觀點：2020中國房地產行業發展白皮書(79頁).pdf

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1、觀點指數2020 中國房地產行業發展白皮書 前言 1 觀點指數2020 中國房地產行業發展白皮書 前言 2 觀點指數 2020 中國房地產行業發展白皮書是對房地產行業的發展現狀與前景所做的整體性研究， 由專業研究機構觀點指數研究院撰寫，并于每年度的博鰲房地產論壇上定期發布。 隨著各級地方政府積極倡導推進城市化進程，城市更新需求在不斷增加，同時產業的變遷升級帶來的 人口和財富也將推動不同區域房地產業務的發展。 疫情之下大熱的物業服務及社區商業開始嶄露頭角， 健康產業也進一步被人們所關注。在眾多發展方向之中，如何結合房企自身的特點形成獨有發展優勢， 值得我們深思與探討。 為此，觀點指數研究院在長期

2、跟蹤企業動態、市場發展、行業經濟的基礎上，采用企業訪談、資料數 據收集分析的手法，結合專業的數據分析和深度的研究，全方位多維度地剖析當前房地產行業各業態 各環節的發展現狀，并且對標桿企業項目、產品模式進行綜合探析，在 2020 博鰲房地產論壇現場隆重 發布觀點指數 2020 中國房地產行業發展白皮書，與各方企業共謀劃，同成長。 觀點指數發布 2020 中國房地產行業發展白皮書 觀點指數2020 中國房地產行業發展白皮書 前言 3 目錄 市場篇：后市可期 產業發展篇：搶灘新基建 創新發展篇：謹慎行進 2020 年度中國地產風尚大獎 地產金融篇：流動性百態 4 31 42 75 20 銷售回顧 土

3、地觀察 產業運營 物流地產 物業服務 長租公寓 聯合辦公 文旅運營 養老運營 5 15 32 37 43 50 57 63 69 觀點指數2020 中國房地產行業發展白皮書 前言 4 市場篇：后市可期 觀點指數2020 中國房地產行業發展白皮書 市場篇：后市可期 5 銷售回顧：韌性仍存 疫情時期大型房企銷售修復時間更短，表現出 來的韌性更強。 近 9 成房企銷售未“達標”，TOP10 房企逆市增長 國內新冠疫情逐步受控， 各地復工、 復產、 復學有序推進， 房地產市場也在持續復蘇。 歷經艱難的 181 天后，房企積極地向市場呈現出屬于自己的“上半年銷售業績”。 觀察榜單頭部企業，TOP3 的房

4、企分別是碧桂園、恒大、萬科。與去年不同的是， 恒大上半年加大營銷力度，銷售已然突破 3000 億元，躍居至榜眼的位置。從銷售金 額來看，今年上半年前三甲的差距在逐漸縮小。2020 年上半年，碧桂園、恒大和萬 科的銷售額分別為 3722.9 億元、3488.4 億元以及 3204.8 億元，2019 年同期則分別 錄得 3934.9 億元、2818.0 億元和 3340.0 億元。 值得注意的是， 隨著疫情好轉和購房消費意愿加強， 碧桂園逐漸加大了貨值鋪排量， 第二季度銷售額錄得大幅增長。其中碧桂園 6 月實現全口徑銷售 810 億元，單月業 績規模創年內新高。 數據來源：觀點指數整理 數據來源

5、：觀點指數整理 在疫情打亂經營節奏的情況下，1-6 月 TOP20 房企全口徑銷售增長幅度各異。其中 TOP10 房企逆市增長最為明顯的是恒大，同比增長 23.8%，這得益于恒大在疫情最 為嚴重的 2 月，率先加大網上購房營銷渠道的使用，還匹配“無理由退房”以及打 折促銷等手段，錄得銷售額 447.3 億元，單月業績遠超其他房企。而在 TOP20 中全 口徑銷售同比增長幅度最大的是中國金茂，增幅高達 31.1%。 從榜單來看， 上半年全口徑銷售超過1000億元的房企有13家， 比去年同期增加1家， 這說明了疫情時期大型房企銷售修復時間更短，表現出來的韌性更強。受疫情影響 較大的是位于 500-

6、1000 億元的房企，該梯次的房企數量有 14 家，較去年減少 4 家。 今年年初的業績會以及其他公開場合，不少房企都對外發布了銷售目標。當前房地 產行業增速放緩，疊加年初疫情的爆發，房企設定的年內銷售目標完成比例不及去 年同期水平。 觀點指數2020 中國房地產行業發展白皮書 市場篇：后市可期 6 數據來源：觀點指數整理 數據來源：觀點指數整理 數據來源：觀點指數整理 以 35 家發布銷售目標的房企作為樣本，觀點指數統計發現上述房企的目標完成率超 過 50% 的僅有 4 家，占比 11.4%；完成率位于 40%-50% 的房企有 15 家，所占比重 為 42.9%，剩余 16 家目標完成率均

