《數據背后的地產行業圖景（三）：房價初現修復跡象開發投資仍在低位-241127（25頁）.pdf》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《數據背后的地產行業圖景（三）：房價初現修復跡象開發投資仍在低位-241127（25頁）.pdf（25頁珍藏版）》請在三個皮匠報告上搜索。

1、請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容證券研究報告證券研究報告|20242024年年1111月月2727日日優于大市優于大市數據背后的地產行業圖景（三）數據背后的地產行業圖景（三）房價初現修復跡象，開發投資仍在低位房價初現修復跡象，開發投資仍在低位核心觀點核心觀點行業研究行業研究行業專題行業專題房地產房地產優于大市優于大市維持維持證券分析師：任鶴證券分析師：任鶴證券分析師：王粵雷證券分析師：王粵雷010-880053150755-S0980520040006S0980520030001證券分析師：王靜證券分析師：王靜021-S0980522100002市場走勢資料來源：Wind、國信證券

2、經濟研究所整理相關研究報告統計局 2024 年 1-10 月房地產數據點評-銷售量價邊際改善，開發投資尚未好轉 2024-11-19房地產稅收新政解讀-減稅讓利居民和房企，有效活躍住房交易 2024-11-14房地產行業 2025 年投資策略-消化超量庫存的兩種路徑 2024-11-11房地產行業 2024 年 11 月投資策略-10 月樓市反彈明顯，重點觀察能否持續 2024-10-31數據背后的地產行業圖景（二）-高層表態政策加碼，靜候基本面修復 2024-10-25銷售同比大幅改善，二手依舊好于新房。銷售同比大幅改善，二手依舊好于新房。2024 年1-10 月，商品房銷售額同比-20.9

3、%，降幅較1-9 月收窄了1.8 個百分點；10 月單月同比-1.0%，降幅較9 月大幅收窄了15.3 個百分點。9 月末出臺的一系列需求端利好政策效果較為明顯。2024 年1-10 月，百強房企全口徑銷售額累計同比-35%，10 月單月同比+5%，為自2023 年6 月以來首次轉正，Top20 房企中有六成10 月單月同比為正。2024 年1-10 月，30 城新建商品房成交面積累計同比-29%，10月單月同比-5%；18 城二手住宅成交套數累計同比+1%，10 月單月同比+28%；30城新建商品房的單月成交面積約為2019 年同期的67%，而18 城二手住宅單月成交套數約為2019 年同期

4、的150%，均較前幾個月明顯提升。房價初現修復跡象，需求端政策效果顯現。房價初現修復跡象，需求端政策效果顯現。2024 年1-10 月，商品房銷售均價同比-6.1%，降幅較1-9 月收窄了 0.7 個百分點。2024 年 10 月，70 個大中城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格均出現修復跡象，且二手修復情況好于新房，其中一線城市二手住宅銷售價格環比為13 個月來首次轉正。我們始終強調，“房價止跌”是地產基本面復蘇的標志，也是判斷房企資產真實價值的前提。觀察歷史四輪政策后全國冰山指數表現，此前每輪政策相對上一輪政策的房價跌幅均進一步擴大，但本輪政策時點二手房最低掛牌價有企穩跡象，一線城市率先出現

5、企穩，我們推測是因為限購政策放寬后成交量激增，快速消化了低價房源；二線城市緊隨其后，“以價換量”有望逆轉。開發投資降幅重新擴大，房企拿地意愿依舊不足。開發投資降幅重新擴大，房企拿地意愿依舊不足。2024 年1-10 月，房地產開發投資額同比-10.3%，降幅較1-9月擴大了0.2 個百分點；10月單月同比-12.3%，降幅較9 月擴大了3.0個百分點。拆解開發投資額用途，施工投資項仍占主導但拖累逐漸收窄，而土地購置項對開發投資額的拖累邊際加深。2024 年1-10月，百強房企權益拿地額累計同比-39%，10月單月同比-42%；300 城住宅用地成交建面同比-26%，10 月單月同比-24%，單

6、月成交溢價率1.7%仍處于低位；國有土地使用權出讓收入同比-23%，10月單月同比-11%。房企融資降幅持續收窄，銷售回款拖累逐步減輕。房企融資降幅持續收窄，銷售回款拖累逐步減輕。2024 年1-10 月，房企到位資金同比-19.2%，降幅較 1-9 月收窄了 0.8 個百分點；10 月單月同比-10.8%，降幅較9 月收窄了7.7 個百分點。拆解房企資金來源，2024 年1-10月，定金及預收款同比-27.7%，個人按揭貸款同比-32.8%，降幅均持續收窄。房企非銀融資也持續改善，2024 年1-10 月，房企非銀融資同比-29%，降幅較1-9 月收窄了1.5 個百分點，10月單月同比+1%

