醫藥制造、電子設備制造、汽車以醫藥制造、電子設備制造、汽車制造業的為主的先進制造業。制造業的為主的先進制造業。1）從北京 GDP 構成來看，金融、信息技術等生產性服務業占比較高，2021 年北京金融業、信息服務業、科學研究和技術服務業增加值占 GDP比重約 42%。2）工業增加值占 GDP 比重約 14%，從細分項來看，醫藥制造業、電子設備制造業、汽車制造業具

37、備一定規模優勢，2021 年總產值分別為 3930 億元、3744 億元、3433億元，占工業總產值比重均超過 13%。市政基礎類的電力、熱力生產供應業絕對規模較大，2021年電熱生產和供應業總產值接近 7000億，占工業總產值比重約 27%。圖表圖表 8 2021 年年北京北京金融業、信息服務業金融業、信息服務業、科學技術和科學技術和研究服務業研究服務業占占 GDP 比重比重約約 42%圖表圖表 9 醫藥、電子設備及汽車制造業醫藥、電子設備及汽車制造業總產值占工業總產總產值占工業總產值比重超過值比重超過 40%資料來源：Wind，華創證券 資料來源：Wind，華創證券 生產性服務業高度聚集于

38、西城區、海淀區生產性服務業高度聚集于西城區、海淀區。1）從金融業來看，西城區產業增加值規模最大，2021 年西城區金融業增加值約 2872 億元，占全市金融業的 37%，代表性聚集地為西城區金融街；朝陽區、海淀區、東城區金融業增加值均占全市的 15%左右。2）軟件和信息技術服務業集中度較高，2021 年海淀區軟件及信息技術服務業增加值 3816 億元，占全市的 58%，空間分布依托于中關村科學城，向北延伸至西二旗板塊；朝陽區軟件和信息服務業增加值 971 億元，占全市的 15%，阿里、字節等多家互聯網龍頭企業聚集在望京板塊。3）從科學研究和技術服務業來看，海淀區、朝陽區領先全市，2021 年產

39、業增加值分別為 1183、629億元，占全市的比重為 37%、20%。0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%20.0%010002000300040005000600070008000金融業信息傳輸、軟件和信息技術服務業工業科學研究和技術服務業房地產業租賃與商務服務業2021年生產增加值（億元）占比（右軸）0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%010002000300040005000600070008000電力、熱力生產和供應業醫藥制造業計算機、通信和其他電子設備制造業汽車制造業專用設備制造業電氣機械和器材制造業

40、石油、煤炭及其他燃料加工業2021年制造業總產值（億元）占比（右軸）房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 12 圖表圖表 10 西城區金融業增加值占全市西城區金融業增加值占全市 37%圖表圖表 11 海淀區軟件及信息服務業增加值占全市海淀區軟件及信息服務業增加值占全市 58%資料來源：Wind，華創證券 資料來源：Wind，華創證券 圖表圖表 12 海淀區科學研究和技術服務業增加值占全市海淀區科學研究和技術服務業增加值占全市 37%資料來源：Wind，華創證券 計算機、通信和其他計算機、通信和其他電子設備制造業電

41、子設備制造業聚集在海淀區、經開區，聚集在海淀區、經開區，總產值占全市的總產值占全市的 59%、21%。2020 年北京電子設備制造業工業總產值為 2882 億元，其中海淀區、經開區總產值占全市比重分別為 59%、21%，聯想、小米等電子設備制造頭部企業均位于海淀區，兩家企業為2023年中國民企500強；經開區則是分布燕東微電子、京東方、北方華創、中芯國際北京廠等龍頭企業。0%5%10%15%20%25%30%35%40%0500100015002000250030003500西城區朝陽區海淀區東城區順義區豐臺區石景山區通州區2021年金融業增加值（億元）占比（右側）0%10%20%30%40%

42、50%60%70%050010001500200025003000350040004500海淀區朝陽區東城區石景山區西城區豐臺區昌平區順義區2021年信息傳輸、軟件和信息技術服務業增加值（億元）占比（右軸）0%5%10%15%20%25%30%35%40%0200400600800100012001400海淀區朝陽區東城區西城區豐臺區昌平區石景山區順義區2021年科學研究和技術服務業增加值（億元）占比（右軸）房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 13 圖表圖表 13 2020 年海淀區、經開區電子設備制造業工業總

43、產值占比年海淀區、經開區電子設備制造業工業總產值占比 59%、21%資料來源：各區統計年鑒，華創證券 北京北京醫藥制造醫藥制造強區為經開區、大興區、昌平區，基本強區為經開區、大興區、昌平區，基本形成“北研發、南制造”的產業布形成“北研發、南制造”的產業布局局。2020 年北京醫藥制造業工業總產值為 1314 億元，醫藥制造業強區主要在近郊區聚集，1）2020 年經開區醫藥制造業總產值 531 億元，以亦莊生物醫藥園為核心，已經構建新藥研發、診斷試劑、臨床檢驗、醫療器械、技術服務完整產業鏈。2）大興區依托大興生物醫藥基地，聚集了德國費森尤斯卡比、北京同仁堂、科興中維等國內外龍頭企業，2020 年

44、醫藥制造業總產值超過 200 億。3）昌平區重點發展醫療器械及創新藥方向，已入駐博奧生物集團、品馳醫療、樂普醫療等企業，2020 年醫藥制造業總產值約 150 億。圖表圖表 14 經開區、大興區、昌平區醫藥制造業產值較高經開區、大興區、昌平區醫藥制造業產值較高 資料來源：各區統計年鑒，華創證券 北京汽車制造業著力布局新能源汽車、智能網聯汽車兩大方向，北京汽車制造業著力布局新能源汽車、智能網聯汽車兩大方向，經開區、順義區、昌平經開區、順義區、昌平區區汽車制造業規上產值規模領先汽車制造業規上產值規模領先。1）2020年北京汽車制造業工業總產值為 4139億元，汽車產業重點向新能源汽車、智能網聯汽車

45、轉型升級，經開區為北京汽車制造主力地區，2020 年汽車制造業總產值 2125 億元，占全市汽車制造業總產值比重約 51%，已經引入理想、小米等行業頭部企業；另外，北京亦莊高級別自動駕駛示范區自 2021 年建成后，連續兩年在全國城市智能網聯汽車競爭力排名中位列第一，現已匯聚百度、小馬智行、北汽、奧迪等頭部企業。2）順義、昌平也有部分汽車整車廠落地，2020 年汽車制造業總產值分別為 594億元、553億元。0.0200.0400.0600.0800.01000.01200.01400.01600.01800.0海淀區經開區昌平區順義區朝陽區大興區豐臺區通州區西城區2020年計算機、通信和其他

46、電子設備制造業規上工業總產值（億元）0.0100.0200.0300.0400.0500.0600.0經開區大興區昌平區通州區順義區朝陽區海淀區密云區懷柔區2020年醫藥制造業規上工業總產值（億元）房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 14 圖表圖表 15 經開、經開、順義、昌平區汽車工業制造業總產值位居全市前順義、昌平區汽車工業制造業總產值位居全市前三三 資料來源：各區統計年鑒，華創證券 0.0500.01000.01500.02000.02500.0經開區順義區昌平區懷柔區大興區通州區密云區平谷區房山區202

47、0年汽車制造業規上工業總產值（億元）房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 15 三、三、金融金融、信息服務、信息服務為核心城區最主要產業，制造為核心城區最主要產業，制造業業為近郊區支柱為近郊區支柱（一）（一）海淀海淀區區科技屬性最強，其余核心城區金融科技屬性最強，其余核心城區金融業業仍是增加值最高產業仍是增加值最高產業 1、西城區西城區：人均人均 GDP 全市最高，金融業增加值占全市最高，金融業增加值占 GDP 的的 52%2022 年西城區人均年西城區人均 GDP 排名北京市第一，產業結構以服務業為主導。排名北

