產城中國：2020中國特色小鎮運營商綜合實力TOP50（36頁）.pdf

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1、 中國特色小鎮運營商綜合實力 TOP研究報告 中國特色小鎮運營商綜合實力 TOP研究報告 年我國城鎮化率超 %，根據世界經驗，在這一階段，城市群內的都市圈將成為 城鎮化的 “主角” 。我國由大型城市主導的城鎮化.時代， 邁向都市圈主導的城鎮化.時代。 在這一發展過程中，受內外部環境影響，城市在空間規劃、產業規劃、治理能力上都有了更 高的要求，而現階段的大城市病在多個維度上對城市發展造成掣肘。 特色小鎮，因其在助力新型城鎮化、產業轉移、服務型城市建設上的功能，成為化解大 城市病、支持城市發展的重要載體。把握特色小鎮的角色定位，有助于企業理解政府訴求， 在獲取、規劃和運營項目上都能夠有更明確的方向

2、。 與此同時，在政策的嚴控下，特色小鎮項目的開發迎來挑戰。近年來，在政策主導下， 特色小鎮經歷了由熱到冷、由冷到穩的過程。目前，各地區特色小鎮建設取得一定成效，涌 現出一批產業特而強、功能聚而合、形態小而美、機制新而活的精品特色小鎮，但也出現了 一些錯用特色小鎮概念的行為。如今，小鎮行業挑戰與機遇并存，邁入戰略窗口期，存在重 要發展機遇，小鎮企業目前的發展重點在于爭取創建典型項目，為未來謀求復制打好基礎。 為了特色小鎮行業動態更為透明，并協助理清小鎮發展中企業發展運營工作思路。億翰 智庫聯合產城觀察網本著“科學、公正、客觀”的測評原則，開展 中國特色小鎮運營 研究背景與研究方法 . 研究背景

3、商綜合實力 TOP測評研究工作。通過對媒體報道與企業公告等公開資料進行收集整理等 多方式，梳理特色小鎮運營商模式特點，實時監控特色小鎮媒體傳播動向，綜合考量以企業 為測評標準， 打造 中國特色小鎮運營商綜合實力 TOP 排行榜， 力求提升行業透明度， 客觀公正的評價各企業項目在特色小鎮領域的品牌影響力，同時為各級政府和資本機構選擇 中國特色小鎮運營商綜合實力 TOP排行榜選取在中國內地從事房地產經營活 動的 家特色小鎮運營商，按照規模能力、盈利能力、發展能力等四大方面著手，對特色 小鎮運營商綜合實力進行量化測算，采用指標建模法，綜合評價特色小鎮運營商綜合實力。 . 研究方法 測評范圍 本著“科

4、學、公正、客觀、權威”的測評原則， 中國特色小鎮運營商綜合實力 TOP參評公司設立了如下參評標準： （）企業屬性：主要在中國內地開展經營活動的特色小鎮運營商； （）狀態 ： 原則上選取已有落地項目的特色小鎮運營商建立樣本庫， 并剔除純房地產小鎮 ； * 特別提醒：對于近兩年有重大偷稅漏稅或者嚴重拖欠員工工資等違法違規行為企業， 將不被列入參評范圍。 研究時限 中國特色小鎮運營商綜合實力 TOP研究報告統計時間截點：核心數據統計時 間截止至 年 月 日，同時兼顧 年 月 日之前的企業表現。 數據淶源 中國特色小鎮運營商綜合實力 TOP的數據來源涉及如下幾個方面： （）納入測評研究的上市公司的年報

5、、半年報、季報和各項公告； （）國家統計局和各地統計局統計數據； （）億翰智庫搭建的中國特色小鎮數據庫； （）從任何公開信息渠道取得的相關信息，包括但不限于官方網站、以項目為基礎的調 研數據、學術研究報告等信息渠道。 小鎮之源 . 政策導向：小鎮非鎮 . 調整當中要效率本質是資源集約 ! 分析歷年特色小鎮發展政策不難發現，國家關于特色小鎮的政策逐漸規范細化，提出了 更高的建設要求，整體來看，近幾年政策在收緊。這是因為當前我國特色小鎮正處于蓬勃發 展時期，政府部門需要制定更有中國特色的政策來為特色小鎮的發展助力護航。 億翰產城認為，目前小鎮行業處于戰略窗口期，在政策的嚴格規范下，小鎮企業的發展

6、關鍵在于“爭創標桿” 打造符合政府要求和市場需要的項目，從而打響知名度，能夠為未 來獲取項目做金牌背書。要做成標桿項目，小鎮企業需要深入研究政策，把握特色小鎮市場 需求和趨勢，熟知不同類型的特色小鎮建設模式，更重要的是，不是以房地產思維來做小鎮， 給盈利定下死命令和高目標，而是能夠沉下心來，切實在主導產業產值、帶動就業、游客數 量等數據上做出成績。 根據 年 月發改委規劃司官員講話來看，發改委特色小鎮發展以產業升級為主， 以推進新型城鎮化為輔。具體表述如下： “從區位來看，特色小鎮應優化升級原有產業集聚 區為主，以培育新興區域為輔，以城市周邊與城市新區為主，以遠離城市但有特色資源、有 潛力的區

