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1、2024年上海樓市上半年形勢分析及下半年趨勢研判Tospur Real Estate Consulting Co.,Ltd.2024年7月上半年上海樓市情況150,00055,00060,00065,00070,00075,00080,00085,00090,00002,0004,0006,0008,00010,00012,00014,0002022年1月2022年2月2022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月2023年1月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6

2、月2023年7月2023年8月2023年9月2023年10月2023年11月2023年12月2024年1月2024年2月2024年3月2024年4月2024年5月2024年6月成交套數成交價格（右軸）2024年1-6月份商品住宅成交套數為25880套，同比下降43.2%。其中前五個月的成交量分別為4332、1367、5093、4675、3856套，同比分別下降50.2%，70.0%、39.7%、46.2%、42.3%和22.5%。但是結構性成交趨勢明顯，6月份成交均價77007元/平米，同比增長了16.3%上海新房月度成交情況上海1-6月新房成交2.6萬套，同比下降43.2%020,00040

3、,00060,00080,000100,000120,000140,000160,000180,000010020030040050060070080090010002023年1月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6月2023年7月2023年8月2023年9月2023年10月2023年11月2023年12月2024年1月2024年2月2024年3月2024年4月2024年5月2024年6月成交套數成交均價（右軸）上海2000萬元以上新房成交情況2024年上半年上海2000萬元以上新房占比變化2859187011.05%4.10%0.00%2.00%4.00%6.

4、00%8.00%10.00%12.00%050001000015000200002500030000350004000045000500002024年上半年2023年上半年總套數2000萬以上套數占比上海1-6月豪宅市場成交逆勢上漲，走出獨立行情2024年1-6月2000萬以上商品住宅成交套數為2859套，同比上漲52.9%。2000萬以上住宅占比達到11.05%，比去年同期提高了7個百分點50,00052,00054,00056,00058,00060,00062,00005,00010,00015,00020,00025,0002023年1月2023年2月2023年3月2023年4月202

5、3年5月2023年6月2023年7月2023年8月2023年9月2023年10月 2023年11月 2023年12月2024年1月2024年2月2024年3月2024年4月2024年5月2024年6月成交套數成交均價（右軸）近年來上海二手房市場成交情況2024年1-6月二手住宅成交套數為99947套，同比增長9%。6月份成交價格52698元/平米，同比下降8%，二手房市場“以價換量”的趨勢明顯上海1-6月二手房成交10萬套，同比增長9%2024年6月份二手住宅成交總價段分布27.72%29.52%16.37%13.37%6.04%2.95%4.03%0.00%5.00%10.00%15.00%

6、20.00%25.00%30.00%35.00%200萬以下200-300萬300-400萬400-600萬600-800萬800-1000萬1000萬以上300萬以內住房成交占比達57.24%從6月份成交數據來看，400萬以內的住房占比達到73.61%，其中300萬以內的就達到57.24%?！?27”新政對上海二手房市場產生明顯影響，外地單身人群對于市區的老破小有一定需求，同時，隨著價格縮水，投資的價值也逐漸體現出來“老破小”是二手房成交的主力上半年上海土拍市場規則重大調整：一、優化中小戶型限制政策，“7090政策”松綁支持多樣化改善需求；二、取消最高限價，土拍回歸市場主導。隨著土拍規則持續

7、松綁，上海2024年第三批次土拍溢價率創新高，優質地塊作為稀缺資源，受到開發商極力追捧，在價高者得規則下，溢價率突破20%。對比下，郊區地塊無比冷清，土地市場熱度分化云泥之別上海1-6月土拍規則重大調整注：僅為涉商品住宅地塊，不包括城中村改造地塊、雙定雙限房用地等其他涉宅地塊，其中2021年第一批有4宗其他涉宅地塊，第二批2宗，第三批3宗，2022年第一批4宗，第二批2宗，第三批4宗數據來源：dataln，同策研究院69151910204451244221211371211112111111113777510111832675251054431143220510152025303540第一批第

