仲量聯行：探索辦公樓租賃新模式(10頁).pdf

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1、租賃模式及科技的迅速發展是否意味著辦公樓的租賃及使用方式將發生重大改變？ 市場研究 中國 | 2020年12月 探索辦公樓租賃新模式 “會員制”會成為未來的租賃趨勢嗎？ 探索辦公樓租賃新模式 “會員制”會成為未來的租賃趨勢嗎？ | 2 辦公樓將繼續存在，而辦公樓的使用者亦將繼續以 企業的員工為主。對于企業雇主和樓宇業主來說， 企業員工的需求尤為重要。業主和企業雇主有必要 思考以下問題： 報告摘要 為何業主及租戶會覺得傳統的辦公樓租賃模 式與他們的需求日漸脫節？ 企業不動產領導者該如何應對工作模式的轉 變，以及員工對辦公環境的要求一個工 作效率、身心健康與生活品質并重的辦公空 間？ 按面積計算租

2、金的慣例是否即將過時或失效？ 促進共享及靈活辦公空間發展的相關科技， 會否帶來新的管理及收費方式？ 會員制租賃生態體系或許會成為新的發展方向。與 傳統的租賃方式相比，它與航空公司的飛行?？陀?劃有著更多的共通點：運用靈活空間及共享設施的 邏輯原理，按不同級別的使用權限以及享受的相應 福利，按月向租戶征收費用。會員制租賃生態體系 打破工作、餐飲及休閑元素彼此之間的界限，創造 多元化、多功能的辦公空間生態體系。 探索辦公樓租賃新模式 “會員制”會成為未來的租賃趨勢嗎？ | 3 這種改變能為業主和租戶帶來雙贏嗎？ 利用科技及對趨勢的預判，引領面向未來的房地產 解決方案 以用戶為先，增加有形現金流及資

3、本值 擴大企業社會責任目標：提升效率、生產力、可持 續性及身心健康 業主 以更有效率、更具生產力的全新方式使用辦公空間 以更低的成本為員工提供更優質的辦公環境 提升辦公環境的活力和朝氣 想像一下如果你的租戶支付會員費而不是租金：毋 須再費神測量租用的辦公室面積，再乘以每平方米 的租金；而是根據所提供的辦公空間體驗，按員工 人數收取月費。租戶除了可以使用所提供的辦公空 間、會議室及其它設施，更可使用靈活及共享空 間，以及促進身心健康、合作、生產力及效率提升 的配套設施。 整個行業都會改用會員制嗎？還有其它新的方 向和方式嗎？ 誰會率先打破傳統，改用全新的租賃模式？ 租戶 探索辦公樓租賃新模式 “

4、會員制”會成為未來的租賃趨勢嗎？ | 4 毫無疑問，未來租戶會以不同的方式支付費用。傳 統的辦公樓租賃模式正面臨不少壓力：越來越多的 租戶開始尋求靈活辦公空間配合其“總部+分部” 的幅射型運作模式；能提升生活品質的多功能辦公 空間更易獲得人才的青睞；基于健康考慮而實施的 社交距離措施；必須探索創新的方法以建立公司 文化及配合遠程工作需要；可持續發展為辦公空間 的定義及功能帶來新的要求及期望；股東對財務效 率的要求提高為租金帶來壓力。這一切加上其他因 素，正在推動辦公租賃模式不可阻擋的改變。 事實上，業主及租戶已著手探索建立新的伙伴關 系，以滿足雙方持續改變的需求。下一步是什么？ 這個變化周期將

5、會在哪里結束？答案尚未可知。但 可以確定的是，我們很可能會看到傳統及創新模式 混合發展。在仲量聯行，我們也在不斷探索，已趨 成熟的靈活辦公空間和共享辦公空間發展趨勢是否 會進一步加快，并借助科技的力量，建立起以會員 制為基礎的辦公空間生態體系。 概述 其實早在疫情之前，辦公場所就已發生了改變。在 過去的十多年間，無論是在中國主要的辦公樓市 場，還是在全球范圍內，共享辦公以及靈活辦公空 間都在迅猛增長。租戶須滿足新一代員工的期望， 并在業務指標變化的同時充分善用空間。 總而言之，將工作、餐飲、運動及休閑元素明確分 離的租賃辦公室經也許已過時。同時，規劃全面、 兼顧生活品質的辦公空間正在創造多功能

