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1、證券研究報告證券研究報告房地產行業深度研究報告重啟土儲專項債，存量用重啟土儲專項債，存量用地地加速去庫存加速去庫存2024/12/31徐超S1190521050001證券分析師：分析師登記編號：戴梓涵S1190524110003證券分析師：分析師登記編號：房地產行業報告房地產行業報告請務必閱讀正文之后的免責條款部分守正 出奇 寧靜 致遠報告摘要報告摘要一、拿地開工率低，中央一、拿地開工率低，中央出臺支持盤活存量閑置土地相關出臺支持盤活存量閑置土地相關政策。政策。2021年房地產行業下行周期中，民企大量退出土地市場，城投起到拖底作用，但開發能力較弱。5月17號國務院政策例行吹風會提及“支持地方政

2、府從實際出發，酌情以收回、收購等方式妥善處置已經出讓的閑置存量住宅用地”。隨后，自然資源部及國家發改委出臺了一系列關于妥善處置閑置存量土地的政策措施。二、時隔五年重啟土儲專項債，加快消化存量土地。二、時隔五年重啟土儲專項債，加快消化存量土地。11月11日，自然資源部公布了關于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知，為收購土地提供了具體的指導策略。土儲專項債起于2017年，2019年9月停止發行。專項債收購存量土地有助于減少市場存量土地規模、改善土地供求關系、增強地方政府和企業資金流動性、促進房地產市場止跌回穩。三、多三、多地公開征集收回收購存量閑置地公開征集收回收購存量閑置土地。土

3、地。目前多地發布公告公開征集收回收購存量閑置土地，包括安徽省淮北、池州市，四川省遂寧、自貢市，以及金沙縣、永?？h等地，以三四線城市及縣城為主。四、四、地方政府“收儲”存量房地方政府“收儲”存量房案例。案例。廣州收回收購三幅未開發閑置土地。今年下半年以來，越秀先后發布三則公告，廣州市土地開發中心收回/收儲白云區廣龍地塊、番禺區暨南大學北側地塊以及大干圍地塊。政府擬收購華僑城武漢洪山區TOD項目地塊。天津市東麗區土整中心收購天津津投城市開發沙柳北路地塊。岳陽市土地儲備中心收購華升股份控股子公司地塊。五、收回收購土地面臨五、收回收購土地面臨的的挑戰。挑戰。抵押債權關系復雜，土地價格下跌預期，回收定價

4、存在一定矛盾。六、六、投資投資建議。建議。目前我國房地產市場供求關系已發生根本變化，5月17日國務院會議提及支持地方政府收回、收購閑置存量住宅用地后，11月重啟土地儲備專項債，在資金方面給予地方政府收回收購土地重要支持。我們認為隨著專項債政策工具的推出，有助于改善房企資金狀況，提高經營能力，加快盤活存量土地，從土地端對于房地產市場止跌回穩起到推動作用。目前多地積極響應政策，發布公告公開征集收回收購存量閑置土地，但多數為三四線城市及縣城，部分地區也有政府收回收購企業存量土地落地?？紤]到收回收購土地仍面臨抵押債權關系、定價等方面的問題，后續政策效果有待進一步觀察，建議關注相關地方國企及開發商。七、

5、七、風險提示：風險提示：房地產行業下行風險；個別房企信用違約風險；房地產政策落地進程不及預期請務必閱讀正文之后的免責條款部分守正 出奇 寧靜 致遠1、拿地開工率低，中央出臺支持盤活存量閑置土地相關政策2、時隔5年重啟土儲專項債，加快消化存量土地3、多地公開征集收回收購存量閑置土地4、地方政府收購土地案例5、收回收購土地面臨的挑戰6、投資建議7、風險提示目錄目錄請務必閱讀正文之后的免責條款部分守正 出奇 寧靜 致遠1 1、拿地拿地開工率低，開工率低，中央出臺支持盤活存量閑置土地相關中央出臺支持盤活存量閑置土地相關政策政策圖表1：2021年-2024年各類房企拿地后開工率對比資料來源：克而瑞，太平

