《數據背后的地產行業圖景（二）：高層表態政策加碼靜候基本面修復-241025（26頁）.pdf》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《數據背后的地產行業圖景（二）：高層表態政策加碼靜候基本面修復-241025（26頁）.pdf（26頁珍藏版）》請在三個皮匠報告上搜索。

1、請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容證券研究報告證券研究報告|20242024年年1010月月2525日日優于大市優于大市數據背后的地產行業圖景（二）數據背后的地產行業圖景（二）高層表態政策加碼，靜候基本面修復高層表態政策加碼，靜候基本面修復核心觀點核心觀點行業研究行業研究行業專題行業專題房地產房地產優于大市優于大市維持維持證券分析師：任鶴證券分析師：任鶴證券分析師：王粵雷證券分析師：王粵雷010-880053150755-S0980520040006S0980520030001證券分析師：王靜證券分析師：王靜021-S0980522100002市場走勢資料來源：Wind、國信證券經濟

2、研究所整理相關研究報告統計局 2024 年 1-9 月房地產數據點評-基本面指標略有改善，政策持續加碼提振信心 2024-10-1810 月國新辦發布會地產政策解讀-“組合拳”新添政策，持續為市場注入信心 2024-10-189 月中央政治局會議地產新表述解讀-直面問題，實事求是2024-09-27數據背后的地產行業圖景（一）-基本面調整尚未結束，政策博弈預期持續加強 2024-09-24房地產行業 2024 年 10 月投資策略暨中報總結-基本面難言好轉，博弈機會仍需觀察 2024-09-23銷售規模降幅持續收窄銷售規模降幅持續收窄，但仍位于歷史低位但仍位于歷史低位：2024年1-9 月，商

3、品房銷售額累計同比-22.7%，9 月單月-16.3%；銷售面積累計同比-17.1%，9 月單月-11.0%。其中，商品住宅銷售情況與商品房整體基本一致，但現房銷售表現持續好于期房，2024 年1-9 月，期房銷售面積同比-28%，而現房銷售面積同比+20%，銷售面積占比從 2021 年的10%提升至 27%。截至2024 年9 月末，商品房待售面積7.3 億，同比+13%，處于歷史絕對高位。從城市維度看，二手房銷售情況始終好于新房。2024 年1-9 月，30 城新建商品房成交面積累計同比-32%，9 月單月-31%；18城二手住宅成交套數累計同比-1%，9 月單月+4%。從房企維度看，20

4、24 年1-9月，百強房企全口徑銷售額累計同比-39%，9 月單月-38%。Top20 房企2024 年1-9 月的累計銷售額同比仍均為負數。房價維持下行趨勢，房價維持下行趨勢，政策出臺節奏加快：政策出臺節奏加快：2024 年 1-9 月，商品房銷售均價9800 元/，同比-6.8%，9 月單月-5.9%，商品住宅銷售價格走勢也一致，2024 年1-9月，商品住宅銷售均價10247 元/，同比-5.9%。其中期房銷售均價10921 元/，同比-4.0%；而現房銷售均價8384 元/，同比-3.2%?，F房銷售價格2021 年就開始降低，比期房早了3 年。從城市維度看，2024年9 月，70 個大

5、中城市新建商品住宅銷售價格同比-6.1%，二手住宅銷售價格同比-9.0%，降幅均擴大?？紤]到二手住宅降價幅度對潛在購房者的決策影響，新房價格仍面臨較大壓力。中央高度重視房地產市場情況，9 月中央政治局會議首次提出“促進房地產市場止跌回穩”，央行、財政部、住建部等部門也分別在國新辦發布會上宣布多項地產重磅政策，提振市場信心。開發投資降幅收窄開發投資降幅收窄，房企融資邊際改善房企融資邊際改善：投資端，2024年1-9月房地產開發投資額累計同比-10.1%，9 月單月-9.4%，降幅較8 月收窄了0.8 個百分點。從房企維度看，2024 年1-9 月，百強房企權益拿地額累計同比-38%，降幅較1-8

6、月收窄了2 個百分比，9 月單月-17%。從城市住宅用地成交規?？?，2024年1-9 月，300 城住宅用地成交建面累計同比-26%，降幅較 1-8 月收窄了5個百分點，9 月單月+1%，當月成交溢價率4.0%仍處于低位。融資端，2024年1-9月房企到位資金累計同比-20.0%，降幅較1-8月收窄了0.2個百分點，9 月單月-18.4%。拆解資金來源，2024 年1-9月，國內貸款累計同比-6.2%，定金及預收款累計同比-29.8%，個人按揭貸款累計同比-34.9%，銷售回款仍是主要拖累項。房企非銀融資也邊際改善，2024 年1-9 月，房企非銀融資額累計同比-31%，降幅較1-8月收窄了2

7、.7個百分點，9 月單月同比+7%。新開工表現低迷新開工表現低迷，竣工降幅竣工降幅持續持續擴大擴大：新開工累計降幅收窄但規模仍在低位。2024 年1-9月，房屋房屋新開工面積累計同比-22.2%，降幅較1-8 月收窄了0.3 個百分點，9 月單月-19.9%。新開工是統計局發布的諸多房地產指標中相比歷史同期下滑最嚴重的，9 月單月新開工面積僅為2019 年同期的32%，仍在較低水平?？⒐だ塾嫿捣掷m擴大，下行趨勢明確。根據統計局數據，2024 年1-9 月，房屋竣工面積累計同比-24.4%，降幅較1-8 月擴大了0.8 個百分點，9 月單月-31.4%，降幅較8 月收窄了5.2 個百分點?？⒐?/p>