48、京市第一，產業結構以服務業為主導。1）2022 年西城區 GDP 總量 5700 億元，在北京各區中排名第三，人均 GDP51.8 萬元，各區排名第一，2018-2022年GDP復合增速7.7%，高于全市GDP復合增速5.9%。2）從產業結構來看，西城區以服務業為主導的結構較為明顯，2022 年第三產業占比達 94.8%，第二產業占比5.2%。圖表圖表 16 2022 年西城區年西城區 GDP5700 億，人均億，人均 GDP51.8 萬萬元元 圖表圖表 17 2022 年西城區第三產業占比達年西城區第三產業占比達 94.8%資料來源：Wind，華創證券 資料來源：北京市西城區2022年統計公

49、報，華創證券 西城區西城區產業結構高度集中，產業結構高度集中，2020 年金融業增加值占全區年金融業增加值占全區 GDP 比重達比重達 52.4%。西城區重點產業為金融業、科技服務業、商務服務業、信息服務業，其中 2020 年金融業增加值2654 億元，占全區 GDP 比重達 52.4%，占據主導地位，商務服務、科技服務、信息服務占GDP比重均在5%左右。對比來看，其他中心城區主導產業占比在20-30%左右，非主導產業占比在 10%左右，西城區產業結構高度集中。圖表圖表 18 2020 年西城區金融業增加值占全區年西城區金融業增加值占全區 GDP 比重達比重達 52.4%資料來源：西城區“十四

50、五”時期產業發展規劃，華創證券 0.010.020.030.040.050.060.0010002000300040005000600020182019202020212022GDP（億元）人均GDP（萬元，右軸）第三產業,94.8%第二產業,5.2%第一產業,0.0%2022年西城區三次產業結構0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%050010001500200025003000金融業科技服務業商務服務業信息服務業2020年產業增加值（億元）占比 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210

51、號 16 西城區兩大產業高質量發展核心區為金融街、金科新區。西城區兩大產業高質量發展核心區為金融街、金科新區。西城區規劃打造“一軸雙核，三區多點”的產業空間格局，“一軸”即特色文化融合展示軸，以歷史文化名稱保護為核心，適度拓展高附加值、高創新性的文化功能；“雙核”即兩大產業高質量發展核心區，突出金融街、金科新區的引領作用，強化國家金融管理中心功能，推動金融科技發展。1）金融街分布有人民銀行、國家金融監督管理總局、證監會等政府機構，截止2022 年，金融街已集聚各類金融機構近 1900 余家，總部企業 175 家，16 家企業位列財富世界 500 強榜單，駐區金融機構資產規模達到 132.7 萬

52、億元，占全國金融資產規模三分之一。2）金科新區為國內首個以金融科技為產業主題的國家級示范區，已簽約入駐中央結算公司、奇安信、神州數科等金融科技頭部企業。圖表圖表 19 西城區兩大產業高質量發展核心區為金融街、金科新區西城區兩大產業高質量發展核心區為金融街、金科新區 資料來源：西城區“十四五”時期產業發展規劃 2、東城區、東城區：人均人均 GDP 排名北京第二，金融業增加值占排名北京第二，金融業增加值占 GDP 比重比重 30%2022 年東城區人均年東城區人均 GDP 排名北京市第二排名北京市第二，2018-2022 年年 GDP 復合增速復合增速 9.1%。1）2022年東城區 GDP 總量

53、 3437 億元，在北京各區中排名第四，人均 GDP48.8 萬元，各區排名第二，2018-2022年GDP復合增速9.1%，高于全市GDP復合增速5.9%。2）東城區2022年第三產業占比達 97.7%，第二產業占比 2.3%。房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 17 圖表圖表 20 2022 年東城區年東城區 GDP3437 億，人均億，人均 GDP49 萬元萬元 圖表圖表 21 2022 年東城區第三產業占比達年東城區第三產業占比達 97.7%資料來源：Wind，華創證券 資料來源：北京市東城區2022年

54、統計公報，華創證券 金融業、信息服務業、文化及相關產業為金融業、信息服務業、文化及相關產業為東城區東城區三大三大主導產業，主導產業，其中其中 2020 年金融業增年金融業增加值占全區加值占全區 GDP 比重達比重達 30.7%，企業集聚效應明顯。，企業集聚效應明顯。金融業、信息服務業、文化及相關產業為東城區三大主導產業，其中 2020 年金融業增加值約 907 億元，占全區 GDP 比重達 30.7%，信息服務業、文化及相關產業增加值占 GDP 比重分別為 13.6%與 8.4%。1）截止 2022 年底，東城區已集聚各類金融機構 1030 家，包括農業銀行、華夏銀行等銀行總部，以及摩根士丹利

55、、瑞信證券、東方匯理等外資金融機構。2）信息服務業方面，東城區形成龍頭企業+高成長性企業格局，龍頭企業包括昆侖數智、視聯動力、天翼云、當當網等，高成長性企業包括全時天地、輕松籌、弘成教育、嘉和海森、名洋數字等。3）文化產業代表企業有歌華傳媒、鋒尚文化、京演集團、央視動漫、中文在線等。圖表圖表 22 2020 年東城區金融業增加值占全區年東城區金融業增加值占全區 GDP 比重達比重達 30.7%資料來源：“十四五”時期東城區產業發展規劃，華創證券 東城區規劃打造“東城區規劃打造“兩帶、三區、多點兩帶、三區、多點”的產業空間布局”的產業空間布局，主要集聚區為東二環金融商務，主要集聚區為東二環金融商

56、務帶，中關村東城園帶，中關村東城園。1）“兩帶”即 5號線文化融合創新發展帶、東二環金融商務集聚發展帶，推動地鐵 5 號線沿線區域文化產業融合發展，串聯老城重要公共空間、歷史節點、胡同文化；東二環金融商務集聚發展帶承接 CBD 外溢資源，吸引金融、信息服務等頭部企業集聚。2）“三區”即王府井、前門、東城園三大重點功能區，其中王府定位國際0.010.020.030.040.050.060.00500100015002000250030003500400020182019202020212022GDP（億元）人均GDP（萬元，右軸）第三產業,97.7%第二產業,2.3%第一產業,0.0%2022年

57、東城區三次產業結構0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%01002003004005006007008009001000金融業信息服務業文化及相關產業2020年產業增加值（億元）占比 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 18 一流步行商業街區，前門定位傳統文化消費區，中關村國家自住創新示范區東城園定位創新創業園區，培育創新成長型企業。圖表圖表 23 東城區規劃打造“兩帶、三區、多點”的產業空間格局東城區規劃打造“兩帶、三區、多點”的產業空間格局 資料來源：“十四五”時期東城

58、區產業發展規劃，華創證券 3、海淀區、海淀區：軟件與信息服務業軟件與信息服務業增加值增加值占占 GDP 比重比重 44%，頭部互聯網企業集聚，頭部互聯網企業集聚 2022 年海淀區年海淀區 GDP 突破萬億，貢獻全市近四分之一產值，近突破萬億，貢獻全市近四分之一產值，近 4 年復合增速北京各區排年復合增速北京各區排第二。第二。1）2022 年海淀區 GDP 總量 10207 億元，首次突破萬億，貢獻全市近四分之一產值；人均 GDP51.8萬元，在各區排名第三；2018-2022年 GDP復合增速 12%，增速水平位居北京第二。2）2022年海淀區第三產業占比達 92%，第二產業占比 7.95%

59、。圖表圖表 24 2022 年海淀區年海淀區 GDP10207 億，人均億，人均 GDP32.7 萬萬 圖表圖表 25 2022 年海淀區第三產業占比達年海淀區第三產業占比達 92%房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 19 資料來源：Wind，華創證券 資料來源：北京市海淀區2022年統計公報，華創證券 海淀海淀區區產業結構高度集中，產業結構高度集中，信息服務業增加值占全區信息服務業增加值占全區 GDP 比重達比重達 44%。海淀區優勢產業為信息服務業、科技服務業、金融業，三大產業增加值占全區 GDP 比重約