7、。開竣工單月波動較大開竣工單月波動較大，但趨勢明確但趨勢明確。新開工降幅擴大，規模仍在低位。2024年1-10 月，新開工面積同比-22.6%，降幅較1-9 月擴大了0.4 個百分點；10 月單月同比-26.7%，降幅較9 月擴大了 6.8 個百分點，單月新開工僅為2019 年同期的26%?？⒐そ捣照?，但下行趨勢明確。2024 年1-10 月，竣工面積同比-23.9%，降幅較 1-9 月收窄了 0.5 個百分點；10 月單月同比-20.1%，降幅較9 月收窄了11.3 個百分點，單月竣工為2019 年同期的69%。投資建議投資建議：隨著9 月末需求端政策效果顯現，銷售量價指標均邊際改善，但開

8、發投資尚未好轉。一方面，在房價整體止跌之前（個別城市止跌是不夠的），很難給出房企的合理估值，因此從價值角度建議對房地產市場特別是房價保持關注。另一方面，在房價整體止跌之前，仍會有各種支持政策出臺，板塊請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容證券研究報告證券研究報告仍然有周期性的博弈機會。后續地產板塊的行情演繹將取決于樓市量價修復的持續性以及存量土地回收和城中村改造擴圍等政策的落地進度。個股端，持續推薦保利發展、中國海外發展、華潤置地、越秀地產、貝殼-W。風險提示風險提示：政策落地效果及后續推出強度不及預期；外部環境變化等導致行業基本面超預期下行；房企信用風險事件超預期沖擊。重點公司盈利預測

9、及投資評級重點公司盈利預測及投資評級公司公司公司公司投資投資收盤價收盤價總市值總市值EPSEPSPEPE代碼代碼名稱名稱評級評級（元）（元）（億元）（億元）2024E2024E2025E2025E2024E2024E2025E2025E600048.SH 保利發展優于大市9.741,1660.921.0210.69.50688.HK中國海外發展 優于大市13.121,3272.382.445.04.81109.HK華潤置地優于大市22.401,4763.653.695.55.50123.HK越秀地產優于大市5.492040.790.826.36.02423.HK貝殼-W優于大市48.351,6

10、202.502.5417.417.1資料來源：Wind、國信證券經濟研究所預測請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容證券研究報告證券研究報告3內容目錄內容目錄銷售量價邊際改善，利好政策效果顯現銷售量價邊際改善，利好政策效果顯現.7 7銷售同比大幅改善，二手依舊好于新房.7房價初現修復跡象，需求端政策效果顯現.11開發投資仍然低迷，房企融資持續改善開發投資仍然低迷，房企融資持續改善.1515開發投資降幅重新擴大，房企拿地意愿依舊不足.15房企融資降幅持續收窄，銷售回款拖累逐步減輕.18開竣工單月波動較大，但趨勢明確開竣工單月波動較大，但趨勢明確.2020新開工降幅擴大，規模仍在低位.20竣

11、工降幅收窄，但下行趨勢明確.21投資建議投資建議.2222風險提示風險提示.2323請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容證券研究報告證券研究報告4圖表圖表目錄目錄圖1：商品房銷售額累計同比.7圖2：商品房銷售額單月同比.7圖3：商品房銷售面積累計同比.7圖4：商品房銷售面積單月同比.7圖5：商品房單月銷售金額與 2019 年同期相比.8圖6：商品房單月銷售面積與 2019 年同期相比.8圖7：百強房企單月銷售額及同比.8圖8：百強房企當年銷售額累計同比.8圖9：百強房企歷年單月銷售額（單位：億元）.9圖10：百強房企單月銷售額相比 2019 同期.9圖11：Top20 房企 2024

12、年 10 月單月銷售額及累計同比.9圖12：30 城新建商品房單月成交面積及同比.10圖13：30 城新建商品房當年累計成交面積同比.10圖14：18 城二手住宅單月成交套數及同比.10圖15：18 城二手住宅當年累計成交套數同比.10圖16：30 城新建商品房單月成交面積相比 2019 同期.10圖17：18 城二手住宅單月成交套數相比 2019 同期.10圖18：中國核心 14 城二手住宅/新建住宅成交套數.11圖19：商品房銷售均價累計同比.12圖20：商品房銷售均價單月同比.12圖21：70 個大中城市新建商品住宅銷售價格同比.12圖22：70 個大中城市新建商品住宅銷售價格環比.12