8、二批第三批第一批第二批第三批第四批第一批第二批首輪第二批第二輪第三批首輪第三批第二輪第四批首輪第四批第二輪第四批第三輪第一批首輪第一批第二輪第二批第三批2021年2022年2023年2024年底價成交溢價率0-3%溢價率3-6%溢價率6-9%溢價率超過9%宗僅2021年第一批和第二批出現終止出讓地塊分別為1塊和7塊，其余批次無流拍上海歷次土拍成交地塊結構519 238 204 18372200811524519631330893010519871254312164431085361412664344417295781860252487397024696349496.50100002000030

9、000400005000060000020040060080010001200第一批第三批第二批第四批第二批首輪第三批首輪第四批首輪第四批第三輪第一批第二輪第三批2021年2022年2023年2024年成交總價成交總建面平均樓面價上海歷次土拍成交地塊結構億元/萬平米元/平米上半年上海土地市場攬金444.12億元，其中民營企業拿地金額占16%，央國企拿地金額占比84%，其中央國企以聯合體形式拿地的占比達57%，以減輕資金壓力。同樣受市場低迷沖擊，央國企競爭激烈區域僅為優質核心地段，多為下場托底，上半年銷售TOP3的房企保利拿地同比下滑70%、中海同比下滑73%、萬科同比下滑94%，央國企拿地乏力

10、上海1-6月拿地以國央企為主數據來源：dataln，同策研究院上海歷次土拍成交地塊拿地房企性質（按宗數）上海歷次土拍成交地塊拿地房企性質（按金額）宗6239254123211177121215134262576113211132553614242111111110510152025303540第一批第二批第三批第一批第二批第三批第四批第一批第二批首輪第二批第二輪第三輪首輪第三批第二輪第四批首輪第四批第二輪第四批第三輪第一批首輪第一批第二輪第二批第三批2021年2022年2023年2024年央企國企民企聯合體（含國央企）聯合體（民企）外資/中外合資214 51 63 212 39 138 179

11、 30 89 85 214 53 13 22 99 165 218 195 305 591 96 27 106 21 108 104 131 11 50 42 5 16 319 43 51 96 25 107 21 85 60 143 41 183 94 269 318 267 10 206 64 12 290 17 84 35 82 53 02004006008001000第一批第二批第三批第一批第二批第三批第四批第一批第二批首輪第二批第二輪第三批首輪第三批第二輪第四批首輪第四批第二輪第四批第三輪第一批首輪第一批第二輪第二批第三批2021年2022年2023年2024年央企國企民企聯合體（含

12、國央企）聯合體（民企）外資/中外合資注：聯合體中包含央國企和民企的，計算國央企拿地金額時將金額平分估算上半年上海土拍呈現推地節奏加快，但推地數量斷崖式下跌，從2022年供地105宗到2024年1-3批次集中供應19塊宅地，累計供應宅地面積約64公頃，按照上海上海市2024年度國有建設用地供應計劃中商品住宅用地計劃供應300-355公頃（剔除城中村及舊改項目），截止上半年，上海商品住宅供地計劃完成度僅21%左右上海1-6月推地計劃完成21%數據來源：同策研究院，好地網2022-2024年第一-三批次參拍企業數30413620603948142923155212016150102030405060

13、70第一批第二批第三批第四批第一批第二批首輪第二批第二輪第三批首輪第三批第二輪第四批次首輪第四批次二輪第四批次三輪第一批首輪第一批第二輪第二批第三批2022年2023年2024年家注：參拍企業數量為估算且不包含城投公司2022-2024年上半年上海推地數量宗10574190204060801001202022年2023年2024年上半年三次新政對上海樓市的影響2第一次政策調整：2023年9月認房不認貸020406080100120140北京上海深圳廣州2021年09月2022年09月2023年09月政策對市場的影響：一線城市短期熱度回升“認房不認貸”對外地有房貸記錄客戶和本地置換客戶利好較大，

14、短期內推動市場熱度。9月一線城市新房環比回升，但同比不及去年同期，且第三季度一線城市成交規模同環比均下滑。新政兩周后政策熱度逐漸減退，受假期影響有小幅回落一線城市2023年7-9月商品住宅銷售面積0102030405060708090北京上海深圳廣州2023年07月2023年08月2023年09月萬一線城市近三年9月同期商品住宅銷售面積萬政策對市場的影響：短期成交后出現需求斷檔05001000150020002500300035004000450031周(7.24-7.30)32周(7.31-8.06)33周(8.07-8.13)34周(8.14-8.20)35周(8.21-8.27)36周(