60、67%，其中 2022年信息服務業增加值 4515億元，占全區 GDP比重達 44%，科技服務業、金融業增加值占 GDP比重均在 11%左右。圖表圖表 26 2022 年海淀區信息服務業增加值占全區年海淀區信息服務業增加值占全區 GDP 比重達比重達 44.2%資料來源：北京市海淀區2022年統計公報，華創證券 海淀海淀區規劃打造區規劃打造“一核兩軸多極”的產業空間格局“一核兩軸多極”的產業空間格局，以中關村科學城為核心，向北延伸以中關村科學城為核心，向北延伸東升、上地、西三旗、永豐東升、上地、西三旗、永豐等板塊等板塊，多家信息服務頭部企業聚集上地。，多家信息服務頭部企業聚集上地。1）“一核”

61、即中關村科學城核心地區，依靠多所重點高校及科研院所，引導全區釋放創新活力。2）“兩軸”即北清路前沿科創發展走廊橫軸、中關村大街高端創新集聚發展走廊縱軸，串聯上地、永豐、翠湖等多個城市發展極。3）目前信息服務業頭部企業高度聚集上地發展極，包括騰訊、網易、微軟、英特爾等全球知名IT企業總部和研發中心，字節跳動、美團、快手等互聯網經濟龍頭企業，以及聯想、小米等電子科技生態龍頭運營商。圖表圖表 27 海淀區規劃打造“一核兩軸多極”的產業空間格局海淀區規劃打造“一核兩軸多極”的產業空間格局 0.05.010.015.020.025.030.035.0020004000600080001000012000

62、20182019202020212022GDP（億元）人均GDP（萬元，右軸）第三產業,92.03%第二產業,7.95%第一產業,0.02%2022年海淀區三次產業結構0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%0500100015002000250030003500400045005000信息傳輸、軟件和信息技術服務業科學研究和技術服務業金融業2022年產業增加值（億元）占比 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 20 資料來源：海淀分區規劃（國土空間規劃）（2017年-2035年）4

63、、朝陽區、朝陽區：GDP 規模北京第二，產業集聚在規模北京第二，產業集聚在 CBD、中關村朝陽園、中關村朝陽園 2022 年朝陽區年朝陽區 GDP 排北京第二，排北京第二，近近 4 年年 GDP 復合增速略高于全市復合增速略高于全市水平水平。1）2022年朝陽區 GDP總量 7911億元，在北京各區中排名第二，人均 GDP23萬元，各區排名第四，2018-2022年GDP復合增速6.7%，高于全市GDP復合增速5.9%。2）從產業結構來看，2022年朝陽區第三產業占比達 93.4%，第二產業占比 6.6%。圖表圖表 28 2022 年朝陽區年朝陽區 GDP7911 億，人均億，人均 GDP23

64、 萬元萬元 圖表圖表 29 2022 年朝陽區第三產業占比達年朝陽區第三產業占比達 93.4%資料來源：Wind，華創證券 資料來源：北京市朝陽區2022年統計公報，華創證券 朝陽區朝陽區支柱產業為支柱產業為金融業金融業、商務服務業、信息服務業、商務服務業、信息服務業，2020 年金融業增加值占全區年金融業增加值占全區0.05.010.015.020.025.001000200030004000500060007000800020182019202020212022GDP（億元）人均GDP（萬元，右軸）第三產業,93.4%第二產業,6.6%第一產業,0.0%2022年朝陽區三次產業結構 房地產

65、行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 21 GDP 比重比重 16.4%。1）朝陽區主導產業為金融業、商務服務業、信息服務業、科技服務業，其中 2020年金融業增加值 1300億元，占全區 GDP 比重達 16.4%；商務服務業、信息服務業、科技服務業增加值占 GDP比重分別為 11.5%、11.1%、8.5%。圖表圖表 30 2020 年朝陽區金融業增加值占全區年朝陽區金融業增加值占全區 GDP 比重達比重達 16.4%資料來源：北京市朝陽區2020年統計公報，華創證券 朝陽區朝陽區金融、商務服務、信息服務業主要集中

66、金融、商務服務、信息服務業主要集中在東部北京商務中心區在東部北京商務中心區、東北部中關村朝東北部中關村朝陽園陽園（包括電子城東區、西區、健翔園、望京地區）。（包括電子城東區、西區、健翔園、望京地區）。1）眾多外資企業落地北京商務中心區，截止 2023 年 8 月，商務中心區共有外資企業 1 萬余家，占全市的 1/3，跨國公司地區總部（110 家）、國際金融機構和國際組織均占全市的 50%。2）互聯網頭部企業落地中關村朝陽園，如阿里健康、阿里軟件等十余家阿里巴巴旗下企業；58 同城、趕集網等入駐 IT 產業園，美團、大眾點評入駐望京國際研發園。圖表圖表 31 朝陽區規劃打造“朝陽區規劃打造“3+

67、N”的產業空間格局”的產業空間格局 資料來源：北京市朝陽區國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二三五年遠景目標綱要 5、豐臺區豐臺區：產業結構分散，產業結構分散，對建筑業、房地產業依賴度較高對建筑業、房地產業依賴度較高 0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%0200400600800100012001400金融業商務服務業信息服務業科技服務業2020年產業增加值（億元）占比（右軸）房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 22 豐臺區豐臺區 GDP 及人均及人均 G

68、DP 在中心在中心 6 區中較低區中較低，2018-2022 年年 GDP 復合增速復合增速 7.4%。1）2022年豐臺區 GDP總量 2062億元，在北京市各區排名第六；人均 GDP10.2萬元，位列北京中心區域末位，在北京市各區排名第八；2018-2022 年 GDP 復合增速 7.4%。2）從產業結構來看，豐臺區 2022 年第三產業占比達 84.9%，第二產業占比約 15.1%，在中心6區中，第二產業占比最高。圖表圖表 32 2022 年豐臺區年豐臺區 GDP2062 億，人均億，人均 GDP10 萬元萬元 圖表圖表 33 2022 年豐臺區第三產業占比達年豐臺區第三產業占比達 84

69、.9%資料來源：Wind，華創證券 資料來源：北京市豐臺區2022年統計公報，華創證券 豐臺區產業結構較為分散，豐臺區產業結構較為分散，2022 年金融業增加值占全區年金融業增加值占全區 GDP 比重比重約約 16%。豐臺區四大重點產業為金融業、科技服務業、商務服務業與文化及相關產業，其中金融業 2022 年增加值 326.2億元，占全區 GDP比重約 16%；科技服務業、租賃和商務服務業增加值占全區GDP比重分別為15%、10%；對標其他城五區，豐臺區產業結構與相對分散，對建筑、房地產業依賴度較高，二者產業增加值占全區 GDP 比重約 19%。圖表圖表 34 2022 年豐臺區金融業增加值占

70、全區年豐臺區金融業增加值占全區 GDP 比重達比重達 15.8%資料來源：北京市豐臺區2022年統計公報，華創證券 豐臺區規劃打造高精尖產業四區集聚的產業空間格局，豐臺區規劃打造高精尖產業四區集聚的產業空間格局，即首都商務新區、麗澤商務區、即首都商務新區、麗澤商務區、中關村豐臺東區、中關村豐臺西區。中關村豐臺東區、中關村豐臺西區。1）首都商務新區擬打造為國際文化科技融合示范區，麗澤商務區定位新興金融園，引導金融科技創新發展，中觀豐臺園東區、西區為豐臺的科技產業核、數智創新區。2）麗澤商務區現已匯聚中信證券資管、央行數字貨幣0.02.04.06.08.010.012.00500100015002

71、000250020182019202020212022GDP（億元）人均GDP（萬元，右軸）第三產業,84.91%第二產業,15.05%第一產業,0.04%2022年豐臺區三次產業結構0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%0501001502002503003502022年產業增加值（億元）占比（右軸）房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 23 研究所等機構。圖表圖表 35 豐臺區規劃打造高精尖產業四區集聚的產業空間格局豐臺區規劃打造高精尖產

72、業四區集聚的產業空間格局 資料來源：“十四五”時期豐臺區高精尖產業發展規劃 6、石景山區石景山區：GDP 破千億，破千億，軟件及信息服務業增加值占比接近軟件及信息服務業增加值占比接近 20%，2022年石景山區年石景山區 GDP首次突破千億門檻首次突破千億門檻。1）2022年石景山區 GDP總量 1000億元，首次突破千億門檻，在北京市各區排名第十；人均 GDP17.8萬元，在北京市各區排名第五；2018-2022年GDP復合增速7.5%，高于全市GDP復合增速5.9%。2）從產業結構來看，石景山區 2022年第三產業占比達 86.8%，第二產業占比 13.2%。圖表圖表 36 2022 年石