6、洋證券城投托底城市土地，開工率較低，閑置土地較多。城投托底城市土地，開工率較低，閑置土地較多。2021年房地產行業下行周期中，民企大量退出土地市場，城投起到拖底作用，但開發能力較弱。據克而瑞數據，從2021年至2024年5月，重點監測的30個重點一二線城市成交的含宅用地中，有46%的地塊由城投公司競得（含合作拿地）；2021年至今，地方國企、央企、民企和城投拿地項目中全部開工的地塊僅為73%/65%/41%/20%，加上部分開工的地塊，總體開工率分別為78%/72%/44%/22%；圖表2：城投拿地項目按地塊位置、拿地方式分類開工率（按幅數）資料來源：克而瑞，太平洋證券請務必閱讀正文之后的免責

7、條款部分守正 出奇 寧靜 致遠1 1、拿地開工率低，、拿地開工率低，中央出臺支持中央出臺支持盤活存量閑置土地相關盤活存量閑置土地相關政策政策圖表3：中央出臺土地“收儲”相關政策資料來源：中國政府網等，太平洋證券今年以來，中央會議多次今年以來，中央會議多次出臺支持盤活存量閑置土地相關出臺支持盤活存量閑置土地相關政策政策。5月17號國務院政策例行吹風會提及“支持地方政府從實際出發，酌情以收回、收購等方式妥善處置已經出讓的閑置存量住宅用地”，其中包括兩條線：一條線是嚴格依法處置閑置土地，另一條線是加大對存量土地盤活利用的支持力度。隨后自然資源部及國家發改委出臺了一系列關于妥善處置閑置存量土地的政策措

8、施。時間時間會議會議/部門部門具體內容具體內容2024年4月30日中央政治局會議統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施2024年5月17日國務院政策例行吹風會自然資源部相關負責人表示，準備出臺妥善處置閑置土地、盤活存量土地的政策措施，支持地方政府從實際出發，酌情以收回、收購等方式妥善處置已經出讓的閑置存量住宅用地，幫助企業解困。2024年6月25日自然資源部自然資源部正和有關部門研究如何盤活利用已出讓未開發土地的政策，支持地方政府收回、收購閑置土地。在“如何收地”方面設置了準線：須是非企業自身原因造成閑置或者土地局部未開發須是非企業自身原因造成閑置或者土地局部未開發，且企業無力且企業無力

9、繼續開發繼續開發、也難以轉讓的土地也難以轉讓的土地。若是企業原因導致超期未動工兩年以上的土地若是企業原因導致超期未動工兩年以上的土地，政府應依法無償收回政府應依法無償收回。收回閑置土地的關鍵在于土地收購的價格標準。自然資源部擬建議，可以參照市場評估價格，也可參照原地價款、利息及經審計的開發建設直接投入，確定補償標準。對于收地資金，自然資源部計劃通過專項債券為地方政府提供資金支持，但要求地方政府量力而行，堅決避免新增地方政府隱性債務。2024年9月26日政治局會議要對商品房建設嚴控增量、優化存量、提高質量，并支持盤活存量閑置土地。2024年10月12日國新辦新聞發布會財政部：允許專項債券用于土地

10、儲備 確有需要的地區可以用于新增土地儲備項目2024年10月17日國新辦新聞發布會關于專項債用于土地儲備，主要是支持各地結合實際情況，與存量土地的業主企業合理確定收購價格，妥善處理回收存量土地涉及的債權債務關系，合理確定專項債券項目內容和地塊范圍，及時安排債券發行和支出，提高土地資源的利用效率和債券資金的使用效益。我們考慮優先回購企業無力開發或者不愿繼續開發、尚未動工建設的住宅、商服用地，及時匹配專項債券等資金。我們還將會同相關部門，研究設立收購存量土地專項借款，作為專項債券的補充，中國人民銀行提供專項再貸款支持。對于收回來的土地，再次組織供應用于房地產的，我們將嚴格把控。市場確有需求的，才可

11、以優化條件、精準投放，但必須控制在收回收購總量的一定比例之內。請務必閱讀正文之后的免責條款部分守正 出奇 寧靜 致遠2 2、時隔、時隔5 5年重啟土儲專項債，加快消化存量土地年重啟土儲專項債，加快消化存量土地圖表4：關于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知主要內容資料來源：中國政府網，太平洋證券時時隔五年重啟土儲專項債隔五年重啟土儲專項債，給予資金支持，加快，給予資金支持，加快消化存量消化存量土地。土地。11月11日，自然資源部公布了關于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知，為收購土地提供了具體的指導策略。類別類別具體內容具體內容收購目的減少市場存量土地規模、改善土