15、8.28-9.03)37周(9.04-9.10)38周(9.11-9.17)39周(9.18-9.24)40周(9.25-10.01)北京深圳上海一線城市2023年近10周二手房周度銷售套數一線城市購房需求出現斷檔，部分客戶成交周期被拉長：u 部分客戶受新政推動，加速入場，目前已完成購房（9月上旬集中釋放）u 部分客戶受新政利好，二套變首套，預算提高，需要重新選房u 部分客戶需要先出售現有住房，但是目前市場掛牌量持續增長，二手房銷售周期拉長，影響置換需求釋放政策兩周后熱度逐漸減退，周度成交出現下滑，主要是由于政策直接作用于正在看房的客戶，前兩周部分客戶受政策推動快速購房；而部分客戶二套變首套，

16、預算提高需要重新選房，成交周期拉長；另外部分客戶需要先出售二手房才能置換，9月一線城市二手房掛牌量都明顯增加，二手房銷售周期拉長，影響置換需求，未來仍需剛需入場，推動置換鏈條0510152025北京上海廣州深圳7月8月9月7-9月一線城市二手房月末掛牌量萬套北京9月掛牌：+1.6萬套上海9月掛牌：+1.4萬套廣州9月掛牌：+0.3萬套深圳9月掛牌：+0.4萬套上海市場：“認房不認貸”時效性2周數據來源：同策研究院、統計局、wind第一次政策調整出現一系列變化。除了市場熱度增加，咨詢的客戶線索明顯增加，看房的需求也明顯上升，還有以下幾個方面的變化：第一、置換型客戶明顯增加；第二、二套變首套，支付

17、能力變強；第三、需求變化，有增加一個房間的需求，部分有看上游板塊的傾向；第四、純投資客戶出現，購房目的純投資；第五、部分客戶表示新政剛出臺，形勢不明朗，期待更大力度的政策，比如降低首付比例等500萬以下外圍剛需區域熱度提升相對最為顯著，代表區域為嘉定和臨港主城。如臨港某項目8月整體成交10套，新政后兩天成交達5套，80%為老客戶。臨港某項目周末兩天成交29套，80%為老客戶，客戶心態表現為擔心政策后樓盤售價會提升，急于新房下定。01500-1000萬項目來訪量雖也有上升，但客戶心態受到一定影響，變得更為挑剔。如外高橋某來人量上升3成，但部分二套可做首套的客戶因總價杠桿提升，選擇去中環或更好位置

18、尋找機會。原二套預算不夠的客戶，現在主動出來看房。02部分熱度原本就高的改善項目影響反饋不大，如楊浦某項目客戶考慮到還款壓力仍舊偏向于選擇六七成首付。03第二次政策：2023年12月普通住宅標準調整上海市場：“普通住宅標準”及二套首付比例調整后市場情況數據來源：同策研究院、統計局、wind461614480393455442397647717520455230498550662738639519487010020030040050060070080012月1日12月2日12月3日12月4日12月5日12月6日12月7日12月8日12月9日12月10日12月11日12月12日12月13日12月1

19、4日12月15日12月16日12月17日12月18日12月19日均值489新政后，上海二手房成交變動情況701,0663883002722862113708634055630335016902004006008001000120012月1日12月2日12月3日12月4日12月5日12月6日12月7日12月8日12月9日12月10日12月11日12月12日12月13日12月14日12月15日12月16日12月17日12月18日新政后，上海新房成交變動情況“普宅”調整后，二手房市場成交量上升明顯，主要得益于稅費的減免以及首付門檻的降低，由于房價下降及稅費的降低，二手房分流了部分新房的客流。新房市場