7、域為輔；從產業門類來看，區域因立足區域實際情況進行發展，其中中西部區域應 著重選擇“沿線、圍城、靠景”區域進行發展。 ” 同時， 今年 月 日， 發改委最新發布了 關于公布特色小鎮典型經驗和警示案例的通知 ， 進一步引導特色小鎮規范健康發展，形成典型經驗和警示案例。該文是發改委繼 年發 布 “第一輪全國特色小鎮典型經驗”總結推廣后，對特色小鎮的第二輪全面梳理。 其中，對特色小鎮的概念界定更加精準。新發布的通知對特色小鎮的概念界定更新 措辭并再次強調：準確把握概念內涵，嚴格以非行政區劃的微型產業集聚區為空間單元進行 培育發展，突出細分高端的鮮明產業特色，突出集約高效的空間利用特點，突出生產生活生

8、 態“三生融合” 、產業社區文化旅游“四位一體”的多元功能特征。 在概念界定中， “細分高端的鮮明產業特色”是一個較為強烈的表達，明確強調了特色 產業在小鎮中必不可少，億翰產城認為，特色小鎮的關鍵概念在于發展基礎產業，疊加衍生 產業，構建特色產業集群，并通過特色產業集群帶動周邊稅收和就業。小鎮中一定要有特色 產業，例如，小鎮可以以農業為基，但不能只依靠農業產業，關鍵是要在農業的基礎上疊加 發發展區域特色產業。 新發布的通知中還明確提出“重點在城市群、都市圈、城市周邊等優勢區域及其他 有條件區域進行培育發展。 ” 明確了都市圈、城市群的發展的模式，這個對小鎮是一個重要的 指導。 同時， 通知給出

9、了小鎮定義的反面教材，對三類“問題”小鎮下了明確的定義，對 盲目發展小鎮是一種很好的糾偏。具體表述如下： （一）淘汰“虛假特色小鎮” 。一些項目錯用套用特色小鎮概念進行宣傳，如?？谑小疤?禾小鎮”實際是房地產小區項目， 衡陽市“金甲梨園小鎮”實際是農業綜合體項目， 現已更名。 一些行政建制鎮錯誤命名為“特色小鎮” ，如寬城縣化皮溜子鎮、阜蒙縣十家子鎮、蘿北縣 名山鎮、蒙陰縣岱崮鎮、平昌縣駟馬鎮等兩批 個“全國特色小鎮” ，已整體更名為全國 特色小城鎮。 （二）淘汰“虛擬特色小鎮” 。一些“特色小鎮”長期停留在紙面上，投資運營主體缺失， . 從發改委最新表態來看，如今政策怎么定義小鎮 未開展項目

10、審批核準備案和規劃、用地、環評等前期工作，未落地開工建設。如淮南市“剪 紙小鎮” 、寶雞市“功夫小鎮” 、臨澤縣“戈壁農業小鎮”停留在概念階段，現已清理。 （三）淘汰觸碰紅線的特色小鎮。個別特色小鎮破壞生態環境和山水田園，如廣南縣八 寶壯鄉小鎮觸碰生態保護紅線，現已淘汰出創建名單，并退回省級財政部門此前補助的 萬元啟動資金。個別特色小鎮違法違規用地，如萬年縣貴澳農旅數據小鎮違規占用農用地， 現已整改并除名。 在通知結尾處，發改委特別強調了“借農業園區建設進行房地產開發、把行政建制 鎮等概念不符的空間單元錯誤命名為“特色小鎮”的，要堅決淘汰除名” ，對小鎮的概念和 作用又一次給予警示。 通過發改

11、委對兩輪精品小鎮經驗總結的對比，億翰產城發現，發改委對小鎮的評價標準 更量化，對產業發展的要求更明顯。從發改委此次對精品小鎮成功經驗的表述來看，有兩個 明顯的特點： 一是更重視列舉數據，包括招商引資、產業產值、游客人數、帶動就業、舉辦活動、提 供服務等多種數據。這說明此次發改委的評價標準更為量化，更加看重小鎮的實際效益。 二是更加強調小鎮內的產業發展情況。此次發改委將精品小鎮的經驗分為六個方面進行 分析： （一）聚力發展主導產業。 （二）促進產城人文融合。 （三）突出企業主體地位。 （四） 促進創業帶動就業。 （五）完善產業配套設施。 （六）承接改革探索試驗。一直以來，發改委 對于小鎮的理解都

12、著重于區域產業升級，但對比第一輪的表述，此次總結用詞更簡潔有力， 對產業發展的要求也更明顯。 . 從兩輪全國標桿案例來看，強調產業、重視實際落地產值效果是大方向 ! 歐美特色小鎮發展以自然驅動為主。歐美國家小鎮發展起步時間較早，城鎮化率水平較 高。以英、美為例，均起步于城鎮化率 % 左右階段，英國小鎮發展起步于 世紀 年 代新城運動，霍華德提出田園城市建設，建設處萊奇沃斯、韋林等田園城市，小鎮概念應運 而生；美國小鎮起步于 世紀 年代美國示范城市運動，在這場運動中美國開始對城市進 行物理和人文的“雙重更新” ，小鎮事業慢慢崛起。從英美案例中可以看出歐美發展特色小 鎮初期城鎮化水平極為成熟，起步