7、位于 40% 以下。 換句話說，近 9 成房企未能在年中實現銷售目標的一半。不過隨著房地產市場復蘇 和房企三、四季度推出的貨值增多，預計下半年將迎來銷售高峰期，完成全年銷售 目標依舊具有上升空間。 TOP100 房企銷售同比下降 2.6%，百強門檻值下滑 4.8% “觀點指數 2020 年上半年中國房地產企業銷售金額 TOP100”顯示，1-6 月 TOP100 房企總銷售金額 51845.2 億元，同比下降 2.6%。 單月來看，TOP100 房企 6 月錄得總銷售額為 14763.8 億元，達到上半年峰值，同比 增長 14.6%，繼 5 月后，銷售同比增速繼續為正。 2020 年上半年，受

8、疫情等因素影響，TOP100 房企全口徑銷售金額部分門檻值出現 同比降低的情況。 具體而言，“觀點指數 2020 年上半年中國房地產企業銷售金額 TOP100”的門檻值 為 96.5 億元，較去年同期的 101.4 億元下降 4.8%，這也是所有梯次門檻值里降幅最 大的。緊隨其后的是 TOP50 以及 TOP20 門檻，為 320.0 億元和 677.0 億元，分別同 比下降 0.6% 和 0.7%。相比之下，頭部房企改善經營的能力更強，TOP3 和 TOP10 門檻值不降反升，分別同比增長 13.7% 和 4.8%。 權益銷售方面，2020 年 1-6 月 TOP100 房企實現總權益銷售

9、37681.2 億元，平均權 益比例為 72.7%，比去年同期下降 6.3 個百分點。 數據來源：觀點指數整理 觀點指數2020 中國房地產行業發展白皮書 市場篇：后市可期 7 數據來源：觀點指數整理 數據來源：Wind，觀點指數整理 數據來源：Wind，觀點指數整理 觀察不同梯次房企的平均權益銷售比例可以發現，2020 年上半年，除了全口徑銷售 超過 3000 億的房企，其他梯次的房企平均權益銷售比例均出現不同程度的下滑。其 中銷售金額位于 200-500 億元的房企的平均權益銷售比例從去年年中的 0.79 下降至 0.69，在各個梯次中下降幅度最大。 這說明今年上半年小股操盤、 合作及代建

10、項目入市數量逐漸增多。 現階段房企拿地、 資金壓力與規模訴求并存，我們預計 TOP100 房企的平均權益比例在未來一段時間 內將會繼續下降。 銷售面積方面，TOP100 房企 1-6 月錄得總銷售面積 37747.2 萬平方米，同比下降 4.0%。受疫情影響，今年上半年單月銷售面積和銷售均價呈現明顯的“V 字型”， 在 2 月表現為量價齊跌，隨著房地產市場的回暖，面積和均價逐漸回歸正常水平。 一二線城市土拍狂歡，優質地塊成重點角逐對象 2020 年上半年，土地市場成為了房企爭奪資源的重點圍獵場。受疫情影響，房企的 銷售節奏出現較大波動， 而在土地價款延付等政策的推動下， 房企紛紛轉戰土地市場，

11、 并將大量資金投入到對優質地塊的角逐中，因此上半年多有“高溢價地塊”成交。 以國家統計局公布的數據來看，2020 年 1-6 月，房地產業土地購置面積 7964.61 萬 平方米， 同比下降0.9%， 降幅環比收窄7.2個百分點；但土地成交價款4036.13億元， 同比增長 5.9%，繼 1-4 月同比增長 6.9% 后，第三個月累計增長為正。 以觀點指數監測的 100 個重點城市情況來看，上半年土地市場涌現了兩波小高潮。 2020 年 2 月和 4 月，百城成交的土地面積分別同比增長 13.80%、35.03%，成交總 價分別同比增長 17.23%、42.01%。與此同時，今年 2 月的商品

12、房銷售市場曾一度 陷入低谷，直至 4 月才逐漸復蘇。 相比 4 月份，雖然 5 月的土地市場出現了一定程度的回落，但一線城市及部分核心 二線城市仍然熱度持續，供需兩旺，并加大對優質地塊的持續供應。其中，一線城 市成交量價齊升，尤其是住宅用地成交方面。 觀點指數2020 中國房地產行業發展白皮書 市場篇：后市可期 8 數據來源：Wind，觀點指數整理 分城市等級來看，北上廣深一線城市 1-6 月累計取得土地出讓金 3092 億元，其中 2 月、5 月成交總價分別飆升至 975.09 億元、963.55 億元。而 5 月較為引人注目的是， 合生創展斥資 107.4 億元大手筆競得北京分鐘寺 L-3