20、受到新政的影響還未體現在成交上第三次政策調整：5月27日限購、降首付、補貼等“滬九條”數據來源：同策研究院、統計局、wind滬九條政策內容及變化適用對象分類調整前調整后非滬籍居民社保/個稅年限5年3年非滬籍單身人士購房區域外環外“新房和二手房”增加“外環內二手房”五大新城及南北轉型等區域非本市戶籍人才社保/個稅年限3年，限定為產業片區2年，擴大至所在區全域離異家庭離異后住房套數認定按離異前家庭計算不再按離異前家庭計算贈與贈與人住房套數認定已贈與住房計入贈與人名下已贈與住房不再計入贈與人名下企業購房限購套數執行既有限購政策購買小戶型二手住房（2000年前竣工，70記一下）用于職工租住的，不再限定

21、購買住房套數多子女家庭限購套數執行既有限購政策子女其中一個是未成年人，可增購1套(包括本市戶籍和非本市戶籍居民家庭）非滬籍外地人士限購套數執行既有限購政策賣出上海唯一住房，再買可不用提供社?；蚨悊巫⒁猓嘿u出買進，產權人必須要一致。2024年5月28日以后出售置換的適用。第三次政策調整：上海樓市關注熱度明顯上升滬九條發布后百度指數變化02000040000600008000010000012000005001000150020002500300035004000450001/01-01/0701/08-01/1401/15-01/2101/22-01/2801/29-02/0402/05-02/

22、1102/12-02/1802/19-02/2502/26-03/0303/04-03/1003/11-03/1703/18-03/2403/25-03/3104/01-04/0704/08-04/1404/15-04/2104/22-04/2804/29-05/0505/06-05/1205/13-05/1905/20-05/2605/27-06/0206/03-06/09供應套數(套)成交套數(套)均價(元/)數據來源：數聯天下圖：上海全市商品住宅市場供求及均價走勢2024年截止5/26，全市上半年日均成交126套年份5/27-6/2日均成交套數6/3-6/9日均成交套數2023年3081

23、962024年211145同比-31%-26%時間段日均成交套數增幅2024/1/1-5/2612641%2024/5/13-5/2613730%2024/5/27-6/9（新政后）178-與新政前對比：與2023年同期對比：新政后新房日均成交環比升30%，市場反饋積極新政后兩周，全市商品住宅日均成交178套，較新政前兩周日均成交提高30%，較2024年上半年日均提高41%，市場較為活躍，但由于新房成交具有滯后性，且受供應項目影響，政策效果仍需觀察。此外，與去年同期相比，日均成交同比降29%，市場下滑明顯，處于修復階段新政后首周外環外成交環比大幅走高新政后兩周，外環外新房日均成交110套，較新

24、政前兩周日均成交增加26%，較2024年上半年日均提高28%，但與去年同期相比下滑39%；分階段來看，新政后首周外環外項目日均成交高達150套，環比升74%，首付降低刺激了此前部分搖擺剛需客群釋放數據來源：數聯天下01000020000300004000050000600000500100015002000250001/01-01/0701/08-01/1401/15-01/2101/22-01/2801/29-02/0402/05-02/1102/12-02/1802/19-02/2502/26-03/0303/04-03/1003/11-03/1703/18-03/2403/25-03/3

25、104/01-04/0704/08-04/1404/15-04/2104/22-04/2804/29-05/0505/06-05/1205/13-05/1905/20-05/2605/27-06/0206/03-06/09供應套數(套)成交套數(套)均價(元/)圖：上海外環外商品住宅市場供求及均價走勢元/平米套年份5/27-6/2日均成交套數6/3-6/9日均成交套數2023年2391232024年15070同比-37%-43%時間段日均成交套數增幅2024/1/1-5/268628%2024/5/13-5/268726%2024/5/27-6/9（新政后）110-與新政前對比：與2023年同

26、期對比：2024年截止5/26，外環外上半年日均成交86套外環外新房項目來訪活躍527新政后來訪人數攀升，并在首個周末達到頂峰，周中回落后端午小長假再次活躍。外環外新房日均來訪較前兩周環比升47%，較去年同期降5.7%01002003004005006007002024/5/272024/5/282024/5/292024/5/302024/5/312024/6/12024/6/22024/6/32024/6/42024/6/52024/6/62024/6/72024/6/82024/6/92024/6/10人/天數據來源：同策研究院圖：上海外環外新房項目新政后來訪情況新政前兩周5.13-5.