8、是滯后指標，房企竣工計劃根據已售期房合同中約定的交付日期剛性排布，不受當前銷售景氣度的影響，通常12 月份是竣工高峰。因此，竣工是各項地產指標中相比歷史同期表現最平穩的，9 月單月竣工面積為2019 年同期的67%，但下行趨勢明確。請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容證券研究報告證券研究報告投資建議：投資建議：9 月地產基本面指標略有改善，銷售規模、投融資和新開工累計同比均有所好轉，但竣工和房價跌幅持續擴大。自9 月中央政治局會議強調要促進房地產市場止跌回穩后，10月國新辦發布會再出臺房地產增量政策。雖然樓市現狀冰凍三尺非一日之寒，提振房地產市場不可能一蹴而就，但是持續出臺新政策本身就

9、具有積極的信號意義，有效提振市場信心。后續地產板塊的行情演繹將取決于相關政策的落地進度以及樓市量價表現。雖從房企價值角度，在房價止跌、行業真實復蘇前，基本面無法支撐房地產板塊的趨勢性行情。但從政策博弈角度，當下基本面越弱、過往政策效果一般，則重磅政策出臺的預期越強，博弈行情將持續存在。個股端推薦保利發展、中國海外發展、中國海外宏洋集團、華潤置地、貝殼-W。風險提示風險提示：政策落地效果及后續推出強度不及預期；外部環境變化等導致行業基本面超預期下行；房企信用風險事件超預期沖擊。重點公司盈利預測及投資評級重點公司盈利預測及投資評級公司公司公司公司投資投資收盤價收盤價總市值總市值EPSEPSPEPE

10、代碼代碼名稱名稱評級評級（元）（元）（億元）（億元）2024E2024E2025E2025E2024E2024E2025E2025E600048.SH 保利發展優于大市10.721,2830.921.0211.710.50688.HK中國海外發展 優于大市14.821,4882.382.446.26.10081.HK中國海外宏洋集團優于大市2.08680.450.424.65.01109.HK華潤置地優于大市25.301,6553.653.696.96.92423.HK貝殼-W優于大市52.651,7572.462.5121.421.0資料來源：Wind、國信證券經濟研究所預測請務必閱讀正文之

11、后的免責聲明及其項下所有內容證券研究報告證券研究報告3內容目錄內容目錄銷售磨底房價承壓，重磅政策持續加碼銷售磨底房價承壓，重磅政策持續加碼.7 7銷售規模降幅持續收窄，但仍位于歷史低位.7房價維持下行趨勢，新房相對二手承壓.13中央首提“止跌回穩”，政策出臺節奏加快.16開發投資降幅收窄，房企融資邊際改善開發投資降幅收窄，房企融資邊際改善.1818開發投資降幅略有收窄，土地成交 9 月邊際好轉.18房企融資累計降幅收窄，銷售回款仍是主要拖累.20新開工表現低迷，竣工降幅持續擴大新開工表現低迷，竣工降幅持續擴大.2222新開工累計降幅收窄，但規模仍在低位.22竣工累計降幅持續擴大，下行趨勢明確.

12、23投資建議投資建議.2424風險提示風險提示.2424請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容證券研究報告證券研究報告4圖表圖表目錄目錄圖1：商品房銷售額累計同比.7圖2：商品房銷售額單月同比.7圖3：商品房銷售面積累計同比.7圖4：商品房銷售面積單月同比.7圖5：商品房單月銷售金額與 2019 年同期相比.8圖6：商品房單月銷售面積與 2019 年同期相比.8圖7：歷年商品房銷售面積及同比.8圖8：歷年商品住宅銷售面積及同比.8圖9：歷年末商品房待售面積及同比.9圖10：歷年末商品住宅待售面積及同比.9圖11：歷年商品住宅占商品房銷售面積的比重.9圖12：歷年末商品住宅占商品房待售面積

13、的比重.9圖13：歷年商品住宅期房銷售面積及同比.10圖14：歷年商品住宅現房銷售面積及同比.10圖15：歷年商品住宅期房和現房銷售面積占比.10圖16：單季度商品住宅期房和現房銷售面積相比 2019 同期.10圖17：30 城新建商品房單月成交面積及同比.11圖18：30 城新建商品房當年累計成交面積同比.11圖19：18 城二手住宅單月成交套數及同比.11圖20：18 城二手住宅當年累計成交套數同比.11圖21：30 城新建商品房單月成交面積相比 2019 同期.11圖22：18 城二手住宅單月成交套數相比 2019 同期.11圖23：百強房企單月銷售額及同比.12圖24：百強房企當年銷售

14、額累計同比.12圖25：百強房企歷年單月銷售額（單位：億元）.12圖26：百強房企單月銷售額相比 2019 同期.12圖27：Top20 房企 2024 年 1-9 月累計銷售額及累計同比.12圖28：歷年全國商品房和商品住宅銷售均價.13圖29：歷年商品住宅期房和現房銷售均價.13圖30：商品房銷售均價累計同比.13圖31：商品房銷售均價單月同比.13圖32：商品住宅銷售均價累計同比.14圖33：商品住宅中期房和現房銷售均價累計同比.14圖34：70 個大中城市新建商品住宅銷售價格同比.14圖35：70 個大中城市新建商品住宅銷售價格環比.14圖36：各能級城市新建商品住宅銷售價格同比.15

15、圖37：各能級城市新建商品住宅銷售價格環比.15請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容證券研究報告證券研究報告5圖38：70 個大中城市二手住宅銷售價格同比.15圖39：70 個大中城市二手住宅銷售價格環比.15圖40：各能級城市二手住宅銷售價格同比.15圖41：各能級城市二手住宅銷售價格環比.15圖42：房地產開發投資累計同比.18圖43：房地產開發投資單月同比.18圖44：百強房企單月拿地金額及同比.18圖45：百強房企當年累計拿地金額同比.18圖46：百強房企歷年單月拿地金額（單位：億元）.19圖47：百強房企單月拿地金額相比 2020 同期.19圖48：300 城住宅用地單月成交