12、地供求關系、增強地方政府和企業資金流動性、促進房地產市場止跌回穩。實施主體使用專項債券資金用于收回收購土地，應由納入名錄管理的土地儲備機構具體實施。收購流程市、縣自然資源主管部門要依托土地市場動態監測監管系統中的處置存量閑置土地清單摸清底數，根據需要向社會發布收回收購土地征集公告，綜合考慮企業意愿、市場需求、地塊條件等因素，確定擬收回收購意向地塊和時序安排，分批納入土地儲備計劃，優先申報使用專項債券。收購標的物范圍優先收回收購企業無力或無意愿繼續開發優先收回收購企業無力或無意愿繼續開發、已供應未動工的住宅用地和商服用地已供應未動工的住宅用地和商服用地。其他用途的土地，進入司法或破產拍賣、變賣程

13、序的土地，因低效用地再開發或基礎設施建設等需要收回的土地，以及已動工地塊中規劃可分割暫未建設的部分，也可以納入收回收購范圍。收購價格土地儲備機構委托經備案的土地估價機構土地儲備機構委托經備案的土地估價機構，對擬收回收購地塊開展土地市場價格評估對擬收回收購地塊開展土地市場價格評估，相較企業土地成本相較企業土地成本，就低確定收地基礎價格就低確定收地基礎價格。市、縣處置存量閑置土地協調推進機制或土地出讓協調決策機構根據市場形勢、合同履約情況等，集體決策確定基礎價格下調幅度集體決策確定基礎價格下調幅度，經與土地使用權人協商一致并經公示無異議后，報市、縣人民政府批準確認。收回來后的用途收回收購的土地原則

14、上當年不再供應用于房地產開發收回收購的土地原則上當年不再供應用于房地產開發。確有需求的，應當嚴控規模，優化條件實施供應，在落實“五類調控”的同時，供應面積不得超過當年收回收購房地產用地總面積的50%。收回收購土地用于民生領域和實體經濟項目的，不受上述限制。請務必閱讀正文之后的免責條款部分守正 出奇 寧靜 致遠2 2、時隔、時隔5 5年重啟土儲專項年重啟土儲專項債，加快消化存量土地債，加快消化存量土地圖表5：專項債用于土地儲備相關政策資料來源：證券時報，太平洋證券時隔五年重啟土儲專項債，給予資金支持，加快消化存量土地時隔五年重啟土儲專項債，給予資金支持，加快消化存量土地。土儲專項債起于土儲專項債

15、起于20172017年，年，20192019年年9 9月停止月停止發行發行。2017年5月，財政部啟動了土儲專項債的發行，用于支持地方政府依法用于收購、置換、回收等方式取得土地，隨后7月14日，北京發行了全國首批土儲專項債；2019年9月，國務院常務會議提出“專項債資金不得用于土地儲備和房地產相關領域、置換債務以及可完全商業化運作的產業項目”，之后各地停止了土儲專項債申報和發行。時間時間文件文件/會議會議具體內容具體內容2016 年2月2日關于規范土地儲備和資金管理等相關問題 的 通 知（財預（2016）4號）土地儲備機構新增土地儲備項目所需資金，應當嚴格按照規定納入政府性基金預算，從國有土地

16、收益基金、土地出讓收入和其他財政資金中統籌安排，不足部分在國家核定的債務限額內通過省級政府代發地方政府債券籌集資金解決。2017 年5 月 16日地方政府土地儲備專項債券 管 理 辦 法（試行）正式推出土地儲備專項債券，對其發行主體、償債資金來源、預算管理、監督管理等進行規范。體現項目收益與融資自求平衡的理念，落實市縣政府管理責任。2019 年9月4日國務院常務會議專項債資金不得用于土地儲備和房地產相關領域、置換債務以及可完全商業化運作的產業項目。2020 年7 月 27日關于加快地方政府專項債發行使用有關工作的通知嚴格新增專項債券使用負面清單，堅持不安排土地儲備項目、不安排產業項目、不安排房