27、26日均水平新政后首個周末端午小長假周中來訪放緩年份5/27-6/10日均來訪2023年1402024年132同比-5.7%時間段日均來訪增幅2024/1/1-5/26100158%2024/5/13-5/2618547%2024/5/27-6/10（新政后）273-與新政前對比：與2023年同期對比：注：受項目入市時間影響，僅對比2023年-2024年均有來訪的項目三成以上客群受新政帶動到訪項目從來訪客戶類型來看，5/27-6/10期間受新政刺激釋放的來訪需求占比約35%，其中首付比例下降為首要動因、其次是二孩/多孩家庭、社保年限5改3等數據來源：同策研究院01002003004005006

28、007002024/5/272024/5/282024/5/292024/5/302024/5/312024/6/12024/6/22024/6/32024/6/42024/6/52024/6/62024/6/72024/6/82024/6/92024/6/10社保年限縮短5改3/人才政策多子女家庭公司購房資格首付比例下降其他社保年限縮短5改3/人才政策27.5%多子女家庭30.3%公司購房資格0.8%首付比例下降41.5%圖：上海外環外樣本案場527新政后來訪情況人/天圖：新政后兩周來訪客戶驅動因素占比注：其他類型即不考慮新政影響，或不在利好范圍內的客群2024年上海樓市趨勢研判3資金面趨勢

29、研判：2024年美元將會進入新一輪的弱周期80.000090.0000100.0000110.0000120.0000130.0000140.0000-0.2-0.15-0.1-0.0500.050.10.150.21973-011973-121974-111975-101976-091977-081978-071979-061980-051981-041982-031983-021984-011984-121985-111986-101987-091988-081989-071990-061991-051992-041993-031994-021995-011995-121996-11199

30、7-101998-091999-082000-072001-062002-052003-042004-032005-022006-012006-122007-112008-102009-092010-082011-072012-062013-052014-042015-032016-022017-012017-122018-112019-102020-092021-082022-072023-062024-052025-04從美元周期波動規律來看，大周期為16-17年左右，根據趨勢研判，可以看到2024年美元指數大概率會進入下降區間，這對我國貨幣環境來講是比較大的利好，有利于流動性及購買力的修

31、復政策面研判：2024年上海樓市政策會進一步寬松四、限購政策調整方向小維度限購會進一步優化，如法拍房限購五、限價政策調整方向聯動價格存在進一步優化的空間六、預售制度以及資金監管會也有調整的必要七、居民購買住房的邏輯 由“投資升值”轉向適合居住屬性的產品力一、2+3政策導向趨勢明顯2是住房的“雙軌制”3是指住房三大工程二、土拍政策會進一步優化70-90政策有優化的空間土拍的資金門檻有下降的調整空間三、限購政策調整方向不宜全面取消限購，主要在五個新城、外圍區域結構性調整購房政策，更多以區域人才、戶籍方式增加潛在購房人口和房票產品力機會：關注改善型需求群體變化，產品力打造要貼合購房者需求近5年上海商

32、品住宅市場成交結構變化明顯，成交主力從300-500萬向500-800萬遷移，同時300萬以下成交量顯著減少，從兩端大的沙漏型轉向中間大的紡錘體型。一是當前經濟形勢下，購房門檻的增高意味著真正剛需客群正在逐漸減少，而上?！皠傂琛笨腿憾酁樵谕獾靥幹觅Y產后在上海購房的改善客群，有一定購買力。二是在悲觀收入預期影響下，改善需求置換不再拘泥于市區等特定區位情懷，偏好在熟悉區域選擇滿足面積、區位的項目進行置換，成交總價反而向下偏移2020-2024年6月上海商品住宅分價段成交情況市場成交結構從沙漏型變成紡錘體型上海新房購房門檻價段正在向上遷移。2023年，300萬以下成交套數占比小幅下降；300-500