6、的全新模 式，而會員制很可能成為這個新模式的一部分。 探索辦公樓租賃新模式 “會員制”會成為未來的租賃趨勢嗎？ | 5 會員制租賃生態體系有助于協調業主與租戶的需求。借助促進共享辦公空間發展的科 技應用，業主能否為租戶創造更好的辦公體驗，提升項目配套的多樣性，同時善用附 近的可用資源？ 會員制租賃生態體系會是更好的方式嗎？ 按面積 計算租金 傳統模式 (傳統租賃) 靈活模式 (部分靈活 + 傳統租賃) 會員制模式 (100%會員制模式) 按面積及會籍 計算租金 按會籍等級 計算租金 不夠靈活靈活 ? 自適應體系 ? 租金以外的額外價值 ? 提升效率 ? 靈活性 ?人性化體驗 ?科技進步 ?房地

7、產科技 ?人性化體驗 ?持續創新 ?多元化配套 房地產科技催化辦公樓轉型 會員制租賃生態體系的施行需要由數據支撐：桌面 感應器計算空間的使用率；二氧化碳讀數顯示空間 內的人數；以日歷為界面的預訂工具記錄空間的使 用情況；透過近場通信閱讀器及手機應用程式授予 空間使用權。上述科技及數據正在重塑有效的空間 分配及收費方法。 基于目前的趨勢作合理預測，會員制租賃生態體系 應該能夠滿足企業對高效率、靈活及適應力強的辦 公環境的需求。千禧世代員工將可享用現代化的辦 公空間及其附設的多樣配套，包括健身、餐飲、社 交空間以及其它設施，同時共享傳統的商業配套及 服務，例如會議室、接待處、打印機及IT支援等。

8、這種工作環境所帶來的社交互動及靈活性，有利于 促進持續創新，能迎合新興行業的企業以及轉型中 的傳統企業的需求。 圖表1：向會員制轉型的發展路徑 企業在吸納人才及業務 拓展方面的競爭或許會同樣 激烈。時至今日，想要招聘 到優秀人才，已不再是提供 一份工作及一張辦公桌那么 簡單。 “ ” 探索辦公樓租賃新模式 “會員制”會成為未來的租賃趨勢嗎？ | 6 多樣化的服務配套 通常來說，辦公樓業主只能為自己的資產做單一定 位，而會員制租賃生態體系則能讓業主滿足不同類 型企業及個人的需求。 房地產作為有機整體 會員制租賃生態體系將會打破資產各組成部分的界 限，并將之結合，以打造全面的租戶體驗。業主將 逐漸

9、成為完善設施的營運者，滿足用戶對身心愉 悅、功能效益及生產力的需求。過往分開獨立租 賃、管理或使用的不同業態的資產，將會借助科技 逐漸整合為一，成為整體的經營環境，而在一定程 度上，還可包括并非由該資產業主直接管理的鄰近 設施。 公司用戶專用空間 可選擇“毛坯”或“即租 即用”形式 業主提供的公共空間 圖例 協作空間 (按人數收費，包括一般協作區域共享辦公設施內的 會議空間) 共享辦公空間 (按人數收費，方便容納更多流動員工) 公司會議空間 (按人數收費) 精英級 (高級領導層) 管理級 (管理層) 團隊級 (普通員工) 辦公桌 車位健身房瑜伽室 會所 優質咖啡 22 Bishopsgate