16、面積及同比.19圖49：300 城住宅用地當年累計成交面積同比.19圖50：300 城住宅用地歷年單月成交面積（單位：萬）.20圖51：300 城住宅用地單月成交面積相比 2019 同期.20圖52：房地產開發企業到位資金累計同比.20圖53：房地產開發企業到位資金單月同比.20圖54：房企到位資金中國內貸款占比 vs 銷售回款占比.21圖55：國內貸款拉動 vs 銷售回款拉動.21圖56：房企非銀融資單月發行總額及同環比.21圖57：房企非銀融資單月發行額的類別構成.21圖58：房企非銀融資發行總額當年累計同比.22圖59：分類別房企非銀融資發行額累計同比.22圖60：房屋新開工面積累計同比

17、.22圖61：房屋新開工面積單月同比.22圖62：歷年房屋單月新開工面積（單位：萬）.23圖63：單月新開工面積與 2019 年同期相比.23圖64：房屋竣工面積累計同比.23圖65：房屋竣工面積單月同比.23圖66：歷年房屋單月竣工面積（單位：萬）.24圖67：單月竣工面積與 2019 年同期相比.24請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容證券研究報告證券研究報告6表1：歷年中央政治局會議關于房地產的表述.16表2：2024 年以來高層針對房地產市場的主要表態.17表3：重點公司盈利預測與估值（截至 2024 年 10 月 24 日）.24請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容證

18、券研究報告證券研究報告7銷售磨底房價承壓，重磅政策持續加碼銷售磨底房價承壓，重磅政策持續加碼銷售規模降幅持續收窄，但仍位于歷史低位銷售規模降幅持續收窄，但仍位于歷史低位根據統計局數據，2024 年 1-9 月，商品房銷售額 68880 億元，同比-22.7%，降幅較 1-8 月收窄了 0.9 個百分點；9 月單月，商品房銷售額同比-16.3%，降幅較 8月收窄了 0.9 個百分點。2024 年 1-9 月，商品房銷售面積 70284 萬，同比-17.1%，降幅較 1-8 月收窄了 0.9 個百分點；9 月單月，商品房銷售面積同比-11.0%，降幅較 8 月收窄了 1.6 個百分點。觀察相對歷史

19、同期的銷售規模，9 月單月商品房銷售額和銷售面積分別相當于2019 年同期的 57%和 56%，仍處于較低水平，但較 8 月的 52%和 49%環比改善。圖1：商品房銷售額累計同比圖2：商品房銷售額單月同比資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理圖3：商品房銷售面積累計同比圖4：商品房銷售面積單月同比資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容證券研究報告證券研究報告8圖5：商品房單月銷售金額與 2019 年同期相比圖6

20、：商品房單月銷售面積與 2019 年同期相比資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理整體而言，樓市銷售情況自 2021 年以來表現持續低迷，尚未發生根本性的好轉。2023 年，商品房銷售面積 11.2 億，較 2021 年最高點 17.9 億大幅下降 38%；2024 年 1-9 月，商品房銷售面積同比再下降 17%。截至 2024 年 9 月末，商品房已竣工待售面積為 7.3 億，同比+13%，庫存自 2021 年以來持續增加，目前已處于歷史絕對高位，去化壓力較大。其中，商品住宅銷售情況與商品房整體基本一致。2023 年，商

21、品住宅銷售面積 9.5億，較 2021 年最高點 15.7 億下降 39%；2024 年 1-9 月，商品住宅銷售面積5.9 億，同比再降 19%，商品住宅占商品房銷售面積的比重為 84%，略低于往年。截至 2024 年 9 月末，商品住宅已竣工待售面積為 3.8 億，同比+21%，商品住宅占商品房待售面積的比重為 51%，自 2021 年以來持續提升。圖7：歷年商品房銷售面積及同比圖8：歷年商品住宅銷售面積及同比資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容證券研究報告證券研究報告9圖9

22、：歷年末商品房待售面積及同比圖10：歷年末商品住宅待售面積及同比資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理圖11：歷年商品住宅占商品房銷售面積的比重圖12：歷年末商品住宅占商品房待售面積的比重資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理從商品住宅類型分析，現房銷售表現持續好于期房。從同比維度，2023 年，全國商品住宅現房銷售面積 1.8 億，同比+23%；2024年 1-9 月現房銷售面積同比+20%，保持良好增速；而期房 2023 年銷售面積 7.7億，同比-1

23、3%，較 2021 年最高點 14.0 億大幅下降 45%，2024 年 1-9 月期房銷售面積同比-28%，持續下行。與歷史同期相比，2024Q3，現房單季度銷售面積約為 2019 同期的 120%，而期房單季度銷售面積約為 2019 同期的 40%，規模變動差異明顯。從占比維度，2016 年前商品住宅中的現房、期房銷售額占比平穩，隨著房地產開發行業進入景氣周期，期房占比明顯提升，直到 2021 年觸頂 90%。此后現房銷售額占比快速提升，2024 年 1-9 月，現房銷售面積占比 27%，達歷史高點。請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容證券研究報告證券研究報告10圖13：歷年商品住

24、宅期房銷售面積及同比圖14：歷年商品住宅現房銷售面積及同比資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理圖15：歷年商品住宅期房和現房銷售面積占比圖16：單季度商品住宅期房和現房銷售面積相比 2019 同期資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理從樣本城市維度看，二手房銷售情況始終好于新房。新房市場，2024 年 1-9 月，30 城新建商品房成交面積為 6636 萬，累計同比-32%，降幅較 1-8 月收窄 0.1 個百分點；9 月單月，30 城新建商品房成交面積

25、為 656 萬，環比-7%，同比-31%。二手房市場，2024 年 1-9 月，18 城二手住宅成交套數為 55 萬套，累計同比-1.4%，降幅較 1-8 月收窄 0.6 個百分點；9 月單月，18 城二手住宅成交套數為 05.6 萬套，環比-9%，同比+4%。與歷史同期相比，2024 年 9 月，30 城新建商品房的單月成交面積約為 2019 年同期的 43%，而 18 城二手住宅單月成交套數約為 2019 年同期的 94%。從房企維度看，根據克而瑞銷售榜單，2024年1-9月，百強房企全口徑銷售額28605億元，累計同比-39%，降幅與 1-8 月持平。9 月單月，百強房企銷售額 2736