13、圖23：各能級城市新建商品住宅銷售價格同比.12圖24：各能級城市新建商品住宅銷售價格環比.12圖25：70 個大中城市二手住宅銷售價格同比.13圖26：70 個大中城市二手住宅銷售價格環比.13圖27：各能級城市二手住宅銷售價格同比.13圖28：各能級城市二手住宅銷售價格環比.13圖29：全國各能級城市二手邊際掛牌價月環比（截至 2024 年 11 月 25 日）.14圖30：全國冰山指數本輪政策時點表現與前三輪政策對比.14圖31：一線城市本輪政策時點冰山指數與前三輪政策對比.14圖32：強二線本輪政策時點冰山指數與前三輪政策對比.14圖33：弱二線本輪政策時點冰山指數與前三輪政策對比.1

14、4圖34：房地產開發投資累計同比.15圖35：房地產開發投資單月同比.15圖36：房地產開發投資中施工投資占比 vs 土地購置占比.15圖37：施工投資拉動 vs 土地購置拉動.15請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容證券研究報告證券研究報告5圖38：百強房企單月拿地金額及同比.16圖39：百強房企當年累計拿地金額同比.16圖40：百強房企歷年單月拿地金額（單位：億元）.16圖41：百強房企單月拿地金額相比 2020 同期.16圖42：300 城住宅用地單月成交面積及同比.17圖43：300 城住宅用地當年累計成交面積同比.17圖44：300 城住宅用地歷年單月成交面積（單位：萬）.1

15、7圖45：300 城住宅用地單月成交面積相比 2019 同期.17圖46：300 城住宅用地當月成交溢價率.17圖47：國有土地使用權出讓單月收入及單月同比.18圖48：國有土地使用權出讓收入當年累計同比.18圖49：歷年國有土地使用權出讓單月收入（單位：億元）.18圖50：國有土地使用權出讓單月收入與 2019 年同期相比.18圖51：房地產開發企業到位資金累計同比.19圖52：房地產開發企業到位資金單月同比.19圖53：定金及預收款累計同比.19圖54：個人按揭貸款累計同比.19圖55：房企到位資金中國內貸款占比 vs 銷售回款占比.19圖56：國內貸款拉動 vs 銷售回款拉動.19圖57

16、：房企非銀融資單月發行總額及同環比.20圖58：房企非銀融資單月發行額的類別構成.20圖59：房企非銀融資發行總額當年累計同比.20圖60：分類別房企非銀融資發行額累計同比.20圖61：房屋新開工面積累計同比.21圖62：房屋新開工面積單月同比.21圖63：歷年房屋單月新開工面積（單位：萬）.21圖64：單月新開工面積與 2019 年同期相比.21圖65：房屋竣工面積累計同比.22圖66：房屋竣工面積單月同比.22圖67：歷年房屋單月竣工面積（單位：萬）.22圖68：單月竣工面積與 2019 年同期相比.22請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容證券研究報告證券研究報告6表1：重點公司盈

17、利預測與估值（截至 2024 年 11 月 25 日）.23請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容證券研究報告證券研究報告7銷售量價邊際改善，利好政策效果顯現銷售量價邊際改善，利好政策效果顯現銷售同比大幅改善，二手依舊好于新房銷售同比大幅改善，二手依舊好于新房根據統計局數據，2024 年 1-10 月，商品房銷售額為 76855 億元，同比-20.9%，降幅較 1-9 月收窄了 1.8 個百分點；10 月單月，商品房銷售額同比-1.0%，降幅較 9 月大幅收窄了 15.3 個百分點。2024 年 1-10 月，商品房銷售面積 77930 萬，同比-15.8%，降幅較 1-9 月收窄了 1

18、.3 個百分點；10 月單月，商品房銷售面積同比-1.6%，降幅較 8 月大幅收窄了 9.4 個百分點。觀察相對歷史同期的銷售規模，10 月單月商品房銷售額和銷售面積分別相當于2019 年同期的 62%和 54%，仍處于較低水平，但較前期低點有所改善。9 月末出臺的一系列需求端利好政策效果較為明顯。圖1：商品房銷售額累計同比圖2：商品房銷售額單月同比資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理圖3：商品房銷售面積累計同比圖4：商品房銷售面積單月同比資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理資料來源：國家統計局、Wind

19、，國信證券經濟研究所整理請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容證券研究報告證券研究報告8圖5：商品房單月銷售金額與 2019 年同期相比圖6：商品房單月銷售面積與 2019 年同期相比資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理從房企維度看，根據克而瑞銷售榜單，2024 年 1-10 月，百強房企全口徑銷售額為 33258 億元，累計同比-35%，降幅較 1-9 月收窄 4 個百分點。10 月單月，百強房企銷售額 4654 億元，環比+70%，同比+4.9%，為自 2023 年 6 月以來首次轉正，單月銷售額約為 2019

