《觀點指數研究院：2023中國房地產行業發展白皮書（93頁）.pdf》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《觀點指數研究院：2023中國房地產行業發展白皮書（93頁）.pdf（93頁珍藏版）》請在三個皮匠報告上搜索。

1、2023中國房地產行業發展白皮書12023中國房地產行業發展白皮書2前 言觀點指數 中國房地產行業發展白皮書（影響力指數 博鰲風尚企業表現報告）是對房地產及新經濟地產各業態、領域的發展現狀與前景所做的整體性研究，由專業研究機構觀點指數研究院撰寫，并于每年度的博鰲房地產論壇上公開發布。步入 2023 年，房地產市場出現積極轉變，一季度財報來看，部分房企歸母凈利潤等指標實現同比增長，合同負債凈值上升，意味著銷售有所好轉。同時，信貸收緊的動作已遠去，企業得到短暫“恢復”。地產行業經歷了前所未有的挑戰，目前收入擔憂、融資缺乏等預期因素依舊存在，傳統的地產開發業務如何在不過度依賴高息負債的情況下穩健推進

2、？地產深入變革中，相關行業如何抓住資本機遇提升發展？未來調整還會持續，新的發展模式、新的行業格局將會是怎樣的？住宅業務之外，產業物流、商業、康養、物業服務、數字科技等更多賽道將會帶來什么樣的發展機遇？如何把握？觀點指數研究院在長期跟蹤企業動態、市場發展、行業經濟的基礎上，以企業訪談、數據收集的方式，結合專業的數據分析和深度的研究，全方位多維度地剖析當前房地產及新經濟地產各業態各環節的發展現狀，并且對標桿企業項目、產品模式進行綜合探析，在 2023 博鰲房地產論壇現場隆重發布觀點指數 2023 中國房地產行業發展白皮書，與各方企業共謀劃，同成長。2023中國房地產行業發展白皮書3目錄32/ESG

3、 發展 重要性顯著38/產業運營 復蘇未至43/物流投資運營 資本及時雨49/商業縱覽 復蘇緩行53/辦公空間 重塑盈利57/住房租賃 再造新高度63/文旅發展 新程再啟69/康養運營 玩家進退75/物業服務 路徑漸明82/數字化發展 投資分化可持續發展篇產業物流篇商業篇康養篇物業服務篇數字科技篇博鰲風尚企業表現31/37/48/68/74/81/90/20/地產金融 周期變革24/地產資管 鏈條進階資本篇19/7/銷售回顧 投資信心增強13/代建管理 專業細化2/前言 4/研究成果構成 5/研究成果說明及活動辦法 市場篇6/2023中國房地產行業發展白皮書4研究成果構成一個影響力巨大的企業，

4、往往能夠影響行業未來的發展走向。影響力指數，作為觀點指數三大指數系列研究之一，旨在研究標桿們給地產行業全鏈條帶來的影響與變化。從企業影響力、行業影響力到社會影響力，觀點指數研究院結合企業運營、模式、品牌、管理、創新、資本等多種因素綜合研究，盤點對行業發展帶來深遠影響以及未來將產生巨大影響的企業、團體、品牌和項目，組成反映年度行業各領域發展變化及水平的影響力指數，共同構建出專業、客觀的“影響力指數 年度博鰲風尚企業表現”研究成果：2023 年度影響力地產企業2023 年度 ESG 發展影響力企業2023 年度投資價值地產企業2023 年度影響力產業運營發展企業2023 年度影響力代建管理企業20

5、23 年度影響力物流資產投資運營企業2023 年度影響力政府代建管理企業2023 年度影響力住房租賃運營服務企業2023 年度影響力地產股權投資機構2023 年度影響力康養產業綜合運營企業2023 年度影響力不動產基金品牌2023 年度影響力物業服務企業2023 年度影響力不動產投資信托基金2023 博鰲風尚企業表現2023中國房地產行業發展白皮書5研究成果說明活動辦法中國內地區域或中國（部分研究成果范圍含港澳地區）。參加企業填報各種基本資料和數據，經核查和調研后，列出首批研究企業名單。觀點指數研究院根據“影響力指數 2023 博鰲風尚企業表現”研究體系進行全方位研究。作為 2023 博鰲房地

6、產論壇的重要標志，“影響力指數 2023 博鰲風尚企業表現”發布儀式在本屆論壇中盛大舉行并重磅發布研究成果名單，同時精選出部分優秀企業的經典案例、項目及地產人物參與大會議程及嘉賓對話。另外論壇的主辦方及支持媒體也將集中展示此次公布的研究成果全名單。營運和財務指標統一截取時間為2023 年 6 月 30 日。2023 年在中國有項目運營的房地產開發企業、各業態領域企業、專業機構、建材配套等相關企業。企業自行申報、上市公司公開資料、第三方專業機構提供。如果企業自身沒有進行申報，同時無法從第三方獲取準確訊息，研究成果名單已排除。但是可以參加非營運、財務指標類的研究成果名單。2023 年在售、運營或服

7、務的各類房地產、新經濟地產、供應鏈項目或物業。篩選城市范圍第一個階段：調研和申報資料（2023.04-2023.06）第二個階段：綜合研究（2023.06-2023.07）第三個階段：研究結果名單展示（2023.08.08）口徑統計時間企業樣本選取標準數據獲取方法項目樣本選取標準2023中國房地產行業發展白皮書6市場篇2023中國房地產行業發展白皮書7銷售回顧 投資信心增強疫情管控放開后，房地產市場投資信心增強，在春節過后的3 月表現更加明顯，但由于當前房地產投資區域集中，整體規模收縮?！?023 年 1-6 月房地產企業銷售表現”研究成果顯示，6 月份前 100 房企實現權益總銷售金額 36

8、41 億元，同比下降 34.3%，環比基本持平。1-6 月，前 100 房企實現累計權益銷售額 22980 億元，同比下降 4.7%。中海、保利發展和萬科占據前三甲，分別錄得權益銷售金額 1675.6 億元、1657.5 億元以及1325.6 億元，其中中海和保利發展同比分別上升 30.1%和 17.4%，萬科同比下降 5.3%。6 月前 20 房企實現權益銷售金額 2490 億元，同比下降31.2%，環比上升 3.7%。1-6 月前 20 房企實現權益銷售金額 14993 億元，同比上升 10.1%。與 2022 年上半年相比，前 20 房企仍有 17 家在列，其余 3 家則被中國鐵建、保利

9、置業、卓越集團取代。從上半年權益銷售的增長率來看，增長較快的民企僅大華集團一家，其余主要是央國企，另外，綠城中國上半年權益銷售額增長亦達到 39.7%。上半年權益銷售 2.3 萬億，銷售均價同比上升 1%數據來源：觀點指數統計及整理數據來源：觀點指數統計及整理2023中國房地產行業發展白皮書8數據來源：觀點指數統計及整理數據來源：國家統計局、觀點指數整理數據來源：國家統計局、觀點指數整理銷售均價方面，6 月前 100 房企錄得全口徑銷售金額5378 億元，銷售面積 3218 萬平方米，銷售均價為 1.67萬元/平方米，較5月下降3.4%，較去年6月輕微上升1%。國家統計局數據顯示，6 月份 7

10、0 個大中城市新建商品住宅銷售價格環比上漲的城市有 31 個，比上月減少 15 個；一、二線城市新建商品住宅銷售價格由上漲轉為持平，三線城市新建商品住宅銷售價格由持平轉為下降。從上半年的房價走勢來看，市場發展趨勢尚不明朗，盡管上半年新房銷售價格基本保持上升趨勢，但需求在 3-4月集中釋放后保持低位，五一、端午等假期節點的看房、成交量未有明顯上升。二手房銷售價格短暫回升后再現下跌，或意味著房價“擠泡沫”的過程仍在持續。觀點指數認為，新房市場的價格上升，一定程度上是部分高端、豪華項目的暢銷所支撐的；而二手房市場的發展趨勢則更能反映首次購房的剛需和置換類改善型需求市場的情況。值得注意的是，近期各地在

11、房地產市場的政策導向主要以支持首次購房和多孩家庭改善性購房為主，如長沙、安徽蚌埠、襄陽等地下調了個人首套房貸首付比例；天津則出臺新規，在津無房家庭首次公積金貸款還清后，仍可按首套房貸款；廣東省發布了關于進一步完善和落實積極生育支持措施的實施意見，實施精準購房租房傾斜政策，向多子女家庭傾斜。此外，青島、福州、惠州、沈陽、珠海等超過 20 個城市提出，可提取住房公積金作為首付款，減輕購房資金壓力。上半年不少城市限購區域亦有所放寬，如揚州自 7 月 1日起一年內，在市區購買改善性住房不再執行限購政策，其原有住房不再執行限售政策；杭州錢塘區、臨平區全域放寬限購，余杭區和蕭山區部分鎮街亦放松限購政策，外

12、地戶籍繳納 1 個月社保即可購房；目前武漢二環外新房與二手房都不限購。早前更有消息傳出，二線城市將全面取消限購。觀點指數認為，當前房地產市場實施精準調控，全面放開限購的可能性較小，放寬限購區域或調整限購規則引導市場需求流向特定區域的可能性更大；但該消息亦反映出，市場仍期待強有力的政策刺激。7 月 24 日的中共中央政治局會議指出，要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。這意味著限購可能進一步放松。不久前，廣州對差別化入戶政策征求意見，28 周歲以下，

13、大專學歷等，連續繳社保滿一年者可入戶廣州白云、黃埔、花都、番禺、南沙、從化和增城 7 個行政區。佛山則優化了港澳居民購房資格申請流程。其他城市亦可能陸續跟進，分區、分鎮街二手房價方面，6 月份一二三線城市二手住宅銷售價格全面下跌，一線城市二手住宅銷售價格環比下降 0.7 個百分點，北京、上海、廣州和深圳環比分別下降 0.7%、1.2%、0.3%和 0.7%，二、三線城市二手住宅銷售價格環比均下降 0.4%，降幅分別擴大 0.1 和 0.2 個百分點。二手房銷售價短暫回升再現下跌，市場預期仍待修復2023中國房地產行業發展白皮書9數據來源：國家統計局、觀點指數整理數據來源：國家統計局、觀點指數整

14、理數據來源：國家統計局、觀點指數整理開發投資方面，從國家統計局公布的數據來看，2023 年1-6 月，房地產投資開發實際到位資金 126341 億元，同比下降 12.6%。6 月份，房地產投資開發實際到位資金 14405 億元，環比上升 17.9%，同比下降 22%。投資信心增強，金融支持力度加大精準調控的可能性較大。從數據上看，當前銷售增長依然困難，6 月銷售不及預期，上半年銷售額低于 2022 年的同期水平。根據國家統計局數據，1-6 月全國累計商品房銷售金額63092 億元，同比下降 4.5%；全國累計商品房銷售面積59515 萬平方米，同比下降 13.7%；商品房銷售均價為10601

15、元/平方米，同比上升 11.3%。6 月商品房銷售金額 13305 億元，同比下降 25%，環比上升 32.6%。6 月樓市以平淡為基調，市場預期有待進一步修復；項目端推盤亦不積極，如廣州端午假期僅有2 個項目加推，而五一假期期間則有超過 30 個項目開盤或加推。疫情管控放開后，房地產市場投資信心增強，在春節過后的 3 月表現更加明顯，但由于當前房地產投資區域集中，整體規模收縮，疊加銷售仍處于低谷等因素，房地產投資開發資金規模未有明顯提升。另外，土地出讓收入的下降亦反映出房地產投資規模的下行趨勢。據財政部公布的數據，2023 年 1-6 月國有土地使用權出讓收入 18687 億元，同比下降 2

16、0.9%。新開工方面，1-6 月房地產累計新開工面積 49880 萬平方米，同比下降 24.3%，降幅較上月擴大 1.7 個百分點。6 月單月房地產新開工面積 10157 萬平方米，環比上升19.5%，同比下降 31.4%?？⒐し矫?，1-6 月房地產累計竣工面積 33904 萬平方米，同比上升 19%。6 月單月房地產竣工面積 6078 萬平方米，環比上升 15.2%，同比上升 46.5%。觀點指數認為，新開工面積同比持續下降主要是受制于銷售走弱帶來的投資信心搖擺。而竣工方面受“保交付”政策支持，仍在有序推進當中。各地正在探索通過金融保障提高房地產的投資信心，如連云港曾在今年關于進一步促進房地

17、產市場發展相關措施的通知中提到，在保障商品房正常交付的前提下，合理釋放監管資金用于開發項目運營。房地產開發企業可通過保函方式置換最高不超過 30%的預售資金。廣州在2023 年廣州金融支持實體經濟高質量發展行動方案中提出，加快開展保函置換預售監管資金業務。發改委關于進一步抓好抓實促進民間投資工作努力調動民間投資積極性的通知則提出從促進民間投資引導專項、搭建民間投資問題反映和解決渠道、健全保障機制等方面激發民間資本投資活力。2023中國房地產行業發展白皮書106 月 20 日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布最新的 LPR 數據，1 年期 LPR 為 3.55%，5 年期以上 LPR

18、為 4.2%。LPR 下降 10BP，貸款利率進一步下降。據觀點指數了解，不少城市在消息公布后就同步下調了房貸利率。目前首套房貸利率最低已降至 3.6%，據觀點指數監測，珠海、清遠等城市已經執行這一最低利率；另外，目前北京、上海、廣州、深圳地區的商業銀行主流首套房貸利率分別為 4.75%、4.55%、4.2%、4.5%，均較 5 月下調了 10BP。從住戶中長期貸款變動來看，今年前 6 月住戶中長期貸款變動額分別為+2231、+863、+6348、-1156、+1684億元、+4630 億元。觀點指數認為，3 月住戶中長期貸款的大幅增長顯示了需求集中釋放時貸款購房人群將占據較大份額。4、5 月

19、商品房銷售總額超過 1.9 萬億元，但同期住戶中長期貸款額僅新增 528 億元，意味著貸款購房數量銳減，全款購房占據當下購房市場的主流，而全款購房者通常更青睞于高端產品。從當下商品房銷售熱點板塊和熱門項目的情況亦可以發現，當下高端項目去化相對順利。例如，深圳上半年首個開盤售罄的項目為海德園，位于福田區，備案均價約 12.6 萬/平方米；廈門島內五緣灣片區銷售火熱，五緣灣海、天琴海等項目首次開盤都獲得了不錯的銷售業績，當前五緣灣新房價格超過 5 萬元/平方米。7 月 21 日，關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見在國務院常務會議上審議通過。鼓勵7 個超大城市、14 個特大城市通過城

20、中村改造改善民生、擴大內需、推動城市高質量發展。城中村改造穩步推進有望令超大、特大城市釋放出更多優質房地產項目。LPR 下調，首套房貸利率最低 3.6%數據來源：中國人民銀行、觀點指數整理數據來源：中國人民銀行、觀點指數整理2023中國房地產行業發展白皮書11以下排名按拼音排序，不分先后2023 年度影響力地產企業保利發展控股碧桂園濱江集團國貿地產華發股份華潤置地建發房產金地集團龍湖集團路勁地產綠城中國萬科新城控股新世界中國越秀地產招商蛇口中國海外發展中國金茂中交地產中南建設2023中國房地產行業發展白皮書12以下排名按拼音排序，不分先后2023 年度投資價值地產企業保利發展控股保利置業濱江集

21、團華發股份華潤置地建發房產金地集團龍湖集團綠城中國美的置業萬科五礦地產新城控股越秀地產招商蛇口中奧地產中國海外發展中國金茂中國鐵建中糧大悅城2023中國房地產行業發展白皮書13代建管理 專業細化當前代建行業多元化需求漸現、核心城市動力足、區域結構性機會仍存，企業想要獲得市場份額需要“修煉內功”，打造專業化服務水平。過去的一段時間里，房地產市場的恢復不如預期，代建服務再次受到重視，成為不少房企改善營收的一條賽道。除此之外，入局者增多，加快了行業的變革。結合觀點指數發布的研究成果來看，1-6 月前 100 房企實現累計權益銷售額 22975 億元，同比下降 4.8%。6 月單月前 100 房企實現

22、權益總銷售金額 3636 億元，同比下降34.4%，環比基本持平。在房企銷售不佳時，代建市場則表現出不一樣的走勢，上市代建企業代建銷售金額月均同比增長超 10%。期內，不少企業在代建方面持續發力。除商業合作模式的住宅類代建項目較多外，新拓代建項目類型多元化，涉及公共事業單位（醫院、學校）、社區服務設施、辦公樓、產業園等。觀點指數認為，未來一段時間內商業合作的住宅代建項目依然會占據大量的市場份額。一方面在于近年來一些企業開發需求上升，這類企業主要是缺乏開發能力的城投和中小企業；另一方面是出險企業，需要盤活項目、完成交付。此外，政府類代建份額也有所上升，主要是“十四五”規劃對保障房建設的需求、城市

23、更新進程中舊改項目、以及公建類業務增量建造和存量改造等。企業對代建也有不同的戰略把握方向。部分企業認為，代建業會涌現出多元化的需求，專注于某一垂直領域會有不錯的競爭力。部分則基于未來房地產項目的打造會細分為四個角色，即代建方、投資方、運營方、委托方。每個角色都有其不同職能?；诖?，代建將會成為整個項目建設過程中必不可少的一環。針對當下政策、市場、企業發展，觀點指數將分析代建行業的現況與走勢?；仡櫰趦鹊恼邉討B，近幾年內其他地方也在積極推廣代建，如廣東、浙江、江蘇、陜西等省份。地方在以更市場化的手段吸引代建企業參與，這對代建行業來說是一個機會。目前政府代建依然有很大的發展空間，主要是保障性住房和

24、城市更新計劃帶來新一輪的迭代?！笆奈濉逼谀?，力爭基本完成 2000 年底前建成需要改造的城鎮老舊小區的舊改任務，40 個重點城市計劃新增保障性租賃住房 650萬套?？梢钥吹?，政府類代建未來有著較大的政策動能和發展空間。據觀點指數監測，報告期內一些地方出臺代建項目政策文件，出臺背景是在實施代建過程中，因代建單位服務水平參差不齊等原因，造成部分項目單位選擇代建方式的獲得感不強，市場上優質企業參與代建的積極性不高，代建制度作用有待進一步發揮。實施項目代建制對加快政府投資項目建設、提高項目建設質量有較為明顯的作用。政府代建釋放政策動能，提升專業度成立身根本2023中國房地產行業發展白皮書14具體來看