33、萬成交套數占比小幅下降；而500-800萬成交占比為主力800-100萬成交套數微降，主要是由于當前經濟形勢下，改善需求置換不再拘泥于特點區位，只需滿足基本的置換需求即可；而1500萬以上成交套數占比大幅上漲，高端改善客群受市場經濟影響較小，反而更加注重地段和優質產品力從總價分布來看，市場需求從“沙漏型”轉向“紡錘體型”豪 宅高 端 改 善 市 場改 善 市 場剛 需 市 場上海部分剛需客群實質是改善客群，為外地處置資產后在上海購房在當前經濟形勢下，新房購房門檻價段增長意味著上海真正剛需客群的正在消失這部分“剛需”客群有一定購買力，對于居住品質有一定的要求真正“改善”客群不再拘泥于市區等特定區

34、位情懷，偏好在熟悉區域選擇滿足面積、區位的項目進行置換數據來源：dataln，同策研究院17.20%19.78%13.61%8.07%7.65%35.29%36.89%30.59%28.44%25.85%25.54%25.33%28.95%34.36%34.28%7.40%5.40%9.05%9.12%8.38%6.51%6.49%8.14%7.26%12.40%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2020年2021年2022年2023年2024年0(含)至300300(含)至500500(含)至800800(含)至10001000(含)至15001500(含)以

35、上27-60-40-200204060801001202010/12010/72011/12011/72012/12012/72013/12013/72014/12014/72015/12015/72016/12016/72017/12017/72018/12018/72019/12019/72020/12020/72021/12021/72022/12022/72023/12023/72024/12024/7商品住宅銷售面積累計同比M1同比擬合趨勢（%）2010-2023年10月M1同比增速與周期擬合趨勢未來一年市場趨勢：市場從底部回暖，但速度較慢樓市趨勢研判：2024年二季度左右上海樓市將

36、會觸底從前導性指標來看，2024年一季度月份活期存款的增速仍然處于低位，該指標領先樓市指標3-4個月左右，據此可以推測2024年二季度月份樓市仍然處于低位。隨著二季度上?；钇诖婵钋闆r的上升，上海預計在三季度季度左右出現回暖跡象上海住戶活期存款增速、新房+二手房成交套數的趨勢關系0 10000 20000 30000 40000 50000 60000-10%-5%0%5%10%15%20%25%2020.01 2020.03 2020.05 2020.07 2020.09 2020.11 2021.01 2021.03 2021.05 2021.07 2021.09 2021.11 2022.

37、01 2022.03 2022.05 2022.07 2022.09 2022.11 2023.01 2023.03 2023.05 2023.07 2023.09 2023.11 2024.01 2024.03 2024.05 上海住戶活期存款同比增速新房+二手房成交套數2024年上海商品住宅成交規模在720-840萬平米0501001502002503003504002020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22023Q32023Q42024Q12024Q22024Q

38、32024Q4商品住宅成交面積情況一GDP增速5.3%情況二GDP增速4.5%20242024年上海商品住宅成交量趨勢預測上海商品住宅成交量趨勢預測萬平米 上海商品住宅成交量主要由住房的潛在供應量(選取住宅用地規劃建筑面積:residential_land)和貨幣環境(選取M2增速:M2)決定 模型選取2016-2023年3季度的季度數據進行建模 參考2022-2023年土拍季度成交平均值，2024年1季度土地成交240萬平米 參考M2同比增速=全國實際GDP增速+CPI增速+4%的調整值，帶入2024年GDP增速4.5%-5.3%（參考世界銀行和中科院預測值），CPI增速0.4%（參考2023年前三季度同比增速），2024年M2增速約為8.9%-9.7%2024年全年商品住宅成交量在720-840萬平米之間上海商品住宅成交量預測模型上海商品住宅成交量預測模型模型整體顯著，系數及整體模型具有統計學意義（p0.05）上海商品住宅成交量主要由住房的潛在供應量(選取涉宅用地的規劃建筑面積)和貨幣環境(選取M2同比增速)決定，根據模型預判，2024年上海商品住宅成交量在720-840萬平米之間謝謝關注Tospur Real Estate Consulting Co.,Ltd.讓置業體驗更美好 Professional Sincere