20、年同期的 44%，恢復至 2023 年 8 月水平。Top20 房企有六成10 月單月同比為正，但 1-10 月的累計銷售額同比仍基本為負數。圖7：百強房企單月銷售額及同比圖8：百強房企當年銷售額累計同比資料來源：克而瑞，國信證券經濟研究所整理資料來源：克而瑞，國信證券經濟研究所整理請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容證券研究報告證券研究報告9圖9：百強房企歷年單月銷售額（單位：億元）圖10：百強房企單月銷售額相比 2019 同期資料來源：克而瑞，國信證券經濟研究所整理資料來源：克而瑞，國信證券經濟研究所整理圖11：Top20 房企 2024 年 10 月單月銷售額及累計同比資料來源：

21、克而瑞，國信證券經濟研究所整理從樣本城市維度看，新房、二手房 10 月銷售的同環比均顯著改善，且二手房銷售情況始終好于新房。新房市場，2024 年 1-10 月，30 城新建商品房成交面積 7566 萬，累計同比-29%，降幅較 1-9 月收窄了 2.5 個百分點；10 月單月，30 城新建商品房成交面積為 930 萬，環比+42%，同比-5%，降幅較 9 月收窄了 26 個百分點。二手房市場，2024 年 1-10 月，18 城二手住宅成交套數為 62 萬套，累計同比+1.4%，較 1-9 月提升了 2.8 個百分點；10 月單月，18 城二手住宅成交套數為7.4 萬套，環比+32%，同比+

22、28%，較 9 月提升了 24 個百分點。與歷史同期相比，2024 年 10 月，30 城新建商品房的單月成交面積約為 2019年同期的 67%，而 18 城二手住宅單月成交套數約為 2019 年同期的 150%，均較前幾個月明顯提升。請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容證券研究報告證券研究報告10圖12：30 城新建商品房單月成交面積及同比圖13：30 城新建商品房當年累計成交面積同比資料來源：Wind，國信證券經濟研究所整理資料來源：Wind，國信證券經濟研究所整理圖14：18 城二手住宅單月成交套數及同比圖15：18 城二手住宅當年累計成交套數同比資料來源：Wind，國信證券經濟

23、研究所整理資料來源：Wind，國信證券經濟研究所整理圖16：30 城新建商品房單月成交面積相比 2019 同期圖17：18 城二手住宅單月成交套數相比 2019 同期資料來源：Wind，國信證券經濟研究所整理資料來源：Wind，國信證券經濟研究所整理請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容證券研究報告證券研究報告11從單城市維度看，中國主流城市近年來二手住宅的成交表現相較新房明顯更好從單城市維度看，中國主流城市近年來二手住宅的成交表現相較新房明顯更好。2024 年 1-10 月，核心 14 城二手住宅/新建住宅成交套數的平均比值為 2.0（其中一線城市為 1.7、二線城市為 2.1），較

24、2023 年的 1.5、2019 年的 0.9 明顯提升。尤其是二線城市，成交結構已經顯著扭轉了 2019 年新房為主的局面。圖18：中國核心 14 城二手住宅/新建住宅成交套數資料來源：中指研究院，國信證券經濟研究所整理房價初現修復跡象，需求端政策效果顯現房價初現修復跡象，需求端政策效果顯現根據統計局數據，2024 年 1-10 月，全國商品房銷售均價 9862 元/，同比-6.1%，降幅較 1-9 月收窄了 0.7 個百分點；10 月單月，商品房銷售均價 10430 元/，環比+10.3%，同比+0.6%，較 9 月提升了 6.6 個百分點。從城市維度看，2024 年 10 月，70 個大

25、中城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格均出現修復跡象，且二手住宅銷售價格修復情況好于新房。從新房市場看，2024年10月，70個大中城市新建商品住宅銷售價格同比-6.2%，降幅較 9 月擴大 0.1 個百分點，而環比-0.5%，降幅較 9 月收窄 0.2 個百分點；分城市能級看，一線、二線、三線城市新建商品住宅價格同比分別為-4.6%、-6.0%、-6.6%，而環比分別為-0.2%、-0.5%、-0.5%，均較 9 月收窄。從二手房市場看，2024 年 10 月，70 個大中城市二手住宅銷售價格同比-8.9%，降幅較 9 月收窄了 0.1 個百分點，而環比-0.5%，降幅較 9 月收窄了 0.4