13、于大都市城市更新，并在后期快速發展過程中形成以企業 總部引領，奠定小鎮產業的頂層性與高價值性，最終不斷成熟，形成都市圈。以英美為例， 也就是說歐美小鎮的發展多以人的需求為主，源自經濟、社會來到一定水平后的自然驅動， 具有源發性的特點。它更像是自然經濟發展到一定階段的產物。代表案例如英國斯特拉福德 鎮、美國納帕谷葡萄酒小鎮。 英國斯特拉福德鎮位于英國中部的華威郡，坐落在艾馮河畔，充滿英國特有的田園風光， 自然環境出色。在 世紀 年代新城運動爆發以來， 依托自然環境以及名人故里小鎮優勢， 發展“莎士比亞”經濟，吸引客流量，壯大旅游業。比如：深挖莎士比亞文化，實現古跡開 發與保護平衡等。 美國納帕谷

14、葡萄酒小鎮位于美國加利福尼亞州舊金山以北，依托統葡萄種植業和釀酒業 為基礎， 發展葡萄酒文化。 世紀 年代， 美國示范運動期間納帕谷建立了美國第一個“農 業保護區” ，這意味著這片土地獨特的農業潛力得到了認可，納帕谷的葡萄酒現代史也揭開 序幕。發展到現在逐漸形成了葡萄種植、加工、品嘗、銷售、旅游發展、等多功能的葡萄酒 全產業鏈發展。 日韓特色小鎮發展以主動規劃為主。日韓特色小鎮的發展起步于 世紀 和 年代， 城鎮化率 % 左右，這一階段農村人均收入逐漸提升，但鄉村的居住環境卻越來越差，農 村的吸引力相對于城市持續下降，此時特色小鎮發展迎來機會，與此同時日韓為實現趕超歐 美計劃，對小鎮采取主動規

15、劃，發展具有地方特色的產業，充分發揮本地資源優勢，釋放勞 動力等生產要素，增強經濟發展活力。 以東京都市圈小鎮發展為例，在日本東京都市圈建設過程中，小鎮在政府規劃驅動下快 速崛起，以節點性城市為重，形成以 IT 產業、影視、文化等產業為主多小鎮共同發展局面， 數量增加至超 個，這些小鎮有效疏解了東京的發展壓力，在更廣域范圍內實現資源要素 . 國外經驗：小鎮是城鎮化深化發展的必經階段 . 歐美、日韓特色小鎮發展分別依托自然驅動、政府規劃機制 的有序流動和重組。代表案例如日本神山町 IT 產業小鎮。 日本神山町 IT 產業小鎮，距離德島市內四十到五十分鐘車程，起步于 世紀 年代， 由政府提供支持，

16、利用 IT 風險投資的“轉移浪潮”逐步發展。發展到現在，在政府扶持下， 為全境提供光纖網鋪設，以及為小鎮招商，助力小鎮成為日本部分大型 IT 企業的辦公場所。 此外，文化創意產業快速集聚，藝術家、創作人等的文化創意型人才紛紛移居小鎮，使得小 鎮科技感與文藝感并存。 . 目前我國特色小鎮的機遇：政府規劃與自然需求主導并存 我國小鎮發展政府規劃與自然需求主導并存。同為亞洲國家，中國發展情況與日韓更為 類似，當前國內城鎮化率已達 %，根據日韓經驗，國內小鎮發展短期內應該關注政府規劃 機遇，尤其是在我國中西部城鎮化率低于 % 區域，在國內大政府模式下，利用東北振興、 西部大開發等政策支持，政策規劃類小

17、鎮將迎來機遇。此外由于國內區域發展差異顯著，以 華東區域為例，部分發達區域城鎮化率已超 %，小鎮發展結構性機會同樣凸顯，自然規劃 驅動建設的小鎮已逐步浮現。未來 - 年，隨著我國城鎮化率全面達到 %，自然發展需 求逐步成熟，自然規劃類小鎮業務也將迎來爆發期。 . 特色小鎮發展的根本邏輯：區域特色明顯，聚焦政府規劃與自然需求結合區域，獲取 小鎮發展復合性紅利 宏觀來看，小鎮的發展是未來落實國家一系列政策的黃金結合點，符合新時期我國經濟 發展趨勢的基本判斷。經濟新常態、新型城鎮化戰略、經濟轉型發展、供給側結合性改革、 服務型城市、城鄉融合發展、鄉村振興戰略等政策的發展要求都可以在小鎮落地。雖然未來

18、 中國經濟發展面臨著很大的不確定性，但有兩個趨勢是必然的：一是消費結構的升級，二是 中國產業結構的升級。這些趨勢也為小鎮發展帶來確定性。 總結上文，由于小鎮的政策驅動因素和政府對其角色的期待，小鎮的區域特色明顯。億 翰產城認為，小鎮企業未來應主要聚焦區域規劃和區域城鎮化結構性特征并存區域，獲取小 鎮發展復合性紅利。這類區域目前主要集中在我國華東、華南等經濟發達區域的一二線城市 周邊，例如上海、杭州等城市周邊區域。 小鎮之道 . 小鎮服務于城鎮化 .，規劃導向與自然發展復合 我國城鎮化邁向都市圈 . 階段，發展問題顯著。 年我國城鎮化率超 %，據反 映城鎮化過程的“諾瑟姆曲線”推算，當城鎮化率進