73、景山區年石景山區 GDP1000 億，人均億，人均 GDP18 萬萬 圖表圖表 37 2022 年石景山區第三產業占比達年石景山區第三產業占比達 86.8%資料來源：Wind，華創證券 資料來源：北京市石景山區2022年統計公報，華創證券 軟件及信息服務業、金融業為石景山區軟件及信息服務業、金融業為石景山區主導主導產業產業，合計合計產業增加值占全區產業增加值占全區 GDP 比重達比重達到到 50%。1）石景山區以信息傳輸、軟件和信息技術服務業為主導，2022 年增加值 303億元，占全區 GDP比重達 30.3%；多家信息服務頭部企業落地，如航天云網、耐德佳、北京電紙科技等。2）2022 年金

74、融業增加值 196 億元，占全區 GDP 比重達 19.5%，金融0.02.04.06.08.010.012.014.016.018.020.002004006008001000120020182019202020212022GDP（億元）人均GDP（萬元，右軸）第三產業,86.80%第二產業,13.20%第一產業,0.00%2022年石景山區三次產業結構 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 24 企業以創新型金融公司為主，如中企云鏈、龍盈智達等。圖表圖表 38 2020 年石景山區金融業增加值占全區年石景山區

75、金融業增加值占全區 GDP 比重達比重達 19.5%資料來源：北京市石景山區2022年統計公報，華創證券 石景山區石景山區長安金軸為主要產業空間載體，沿線分布多個高端商務載體及十余家大型央企長安金軸為主要產業空間載體，沿線分布多個高端商務載體及十余家大型央企。1）“一軸”即長安金軸，該軸以聚集金融創新要素為重點，并依托商務區建設導入高精尖方向匹配要素，打造區域“軸線經濟”。2）“四園”即北京銀行保險產業園、中關村石景山園、新首鋼高端產業綜合服務區、文創園，是石景山區重要的產城融合發展載體。圖表圖表 39 石景山區規劃打造“一軸四園”的產業空間格局石景山區規劃打造“一軸四園”的產業空間格局 資料

76、來源：石景山區“十四五”時期國民經濟和社會發展規劃和二三五年遠景目標綱要 （二）（二）制造為先，近郊區域聚焦制造為先，近郊區域聚焦生物醫藥生物醫藥、電子信息、汽車制造業電子信息、汽車制造業 0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%050100150200250300350信息傳輸、軟件和信息技術服務業金融業科學研究和技術服務業2022年產業增加值（億元）占比 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 25 1、經開區：、經開區：GDP 絕對規模郊區第一，四大先進制造

77、業產值占工業總產值絕對規模郊區第一，四大先進制造業產值占工業總產值 95%2022 年經開區第二產業占比年經開區第二產業占比 65.2%，近年來，近年來 GDP 復合增速復合增速 8.2%，高于全市平均。，高于全市平均。1）2022年經開區GDP總量約2456億元，同比下降8%，經開區為北京主要疫苗生產基地，2021 年新冠疫苗生產推動全區 GDP 高增，2022 年回落至正常水平。2018-2022 年 GDP復合增速 8.2%，高于全市 GDP 復合增速 5.9%。2）從產業結構來看，2022 年經開區第二產業占比高達 65.2%。圖表圖表 40 2022 年經開區年經開區 GDP2456

78、 億元，同比億元，同比下降下降 8%圖表圖表 41 2022 年經開區第二產業占比達年經開區第二產業占比達 65.2%資料來源：北京經濟技術開發區2021年統計年鑒，北京市經濟技術開發區2022年統計公報，華創證券 資料來源：北京市經濟技術開發區2022年統計公報，華創證券 經開區經開區 2022 年工業增加值占全區年工業增加值占全區 GDP 比重達比重達 61.5%，其中，其中四大主導產業工業總產值占四大主導產業工業總產值占比合計達比合計達94.7%。2022年經開區工業增加值占全區GDP比例達61.5%，占據主導地位，其次為批發和零售業、信息傳輸、軟件和信息技術服務業。工業細分領域中，四大

79、主導產業新能源和智能網聯汽車產業、新一代信息技術產業、機器人和智能制造產業、生物醫藥與大健康產業占據優勢，合計占全區工業總產值比重為94.7%。1）新能源和智能網聯汽車產業現已引入理想、小米等新能源車企和百度、小馬智行、商湯科技、輕舟智航、新石器等頭部企業，北汽、奧迪等整車企業已率先開展智能網聯汽車常態化測試。2）經開區獲批首個國家人工智能高新技術產業化基地，在經開區核心區 60 平方公里范圍內，整體建成開通的 5G 基站密度為全市平均水平的 6.7 倍，率先實現 5G 的全域覆蓋。3）機器人和智能制造產業領域，經開區擁有小米智能黑燈工廠等近 50 家智能制造試點示范企業，在我國已發布的 28

80、5項智能制造國家標準中，經開區貢獻了 1/3。圖表圖表 42 2022 年經開區工業增加值占比達年經開區工業增加值占比達 61.5%圖表圖表 43 2022 年經開區年經開區四大主導產業四大主導產業工業總產值占比合工業總產值占比合-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%05001000150020002500300020182019202020212022GDP（億元）同比（%，右軸）第二產業,65.2%第三產業,34.8%2022年經濟技術開發區三次產業結構 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210

81、號 26 計達計達 94.7%資料來源：北京市經濟技術開發區2022年統計公報，華創證券 資料來源北京市經濟技術開發區2022年統計公報，華創證券 經開區規劃經開區規劃構建“構建“433”城市功能組團”城市功能組團。1）“4”即四大產業功能區，分別為電子信息、生命健康、高端汽車、智能制造產業區，分別集中發展四大主導產業。2）“3”即三大創新服務區，分別為金融科創區、生態商務區、智慧物流區，配套發展生產性服務業。3）“3”即三個特色產業園，分別為未來產業創新園、綠色技術創新園、智能汽車配套園。圖表圖表 44 經開區規劃構建“經開區規劃構建“433”城市功能組團”城市功能組團 資料來源：十四五時期

82、北京經濟技術開發區發展建設和二三五年遠景目標規劃，華創證券 2、順義區：、順義區：近年來近年來 GDP 復合增速放緩復合增速放緩，新能源汽車產業新能源汽車產業相對相對突出突出 2022 年順義區年順義區 GDP 絕對規模在郊區中僅次于經開區絕對規模在郊區中僅次于經開區，但近年來復合增速低于全市平均，但近年來復合增速低于全市平均水平。水平。1）2022年順義區 GDP總量 2073億元，2018-2022年 GDP 復合增速 2.7%，低于0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%02004006008001000120014001600工業批發和零售業信息傳

83、輸、軟件和信息技術服務業科學研究和技術服務業建筑業2022年地區生產總值(億元)占比（%，右軸）新能源和智能網聯汽車產業,41.9%新一代信息技術產業,24.2%機器人和智能制造產業,12.3%生物醫藥與大健康產業,16.3%其它,5.3%2022年經濟技術開發區工業總產值占比 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 27 全市 GDP 復合增速 5.9%。2）2022 年順義區第二產業占比達 27.4%，第三產業占比71.8%。圖表圖表 45 2022 年順義區年順義區 GDP2073 億，人均億，人均 GDP1

84、5.6 萬萬 圖表圖表 46 2022 年順義區第三產業占比達年順義區第三產業占比達 71.8%資料來源：Wind，華創證券 資料來源：北京市順義區2022年統計公報，華創證券 順義區工順義區工業業、交通運輸相關產交通運輸相關產業業、金融業為主導產業、金融業為主導產業，2020 年年工業工業增加值占全區增加值占全區 GDP比重比重為為 25.3%，交通運輸、倉儲和郵政業交通運輸、倉儲和郵政業增加值占全區增加值占全區 GDP 比重比重為為 22.7%。1）順義區主導產業為工業、交通運輸相關產業、金融業，其中 2020 年工業增加值 473.4 億元，占全區 GDP比重達 25.3%；交通運輸、倉