10、雖然目前還沒有整棟建筑百分百采用靈活會員制，但有一些項目已采用新舊兼容的過 渡模式。例如位于倫敦的22 Bishopsgate，該項目在許多方面仍是以傳統優質辦公樓 方式營運，但同時提供會員制配套，通過一個占地約10萬平方英尺的設施，提升該項 目內用戶以及公眾的日常體驗：包括4層共用會議室（按承辦合約外包給Convene公司 管理營運）、位于25樓的健身房、41樓的瑜珈及冥想室、57樓的會所及60樓的空中酒 吧。 圖表2： 會籍可按等級售予個人及企業員工 探索辦公樓租賃新模式 “會員制”會成為未來的租賃趨勢嗎？ | 7 中國城市會否率先實踐？ 中國各城市目前的辦公樓新增供應較大，這給 業主帶來

11、壓力。想要脫穎而出，業主必須以創 新的方式向用戶展現其資產。截至2020年第三 季度，中國一線城市的甲級辦公樓空置面積約 為780萬平方米，而在2021-2023年間，預計還 將有1300萬平方米的新增供應。精明的業主必 須想方設法使自己的資產有別于其它，做好充 分準備為用戶提供真正理想的辦公環境及配套 設施，同時以開放的態度及創新的思維與租戶 磋商租賃方式。新經濟企業的工作模式加上大 量的輔助服務，促成嶄新的商業生態體系，推 動前所未有的、非傳統的空間使用方式。這只 是現在而已，下一步是否應該改變財務模式？ 這種自適應機制的創新租賃生態 體系有望為業主和租戶創造更理想 的空間，締造更高價值。

12、 “ ” 圖表3：大中華區主要甲級辦公樓市場的靈活空間滲透率(%)* 資料來源：仲量聯行 重新思考空間和時間 會員制租賃生態體系的適應機制讓營運者能夠快速調整空間的使用安 排。通過人體感應器獲取的大數據，業主可以確定相關空間的使用 率，例如發現瑜伽室使用率不足，便可將其改造成需求較大的健身 房。改造后的體驗更能迎合會員需求，長遠來說將有機會為業主帶來 更高的收益。同樣地，業主可通過數據分析，靈活調整辦公桌的大小 及位置、會議室的裝備以至其它資源分配，同時根據用戶的需求變化 持續做出調整。 0 1 2 3 4 5 香港 上海 北京 成都 深圳 廣州 杭州 武漢 第三方營運的共享辦公空間業主運營的

13、共享辦公空間 圖表4：不斷發展的會員制 租賃生態體系 調整 數據 配套 / 設施 使用情況 *截至2020年10月 探索辦公樓租賃新模式 “會員制”會成為未來的租賃趨勢嗎？ | 8 在會員制租賃生態體系下，業主和租戶的利益保持一致。業主可以更有效地運用其資產并增加收 入，同時有機會以更低的成本為租戶提供更優質的環境。用戶被提供和需要的空間可靈活改動而 無損任何一方的財務表現，相反更有機會令雙方在財務上獲益。 業主和租戶的雙贏模式 探討下一步 靈活的會員制租賃生態體系將大大改變房地產的估價和管理方式。資產估價、投資承保及融資， 以至物業及設施管理均須做出革新以適應這個創新方向。 結論 會員制是唯

14、一適用于商業地產的全面性管理方法嗎？或許不是，但基于會員制的租賃概念、將資 產空間作混合用途以及員工體驗的價值，都是推動革新的強大動力。持續改變的租戶需求以及業 主對市場的反應，將繼續塑造商業地產的未來。在業主與租戶利益一致的基礎上探索新的合作伙 伴關系，定能帶來可替代傳統租賃的其它租賃方式，而這將會是一個持續的演變過程，不會一蹴 而就成為另一特定模式。 業主租戶/會員 擴大客源 優化使用空間、高效善用空間 擴大收入來源 零售/餐飲設施 裝修管理 規模效應 會員費 明確的按等級定價 逐級遞增 會籍選項 運營規模具擴展空間 使用零售/餐飲配套 便捷且專用 降低資本支出 節約房地產成本 配套及設施 符合員工個性 逐級遞增 圖表5：業主和租戶的利益一致