25、，福建省人民政府提到“項目總投資 3000 萬元以上的，原則上依照本辦法推行代建制”，而此前是“凡是項目總投資達到 500 萬元且政府投資占項目總投資 50%及以上的推行代建制?！笨梢钥吹酵茝V代建項目總投資的下限提高了 2500 萬元。值得一提的是，修訂稿 明確項目建設單位選取方式為：代建管理費 100 萬元以上的可以采用公開招標或邀請招標方式，存在特殊情形的，經省政府同意，可以直接指定代建單位。100 萬元以下的可以采用更為靈活的非招標方式（競爭性磋商、競爭性談判等）。在市場化的機制下，有利于選取優質的代建企業建造項目。此前，基本建設項目建設成本管理規定中指出，政府代建項目的代建費用一般為總

26、投資額的 0.4-2.0%。福建省修訂稿中指出的代建管理費收取標準，即在不違反相關法律法規以及強制性規定的前提下，由代建雙方作為市場主體自行約定，確保代建方的利潤。對代建企業而言，獲得政府代建項目需要具備實力，這也倒逼企業進一步提升專業能力、優化管理流程等。如綠城管理、龍湖龍智造、碧桂園等企業在項目中使用數字化、科技賦能，從而提升整體建造水平。而商業代建收費則是另一套邏輯。中原建業提供代建服務并允許項目擁有人使用“建業”品牌銷售，從而收取基礎管理服務費和溢價管理服務費。其中，基礎管理服務費主要按照在管項目建筑面積乘以每平方米預先協定費率計算；溢價管理服務費即若銷售所得款項超過售價目標，則收取超

27、出金額的10%-20%作為溢價管理服務費。這類收費方式給代建方帶來不錯的效益。主要的收費差異是由于大部分政府代建項目屬于公益性質，諸如醫院、學校、體育活動場所等。即使大多數政府代建項目利潤比不上商業代建，也依然吸引了不少企業去做。因為如果在某個地方做出標桿項目，會獲得不錯的品牌認可，有利于后續業務的開展。報告期內，企業代建業務的布局動作增多。旭輝建管、中原建業、中國金茂、中交地產、萬科、華潤置地、綠城管理、光大安石建管等企業，均有新增不少代建項目。據觀點指數不完全統計，13 家樣本企業于上半年新拓不低于 3102.35 萬平方米的項目。其中，旭輝建管在報告期內錄得 11 個項目動態，主要以商業

28、代建和政府代建的住宅為主。綠城管理 1-6 月新拓面積為 1727 萬平方米，處于領先地位。從代建類型來看，主要以商業代建為主，政府代建占比次之。一些企業，如小型企業、城投公司、看重代建方品牌支持的企業，由于缺乏項目建設和操盤能力，需要代建企業做全流程輸出。據觀點指數統計的數據顯示，1 月一二線城市企業拿地權益金額中，城投企業拿地支出占比 56.2%，其次為民企 26.6%，國企占比 17.3%。5 月城投、國企、民企和混改房企的占比分別為 21.4%、46.4%、30.2%和 2%?？梢钥吹匠峭镀髽I拿地占比降低，但是從去年到今年 2月份的累積拿地項目數量依然不少。而部分城投企業過往主導的項目

29、建設有限，甚至數量上可能低于企業代建的開發基數。因而市場化運作程度更高，商業邏輯成熟，開發建設經驗更為豐富的代建企業就成了合作的首選。新拓項目以商業合作住宅為主，多元化趨勢漸顯數據來源：公開資料，觀點指數不完全統計數據來源：公開資料，觀點指數不完全統計2023中國房地產行業發展白皮書15期內，新簽的項目主要集中在住宅，其次是少量的公共建筑。目前，除了住房項目外，還存在一些比較多元的代建項目，如公共事業單位（醫院、學校）、社區服務設施、文化設施、辦公樓、酒店、產業園、景區等。比較典型的代表是金地管理，在期內披露了獲取的南昌市祥云中心、長湖映月、長湖望月、泉州市永春林溪郡、沈陽市棋盤山等新服務項目

30、；以及上海靜安高端養老平安頤年城、長沙城心高端養老公寓等新業態項目。值得關注的是，業內認為一些公建類的利潤比較可觀，醫院就是其中的代表。主要在于醫院建設標準比普通住宅要更高，諸如施工難度、規劃設計、建材選取、排污據觀點指數不完全統計，上半年代建項目動態主要以東部城市為主。該區域城市需求旺盛，其背后是人口巨量聚集和城市水平提升，以及舊改所帶來的一系列項目建設機會。像深圳民生領域更新整備工作，著力彌補教育、醫療、養老設施用地供應缺口，2023 年度全市通過土地整備完成不少于 200 公頃的民生設施用地。山東青島持續加快城市更新步伐，計劃年內城市更新建設項目 1296個、年度投資 1995.4 億元

31、。這些都需要一批具有建設能力的企業參與，代建也是政府進行城市更新建設的一個選擇方式。據觀點指數觀察，一些具有區域優勢的企業在本地會有獲得代建項目的更大優勢。如德信地產在湖州獲得武康街道兩個地塊項目，藍城集團在湖州獲得一個項目，華潤置地和萬科在深圳均有新增代建項目。數據來源：公開資料，觀點指數不完全統計數據來源：公開資料，觀點指數不完全統計不過，雙方在合作過程中也較容易出現溝通不暢和信任不夠的問題。合作類型上，據觀點指數不完全統計，10 家樣本企業在項目獲取上呈現出多元化的特點，即項目類型有住宅、公建、保障房、社區等。觀點指數認為，這和企業自身基因、定位和市場趨勢息息相關，有的是母公司專注于做住

32、開業務，該類代建經驗豐富；而部分則是母公司是綜合性較強的企業，定位上更傾向于做公建或者產業園項目。管道等，都與一般建筑不一樣。觀點指數認為，未來的代建會更加多元，代建企業可以選擇的項目業務類型也會增多。需要關注到的是，一些產業園項目，業主則希望代建企業能夠做好運營管理，比如招商引資、物業服務等方面的輸出?？梢钥吹?，業主需求已不再局限于建造項目，還對代建完成“前端+后端”的需求有所提高。未來代建在保持輕資產屬性下，通過流量整合，實現資產的開發、變現、持有運營、增值等場景化服務業務閉環。觀點指數認為，未來代建增長放量到一定程度時，營收對規模擴張的增長依賴將放緩，“重服務、代運營、可持續”的特點會愈

33、發突出。核心城市需求不減，區域結構性機會仍在2023中國房地產行業發展白皮書16上市代建企業表現上，綠城管理 2022 年營業收入為25.56 億元，同比增長 18%，毛利率為 52.3%，與 2021年的 46.4%相比，上升 5.9 個百分點。截至 2023 年 6 月，新拓代建項目代建費預估 51.2 億人民幣，較去年同期增長約 26.3%?？梢悦黠@看到，綠城管理主要聚焦于核心城市，抗風險能力強，收入可觀。中 原 建 業 2022 年 營 業 收 入 6.05 億 元，同 比 下 降超 50%，凈 利 潤 3 億 元，同 比 下 降 60%，凈 利 潤 率50.1%，同比下降 9 個百分

34、點，但仍較傳統房開企業的利潤率要高。營收下降主要是河南地區受市場下行和疫情沖擊影響大。隨著業務結構的調整，即增加政府代建業務，以及推廣城市合伙人制度后，其業務板塊和區域得到更好的優化。截至 2023 年 6 月 30 日，在管項目合約銷售為人民幣 130.96 億元，同比增長 18.9%，合約銷售建筑面積 207.06 平方米，同比增長 14.2%。觀點指數認為，聚焦于某個區域或一些三四線城市的代建企業還是有生存空間，主要是這些企業在該地有信息優勢，充分了解當地市場，資源整合能力較好，并且與政府建立了長期的信任，項目流程效率高。此外，2022 年末我國城鎮常住人口 92071 萬人，同比增加

35、646 萬人；鄉村常住人口 49104 萬人，同比減少731 萬人。從城鎮化率指標來看，常住人口城鎮化率為65.22%，比 2021 年提高 0.5 個百分點，城鎮化帶來的項目需求仍具有較大的增長空間。2023中國房地產行業發展白皮書172023 年度影響力代建管理企業12345678910綠城管理華潤置地金地管理中原建業藍城集團龍湖龍智造萬科旭輝建管建發建管朗詩綠色管理2023中國房地產行業發展白皮書182023 年度影響力政府代建管理企業12345678910華潤置地 綠城管理 藍城集團 萬科 招商蛇口 高科房產 中原建業 建發建管 藍綠雙城 聯發代建2023中國房地產行業發展白皮書19資

36、本篇2023中國房地產行業發展白皮書20住房開發在下行周期“起身”愈發困難，資金更關注收益率穩定，現金流充足的不動產領域。房地產企業 2023 年上半年并沒有如預期般恢復得較好。在下行周期住開要“起身”變得愈發困難，資金更關注收益率穩定、現金流充足的不動產領域。觀點指數發現，房地產市場的復興與否和宏觀經濟是同步的。上半年，全國房地產開發投資 58550 億元，同比下降7.9%；同期，房地產開發企業到位資金 68797 億元，同比下降 9.8%，盡管該規模自 2022 年 5 月開始呈下降狀態但同比降幅收窄明顯。一季度的 2、3 月份，銷售同比基本回正，價格層面的跌幅度也有所收窄，但自 4 月中

37、旬至 6 月中旬期間，呈現出明顯的上升力不足。本文，觀點指數將從宏觀環境、熱點事件及境內外債券市場的角度梳理上半年資本市場的重要趨勢。2023 年年初，多家房企宣布今年的定增計劃，截止至 6 月26 日，據觀點指數統計共有招商蛇口、中交地產、保利發展、福星股份、大名城、陸家嘴等 6 家企業獲得定增批準。上述六家房企此輪定增募資總額共計 349.9 億元，其中，中交地產的募集款多用于“保交樓”、“保民生”項目，保利發展、陸家嘴、大名城將資金用于補充房企流動資金，部分資金還將用于收并購以及存量項目。2022 年年末，證監會發布調整優化房企股權融資方面的五條措施，恢復涉房上市公司并購重組及配套融資、

38、恢復上市房企和涉房上市公司再融資、調整完善房地產企業境外市場上市政策、積極發揮私募股權投資基金作用。這是國內時隔 12 年重啟地產股權融資，也被稱為支持地產定增密集展開，穩定易擴增難行業的“第三支箭”。隨后，共有 32 家上市房企宣布了預啟動定增計劃。但是房企股權融資的流程遠比債權融資復雜得多，因此規模和進展都難言樂觀。以招商蛇口為例，其在 2022 年末便公布了定增啟動計劃，但直到約 6 個月后才通過審核，而這是政策發布以來落地的第一筆。值得關注的是，股權融資在國企和民企間的分化依舊顯著。前述的六家獲批定增的房企中，僅福星股份和大名城為民企，募集金額分別為 13.4 億元和 25.5 億元，

39、兩者之和勉強與國企持平（國央企中募集金額最少的為中交地產 35 億元）。盡管政策端支持力度較大，但是優質投資者難尋，資金呈現遠離地產的傾向。觀點指數認為，存量時代的資金流出是必然規律，歐美及日本的房地產行業在同時期也經歷同樣的問題。當前需要依靠不動產創造一片具有增長潛力的“藍?！?，固有思維勢必會被市場所淘汰。然而，產業正處于新舊發展模式的磨合期，投資者對房地產行業的歷史債務仍存顧慮。定增計劃能否實際募資成功是未知數，定增成功能否真的改變項目現狀同樣是未知數。此外，仍有兩座“大山”擺在地產行業的融資道路上。其一，二級市場慘淡導致股權融資失利。目前，上市房企估值普遍走低。據觀點指數統計，A+H 房

40、企的流通市值在2022 年 1 月-2023 年 6 月期間，整體下降了約 68%。逐漸走低的估值同樣削弱了定增計劃對原股東的吸引力。其二，樓市低迷造成償債能力受疑。當前市場下行，房地產風險仍舊沒有有效化解，消費者對市場和品牌的信心不足，使得房地產銷售下挫明顯，市場企穩仍面臨較大的困難。地產金融 周期變革2023中國房地產行業發展白皮書21退市浪潮從內房股開始蔓延至 A 股。4 月 6 日，新力控股集團公告稱，企業連續停牌超過 18 個月，港交所將于 4 月13 日起取消該公司的上市地位。*ST 藍光于 6 月 6 日摘牌退市，開啟本輪 A 股房企的退市潮。據Wind數據統計，當前旭輝控股、佳

41、源國際控股、當代置業、力高集團、花樣年控股、中國恒大、中國奧園、祥生控股、大唐集團控股、陽光100中國等十余家房企處于停牌狀態。上述房企停牌的原因多是無法按時發布財報，融創中國、佳兆業、合景泰富、世茂集團等房企現階段已通過補發年報實現復牌。對于多數民企而言，境內銀行授信和債券增信基本上仍偏向財務狀況良好的優質房企。國家統計局數據表示，上半年，房地產開發企業到位資金68797 億元，同比下降 9.8%，其中，國內貸款、自籌資金和外資分別同比下降 11.1%、23.4%和 49.1%。2023 年上半年，房企境內債務到期規模約 3028 億元，約占全年行業整體債務到期量的 46%。這與往年的結構類

42、似，房企下半年的債務壓力相對較大。各個房企對于境內債務的重視程度明顯變高，整體到期規模較大但相對違約規模在近期小于 65 億元。由于退市條件有所不同，A 股房企大多數企業的棘手問題在于過低的二級市場價格。觀點指數認為，除了較少數房企經過重組或者債務化解成功復牌外，更多的房企則已經被實施退市或正在退市的路上。目前鎖定退市的 A 股房企分別為：*ST 藍光、*ST 中天、*ST 嘉凱、ST 美置、ST 粵泰、ST 陽光城、*ST 宋都。A 股原本的強制退市細則分為交易類、財務類、規范類、重大違法類等多種類型。但是此輪的特征是全部觸及規范類條款，即“連續 20 個交易日收盤價均低于 1 元”，這側面

43、說明了二級市場的投資者信心薄弱。前述 8 家房企或已觸及這一條款，或股價過低，即便未來連續漲停也會觸及條款，故“提前鎖定退市”?，F在面臨退市風險的公司整體銷售每個月約在 30 億元至60 億元，僅能維持企業日常運營，而在公開市場的本金和資本退潮：多家企業駛入退市邊緣上半年償債高峰已過，分化現象不容忽視數據來源：港交所公告，觀點指數整理不足一個月的時間，記為一個月。數據截至 2023.06利息償還則無望。另一方面，資產變現并不理想，大多數公司陷入盈利性與流動性風險后，優質資產所剩無幾，且市場估值較差。房企退市或被摘牌，從當前市場前景來看扭轉難度極大。在行業調整與存量時代的宏觀環境下，部分企業的持

44、續經營能力與投資策略確實存在問題，且出現明顯的盲目擴張跡象。自 2022 年以來，房地產市場明顯降溫，高額的土地結轉成本疊加較低的銷售收入讓部分過于依靠杠桿的企業直接出現現金流缺口，流動性承壓。如果企業確實不具備持續經營的能力，就需要離開資本市場，以保證投資者的利益。觀點指數認為，對于一家出險房企大致可以從三個角度來觀察其是否存在潛力：其一，是否有迅速的解決方案以找到經營或者投資的新路徑，企業領導者是否有意愿帶領公司找到新的發展模式與突破口也至關重要。其二，現存資產項目的市場估值，企業自身的資產質量如何？這些也是能否紓困以及恢復正常經營的關鍵因素，包括項目種類、項目資源的區域分布、貨值變現能力

45、以及是否抵押等。其三，管理團隊的完整性也是需要考量的因素，當前存在部分高管被約談或者深陷關聯方交易的現象，完整的管理團隊將決定企業能否維持正常的運轉。2023中國房地產行業發展白皮書22在債權市場中，美元債務償付的不確定性最高，而且境外債務過去曾是民營房企的“偏愛”，這在下行周期市場中，風險進一步提高。6 月 23 日，建業地產公告延期支付一筆境外債的利息，是公開市場的首次違約。建業地產在公告中提及，當前資金流緊張，暫停向所有境外債權人進行支付。2021 年下半年以來，房地產行業宏觀環境發生巨大變化，公司之前已通過延長債務期限、改善現金流管理等方式增強流動資金。但 2023 年二季度以來，房地

46、產市場銷售持續疲軟，每月銷售逐漸惡化。銷售不及預期，公司流動資金緊張的狀況正在加劇，境外兌付壓力持續增加。因此，建業地產未能在6 月 23 日寬限期結束之前支付 2024 年到期的一筆境外債利息。對于出險企業而言，如融創中國、花樣年等，過去一段時間內其重組方案的推出取得了一些進展，但是只是緩解債務的展期手段，不具備可持續性。而銷售方面，則因為出險，品牌形象受到負面影響，疊加整體市場的低迷，銷售的恢復更為滯后，對于后續資本結構的可續性，帶來較大的不確定性。對于那些沒有出險但流動性承壓的民企，的確可以看到它們在二級市場上有一定反彈，不過還是要基本面有根本、可持續的改善才可以。另外，境外債因為缺乏直

47、接的擔保以及對境內資產的追溯力，所以結構性與參考性也排在境內債之后。在最近上述企業的重組方案里，觀點指數也發現，境外債的處置時間相對更長，相較而言，境內債務背后則境外債權市場壓力猶存，資金狀況依舊悲觀數據來源：Wind，觀點指數整理數據來源：WIND，觀點指數整理注：海外債以歷史匯率計算；進行展期調整境內到期規模并沒有境外集中，并沒有明顯突出的清償情況，但龐大的債務規模不容輕視。不僅如此，較為集中的展期事件，將當前的債務壓力轉移至 2023-2024 年，但信用風險并未完全消除。有更多的資產可以作為抵押品。因此，在這樣的情況下，境內民企要成功發行，需要背后有力的增信支持。對于部分優質國企而言，

48、仍然具有發行的能力，但是從成本角度考量，因為境內寬松的政策且銀行支持相對充足，并不缺乏融資的渠道。因此在境外融資成本比較高的情況下，境內融資成本便有足夠的優勢。正是這兩方面的原因，造成現階段美元債發行遲遲難以回彈。2019 年，房地產企業的美元債發行曾達到高峰，時年前兩個月中國房地產商發行的美元債創紀錄水平，具體原因是債券市場收益率快速下行導致“資產荒”，境內地產發債相對困難，使得發行需求涌入美元債市場。高利息是美元債的特點，意味著房企的利潤或會被利息的支出侵蝕。但是對于資金緊張的房企來說，2019 年普遍超 13%的海外債券產品卻成為了不可多得的選擇。從 2022 年 2 月到 2023 年