17、地產相關項目。圖表6：土儲專項債發行規模資料來源：地方政府網，太平洋證券242559056765010002000300040005000600070008000201720182019土儲專項債發行規模（億元）請務必閱讀正文之后的免責條款部分守正 出奇 寧靜 致遠2 2、時隔、時隔5 5年重啟土儲專項年重啟土儲專項債，加快消化存量土地債，加快消化存量土地圖表7：地方土地收入和政府性基金收入情況資料來源：Wind，太平洋證券時隔五年重啟土儲專項債，給予資金支持，加快消化存量土地時隔五年重啟土儲專項債，給予資金支持，加快消化存量土地。土地出讓金收入占政府性基金預算收入比例超過80%，截至2024

18、年11月，地方本級土地出讓收入累計同比下降22.4%，地方政府財政壓力較大，對于房企而言，2022年以來房地產開發企業到位資金持續惡化，盈利能力變差。此次重啟土儲專項債有助于減少市場存量土地規模、改善土地供求關系、增強地方政府和企業資金流動性、促進房地產市場止跌回穩。圖表8：全國房地產開發企業到位資金資料來源：Wind，太平洋證券-40-200204060800200004000060000800001000002016/22016/72016/122017/52017/102018/32018/82019/12019/62019/112020/42020/92021/22021/72021/

19、122022/52022/102023/32023/82024/12024/62024/11地方本級土地出讓收入地方本級政府性基金收入地方本級土地出讓收入同比地方本級政府性基金收入同比-30-20-100102030050000100000150000200000250000房地產開發資金來源房地產開發資金來源同比請務必閱讀正文之后的免責條款部分守正 出奇 寧靜 致遠3 3、多地公開征集收回收購存量閑置土地、多地公開征集收回收購存量閑置土地圖表9：多地發布公告公開征集收回收購存量閑置土地資料來源：各地政府網站、自然資源和規劃局網站等，太平洋證券多地紛紛發文推進收回收購閑置土地。多地紛紛發文推進

20、收回收購閑置土地。目前多地發布公告公開征集收回收購存量閑置土地，包括安徽省淮北、池州市，四川省遂寧、自貢市，以及金沙縣、永?？h等地，以三四線城市及縣城為主。日期日期城市城市區域區域文件文件2024年11月15日四川省遂寧市遂寧市安居區轄區內的國有建設用地購存量閑置土地征集公告2024年11月18日貴州省畢節市金沙縣貴州省畢節市金沙縣轄區金沙縣自然資源局關于收購存量閑置土地征集公告（金自然資公告2024115號）2024年11月18日安徽省池州市池州市市本級（主城區、江南新興產業集中區、市經濟技術開發區、平天湖風景區、九華山風景區）公開征集收回收購市本級存量閑置土地公告2024年11月18日廣西

21、桂林市永?？h永?？h轄區范圍內關于公開征集收回收購土地的公告2024年11月19日廣西貴港市貴港市轄區貴港市自然資源局關于公開征集收回收購土地的公告2024年11月20日安徽省淮北市淮北市市本級（相山區、杜集區、烈山區、淮北高新技術產業開發區）公開征集收回收購市本級存量閑置土地公告2024年11月21日四川省自貢市自貢市東部新區公開征集收回收購市本級存量閑置土地公告2024年11月25日寧夏銀川市銀川市轄三區（興慶區、金鳳區、西夏區）公開征集收回收購存量閑置土地公告2024年11月26日江西省上饒市余干縣余干縣中心城區及各鄉鎮、高新技術產業園范圍內關于公開征集收回收購縣中心城區存量閑置土地公告2

22、024年11月29日吉林省四平市四平市本級四平市自然資源局關于公開征集收回收購土地的公告2024年12月2日陜西省渭南市渭南市市本級關于運用地方政府專項債券收回收購存量閑置土地的征集公告2024年12月2日河南省許昌市許昌市市本級（魏都區、城鄉一體化示范區、經濟技術開發區、東城區）公開征集收回收購許昌市市本級存量閑置土地公告2024年12月3日甘肅省蘭州市蘭州新區蘭州新區蘭州新區自然資源局關于公開征集收回收購土地的公告請務必閱讀正文之后的免責條款部分守正 出奇 寧靜 致遠4 4、地方政府收回收購、地方政府收回收購土地案例土地案例-以廣州為以廣州為代表代表圖表10：廣州收回收購三幅土地的情況資料