26、 個百分點；分城市能級看，一線、二線、三線城市二手住宅價格同比分別為-9.6%、-8.8%、-9.0%，而環比分別+0.4%、-0.4%、-0.6%，均較 9 月收窄，尤其一線城市環比為 13 個月來首次轉正。請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容證券研究報告證券研究報告12圖19：商品房銷售均價累計同比圖20：商品房銷售均價單月同比資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理圖21：70 個大中城市新建商品住宅銷售價格同比圖22：70 個大中城市新建商品住宅銷售價格環比資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理

27、資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理圖23：各能級城市新建商品住宅銷售價格同比圖24：各能級城市新建商品住宅銷售價格環比資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容證券研究報告證券研究報告13圖25：70 個大中城市二手住宅銷售價格同比圖26：70 個大中城市二手住宅銷售價格環比資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理圖27：各能級城市二手住宅銷售價格同比圖28：各能級城市二手住宅銷售價格環比資料來源：

28、國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理我們始終強調我們始終強調，“房價止跌房價止跌”是地產基本面復蘇的標志是地產基本面復蘇的標志，也是判斷房企資產真實也是判斷房企資產真實價值的前提價值的前提。而而如果二手房價不止跌如果二手房價不止跌，新房價格將持續承壓新房價格將持續承壓。我們把跟蹤二手房我們把跟蹤二手房邊際掛牌價的冰山指數作為房價的領先指標邊際掛牌價的冰山指數作為房價的領先指標。自 2021 年以來，中央陸續出臺四輪較大規模的利好政策：2022 年 9 月 30 日，放寬首套房貸利率下限，下調公積金貸款利率，置換退個稅。2023 年

29、8 月 25 日，實施認房不認貸，降低存量首套房貸利率，下調二套房貸利率下限，調整最低首付比為首套 20%、二套 30%；2024 年 5 月 17 日，取消房貸利率下限，下調公積金貸款利率，調整最低首付比為首套 15%、二套 25%；2024 年 9 月 30 日，降低存量房貸利率，調整二套最低首付比為 15%。觀察四輪政策后全國冰山指數表現，此前每輪政策相對上一輪政策的房價跌幅均進一步擴大，但本輪政策時點二手房最低掛牌價有企穩跡象。再將冰山指數覆蓋的 44 城按照二手房掛牌價劃分為四個能級：一線：北京、上海、深圳、廣州。強二線：除四大一線外，最低掛牌價超過 2 萬元。弱二線：最低掛牌價在

30、1-2萬元之間。三四線：最低掛牌價低于 1 萬元。分城市能級觀察，分城市能級觀察，一線城市冰山一線城市冰山指數下跌后率先出現企穩指數下跌后率先出現企穩，我們推測是因為我們推測是因為限購政策放寬后成交量激增限購政策放寬后成交量激增，快速消快速消化了低價房源；化了低價房源；二線城市緊隨其后，二線城市緊隨其后，“以價換量以價換量”有望逆轉。有望逆轉。請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容證券研究報告證券研究報告14圖29：全國各能級城市二手邊際掛牌價月環比（截至 2024 年 11 月 25 日）資料來源：冰山大數據，國信證券經濟研究所整理圖30：全國冰山指數本輪政策時點表現與前三輪政策對比圖

31、31：一線城市本輪政策時點冰山指數與前三輪政策對比資料來源：冰山大數據，國信證券經濟研究所整理資料來源：冰山大數據，國信證券經濟研究所整理圖32：強二線本輪政策時點冰山指數與前三輪政策對比圖33：弱二線本輪政策時點冰山指數與前三輪政策對比資料來源：冰山大數據，國信證券經濟研究所整理資料來源：冰山大數據，國信證券經濟研究所整理請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容證券研究報告證券研究報告15開發投資仍然低迷，房企融資持續改善開發投資仍然低迷，房企融資持續改善開發投資降幅重新擴大，房企拿地意愿依舊不足開發投資降幅重新擴大，房企拿地意愿依舊不足根據統計局數據，2024 年 1-10 月，房地產

32、開發投資額 86309 億元，同比-10.3%，降幅較 1-9 月擴大了 0.2 個百分點；10 月單月，房地產開發投資額同比-12.3%，降幅較 9 月擴大了 3.0 個百分點。拆解開發投資額用途，施工投資項仍占主導但拖累逐漸收窄，而土地購置項對開發投資額的拖累邊際加深。圖34：房地產開發投資累計同比圖35：房地產開發投資單月同比資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理圖36：房地產開發投資中施工投資占比 vs 土地購置占比圖37：施工投資拉動 vs 土地購置拉動資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理資料來源