26、 億元，環比+0.4%，同比-38%，約為 2019 年同期的 26%，持續走低。Top20 房企 2024 年1-9 月的累計銷售額同比仍均為負數。請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容證券研究報告證券研究報告11圖17：30 城新建商品房單月成交面積及同比圖18：30 城新建商品房當年累計成交面積同比資料來源：Wind，國信證券經濟研究所整理資料來源：Wind，國信證券經濟研究所整理圖19：18 城二手住宅單月成交套數及同比圖20：18 城二手住宅當年累計成交套數同比資料來源：Wind，國信證券經濟研究所整理資料來源：Wind，國信證券經濟研究所整理圖21：30 城新建商品房單月成交

27、面積相比 2019 同期圖22：18 城二手住宅單月成交套數相比 2019 同期資料來源：Wind，國信證券經濟研究所整理資料來源：Wind，國信證券經濟研究所整理請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容證券研究報告證券研究報告12圖23：百強房企單月銷售額及同比圖24：百強房企當年銷售額累計同比資料來源：克而瑞，國信證券經濟研究所整理資料來源：克而瑞，國信證券經濟研究所整理圖25：百強房企歷年單月銷售額（單位：億元）圖26：百強房企單月銷售額相比 2019 同期資料來源：克而瑞，國信證券經濟研究所整理資料來源：克而瑞，國信證券經濟研究所整理圖27：Top20 房企 2024 年 1-9

28、月累計銷售額及累計同比資料來源：克而瑞，國信證券經濟研究所整理請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容證券研究報告證券研究報告13房價維持下行趨勢，新房相對二手承壓房價維持下行趨勢，新房相對二手承壓根據統計局數據，2024 年 1-9 月，全國商品房銷售均價 9800 元/，同比-6.8%，降幅較 1-8 月收窄了 0.1 個百分點；9 月單月，商品房銷售均價 9457 元/，環比-4.5%，同比-5.9%，降幅較 8 月擴大了 0.6 個百分點。商品住宅銷售價格走勢與商品房一致，2024 年 1-9 月，商品住宅銷售均價 10247元/，同比-5.9%。其中，期房銷售均價 10921 元

29、/，同比-4.0%；而現房銷售均價 8384 元/，同比-3.2%?？v觀歷史，現房銷售價格一直低于期房且比期房降價更早、降幅更大?，F房銷售價格下降始于 2021 年，比期房足足早了 3 年。當銷售進入現房階段，房企想尾盤盡快出清的降價動力較強，且業主端和政府端阻力也較小。圖28：歷年全國商品房和商品住宅銷售均價圖29：歷年商品住宅期房和現房銷售均價資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理圖30：商品房銷售均價累計同比圖31：商品房銷售均價單月同比資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理資料來源：國家統計局、Win

30、d，國信證券經濟研究所整理請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容證券研究報告證券研究報告14圖32：商品住宅銷售均價累計同比圖33：商品住宅中期房和現房銷售均價累計同比資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理從城市維度看，2024 年 9 月，70 個大中城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比均擴大?？紤]到二手住宅降價幅度對潛在購房者的決策影響，新房價格仍面臨較大壓力。從新房市場看，2024 年 9 月，70 個大中城市新建商品住宅銷售價格同比-6.1%，降幅較 8 月擴大了 0.4 個百分點，環比-0.7%；分城市能級

31、看，一線、二線、三線城市新建商品住宅價格同比分別-4.7%、-5.7%、-6.6%，環比分別為-0.5%、-0.7%、-0.7%。從月度數據看，各能級城市新房價格同比降幅均在擴大。從二手房市場看，2024 年 9 月，70 個大中城市二手住宅銷售價格同比-9.0%，降幅較 8 月擴大了 0.4 個百分點，環比-0.9%；分城市能級看，一線、二線、三線城市二手住宅價格同比分別-10.7%、-8.9%、-9.0%，環比分別-1.2%、-0.9%、-0.9%。從月度數據看，各能級城市二手房價格的同比跌幅和環比降幅均明顯大于新房，房價難言企穩。圖34：70 個大中城市新建商品住宅銷售價格同比圖35：7

32、0 個大中城市新建商品住宅銷售價格環比資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容證券研究報告證券研究報告15圖36：各能級城市新建商品住宅銷售價格同比圖37：各能級城市新建商品住宅銷售價格環比資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理圖38：70 個大中城市二手住宅銷售價格同比圖39：70 個大中城市二手住宅銷售價格環比資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究

33、所整理圖40：各能級城市二手住宅銷售價格同比圖41：各能級城市二手住宅銷售價格環比資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容證券研究報告證券研究報告16中央首提中央首提“止跌回穩止跌回穩”，政策出臺節奏加快政策出臺節奏加快地產基本面下行持續時間已長達三年，商品房銷售量價低迷、房地產開發投資額持續收縮對中國宏觀經濟的拖累影響均逐步顯現。中央高度重視房地產市場平穩健康發展，9 月下旬以來，高層針對房地產行業頻頻表態。9 月 26 日，中央政治局會議首次提出“促進房地產市場止跌回穩”，實事求

34、是正視房價下跌的問題，也是首次在 9 月會議上強調房地產相關內容，反映出對地產問題的重視態度。除此以外，央行、財政部、住建部等部門也分別于 9 月 24 日、10 月 12 日、10 月 17 日召開的國新辦發布會上宣布多項地產相關重磅政策。表1：歷年中央政治局會議關于房地產的表述日期日期表述表述20212021 年年 4 4 月月 3030 日日要要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，防止以，增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，防止以學區房學區房等名義炒作房價。等名義炒作房價。20212021 年年 7 7 月月