23、來源：易居研究院，太平洋證券廣州收回收購三幅未開發閑置土地。廣州收回收購三幅未開發閑置土地。收回收購土地收回收購土地情況：情況：今年下半年以來，越秀先后發布三則公告，廣州市土地開發中心收回/收儲白云區廣龍地塊、番禺區暨南大學北側地塊以及大干圍地塊。三幅地塊總土地面積約23萬平方米，均為未開發狀態，所有權均由越秀地產下屬子公司所有。地塊地塊名稱名稱地塊編號地塊編號區位情況區位情況總用地面積總用地面積（平方米）（平方米）原規劃用原規劃用途途地塊獲取方式地塊獲取方式廣龍地塊AB0805110、AB0805117、AB0810104廣州白云區廣龍路西側及廣從公路北側，鄰近鐘落潭地鐵站123879住宅用

24、地2021年4月，廣州首批集中供地推出廣龍路一期地塊，越秀地產以底價18.62億元競得暨南大學北側地塊2021KJ01130063廣州市番禺區南村鎮，距離地鐵新造站約600米，南接南大干線，向東可連接新化高速91114商業及住宅用途、公園綠地、防護綠地以及城市道路用地該地塊由廣州新秀于2021年9月收購大干圍地塊AH101533、AH101534廣州市海珠區工業大道南大干圍15491零售商業用途、商務金融用途以及批發市場用途2021年7月，越秀地產向母公司越秀集團收購廣州佰城98%股權，該地塊原屬廣州佰城，已開發“越秀天薈江灣”項目資料來源：越秀地產公司公告，太平洋證券圖表11：廣州收回收購三

25、幅土地的區位圖請務必閱讀正文之后的免責條款部分守正 出奇 寧靜 致遠4 4、地方政府收回收購、地方政府收回收購土地案例土地案例-以廣州為以廣州為代表代表圖表12：廣州收回收購三幅土地簽訂協議情況資料來源：越秀地產公司公告，太平洋證券日期日期地塊名稱地塊名稱協議名稱協議名稱出讓方出讓方收購方收購方2024年8月30日廣龍地塊收回土地協議越秀華城、廣州城建（均為越秀地產的非全資附屬公司）廣州市土地開發中心2024 年 9 月 2 日（交易時段后）暨南大學北側地塊土地收儲協議廣州新秀、廣州城建（均為越秀地產的非全資附屬公司）廣州市土地開發中心、番禺區土地開發中心2024年11月13日大干圍地塊土地收

26、儲協議佰城投資（越秀地產的非全資附屬公司）廣州市土地開發中心廣州收回收購三幅未開發閑置土地。廣州收回收購三幅未開發閑置土地。廣龍地塊：廣龍地塊：2024年8月30日，廣州市規劃和自然資源局刊發了收回土地公告，宣布廣州市土地開發中心向越秀華城收回廣龍地塊，以及廣州市土地開發中心、越秀華城及廣州城建訂立的收回土地協議已于收回土地公告當日生效（即2024年8月30日）；番禺區暨南大學北側番禺區暨南大學北側地塊：地塊：2024年9月2日（交易時段后），土地開發中心、廣州新秀及廣州城建訂立土地收儲協議，據此，廣州新秀及廣州城建同意將暨南大學北側地塊土地的土地使用權交由土地開發中心收儲；廣州大干圍地塊：廣

27、州大干圍地塊：2024年11月13日（交易時段后），佰城投資及廣州市土地開發中心訂立大干圍土地收儲協議，據此，佰城投資同意將廣州大干圍地塊的土地使用權交由廣州市土地開發中心收儲。請務必閱讀正文之后的免責條款部分守正 出奇 寧靜 致遠4 4、地方政府收回收購、地方政府收回收購土地案例土地案例-以廣州為以廣州為代表代表圖表13：廣州收回收購三幅土地價格情況資料來源：越秀地產公司公告，太平洋證券廣州收購土地定價參考市場評估或成本法，訂約方公平磋商后確定。廣州收購土地定價參考市場評估或成本法，訂約方公平磋商后確定。廣廣龍地塊龍地塊：屬于政府因公共利益需要收回情形，補償金額需評定已支付的廣龍地塊原購買價