13、9、L-41 地塊。加上此前奪得的 分鐘寺 L-24、L-26 地塊，合生十天內豪擲 179.6 億元獲得北京 25.1 萬平方米土地， 應付土地價款相當于去年銷售額的 85%。 二三線城市 1-6 月累計取得土地出讓金 6281.13 億元，其中杭州以 1390.40 億元位居 首位。于 4 月和 5 月，杭州的土地成交總價分別躍升至 385.81 億元、382.14 億元， 4 月環比上升 203.2%，同比下降 0.83%，土拍熱度逐漸復蘇。 在 4 月 28 日的杭州百億土拍中，濱江一次加價 10 億，以 56.42 億元封頂價競得江 數據來源：Wind，觀點指數整理 數據來源：Win

14、d，觀點指數整理 干區景芳三堡單元 JG1206-47 地塊。該地塊位于江河匯流區核心位置，而錢江新城 2.0 規劃藍圖明確地把江河匯區域納入其中，因此該區域被視為杭州未來最有潛力的 區塊之一。 從房企拿地的整體情況來看，上半年部分房企選擇了謹慎，亦有房企順勢而為，積 極補倉。 雖然上半年多有地王成交，房企不惜高溢價拿地，但以觀點指數監測的 100 個重點 城市來看，2020 年 1-6 月土地溢價率同比仍處于下降趨勢。值得注意的是，不同于 溢價率，成交土地樓面價于 5 月份達到峰值，同比上升 16.23%。 聚焦到 6 月的土地市場，月內碧桂園 25.87 億搶東莞橫瀝最貴商住地、彰泰外拓無

15、 錫土地市場等也預示著土地市場的熱度依然未減退。 到位資金降幅收窄，下半年或迎來短債壓頂 回到房企的資金層面，受疫情影響，房企到位資金仍處于同比下降趨勢；但隨著國 內疫情狀況進一步好轉，同比降幅進一步收窄。 國家統計局數據顯示，1-6 月份，房地產開發企業到位資金 83344 億元，同比下降 1.9%，降幅比 1-5 月份收窄 4.2 個百分點。其中，國內貸款 13792 億元，增長 3.5%； 利用外資 46 億元，增長 8.0%；自籌資金 26943 億元，增長 0.8%；定金及預收款 26474 億元，下降 7.0%；個人按揭貸款 13202 億元，增長 3.1%。 觀點指數2020 中

16、國房地產行業發展白皮書 市場篇：后市可期 9 數據來源：國家統計局，觀點指數整理 從各項所占比重來看，定金及預收款、自籌資金仍是房企到位資金的主要來源，兩 者合計占比超六成。緊接其后的是國內貸款，占比 16.55%。 數據來源：Wind，觀點指數整理 從房企融資情況來看，就國內發行情況而言，1-6 月份，房企融資產品發行合計 404 只，其中 3 月份公司債發行達到峰值。值得注意的是，大部分融資的用途仍是以債 務償還和流動性補充為主，這一定程度上是因為受到疫情的沖擊。 海外債方面，在 1-3 月統計期間，企業債為海外融資的主要方式，共融資 1438.70 億人民幣，加權平均票面利率為 8.2%

17、。但隨著國內債券市場的注冊制改革，4 月份 的海外債發行曾一度停滯，房企紛紛轉向較低融資成本的境內債券。來到 5 月份， 海外債市場則重新打開，而首只打破僵局的則是新湖中寶在 4 月 27 日發行的企業美 元債。 在觀點指數監測的 96 家樣本房企中，大部分房企融資占短期債務的平均比重低于三 成，其中，B1 級房企上半年短債到期的壓力并不明顯，融資所得款項更多用于獲取 土地等戰略層面。 但進入下半年，債務到期將會成為中國房地產開發企業面臨的一個重要挑戰。市場 數據顯示，7-12 月合計有 4122.79 億元的房地產公司債務到期，其中 7、8 月份合計 有 1500.67 億元。 值得注意的是

18、，5 月份房地產信托發行規模顯著下降，這也意味著房企的融資通道 正逐漸被收緊。 根據市場統計數據， 5月份， 投向房地產領域的信托產品共有471只， 總融資規模為683.16億元， 相比4月減少了194只， 規?？s小了16.19%， 平均期限1.46 年，平均收益率為 7.91%。 隨著外部環境的不確定性帶來的風險倍增，未來需警惕潛在的“墮落的天使”（從 投資級降到投機級的發行人）的數量增多。 觀點指數2020 中國房地產行業發展白皮書 市場篇：后市可期 10 2020 中國年度影響力地產企業 TOP30 評選參考指標包括：企業的運營能力（資產總值、銷售金額、項目個數與城市布局等）、發 展潛力

19、（土地儲備、總貨值等）、管理運作（管理模式與制度體系、團隊建設、執行效率、 營銷推廣、 產品創新等） 以及品牌價值 （品牌認可度、 品牌熟知度、 市場滿意度、 社會貢獻等） 。 奧園集團有限公司 保利發展控股集團股份有限公司 碧桂園控股有限公司 大悅城控股集團股份有限公司 廣州富力地產股份有限公司 恒大集團 華潤置地有限公司 華夏幸?；鶚I股份有限公司 佳兆業集團控股有限公司 金地 ( 集團 ) 股份有限公司 金科地產集團股份有限公司 龍湖集團控股有限公司 路勁地產集團有限公司 綠地控股集團有限公司 榮盛房地產發展股份有限公司 融創中國控股有限公司 萬科企業股份有限公司 新城控股集團股份有限公司