35、3030 日日要要堅持房子是用來住的堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位不是用來炒的定位，穩地價、穩房價、穩預期，促進房地產市場平穩健康發展。加快發展租賃住房加快發展租賃住房，落實用地、稅收等支持政策。落實用地、稅收等支持政策。20212021 年年 1212 月月 6 6 日日要推進保障性住房建設，支持商品房市場更好要推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和，促進房地產業健康發展和良性循環良性循環。20222022 年年 4 4 月月 2929 日日要要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位堅持房子是用來住的、不是用來炒的定

36、位，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。20222022 年年 7 7 月月 2828 日日要穩定房地產市場，堅持房子是用來住的堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。20222022 年年 1212 月月 1616 日日一是著力擴大國內需求。要把恢復和擴大消費擺在優先位置。增強消費能力，改善消費條件，創新消費場景。多渠道增加城鄉居民

37、收入，支持住房改善、新能源汽車、養老服務等消費。五是有效防范化解重大經濟金融風險。要確保房地產市場平穩發展，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，滿足行業合理融資需求，推動行業重組并購，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設。市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產業向新發展模式推動房地產業向新發展模式平穩過渡。平穩過渡。20232023

38、 年年 4 4 月月 2828 日日要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩定工作，促進房地產市場平穩健康發展，推動建立房地產業發展新模式。在超大特大城市積極穩步推進城中村改造和在超大特大城市積極穩步推進城中村改造和“平急兩用平急兩用”公公共基礎設施建設。共基礎設施建設。規劃建設保障性住房。20232023 年年 7 7 月月 2424 日日要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好

39、政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。要加大保障性住房建設和供給，積要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和極推動城中村改造和“平急兩用平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產。公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產。20232023 年年 1212 月月 1212 日日五是持續有效防范化解重點領域風險。要統籌化解房地產、地方債務、中小金融機構等風險，嚴厲打擊非法金融活動，堅決守住不發生系統性風險的底線。積極穩妥化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。加快推進保障性住房建設、加快推進保障性住

40、房建設、“平急兩用平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程三大工程”。完善相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式。加快構建房地產發展新模式。20242024 年年 4 4 月月 3030 日日要持續防范化解重點領域風險。繼續堅持因城施策，壓實地方政府、房地產企業、金融機構各方責任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權益。要結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化要結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新

41、模式，促進房地產高質量發展。20242024 年年 7 7 月月 3030 日日要持續防范化解重點領域風險。要落實好促進房地產市場平穩健康發展的新政策，堅持消化存量和優化增量相結合，積極支持收購存量商品房用作保障性住房，進一步做好保交房工作，加快構建房地產發展新模式。20242024 年年 9 9 月月 2626 日日要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動

42、構建房地產發展新模式。資料來源：中國政府網、人民網，國信證券經濟研究所整理 9 月 24 日，央行宣布降低存量房貸利率、統一首套和二套房貸最低首付比例、將 5 月份 3000 億元保障房再貸款的中央銀行資金支持比例從 60%提高到 100%、將年底到期的經營性物業貸款和“金融 16 條”政策延期到 2026 年底，并提到研究允許政策性銀行、商業銀行貸款支持有條件的企業市場化收購房企土地。10 月 12 日，財政部表示積極研究出臺有利于房地產平穩發展的政策，包括：允許專項債券用于土地儲備。支持用好專項債券收購存量房用作保障房。10 月 17 日，住建部等部門打出政策“組合拳”，在四個取消（取消限

43、購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅標準）、四個降低（降低住房公積金貸款利率、降低首付比例、降低存量貸款利率、降低“賣舊買新”換購住房的稅費負擔）的基礎上，新添“兩個增加”，即通過貨幣化安置等方式，新增實施 100 萬套城中村改造和危舊房改造。增加“白名單”項目信貸規模。請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容證券研究報告證券研究報告17住建部提出的增加 100 萬套城中村改造和危舊房改造，若能在 1 年內完成且全部流向樓市，以每套 100 測算大約能拉動商品房年度銷售面積的 10%，力度還是明顯弱于上一輪棚改（2015-2017 年分別開工 601/606/600 萬套，而

44、2015-2017年商品房銷售面積分別為 13/16/17 億，測算出 2015-2017 年大致分別拉動當年銷售量的 46%/38%/35%）。且房價下跌預期下，安置款難說能完全流入樓市。雖然樓市現狀是冰凍三尺非一日之寒，提振房地產市場不可能一蹴而就，專項債收儲存量房、回購土地等政策目前也很難即刻落地就大規模推進，但我們認為，持續出臺新政策本身就具有積極的信號意義，后續地產政策的想象空間充分打開，有效提振市場信心。表2：2024 年以來高層針對房地產市場的主要表態時間時間部門部門內容內容3 3 月月 5 5 日日全國兩會房地產市場風險隱患較多。有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，

45、防止無序擴張，促進房地產業平穩發展。加強住房保障體系建設，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，加快推進老舊小區和危舊房改造。4 4 月月 3030 日日中央政治局會議要持續防范化解重點領域風險。繼續堅持因城施策，壓實地方政府、房地產企業、金融機構各方責任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權益。要結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。5 5 月月 1717 日日（國新辦發布會）央行、金融監管總局、住建部住建部提出四項保交房工作重點：（一）打好商品住房項目保交

46、房攻堅戰，防范處置爛尾風險。（二）進一步發揮城市房地產融資協調機制作用。城市政府推動符合“白名單”條件的項目“應進盡進”，商業銀行對合規“白名單”項目“應貸盡貸”。（三）推動消化存量商品住房。城市政府堅持“以需定購”，可以組織地方國有企業以合理價格收購一部分存量商品住房用作保障性住房。（四）目前尚未開發或已開工未竣工的存量土地，通過政府收回收購、市場流通轉讓、企業繼續開發等方式妥善處置盤活。央行推出四項政策措施：（一）設立 3000 億元保障性住房再貸款。鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預計將帶動銀行貸款