49、 4 月近一年的房地產行業信用債及海外債發行情況來看，房企發債基本以信用債為主，海外債發行規模較少。海外債發行時間基本集中在 2022 年 3月、2022 年 4 月、2022 年 6 月、2023 年 1 月、2023 年 2月，且海外債平均利率基本高于信用債利率。從債務償還角度來看，2023 年 61 家樣本房企到期海外債合計 3786.3 億元，占總債務的 36%。償債壓力主要集中在一季度，到期債券規模達到了 865 億元，其中 3 月共有 21筆債券到期，剔除已提前贖回的部分債券后，約有286億元。觀點指數發現，出險企業即便發布自愿性披露公告，其內容也是聚焦于銷售層面，未對其債務清償規

50、劃進行詳細說明。當前，能夠出具具體重組計劃的企業鳳毛麟角，原因首先是缺乏足以支持清償的項目資產，其次是預收款與現金流之間還有較長時間。2023中國房地產行業發展白皮書23在償債結構方面，2022 年大批美元債于后半年到期，2023年截然相反，上半年償債壓力較高。與此同時，因為 2022年美元債發行量銳減，造成 2023-2025 年的償債壓力并無較大增幅。觀點指數對當前房企的境外市場較為擔心，2022 年 1 月至2023 年 6 月，凈融資總額達到-733.6 億美元，這一龐大的數量絕非短期就可以“回血”的。觀點指數認為，對于房企來說，美元融資渠道已經宣告終結，其主要任務在于償還。一紙展期或

51、置換公告看似簡單，背后卻是雙方的多重博弈與拉鋸，由于政策尚未形成合力集中傳導至現實層面，市場對于地產行業的態度底色依然不改悲觀，在此背景下如何爭取投資人的支持與信任，對于企業而言是最大的考驗。數據來源：WIND，觀點指數整理2023中國房地產行業發展白皮書24地產資管 鏈條進階政策鼓勵在金融機構住房租賃貸款投放、企業債券、住房租賃擔保債券和 REITs 等各個方面拓寬住房租賃的融資渠道。同時，引導各類社會資金有序投資住房租賃領域。上半年，商業地產發展商積極融資，優化資本結構。特別是債務結構中有大量港幣貸款的商業地產發展商，資本結構的優化，有利于降低境外加息帶來的利息成本上升沖擊。與此同時，一些

52、債務纏身或者涉訴被強制執行的原始權益人，其優良資產被擺上臺交易，并有著不錯的折扣。所以，地產資管行業的資產交易持續呈現可“撿漏”的趨勢，這給其他發展商的擴張帶來了機會。期內，觀點指數收錄的 ABS 項目規模為 488.8 億元，仍以城市商業資產為主，但也有久違的倉儲資產。在公募 REITs方面，有多個物流公司擬申請將旗下物流資產進行 REITs上市；同時，四只公募 REITs 擴募項目均完成定向募集，2023 年上半年，觀點指數收錄的地產資管主要融資事件合計 29 起，融資金額約 3456 億元（其中黑石房地產基金已獲 2176 億元的資本承諾）。這些資金主要投向商業債權融資方式持續創新后續將

53、會有越來越多的企業開始籌備申請公募 REITs。期內，深交所發布保險資管公司開展 ABS 及 REITs 業務的相關要求，將資產證券化管理人的范圍擴大至符合條件的保險資產管理公司。同時，證監會和發改委發文，消費基礎設施正式納入公募 REITs 試點范圍，優先支持百貨商場、購物中心等項目發行基礎設施 REITs。2023中國房地產行業發展白皮書25或新經濟地產行業，如商業地產、物流倉儲、產業園和住房租賃等。方式涉及發行債券、IPO、設立基金或設立合伙企業等。在商業地產領域，恒隆地產和太古地產均將準備發行約286 億元的中票。2022 年，恒隆地產的銀行借款余額為328.34 億港元，利率為 3.

54、7%-6.4%；已發行債券余額為128.45 億港元，利率為 2%-4.75%。2022 年全年，Hibor持續增長，這也使得恒隆地產的銀行貸款利息支出增加，2022 年的財務成本同比增長了 14.8%。目前，Hibor 仍處于高位，恒隆地產發行成本更低的信用債，在一定程度上能夠降低其利息支出。在香港上市的商業房地產基金的情況也類似。對于國內債券來說，“不好看”的財務數據勢必阻礙房托在國內公開債市場上的進一步融資，但海外債成本又較高，而自貿區債券有著不一樣的優勢。自貿區債券市場介于境內市場和傳統離岸市場之間，在定位上具有獨立性，從目前的監管體系來看，自貿區債可以視為境外債，不過自貿區債券較境內

55、外債券有著更為靈活的募集資金用途。監管層允許發行人自由使用募集資金，可用于債務償還、補充營運資本和其他企業用途。而且是以人民幣計價，大大減少了匯率風險。當然，對于商業地產企業來說，獲取到大量的長期資金將有利于其自身發展。金地集團在銀行貸款融資期限方面取得了較大的突破。金地集團北京大興商業項目公司向興業銀行申請 20 億元額度的貸款，貸款期限最長為 18 年，遠超經營性商業項目開發貸 12 年的最長期限。而對于一些涉險企業，利用非常規方式融資，也是無奈之舉。深圳融創文旅產業發展集團，因母公司的緣故，融資渠道不是很通暢，所以選擇了其他的融資方式出售了深圳冰雪文旅城 51%的股份，所得出售款用于償還

56、當初為取得該項目而欠下的債，這樣有利于降低其整體負債率。另外，該交易還帶有 2 年的回購權，所以實質上是股權質押融資，但所得款并不計入負債。住房租賃方面，南京軟件園成功發行全國首單保障性住房租賃擔保債務融資工具，該工具不僅以發行人，還以資產抵押作為還款來源，同時實現了資產與發行人的破產隔離。在住房租賃市場發展還不成熟，投資者對地產類債券仍心有余悸的情況下，這些措施將促進投資者對保障性住房租賃進行債權投資，也將進一步擴大該領域的融資渠道。2023 年上半年，觀點指數收錄的地產資管領域并購事件共有 12 起，總的披露金額約 121.46 億元。城市商業類（商辦、酒店及公寓）有 9 起，倉儲類有 3

57、 起。交易標的資產主要位于北上廣深、天津和寧波等地。報告期內，陸續有商業地產企業在尋求市場機會，伺機擴張旗下版圖。遠洋集團在經歷了流動性緊缺后，正在陸續出售旗下資產，包括其在北京的遠洋未來廣場。消息稱，遠洋集團計劃出售一個購物中心，所得資金用于償還 2023 年 12 月 13 日到期的 32 億元 ABS，但也只夠覆蓋優先級的 16 億元。而對于收購方居然之家來說，也有一定好處。居然之家表示，北京遠洋未來廣場，與居然之家北四環店相鄰，此次收購將形成互補關系，有助于改善居然之家的經營成果和財務表現。另一家商業地產商新城控股則收購了歐樂廣場，將改造成吾悅廣場，此為新城控股在天津的第四座吾悅廣場。

58、2023年年初，歐樂廣場在阿里拍賣平臺進行過拍賣，拍賣標的為法院查封資產，最初起拍價 6.74 億元，但未在平臺上成交?？梢钥吹?，新城控股在積極尋求合適的商業資產進行擴張。2023 年的股東大會中，新城控股提及如果 REITs打通，其或還會并購一部分存量商場。彼時，其稱在天津并購的和平歐樂廣場是個例，是基于抵債的考慮。雖然歐樂廣場是新城控股并購的個例，但也從側面說明了，存量市場并購也是獲取優良標的的渠道之一。凱德、領盛等機構均在這波收購潮中有所收獲。據悉，朗詩青杉資本在出售黃興大樓后，預計錄得 5646.7 萬元的虧損。而凱德則拿下北京蘇寧生活廣場，據公開消息，該交易價格較估值打了 8 折。市

59、場危機致優質資產折價出售，不良資產處置需求釋放2023中國房地產行業發展白皮書262023 年上半年，觀點指數收錄的主要 ABS 項目規模為358.17 億元，共 15 只。其中已發行的有 13 只，規模為321.15億元。涉及到的底層資產類型包括商業、商辦、辦公、倉儲、住房租賃和產業園等。其中，倉儲類為久違的資產類型，是觀點指數近一年來收錄的首單。繼寶灣物流于 2021 年 6 月份發行了第三單倉儲類 ABS 以來，基本無倉儲類 ABS 的蹤影。倉儲類 ABS期限長，利率低，有一定發行門檻。加上 2022 年倉儲業景氣整體不佳，以及地產債信用危機蔓延，因此并非發行的合適時機。隨著 2023

60、年經濟開始復蘇，倉儲景氣逐漸回升，再加上監管層對優質地產債的信用加持，市場信心有所恢復，倉儲類 ABS 迎來合適的發行時機。同時，作為 REITs 的另一種替代品，其發行門檻相對較低，有利于處于培育期的倉儲資產獲取資金。全產業 ABS 爆發，擴募后 REITs 進入發展新階段同樣有收獲的還有新加坡房地產商城市發展。1 月底，黑石出售了圣凱瑟琳碼頭予郭令明旗下的新加坡房地產商城市發展。黑石在 2022 年 12 月開始限制黑石房地產投資信托基金贖回（BREIT），其在今年 1 月拿到了 UC Investments 擬 40 億美元的投資，2 月份繼續限制贖回后，黑石集團 5.62 億美元的 C

61、MBS 就發生了違約。2023 年上半年，觀點指數收錄的主要資產掛牌事件共有 6起，總披露金額約122.78億元，涉及酒店綜合體和寫字樓，掛牌資產主要位于北京、香港和重慶等地。華發于 2022 年年底發行的住房租賃 ABS，是其 2022 年來第 2 單。目前市面上僅存華發在發行該類型 ABS。底層資產為廣東省江門市某長租公寓物業，發行金額 11.45億元，主體及債項評級為 AAA 級，優先級利率為 5.8%。如果僅從租售比的角度來看，租賃住房的收益率很難達到5.8%。觀點指數認為，市場上較低的租售比阻礙著租賃住房 ABS 的發行。觀點指數觀察的樣本企業中，也有部分企業動作較為積極。如新世界中

62、國，其國內首單 CMBS 成功發行，該CMBS 的底層資產為廣州新世界云門 NEW PARK 的購物中心和車位,積極發行有利于降低利息支出成本。樣本企業中，華潤置地的動作也較為頻繁。此次華潤置地消費基礎設施 ABS，儲架規模為 80 億元，首期規模為43.58億元，其底層資產是華潤太原萬象城。今年4月3日，北京產權交易所披露，華潤置地（成都）有限公司擬掛牌華潤置地（太原）有限公司 100%股權，相信彼時就開始為華潤太原萬象城的資產證券化做準備了。公募 REITs 方面，報告期內，京東倉儲 REIT 正式上市，其包含重慶、武漢和廊坊三個物流資產項目，總估值約15.65 億元，募資規模為 17.5

63、7 億元。緊接著，九州通和ESR 便參與到申請倉儲 REITs 的陣營中來。其中，九州通擬發行 30 億元醫藥物流 REITs，有望成為首單醫藥商業領域細分倉儲 REITs。同時，四只公募 REITs 擴募項目均完成定向募集，合計募資超 50 億元。擴募將是公募 REITs 未來主要的資金來源，2023中國房地產行業發展白皮書27一方面可以持續優化已上市公募 REITs 的資產組合，另一方面，房企手中的存量資產也可以持續穩定地退出，這也吸引了大批地產商積極發展公募 REITs。報告期內，中國金茂發布公募 REITs 審計項目中標公告，已完成招標過程，中標單位最終與基金管理人簽署合同，受基金管理

64、人的管理要求。這表明中國金茂已經啟動公募REITs 的籌備工作。而現有的住開企業中，也有企業陸續有所行動。5 月 30 日，招商蛇口保障性租賃住房 REITs 項目發布財務顧問、評估機構、法律顧問、現金流預測及審計機構等服務商邀標公告。意味著招商蛇口正在啟動保租房公募 REITs 的籌備工作。華潤置地則表示，要推動有巢 REIT 擴募，啟動商業私募、商業公募 REITs 及產業公募 REITs 方案，釋放其經營性不動產的資產價值。2023 年上半年，地產資管行業出臺了較多的政策，主要包含 REITs 領域和融資領域。資產證券化方面，交易商協會發布企業資產證券化基礎性制度，加強了該領域的信息披露

65、水平，有利于投資者識別風險。同時，深交所發布保險資管公司開展 ABS 及 REITs業務相關要求，拓展了 ABS 和 REITs 的業務主體，將資產證券化管理人的范圍擴大至符合條件的保險資產管理公司，這有助于向市場輸送保險資產管理公司豐富的投資和運營管理經驗。更重磅的政策在 REITs 領域。3 月 24 日，證監會發布關資產證券化機制逐步完善，消費基礎設施正式納入REITs 試點范圍于進一步推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）常態化發行相關工作的通知；同日，國家發改委發布關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知。兩個文件均提出，研究支持增

66、強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施 REITs。優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施 REITs。這意味著，商業不動產（消費基礎設施）正式納入基礎設施類公募 REITs 的試點范圍。但需要注意的是，那些拿地時間較早，成本較低，區位較為核心，經營時間較長的購物中心，在籌備 REITs 過程中若更換主體，可能會帶來高額的稅收。這并不利于上述優質資產進行公募 REITs 退出。反倒是那些并購來的，成本較高，有較大的退出需求的成熟購物中心，很可能會成為首批消費基礎設施公募 REITs 試點的資產標的。因此，能否吸引

67、大量的優質購物中心上市，還有待觀察。融資方面，國家發改委在促進民間資本參與到國家重大項目建設中，出臺了一些舉措。其中提到，推動金融機構按市場化原則，加大對民間投資項目的信貸支持。鼓勵民間資本通過產權交易、并購重組、不良資產收購處置等方式盤活自身資產，支持符合條件的民間投資項目發行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs），提升投資積極性。另一個是央行、銀保監會發布金融支持住房租賃市場發展的意見（征求意見稿），在住房租賃方面，意見 還強調，要在金融機構住房租賃貸款投放、企業債券、住房租賃擔保債券和 REITs 等各個方面拓寬住房租賃的融資渠道。同時，還要引導各類社會資金有序投資住房租賃領域。2

68、023中國房地產行業發展白皮書28以下排名按拼音排序，不分先后2023 年度影響力地產股權投資機構保利資本鼎信長城光大安石國壽資本恒哲投資集團弘毅投資華潤資本信?；鹬谐峭顿Y中信資本2023中國房地產行業發展白皮書292023 年度影響力不動產基金品牌1234567891011121314151617181920信?；鸲熗顿Y國壽資本普洛斯資本中信資本中城投資高和資本光大安石華潤資本鼎信長城深創投不動產保利資本建信基金中聯基金穩盛投資元聯基金華金資管晨曦控股浦贏資產中保產業基金2023中國房地產行業發展白皮書302023 年度影響力不動產投資信托基金12345678910領展房產基金越秀房產

69、基金冠君產業信托置富產業信托基金匯賢產業信托春泉產業信托陽光房地產基金中金普洛斯 REIT順豐房托紅土創新深圳安居 REIT2023中國房地產行業發展白皮書31可持續發展篇2023中國房地產行業發展白皮書32ESG 投資正在從概念性金融產品走向全面實踐，成為引領全球金融與實業市場的革新戰略。2023 年，國內經濟經歷新冠疫情后并未呈現出明顯的反彈，疊加地緣沖突爆發引發的大宗商品價格暴漲，如何妥善應對？延續可持續發展的策略成為重中之重。而全球金融行業和資本市場則應用 ESG 投資作為資本市場應對未來挑戰的重要舉措。ESG 投資正在從概念性金融產品走向全面實踐，成為引領全球金融與實業市場的革新戰略

70、。在“雙碳”戰略的背景下，中國 ESG 發展亦進入高速發展的時代。中國政府繼續出臺了一系列關于碳排放市場以及公司治理等方面的舉措。與此同時，在資本市場高質量發展和金融領域進一步對外開放等有力措施的推動下，中國投資機構積極將 ESG 納入投資策略，中國的 ESG 數據和研究能力正在逐步崛起,公募基金管理人進一步加強了 ESG公募基金產品的研究、發行和投資管理。然而，通過對樣本企業的調查分析，部分企業發布的社會責任報告只是追隨潮流，缺乏具體的節能減排規劃，沒有對應的綠色金融能力，更無法讓投資者了解其可持續發展路徑。觀點指數對于 ESG 的研究從金融角度作為主要抓手，評估其在金融、投資價值與“去碳化

71、”之間的聯系。在數據層面，從非財務數據入手，諸如碳排放、綠色建筑面積、員工人數、減排措施等，來推演財務數據，例如現金流、融資規模、或有負債等等。最后依然會落腳于企業的財務與經營狀況。ESG 對于觀點指數而言是一份加密的財務報告。中國內地與中國香港對于 ESG 相關信息的披露程度存在差異。整體而言，香港上市房企對于 ESG 理念的起步與ESG 重要性突顯，問題與挑戰仍需面對執行相對較早，市場主導性更強，披露要求也更加嚴格，已成為必要的風險考量框架；相對而言，中國內地上市房企起步較晚，信息質量較為單薄，主要為政策主導性驅動。從目前 A 股上市公司公布的 ESG 報告來看，大部分企業側重披露 ESG

72、 相關的管理政策，對于執行方法和具體舉措，以及反映執行效果的數據則相對披露有限。當前，無論是企業還是投資者都明確政策的意義，但是如何因地制宜將其轉變為自己的具體措施尚需時日。由于 ESG 有別于傳統財務信息，全球的評級也未形成統一的標準，多元化趨勢較為顯著。國內 ESG 評級與 ESG報告一樣均處于起步階段，在評級指標、評級方法、信息披露幾個方面缺乏統一、規范、有效的標準。隨著 ESG 投資的興起，以及綠色債券低成本的誘惑，漂綠 問題逐漸滲透到資本市場。為吸引資金流入，部分機構與企業在產品投資策略中宣介符合 ESG 標準或綠色建筑用途，實則并未在標的篩選過程中采納 ESG 相關策略。加之市場中