33、：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理從房企維度看，根據中指研究院數據，2024 年 1-10 月，百強房企權益拿地額 6199億元，累計同比-39%，降幅較 1-9 月擴大了 1 個百分比；10 月單月，百強房企權益拿地額 875 億元，環比+48%，但同比-42%，相當于 2020 年同期的 40%，仍處于較低水平，房企拿地意愿依舊不足。請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容證券研究報告證券研究報告16圖38：百強房企單月拿地金額及同比圖39：百強房企當年累計拿地金額同比資料來源：中指研究院，國信證券經濟研究所整理資料來源：中指研究院，國信證券經濟研究所整理圖40：百強房企歷

34、年單月拿地金額（單位：億元）圖41：百強房企單月拿地金額相比 2020 同期資料來源：中指研究院，國信證券經濟研究所整理資料來源：中指研究院，國信證券經濟研究所整理從城市維度看，根據中指研究院數據，2024 年 1-10 月，300 城住宅用地成交建面為 12409 萬，累計同比-26%，降幅與 1-9 月持平；10 月單月，300 城住宅用地成交建面為 2247 萬，環比+14%，同比-24%，相當于 2019 年同期的 67%，環比繼續改善。2024 年 10 月，300 城住宅用地當月成交溢價率 1.7%仍處于低位。請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容證券研究報告證券研究報告17

35、圖42：300 城住宅用地單月成交面積及同比圖43：300 城住宅用地當年累計成交面積同比資料來源：中指研究院，國信證券經濟研究所整理資料來源：中指研究院，國信證券經濟研究所整理圖44：300 城住宅用地歷年單月成交面積（單位：萬）圖45：300 城住宅用地單月成交面積相比 2019 同期資料來源：中指研究院，國信證券經濟研究所整理資料來源：中指研究院，國信證券經濟研究所整理圖46：300 城住宅用地當月成交溢價率資料來源：中指研究院，國信證券經濟研究所整理請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容證券研究報告證券研究報告18從全國土地出讓收入規?？?，根據財政部數據，2024 年 1-10

36、月，國有土地使用權出讓收入 26971 億元，同比-23%，降幅較 1-9 月收窄了 2 個百分比；10 月單月，國有土地使用權出讓收入 3684 億元，環比+20%，同比-11%，相當于 2019 年同期的 61%，與往年一樣進入年底沖刺期，地方政府土地財政壓力仍然較大。圖47：國有土地使用權出讓單月收入及單月同比圖48：國有土地使用權出讓收入當年累計同比資料來源：財政部、Wind，國信證券經濟研究所整理資料來源：財政部、Wind，國信證券經濟研究所整理圖49：歷年國有土地使用權出讓單月收入（單位：億元）圖50：國有土地使用權出讓單月收入與 2019 年同期相比資料來源：財政部、Wind，國

37、信證券經濟研究所整理資料來源：財政部、Wind，國信證券經濟研究所整理房企融資降幅持續收窄，房企融資降幅持續收窄，銷售回款拖累逐步減輕銷售回款拖累逐步減輕根據統計局數據，2024 年 1-10 月，房企到位資金 87235 億元，同比-19.2%，降幅較 1-9 月收窄了 0.8 個百分點；10 月單月，房企到位資金同比-10.8%，降幅較9 月收窄了 7.7 個百分點。拆解房企資金來源，2024 年 1-10 月，定金及預收款26444 億元，同比-27.7%，個人按揭貸款 12436 億元，同比-32.8%，降幅均持續收窄。銷售回款持續改善，對房企資金的拖累逐步減輕。請務必閱讀正文之后的免

38、責聲明及其項下所有內容證券研究報告證券研究報告19圖51：房地產開發企業到位資金累計同比圖52：房地產開發企業到位資金單月同比資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理圖53：定金及預收款累計同比圖54：個人按揭貸款累計同比資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理圖55：房企到位資金中國內貸款占比 vs 銷售回款占比圖56：國內貸款拉動 vs 銷售回款拉動資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理

39、請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容證券研究報告證券研究報告20此外，根據中指院跟蹤數據，房企非銀融資 10 月累計同比持續改善。從單月值看，環比回落但同比為正。2024 年 10 月，房企非銀融資單月發行 290億元，環比-33%，單月同比+1%，漲幅較上月收窄了 6pct；其中，信用債、海外債、信托、ABS 發行額占比分別為 75%、0%、0%、25%，分別較上月變動了+35pct、0pct、0pct、-35pct。從累計值看，同比降幅繼續收窄。2024 年 1-10 月，房企非銀融資累計發行 4387億元，同比-29%，降幅較 1-9 月收窄了 1.5pct；其中，信用債、海外債