47、5000億元。（二）降低全國層面個人住房貸款最低首付比例，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于 25%。（三）取消全國層面個人住房貸款利率政策下限。（四）下調各期限品種住房公積金貸款利率 0.25 個百分點，5 年以下（含 5 年）和 5 年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為 2.35%和 2.85%，5 年以下（含 5 年）和 5 年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整為不低于 2.775%和 3.325%。7 7 月月 2121 日日中共中央二十屆三中全會加快建立租購并舉的住房制度，加快構建房地產發展新模

48、式。加大保障性住房建設和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。支持城鄉居民多樣化改善性住房需求。充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策，允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準。改革房地產開發融資方式和商品房預售制度。完善房地產稅收制度。7 7 月月 3030 日日中央政治局會議要持續防范化解重點領域風險。要落實好促進房地產市場平穩健康發展的新政策，堅持消化存量和優化增量相結合，積極支持收購存量商品房用作保障性住房，進一步做好保交房工作，加快構建房地產發展新模式。9 9 月月 2424 日日（國新辦發布會）央行、金融監管總局、證監會（一）引導商業銀行將存量房貸利率降

49、至新發放貸款利率的附近，預計平均降幅大約在 0.5 個百分點左右。（二）統一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由當前的 25%下調到 15%。（三）將5 月份人民銀行創設的 3000 億元保障性住房再貸款，中央銀行資金的支持比例由原來的 60%提高到 100%。（四）將年底前到期的經營性物業貸款和“金融 16 條”這兩項政策文件延期到 2026 年底。（五）研究允許政策性銀行、商業銀行貸款支持有條件的企業市場化收購房企土地。9 9 月月 2626 日日中央政治局會議要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，加大“白名單”項目貸款投放

50、力度，支持盤活存量閑置土地。要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。1010 月月 1212 日日（國新辦發布會）財政部財政部副部長廖岷在會上表示，促進房地產穩定發展是一項系統工程，需要各項政策協同發力。政策執行中，將持續加強財政政策與其他政策的協調，加強中央與地方的聯動，加強新老政策的銜接，打好組合拳，堅定不移推動房地產市場止跌回穩。下一步，將嚴控增量、優化存量、提高質量，積極研究出臺有利于房地產平穩發展的政策措施。（一）允許專項債券用于土地儲備。該政策既可以調節土地市場的供需關系，減少閑置土地，增強對土地供給的調控能力，

51、又有利于緩解地方政府和房地產企業的流動性和債務壓力。（二）支持收購存量房，優化保障性住房供給。用好專項債券來收購存量商品房用作各地的保障性住房。繼續用好保障性安居工程補助資金，原來該資金主要用于支持以新建方式籌集保障性住房的房源，現在對支持方向作出調整，適當減少新建規模，支持地方更多通過消化存量房的方式來籌集保障性住房的房源。（三）優化完善相關稅收政策。正在抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅、土地增值稅政策。下一步，還將進一步研究加大支持力度，調整優化相關稅收政策，促進房地產市場平穩健康發展。1010 月月 1717 日日（國新辦發布會）住建部、財政部、自然資源部、央行、

52、金融監管總局抓存量政策落實，抓增量政策出臺，打出一套“組合拳”，推動市場止跌回穩?！敖M合拳”概括起來，就是四個取消、四個降低、兩個增加。四個取消，就是充分賦予城市政府調控自主權，城市政府要因城施策，調整或取消各類購房的限制性措施。主要包括取消限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅標準。四個降低，就是降低住房公積金貸款利率；降低住房貸款的首付比例，統一一套、二套房貸最低首付比例到 15%；降低存量貸款利率；降低“賣舊買新”換購住房的稅費負擔。通過落實這些已出臺的政策，降低居民購房成本，減輕還貸壓力，支持居民剛性和改善性住房需求。兩個增加，一是通過貨幣化安置等方式，新增實施 100 萬

53、套城中村改造和危舊房改造。二是年底前，將“白名單”項目的信貸規模增加到 4 萬億。城市房地產融資協調機制要將所有房地產合格項目都爭取納入“白名單”，應進盡進、應貸盡貸，滿足項目合理融資需求。資料來源：相關政府網站，國信證券經濟研究所整理請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容證券研究報告證券研究報告18開發投資降幅收窄，房企融資邊際改善開發投資降幅收窄，房企融資邊際改善開發投資降幅略有收窄，土地成交開發投資降幅略有收窄，土地成交 9 9 月邊際好轉月邊際好轉根據統計局數據，2024 年 1-9 月，房地產開發投資額 78680 億元，同比-10.1%，降幅較 1-8 月收窄了 0.1 個百

54、分點。9 月單月，房地產開發投資額同比-9.4%，降幅較 8 月收窄了 0.8 個百分點。圖42：房地產開發投資累計同比圖43：房地產開發投資單月同比資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理從房企維度看，根據中指研究院數據，2024 年 1-9 月，百強房企權益拿地額 5324億元，累計同比-38%，降幅較 1-8 月收窄了 2 個百分比。9 月單月，百強房企權益拿地額 593 億元，環比+40%，同比-17%，相當于 2020 年同期的 23%，雖較 8 月17%環比改善，但仍處于較低水平，房企拿地意愿不足。圖44：百強房企

55、單月拿地金額及同比圖45：百強房企當年累計拿地金額同比資料來源：中指研究院，國信證券經濟研究所整理資料來源：中指研究院，國信證券經濟研究所整理請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容證券研究報告證券研究報告19圖46：百強房企歷年單月拿地金額（單位：億元）圖47：百強房企單月拿地金額相比 2020 同期資料來源：中指研究院，國信證券經濟研究所整理資料來源：中指研究院，國信證券經濟研究所整理從城市住宅用地成交規?？?，根據中指研究院數據，2024 年 1-9 月，300 城住宅用地成交建面 11579 萬，累計同比-26%，降幅較 1-8 月收窄了 5 個百分點。9月單月，300 城住宅用地成