85、儲和郵政業增加值 425.5億元，占全區 GDP比重達22.7%。2）制造業細分領域中，新能源汽車、半導體、航空航天為三大主導產業，順義區已集聚奔馳新能源、理想汽車、北京現代、北汽越野車 4 家整車企業，北汽研發總部、理想汽車研發總部等 9 大研發設計中心，上下游零部件企業 150 余家，2022 年生產整車29萬輛，產值約560億。半導體產業已初步形成從裝備到材料、芯片、模組、封裝檢測及下游應用的產業鏈布局，集聚了國聯萬眾、泰科天潤、瑞能半導體、特思迪等重點企業 20余家。圖表圖表 47 2020 年順義區工業增加值占全區年順義區工業增加值占全區 GDP 比重達比重達 25.3%資料來源：北

86、京市順義區2022年統計公報，華創證券 順義區規劃打造順義區規劃打造“三區五組團”“三區五組團”的創新產業空間布局。的創新產業空間布局。1）核心區中，趙全營組團重點0.02.04.06.08.010.012.014.016.018.020.00500100015002000250020182019202020212022GDP（億元）人均GDP（萬元，右軸）第三產業,71.8%第二產業,27.4%第一產業,0.8%2022年順義區三次產業結構0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%050100150200250300350400450500工業交通運輸、倉儲和郵政業金

87、融業建筑業2020年產業增加值（億元）占比（右軸）房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 28 發展新能源智能汽車整車產業，中關村順義園及高麗營組團重點發展第三代半導體、航空航天產業，代表企業有理想汽車、北京奔馳、泰科天潤、國聯萬眾、中航復材、中航發等。2）提升區的南法信-仁和-南彩組團，重點發展新能源汽車、航空航天、新一代信息技術、醫藥健康、智能裝備、科技服務業等產業。代表企業有中航發動機公司總部、航空發動機研究院、中科星圖、正元地理信息、中交信息等。3）拓展區中楊鎮組團重點發展新能源汽車及關鍵零部件產業，北小營

88、組團重點發展智能網聯汽車。圖表圖表 48 順義順義區規劃打造區規劃打造“三區五組團”“三區五組團”的創新產業空間布局的創新產業空間布局 資料來源：北京市順義區國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二三五年遠景目標綱要 3、昌平區、昌平區：享受海淀區要素外溢，新一代信息技術產業轉型較快享受海淀區要素外溢，新一代信息技術產業轉型較快 2018-2022年昌平區年昌平區 GDP復合增速復合增速 10.4%，第二產業占比，第二產業占比 34%。1）2022年昌平區 GDP總量 1341 億元，但常住人口 227 萬人，為郊區人口最多區域，導致人均 GDP 低位；2018-2022 年 GDP 復合增速

89、10.4%。2）昌平區 2022 年第三產業占比 65.5%，第二產業占比達 34.0%，二產占比位列全市第五。圖表圖表 49 2022 年昌平區年昌平區 GDP1341 億，人均億，人均 GDP5.9 萬元萬元 圖表圖表 50 2022 年昌平區第二產業占比達年昌平區第二產業占比達 34.0%資料來源：Wind，華創證券 資料來源：北京市昌平區2022年統計公報，華創證券 先進制造業先進制造業為為昌平區昌平區主導產業，主導產業，2022 年先進制造業產值占全區工業總產值比重達年先進制造業產值占全區工業總產值比重達 86%。0.001.002.003.004.005.006.007.008.0

90、00.0200.0400.0600.0800.01000.01200.01400.01600.020182019202020212022GDP（億元）人均GDP（萬元，右軸）第三產業,65.5%第二產業,34.0%第一產業,0.5%2022年昌平區三次產業結構 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 29 1）分行業來看，2022 年昌平區工業、房地產業、科學研究&技術服務業、教育業和金融業增加值位居前五，其中工業增加值約 402 億元，占 GDP 總量的 30%。2）昌平區2022年實現工業總產值1319.7億元

91、，其中專用設備制造業、醫藥制造業、汽車制造業三大行業共實現工業總產值 671.7億元，占全區工業總產值比重超過 50%；昌平區 2022年先進制造業實現產值 1140億元，占全區工業總產值的 86%，工業具備高技術含量。圖表圖表 51 2022 年昌平區工業增加值占全區年昌平區工業增加值占全區 GDP 比重達比重達 30%資料來源：北京市昌平區2022年統計公報，華創證券 圖表圖表 52 2022 年昌平區專用設備制造業、醫藥制造業、年昌平區專用設備制造業、醫藥制造業、汽車制造業總和占全區工業總產值比重過半汽車制造業總和占全區工業總產值比重過半 圖表圖表 53 2022 年昌平區年昌平區先進制

92、造業產值占全區工業總產先進制造業產值占全區工業總產值比重達值比重達 86%資料來源：昌平統計2022年昌平區經濟運行情況簡析，華創證券 資料來源：北京市昌平區人民政府網，華創證券 昌平區聚力發展未來科學城，提升回天地區（回龍觀、天通苑地區）、昌平新城兩大發昌平區聚力發展未來科學城，提升回天地區（回龍觀、天通苑地區）、昌平新城兩大發展組團。展組團。1）回天地區充分發揮科技創新人才優勢，培育新一代信息技術產業集群，目前已落地百度創新中心（昌平）、慧聰網北京總部、小米智慧產業示范基地、好未來教育等一批重大項目，先進制造方面則有三一重工、北京復盛機械等。2）未來科學城主要推動生命谷、能源谷、高教園“兩

93、谷一區”建設，多家先進能源領域龍頭企業聚集，如中石化、中石油、中海油、國電投、明陽智慧能源、中泰科技、海林科技等；醫藥健康領域已聚集諾華制藥、諾誠建華、百濟神州、樂普醫療、萬泰生物等企業，形成研究-研發-生產-終端醫療的全產業鏈。3）昌平新城重點優化提升醫藥健康產業，落地東華0%5%10%15%20%25%30%050100150200250300350400450工業房地產業科學研究&技術服務業教育金融業2022年產業增加值(億元)占比(%，右軸)專用設備制造業,21.1%醫藥制造業,15.8%汽車制造業,13.9%其它,49.1%2022年昌平區工業總產值構成先進制造業,86.4%其它,1

94、3.6%2022年昌平區工業總產值構成 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 30 原藥房自動化系統高端智能制造生產研發中心、百奧二期等擴建項目。圖表圖表 54 昌平區聚力發展未來科學城、回天地區、昌平新城三大產業集群區域昌平區聚力發展未來科學城、回天地區、昌平新城三大產業集群區域 資料來源：北京市昌平區國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二三五年遠景目標綱要 4、通州區、通州區：北京副中心，建筑業占全區：北京副中心，建筑業占全區 GDP 比重約比重約 20%2018-2022 年通州區年通州區 GDP 復合增速

95、復合增速 10.8%，第二產業占比達，第二產業占比達 37%。1）2022 年通州區GDP 總量 1253 億元，人均 GDP6.8 萬元，2018-2022 年 GDP 復合增速 10.8%，增速較快。2）通州區第二產業占比達37.2%，在北京各區中第二產業占比排第二，僅次于房山區。圖表圖表 55 2022 年通州區年通州區 GDP1253 億，人均億，人均 GDP6.8 萬元萬元 圖表圖表 56 2022 年通州區第二產業占比年通州區第二產業占比 37.2%資料來源：Wind，華創證券 資料來源：北京市通州區2022年統計公報，華創證券 通州區通州區建筑業增加值占全區建筑業增加值占全區 G

96、DP 比重達比重達 20%，醫藥制造、汽車制造、專用設備制造產，醫藥制造、汽車制造、專用設備制造產業總產值占全區規上工業總產值比重約業總產值占全區規上工業總產值比重約 38%。1）通州區重點產業為建筑業、工業、金融業，其中 2022 年建筑業增加值 251 億元，占全區 GDP 比重 20%，工業增加值 217 億元，占全區 GDP比重 17%。2）從工業細分領域來看，2022年醫藥制造、汽車制造、專0.01.02.03.04.05.06.07.08.0020040060080010001200140020182019202020212022GDP（億元）人均GDP（萬元，右軸）第三產業,61