20、 星河控股集團 旭輝控股 ( 集團 ) 有限公司 雅居樂地產置業有限公司 陽光城集團股份有限公司 禹洲集團 遠洋集團控股有限公司 越秀地產股份有限公司 招商局蛇口工業區控股股份有限公司 正榮地產集團有限公司 中國金茂控股集團有限公司 中海企業發展集團有限公司 卓越置業集團有限公司 以上企業按拼音首字母排序 觀點指數2020 中國房地產行業發展白皮書 市場篇：后市可期 11 “2020 中國年度影響力地產企業 TOP30”，從資產總值、運營、土地儲備與發展潛力、創 新能力、社會責任等方面對參選企業進行綜合評估，挖掘出那些極具影響力的地產企業，盤 點那些有能力有擔當的變革者與破局者。 過去半年，整

21、個房地產行業籠罩著在疫情的陰影下。在此背景下，房企銷售金額及銷售面積 均大幅度“跳水”。觀點指數統計數據顯示，2 月份百強房企的銷售金額及銷售面積同比下 滑程度超 40%，處于年內低谷。 相比之下，頭部房企改善經營的能力更強，上半年TOP3 和 TOP10累計銷售門檻值不降反升， 顯示出更強的韌性以及行業影響力。 與此同時，隨著優質地塊的集中推出，房企在土地市場的投資意愿反而更加強烈。自上半年 以來，據觀點指數統計，碧桂園、綠地、恒大三家多次占據新增土儲榜單 TOP3。其中，碧 桂園和綠地的拿地節奏相對平緩，每月拿地的面積保持在相對合理的區間；恒大則乘著線上 營銷帶來的銷售利好，回籠資金充裕，

22、落子廣州、北京等一線城市，爭奪優質地塊。 疫情下，房企們還不忘肩負起社會責任，積極捐款捐物，共有超過 100 家房企參與到該行列 中來。其中，碧桂園、萬科、恒大、融創等龍頭企業起到了帶頭表率的作用，捐贈物資總價 值均處于億元行列。 也有不少房企引領行業的創新，并取得突破性的成就。比如，疫情影響下，房企大力推行線 上賣房的渠道，打造直播帶貨的營銷生態。最引人注目的是恒大，2 月，恒大通過線上賣房， 三天內認購房屋 4.75 萬套，銷售額約 580 億元。 目前來說，房企的經營情況正在逐步恢復，頭部房企恢復情況比較樂觀。隨著疫情影響的持 續，預計未來行業分化情況會更加明顯。 榜單點評 觀點指數20

23、20 中國房地產行業發展白皮書 市場篇：后市可期 12 2020 中國年度投資價值地產企業 TOP30 評選參考指標包括：企業的經營規模（銷售規模、土地儲備、城市布局等）、投資潛力（營 業收入及增長、業務布局及收益、ROE 等）、管理能力（管理與團隊建設、價值創造力、產 品推廣、發展規劃等）以及品牌價值（品牌潛力、品牌熟知度、投資者認可度等）。 奧山控股有限公司 保利發展控股集團股份有限公司 碧桂園控股有限公司 昌建控股集團有限公司 東原集團 福星惠譽控股有限公司 廣東珠江投資股份有限公司 合生創展集團有限公司 恒大集團 華鴻嘉信控股集團有限公司 華潤置地有限公司 匯景控股有限公司 佳兆業集團

24、控股有限公司 金地 ( 集團 ) 股份有限公司 金輝控股 ( 集團 ) 有限公司 景瑞地產 ( 集團 ) 有限公司 龍湖集團控股有限公司 融創中國控股有限公司 三盛控股 四川藍光發展股份有限公司 萬科企業股份有限公司 五礦地產有限公司 祥生地產集團有限公司 新力控股 ( 集團 ) 有限公司 陽光城集團股份有限公司 中國金茂控股集團有限公司 中海企業發展集團有限公司 中駿集團控股有限公司 中銳投資集團 珠海華發實業股份有限公司 以上企業按拼音首字母排序 觀點指數2020 中國房地產行業發展白皮書 市場篇：后市可期 13 年初疫情爆發，眾多行業受到波及，經營收入未及預期。 疫情期間，全球流動性充足