73、 ESG 評價機構不同、評價結果各異，漂綠 行為變得隱蔽而難以甄別。底層資產是否符合綠色建筑標準、綠色債券的資金投向、呈現出的綠色產品屬性，均成為投資者選擇 ESG 標的的困難。數據來源：企業公告，觀點指數整理注：樣本池為觀點指數跟進的 61 家房企；標題中 ESG 報告 指房企公開發行的 環境、社會及管治報告、企業社會責任報告、可持續發展報告 的統稱。ESG 發展 重要性顯著2023中國房地產行業發展白皮書33觀點指數發現，中國內地因為政策導向性的原因，對于ESG 相關信息的披露較為滯后，近 10 家企業于 2021 年才開展披露工作。不僅如此，內地上市房企的可獲得的綠色金融融資份額較少，絕

74、大部分綠色建筑只應用在高級寫字樓與高端住宅，缺乏具體的節能減排數據或執行方案。ESG 所帶來的影響不僅僅拘泥于房企這一環。還有一個由投資者、融資人、合作伙伴以及建筑材料供應商組成的生態系統，共同構成了房地產價值鏈。雖然這些法律法規直接影響房地產開發公司，但與可持續性有關的報告和透明度要求必須在整個價值鏈上實現。以不動產為基礎延伸出的產業鏈在實現碳中和目標前，必須先解決實體經濟的低碳轉型，而資本市場的支持是良好的“助燃劑”。其中，綠色金融體系的完善建構更是決定資金有效配置的先決條件。不過，建構綠色金融體系工程浩大，其中有上下層級，有組成要素，更有邏輯鏈條貫穿其中，并不等同于綠色債券的發行。特別是

75、，當國家明確綠色目標后，以金融推動綠色目標的重點工作之一在于選出合格的實體經濟活動，進而通過金融工具將資金引入，推動綠色目標的達成。實現行業綠色發展目標的關鍵之一，在于社會資本與低碳轉型的高度融合。產業低碳轉型所需資金龐大，目前缺口明顯，而社會資本的參與度更事關成敗?！吧鐣Y本”以民間的綠色投資、綠色基金等為主，包括綠色私募股權（PE）和綠色創業（VC）的投資基金。為何私募基金能成為未來 ESG 的重要動力？私募基金包括 PE、VC、私募證券投資、私募資產配置等基金。近年來，中國私募基金規模日益茁壯，成為民間資本中不可或缺的部分。而且，從產業投資策略的視角看，PE 和 VC 的投資偏好符合綠色

76、產業的生命周期。當前地產行業依然存在“重資產，輕運營”的現狀，這類基金的投資期限長、風險容忍度高，又貼近市場運作，具有積極參與投后管理的優勢。另一個是時間問題，低碳轉型活動的技術不確定性高，其發展過程需要創新試錯，歷經多年才能出現成效。由這個角度看，PE 及 VC 股權投資顯然是合適的轉型資金來源。特別是當前民企普遍出現融資匱乏的問題，想開展多元化賽道難度很大。不動產鏈條上的企業除科技園區以外，幾從近 5 年的數據來看，香港市場逐漸成為全球最大的綠色債券市場之一，發展迅速。內地市場在 2020 年以后也呈現出較快的增長，但整體規模相比較低，且“綠色”理念的落地仍有較大空間。觀點指數發現，當前房

77、企及相關產業的綠色債券市場報告呈現出主體多元化與資金多樣化的明顯趨勢。在樣本企業的甄選中，太古地產的綠色金融框架更為成熟，其資金來源的多樣性以及成本管控能力得到了資本市場的認可。上述數據表明，太古地產的到期日期全部在 2030 年年末之前，這反映企業對于 2030 可持續發展的前瞻性布局。據悉，上述債券所籌資金凈額將用于公司全新或現有的綠私募基金綠色投資異軍突起短期內綠色債券仍為綠色資金主要來源乎很難進入如新能源開發、儲能技術升級等領域。觀點指數認為，從風險承受力和投資周期看，傳統的信貸、債券等融資方式難以匹配，而私募投資主體的匹配優勢明顯。數據來源：企業公告，觀點指數整理注：港幣與美元按歷史

78、匯率進行換算數據來源：企業公告，觀點指數整理2023中國房地產行業發展白皮書34綠色建筑是當前房企綠色融資的最主要投資方向。同時，綠色低碳、綠色建筑、智能樓宇 等逐漸成為衡量 ESG 評級的主要考慮因素。2021 年，全國主要城市新交付寫字樓中超過 40%擁有或申請綠色認證。德勤中國分析認為，考慮到建筑領域在中綠色建筑進程加快，雙碳 前路道阻且長數據來源：企業公告，觀點指數整理數據來源：企業公告，MSCI，觀點指數整理色項目或為該些項目提供再融資，涵蓋綠色建筑、能源效益、可再生能源、用水效益及污水處理，以及如何應對氣候變化等。此外，若從綠色債券的募集資金投向來看，按氣候債券組織的分類方案劃分，

79、在中國內地資金投放最多的是低碳交通領域，占 2021 年發行總額的 33%，而建筑部門只有 9%的占比，再次說明房企發行規模偏低。若對比中國香港市場，建筑領域是最大的資金投向，占 37%。領展和太古地產緊隨港鐵，并列私營部門最大發行人，兩者均已發行基準規模 5 億美元的交易。作為高端物業的締造者，太古地產的綠色金融框架與金融機構的聯系同樣十分緊密。太古地產是香港及中國內地唯一獲納入道瓊斯可持續發展世界指數的發展商，于 2019 年 7 月宣布該公司首筆與可持續發展表現掛鉤貸款，與東方匯理銀行達成協議，將一筆于 2017 年訂立的港幣 5 億五年期循環貸款轉為與可持續發展表現掛鉤貸款，其利率將因

80、應公司的環境、社會及管治表現調整。在此貸款框架下，東方匯理銀行將每年下調利率。貸款所得資金將投資于支持實踐太古地產 2030 可持續發展策略訂立的目標，如采用先進的節能技術，以及支持發展中的綠色建筑。國的能源消耗和二氧化碳排放中占比較大，購物中心、酒店、辦公樓宇等對氣候的影響也必然受到關注。然而，市場同樣對綠色建筑表達了擔憂，也逐漸意識到潛在的危機。綠色建筑、ESG 投資理念和非綠色建筑相比會產生一定的租金和資產價格溢價，在業內被稱為 綠色溢價（Green Premium）。經濟下行環境中，到底有多少投資人愿意為此 買單？可持續的動力是否會面臨挑戰？這些都是不容忽視的問題。觀點指數發現，當前綠

81、色建筑類型主要以高級物業、商業地產以及產業園區為主，主要是受到投資偏好影響。目前，綠色建筑的投資者類型以國內保險機構、境外長期基金和地產基金為主。該類投資者的投資策略非常廣泛，除了追求傳統核心地段資產的長期策略，近年來基于資產稀缺性加上供給側收緊的市場環境，增值型物業投資正逐漸成為市場主流，特別是在資產升級改造方面。投資者傾向于買入能夠產生穩定且靈活現金流的物業，因此重新開發及改造項目備受市場追捧。在這方面，著重物業質量、高效運營和低碳環保的綠色建筑因其增值效益，開始進入投資者的視野。隨著綠色建筑政策的落地實施，以及部分先行房企成功塑造的可持續發展形象，尤其是港資房企（如太古、新鴻基、新世界等

82、），綠色建筑開始受到更多同行的關注。與此同時，近年來許多國家主權基金或養老基金、保險公司等，其內部投資指引開始出現針對 ESG 投資的規定，譬如外匯基金進行房地產組合投資時，物業的綠色認證將會是重點的考慮之一。綠色建筑在商業地產中的經濟效益同樣突出。觀點指數與施耐德電氣聯合發布的 2022數字化運營白皮書 中指出，現階段商業樓宇的運維成本通常是建造成本的 3-5 倍。企業相關負責人也透露，綠色建筑項目的引進或將為企業每年節約 20%-35%的能源與人力支出。2023中國房地產行業發展白皮書35觀點指數認為，當前綠色建筑產業發展的阻礙不是來源于技術層面，而是經濟價值層面。綠色金融經常被視為加速綠

83、色建筑發展的催化劑，因此綠色建筑的投資回報成為投資者與行業最關心的核心問題。市場對綠色建筑的投資意愿或預期如何，溢價是否真實存在？當前，擁有綠色建筑認證與評級是考慮投資綠色資產的先決因素，說明綠色認證有著不可或缺的標簽作用，預計能為投資者進入綠色投資領域提供更多的信心。不過，對于綠色建筑的國際評級，當前內地房企普遍沒有獲得國際市場的認可。綠色改造的升級潛力被認為是次要考量因素，投資者基本看好綠色建筑的發展潛力，與目前市場主流的增值型投資策略相符。估計隨著更多有關高科技及節能減排數據的即時量化與分析，投資者較有信心能更準確地評估和實時監測物業的表現，來進行投資決策。這也表示亞洲投資者開始更關注全

84、面的綠色管理模式，GRESB 指標受到更多投資者的了解與認同。綠色資產在內部回報率(IRR)的表現，預計會超過較多非綠色資產。但是，在過往調研中，部分企業管理者可能認為需要預留一定的風險溢價，因此對綠色資產 IRR 的預期更高?，F金流增加是最直接提高 IRR 的方式，觀點指數認為，認為綠色資產能通過節省運營成本帶來額外的現金流。數據來源：企業公告，MSCI，觀點指數整理當前，房企對于社會層面的信息披露，主要集中于員工與捐贈兩個層面。員工方面，就業人數前三甲的房開企業分別為萬科企業、保利發展、中海發展；就業人數前三甲的物業企業分別為碧桂園服務、雅生活、中海物業。在 2020-2021 年員工人社

85、會治理披露不足，管理體系有待提升數實現 100%增長的房業中，物企員工規模逐步增長。其中增長翻倍的物業企業包括：華發物業服務、碧桂園服務、世茂服務。但也不乏部分企業在收縮員工規模。其中，合景泰富集團、華僑城、建發國際集團等企業 2020-2021 員工數量減幅超過 30%。捐贈層面，根據福布斯中國發布的 2021 中國慈善榜，上榜企業行業集中度方面，房地產行業捐贈企業數量最多，前 100 家中占了 29 家，榜單前十名中有 6 家均為房企。據 2021 年房企 ESG 報告顯示，可統計到房企向社會累積捐贈總額超過 470 億元。其中，碧桂園累計參與社會慈善捐款超 100 億元；龍湖集團累計捐贈

86、 17 億元；中南建設累計投入慈善資金超 10 億元；遠洋集團累計支持社會公益款項 5.3 億元。ESG投資的評判標準相對而言是軟性的，但對投資人來說，ESG 投資所能帶來的利潤卻不能過于缺少量化。目前，我國 A 股市場監管尚未出臺強制的 ESG 披露框架。統計數據顯示，截至 2021 年末，25.18%的 A 股上市公司（不含北交所）披露 ESG 報告（CSR 報告或可持續發展報告），近三年來一直維持在四分之一的披露比重。針對已發布的 ESG 報告分析顯示，不少數據在指標定義、統計口徑、可靠性方面都面臨較大的改進空間。量化數據匱乏、披露標準不一致等難題，對于投資人來說都是 ESG 投資面臨的

87、挑戰。投資人對投資標的的 ESG 表現評價，需要切實的量化數據支撐，例如考量企業的治理架構、董事會成員組成、員工福利和激勵措施、管理供應鏈環境和社會風險的能力等。2023中國房地產行業發展白皮書36以下排名按拼音排序，不分先后2023 年度 ESG 發展影響力企業保利發展控股貝殼恒隆地產吉寶凱德集團龍湖集團太古地產新世界中國中國海外發展中南建設2023中國房地產行業發展白皮書37產業物流篇2023中國房地產行業發展白皮書38去年受全國多點散發疫情和地區防控政策的差異影響，北上廣深乃至其他各線主要城市都先后經歷了或長或短的停擺，產業園運營商的經營也因此遭遇了前所未有的困難。來到 2023 年，因

88、國內疫情防控政策調整，在世界經濟環其中，張江高科下降幅度最大，達到 78.87%，主要源于去年同期實現了 9.47 億元的園區銷售收入，而本期無該項發生；外高橋則下跌達 63.16%，同樣源于去年同期有企業業績整體下滑，復蘇未如預期產業運營 復蘇未至相當部分投資者預測產業園作為承托中國產業發展的重要載體，是今年投資的“頂流”。然而從業績來看，復蘇未如預期般來臨。過去的幾年里，市場環境發生了很大的變化，產業園運營商遇到的問題是多方面的，困難是前所未有的。在疫情政策調整，經濟走向全面復常的今年，相當部分投資者預測產業園作為承托中國產業發展的重要載體，是今年投資的“頂流”。然而從 2023 年一季度

89、業績看，在觀點指數重點監測的產業運營企業中，13 家樣本上市企業有 8家營收下降，歸母凈利潤下跌的同樣有 8 家，復蘇未如預期來臨。行業面臨困局，民企受困，國企也不能獨善其身。免租政策對國資園區運營商現金流帶來較大的沖擊，疫情三年斷斷續續的免租時間疊加起來有一年之久。從上半年產業用地的供需情況來看，前三月工業用地的供需呈現梯級上升，到 3 月份來到最高峰，旋即持續下滑，土地成交在 5 月份有短暫回升，但供給仍在下行。從公募 REITs 市場來看，產業園 REITs 表現較差，部分項目受大客戶退租影響明顯，同時招租落后于預期，再加上上半年前段仍處于免租政策延續的時間內，因此現金流修復仍需時日。盡

90、管市場表現不盡如人意，國內 REITs 市場依然迎來了首批 4 支產品的擴募，其中兩支為產業園 REITs，兩支為物流園 REITs。REITs 擴募自此邁出關鍵一步，也標志著我國公募 REIT 市場愈發健康、成熟、可持續。境走向全面復常的情況下，國內外投資者對中國經濟在今年的全面復蘇均感到樂觀，相當部分投資者預測產業園作為承托中國產業發展的重要載體，是今年投資的“頂流”。然而從企業數據上看，并不盡如人意。在觀點指數重點監測的產業運營企業中，有 13 家在期內完成了 2023 年一季度業績的公布，其中有 8 家營收下降。數據來源：公司公告，觀點指數整理數據來源：公司公告，觀點指數整理2023中

91、國房地產行業發展白皮書39大體量物業銷售收入的確認；上海臨港和市北高新兩家上海園區平臺營收均在一季度下跌超 4 成，同樣源于物業銷售結轉縮減。去年同期由于疫情影響，園區運營企業業績受到重大沖擊，因而大量企業有動機在一季度集中結轉物業銷售收入以粉飾業績。而今年同期再無該項發生，因而引致該部分企業業績出現大幅下滑。除此之外，市場此前預計的商業活動快速恢復的情況未見，市場新增需求不足，且受國際需求急跌的影響，外向型的企業訂單削減，企業擴大生產規模、增加租賃面積的意欲大減，甚至出現大租戶縮減業務并退租的現象。在業績整體下滑的大背景下，企業更需留意自身的現金流健康狀況，確保主營業務回款，拓寬融資渠道。隨

92、著大灣區產業的整合和發展，廣東省內發展相對滯后的地區將迎來持續數年的產業轉移機遇。同時可以看到，省內多個城市都出臺了鼓勵工業園區建設和使用標準廠房等優惠政策，區內工業地的出讓和使用愈發規范。除了普通的新地出讓外，值得留意的是，城市更新類的新型產業用地在今年受到了更大關注。觀點指數在調研中發現，很多重點城市的開發區、高新區、工業區等在當前鼓勵“強鏈補鏈”的背景下，招商團隊均積極招攬鏈上具備高精尖技術的企業，不過卻發現區內增量工業用地越來越少，企業落地有困難。不僅如此，區內部分核心地塊被開發區發展初期進駐的“低效”企業占據，部分企業甚至涉及高污染，急待騰退和轉型升級。有關低效工業用地更新升級的政策

93、應運而生，比如上海出臺過低效工業用地標準指南，鄭州則出臺了鄭州市城市有機更新工作中新型產業用地管理辦法。政策之外，今年上半年在太倉還出現了全國首例“限地價生態投入價高者得”的產業地，地塊位于太倉市璜涇鎮原永樂村“窯廠”工業區，區內原有企業大部分主要從事化纖加彈行業，產業結構單一、耗能高效益低且存在顯著的環境污染問題，屬于典型的低效工業用地。地塊最終由中新集團摘得，公司承諾投入 146 萬元用于提升項目周邊河道、水體、綠植的生態環境面積。這表明未來在熱點地區拿工業用地時，特別是涉及“工改工”、轉型升級的地塊，除了園區的投資強度和財稅貢獻要達標之外，環境生態修復能力也可能成為考慮的因素，城市更新類

94、的新型產業用地開發所需能力是多樣化的。數據來源：公司公告，觀點指數整理數據來源：Wind，觀點指數整理從上半年產業用地的獲取情況來看，繼續有多家企業成功拿下產業用地，萬洋眾創城、聯東U谷仍是拿地大戶。其中，萬洋眾創城繼續重倉廣東，上半年先后在廣州增城、英德、河源、惠州、陸豐、揭陽和陽江摘得大面積工業用地。從全國工業用地出讓情況來看，2023 年上半年供應土地數量 18932 宗，同比下跌 1.54%；供應土地規劃建筑面積 108602.23 萬平方米，同比下降 6.54%；供應土地起始樓面價 247.86 元/平方米。從成交情況看，上半年成交土地 14629 宗，同比增長10.02%；成交土地

95、規劃建筑面積 86521.29 萬平方米，同比增加 2.26%。工業用地供需起伏，城更產業地更受矚目2023中國房地產行業發展白皮書40上半年，除 2023 年 3 月上市的兩單 REITs 外，其余 25只公募 REITs 均已披露 2023 年一季報。按資產類型分，不同資產一季度的業績表現明顯分化。由于過去三年的新冠疫情，人們更加關注自身的身體健康，從業績來看，交通出行需求進一步恢復，高速公路 REITs業績整體改善；不過產業園 REITs 表現較差，部分項目明顯受大客戶退租影響，同時招租落后于預期，再加上期內仍處于免租政策延續時間內，現金流修復仍需時日；其余類型的公募 REITs 業績整

96、體波動則不顯著。但就產業園 REITs 來看，華安張江產業園 REIT 和中關村產園 REIT 業績下滑最為明顯，營收和凈利潤均呈現較大幅度的下跌。業績下滑主要源于招租和續租的情況與預期有較大差距。截至 2023 年一季度末，華安張江產業園 REIT 出租率從 2022 年底的 92.6%下探至 70.57%，而去年同期為100%；中關村產園 REIT 則從 2022 年底的 81.29%下降至當前的 68.47%，去年同期則為 96.15%。兩支 REITs 均在期內出現了重要租戶的退租，如華安張江產業園 REIT 在 2022 年末就有一個重要租戶到期后不再續約，該租戶面積占可租賃面積的比