28、、投資金額及應計利息厘定，補償金額為70億元（以最終評審為準）；番禺區暨南大學北側番禺區暨南大學北側地塊：地塊：補償金額根據市場評估價值，經訂約方公平磋商后厘定，市場價值參照土地出讓合同所附的土地規劃條件進行評估，為50.03億元，賬面值和估值分別約50.05億元和50.01億元，公司預期會因土地收儲而錄得估計除稅前虧損凈額約174.38萬元；廣州大干圍地塊廣州大干圍地塊：補償金額參考地塊經評估市值，經訂約方公平磋商后厘定，為15.29億元，賬面值和估值分別約15.30億元和15.19億元，公司預期會因土地收儲而錄得估計除稅前虧損凈額約105.91萬元。地塊名稱地塊名稱收購價格評估標準收購價格

29、評估標準收購價格（億元）收購價格（億元）賬面價值（億元）賬面價值（億元）估值（億元）估值（億元）預期差額預期差額廣龍地塊參照廣龍地塊原購買價、投資金額及應計利息厘定，補償最終金額根據收回土地協議項下將作出的最終評審進行調整，調整范圍不會超過原補償金額的10%70-暨南大學北側地塊根據暨南大學北側地塊二土地的經評估之市場價值，經訂約方公平磋商后厘定，有關市場價值乃參照土地出讓合同所附的土地規劃條件進行評估，評估基準日為土地儲備實施方案通過審批日50.0350.0550.01除 稅 前 虧 損 凈 額 約174.38萬元大干圍地塊參考廣州大干圍地塊的經評估市值，經訂約方公平磋商后厘定。有關價值乃根

30、據具有資質的中國評估機構出具的資產評估而得出15.2915.315.19除稅前虧損約106萬元請務必閱讀正文之后的免責條款部分守正 出奇 寧靜 致遠4 4、地方政府收回收購地方政府收回收購土地案例土地案例-以廣州為以廣州為代表代表廣州收購廣州收購土地支付方式包括兩種模式，模式一以應付票據形式支付。土地支付方式包括兩種模式，模式一以應付票據形式支付。廣龍地塊：廣龍地塊：補償由廣州市土地開發中心向越秀華城或廣州城建提供70億元等值應付票據，廣州市土地開發中心按照付款時間表1）最終評審前，應向越秀華城或廣州城建交付價值不超過不超過7070億元的億元的90%90%（即（即6363億元）億元）的應付票據

31、；2）最終評審后，應交付價值為補償余款的應付票據；應付票據將在簽立土地移交確認書后兩年內，由越秀華城或廣州城建提出申請后，由廣州市土地開發中心分批交付，每批應付票據的有效期為一年，在此期間，廣州城建或其附屬公司有權使用應付票據收購廣州政府新出讓的廣州市本級土地廣州市本級土地。應付票據的價值可用作支付收購有關新出讓土地的應付代價；番禺區暨南大學北側番禺區暨南大學北側地塊：地塊：補償以應付票據的形式支付，由廣州市土地開發中心及番禺區土地開發中心按比例分別支付予廣州新秀及廣州城建，支付比例分別為27.7527.75%和和72.2572.25%，對應13.88億元和36.15億元。土地開發中心將于土地

32、收儲協議經簽立且廣州新秀或廣州城建提出書面申請后交付應付票據。廣州城建、其任何附屬公司或其指定的任何聯屬公司有權在有關應付票據的一年一年有效期內（經所需程序審批后可予延長）使用應付票據在番禺區番禺區收購土地。應付票據的價值可用作償付收購有關土地的應付代價。請務必閱讀正文之后的免責條款部分守正 出奇 寧靜 致遠4 4、地方政府收回收購、地方政府收回收購土地案例土地案例-以廣州為以廣州為代表代表圖表14：廣州市土地開發中心向佰城投資支付金額計算方式資料來源：越秀地產公司公告，太平洋證券廣州市土地開發中心向佰城投資支付的金額補償總額15.29億元后一受讓方向廣州市土地開發中心支付的土地出讓款比例廣州

33、收購土地支付方式包括兩種模式，模式二以廣州收購土地支付方式包括兩種模式，模式二以現金延期形式現金延期形式支付。支付。廣州大干圍地塊：廣州大干圍地塊：土地收儲完成后，廣州市土地開發中心將向下一個受讓方出讓廣州大干圍地塊，若廣州市土地開發中心同意并完成這一轉讓，并且后一受讓方已向廣州市土地開發中心支付土地出讓款項的任何部分后，佰城投資向廣州市土地開發中心提出書面支付補償申請，隨后90日內，廣州市土地開發中心將以現金向佰城投資全額或分期支付及償付補償金額。如果廣州市土地開發中心就土地收儲所需的工作承擔任何費用，將從向佰城投資支付所計算的金額中扣除。如果計算的分期金額不足以抵扣所承擔的費用，有關未抵扣