25、，部分房地產企業憑借著低估值、業績穩定等特色，成為了眾多資本的關注對象，投 資價值凸顯。 2020 中國年度投資價值地產企業 TOP30，以房企銷售業績、項目布局、產品打造、業務架構以及發展戰略等基 本面為考核標準，并對企業營業收入及增長、業務及收益，ROE 等關鍵指標進行綜合考量，評選出那些在 2020 年度最具投資潛力和價值的房地產企業。 7 月初，房企發布年中銷售業績，地產板塊迎來飄紅。部分原因是上半年房企整體銷售修復情況好于預期，尤其 是頭部房企表現出更強的經營韌性，銷售業績幾乎追及甚至趕超去年同期水平。代表性的企業是恒大，疫情期間 采用網上賣房、無理由退房以及打折促銷等手段，上半年銷

26、售額同比增長 23.8%。 銷售修復離不開房企主動和創新的營銷方式，但也部分取決于前期的項目布局。由于年初疫情爆發，選擇重倉武 漢或者周邊的房企注定經歷了一個比較難熬的春季。 相比之下，一些房企深諳“雞蛋不能放在同一個籃子”的道理，將開發項目落點在全國各地，一方面有利于攫取 更多市場份額，另一方面也能夠分散區域性風險。代表性企業是碧桂園，截至 2019 年底，碧桂園在全國 31 個省 份布局了 2512 個不同發展階段的項目，有效地減少了疫情對其整體經營的不利影響。 經此一疫，人們對住宅產品的消費取向更偏向于綠色、科技、健康等元素，這將是未來住宅產品的主要迭代方向。 部分房企緊密跟隨市場風向，

27、更加注重打造健康人居產品，例如中海、融創等房企已經在產品的戶型創新、智能 安保、健康科技等方面加大投入。 疫情對房企的其他影響主要體現在營收和利潤結算上。國家統計局數據顯示，今年上半年全國房地產竣工面積同 比減少 10.5%。在新冠疫情影響竣工結算節奏的前提下，房企營收和利潤很難實現高增長。 隨著疫情受控，預計部分房企結算高峰集中于下半年。代表性企業是保利，在疫情和去年高基數的雙重影響下， 上半年營收和凈利依舊實現小幅增長，考慮到保利全年 14% 的計劃竣工增速，預計年底業績能夠延續增長。 榜單點評 觀點指數2020 中國房地產行業發展白皮書 市場篇：后市可期 14 2020中國房地產年度影響

28、力地區公司TOP10 世茂海峽發展公司 萬科上海區域 保利華南實業有限公司 融創北京區域集團 恒大地產集團珠三角房地產開發有限公司 中海地產華北區域 華潤置地華東大區 東原集團西南區域 招商蛇口華東區域 融信浙江區域集團 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 評選參考指標包括：企業的運營能力（區域效益、 區域布局等）、管理運作（區域規劃與發展策略、 區域管理與制度、人才隊伍建設等）、區域發展推 動（產品特色與優勢、區域價值提升、企業創新等） 以及品牌價值（區域影響力、行業影響力、品牌認 可度等）。 觀點指數2020 中國房地產行業發展白皮書 市場篇：后市可期 15 土地觀察：投資意愿強烈

29、上半年土地市場一路向好。自 4 月以來，土地 市場交易熱度持續。不少城市放寬競拍規則， 供應優質地塊，吸引房企舉牌拿地。 統計日期：2020 年 1 月 1 日 -6 月 30 日 統計來源：觀點指數 單位：萬平方米 1-6 月中國房地產企業新增土地儲備排行 6 月份，土地市場供需數量環比下降，但溢價率、土地起始價等環比均略有上升。 從土地供應情況來看，2020 年 6 月 100 個重點城市供應土地數量 1296 宗，高于去 年同期水平。其中，二三線城市供應土地數量分別為 533 宗和 662 宗，環比減少 209 宗和 106 宗；一線城市供應土地數量有所回升，由 5 月的 50 宗漲至

30、95 宗。 成交方面， 6月100個重點城市成交土地數量環比減少74宗， 成交總價環比上升2.3% ； 平均溢價率略微回升至 16.32%。 6 月拿地建面最多的是新城控股，將近 20 宗地，權益土地價款合計超過 170 億元。 從上半年的拿地情況來看，銷售榜排行 TOP10-30 房企的拿地積極性最高，權益拿 地銷售比為 0.50。 其中，TOP10 房企中權益拿地銷售比最高是的龍湖集團，為 0.64；萬科的權益拿地 銷售比為 0.15，為 TOP10 房企中權益拿地銷售比最低的。 碧桂園納儲近 2000 萬平，二季度平均拿地權益金環升 160% 整體來看，上半年的土地市場一路向好。自 4

31、月以來，土地市場交易熱度持續。不 少城市放寬競拍規則，供應優質地塊，吸引房企舉牌拿地。 觀點指數發布的“1-6 月中國房地產企業新增土地儲備排行”顯示，與上月相同，碧 桂園、綠地、恒大三家仍分列前三名，分別累計新增土儲 1891.2 萬平方米、1465.3 萬平方米、1371.3 萬平方米，新城控股則以 1299.9 萬平方米的成績加入了納儲千萬 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 1891.18 1465.26 1371.30 1299.90 1020.80 984.27 926.30 914.5