97、重約為 28%。較大面積的重要租戶提前退租和到期不續約嚴重影響了未來的現金流狀況，且招租情況難在短期改善，預期修復仍需時日。招商蛇口產園 REIT、中金普洛斯倉儲 REIT、華安張江產業園 REIT 和紅土鹽田港 REIT 的擴募在今年上半年獲批并最終實現成功上市，4 單項目實際募資總額超 50 億元，REITs 擴募自此邁出關鍵一步，也標志著我國公募 REIT市場愈發健康、成熟、可持續。然而擴募申報期間，也有其他插曲。華安張江產業園 REIT 的擴募資產張潤大廈，其最重要租戶為 OPPO 旗下芯片子公司 ZEKU（哲庫），而 OPPO 在5 月 12 日宣布解散該團隊，并最終從張潤大廈撤場。

98、資料顯示，哲庫科技在張潤大廈實際租賃面積為 19314.31平方米，占張潤大廈可租賃面積的 45.97%。面對大面積退租事件，華安張江產業園 REIT 反應迅速，立即與儲備客戶簽訂書面租賃意向書，并聯手原始權益人增持以穩定信心，同時宣布按合同從哲庫科技扣留租賃保證金約 1096 萬元作為收入。最終華安張江產業園 REIT 擴募份額正式在上交所完成上市交易，表明已基本解決此前重大租戶退租帶來的問題，說服了意向投資者。產業園 REIT 全面承壓，退租陰影下首批擴募生物醫藥園仍火熱，但招商運營提升訴求加大2023中國房地產行業發展白皮書41生物醫藥產業因而成為了市場中最受矚目的焦點，并由此進入了高速

99、發展時期。不過也要注意到，生物醫藥園盡管仍是產業園投資的關注中心，但供求端在今年有所變化。受企業融資困難影響，生物醫藥園里的不少藥企轉向“降本增效”，需求有所收縮。在供給端，由于過去兩年生命科學產業的爆發性增長，園區租金水漲船高，吸引很多社會資本把舊工業廠房改成生命科學園區，供給實現爆發式增長，然而并不是所有地區都有發展生物醫藥產業的基礎，這時園區物業的去化就成了難題。比如在北京昌平，康橋資本投資了兩個生物醫藥園，昌平區明確表態，希望康橋資本運用其產業設施服務能力、資產管理能力幫助醫藥企業在昌平區的產業園扎根，更重要的是最終能幫助企業實現成果轉化。除此之外，昌平還寄希望于康橋資本能幫助北京本地

100、園區產投平臺所投資孵化的 13 家生物醫藥企業未來的融資、管理以及產品的研發、上市，任務相當繁重，極其考驗運營能力。由于今年上半年產業園出租率未如預期快速上升，甚至出現部分核心產業園出租率下滑的現象，市場信心需要進一步提振。因此，預計下半年的投資者將更看重園區出租的穩定性，如租期較長的工業廠房，涉及到環評、證照且生產研發設備難以搬遷的醫藥類產業園等，都會受到更大關注，且由于醫藥園有較強壁壘，因此租約較其他高新園區更為穩固。2023中國房地產行業發展白皮書422023 年度影響力產業運營發展企業1234567891011121314151617181920招商蛇口中電光谷張江高科聯東 U 谷星河

101、產業集團中新集團東湖高新中南高科上海臨港中城新產業金地威新產業蘇高新集團凱德集團外高橋東久新宜天安數碼城中集產城億達中國時代商業萬洋眾創城2023中國房地產行業發展白皮書43物流投資運營 資本及時雨今年上半年，倉儲企業由債權融資轉向權益融資，部分企業通過設立公募REITs、進行IPO或設立不動產私募基金等方式來降低杠桿水平。2023 年上半年，觀點指數收錄的倉儲業主要融資事件有 15起，披露總金額為 317.7 億元。倉儲行業于疫情期間使用的杠桿較高，其副作用漸漸于今年上半年顯現。前期的大量借款，部分于今年集中到期，這給企業的流動性帶來一定壓力。所以上半年的明顯趨勢是，倉儲企業由債權融資轉向權

102、益融資。并購方面，觀點指數收錄的倉儲業主要并購事件有 9 起，涉及國內保險資本并購，國際資本并購，國內倉儲企業國際并購等。目前國際上面臨著通貨膨脹、持續高息、地緣政治沖突等多種挑戰，這吸引了國際資本來中國投資物流資產。國內的保險資本為了規避住宅地產帶來的風險沖擊、以及復蘇前的經濟增長緩慢，也積極收購經濟核心地帶的倉儲資產。2023 年上半年，倉儲業與其他產業的融合趨勢較為積極，觀點指數收錄的動態主要涉及9個行業。其中，醫藥、食品、農業和倉儲業融合是最為常見的。倉儲業與各業態的融合，將促進融合業態的流通效率，降低流通成本，同時吸引同類型或產業鏈上下游的企業，以形成產業集群。除此之外，上半年線下和

103、線上的消費需求持續旺盛。雖然中國倉儲指數在年初有較大的回升，但這幾個月來持續下滑，意味著倉儲業的增長后勁不足。不過，受益于強勁的消費需求，6 月份中國倉儲指數仍在榮枯線上。同時，也有相關政策出臺，給予倉儲企業較大的稅收優惠，助力其降本增效。2023 年上半年，觀點指數收錄的倉儲業主要融資事件有15 起，披露總金額為 317.7 億元；其中債券發行 7 起，披倉儲行業于疫情期間加杠桿過猛，其副作用于今年上半年漸漸顯現。前期的大量借款，部分于今年集中到期，這給其流動性帶來一定壓力。所以今年上半年的趨勢是，倉儲企業由債權融資轉向權益融資。這也迫使部分倉儲企業通過設立公募 REITs、進行 IPO 或

104、設立不動產私募基金等方式來降低杠桿水平。也可以看到，設立不動產私募和公募REITs 是比較主流的做法，這也打通了 Pre-REITs 基金到公募 REITs 之間的通道。而對于今年發債比較頻繁的重慶國際物流樞紐園區來說，今年上半年，其已成功發行了 8 只信用債，余額合計40.265 億元。頻繁發債主要是其短期有息負債規模較大，達 131.1 億元，同比上升了 24.74%?，F金及現金等價物余額水平較低，現金短債比亦是。2022 年還同比下滑了5.95%，這意味著其財務風險在上升。由于 2023 年屬復蘇階段，因此其于 2022 年大幅下滑的經營性現金流凈額有望在今年得以回升，加緊公司債的發行可

105、將未來的經營性現金流前置，用于償還現有的即將到期的短期有息負債。行業加杠桿后遺癥顯現，尋求權益資金降負債成主流露金額為 40.49 億元；基金設立 6 起，披露金額為 277.21億元；IPO 事件 2 起。2023中國房地產行業發展白皮書44與其他企業不同的是，國營倉儲巨頭寶灣物流的抗風險性比較高。其現金短債比在 2022 年大幅度下滑，主要是現金水平在 2022 年下滑至 45.27%。2023 年一季度現金水平有所上升，其現金短債比表現也有所好轉，但仍小于 1，手頭現金無法覆蓋短期有息負債，且不及 2021 年水平。在利息支出方面，經營性現金流凈額對財務費用的覆蓋倍數于 2022 年有所

106、上升，這得益于當期的財務費用同比有所下滑，以及經營性現金流凈額大幅度上升。2023 年一季度，該覆蓋倍數迅速下滑，主要是因為經營性現金流凈額出現同比下滑，伴隨著財務費用的同比上升，意味著公司經營現金流對利息支出的保障有所削弱。所以，寶灣物流在短期有息負債的本息償還保障方面，還有優化空間。京東產發則依靠母公司的資源協同發展，其從京東集團和京東物流上獲取大量的借款和租戶訂單。不過，其加大權益資金融資、降低杠桿率的需求也更為迫切。其現金短債比近幾年來均小于 1，該現金流特征，導致京東產發需要大量的外部融資來支持經營。隨著京東產發的經營規模擴大，其籌資性現金流凈額的規模也在逐年攀升。若其自由現金流持續

107、為負，那么京東產發將持續大規模地依賴外部融資。其籌資性現金流當中，絕大部分是債權融資。目前，京東產發的資產負債率達60%，再考慮持續為負的自由現金流，進行 IPO 上市籌集權益資金不失為一個好的選擇。此外，內地公募 REITs 平臺也有望擴大其退出規模。2023 年上半年，觀點指數收錄的倉儲業主要并購事件有 9起，涉及國內保險資本并購，國際資本并購，國內倉儲企業國際并購等。國內外資本青睞中國倉儲資產目前國際上面臨著通貨膨脹、持續高息、地緣政治沖突等多種挑戰，國際資本投資風險較大。而中國境內是一個低息和穩定的環境，觀點指數認為，這是吸引國際資本投資中國物流資產的重要原因之一。國內保險資本的動作也

108、具有一定的相似性，為了規避住宅地產帶來的風險沖擊,復蘇前經濟增長緩慢的影響，保險資本進入新經濟地產行業，這里主要表現為保險資金積極收購經濟核心地帶的倉儲資產。具體來看，寶灣物流和大家人壽合資成立的企業廣東家灣2023中國房地產行業發展白皮書452023 年上半年，倉儲業與其他產業的融合趨勢較為積極，觀點指數收錄的動態主要涉及 9 個行業。其中，醫藥、食品、農業和倉儲業融合是最為常見的，在疫情期間也發揮了價值作用，為保供提供了物質基礎。而新能源汽車、光伏等近幾年逐漸興起，主要是受碳中和政策的驅動影響。倉儲與產業一體化融合發展資產領域的開發及運營方面有著豐富的經驗。吉寶中國物流不動產基金將不斷抓住

109、市場機遇，在這個具有韌性的板塊快速布局，讓基金為投資者帶來具有吸引力的風險調整后收益?！被A設施投資合伙企業（有限合伙），已完成對南京濱江、嘉興乍浦及昆明空港三個倉儲物流項目的股權收購，三個資產的可租賃面積超過 17 萬平方米。據悉，在該合伙企業中，大家人壽的權益占比接近 70%，寶灣物流的權益占比接近 30%。同時，該合伙企業將聘請寶灣物流或者其指定子公司作為三個倉儲物流項目的資產管理人。這表明，大家人壽為該收購案的最大金主，同時寶灣物流作為資產管理人，實現了保險資本與產業資本的整合。類似的是，嘉興平安國岳股權投資合伙企業（有限合伙）將收購上海琉諾平企業管理咨詢有限公司 90%的股權。前者由

110、平安全資控股，后者是華平投資孫東平旗下的公司，主要在中國從事通用倉的開發和租賃。交易后，嘉興平安國岳和新宜將分別持有 90%和 10%的股權，雙方將對目標公司實施共同控制。這也是國內保險資金將持續對倉儲資產進行投資的信號。國際資本并購方面，建信信托聯合萬緯物流和信建贏石并購了萬緯上海浦東臨港園區和萬緯寧波北侖新碶園區兩處物流資產。據悉，標的資產來源為前期發行的類 REITs 產品，未來優先通過公募 REITs 實現退出。觀點指數認為，2022 年至今，倉儲類 ABS 發行量較少，市場對房地產類ABS 持審慎態度，所以倉儲類 REITs 產品續發可能有阻礙，如今原始投資人通過信托資金達到退出目的

111、，也不失為一個合適的渠道。同時，信托機構很難成為公募REITs中ABS的項目管理人，所以需要從不同角度切入公募 REITs，以找到合適的定位。以建信信托為例，其前期遭遇了住宅領域的暴雷沖擊，如今將資金投入到倉儲資產中，可以有效地化解行業風險。而信建贏石是建信信托與美國信安集團合資成立的物流投資管理平臺，這也進一步印證了中國優質物流資產成為全球資本的優良避風港。中國優質物流資產也吸引了新加坡資本。吉寶資本與寶灣物流合作，收購位于武漢、占地 7 萬平方米的 A 級高標準倉庫。這有利于寶灣物流與國際資本相互整合資源。在該并購動作后，雙方將繼續在長三角、京津冀等物流樞紐區域尋找高標物流資產的投資機會。

112、吉寶資本（中國）總裁吳來順說：“寶灣物流在中國物流可以看到，倉儲業與各業態的融合，一方面將促進倉儲業的發展。另一方面，也是最重要的方面，倉儲業將促進融合業態的流通效率，降低流通成本，同時吸引同類型或產業鏈上下游的企業，以形成產業集群。具體來看，在醫藥行業，健之佳擬投建的唐人醫藥物流中心將滿足唐人醫藥在唐山、秦皇島及京津冀周邊地區 1.2萬家門店及全渠道物流配送的需求。醫藥行業對流通倉儲要求的條件極高，自建倉儲除了能夠滿足自身基本的流通倉儲需求外，因選址和內部條件均為量身定制，還能夠大大提升流通倉儲效率。不過，這也需要大量的資本投入，對中小醫藥企業來說并不現實。雖然不現實，但是可以選擇合適的方式

113、做重資產退出，以降低大量成本。九州通正式成立醫藥物流 REITs 項目公司九州首瑞，為其旗下的物流倉儲資產做好 REITs 上市的準備。九州通也是商業醫藥+倉儲配送領域的龍頭之一，由于醫藥產品的特殊性，產品種類多，保存條2023中國房地產行業發展白皮書46件有較高要求，九州通的物流倉儲能力很好地保障了其醫藥產品的流通。鑒于 REITs 驅動下的生物醫藥產業園Pre-REITs 火爆，醫藥企業自建倉儲或許能通過該渠道進行一定程度的融資。在食品行業，深國際投建的鄭州智慧港項目，重點圍繞制造業和物流服務業兩化融合，延伸鄭州食品加工產業鏈，建設以生產、配送為一體的中央廚房。據悉，河南省人民政府辦公廳印

114、發的河南省加快預制菜產業發展行動方案（20222025 年）中提及，要提升預制菜物流配送能力。大力發展保鮮密封技術和冷鏈物流產業，完善冷鏈加工配送中心和中央廚房等設施。所以，食品行業與倉儲業的融合，特別是處于風口的預制菜行業與倉儲業的融合，預計將帶動鄭州大區域的倉儲業發展。農業方面，中國（北流）鄉村振興智能供應鏈基地將建設國家現代農業產業園，圍繞農產品提供加工、存儲、配套等業務。目前，國家對農村的農業政策優惠力度較大，在共同富裕的大背景下，加快農村要素商品資源流動，帶動農村人口富裕起來是重要的任務。另外，促進農村商品流通至城鎮也有利于保障城鎮人口的農產品供應?？偟膩碚f，農業與倉儲業的融合，也將

115、大大促進后者的發展，特別是冷鏈行業。新能源汽車產業方面，長久物流新設立新能源事業部，以汽車物流為出發點，探索為新能源汽車上下游產業鏈客戶提供物流、倉儲、交付及逆向物流等綜合性服務。此前，東久新宜準備在鐘樓投資 5 億美元，建設集新能源汽車核心零部件生產基地、物流配送中心、貨貿結算中心于一體的產業基地。隨著我國在新能源汽車領域發展的不斷深入，對倉儲業的促進作用也將越來越大。在商業零售和倉儲一體化方面，利群股份的業務涉及商業零售連鎖、藥品物流和藥店連鎖和電子商務等。與傳統的零售商有所區別，利群股份的業務以批發+零售為主，這數據端，據國家統計局數據，1-6 月，社會消費品零售總額 22.75 萬億元

116、，同比增長 8.2%；全國網上零售額 7.16萬億元，同比增長 13.1%。表明線下和線上的消費需求持續旺盛。1-5月，郵政行業寄遞業務量累計完成602.8億件，同比增長 14.3%。其中,快遞業務量累計完成 480.9 億件，同比增長 17.4%。得益于線上消費需求的旺盛，快遞業務也在持續增長。據中國物流與采購聯合會與中儲發展股份有限公司聯合調查的中國倉儲指數，2023 年 6 月份為 50.7%，較上月下降 0.6 個百分點。整體來看，年初倉儲指數有較大的回升，但這幾個月來持續下滑，意味著倉儲業的增長后勁不足。不過，受益于強勁的消費需求，6 月份的中國倉儲指數仍在榮枯線上。從數據上來看，投

117、資端仍在持續增長。據國家統計局數據，1-6 月交通運輸、倉儲和郵政業固定資產累計投資額仍同比增長 11%。投資端數據領先于倉儲指數，這也與國家鼓勵的適度超前發展基礎設施相符合。政策端，財政部、稅務總局發布公告，從 2023 年 1 月 1日起至 2027 年 12 月 31 日止，對物流企業自持的或承租的大宗商品倉儲設施用地，減按所屬土地等級適用稅額標準的 50%計征城鎮土地使用稅。其中，大宗商品主要是指農產品和農業生產資料，礦產品和工業原材料。預計這項減稅措施，能夠大大降低倉儲企業的土地使用成本，促進大宗商品的倉儲流通。增長后勁不足，稅收補貼對應跟進種自營模式避免了傳統零售層級過多的問題，大

118、大提高了其利潤空間。于此，近年來其投產了青島里岔物流中心、淮安物流中心、青島電商物流中心，新建物流總倉儲面積達 60 萬平方米。利群股份打造了其倉儲配送能力，保證了產品供應的穩定性。2023中國房地產行業發展白皮書472023 年度影響力物流資產投資運營企業12345678910普洛斯京東產發萬緯物流寶灣豐樹順豐豐泰產業園東久新宜ESR中儲股份瀚溥2023中國房地產行業發展白皮書48商業篇2023中國房地產行業發展白皮書49商業縱覽 復蘇緩行商業復蘇背景下，隨著各種促進、扶持政策出臺，加之大眾消費力的釋放，行業及企業正朝著積極方向發展。2023 上半年，商業地產市場進入疫后復蘇階段。隨著商業促

119、進扶持政策的出臺，加之大眾消費力的釋放，以社會消費品零售額等為代表的消費數據均錄得明顯增長。與此同時，上半年的商業資產交易熱度有所提升。辦公樓依然是最受投資者歡迎的商業資產類別，此外公寓類資產也成為投資熱點。交易城市中，上海作為商業化程度最高的一線城市，穩居大宗交易最受青睞的目的地。商業地產行業發展上，當下輕資產和資管轉型成為兩大重點方向。從上半年情況來看，入局輕資產賽道的企業競爭激烈，但優質項目資源還是更多傾斜于頭部企業。此外，以華潤置地和合生創展為代表的企業，正積極推動旗下商業進行資產證券化，釋放資產價值。期內，最大利好消息為商業 REITs 的階段性突破。上半年，證監會發布了關于進一步推