97、.7%第二產業,37.2%第一產業,1.1%2022年通州區三次產業結構 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 31 用設備制造產業規上總產值分別為95、73、52億元，占全區規上工業總產值比重約16%、12%、10%。醫藥制造龍頭企業與中小微企業在通州匯聚發展，如甘李藥業、春立醫療、福元醫藥等，2023 年 5 月，通州首家醫藥健康產業園（漷縣鎮一方健康谷）開園；已在區域內匯聚發展。汽車制造業領域，小米汽車通州生產基地已進入生產調試沖刺階段（2023年 9 月）。圖表圖表 57 建筑業增加值占全區建筑業增加值占

98、全區 GDP 比重達比重達 20%圖表圖表 58 醫藥制造、汽車制造占全區規上工業總產值比醫藥制造、汽車制造占全區規上工業總產值比重約重約 16%、12%資料來源：北京市通州區2022年統計公報，華創證券 資料來源：通州區政府2022年通州區主要指標完成情況，華創證券 通州區規劃打造“通州區規劃打造“一城一帶一軸、四區三鎮多點一城一帶一軸、四區三鎮多點”的產業空間格局?！钡漠a業空間格局。1）“一城”即城市副中心 155 平方公里區，加強對中心城區首都功能的服務保障。2）“四區”即行政辦公區、運河商務區、文化旅游區和科技創新板塊四大重點功能片區，是城市副中心主導功能發展的集中承載空間和展示窗口。

99、圖表圖表 59 通州區規劃打造“通州區規劃打造“一城一帶一軸、四區三鎮多點一城一帶一軸、四區三鎮多點”的產業空間格局”的產業空間格局 資料來源：北京城市副中心（通州區）國民經濟 和社會發展第十四個五年規劃 和二三五年遠景目標綱要 5、大興區、大興區：醫藥制造、汽車制造為區域主導產業醫藥制造、汽車制造為區域主導產業 0%5%10%15%20%25%050100150200250300建筑業工業金融業2022年產業增加值（億元）占比（右軸）0%4%8%12%16%20%020406080100醫藥制造業汽車制造業專用設備制造業電氣機械和器材制造業規上工業總產值（億元）占全區工業總產值比例（右軸）房

100、地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 32 近年來大興區近年來大興區 GDP 復合增速較快，第二產業占比達復合增速較快，第二產業占比達 34.8%。1）2022 年大興區 GDP 總量 1092億元，人均 GDP6萬元，僅高于昌平區。2018-2022 年 GDP復合增速 11.7%，高于全市 GDP 復合增速 5.9%。大興區為北京主要疫苗生產基地，2021 年新冠疫苗生產推動全區GDP高增，2022年已回落至正常水平。2）大興區2022年第二產業占比達 34.8%，第三產業占比 63.8%，第二產業占比排全市第

101、四。圖表圖表 60 2022 年大興區年大興區 GDP1092 億，人均億，人均 GDP6.0 萬元萬元 圖表圖表 61 2022 年大興區第二產業占比達年大興區第二產業占比達 34.8%資料來源：Wind，華創證券 資料來源：北京市大興區2022年統計公報，華創證券 大興區主導產業為醫藥制造業、汽車制造業，大興區主導產業為醫藥制造業、汽車制造業，2022 年產值占全區工業總產值比重達年產值占全區工業總產值比重達61%。1）分行業來看，2022 年大興區工業、房地產業、金融業、建筑業及批發和零售業生產總值位居前五，其中工業生產總值約 290億元，占全區 GDP總量的 26.6%，是全區經濟總量

102、中占比最高的行業。2）工業細分領域中，醫藥制造業、汽車制造業總產值分別為 418、202 億元，占工業比重分別為 41%、20%，處于主導地位。汽車制造業方面，擁有北京最大的汽車制造基地北京汽車工業園。圖表圖表 62 2022 年大興區工業生產總值占年大興區工業生產總值占 GDP 比重超比重超25%圖表圖表 63 2022 年大興區醫藥制造業總產值占比達年大興區醫藥制造業總產值占比達 41%資料來源：北京市大興區2022年統計公報，華創證券 資料來源：北京市大興區2022年統計公報，華創證券 大興區規劃打造高精尖產業四組團的格局，聚焦大興區規劃打造高精尖產業四組團的格局，聚焦發展發展臨空經濟區

103、、生物醫藥產業基地、臨空經濟區、生物醫藥產業基地、新媒體產業基地、北京中日創新合作示范區。新媒體產業基地、北京中日創新合作示范區。1）臨空經濟區發揮國際機場交通樞紐優勢，拓展智能制造和裝備產業，建設商業航天產業基地，目前已集聚東方航空物流股份0.01.02.03.04.05.06.07.08.09.00.0200.0400.0600.0800.01000.01200.01400.01600.020182019202020212022GDP（億元）人均GDP（萬元，右軸）第三產業,63.8%第二產業,34.8%第一產業,1.4%2022年大興區三次產業結構0.0%5.0%10.0%15.0%20

104、.0%25.0%30.0%050100150200250300350工業房地產業金融業建筑業批發和零售業2022年地區生產總值(億元)占比(%，右軸)醫藥制造業,41.1%汽車制造業,19.9%食品制造業,4.8%專用設備制造業,2.8%其它,31.5%2022年大興區工業總產值構成 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 33 有限公司、富來特（北京）供應鏈管理有限公司等產業鏈上下游企業；2）生物醫藥產業基地以黃村鎮、北臧村鎮為主要載體，目前已集聚一批龍頭藥企，如北京科興、同仁堂中藥現代化產業園、德國費森尤斯卡比

105、醫藥公司中國子公司等。3）新媒體產業基地以西紅門為主要載體，推動現代服務業與先進制造業融合，打造數字文化融合發展示范區，目前已集聚新華網、利亞德、星光影視集團等企業。4）中日創新合作示范區則探索中日雙向投資升級，規劃面向國際（尤其是日本）引入一批企業總部。圖表圖表 64 大興大興區規劃區規劃規劃打造高精尖產業四組團的格局規劃打造高精尖產業四組團的格局 資料來源：大興區“十四五”時期高精尖產業發展規劃 6、房山區、房山區：新材料、高端制造為重點產業：新材料、高端制造為重點產業 2022 年房山區第二產業占比年房山區第二產業占比 41%，在北京各區中第二產業占比最高，近年來，在北京各區中第二產業占

106、比最高，近年來 GDP 復合復合增速增速 3.1%，低于全市水平。，低于全市水平。1）2022 年房山區 GDP 總量 861 億元，在北京各區中排名第十一，人均 GDP6.6 萬元，各區排名第十三，2018-2022 年 GDP 復合增速 3.1%，低于全市 GDP 復合增速 5.9%。2）從產業結構來看，2022 年房山區第二產業占比達 41%，在北京各區中第二產業占比最高。圖表圖表 65 2022 年房山區年房山區 GDP861 億，人均億，人均 GDP6.6 萬元萬元 圖表圖表 66 2022 年房山區第三產業占比達年房山區第三產業占比達 57.3%房地產行業深度研究報告房地產行業深度

107、研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 34 資料來源：Wind，華創證券 資料來源：北京市房山區2022年統計公報，華創證券 房山房山區區主導產業發展平穩，工業處于主導地位，主導產業發展平穩，工業處于主導地位，2020 年工業增加值占全區年工業增加值占全區 GDP 比重達比重達30.2%。1）分行業來看，2022 年房山區工業增加值占全區 GDP 比例達 34%，占據主導地位，其次為房地產業、建筑業。2）工業細分領域中，新材料、高端制造占據主導地位，其中 2019年新材料工業總產值約 360億元，占全區工業總產值比重為 39.5%。圖表圖表 67