19、入 %-% 區間時，城鎮化動力會從 數量驅動型轉向結構分化型，城市群內的都市圈也將成為城鎮化的“主角” 。在都市圈階段基 礎上，我國部分城市將從城市、都市圈向城市群發展，另一部分城市將從城市向都市圈發展。 城市群是新型城鎮化主體形態，而都市圈是城鎮化到城市群的中間階段，世界頂級城市 群大都經歷過城市間自由競爭、都市圈及產業集群形成、城市間協同發展的過程。成熟城市 群大多由若干分工明確、經濟社會聯系緊密的大中小城市連綿而成，且均以一個或幾個大都 市圈為“硬核” ，例如紐約都市圈、芝加哥都市圈、日本三大都市圈（東京、大阪、名古屋） 、 倫敦都市圈以及巴黎都市圈等。和世界上成熟的城市群相比，中國的城

20、市群大多處于都市圈 的形成階段。 目前中國已有上海、 深莞惠、 廣佛肇、 蘇錫常、 南京、 杭州、 北京、 天津、 成都、 長株潭、 重慶、 廈泉漳、青島、武漢、鄭州、西安、合肥、寧波、石家莊、濟南、沈陽、哈爾濱、南昌、長 吉等 個人口超 萬人的都市圈，在以核心城市輻射帶動周邊城市融合發展的中國區域 協調發展新模式中發揮著重要作用。 但在我國由大型城市的城鎮化 . 向都市圈時代的城鎮化 . 發展的過程中，受內外部 環境影響，城市在空間規劃、產業規劃、治理能力上都有了更高的要求，而現階段的大城市 病在多個維度上對城市發展造成掣肘。特色小鎮，因其在助力新型城鎮化、產業轉移、服務 型城市建設上的功能

21、，成為化解大城市病、支持城市發展的重要載體。把握特色小鎮的角色 定位，有助于企業理解政府訴求，在獲取、規劃和運營項目上都能夠有更明確的方向。 . 城市問題一：初級城鎮化階段的同心圓模式下， “大城市病”凸顯 目前，中國都市圈發展屬于初級城鎮化階段下的同心圓模式，城市布局趨向于“城市中 心 - 近郊新城 - 遠郊鄉村”同心圓結構。這造成了我國向都市圈階段邁進的過程中，面臨“大 城市病”隱患，具體表現為要素大進大出、資源浪費等特點。 例如，在同心圓模式下，由于居住和生產區域分離，通勤時間長，造成勞動力成本浪費、 產業難以集聚等。以成都、重慶為核心的都市圈為例，作為起步型都市圈，成渝城市群內的 核心

22、城市和周邊地區的經濟聯系較弱，經濟實力尚不足以影響稍遠的周邊地區，經濟上較為 孤立。 年，成渝城市群的城市和經濟首位度分別為 . 和 .，核心城市集中度超過 %，呈現出中心城市獨大，其他中小城鎮差距不斷擴大的趨勢。 解決方案： “核心城市 + 特色小鎮”的都市圈發展模式 當核心城市人口集聚密度過高，規模集聚跨越收益曲線的拐點，反向抑制作用會出現并 快速增長，降低城市對人口的吸引力。此時，這些地區的一部分人口和產業逐步進入外溢擴 散階段，外溢影響距離和梯度取決于核心城市的規模和經濟能級以及地理條件、產業布局和 生態系統完整性，一般呈帶狀、圈狀、網絡狀向外漸進擴散。特色小鎮是銜接都市圈、城市 群的

23、平臺，也是都市圈產業關系的紐結點，核心城市與特色小鎮在親緣上血脈相連，在文化 上地緣相近、文脈相連，因此也是核心城市產業轉移的重要戰略擴散地。 作為銜接都市圈產業關系的紐結點，特色小鎮的發展因其可以將特色產業聚集，促使生 產要素高效率流動，大大降低都市圈的人口、產業以及各種流通要素的大進大出，并通過要 素協調以及資源導入，從根本上逆轉同心圓模型下城鄉二元問題，助力產業形態從強調產業 規模走向產業輻射聚合能力為主導的高端功能形態轉換，空間形態走向都市圈多核心協調的 葡萄串結構。葡萄串結構下，有利于產業專業人才、專業企業集聚，進而構建區域產業升級、 創新發展，大大降低城市的治理成本。 成熟的葡萄串

24、結構，以東京都市圈為例。自 年代日本政府開始通過建立新城，改變 東京單一集中型的城市結構。以東京為核心，筑波科學城、千葉新城、多摩新城、港北新城 四大衛星城是大葡萄，周邊小鎮是小葡萄，地鐵交通作為葡萄藤聯動小鎮與城市，在葡萄串 多核心模式下，實現指定人才和產業在特定區域的聚集，大大降低通勤成本，此外產業集聚 進一步降低日本產業企業設備、人員、材料等用料與周轉成本，帶來創新效應，是日本在很 多科技領域可實現全球領先的重要砝碼。 怎么做？ 三種特色小鎮對城市群的發展產生不同影響 以浙江省特色小鎮分布和功能為例，在市場力量與行政力量的共同作用下，特色小鎮在 城市群中的空間布局出現分異，產業修繕、生活

25、修補、生態修護等方面的功能也有所不同， 進而對城市群的發展產生不同影響。 從浙江省第一、第二批創建中的省級特色小鎮來看，可以分為如下三類，分別位于城市 群中不同的區位： （） “中心”鎮 : 位于中心城市（杭州、寧波、溫州、金華、義烏等長三角區域中心城市） 或其他重要節點城市（紹興、嘉興、麗水等省級中心城市）內部，如杭州市上城區玉皇山南 基金小鎮、寧波市鄞州四明金融小鎮等。受制于地價，這類小鎮通常位于城市中心亟待更新 的區域或新開發區域（如舊城中心、 產業園區等） ， 部分小鎮以開發區、 科技園等為前身。同時， 城市已有的發展基礎及強大的虹吸效應也使如杭州夢想小鎮等“無中生有”類小鎮的出現成