120、進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）常態化發行相關工作的通知，國家發改委也發布了關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知，在政策層面對國內商業不動產發行 REITs 做出指引。其中，明確提出有限支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施 REITs。觀點指數認為，以上政策的出臺一方面將為商業地產 REITs的發行提供新機遇，有助于盤活龐大的市場存量資產；另一方面也有利于恢復和擴大消費需求，商業地產企業能夠從中受益。對于持有運營優質商業資產的企業而言，商業 REITs 的發行能夠拓寬融資渠道、優化

121、資債結構。但前提是企業持有的標的資產需要符合 REITs 發行要求，才能成功發行 REITs產品，達到釋放資產價值的目的。2023 上半年，疫情的影響已降至最低，商業市場迎來復蘇。宏觀層面，全國各部門和城市出臺了不少政策意見，優化營商環境，促進消費商業的發展。商業 REITs 相關政策出臺，消費市場穩步復蘇2023中國房地產行業發展白皮書50從發行的指標來看，消費基礎設施項目一般屬于非特許經營權、經營收益權類項目，這類項目要求預計未來 3 年每年凈現金流分派率原則上不低于 3.8%。此外，各消費城市還陸續出臺了相關商業規劃以及扶持政策，在持續推動消費中心城市建設的基礎上，加大對商業活動的支持力

122、度，推動商業消費的復蘇。整體而言，以上政策為商業市場的整體恢復創造了良好的環境，對推動消費復蘇和促進商業發展有一定的積極作用。消費市場表現上，社會消費品零售總額累計值相對穩健。最新的 6 月數據顯示，該項數值錄得 227587.6 億元，相比去年同期增長 8.2%，處于持續回暖的狀態中。將視線聚焦到企業層面，全國 50 家以百貨業態為主的大型重點零售企業零售額截至 5 月的增長幅度為 13.6%，今年以來均為正向增長。主要商品品類方面，日用品類、家用電器類分別同比增長 5.7%和 2.3%，服裝類、金銀珠寶類和化妝品類零售額同比均為兩位數增長，增速分別為 17.5%、17.5%和11.2%。從

123、累計增速來看，金銀珠寶類市場累計增長 27.7%，服數據來源：國家統計局，觀點指數整理數據來源：中華全國商業信息中心，觀點指數整理數據來源：國家統計局，觀點指數整理數據來源：觀點指數整理裝類市場累計增長 18.6%，家用電器類市場累計增長18.3%，為今年 1-5 月增長較快的品類。除零售方面的復蘇外，上半年“出游熱”影響下的文旅產業復蘇勢頭也非常強勁。五一小長假期間，全國范圍內的景區、主題樂園游客人數等數值均錄得明顯增長，國內出游人數合計 2.74 億人次，同比增長 70.83%；國內旅游收入 1480.56 億元，同比增長 128.90%。市場環境的好轉及消費需求的釋放，一定程度上也助推了

124、商業投資的發展。上半年，辦公樓和商業營業用房的開發投資額保持相對穩定的增長，但增速有所下降，目前市場投資還是趨于審慎理性。其中，辦公樓開發投資額錄得 2332.20 億元，累計增速-7.6%；商業營業用房則為4204.57億元，累計增速-17.4%，相較去年同期有明顯提升。隨著商業地產市場信心的逐漸恢復，大宗交易的熱度也明顯提升。據觀點指數不完全統計，期內共計錄得 24 宗商業資產交易，總金額超過 306 億元。從交易資產類型來看，辦公類物業依然是市場上最受歡迎的資產，占比超過 40%，其次分別為綜合體、商業及公寓、文旅，這也體現了投資者對資產的偏好。辦公、公寓成兩大投資熱點，上海穩居最受青睞

125、目的地2023中國房地產行業發展白皮書51數據來源：觀點指數整理數據來源：觀點指數整理數據來源：觀點指數整理從交易城市來看，一線城市依然是商業大宗交易的主陣地，其中上海成為最受歡迎的商業資產交易目的地?？陀^條件來看，上海商業物業租金較高，資產價值升值空間大，此外行業經濟的發展帶來的辦公租賃需求也較為旺盛。以辦公類資產為例，從世界 500 強企業分布來看，大型外企最青睞的中國城市是上海，占據了全國 56%的份額，代表企業如蘋果、特斯拉、強生、?？松梨诘?。上海官方數據顯示，截止今年 3 月，上海由世界 500 強設立的研發中心約占外資研發中心總數的 1/4，外資研發中心主要集中在生物醫藥、信息技

126、術、汽車及零部件等重點產業領域，并且能級持續提升，這也意味著辦公需求的增加。過往市場表現來看，即使在空置率較高的背景下，金融業、咨詢服務業、生物醫藥等行業也表現穩健，長期均有擴租和租賃置換需求，是寫字樓類物業去化的主力。其中，辦公樓作為保值性較強的資產，一直受到投資者的青睞，在資產大宗交易中長期占有重要的地位。而公寓類資產期內的熱度也有所上升，錄得多宗資產成交，成為繼辦公資產后的又一熱點。觀點指數認為，這與當下的房地產行業轉型和市場環境有關。一方面，目前波動的房地產市場環境下，投資者對于資產的抗風險能力較為看重，而公寓類資產屬于居住性物業，具備較強的剛需屬性，因而抗風險性上有較好的表現。另一方

127、面，目前保租房相關政策的出臺也釋放了較多紅利，提供了投融管退的通道，這對于投資者而言無疑是利好。再則從全球范圍來看，成熟 REITs 市場中，長租公寓 REITs總市值僅次于基礎設施，為 REITs 的主流業態之一。從投資者類型來看，內資企業占比較大，超過八成，是期內市場上的主角。從收購企業類型來看，不乏信托類金融機構為拓寬業務范圍進行投資，如建信住房租賃基金收購景瑞控股旗下的上海徐匯商廈物業，總對價 1.32 億元。其次還有部分具有國資背景的房企接手出險企業資產，如珠海華發接手合作方融創持有的冰雪文旅城 51%股權，以總價款 35.8 億元的現金收購，完成后華發將 100%持有冰雪文旅城項目

128、。外資力量也不可忽視，期內其成交數量雖不及內資企業，但交易金額總體偏高。其中凱德投資、大家控股購入的鐵獅門旗下上海尚浦中心 10 棟辦公樓為期內金額最高的大宗交易，成交金額達到 76 億元。從收購用途來看，期內成交物業以投資目的為主，占比約6 成；但企業自用需求促成的交易占比也不低，約 4 成，不過交易金額普遍低于 10 億元，成交的自用型資產以中小規模物業為主。從期內達成的交易來看，投資者在資產選擇中，除了青睞傳統意義上的穩定優質資產外，也在積極尋求存量改造帶來的機遇，資產投資的范圍不斷拓寬。2023中國房地產行業發展白皮書52回顧 2023 上半年，輕資產依然是行業的重要趨勢，但隨著入局企

129、業的增多，行業的競爭加劇。從輕資產獲取上看，樣本企業中，華潤萬象生活和碧桂園文商旅簽約項目數量最多，其次是印力集團、新城控股等。從中可以發現，目前市場上的優質項目資源更多是被頭部企業瓜分，這類企業掌握著更多的話語權。但也需要注意到，不同類型企業對于輕資產項目獲取的考量不同，項目特點也有所差異。如華潤萬象生活是以商管業務上市的頭部企業，期內獲取項目以一二線城市項目為主，其中存量改造型項目占較大的比重，這類項目能較大程度發揮出其商業運營能力。不過，在資本市場上，投資者們對企業分拆商管上市的熱情明顯下滑，期內僅珠海萬達商管仍在沖擊港交所。其招股書已三次失效，雖然已重新遞交了第四次招股書，且有希望拿到

130、證監會批復的大路條，但母公司大連萬達商管公開發行公司債券注冊程序被證監會終止，上市未來仍不樂觀。觀點指數認為，當前商管、物管的市場下行，企業上市難以獲得資本市場認可并獲得高估值，另外證監會和港交所對于地產及其相關行業企業上市的態度也比較謹慎，上市成功率并不高。商業地產下半場，輕資產與資管成重要方向數據來源：公開資料，觀點指數整理與此同時，隨著商業 REITs 相關政策的出臺，部分樣本企業走上資管道路，意圖釋放旗下商業物業的價值。樣本企業中，以華潤置地和合生創展為代表，兩者均持有較大規模的商業不動產，且在商業資產證券化方面發力。華潤置地目前發行多宗資產證券化產品，融資金額相對可觀。據觀點指數統計

131、，目前進行融資的底層資產包括成都、上海、重慶、太原、石家莊等城市的萬象城及萬象匯，融資金額超過 300 億元，主要為 CMBS 和類 REITs。今年以來類 REITs 產品要更多，如 6 月成功發行的華潤置地太原萬象城類 REITs，首期募資 43.58 億元。從底層資產來看，華潤置地主要以萬象城、萬象匯和華潤大廈為主，其中零售商業項目占比更大一些，這與華潤在零售商業上的頭部地位有較大關聯。而合生底層資產選擇的都是合生匯以及合生財富廣場，主要以合生匯為主。由于合生目前的合生匯大部分為大型綜合體，如上海五角場合生匯，資產類別包括商城、辦公樓、酒店。如若發行相關產品，需要先把商場部分分拆出來，使

132、之具備發行商業 REITs 的基本條件。此外市場不一定能接受那么大規模的信托，因此需要逐步推進。未來，合生預計將采取輕重并舉的模式，重資產部分做基金、小股操盤；輕資產部分則從商業運營方面入手，管理辦公樓、商場、產業園等物業。觀點指數認為，通過將持有的優質項目進行資產證券化，合生這類企業有望獲得更加充裕的現金流，實現新項目的再投資，形成完整閉環。但需要關注到，目前商業地產的資本證券化對于底層資產區位、租金收入、收益率等指標都有較高要求，這也意味著企業必須打造并運營好優質項目，才可能從資本市場上融到利率較低的長期資金。2023中國房地產行業發展白皮書53辦公空間 重塑盈利虧損金額繼續疊加，嚴控成本

133、和多元創收成企業實現盈利的重要方式。今年上半年，重點城市辦公物業建設進程加快，新增入市項目推動城市辦公樓總存量繼續增長。而共享辦公企業以各種形式涉足辦公樓運營管理，助力消化辦公樓空置面積，同時辦公樓供給端增長給共享辦公企業的進駐提供了更多選擇。共享辦公經濟作為雙創時代的產物，早前在政策扶持與資本推動下大勢擴張。發展熱潮散去后，從企業披露的數據來看，多數企業的虧損繼續疊加，盈利曙光未能來臨，企業發展冷暖自知。疫情放開后，企業新開項目數對比去年同期有所回升，而相較行業快速發展期，企業在規模增長端顯得尤為乏力。規模不再是企業唯一關注的指標，如何調整業務發展方向實現多元創收以及可持續發展，成為重點考慮

134、的方向。國家統計局數據顯示，今年 1-6 月，全國新開工辦公樓面積錄得 1353 萬平方米，同比增長-20.2%，竣工面積錄得1019 萬平方米，同比增長 16.9%。辦公樓開發投資方面，1-6 月辦公樓開發投資額錄得 2332 億元，同比增長-7.6%，銷售額錄得 1728 億元，累計增長-18.6%。從數據來看，辦公樓竣工面積同比大幅增長，辦公市場供給端繼續增長，但辦公樓累計開工面積和投資端數據同比下滑，辦公樓開發和投資力度放緩。寫字樓供給端方面，第一太平洋戴維斯數據顯示，一季度四大一線城市甲級寫字樓新增供應量達 58.44 萬平方米，環比下滑 45.12%，同比增長 13.92%。一季度

135、北京、上海及廣州均有新增項目入市，其中上海迎來三個新項目交付入市，以31.9萬平方米的新增供應面積位居一線城市首位。寫字樓與共享辦公的更多可能數據來源：第一太平洋戴維斯，觀點指數整理辦公物業建設方面，據觀點指數不完全統計，今年上半年陸家嘴投資建設的上海前灘四方城實現全面竣工，項目包含 11 棟甲級寫字樓；位于成都高新南區的字節跳動辦公樓項目全面封頂；廣州海珠區琶洲粵傳媒大廈總部大樓落成啟用；廣州金融城 A 塔正式竣工并投入使用；太平洋新天地 T1 大廈主體結構封頂；等等?？梢钥吹?，上半年辦公物業建設進程加快，寫字樓市場繼續迎來新增供應，推動辦公市場總存量面積的提升。數據顯示，目前一線城市僅廣州

136、甲級寫字樓總存量面積低于1000 萬平方米，上海以全市總存量面積 1680 萬平方米的規模位居首位。2023中國房地產行業發展白皮書54辦公市場表現方面，一季度僅深圳空置率指標數據得到環比下滑，北京、上海及廣州受新增入市供應的影響，辦公市場空置率均出現不同程度的上升。事實上，辦公空間服務商進駐寫字樓項目一定程度上推動了寫字樓的去化，穩定項目出租率水平。如去年 WeWork進駐國際傳媒港項目，為上海徐匯濱江消化了 9600 平方米的辦公面積。據觀點指數了解，辦公空間服務商進駐寫字樓的案例不在少數。以創富港為例，其在北京、上海及廣州寫字樓創立的共享辦公門店數分別為 17 家、19 家以及 31 家

137、。除創富港外，寰圖、BEEPLUS、夢想加、WeWork 等企業也持續在寫字樓項目發力。如上半年 BEEPLUS 與南通市崇川高新產業園區發展（集團）有限公司就南通市崇川區的 BEEPLUS 市北科創金融中心項目正式簽約，該項目將打造成涵蓋多種經濟業態的混合樓宇。值得注意的是，南通市北高新技術產業開發區管理委員會也將入駐 BEEPLUS 市北科創金融中心辦公，BEEPLUS 將負責整棟寫字樓的物業管理服務，包括園林、停車場物業服務等。該項目預計在今年第四季度亮相。這也是 BEEPLUS 在產業中心、產業社區之外推出的又一全新產品線，助力 BEEPLUS 形成產業中心、產業社區、寫字樓三條并行產

138、品線。除了 BEEPLUS 外，目前越來越多辦公空間服務商不再局限于為部分樓層的辦公空間提供管理服務，還嘗試管理服務整棟樓宇，運營管理能力逐漸被大業主看到。辦公空間服務商與辦公樓宇的聯系并不僅局限于進駐改造、招商服務、物業服務等業務內容，如寰圖提供資產交易顧問服務業務，早前促成廣西南寧五象新區富雅國際商務大廈 A 棟完成整棟大宗資產交易。觀點指數認為，隨著辦公物業新增供應的增長，辦公空間服務商與寫字樓項目之間將迎來更多的發展可能。但同時寫字樓存量增加、競爭加劇，也更加考驗企業對辦公空間項目的去化能力?？梢园l現辦公空間服務商持續探索寫字樓項目，更多偏向寫字樓資產管理方向。如寰圖在接受觀點采訪時表

139、示，創立寰圖之初即希望以商辦資管的方式介入，聯合辦公只是作為進入這項業務的敲門磚；夢想加四大產品線涵蓋寫字樓資產管理、產業園資產管理、TOD 辦公以及商改辦及城市更新。此外，據觀點指數了解，目前辦公空間服務商不再局限于空間租賃、寫字樓資產管理業務，也在其他業務板塊探索多元創收的可能。如 BEEPLUS 旗下不少產業中心被選取為拍攝場地；優客工場涉足長租公寓行業，與華貿集團、華僑城集團以及遠洋集團聯手，并持續發力數字化領域；寰圖為上海西南商城項目提供全流程的委托管理服務；WeWork 獨家代理東方體育大廈項目等等。但從企業披露的數據來看，目前多數企業的主要收入來源還是空間租賃收入。從優客工場的主

140、營構成來看，營銷和品牌服務收入比重從2021 年年報中的 43.83%升至 43.50%，工作區會員收入占比也出現同比增長。創富港、筑夢之星以及堂堂加財報數據顯示，辦公空間租賃及相關服務收入仍是共享辦公行業企業的主要收入來企業實行多元化經營，空間租賃收入仍是主流數據來源：企業公告，觀點指數整理2023中國房地產行業發展白皮書55新增項目入市方面，觀點指數選取 18 家辦公空間服務商作為樣本，監測今年以來共享辦公產品的開業情況。據觀點指數不完全統計，今年上半年樣本企業共計新增開業 22 個共享辦公產品，新開項目數同比增長 29.41%，相較于去年上半年，企業開店項目數有所提升。對于新開項目數量的

141、增長，觀點指數認為主要是由于 2022 年疫情反復影響，共享辦公行業規模擴張放緩，而隨著疫情的放開，商業活動回歸正軌，企業重整旗幟，持續探索行業可持續發展。不過，對比共享辦公數量的快速增長，企業面積規模的增長速度明顯放緩。上半年新開項目體量主要集中在數百到數千平方米不等的中小體量項目，過萬的大體量項目供應匱乏。據觀點指數統計，僅 WeWork 在武漢新開的武漢 WeWork 企業天地1 號社區運營面積近 1 萬平方米，項目位于武漢江北第一高樓武漢企業天地 1 號的 11 樓、12 樓、15 樓。據觀點指數了解，WeWork 企業天地 1 號社區是 WeWork新開門店城市分布方面，以深圳、上海

142、、廣州為代表的一線城市依然是企業布局的重點城市，一線城市靈活辦公規模聚集效應明顯，其中深圳新開項目貢獻占比 18.18%，位居城市首位。對比 2022 年新開項目城市分布可以發現，今年上半年新開項目在城市選擇上分布更廣，同時一線城市關注度有所下滑，上半年一線城市新開項目數貢獻占比下滑至45.45%。而以珠海、南京、武漢等為代表的新一線及二線城市重視度提升，企業發展重心從一線城市向新一級甚至是二線城市轉移的趨勢明顯。同時，上海、深圳、杭州等依然是樣本企業上半年新簽約項目布局的重點城市。如辦伴與嘉里建設達成合作，入駐蘇河灣不夜城板塊、IWG 集團新簽雷格斯上海長風中心項目、創富港在深圳、杭州及廣州