40、、信托、ABS 累計發行同比分別為-24%、-65%、-85%、-29%，分別較 1-9 月變動了+3pct、-8pct、0pct、0pct。圖57：房企非銀融資單月發行總額及同環比圖58：房企非銀融資單月發行額的類別構成資料來源：中指研究院，國信證券經濟研究所整理資料來源：中指研究院，國信證券經濟研究所整理圖59：房企非銀融資發行總額當年累計同比圖60：分類別房企非銀融資發行額累計同比資料來源：中指研究院，國信證券經濟研究所整理資料來源：中指研究院，國信證券經濟研究所整理開竣工單月波動較大，但趨勢明確開竣工單月波動較大，但趨勢明確新開工降幅擴大，規模仍在低位新開工降幅擴大，規模仍在低位根據統

41、計局數據，2024 年 1-10 月，房屋新開工面積 61227 萬，同比-22.6%，請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容證券研究報告證券研究報告21降幅較 1-9 月擴大了 0.4 個百分點；10 月單月，房屋新開工面積 5176，同比-26.7%，降幅較 9 月擴大了 6.8 個百分點。房企新開工安排與經營計劃掛鉤，也會綜合考慮銷售景氣度合理調整節奏，通常6 月份是新開工高峰，助力下半年推貨銷售。新開工是統計局發布的諸多房地產指標中相比歷史同期下滑最嚴重的，2024 年 10 月，單月新開工面積僅為 2019 年同期的 26%，仍在較低水平。圖61：房屋新開工面積累計同比圖62：

42、房屋新開工面積單月同比資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理圖63：歷年房屋單月新開工面積（單位：萬）圖64：單月新開工面積與 2019 年同期相比資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理竣工降幅收窄，但下行趨勢明確竣工降幅收窄，但下行趨勢明確根據統計局數據，2024 年 1-10 月，房屋竣工面積為 41995 萬，同比-23.9%，降幅較1-9月收窄了0.5個百分點；10月單月，房屋竣工面積5180，同比-20.1%，降幅較 9 月收窄了 11.3 個百

43、分點。房屋竣工面積是滯后指標，房企竣工計劃根據已售期房合同中約定的交付日期剛性排布，不受當前銷售景氣度的影響，通常 12 月份是竣工高峰?？⒐な歉黜椀禺a指標中相比歷史同期表現最平穩的，2024 年 10 月，單月竣工面積為 2019 年同期的 69%，但下行趨勢明確。請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容證券研究報告證券研究報告22圖65：房屋竣工面積累計同比圖66：房屋竣工面積單月同比資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理圖67：歷年房屋單月竣工面積（單位：萬）圖68：單月竣工面積與 2019 年同期相比資料來源：國

44、家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理投資建議投資建議隨著 9 月末需求端政策效果顯現，銷售量價指標均邊際改善，但開發投資尚未好轉。一方面，在房價整體止跌之前（個別城市止跌是不夠的），很難給出房企的合理估值，因此從價值角度建議對房地產市場特別是房價保持關注。另一方面，在房價整體止跌之前，仍會有各種支持政策出臺，板塊仍然有周期性的博弈機會。后續地產板塊的行情演繹將取決于樓市量價修復的持續性以及存量土地回收和城中村改造擴圍等政策的落地進度。個股端，持續推薦保利發展、中國海外發展、華潤置地、越秀地產、貝殼-W。請務必閱讀正文之后的免責聲明及其

45、項下所有內容證券研究報告證券研究報告23表1：重點公司盈利預測與估值（截至 2024 年 11 月 25 日）證券代碼證券代碼證券簡稱證券簡稱投資評級投資評級收盤價收盤價（元）（元）總市值總市值（億元）（億元）EPSEPSPEPE202320232024E2024E2025E2025E202320232024E2024E2025E2025E600048.SH保利發展優于大市9.7411661.010.921.029.610.69.50688.HK中國海外發展優于大市13.1213272.342.382.445.05.04.81109.HK華潤置地優于大市22.414763.893.653.69

46、5.25.55.50081.HK越秀地產優于大市5.492040.790.790.826.36.36.02423.HK貝殼-W優于大市48.3516202.702.502.5416.117.417.1資料來源：iFinD，國信證券經濟研究所預測及整理風險提示風險提示政策落地效果及后續推出強度不及預期；外部環境變化等導致行業基本面超預期下行；房企信用風險事件超預期沖擊。證券研究報告證券研究報告免責聲明免責聲明分析師聲明分析師聲明作者保證報告所采用的數據均來自合規渠道；分析邏輯基于作者的職業理解，通過合理判斷并得出結論，力求獨立、客觀、公正，結論不受任何第三方的授意或影響；作者在過去、現在或未來未