26、為可能。由于所在區域發展基礎良好，此類特色小鎮在培育伊始基本已具備較為完善的基礎 設施。伴隨著金融、信息、環保、健康等新興業態的引入，小鎮將成為中心城區集聚高端要 素的重要空間組團，進而實現城市的有機更新及產業升級。 （） “衛星”鎮：位于中心城市以外、都市區范圍之內的衛星鎮，如湖州吳興美妝小鎮、 寧波智能汽車制造小鎮等。由于臨近市場的區位優勢及低廉的生產成本， 時尚產業、 文旅產業、 高端制造業成為這類小鎮的主導產業，可充分發揮產業集聚和溢出效應，補齊基礎設施和公 共服務的短板，與城區形成呼應和互補。在推動當地支柱產業形成與發展的同時，帶動相關 配套產業的發展，成果輻射周邊鄉鎮。 （） “專

27、業”鎮：位于發展帶（或交通干線）沿線、中心都市區外的專業鎮，這類小鎮 依托當地得天獨厚的自然資源優勢及長期積累的產業基礎而興建，如諸暨市大唐鎮襪藝小鎮、 麗水市古堰畫鄉小鎮等。歷史經典產業、文旅產業、健康產業是這類小鎮的主導產業。值得 注意的是，此類離廣大農村最近的特色小鎮通過地理空間的混合，在一定程度上模糊了城市 與鄉村的邊界，也模糊了城市發展與鄉村發展的差異性，充分發揮了連接城鄉發展、承接產 業轉移、傳遞城市文明的重要作用。 在供給側改革大背景下， “高質發展”和“創新發展”是時代主旋律，解決經濟發展效 率問題、促進存量經濟轉型升級和抓未來新興科技等是當前政府主要著力點。在眾多城市在 邁向

28、“高速發展、創新發展、服務型政府”的過程中，都普遍面臨以下難題：一是傳統產業 轉型升級難、二是城市對外招商引資難、三是打造新興產業孵化難。在微觀層面，對于大多 數城市的企業而言，則存在著品牌意識薄弱、產品缺乏競爭力、供應鏈不完整、科研創新人 才缺乏等問題。 解決方案：特色小鎮與產業轉型升級的互動機制 產業擇優、協同機制，人才聚集技術創新機制，品牌效應消費擴大機制共同作用， 使得產業轉型升級與特色小鎮形成良性互動。 首先，產業擇優、協同機制是基于比較優勢原理的，本質是優勝劣汰，使特色小鎮對當 地發展的產業進行擇優選擇，逐步淘汰落后的、不適合在本小鎮進行發展的產業，集中力量 發展先進的、適時適地的

29、優勢產業，逐漸形成特色小鎮的特色產業。特色產業的發展帶動特 色小鎮的發展，促進產業的轉型升級。 其次，特色小鎮通過人才聚集技術創新機制，使各地從事不同產業的人才進行轉移， 使得相同產業的人才聚集到同一個發展該產業的特色小鎮中，增加產業的創新力量，提升產 業的創新和技術水平，促進小鎮產業的轉型升級。 最后，特色小鎮效果的發生促進了品牌效應，品牌效應推動了消費的擴大，消費者慕名 而來，推動產品銷量，使得品牌認可度和市場份額上升，提高小鎮的知名度，促進產業的轉 型升級。 并且，從良性互動的角度來看，特色小鎮的發展可以促進產業的轉型升級，反過來，產 業的轉型升級也可以椎動特色小鎮的發展。 怎么做？ 與

30、核心城市產業互補，精準定位產業引擎，及時調整 首先，對于大多數特色小鎮，應主要聚焦于有自身優勢的特色產業與大城市的產業形成 互補，甚至是圍繞大城市形成若干不同分工的特色小鎮，并以特色產業為引擎，通過延伸產 業鏈建立起產業聚集并形成 “產業本身 + 產業應用 + 產業服務” 的相關產業集聚區， 通過橫向、 縱向產業鏈上的依賴進而建立起核心城市與特色小鎮穩定的互利共生關系。 其次，特色小鎮在確立產業引擎后，一般需要堅持產業定位。但是，如果發現產業引擎 是過時的、落后的甚至是有害的產業，則應該及時調整，以避免更大的損失。 . 城市問題二：城市高速發展下，傳統產業轉型升級難 案例 ：與北京金融產業互補

31、發展 房山區長溝鎮北京基金小鎮 房山區長溝鎮圍繞北京中心城區非首都功能疏解的時代背景打造的“北京基金小鎮” ， 就是基于互補發展的產業定位，利用本地生態優勢，著眼于承接首都金融功能外溢，促進北 京市金融產業布局優化、發展金融產業進而形成了金融產業集聚效應和完整的基金全產業鏈 發展模式。 案例 ：精準定位，及時轉型 法國格拉斯香水小鎮 法國格拉斯香水小鎮最先是手工皮手套的生產地，因皮革對當地環境污染嚴重，小鎮決 定進行產業轉型?？剂凯h境因素，小鎮決定種植鮮花、生產香精和香水。隨著香水產業的不 斷做大，小鎮再次做出決定，香水供貨商開始從其他地方進口鮮花原材料，當地的鮮花生產 基地作為觀賞、旅游使用