143、新增多個共享辦公項目、華潤置地引進潤加速產業加速器，落地杭州等。企業新開門店數實現增長，城市分布分散度提升來源：觀點指數來源：觀點指數源。其中創富港連續多年的營收結構由租賃及商務服務收入單一構成。堂堂加財報數據顯示，相比 2021 年財報數據，2022 年全年“經紀和企業服務收入”及“改造和智能建筑技術”兩部分貢獻收入比重均出現下滑。收入模式較為單一，這也是企業積極拓展其他附加業務板塊的原因。中國 2023 年首批入市的辦公空間之一，同時也是繼WeWork 泛海創業中心社區和 WeWork 光谷新發展國際中心社區后，WeWork 中國在武漢開拓的第三個社區。上半年涉及新開項目的企業主要包括 B

144、EEPLUS、IWG、WeWork、辦伴、創富港、寰圖以及優客工場等企業。其中創富港開業項目數位居首位，新開項目數 7 個，貢獻占比達 20.34%。從其新開門店城市分布來看，繼續深耕廣深兩城。2023中國房地產行業發展白皮書56近期，辦公空間服務商辦伴陷違約潮。市場消息顯示，辦伴因拖欠物業租戶款項，在北京多處寫字樓租賃業務遭清退。同時 WeWork 方面表示，已收到紐約證券交易所發出的違規通知，因股價連續 30 個交易日收于 1 美元以下。今年 3 月，有消息指出，WeWork 正與投資者談判，以重組其超過 30 億美元的未償債務并籌集更多現金。WeWork 國內業務方面，據觀點指數了解，早

145、在 2020 年WeWork 中國獲摯信資本 2 億美元追加投資，通過此輪追加投資，摯信資本已成為 WeWork 中國的控股股東。同時 WeWork 中國在接受調研中表示，WeWork 雖然是全球品牌，但 WeWork 中國是單獨的公司，在本土化上做得更徹底，業績表現也在持續提升。優客工場二級市場的股價表現同樣不盡人意。截至 6 月30 日，優客工場股價收入 0.56 美元，離優客工場登陸納斯達克時的開盤價 9.25 美元/股已跌 93.95%。營收方面，WeWork、創富港以及堂堂加 2022 年全年營業收入都出現同比增長，漲幅分別為 26.26%、7.85%以及 10.25%。而優客工場

146、2022 年全年營收為 6.61 億元，同比下降 37.52%凈利潤方面，已披露財務數據的辦公空間服務商中，2022年全年僅 IWG 和創富港實現全年盈利，凈利潤數值分別為 3.2 億英鎊以及 0.46 億元，相較 2021 年出現大幅提升。從披露的數據來看，創富港出現營收及盈利雙增，主要是主要是來自 2021 年新開門店營業收入的增長。4 月 26 日，創富港披露的 2023 年一季度財報中顯示，今年一季度創富港繼續保持盈利狀態，凈利潤錄得 568.69萬元，同比下滑 57.7%，歸母凈利潤 498.83 萬元，同比下滑 59.83%。凈利潤數值波動主要是 2022 年年度新擴門店租金成本的

147、增長，同時一季度出租率下滑導致營業收入增長未達預期。WeWork、堂堂加以及優客工場仍是繼續虧損狀態，全年虧損金額同比有所縮窄。2022 年全年凈虧損分別為 22.5億美元、2.44 億元以及 3.23 億元，虧損金額數值分別同比縮窄 51.42%、16.14%以及 85.09%。虧損金額仍在持續疊加，嚴控成本和多元創收越加成為企業實現盈利的重要方式。負面情緒蔓延，企業虧損金額同比收窄數據來源：企業公告，觀點指數整理2023中國房地產行業發展白皮書57今年上半年中央和地方層面主要從金融支持、市場監管、保租房籌集以及優化租房公積金業務等方面頒布相關政策文件，促進住房租賃市場的有序發展。據觀點指數

148、統計，地方層面關注到多個城市除推動保租房相關優惠政策落地外，優化租房公積金業務亦成為城市的重點工作之一。如上半年北京、上海、成都、重慶等重點政策指引，金融機構積極布局長租市場來源：觀點指數整理住房租賃 再造新高度政策利好以及市場主體積極參與下，住房租賃行業邁向全新的發展階段。今年上半年，住房租賃市場利好政策繼續。中央層面主要在金融支持上發力，地方層面繼續以保租房建設為核心，加快實現籌集保租房建設的目標?；谡叩闹С?，住房租賃市場吸引了其他領域企業加快進入。其中存量資產收購成為企業布局住房租賃市場的重要渠道。上半年，金融機構建行旗下建信住房設立了 4 個住房租賃子基金，同樣是通過收購存量資產的

149、方式布局住房租賃市場。行業向好發展的同時，租賃企業也取得顯著的發展成效。從已披露的數據來看，6 家租賃企業 2022 年全年總營收為144.16 億元，相較 2021 年的 112.89 億元增長 27.7%。同時，對比去年同期，今年上半年租賃企業入市項目數得到有效增長，中大型租住產品受到的關注度有所提升，租賃企業發展信心不減。2023中國房地產行業發展白皮書58城市針對租房公積金業務出臺相關文件。文件內容主要集中于優化租房公積金提取業務、明確相關提取條件、規定提取限額、推行租房按月提取等相關內容。值得注意的是，公積金政策一定程度上傾向多子女家庭，對選擇租賃補貼的未成年子女數量較多的家庭，適當

150、提高補貼標準。中央層面的發力重點在于鼓勵金融支持住房租賃市場發展。上半年推出的金融支持重點政策文件及工作包括關于金融支持住房租賃市場發展的意見（征求意見稿）（下文簡稱金融 17 條）以及不動產私募投資基金試點工作等。金融 17 條中提及為租賃住房的投資、開發、運營和管理等全生命周期提供多層次、多元化的金融產品和服務體系。融資渠道涉及銀行、資本市場等，覆蓋信貸、債券、REITs 等多元化融資工具。由此拓寬住房租賃企業的融資渠道，推動行業金融化發展。政策推動下，金融機構積極布局長租公寓市場。以建行為例，早在 2022 年，其就出資設立建信住房租賃基金（有限合伙），基金募集規模為 300 億元。據觀

151、點指數了解，該基金旨在盤活房企存量資產，支持閑置存量轉型利用，增加租賃住房供給。同時，今年上半年建信已先后攜手政府平臺以及國資企業成功落地了 4 只住房租賃子基金。子基金主要投資于企業自持住宅、存量商辦物業等存量資產，與建信住房租賃基金運作模式不謀而合。以泊寓、冠寓為代表，回顧 2022 年企業規模增長情況可以發現，開業房間數成倍增長的時期不復存在，企業開業增速逐年放緩，規模不再是企業關注的唯一指標數據。受益于此，企業盈利問題正逐步改善。從觀點指數統計的數據來看，20 家租賃企業平均出租率達 91.37%，出租率超 90%的企業占比 80%，租賃企業項目運營成效顯著。數據來源：觀點指數統計數據

152、來源：觀點指數統計數據來源：觀點指數統計多方利好下，住房租賃市場實現穩步增長。開業規模方面，項目運營取得明顯成效據觀點指數統計，圖表中涉及的 12 家租賃企業合計已開業房間數達 97.96 萬間，其中在管房間數超十萬間的企業有相寓、泊寓以及冠寓。此外，分散式租賃企業自如旗下的自如資管，管理房源數超 3.3 萬間。2023中國房地產行業發展白皮書59出租率和房間單價是租賃企業實現盈利的兩大關鍵指標。從企業披露的數據簡單測算可以發現，項目目標客群面向白領人群的租賃企業，其平均房間單價多數低于 2000 元/間/月，諸如泊寓、冠寓以及有巢公寓等企業。招商伊敦基于其城市分布以及高端項目布局情況，其項目

153、平均定價水平相對較高。從收入情況來看，已披露 2022 年全年業績的 6 家租賃企業總營收為 144.16 億元，相較 2021 年的 112.89 億元增長 27.7%。其中泊寓、有巢公寓、魔方公寓以及相寓營收均實現同比超 10%的增長。其中相寓 2022 年全年租金交易額 163.30 億元，實現營收 56.47 億，收入同比增長 75.27%。值得注意的是相寓全年收入占比已經躍升至我愛我家四大業務板塊之首，2022 年我愛我家資產管理業務板塊收入占比達 48.37%。我愛我家在業績說明會中表示，今年將會啟動相寓業務獨立分拆上市的準備工作。數據來源：觀點指數統計值得注意的是，5 月招商蛇口

154、保障性租賃住房 REITs 項目發布財務顧問、評估機構、法律顧問、現金流預測及審計機構等服務商邀標公告，采取單一來源采購方式，公示時間為 5 月 25 日至 5 月 30 日。早前，招商蛇口在 2022 年度業績發布會暨投資者交流會觀點指數注意到，今年以來，在租房市場有序向好的同時，不同領域的企業陸續推出公寓新品牌，加速布局長租公寓，租房市場參與主體及公寓產品供應持續增加。競自持項目能否成發行保租房 REITs 的突破口？資管企業集中布局長租市場中表示正在積極部署租賃住房 REITs 賽道，以 REITs 作為退出通道的資產交易，未來會形成常態化，也會體現在公司的資產運營業務模塊里。項目成功上

155、市后，招商蛇口將在園區類資產公募 REITs 上市后迎來保租房資產公募 REITs。提及保租房 REITs，今年一季度已經上市的 4 只保租房 REITs 基于底層資產高出租率的支撐，整體運營平穩。其中華潤有巢 REITs 表現亮眼，一季度基金收入、EBITDA、可分配金額、出租率等多項指標數據都超過招募書預期。在相關政策文件的推動下，地方保租房平臺以及市場化企業正積極推動保租房公募 REITs 相關工作的開展，其中不乏金地商置、瓴寓、上海城投、青島房投等機構，預計保租房公募 REITs 數量和規模將得到進一步增長，推動行業自我造血能力的提升。金地草莓透露了正積極準備長租公寓公募 REITs，

156、主要從兩個方向發力：一是上海的兩個 R4 地塊，預計在 2025年營業，2026 年左右才能開始做公募 REITs。其二是此前競自持的物業也在進行納保工作，如果是通過原有競自持物業方式，預計發行公募 REITs 耗時會更短。濱江暖屋在接受觀點指數調研時表示，現有的自持房源聚焦于改善型居住，不一定對應到保租房范圍。同時目前項目還是以建造期為主，對公募 REITs 還沒有明確計劃，但表示已經在整合手上的資源做整體打算了。事實上，競自持項目籌備發行保租房公募 REITs 工作處于嘗試階段，推進過程中仍會面臨各樣挑戰，其中基于競自持項目高昂地價前提下的項目要達成收益目標正是難題所在。2023中國房地產

157、行業發展白皮書60來源：觀點指數整理數據來源：觀點指數統計數據來源：觀點指數統計據觀點指數不完全統計，今年上半年貝殼、鐵獅門、匯盛國際、領盛投資、希爾頓集團、中國電建地產以及城璟租住集團均有布局長租公寓市場的相關動作。6 月，貝殼租房成都站打造的首個長租公寓自營品牌項目貝殼海鹽公寓正式在成都成華區落地，項目定位為中高端長租公寓，可提供房間數達 605 間。據觀點指數了解，這并非貝殼首次進入長租公寓市場。早在去年 2 月，貝殼找房平臺投資了位于上海徐匯的青年公寓項目。此外，上半年城璟租住集團完成收購上海松江新城核心區位的獨立宿舍園區項目，該項目為城璟租住集團旗下首個重資產長租公寓項目；鐵獅門聯合

158、輝盛國際成立合資公司，收購深潤大廈的長租公寓部門；領盛投資收購黃興大樓和建發瓏庭三幢公寓，將打造成長租公寓項目；等等。隨著越來越多資本進入，收購資產也成為企業或機構進軍長租公寓市場的重要方式。同時，由于市場表現穩步上升，更多投資者積極參與到長租公寓的大宗交易中來。長租公寓市場收并購本質上是存量資產盤活的競爭，更考驗企業對項目的運營管理能力。觀點指數認為，資方加碼進軍長租公寓市場，推動了行業構建良性競爭環境的同時，也給租賃老玩家帶來新的發展機遇。憑借長租公寓運營管理經驗，老玩家有機會參與到資方投資的重資產項目運營管理當中。據觀點指數不完全統計，今年上半年樣本企業共計新開業59 個租賃項目，開店數

159、同比增長 28.23%，剔除新增跟進樣本企業的影響，開店數同比增長 23.91%，開店項目數較去年同期實現大幅增長。其中，新開店企業涉及房企系、酒店系、創業系等多種背景的租賃企業，新增入市產品囊括白領公寓、藍領公寓、服務式公寓等。對于新開門店數量的增長，觀點指數判斷主要是由于2022 年疫情反復影響，部分項目工程推進受阻。隨著今年疫情的放開，部分原定于 2022 年開業的項目延期至今年入市，由此實現新開門店數同比大幅提升。上半年開業項目數量最多的租賃企業是安歆公寓，新開門店數 12 家，貢獻占比達 20.34%。安歆公寓新開門店繼續聚焦在藍領公寓產品上。從已經披露房間數的新開門店來看，小體量項

160、目仍是開店主流，同時中大型項目重視度有所提升。據觀點指數不完全統計，新開門店房間數在 1-500 套間的項目開業方面，觀點指數選取 28 家住房租賃企業作為樣本，監測今年以來的開業情況。企業新開門店數顯著增長，中大型租住產品獲重視2023中國房地產行業發展白皮書61數據來源：觀點指數統計數據來源：全國房價行情網，觀點指數整理數據來源：觀點指數整理項目占比達 55%，501-1000 套之間的項目占比從 14%上升至 30%，千套以上的大體量項目則從占比 12%提高至15%。同時，觀點指數關注到今年上半年魔方公寓、泊寓以及安歆公寓等企業有新增大體量項目入市。租房市場中租住產品呈多元化發展，其中中

161、大型租賃項目作為租房市場的重要供給組成，受關注度正逐步加強。從供給端數據來看，今年企業的開店熱潮提前來臨，和去年多數租賃企業選擇在畢業季租房高峰階段推出項目入市有明顯差異。觀點指數注意到，自今年 3 月迎來集中開業潮后，樣本企業的開店積極性不減。原因之一是前文提及的去年疫情反復影響；其二是疫情放開后，今年商業活動回歸正軌，租房需求得到釋放。為吸引客源，不少租賃企業在春節長假后推出各項優惠政策，以及籌劃項目入市時間搶占客源。城市選擇方面，對比 2022 年上半年新開門店城市分布，可以發現今年上半年樣本企業的新開門店在城市選擇上分布更廣。從統計數據來看，上?；谄鋮^域及商業環境氛圍等優勢，成為租賃

162、企業開店的首選城市。今年上半年分布在上海的新開門店比重達 18.64%，一線城市占比達 45.76%。相比去年，分布于一線城市的新開門店比重有所下滑，新一線及二線等重點城市的市場潛力逐漸受到重視，同時樣本企業對于租房熱門城市諸如成都、佛山、武漢、杭州等地的關注逐步加強。城市租金表現方面，北京、上海及深圳住宅掛牌租金水平明顯高于全國其他城市，其中北京今年上半年的平均水平為 123.3 元/平方米/月，居各城市首位。觀點指數監測的十個城市上半年的平均租金水平為 68.59元/平方米/月，相較去年同期的 65.8 元/平方米/月增長 4.24%，租賃市場實現穩步增長。分月度來看，1 月處于春節假期期

163、間，租房市場房源供給量以及重點城市掛牌租金下滑，市場表現較為冷淡。隨著節后返工帶來的租房小熱潮來臨，業主房源掛牌積極性回升，重點城市住宅掛牌租金呈波動回升走勢。同時，為迎接畢業季租房熱潮，業主租賃房源掛牌積極性波動上升，租賃企業積極部署項目入市工作。據觀點指數觀察，畢業季期間重點城市租房需求集中釋放，為快速搶占畢業生客源，租金優惠政策以及畢業季相關優惠活動，成為企業吸引客源的有力抓手。城市選擇取舍，畢業供給潮提前來臨2023中國房地產行業發展白皮書622023 年度影響力住房租賃運營服務企業12345678910自如萬科泊寓龍湖冠寓華潤有巢招商伊敦公寓樂乎公寓魔方公寓瓴寓相寓百瑞紀2023中國

164、房地產行業發展白皮書63上半年，海昌海洋公園動作頻繁，不僅是加快了項目的布局，同時還加大了對 IP 的投入與產出。海昌加快布局，復星旅文出售資產“補血”文旅發展 新程再啟文旅項目的賽道拓寬不僅有助于旅企抓住旅游紅利期，還能增強 Z 世代的消費意愿，從根源上增加創收。上半年，無論是國家層面抑或是地方都加大了對消費、投資、建設三方面的支持，并且帶有明顯的“促進消費為主，加強建設為輔”的特征。其中 3 月是政策頒布的高峰期，焦點依然是聚集在促進旅游人群的相關消費以及城市的文旅項目建設上。此外，地方層面還加大了規劃類政策的支持力度。旅游行業也因為疫情管控的放開呈現井噴式增長，期內各假期旅游人數遠超 2

165、022 年，甚至已經恢復至疫情前的同期水平。同時觀點指數也觀察到今年上半年的旅游收入情況和 2019 年同期的趨勢相背離，也即是人均消費減少，而2023 年端午假期的該數值更是較疫情前下降了 14.11%。這背后或許是消費觀念改變以及消費主力轉換所帶來的。而對于企業而言，今年一季度部分旅企營收扭虧為盈，剩余大部分旅企虧損收窄，且樣本企業景區、度假村等項目的游客人數較去年均有較大的提升。海昌海洋公園選擇加快項目布局抓住機遇，而復星旅文則選擇“賣子回血”來填補資金的空缺，且年內還將在國內新開 3 個度假村。數據來源：公開資料，觀點指數整理2023中國房地產行業發展白皮書64上半年內，國家層面的政策

166、有明顯的“促消費”導向，并輔以加強旅游項目建設。而對于旅游補助方面的相關政策較少，主要是加強信用經濟發展。政策端加大力度促消費、投資與建設在 IP 的投入中，海昌與珠海碰碰狐、東映動畫合作，這兩者均是國際商品化的授權，IP 的產出方面也僅是將 IP 價值附加在海昌運營的主題公園售賣的食物上，進而獲取相應的收益，如在上海和大連的海昌海洋公園中的航海王能量站，就是出售帶有該 IP 的食物、玩具等。這兩者是完全區別于奧特曼 IP 的構建的，該 IP 的授權是以奧特曼設立主題公園的形式獲取相應的產出，如上海海昌奧特曼主題酒店、大連發現王國奧特們主題娛樂區的落地。除此以外，期內還值得注意的是海昌海洋公園