47、就其研究報告所提供的具體建議或所表述的意見直接或間接收取任何報酬，特此聲明。國信證券投資評級國信證券投資評級投資評級標準投資評級標準類別類別級別級別說明說明報告中投資建議所涉及的評級（如有）分為股票評級和行業評級（另有說明的除外）。評級標準為報告發布日后 6 到 12 個月內的相對市場表現，也即報告發布日后的6到12個月內公司股價（或行業指數）相對同期相關證券市場代表性指數的漲跌幅作為基準。A 股市場以滬深 300 指數（000300.SH）作為基準；新三板市場以三板成指（899001.CSI）為基準；香港市場以恒生指數(HSI.HI)作為基準；美國市場以標普 500 指數(SPX.GI)或納

48、斯達克指數（IXIC.GI）為基準。股票投資評級優于大市股價表現優于市場代表性指數 10%以上中性股價表現介于市場代表性指數10%之間弱于大市股價表現弱于市場代表性指數 10%以上無評級股價與市場代表性指數相比無明確觀點行業投資評級優于大市行業指數表現優于市場代表性指數 10%以上中性行業指數表現介于市場代表性指數10%之間弱于大市行業指數表現弱于市場代表性指數 10%以上重要聲明重要聲明本報告由國信證券股份有限公司（已具備中國證監會許可的證券投資咨詢業務資格）制作；報告版權歸國信證券股份有限公司（以下簡稱“我公司”）所有。本報告僅供我公司客戶使用，本公司不會因接收人收到本報告而視其為客戶。未

49、經書面許可，任何機構和個人不得以任何形式使用、復制或傳播。任何有關本報告的摘要或節選都不代表本報告正式完整的觀點，一切須以我公司向客戶發布的本報告完整版本為準。本報告基于已公開的資料或信息撰寫，但我公司不保證該資料及信息的完整性、準確性。本報告所載的信息、資料、建議及推測僅反映我公司于本報告公開發布當日的判斷，在不同時期，我公司可能撰寫并發布與本報告所載資料、建議及推測不一致的報告。我公司不保證本報告所含信息及資料處于最新狀態；我公司可能隨時補充、更新和修訂有關信息及資料，投資者應當自行關注相關更新和修訂內容。我公司或關聯機構可能會持有本報告中所提到的公司所發行的證券并進行交易，還可能為這些公

50、司提供或爭取提供投資銀行、財務顧問或金融產品等相關服務。本公司的資產管理部門、自營部門以及其他投資業務部門可能獨立做出與本報告中意見或建議不一致的投資決策。本報告僅供參考之用，不構成出售或購買證券或其他投資標的要約或邀請。在任何情況下，本報告中的信息和意見均不構成對任何個人的投資建議。任何形式的分享證券投資收益或者分擔證券投資損失的書面或口頭承諾均為無效。投資者應結合自己的投資目標和財務狀況自行判斷是否采用本報告所載內容和信息并自行承擔風險，我公司及雇員對投資者使用本報告及其內容而造成的一切后果不承擔任何法律責任。證券投資咨詢業務的說明證券投資咨詢業務的說明本公司具備中國證監會核準的證券投資咨

51、詢業務資格。證券投資咨詢，是指從事證券投資咨詢業務的機構及其投資咨詢人員以下列形式為證券投資人或者客戶提供證券投資分析、預測或者建議等直接或者間接有償咨詢服務的活動：接受投資人或者客戶委托，提供證券投資咨詢服務；舉辦有關證券投資咨詢的講座、報告會、分析會等；在報刊上發表證券投資咨詢的文章、評論、報告，以及通過電臺、電視臺等公眾傳播媒體提供證券投資咨詢服務；通過電話、傳真、電腦網絡等電信設備系統，提供證券投資咨詢服務；中國證監會認定的其他形式。發布證券研究報告是證券投資咨詢業務的一種基本形式，指證券公司、證券投資咨詢機構對證券及證券相關產品的價值、市場走勢或者相關影響因素進行分析，形成證券估值、投資評級等投資分析意見，制作證券研究報告，并向客戶發布的行為。證券研究報告證券研究報告國信證券經濟研究所國信證券經濟研究所深圳深圳深圳市福田區福華一路 125 號國信金融大廈 36 層郵編：518046總機：0755-82130833上海上海上海浦東民生路 1199 弄證大五道口廣場 1 號樓 12 層郵編：200135北京北京北京西城區金融大街興盛街 6 號國信證券 9 層郵編：100032