32、。這樣的精準定位和轉型不僅使格拉斯小鎮成為全球的香水供應地， 還以香水為產業引擎開展綠色農業、休閑旅游等多種經營，形成了以香水和鮮花為核心的集 種植、生產、觀光、體驗為一體的大產業生態群，同時也壯大了格拉斯香水小鎮的品牌。 . 城市問題三：服務型城市管理模式崛起，人力資本成為城市競爭力核心 年浙江省兩會上， 政府工作報告提出建設“未來社區”這個新概念。同年，成 都市委書記也作了一個主題為“公園城市，未來之城”的成都規劃報告?？梢?，隨著我國的 城市化進入一個新的時期，中國的城市管理模式也在轉型。 這種轉型的動力來自于城市競爭模式的改變。城市的增長方式需要擺脫低成本高消耗的 粗放式增長，人力資本的

33、積累就成為城市競爭力的核心，而高素質人才都傾向于公共服務完 善的地區， 這就促使了城市將從 GDP 導向的競爭轉向公共服務 （福利） 的競爭。這也是 “城市， 讓生活更美好”理念的體現。 因此，兼顧經濟繁榮、社會發展和生態平衡，以滿足居民需求為核心，為城市中的不同 群體提供宜居的生活環境和公平的發展機會成為當下主流城市管理創新探索方向。 解決方案：特色小鎮是“產城人文”于一體兼具城鄉優點的“城市綜合體” 根據 年 月發改委規劃司官員講話： “特色小鎮的發展目的是以經濟轉型升級提 供空間集約高效、 產業高端細分的載體為主， 同時也為新型城鄉建設與城鄉融合發展提供生 產、生活、生態三生融合的空間，

34、產業、社區、文化、旅游功能四維一體的新支點。 ” 特色小鎮在都市圈內的定位應該是一個特色鮮明、具有集聚效應的經濟文化生活空間， 是生態與生產協調發展的集 “產城人文” 于一體兼具城鄉優點的 “城市綜合體” 。在這一定義下， 特色小鎮表現出以產業鏈條為根基、資源稟賦為脈絡、人口吸引為動能、生態和諧為表征的 特點，同時還要特別強調基礎設施改造、服務完善的生活理念以及提升人居環境品質的生態 理念，強調以人為核心致力于實現產城融合和區域一體化格局的形成。從而做到吸引人才留 在小鎮內。 如何做？ 案例 ：德清地理信息小鎮該如何助力服務型城市建設 德清縣如何承載地理信息小鎮？ 快速建立起人才優勢是獲取核心

35、競爭力的要務。人才為 何而來？ 為升級的產業、宜居宜業的區域而來，歸根到底是為城市品牌而來。 （）發展智慧城市建設，助力地理信息小鎮融入杭州。德清縣積極參與杭州未來科技城 聯動發展，依托德清科技城打造德清智慧產業，不僅要成為移動支付王國，更需要將智慧城 市建設的方方面面滲入市民生活與旅游發展中，接軌杭州，達到國際化水平。杭州北區的德 清縣基于地理信患技術產業可以融入杭州未來新經濟，在助力小鎮發展的同時，借勢全面打 造智慧德清。 （）修補城市情感空間。對于縣級市的德清來說，發展的挑戰是對人才的持續吸引力。 擁有能抒發情懷的情感空間是城市環境的軟實力，也是人才留下來的原因之一。人們希望感 知德清的

36、文化氛圍和品味并在這第三場所中會友、消費。因此，德清通過選擇對延續文脈的 街區進行更新，在武康縣城不長的歷史中挖掘些許風物并注入商業活力，打造休閑商業街區。 （）以幸福產業塑造德清城市品牌。幸福產業包括旅游、 文化、 體育、 健康、 養老等產業。 德清縣內的莫干山景區承載了諸多幸福產業，縣域內的其他幾大景區也因而有大力發展幸福 產業的機遇。德清縣域整體風貌的提升，也使其擁有更多契合幸福產業發展需要的空間， “幸 福德清 的品牌價值也將持續吸引人才。 案例 ：鑫創科技 科技城市模式引領發展，打造創新生態系統 （）深度整合全球創新資源，以科技驅動產業升級和區域發展 鑫創科技是中國新型城鎮化建設的長

37、期實踐者，是中國科技和城市智慧融合的有力推動 者，是中國領先的科技城市運營商。 鑫創科技以科技城市（IOD）模式引領業務發展，在英國、美國、愛爾蘭、日本等全球 創新高地設立了海外創新中心，在京津冀、粵港澳大灣區、長江經濟帶、成渝城市群、中原 城市群等區域的核心城市布局了科技城市產品，構建了“海外創新中心 - 科技加速器 - 國內 科技城市載體”的全鏈條孵化體系。鑫創科技全面融入全球創新網絡，加速聚合國際優質資 本和高端創新要素在國內載體空間加速、落地和成長，促進多方合作共贏。 （）打造創新創業生態系統，提供科技城市發展綜合解決方案 鑫創科技提供科技城市規劃 - 投資 - 建設 - 運營一體化服