32、9 872.10 682.00 676.81 660.09 588.52 582.20 557.90 499.38 495.16 492.05 469.01 467.43 460.94 451.40 450.17 401.88 393.97 碧桂園 綠地控股 中國恒大 新城控股 中南置地 保利發展 中梁控股 龍湖集團 萬科 金科股份 陽光城 招商蛇口 藍光發展 中海地產 中國奧園 華僑城 華潤置地 融創中國 金地集團 榮盛發展 旭輝控股 陽光大地 綠城中國 華夏幸福 寶能城發 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45

33、 46 47 48 49 50 建業地產 中駿集團 融信中國 中國鐵建 世茂集團 中奧地產 佳兆業 大悅城控股 濱江集團 龍光集團 中交地產 雅居樂 美的置業 萬達集團 實地集團 東原集團 金成集團 新力控股 卓越集團 三盛集團 德信中國 富力地產 正商集團 上坤集團 金輝集團 363.10 351.00 318.18 311.07 304.69 303.99 279.84 275.93 275.50 271.68 268.48 264.46 257.85 240.51 226.87 204.62 189.60 183.55 180.42 172.01 170.53 161.45 158.55

34、 153.34 152.49 排名排名企業企業全口徑新增土地儲備全口徑新增土地儲備 觀點指數2020 中國房地產行業發展白皮書 市場篇：后市可期 16 平的行列。 從單月拿地情況來看，碧桂園的拿地節奏仍比較平穩，綠地新 增土儲比上月有所增加，恒大則有所下降。需要注意的是，新 城控股以 469.5 萬平方米的成績奪得單月納儲桂冠。 觀點指數監測顯示，新城月內在運城、溫州、淄博、貴陽、杭州、 長沙等十幾個城市落子，權益土地價款合計超過 170 億元，為 該企業上半年內單月最高拿地金額。 從城市等級來看，新城 6 月份明顯加大了對二三線城市的投資 比重。據觀點指數監測，6 月城市住宅土地成交熱度回升

35、，這也 意味著在“房住不炒”的主基調下，隨著一線城市優質土地資 源的供應逐漸減少，下半年房企逐漸把拿地重心調整到二三線 城市。 權益拿地方面，觀點指數監測的 115 家重點房企拿地數據顯示， 2020 年 1-6 月房企新增權益土儲超過 22414.0 萬平方米，對應 的拿地權益金額超過 13326.2 億元。 6 月單月 115 家房企拿地權益金額超過 5249.4 億元，為前半年 房企拿地支出最多的月份。觀點指數監測的數據顯示，第二季 度樣本房企平均每月拿地權益金額為 3191.2 億元，相比第一季 度環比上升 160%。 聲明：觀點指數研究院報告與數據均來源于觀點指數樣本企業的全年監 測

36、數據、上市房企公告與公司通訊，數據統計口徑中新增土儲、拿地金 額為權益口徑，新增貨值為全口徑； 土地統計數據包含招拍掛土地以及收并購項目，舊改用地因轉化周期較 長暫不納入統計范疇；其中華僑城的土地統計數據口徑包括部分文旅用 地，因此并未列入貨值排行中； 觀點指數研究院報告與數據僅供行業研究參考，觀點指數研究院不對其 內容引發的任何直接或間接損失承擔責任。 觀點指數2020 中國房地產行業發展白皮書 市場篇：后市可期 17 根據觀點指數發布的房企新增權益土儲、拿地權益金額及新增貨值排行榜，1-6 月， 碧桂園新增 1720.3 萬平方米權益建筑面積，繼續蟬聯桂冠；中國恒大以拿地權益金 額 624

37、.5 億元，位居拿地權益金額榜單第一名；奪得新增貨值桂冠的是綠地控股，1-6 月新增貨值 1890.2 億元。 從今年前半年的拿地積極性來看，銷售榜排行 TOP10-30 房企的拿地積極性最高， 權益拿地銷售比為 0.50；其次是 TOP30-TOP50 房企，權益拿地銷售比為 0.36。 相比之下，頭部房企由于擁有更多的土地儲備，短期內沒有土地資源短缺的壓力， 更傾向于選擇謹慎的拿地策略。體現在數據上，今年前半年 TOP10 房企權益拿地銷 售比僅為 0.29。 2020 年 1-6 月，TOP10 房企中權益拿地銷售比最高的是龍湖集團，為 0.64；萬科的 權益拿地銷售比為 0.15，為