34、費用將會自廣州市土地開發中心向佰城投資支付的下一期款項中扣除。（扣除相關費用）請務必閱讀正文之后的免責條款部分守正 出奇 寧靜 致遠4 4、地方政府收回收購地方政府收回收購土地案例土地案例-以華僑城為代表以華僑城為代表政府擬收購華僑城武漢洪山區政府擬收購華僑城武漢洪山區TODTOD項目地塊。項目地塊。收購收購地塊地塊：11月21日，華僑城公告稱，旗下全資子公司武漢天創置業有限公司位于武漢市洪山區楊春湖高鐵商務區一宗土地，原計劃建設成為集高端產業聚集的地鐵上蓋TOD項目。本次被收儲土地位于洪山區團結大道、綠島西路、沙湖北路、信和西路圍合區域，土地用途為住宅、商業服務、公園與綠地，面積為70214

35、.09平方米，合約105.32畝（以土地管理部門確認的實測面積為準）。綜合考量產業招商及房地產市場情況，政府部門擬通過“收、調、供”聯動方式，對該TOD項目土地進行收儲，并將原商辦為主、住宅為輔的建設指標，調整為住宅為主、商辦為輔，調規后的土地進行公開市場招拍掛。收儲收儲補償定價補償定價：擬根據武漢市土地整理儲備單位委托第三方土地資產評估公司出具的土地價值評估執行，最終金額以政府評估結果和審計意見為準，收儲地塊實測面積有變化的，按實測面積計算收儲補償總額。請務必閱讀正文之后的免責條款部分守正 出奇 寧靜 致遠4 4、地方政府收回收購地方政府收回收購土地案例土地案例-其他其他天津市東麗區土整中心

36、收購天津津投城市開發沙柳北路地塊。天津市東麗區土整中心收購天津津投城市開發沙柳北路地塊。沙柳北路地塊位于天津市東麗區萬新街沙柳北路以東，面積約21萬平方米，均為國有建設用地，土地用途為住宅用地，權利性質為劃撥，天津市東麗區對該地塊采用“企業整理、政府收儲、公開出讓”的方式予以整體盤活。2023年9月28日，公司就沙柳北路地塊收儲事項與天津市東麗區土整中心簽署天津市土地整理儲備項目補償合同。收儲補償收儲補償定價及支付方式：定價及支付方式：定價以評估值為基礎，經雙方協商并參考周邊土地價格，土地收儲補償金額171347.85萬元。本次收儲土地包含多個街坊單元，分期整理，分期支付。單宗土地出讓后，天津

37、市東麗區土整中心在收到土地整理成本后20個工作日內向天津津投城開支付相應收儲補償費用。最新進展最新進展：公司分別于2024年10月24日和10月31日收到東麗區土地整理中心支付的補償金額2.5億元和1.18億元。岳陽市土地儲備中心收購華升股份控股子公司地塊岳陽市土地儲備中心收購華升股份控股子公司地塊。據公司2024年7月19日發布公告，公司當日審議通過了關于控股子公司土地收儲的議案，同意由岳陽市土地儲備中心收回公司控股子公司洞麻公司位于岳陽樓區望岳路的4宗國有建設用地使用權及地上建筑物等資產，被收回4宗土地東臨臨棲鳳亭社區居民點、西靠洞紡路（規劃）、南抵輕化路（規劃）、北至良田山路（規劃）。被

38、收回土地實測總面積為261,166.9平方米，收購地上房屋實測總面積為99,524.73平方米。收儲標的評估定價：收儲標的評估定價：本次收儲金額在參考了市場價格及資產評估的預評基礎上，由雙方協商確定，補償金額區間為3.4億元-3.8億元（含稅價，具體金額以政府相關部門財評審定的價值評估報告為準）。請務必閱讀正文之后的免責條款部分守正 出奇 寧靜 致遠5 5、收回收購土地面臨的挑戰收回收購土地面臨的挑戰抵押抵押債權關系復雜：債權關系復雜：部分開發商的存量土地性質已經做了抵押，存在復雜的抵押和債權關系，涉及多方利益，處置較為復雜。土地價格下跌預期：土地價格下跌預期：當前房地產行業前景不明朗，土地價