38、務，具備強大的產業規劃、產 業招商、產業投資和產業運營服務能力，為城市創新發展提供綜合解決方案。通過“基金 + 基地 + 產業” 和 “園區 PPP” 兩種開發模式， 鑫創科技著力打造創新引領、 產業集聚、 生態優美、 富有活力的科技城市生態系統，致力于成為全球科技城市融合發展的引領者。 鄭州中原創客小鎮是鑫創科技打造的標桿項目。被列為鄭州市首批市級特色小鎮、河南 省 A 類重點建設項目，已引入 IBM、Oracle、優客工場、小米等世界 強或獨角獸企業， 聚焦人工智能、信息技術、D 打印等前沿科技，構建了特色鮮明、技術領先、配套完善的 創客生態系統，成為中原地區創新創業的新樣板。 政府訴求從

39、土地為重轉變為產業為重。長期以來，土地一直是城市運營中的主要對象， 也是政府財政收入的主要來源。但這一模式為城市發展所帶來的弊端逐漸凸顯。產業轉型升 級和高質量發展，成為政府最關注的目標之一。其中，房地產產業化已受到中央高層重視， 年頭國務院牽頭對于融創、恒大、碧桂園等 TOP 企業進行了集中調研，其調研重點 不在于企業地產情況，而在于多元化業務發展情況。因此，新形勢下的特色小鎮運營體系可 以概括為：以產業為主導，以土地為基礎，以各種產業項目、旅游項目和房產項目為重點的 全方位體系。 . 新型城鎮化下，小鎮運營思路的轉變：房企借力小鎮實現平臺載體，延伸業務面 . 億翰觀點 可以說，特色小鎮建設

40、是推進國家城鎮化發展的重要戰略之一，能夠實現以人為核心的 城鎮化要求，但從宏觀來看目前我國特色小鎮盡管數量眾多但多數發展質量不高，提升空間 非常大，目前中國的城鎮化率是 %，未來會達到 %，在這過程中必有一些品質小鎮涌起， 一些落后小鎮消亡。 . 政府訴求的轉變：從土地為重轉變為產業為重 傳統招拍掛獲地下，住宅產品投資回報率持續下降，小鎮成為房企重要的升級發展業務 之一。而小鎮土地獲取成本通常較低，在持續運營之下，若項目盈利良好，則有望成為企業 新的利潤增長點。一方面 ，企業通過運營小鎮，獲取長期穩定現金流，改善企業營收結構， 增加抗周期風險能力；另一方面，小鎮產業運營為企業多元化經營提供了重

41、要平臺，支撐企 業長期可持續發展。 . 房企發展路徑的轉變：小鎮有望成為新的利潤增長點 開發商打造小鎮，不再是簡單的建設任務，而是搭建一個平臺，作為平臺組織者，協調 平臺上的三方角色 ： 產業方、政府方、資本方，小鎮平臺的最佳狀態是滿足四方（包括開發商） 的訴求，解決四方痛點，達成共贏。 其中， 政府的訴求在于重效率、 要成果， 幫助區域產業升級。因此， 看重小鎮的實際成績， 如產業產值、稅收、帶動就業等數據。開發商的訴求是打造標桿項目、打響小鎮品牌、獲取 規?；б?。金融機構的訴求是投資產業，獲得產業投資收益。產業企業的訴求是獲取產業 業務。 . 小鎮角色轉變：從甲方思維到平臺思維 城鎮化葡

42、萄串模型下，特色小鎮的發展也基于產業、交通、服務型城市等因素，發展類 型逐步趨向于產業類小鎮、通勤類小鎮、產品型小鎮這 類特定類型，并在某些具備發展潛 力的區域聚集分布，舒緩核心城市的功能緊張局面。 小鎮之術 其中產業類小鎮主要遵循產業發展邏輯，基于區域產業資源稟賦，聚焦科技型產業、消 費型產業等，形成產業集聚效應。產業類小鎮位于大中城市近遠郊，滿足就業需求，主導產 業為制造、高科技、醫療、教育等，以產業、辦公為主，搭配部分住宅，典型開發企業如碧 桂園和華夏幸福。一般來說，處在核心城市周邊的人口密度相對較低、各類產業發展均衡、 有良好經濟基礎的小鎮容易成為人口和產業轉移承接地的首選，有很大的概

43、率成為以高新技 術產業或制造業為主導的特色小鎮。 . 產業類小鎮的打造模式 . 類型特征 案例 ：碧桂園科技小鎮 在城鎮化發展的第二階段， 核心城市的人口及資源向周邊擴散， 產業的外溢效應開始出現， 碧桂園抓住以產業為導向的發展機遇，布局一二線城市周邊區域。 . 城市群周邊模式片區開發 年 月潼湖科技小鎮拿地開工，承接粵港澳的戰略新興產業轉型趨勢，依托惠州 雄厚電子信息產業基礎， 打造世界級的物聯網和智能控制產業基地， 簽約了 多家科技企業， 有思科、深物聯共同體等科技龍頭企業，成為碧桂園第一個產城標桿項目。彼時，小鎮成為 碧桂園產城業務的主力產品線，擁有聯席會議等高級別資源支撐。這一時期，剛