56、交建面 2323 萬，環比+46%，同比+1%，相當于 2019年同期的 47%，環比相對改善；300 城住宅用地當月成交溢價率 4.0%仍處于低位。圖48：300 城住宅用地單月成交面積及同比圖49：300 城住宅用地當年累計成交面積同比資料來源：中指研究院，國信證券經濟研究所整理資料來源：中指研究院，國信證券經濟研究所整理請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容證券研究報告證券研究報告20圖50：300 城住宅用地歷年單月成交面積（單位：萬）圖51：300 城住宅用地單月成交面積相比 2019 同期資料來源：中指研究院，國信證券經濟研究所整理資料來源：中指研究院，國信證券經濟研究所整理

57、房企融資累計降幅收窄，房企融資累計降幅收窄，銷售回款仍是主要拖累銷售回款仍是主要拖累根據統計局數據，2024 年 1-9 月，房企到位資金 78898 億元，同比-20.0%，降幅較 1-8 月收窄了 0.2 個百分點；9 月單月，房企到位資金同比-18.4%，降幅較 8月擴大了 7.8 個百分點。拆解房企資金來源，2024 年 1-9 月，國內貸款 11466 億元，同比-6.2%；定金及預收款 23593 億元，同比-29.8%；個人按揭貸款 11079億元，同比-34.9%。銷售回款邊際改善，但仍是房企資金壓力的主要拖累項。圖52：房地產開發企業到位資金累計同比圖53：房地產開發企業到位

58、資金單月同比資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容證券研究報告證券研究報告21圖54：房企到位資金中國內貸款占比 vs 銷售回款占比圖55：國內貸款拉動 vs 銷售回款拉動資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理此外，根據中指院跟蹤數據，房企非銀融資 9 月同比改善。從單月值看，環比回落但同比轉正。2024 年 9 月，房企非銀融資單月發行 430億元，環比-22%，單月同比+7%，降幅較上月收窄了 29pct；其

59、中，信用債、海外債、信托、ABS 發行額占比分別為 40%、0%、0%、60%，分別較上月變動了-25pct、0pct、0pct、+25pct。從累計值看，同比降幅繼續收窄。2024 年 1-9 月，房企非銀融資累計發行 4097億元，同比-31%，降幅較 1-8 月收窄了 2.7pct；其中，信用債、海外債、信托、ABS 累計發行同比分別為-27%、-56%、-85%、-29%，分別較 1-8 月變動了+1pct、-3pct、0pct、+6pct。圖56：房企非銀融資單月發行總額及同環比圖57：房企非銀融資單月發行額的類別構成資料來源：中指研究院，國信證券經濟研究所整理資料來源：中指研究院，

60、國信證券經濟研究所整理請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容證券研究報告證券研究報告22圖58：房企非銀融資發行總額當年累計同比圖59：分類別房企非銀融資發行額累計同比資料來源：中指研究院，國信證券經濟研究所整理資料來源：中指研究院，國信證券經濟研究所整理新開工表現低迷，竣工降幅持續擴大新開工表現低迷，竣工降幅持續擴大新開工累計降幅收窄，但規模仍在低位新開工累計降幅收窄，但規模仍在低位根據統計局數據，2024 年 1-9 月，房屋房屋新開工面積 56051 萬，同比-22.2%，降幅較 1-8 月收窄了 0.3 個百分點；9 月單月，房屋新開工面積 6586 萬，同比-19.9%，降幅較

61、 8 月擴大了 3.2 個百分點。房企新開工安排與經營計劃掛鉤，也會綜合考慮銷售景氣度合理調整節奏，通常6 月份是新開工高峰，助力下半年推貨銷售。新開工是統計局發布的諸多房地產指標中相比歷史同期下滑最嚴重的，2024 年 9 月，單月新開工面積僅為 2019 年同期的 32%，仍在較低水平。圖60：房屋新開工面積累計同比圖61：房屋新開工面積單月同比資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容證券研究報告證券研究報告23圖62：歷年房屋單月新開工面積（單位：萬）圖63：單月新開工面積與

62、2019 年同期相比資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理竣工累計降幅持續擴大，下行趨勢明確竣工累計降幅持續擴大，下行趨勢明確根據統計局數據，2024 年 1-9 月，房屋竣工面積 36816 萬，同比-24.4%，降幅較 1-8 月擴大了 0.8 個百分點；9 月單月，房屋竣工面積 3422 萬，同比-31.4%，降幅較 8 月收窄了 5.2 個百分點。房屋竣工面積是滯后指標，房企竣工計劃根據已售期房合同中約定的交付日期剛性排布，不受當前銷售景氣度的影響，通常 12 月份是竣工高峰?？⒐な歉黜椀禺a指標中相比歷史同期表現最平

63、穩的，2024 年 9 月，單月竣工面積為 2019 年同期的 67%，但下行趨勢明確。圖64：房屋竣工面積累計同比圖65：房屋竣工面積單月同比資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理請務必閱讀正文之后的免責聲明及其項下所有內容證券研究報告證券研究報告24圖66：歷年房屋單月竣工面積（單位：萬）圖67：單月竣工面積與 2019 年同期相比資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理資料來源：國家統計局、Wind，國信證券經濟研究所整理投資建議投資建議9 月地產基本面指標略有改善，銷售規模、投融資和新開工累計同比均有所

64、好轉，但竣工和房價跌幅持續擴大。自 9 月中央政治局會議強調要促進房地產市場止跌回穩后，10 月國新辦發布會再出臺房地產增量政策。雖然樓市現狀冰凍三尺非一日之寒，提振房地產市場不可能一蹴而就，但是持續出臺新政策本身就具有積極的信號意義，有效提振市場信心。后續地產板塊的行情演繹將取決于相關政策的落地進度以及樓市量價表現。雖從房企價值角度，在房價止跌、行業真實復蘇前，基本面無法支撐房地產板塊的趨勢性行情。但從政策博弈角度，當下基本面越弱、過往政策效果一般，則重磅政策出臺的預期越強，博弈行情將持續存在。個股端推薦保利發展、中國海外發展、中國海外宏洋集團、華潤置地、貝殼-W。表3：重點公司盈利預測與估