39、格和房價存在下跌預期，影響政府對于存量土地的盤活積極性?；厥斩▋r存在一定矛盾：回收定價存在一定矛盾：雖然提出運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地，但專項債需要償還本息，若定價太高，對于政府而言成本收益難以平衡，存在資金壓力。對于房企而言，部分地塊是在市場高峰期獲取，價格較高，若定價過低，開發商參與意愿度不高。請務必閱讀正文之后的免責條款部分守正 出奇 寧靜 致遠6 6、投資建議、投資建議目前我國房地產市場供求關系已發生根本變化，5月17日國務院會議提及支持地方政府收回、收購閑置存量住宅用地后，11月重啟土地儲備專項債，在資金方面給予地方政府收回收購土地重要支持。我們認為隨著專項債政策工

40、具的推出，有助于改善房企資金狀況，提高經營能力，加快盤活存量土地，從土地端對于房地產市場止跌回穩起到推動作用。目前多地積極響應政策，發布公告公開征集收回收購存量閑置土地，但多數為三四線城市及縣城，部分地區也有政府收回收購企業存量土地落地?？紤]到收回收購土地仍面臨抵押債權關系、定價等方面的問題，后續政策效果有待進一步觀察，建議關注相關地方國企及開發商。請務必閱讀正文之后的免責條款部分守正 出奇 寧靜 致遠風險提示風險提示 房地產行業下行風險；個別房企信用違約風險；房地產政策落地進程不及預期。請務必閱讀正文之后的免責條款部分守正 出奇 寧靜 致遠投資評級說明投資評級說明太平洋太平洋研究院研究院云南

41、省昆明市盤龍區北京路云南省昆明市盤龍區北京路926926號同德廣場寫字樓號同德廣場寫字樓3131樓樓1 1、行業評級、行業評級看好：預計未來6個月內，行業整體回報高于滬深300指數5%以上；中性：預計未來6個月內，行業整體回報介于滬深300指數-5%與5%之間；看淡：預計未來6個月內，行業整體回報低于滬深300指數5%以下。2 2、公司評級、公司評級買入：預計未來6個月內，個股相對滬深300指數漲幅在15%以上；增持：預計未來6個月內，個股相對滬深300指數漲幅介于5%與15%之間；持有：預計未來6個月內，個股相對滬深300指數漲幅介于-5%與5%之間；減持：預計未來6個月內，個股相對滬深30

42、0指數漲幅介于-5%與-15%之間；賣出：預計未來6個月內，個股相對滬深300指數漲幅低于-15%以下。請務必閱讀正文之后的免責條款部分守正 出奇 寧靜 致遠投訴電話：95397投訴郵箱：免責免責聲明聲明太平洋證券股份有限公司（以下簡稱“我公司”或“太平洋證券”）具備中國證券監督管理委員會核準的證券投資咨詢業務資格。本報告僅向與太平洋證券簽署服務協議的簽約客戶發布，為太平洋證券簽約客戶的專屬研究產品，若您并非太平洋證券簽約客戶，請取消接收、訂閱或使用本報告中的任何信息；太平洋證券不會因接收人收到、閱讀或關注媒體推送本報告中的內容而視其為太平洋證券的客戶。在任何情況下，本報告中的信息或所表述的意

43、見并不構成對任何機構和個人的投資建議，投資者應自主作出投資決策并自行承擔投資風險，任何形式的分享證券投資收益或者分擔證券投資損失的書面或口頭承諾均為無效。本報告信息均來源于公開資料，我公司對這些信息的準確性和完整性不作任何保證。負責準備本報告以及撰寫本報告的所有研究分析師或工作人員在此保證，本研究報告中關于任何發行商或證券所發表的觀點均如實反映研究人員的個人觀點。報告中的內容和意見僅供參考，并不構成對所述證券買賣的出價或詢價。我公司及其雇員對使用本報告及其內容所引發的任何直接或間接損失概不負責。我公司或關聯機構可能會持有報告中所提到的公司所發行的證券頭寸并進行交易，還可能為這些公司提供或爭取提供投資銀行業務服務。本報告版權歸太平洋證構和個人不得以任何形式翻版、復制、刊登。任何人使用本報告，視為同意以上聲明。