38、TOP10 房企中權益拿地銷售比最低的，去年上半年萬科 的權益拿地銷售比為 0.32。 上海單月成交建面躍居榜眼 , 武漢、無錫等二三線回暖 觀點指數監測的 100 個重點城市數據顯示，2020 年 6 月供應土地數量 1296 宗，供 應土地面積約 6369.8 萬平方米，供應土地規劃建筑面積 11897.7 萬平方米。 從土地供應宗數上來看，6 月土地供應量高于去年同期水平，但較 5 月減少 272 宗， 連續 3 個月呈現下降趨勢。 數據來源：觀點指數整理 數據來源：Wind，觀點指數整理 數據來源：Wind，觀點指數整理 數據來源：觀點指數整理 觀點指數2020 中國房地產行業發展白皮

39、書 市場篇：后市可期 18 其中，6 月單月，二三線城市供應土地數量分別為 533 宗和 662 宗，環比減少 209 宗和 106 宗；一線城市供應土地數量有所回升，由 5 月的 50 宗漲至 95 宗。土地價 格方面，6 月供應土地平均起始樓面價為 3245 元 / 平方米，較 5 月略微上升。 另外，2020 年 6 月供應住宅用地 575 宗，比 5 月供應量減少 71 宗，供應住宅土地 面積約 3067.8 萬平方米，供應住宅土地規劃建筑面積 6783.2 萬平方米。 值得注意的是，雖然 6 月上海成交地塊 37 宗，較 5 月減少 1 宗，但由于多宗出讓 地塊建面較大，成交土地規劃

40、建面不降反升。 6 月在上海拿地較多的房企為金地，分別在青浦和嘉定拿了 3 宗住宅用地，總建面 35.9 萬平方米，支付代價 93.9 億元。 分城市能級來看，6 月一線城市住宅土地成交建面增加，但成交樓面價和溢價率有 所下降。具體而言，6 月一線城市住宅土地成交數量 34 宗，較 5 月減少 4 宗，住宅 土地成交建面 768.8 萬平方米，環比增長 73.4%，同比增長 122.0%，但成交樓面價 環比下降 63.7%，同比下降 65.0%。 6 月二三線城市住宅土地成交熱度回升，其中二線城市住宅土地成交數量 231 宗， 成交方面，2020 年 6 月 100 個重點城市 成交土地數量1

41、252宗， 環比減少74宗； 成交土地面積 6062.7 萬平方米，成交土 地規劃建筑面積 12008.1 萬平方米，環 比上升 5.0%；成交總價約 4473.7 億元， 環比上升 2.3%；平均溢價率 16.32%， 較 5 月平均溢價率上升 0.6 個百分點； 成交樓面價 3725.6 元 / 平方米，較 5 月 成交樓面價稍有下降。 從上述土地成交指標來看，6 月土地市 場相對穩定，疫情對土地市場的影響逐 漸減少。 以城市成交土地建面排行，6 月重慶市 共成交土地 96 宗，成交土地建面 832.4 萬平方米，位列第一；上海、石家莊、 杭州分別以成交土地建面 724.0 萬平方 數據來

42、源：Wind，觀點指數整理 數據來源：Wind，觀點指數整理 米、551.5 萬平方米、459.0 萬平方米緊隨其后。 觀點指數2020 中國房地產行業發展白皮書 市場篇：后市可期 19 環比增加 43 宗，住宅土地成交建面和成交總價分別環比增長 25.3% 和 17.8%。6 月 三線城市住宅土地成交樓面價變動較大，環比增長 17.9%，帶動了成交總價的增長。 具體來看， 東莞、 武漢、 無錫等二三城市出現了土拍熱潮， 主要是因為今年的土地政策， 吸引了開發商進行戰略儲備，同時二三城市也開始集中推出優質地塊。 6 月 30 日，武漢土拍半年收官戰依然表現“火熱”。當日，武漢通過網拍方式出讓

43、8 宗地塊，出讓總面積約 45.2 萬平方米，起拍總價達 105.27 億元；加上之前延期的 漢陽歸元片二期打包地塊再度掛牌， 以現場競拍方式出讓， 起拍總價132億元。 最終， 除 P（2020）052 號硚口準地王地塊延期拍賣以外，其余 9 宗地塊成功出讓，成交 金額 243.86 億元。 無錫作為二線城市的代表，6 月 23 日迎來了一場百億土拍，吸引了多達 30 余家房 企前來參與，包括首次進入無錫市場的彰泰，以及在無錫深耕多年的新城、大發。 預計下半年，房企在土地市場的投資意愿依然強烈，主要集中在二三線城市核心區 域的優質地塊。 觀點指數2020 中國房地產行業發展白皮書 地產金融篇

44、：流動性百態 20 地產金融篇：流動性百態 觀點指數2020 中國房地產行業發展白皮書 地產金融篇：流動性百態 21 地產金融篇：流動性百態 隨著疫情的擴散，3、4 月份國外資本環境開始 出現不安情緒，避險趨勢明顯。這也讓房企們 的海外融資渠道基本枯竭。所幸，境內債券融 資在這一期間有所補充。 年初，疫情的到來打亂了整個社會的經濟運作。 對房企們而言，銷售回款減少，同時剛性支出依舊不小，這對其資金鏈而言是莫大 的考驗。所幸，多數大型房企都在 1 月實現了密集融資，保證了中短期的資金需求。 為支持生產的有序進行，央行在年初便開始以寬松的貨幣政策為企業提供流動性， 但也繼續強調要嚴格審查進入房地產