108、2022 年房山區工業增加值占比達年房山區工業增加值占比達 34%圖表圖表 68 2019 年房山區新材料工業總產值年房山區新材料工業總產值占比達占比達 39.5%資料來源：北京市房山區2022年統計公報，華創證券 資料來源房山區“十四五”時期高精尖產業發展規劃，華創證券 房山區規劃打造“房山區規劃打造“一城三一城三區”的產業空間格局區”的產業空間格局，高端制造業基地和新材料基地已，高端制造業基地和新材料基地已形成企形成企業聚集業聚集。1）“一城”即高水平建設良鄉大學城，對標國際知名大學城，努力構建結構合理、要素齊全、職住平衡、充滿活力的科教及產業融合新城。2）新材料基地目前已形成了以石墨烯為

109、代表的納米材料、以新型顯示材料為代表的電子新材料和以氫能為代表的新型能源材料的三個產業集群，代表企業有石墨烯種子園、八億時空、集聯光電、環宇京輝。圖表圖表 69 房山區規劃打造“房山區規劃打造“一城三一城三區”的產業空間格局區”的產業空間格局 0.02.04.06.08.010.001002003004005006007008009001,00020182019202020212022GDP（億元）人均GDP（萬元，右軸）第三產業,57.3%第二產業,41.4%第一產業,1.3%2022年房山區三次產業結構0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%0

110、50100150200250300350工業房地產業建筑業金融業批發和零售業2022年產業增加值（億元）占比（右軸）新材料,39.5%其他,60.5%2019年房山區工業總產值占比 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 35 資料來源：北京市房山區國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二三五年遠景目標綱要 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 36 四、四、北京東部商圈密度較大，當前逐漸向多中心格局演變北京東部商圈密度較大，當前逐漸向

111、多中心格局演變（一）（一）北京商業北京商業呈多中心發展格局，東部區域密度較大、活躍度高呈多中心發展格局，東部區域密度較大、活躍度高 城市多中心發展規劃及人口向郊區疏解，推動北京商圈城市多中心發展規劃及人口向郊區疏解，推動北京商圈多中心化的發展格局多中心化的發展格局，東部商圈，東部商圈密度較大密度較大。1）隨著人口向郊區疏解，為滿足產業、居住人群生活需求，近郊區商業配套也隨之完善，尤其城市北部多個新型商圈落地，如昌平區回龍觀-天通苑商圈，海淀區上地商圈等，服務于周邊電子信息、軟件及信息服務業客群。2）北京東部商圈密度較大，主要原因是北京東部為最早的外事區、商務區，集齊 4 大使館區，早期外籍人士

112、及城市白領等高端消費人群相對聚集，帶來了針對該群體消費需求的商業項目，逐步形成商圈并迅速發展，目前朝陽區 CBD 仍有 1 萬余家外資企業聚集，占全市的 1/3，跨國公司地區總部（110 家）、國際金融機構和國際組織均占全市的 50%。3）西部五棵松商圈受益于奧運經濟，近年來圍繞文化、體育開發商業資源，已成為京西商業地標，典型項目為華熙 LIVE五棵松，每年舉辦演唱會、體育賽事等活動多達 200余場。圖表圖表 70 北京商圈呈多中心發展格局，東部商圈密度較大北京商圈呈多中心發展格局，東部商圈密度較大 資料來源：北京市商務局北京市商圈活力研究報告 北京東部區域夜經濟活躍度較高，餐飲和娛樂是夜間經

113、濟主要活躍因素。北京東部區域夜經濟活躍度較高，餐飲和娛樂是夜間經濟主要活躍因素。1）根據北京市商圈活力研究報告，北京夜間消費模式從以往單一的餐飲消費，正逐步進階到多元化階段，如文化藝術、體育健身、閱讀學習等，特色商業街區，如華熙 LIVE，通過餐飲及文化體驗集聚，逐漸成為周邊年輕人夜間消費的必去場所之一。2）根據北京商圈夜經濟熱力分布圖來看，東部區域夜經濟活躍度較高，包括 CBD、望京商圈。房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 37 圖表圖表 71 北京東部區域夜經濟活躍度較高北京東部區域夜經濟活躍度較高 資料來

114、源：北京市商務局北京市商圈活力研究報告 （二）（二）重點商圈主要分布在中心區，工作日客流較大重點商圈主要分布在中心區，工作日客流較大 北京中心區重點商圈數量較多，客流以工作人口為主，居住人口為輔。北京中心區重點商圈數量較多，客流以工作人口為主，居住人口為輔。1）北京 36 個重點商圈中，中心區分布26個，占比72%，其中朝陽區有11個重點商圈，數量最多。2）中心區商圈工作日客流普遍大于節假日客流，主要原因是中心區商圈寫字樓項目較多，客流以工作人口為主，居住人口為輔，而郊區商圈工作日客流則小于節假日客流。根據北京 36 個重點商圈數據，中心區商圈工作日平均客流 69 萬人，節假日平均客流 60

115、萬人，郊區商圈工作日平均客流 30萬人，節假日平均客流 33萬人。圖表圖表 72 北京北京 36 個重點商圈中，中心區商圈數量占比個重點商圈中，中心區商圈數量占比 72%區域區域 商圈商圈 面積面積 （萬方）（萬方）主要項目主要項目 工作日工作日 去重客流去重客流 （萬人）（萬人）節假日節假日 去重客流去重客流 （萬人）（萬人）節假日節假日/工作日工作日去重客流去重客流 大興區 西紅門商圈 161 北京薈聚西紅門購物中心、北京鴻坤廣場購物中心、北京樂家購物中心 34 42 124%懷柔區 懷柔區商圈 47 北京懷柔萬達廣場、北京京北大世界、北京新悅百貨 13 16 123%昌平區 天通苑商圈

116、52 北京龍德廣場、北京華聯天通苑購物中心、北京西單商場天通苑購物中心、北京萬優匯UnitOne 30 36 120%中中軸線軸線長安街長安街 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 38 順義區 順義商圈 50 北京隆華購物中心、北京華聯購物中心（順義金街店）、新世界百貨（順義店）、北京隆華奧特萊斯購物廣場、北京順義錦薈港親子娛樂購物中心、北京順義國泰商業大廈、京鑫海韻通百貨、北京聚樂匯 20 24 120%海淀區 萬柳商圈 173 北京世紀金源購物中心（新燕莎 MALL）、北京華聯萬柳購物中心 47 55 11

117、7%朝陽區 常營商圈 36 龍湖北京長楹天街、北京華聯常營購物中心 25 29 116%朝陽區 三里屯商圈 119 北京三里屯太古里、北京三里屯 3.3 大廈、北京通盈中心、北京三里屯永利國際購物中心 53 61 115%房山區 房山商圈 83 龍湖北京房山天街、北京華冠購物中心、北京客賽思百貨、北京國泰良辰百貨 27 31 115%朝陽區 朝青商圈 25 北京朝陽大悅城 24 27 113%昌平區 回龍觀商圈 254 北京華聯回龍觀購物中心、北京華聯商廈回龍觀二店、北京上品折扣（回龍觀店）52 58 112%大興區 天宮院商圈 164 龍湖北京大興天街、北京凱德MALL大興、北京明發廣場、北

118、京住總正華時代廣場 35 39 111%房山區 長陽商圈 72 北京中糧萬科長陽半島廣場、北京京投港長陽、北京華尚金泰廣場、北京首開福茂購物中心（長陽店）18 20 111%通州區 通州商圈 80 北京通州萬達廣場、北京國泰百貨（通州店）、北京華聯天時名苑店 33 36 109%西城區 西直門商圈 80 北京凱德 MALL西直門、北京楓藍國際購物中心 56 60 107%朝陽區 亞奧商圈 235 北京新奧購物中心、北京太陽飄亮購物中心、北京新辰里購物中心 82 85 104%朝陽區 雙井商圈 107 北京朝陽合生匯、北京富力廣場、北京芳圓里 IDMALL、北京燕莎奧特萊斯購物中心、北京樂成中心