65、值（截至 2024 年 10 月 24 日）證券代碼證券代碼證券簡稱證券簡稱投資評級投資評級收盤價收盤價（元）（元）總市值總市值（億元）（億元）EPSEPSPEPE202320232024E2024E2025E2025E202320232024E2024E2025E2025E600048.SH保利發展優于大市10.7212831.010.921.0210.611.710.50688.HK中國海外發展優于大市14.8214882.342.382.446.36.26.10081.HK中國海外宏洋集團優于大市2.08680.650.450.423.24.65.01109.HK華潤置地優于大市25.3

66、16553.893.653.696.56.96.92423.HK貝殼-W優于大市52.6517572.672.462.5119.721.421.0資料來源：iFinD，國信證券經濟研究所預測及整理風險提示風險提示政策落地效果及后續推出強度不及預期；外部環境變化等導致行業基本面超預期下行；房企信用風險事件超預期沖擊。證券研究報告證券研究報告免責聲明免責聲明分析師聲明分析師聲明作者保證報告所采用的數據均來自合規渠道；分析邏輯基于作者的職業理解，通過合理判斷并得出結論，力求獨立、客觀、公正，結論不受任何第三方的授意或影響；作者在過去、現在或未來未就其研究報告所提供的具體建議或所表述的意見直接或間接收

67、取任何報酬，特此聲明。國信證券投資評級國信證券投資評級投資評級標準投資評級標準類別類別級別級別說明說明報告中投資建議所涉及的評級（如有）分為股票評級和行業評級（另有說明的除外）。評級標準為報告發布日后 6 到 12 個月內的相對市場表現，也即報告發布日后的6到12個月內公司股價（或行業指數）相對同期相關證券市場代表性指數的漲跌幅作為基準。A 股市場以滬深 300 指數（000300.SH）作為基準；新三板市場以三板成指（899001.CSI）為基準；香港市場以恒生指數(HSI.HI)作為基準；美國市場以標普 500 指數(SPX.GI)或納斯達克指數（IXIC.GI）為基準。股票投資評級優于大

68、市股價表現優于市場代表性指數 10%以上中性股價表現介于市場代表性指數10%之間弱于大市股價表現弱于市場代表性指數 10%以上無評級股價與市場代表性指數相比無明確觀點行業投資評級優于大市行業指數表現優于市場代表性指數 10%以上中性行業指數表現介于市場代表性指數10%之間弱于大市行業指數表現弱于市場代表性指數 10%以上重要聲明重要聲明本報告由國信證券股份有限公司（已具備中國證監會許可的證券投資咨詢業務資格）制作；報告版權歸國信證券股份有限公司（以下簡稱“我公司”）所有。本報告僅供我公司客戶使用，本公司不會因接收人收到本報告而視其為客戶。未經書面許可，任何機構和個人不得以任何形式使用、復制或傳

69、播。任何有關本報告的摘要或節選都不代表本報告正式完整的觀點，一切須以我公司向客戶發布的本報告完整版本為準。本報告基于已公開的資料或信息撰寫，但我公司不保證該資料及信息的完整性、準確性。本報告所載的信息、資料、建議及推測僅反映我公司于本報告公開發布當日的判斷，在不同時期，我公司可能撰寫并發布與本報告所載資料、建議及推測不一致的報告。我公司不保證本報告所含信息及資料處于最新狀態；我公司可能隨時補充、更新和修訂有關信息及資料，投資者應當自行關注相關更新和修訂內容。我公司或關聯機構可能會持有本報告中所提到的公司所發行的證券并進行交易，還可能為這些公司提供或爭取提供投資銀行、財務顧問或金融產品等相關服務

70、。本公司的資產管理部門、自營部門以及其他投資業務部門可能獨立做出與本報告中意見或建議不一致的投資決策。本報告僅供參考之用，不構成出售或購買證券或其他投資標的要約或邀請。在任何情況下，本報告中的信息和意見均不構成對任何個人的投資建議。任何形式的分享證券投資收益或者分擔證券投資損失的書面或口頭承諾均為無效。投資者應結合自己的投資目標和財務狀況自行判斷是否采用本報告所載內容和信息并自行承擔風險，我公司及雇員對投資者使用本報告及其內容而造成的一切后果不承擔任何法律責任。證券投資咨詢業務的說明證券投資咨詢業務的說明本公司具備中國證監會核準的證券投資咨詢業務資格。證券投資咨詢，是指從事證券投資咨詢業務的機

71、構及其投資咨詢人員以下列形式為證券投資人或者客戶提供證券投資分析、預測或者建議等直接或者間接有償咨詢服務的活動：接受投資人或者客戶委托，提供證券投資咨詢服務；舉辦有關證券投資咨詢的講座、報告會、分析會等；在報刊上發表證券投資咨詢的文章、評論、報告，以及通過電臺、電視臺等公眾傳播媒體提供證券投資咨詢服務；通過電話、傳真、電腦網絡等電信設備系統，提供證券投資咨詢服務；中國證監會認定的其他形式。發布證券研究報告是證券投資咨詢業務的一種基本形式，指證券公司、證券投資咨詢機構對證券及證券相關產品的價值、市場走勢或者相關影響因素進行分析，形成證券估值、投資評級等投資分析意見，制作證券研究報告，并向客戶發布的行為。證券研究報告證券研究報告國信證券經濟研究所國信證券經濟研究所深圳深圳深圳市福田區福華一路 125 號國信金融大廈 36 層郵編：518046總機：0755-82130833上海上海上海浦東民生路 1199 弄證大五道口廣場 1 號樓 12 層郵編：200135北京北京北京西城區金融大街興盛街 6 號國信證券 9 層郵編：100032