45、領域的資金，確?！胺孔〔怀础笨偦{。 隨著疫情的擴散，3、4 月份國外資本環境開始出現不安情緒，避險趨勢明顯。這也 讓房企們的海外融資渠道基本枯竭。所幸，境內債券融資在這一期間有所補充。 另一方面，國家發改委在 4 月末發布公募 REITs 試點工作的通知，預示著眾望所歸 的公募 REITs 即將到來。REITs 市場的開放將有利于盤活存量資產，填補市場的產品 空白。 到位資金持續上升，房地產金融監管依舊嚴格 根據國家統計局發布的數據，6 月單月本年資金來源合計 20690.5 億元，環比增長 32.2%，同比增長 13.2%。 截止 6 月末本年資金來源合計累計值為 83344.37 億元，

46、因年初疫情影響，同比小幅 下降 1.9%。不過，疫情帶來的影響基本散去。 觀點指數2020 中國房地產行業發展白皮書 地產金融篇：流動性百態 22 從構成來看，上半年最后一月利用外資環比增長率最大，達 47.9%，但由于整體規 模較小，對資金來源影響不大。本年資金來源增長的主要驅動因素是自籌資金、定 金及預收款部分，分別環比增長了 34% 和 35.9%。 與此同時， 同比方面， 也僅有定金及預付款、 其他到位資金出現了下降， 分別下降7.0% 和 19.6%。利用外資、自籌資金同比上升幅度最大，均上升約 7.0%。 政策方面，受到新冠疫情的沖擊， 2020 年未設經濟增速目標，同時中央提出專

47、注做 好 “六穩” 工作，實現 “六?！?任務。為保持資金流動性的合理充裕，1-6 月期間，央 行共進行了 3 次降準，釋放資金總額約 1.75 萬億元，并同時配合進行多次公開市場 操作。 年初，為支持實體經濟，中央進一步下調 1 年期、5 年期以上 LPR。較為寬松的貨 幣政策下，結構化存款利率逐步上升，標志著套利資本的增加，同時，M2-M1 差額 持續擴大，在 6 月末達到 153 萬億。對套利行為的從嚴監管，導致了 5、6 月份債 券市場的資金緊張，扭轉了年初的寬松格局。 另外，房地產領域的金融監管仍然從嚴?！胺孔〔怀础闭呋{并未改變，繼續強 調因城施策。 3 月中國銀保監會關于推動銀

48、行業和保險業高質量發展的指導意見中指出“銀 行保險機構要落實 房住不炒的定位，嚴格執行房地產金融監管要求，防止資 金違規流入房地產市場， 抑制居民杠桿率過快增長，推動房地產市場健康穩定發 展?！?境內債券發行創新高，超十家房企公開融資逾百億 市場數據統計顯示，截至 2020 年 6 月 30 日，今年以來房企海外發債規模已達 2433.14 億人民幣，同期國內地產債發債規模 3554.19 億元。 總體來看，截止 2020 年 6 月 30 日，觀點指數統計的近百家樣本房地產開發企業共 融資（含境內外債、IPO、增資擴股等公開渠道）6878.47 億元，其中企業債融資總 額共 2406.71

49、億元，公司債融資總額 1224.85 億元，中期票據融資總額 804.90 億元， 短期融資券共融資 708.90 億元。 從融資地點來看，境內融資共 3574.61 億元，境外融資 3303.86 億元。 月度來看，1 月融資總額最高，達 2280.20 億元，這主要依托于 1 月有大量海外債 券發行?？側谫Y最低發生在 5 月，僅有 590.43 億元，甚至低于疫情爆發期 2 月的 597.32 億元。 5 月的融資低谷主要由于國內融資環境趨緊后，利率上升，很多房企取消或延遲了 發債計劃，而國外疫情所導致的金融動蕩狀況尚未恢復。境內、境外融資環境的雙 重打擊導致了 5 月的融資窘境。6 月的

50、境內融資情況則延續了 5 月的低迷，但海外 債券發行開始回暖上升。 融資類別來看，各房企在公開渠道主要以債券類融資為主，配股融資僅發生 8 起， 并均為在香港上市的內房，折合總融資額約 270.73 億人民幣。 樣本公司上半年累計融資排名如下，名稱優先采用上市公司股票簡稱。 觀點指數2020 中國房地產行業發展白皮書 地產金融篇：流動性百態 23 “償債”成資金用途熱詞，投資級房企融資優勢顯著 根據國家統計局發布的數據，2020 年上半年最后一月本年資金來源合計 20690.5 億 元，環比增長 32.2%，同比增長 13.2%。 截止 6 月末本年資金來源合計累計值為 83344.37 億元