44、好銜接了產 業和地產的“特色小鎮”模式，以及華夏幸福的產業新城模式。 碧桂園自身具備遠郊開發住宅大盤的經驗，將居住功能為主的遠郊大盤，升級為由產業 帶動的遠郊小鎮；從客戶匹配來看，碧桂園擅長于剛需杠桿型產品的開發，這均與科技小鎮 相匹配，本質上順應國家城鎮化的發展趨勢 基于碧桂園戰略層面的發展視角，碧桂園主要目的在于享受產業發展機遇中帶來的物業 升值而非勾地，物業開發建設（重資產）項目布局在一線周邊及強二線中心城區及新區，進 行重資產開發，部分考慮可持有，目的在于區域熟化后，享受物業升值機會；高投入的產業 招商運營，是利用產業投資、資本招商、以股權合作綁定產業資源方等形式，帶動產業招商。 0

45、畝 整體是為迎合政府主導的大城市功能疏解政策，形成樞紐作用，承接大城市非核心功能 的產業轉移，滿足二線城市企業規模擴張向一線城市周邊靠攏的需求，依托城市邊緣地區的 區位優勢，降低企業拿地、配套及運營成本。 案例 ： 招商蛇口蘇州金融小鎮 另一個擅長片區開發的企業是招商蛇口。原招商蛇口作為一個蛇口工業區的開發主體， 自籌資金，獨立開發、建設一個相對獨立的城區，原招商地產則負責運營、管理工業園區， 兩者深耕 年以后， 形成獨有的 “前港 - 中區 - 后城” 蛇口模式。該模式首先依托于前港旅游、 免稅貿易等經營活動，通過港口為區域帶來物流，通過物流再產生信息流，指導區域產業園 區的生產。最后通過配

46、套產業園區的發展， 實現“后城”居住、 商業、 醫療、 教育等配套的完善， 形成區域港產城整體聯動發展。 招商蛇口旗下的產業小鎮中，與蘇州高新區政府共同打造的蘇州金融小鎮已進入全面建 設期；與常熟市政府共同打造“城市會客廳”琴湖小鎮，產業辦公、高端醫療等業態都已鎖 定相關產業資源，項目首批實現銷售。 其中，蘇州金融小鎮為招商蛇口與蘇州市政府合作建設項目，該項目引入蛇口模式，以 城市整體開發的理念為主導，做好小鎮的整體規劃和開發運營。規劃建設小鎮會客中心、金 融啟航城、 信息智慧谷、 生物醫療城、 生態宜居城等五大功能區域， 配建綠色辦公、 特色商業、 高端人才居所等載體，重點引入海內外技術專家

47、、極客和工程師、青年創業家、服務業金領 等四類高端人才，布局發展新一代信息技術、生物醫療器械、無邊界創新等“+X”產業。 為蘇州市“十三五”時期建成“具有國際競爭力的先進制造業基地、具有全球影響力的產業 科技創新高地”提供強大動力支撐，為落實江蘇省“兩聚一高”戰略部署發揮積極引領作用。 集團產業支持和產業協同方面，蘇州金融小鎮依托招商局集團品牌、業務和渠道等優勢， 為小鎮引入各類標桿性金融創新機構和金融服務功能性總部。小鎮承接招商局集團“三產一 科創” （產融結合、產城聯動、產網融合和科技創新）創新轉型布局，將小鎮建設成為招商 局集團金融產業在長三角的發展基地和金融創新中心。 . 核心城市舊改

48、模式 舊改小鎮，一般位于城市的核心區域或城市相對核心區域的老舊產房、老工業中心的改 造，面積大小不一，產業性非常強。比如一些自身攜帶 IP 的核心產業小鎮雖小，其輻射范圍、 支點作用、引領作用卻很大。 對于我國核心一線城市來說，城市核心區域舊改，一般打造具有強產業資源屬性的特色 小鎮；相對核心區域，一般選擇打造具有輕資產屬性的文創、休閑小鎮為主。比如上海寶山 區打造的泰迪活力小鎮。 對于二線城市，一般選擇在核心區域周邊，打造以特色產業為主導的小鎮。比如：杭州 云棲小鎮、玉皇山南基金小鎮。 對于三四線城市來說，一般較少有大規模的舊改市場，但是機會依然存在。比如企業可 以拿城市更新的概念去勾地。比

49、如：佳兆業的舊改模式。 政府方面，核心一二線城市寸土寸金，有區域翻新的需求，城市更新能夠完善基礎設施 配套、培養經濟新動能、增加了政府財政稅收；然而對于三線城市來講，由于城郊外圍的土 地可以出讓，一般情況下，舊改的需求相對較小。開發商方面，核心一線土地的升值空間大， 在利益驅動下選擇布局核心一二線城市。對于產業企業端：其本身需求與核心一二線城市比 較適配，產業企業發展需要高端人才，在核心一二線城市更易獲得。 案例 ：泰迪活力小鎮：寶山文化 + 科創產業的新地標 泰迪活力小鎮項目總建筑面積 萬平方米，總改建投資達 億元，通過對老舊廠房裝修 改建，將打造成集綜合辦公、商業、配套服務為一體的文化創意產業園區。 主要運行模式：通過政府引導、企業主導、多方合作，共建小鎮“促進平臺” ，通過城 市更新和文化引領的方式，加快建成特色鮮明的文化創意、休閑辦公小鎮。 特色產業發展：泰迪活力小鎮利用現有建筑搭建創意產業發展平臺，使得文化創意產業 與工業歷史建筑保護相結合，建筑價值、歷史價值、藝術價值和經濟價值相結合。未來泰迪 活力小鎮將成為寶山區廟行鎮高顏值休閑辦公新地標