119、 SPACE3 60 62 103%豐臺區 槐房商圈 10 北京豐臺大悅春風里、北京槐房萬達廣場 13 13 100%房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 39 海淀區 公主墳商圈 101 北京印象城、北京翠微百貨（翠微店）、北京城鄉購物中心、北京凱德晶品購物中心 40 39 98%西城區 西單商圈 74 北京西單大悅城、北京老佛爺百貨、北京西單商場、北京漢光百貨、北京君太百貨、北京西單更新場、北京莊勝 SOGO崇光百貨 67 65 97%朝陽區 燕莎商圈 56 北京 SOLANA 藍色港灣、北京燕莎友誼商城 2

120、6 25 96%豐臺區 麗澤商圈 241 北京銀座和諧廣場、北京金唐新光界、北京月恒正大新生活廣場、北京米蘭 life、北京麗澤天地商業中心、首創龍湖北京麗澤天街 53 49 92%東城區 崇文門商圈 127 北京新世界百貨（崇文店）、北京坊、北京國瑞購物中心、北京搜秀城、合景摩方 63 58 92%海淀區 五棵松商圈 107 華熙旭輝 LIVE五棵松（五棵松）35 32 91%東城區 王府井商圈 135 北京東方新天地、北京市百貨大樓、王府中環、北京 apm、銀泰 In88、北京金寶匯購物中心、東安睿錦 116 106 91%豐臺區 馬連道商圈 126 北京越都薈、天虹商場（宣武店）、北京新

121、悅薈 118 104 88%海淀區 北三環西路商圈 281 北京雙安商場、北京華宇時尚購物中心、北京西單商場皂君廟購物中心 76 64 84%朝陽區 立水橋-北苑商圈 113 北 京 上 品+（互 聯 網 城 市 奧萊）、北京樂友易事達廣場 44 36 82%東城區 東直門商圈 30 北京來福士中心、北京東方銀座 Mall、北京信達益田假日廣場 30 24 80%大興區 亦莊商圈 194 北京華聯亦莊購物中心中心、北京亦莊創意生活廣場、北京大族廣場 39 31 79%朝陽區 太陽宮商圈 258 北京凱德 MALL 太陽宮、北京鳳凰匯購物中心、北京比如世界購物中心 72 57 79%朝陽區 望京

122、商圈 881 北京頤堤港、北京凱德 MALL望京、北京新世界百貨（望京店）、北京方恒購物中心、北京合生麒麟新天地、北京新薈城（望京店）、北京望京華彩購物中心、北京B.P.maxxCity畢淘買生活廣場 279 219 78%房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 40 朝陽區 朝外商圈 99 北京僑福芳草地、北京世貿天階、北京 CBD 中駿世界城、北京悠唐購物中心、北京豐聯廣場、北京藍島大廈金隅百貨 62 48 77%海淀區 中關村商圈 92 北京新中關購物中心、北京領展購物廣場中關村 75 54 72%朝陽區 C

123、BD商圈 377 北京國貿商城、北京 SKP、北京 SKP-S、北京財富購物中心、北京嘉里中心、北京銀泰in01、北京新世界百貨大望路店、北京金地廣場、北京華貿購物中心 182 127 70%豐臺區 豐臺商圈 82 北京豐臺萬達廣場、永旺夢樂城北京豐臺 34 23 68%西城區 金融街商圈 93 北京金融街購物中心、北京復興門百盛購物中心 53 25 47%資料來源：商業地產觀察重點商圈解析丨北京36個商圈，哪個才是真正的商業“頂流”，華創證券 房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 41 五、五、投資建議投資建議

124、 我們認為未來地產應跟隨產業發展，產業客群支撐片區房地產發展需求，同時片區軌交、商業等基礎配套直接影響當地居民生活便利度，三者構成支撐房價的重要因素，當前市場下房企拿地、居民購房偏好基本遵循這一定律。北京城市基本面良好，隨著產業、人口向近郊區轉移，疊加優質商品房供應，預計將匹配近郊人群有效住房需求，近郊區房地產市場仍有發展空間。建議關注深耕北京房企，如中國海外發展、城建發展、金融街等。六、六、風險提示風險提示 北京產業外溢不及預期，郊區配套完善度不及預期。房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009）1210號 42 房地產組團隊介

125、紹房地產組團隊介紹 房地產組組長、房地產組組長、首席研究員：單首席研究員：單戈戈 中國人民大學風險管理與精算學博士，4 年地產研究經驗，曾任職于農銀理財子、國泰君安證券研究所，2022 年加入華創證券研究所。助理研究員：許常捷助理研究員：許常捷 同濟大學建筑與土木工程碩士，2 年地產研究經驗，曾任職于華潤置地，從事房地產投資（涉及住宅、租賃住房、商辦綜合體等），2022 年加入華創證券研究所。助理研究員：楊航助理研究員：楊航 上海財經大學學士，浙江大學碩士，2023 年加入華創證券研究所。房地產行業深度研究報告房地產行業深度研究報告 證監會審核華創證券投資咨詢業務資格批文號：證監許可（2009

126、）1210號 44 華創行業公司投資評級體系華創行業公司投資評級體系 基準指數說明：基準指數說明：A股市場基準為滬深 300指數，香港市場基準為恒生指數，美國市場基準為標普 500/納斯達克指數。公司投資評級說明：公司投資評級說明：強推：預期未來 6個月內超越基準指數 20%以上；推薦：預期未來 6個月內超越基準指數 10%20%；中性：預期未來 6個月內相對基準指數變動幅度在-10%10%之間；回避：預期未來 6個月內相對基準指數跌幅在 10%20%之間。行業投資評級說明：行業投資評級說明：推薦：預期未來 3-6個月內該行業指數漲幅超過基準指數 5%以上；中性：預期未來 3-6個月內該行業指

127、數變動幅度相對基準指數-5%5%；回避：預期未來 3-6個月內該行業指數跌幅超過基準指數 5%以上。分析師聲分析師聲明明 每位負責撰寫本研究報告全部或部分內容的分析師在此作以下聲明：分析師在本報告中對所提及的證券或發行人發表的任何建議和觀點均準確地反映了其個人對該證券或發行人的看法和判斷；分析師對任何其他券商發布的所有可能存在雷同的研究報告不負有任何直接或者間接的可能責任。免責聲明免責聲明 。本公司不會因接收人收到本報告而視其為客戶。本報告所載資料的來源被認為是可靠的，但本公司不保證其準確性或完整性。本報告所載的資料、意見及推測僅反映本公司于發布本報告當日的判斷。在不同時期，本公司可發出與本報

128、告所載資料、意見及推測不一致的報告。本公司在知曉范圍內履行披露義務。報告中的內容和意見僅供參考，并不構成本公司對具體證券買賣的出價或詢價。本報告所載信息不構成對所涉及證券的個人投資建議，也未考慮到個別客戶特殊的投資目標、財務狀況或需求?？蛻魬紤]本報告中的任何意見或建議是否符合其特定狀況，自主作出投資決策并自行承擔投資風險，任何形式的分享證券投資收益或者分擔證券投資損失的書面或口頭承諾均為無效。本報告中提及的投資價格和價值以及這些投資帶來的預期收入可能會波動。本報告版權僅為本公司所有，本公司對本報告保留一切權利。未經本公司事先書面許可，任何機構和個人不得以任何形式翻版、復制、發表、轉發或引用本

129、報告的任何部分。如征得本公司許可進行引用、刊發的，需在允許的范圍內使用，并注明出處為“華創證券研究”，且不得對本報告進行任何有悖原意的引用、刪節和修改。證券市場是一個風險無時不在的市場，請您務必對盈虧風險有清醒的認識，認真考慮是否進行證券交易。市場有風險，投資需謹慎。華創證券研究所華創證券研究所 北京總部北京總部 廣深分部廣深分部 上海分部上海分部 地址：北京市西城區錦什坊街 26 號 恒奧中心 C 座 3A 地址：深圳市福田區香梅路 1061 號 中投國際商務中心 A 座 19 樓 地址：上海市浦東新區花園石橋路 33 號 花旗大廈 12 層 郵編：100033 郵編：518034 郵編：200120 傳真：010-66500801 傳真：0755-82027731 傳真：021-20572500 會議室：010-66500900 會議室：0755-82828562 會議室：021-20572522