167、 6 月 7 日的一筆 14.36 億元的銀團貸款，為鄭州項目在本年內開業提供充足的資金保障。實際上，鄭州項目自 2018 年就已經開始建設，按照當時的預期，該項目在正式開業前至少還需18 個月的時間及逾 12 億元人民幣的資本投資方可完成所有建設工程。據觀點指數了解，鄭州項目全部自持，將打造成覆蓋全年齡段的園區，這點與上海海昌海洋公園的主要客群是親子不同。而復星旅文上半年的動作較少，最主要是期內的兩筆出售，也即兩個度假酒店品牌以及愛必儂物業全部股權的出售。復星旅文表示愛必儂物管于過去兩年并無作出任何重大利潤貢獻，非集團主營業務，且集團計劃不繼續從事物業管理服務業務，而是專注于核心業務。這次股

168、權出售是以 1元的股權轉讓價，且交易雙方實際上都屬于復星系旗下企數據來源：公開信息，觀點指數整理業，這也意味著本次股權出售實則為內部資源的重新整合。此外，伴隨著 Casa Cook 的出售，此前相關的中國項目已經解約或者在陸續解約當中。Casa Cook 和 Cooks Club 兩個度假酒店品牌是 2019 年11 月復星收購 Thomas Cook 時的打包項目，同屬于轉讓資產中，彼時復星收購這個百年旅行社或是為了擴大出境游的市場份額，然而僅收購后的兩個月后就開始爆發疫情，造成了出境游的“停擺”。據復星旅文 2022 年財報顯示，TC 中國營業額錄得約人民幣 3.253 億元，主要受中國疫

169、情爆發影響，較 2021 年下降9.1%。在基于度假場景的服務及解決方案方面，復星旅文表示 2022 年的經營虧損為人民幣 3.012 億元，而 2021 年為人民幣 2.676 億元，主要由于 TC 中國及 Thomas Cook英國在業務成長期的開發及推廣成本增加。從投拓的速度來看，收購的四年時間里，Casa Cook 和 Cooks Club 實際上也只落地了桂林酷客這一個酒店項目，拓店速度之慢也可“一葉知秋”。因此觀點指數認為出售兩個度假品牌的舉動更傾向于是一種“補血式”的做法，用于填補資金的空缺。此外，消息稱Club Med預計在 2024 年前新開17家度假村，其中有 7 家位于中

170、國。年內，南京仙林度假村、太倉度假村與成都黑龍灘度假村三家度假村將新開。這也表示了復星旅文 Club Med 對于中國市場的重視。數據方面，據復星旅文披露，今年首季度其度假村、三亞亞特蘭蒂斯、度假資產管理中心的運營及其他旅游休閑服務的營業額（按不變匯率計）為 58.89 億元，同比上升37.2%；Club Med 地中海俱樂部中國區度假村按可比口徑總營業額遠超 2022 年五一假期的約 8 倍，超過 2019 年同期約 110%，平均入住率超過 90%。這些數據的正反饋也顯示了 Club Med 于復星旅文的重要性。2023中國房地產行業發展白皮書65數據來源：公開資料，觀點指數整理數據來源：

171、公開信息，觀點指數整理據觀點指數統計，疫情防控大方向調整的政策頒布后，國家層面也加快復蘇出入境旅游市場，其中包括全面恢復內地與港澳人員往來、逐漸放開國外旅游團入境游等。觀點指數認為，關于恢復旅行社經營外國人入境團隊旅游業務的通知所呈現的是一種信號，意味著政策利好將刺激文旅行業的需求從國內外雙向復蘇，此前因疫情沖擊而遭遇的入境游“停擺”也將成為過去式。這也可從數據方面得到證實。國家移民管理局數據表示，端午節假期入出境旅游更是達到了 2020 年以來的峰值。具體來說，2023 年端午節期間全國邊檢機關共查驗出入境人員 396.3萬人次，日均 132.1 萬人次，較去年端午節增長約 2.3 倍，是

172、2019 年端午節的 64.6%，相對于五一小長假期間同比增長率的 59.2%也有所增長。同樣的，地方層面的政策也側重從消費端、投資端、建設端發力。上半年，據觀點指數不完全統計，地方層面總共有 55 條文旅相關的政策頒布，其中促進消費、鼓勵投資的政策如向文旅企業發放相關經營補貼、給予優惠貸款或稅費支持以及向文旅消費者們發放消費券等共計 26 條，多個省市均有涉及。部分省市在半年內進行了兩次消費券的發放，觀點指數認為消費券的發放是一種撬動文旅消費市場的手段，可在通過現金補貼的方式短期內重振旅游消費，釋放消費需求，但實際且長期的效果并不顯著。旅游建設方面的政策頒布則大多集中在 3、4 月，其中 3

173、 月是政策頒布的高峰，主要聚焦在推進省市內的文旅項目發展以及城市宣傳上。究其原因，一是疫情寒冬過后，“百廢待興”2023中國房地產行業發展白皮書66數據來源：公開信息，觀點指數整理數據來源：文化和旅游部，觀點指數整理數據來源：文化和旅游部，觀點指數整理的文旅產業急需政策支持，二是疫情管控放松后，政策施展和操作的空間更大。期內，地方層面不僅增加了現金或費用激勵的“輸血式”政策工具，在文旅項目的建設端上也加大了規劃類政策的支持力度，如北京提出城市副中心文旅區建設三年行動計劃，打造“環球影城 大運河”國際消費體驗區；山西太原提出建設商貿文旅融合集聚區，以“一核一帶雙城”的文旅一體化發展空間布局，由北

174、向南輻射帶動，打造商旅圈。國內游方面，隨著政策的逐步放開，各假期出行人次同比增長率持續增加，旅游市場呈報復性增長。其中值得注意的是春節假期后的兩個假期出游人次已經恢復至 2019 年同期，并且增長 10%以上，從 OTA 平臺數據同樣也可窺探出國內游的“井噴式”爆發，與疫情時期拘泥于城市周邊游形成反差。攜程數據顯示，五一期間用戶飛行距離已達四年巔峰，且熱門城市車票售罄速度超過春運，“搶到哪去哪”成為了部分旅客的隨機觸發事件。此外，飛豬數據顯示，端午假期包含國內機票、酒店、周邊游、中長線路游等在內的國內旅游服務延續了今年以來的復蘇勢頭，商品訂單量繼續超越 2019 年同期；出境游實際上，2019

175、 年各假期的人均消費均高于 2020-2023 年各假期的人均消費。出行人數增加卻伴隨著人均消費下降，觀點指數認為出現此種情況的原因與疫情三年后人們的理文旅行業整體向上，但消費支出已生端倪穩健恢復，較同樣長度的元旦假期訂單量增長 3.6 倍以上。同樣，去哪兒數據也顯示了長線游的需求持續釋放，端午假期國內熱門城市機票預訂量超過 2019 年同期二成，國內熱門城市酒店預訂量超過 2019 年同期 1.6 倍。但關注到旅游收入的情況，可以發現整體呈現疲態。五一假期僅在 2019 年的基礎上增加了 0.66%，遠低于出游人次的增加。無獨有偶，端午節假期的旅游收入同比不升反降了 5.1%。2023中國房

176、地產行業發展白皮書67性消費有關。據 OTA 平臺，五一假期國內航線日均單程機票價格（含稅）約 1095 元，2019 年五一期間約為 788 元，平均漲幅為39%。但是這部分實際上均為旅游時的固定支出，這樣看來分攤在吃喝玩樂上的消費金額會更少。觀點指數認為這是消費“降級”帶來的游覽方式轉變，疫情三年使得大家對于消費更為謹慎，把錢花在更為剛需的地方。此外，Z 世代逐漸成為消費主力，傳統的旅游項目及模式已經無法滿足這部分消費主力軍的“胃口”。這樣看來，國家層面不斷出臺政策促進文旅消費也是有跡可循的。這種消費主力的轉換也一定程度上助長了“特種兵式旅游”、“反向旅游”等旅游方式的爆火?！疤胤N兵式旅游

177、”即指在有限的時間里游覽盡可能多的景點，憑借著高效率、低成本貫穿于旅途全程，而“反向旅游”則指不再熱衷去網紅城市、網紅餐廳，反其道而行之選擇冷門的安靜小城市度假。而對于文旅企業來說，這其實不失為一種機遇，例如可以推出快速體驗式游覽的系列旅游產品，提供食住行全方位服務，抑或可以推出如風景打卡類、文化遺產類等特定主題的瀏覽線路。同時，旅企還可以利用科技賦能文旅產業，借助數字文旅的力量豐富旅游項目，進而吸引游客。期內，共計 7 家樣本企業如曲江文旅、中青旅、祥源文旅等發布了一季度報告。據觀點指數統計，除卻華僑城營收同比為負，其余 6 家樣本企業的營收同比均超過 20%。一季度旅企營收初戰告捷，把握旅

178、游紅利期尤為重要數據來源：Wind，觀點指數整理數據來源：Wind，觀點指數整理數據來源：公開信息，觀點指數整理上市旅企（非樣本企業）一季度的營收變動幅度更大，期內 23 家上市旅企中共有 12 家同比增長率超過 100%。歸母凈利潤方面，已有 7 家扭虧為盈，剩余大部分旅企虧損收窄。報復性旅游的熱度維持在高位，被疫情三年拖累的文旅企業迎來了曙光。在旅游復蘇勢頭正旺之時，旅企對于旅游紅利期的把握更加值得關注。觀點指數認為，傳統的文旅項目吸睛程度已大不如前，文旅企業應該更多地拓展項目，比如發展多賽道文旅項目建設。此外，還應該提高旅客對于服務的體驗感，如搭建景區數字化平臺，使得旅客可通過分時預約等

179、功能，合理安排行程，同時可使景區維持“最大承載量”，避免因擁擠出現事故等。而從 6 月的新增項目中也可看出，旅企加大了多賽道文旅項目的布局，新增項目不再以主題樂園、景區為主，還融入了多賽道文旅項目如數字文旅（MR 游船元宇宙）、文旅產業園（侏羅紀文旅產業園）以及度假酒店（萬達溫泉酒店、環球影城旁度假酒店）等。文旅項目的賽道拓寬不僅有助于旅企抓住旅游紅利期，還能增強 Z 世代的消費意愿，從根源上增加創收。2023中國房地產行業發展白皮書68康養篇2023中國房地產行業發展白皮書69數據來源：民政部，觀點指數整理國家統計局數據顯示，2022 年全國人口為 141175 萬人，比 2021 年減少

180、85 萬人；人口自然增長率為-0.60，下降 0.94 個千分點。我國人口總量略有下降，主要是源于出生人口減少。人口下降的另一面是人口老齡化。截至 2022 年末，我國60 歲及以上人口為 28004 萬人，占比 19.8%，其中 65 歲及以上人口為 20978 萬人，占 14.9%。與 2021 年相比，60 歲及以上人口增加 1268 萬人，比重上升 0.9 個百分點；65 歲及以上人口增加 922 萬人，比重上升 0.7 個百分點。老齡化加深，必然需求更多的養老服務，然而我國養老機構和養老床位的數量增速自 2021 年一季度起快速下跌，已持續兩年季度增速環比跌至 1%以下，大型機構新增

181、較歷年減少。民政部最新數據顯示，截至 2023 年第一季度，我國提供住宿的養老機構 40581 個，環比上升 0.23%，同比上升1.28%.。養老機構增速持續放緩，企業投資有所收縮康養運營 玩家進退近一年，相當部分的康養行業新玩家退出行業，市場被悲觀情緒籠罩，特別是房地產背景的養老子公司，頻繁被放到交易桌上。人口老齡化成為當前及今后很長一段時期內我國社會的一個重要特征。為應對迫在眼前的社會難題，更需要包括政府、企業在內的全社會努力。據統計局最新數據顯示，2022 年我國人口自然增長率自1960 年后首度呈現負值，而人口下降的另一面是人口老齡化。我國 60 歲及以上人口為 28004 萬人，占

182、 19.8%，其中 65 歲及以上人口為 20978 萬人，占 14.9%。政府工作報告中，就把“加強養老服務保障”作為今年保障基本民生和發展社會事業的工作重點之一。各地也在期內陸續發布 2023 年養老服務工作計劃，其中居家社區養老服務體系建設和家庭適老化改造成為共同關注的重點。然而和政策的支持相對應的卻是現實的殘酷。據觀點指數調研發現，近一年相當部分養老行業的新玩家退出行業，市場被悲觀情緒籠罩，特別是房地產背景的養老子公司，頻繁被放到交易桌上。疫情過后的今年，由于市場入住意愿的變動，床位收入整體有所下降，招新進展依然緩慢，但護工護士的薪資要求卻持續提升，養老機構的運營壓力依然十分大。為了應

183、對養老護理人才的短缺問題，各地近年陸續推出了補貼政策，但僅依賴補貼終歸不是長久之計，如何實際提升養老從業人員的社會地位和薪酬水平更為關鍵，這更需要政府和企業的共同努力。養老機構發展的熱點方面，在疫情三年期間難以發展起來的旅居養老相關產品，上半年卻重新活躍，多家養老機構推出了全新的旅居產品供入住會員選擇，養老市場上的產品豐富度得到更大的提升。2023中國房地產行業發展白皮書70根據 “十四五”國家老齡事業發展和養老服務體系規劃，到 2025 年養老服務床位達 900 萬張是國家定出的硬性指標，而在目前增速放緩的大背景下，達成目標存在一定難度。據觀點指數調研發現，近一年相當部分養老行業的新玩家退出

184、行業，市場上被悲觀情緒籠罩，特別是房地產背景的養老子公司，頻繁被放到交易桌上，如金隅集團就在 5 月掛牌 4 家北京養老服務子公司 100%的股權，上海實業養老則在今年初擬轉讓海南上實養老 100%的股權。過去三年，受疫情沖擊養老機構面臨嚴峻的運營和獲客難題。長期的封院使得運營成本陡增，同時卻難以招攬新客戶，即使成功攬得新客，入住時間也因各種原因被迫延后。來到今年上半年，盡管疫情防控措施降級，然而經歷疫情封控的“嚴進嚴出”，老年人入住老人院的意欲短期下降，解封后相當部分選擇歸家養老，北京上海都出現養老院入住率下降的現象。疫情過后的今年，由于市場入住意愿的變動，床位收入整體下降，招新進展依然緩慢

185、，但護工護士的薪資要求持續提升，養老機構的運營壓力依然十分大。在這種背景下，無論提供任何補貼，解決不了眼下的運營和獲客難題，養老服務企業都難以持續發展，擴張和建設更是無從談起。養老是重大民生工程，因此行業發展很大程度依賴于政策導向。隨著我國快步進入老齡化社會，基本養老服務制度也在逐步完善，從中央到地方各項支持政策輪流上陣。然而 重機構，輕居家社區 的現狀仍廣泛存在，長者家門政策更聚焦社區，養老服務設施獲進一步完善口養老的愿望仍較難實現。在最新的政府工作報告中，“加強養老服務保障”是今年保障基本民生和發展社會事業的工作重點之一。以此為指導，上半年各地先后出臺多項養老服務政策，特別是各省市陸續發布

186、了 2023 年養老服務計劃。其中，居家社區養老服務體系建設和家庭適老化改造成為各地共同關注的重點。如江蘇表示將實施 3 萬戶老年人家庭適老化改造，設置家庭養老照護床位 1000 張；湖北則計劃完成 100 個街道（鄉鎮）社區養老綜合體建設、2.5萬戶以上特殊困難老年人居家適老化改造任務；吉林將支持新建 100 個綜合嵌入式社區居家養老服務中心，支持開辦 100 個社區老年食堂。除此之外，中共中央辦公廳、國務院辦公廳還在 5 月印發了關于推進基本養老服務體系建設的意見，其中就對居家、社區養老做了明確指導。意見提到，各地新建城區、新建居住區要按標準和要求配套建設養老服務設施；老城區和已建成居住區

187、要結合城鎮老舊小區改造、居住區建設補短板行動等，通過補建等方式完善養老服務設施。從實際來看，若要建立以社區服務覆蓋養老服務，必須要整合社區內機關單位、物業、家政、商業的各類資源；單就醫養結合來講，也需要因地制宜采取商養結合、物養結合等方式。老年人需要的多樣化、個性化、高品質養老服務更多需要依靠產業，依靠社會力量，僅依靠政府托底并不能完全滿足老年人的需求，也沒法達到發展“銀發經濟”的目的。2023中國房地產行業發展白皮書71今年上半年，民政部召開了全國養老服務人才隊伍建設推進會，養老人才的培育獲得更多政策的傾斜。針對養老服務人才的短缺問題，民政部在會上表示，我國將加大培養培訓力度、推動跨行業人才

188、流動、拓寬養老人才的來源渠道。民政部養老服務司副司長李永新表示，民政部將會同教育、人力資源社會保障等部門，加快推進養老服務人才專業教育培養，支持職業院校和高等院校緊密結合行業發展需求，開設養老服務相關專業。特別是要鼓勵養老服務機構與院校合作設立實習實訓基地、培養培訓基地，提高“訂單式”培養質量。隨著當代老年人消費能力和生活品質不斷提升，精神的滿足開始在長者養老生活中占據更重要的位置，養老的質量也成了長者選擇養老項目時重點考慮的因素。有著良好經濟支撐的老年人更樂于通過旅游、異地居住等方式維持身心健康，旅居養老 這一融合了文旅和養老的新形式亦因此誕生。在國務院關于印發“十四五”國家老齡事業發展和養

189、老服務體系規劃的通知中就提到了要促進養老和旅游融合發展，支持社會力量建設旅居養老旅游服務設施，“引導各類旅游景區、度假區加強適老化建設和改造，建設康養旅游基地?！蔽募岬?，要“鼓勵企業開發老年特色旅游產品，拓展老年醫療旅游、老年觀光旅游、老年鄉村旅游等新業態?！比欢谌暌咔槠陂g，旅居相關的產品難以推動營銷和提供實際服務，各地養老機構的旅居養老發展陷入停滯。不過，情況在今年上半年得到逆轉，隨著疫情陰霾的退卻，更多旅居養老產品重新被企業推出。除了拓寬養老服務人才來源渠道，民政部計劃下一步出臺保障養老服務人才薪酬待遇、完善支持政策等措施，希望以實際的利益吸引更多的人才加入養老服務行業。身處一線的

190、企業則更早意識到人才短缺的問題。九如城在 2015 年就與江蘇經貿職業技術學院合作，后續又與多所高等院校簽訂了校企合作、共建實訓基地協議；同樣在2015 年，中國人壽湖南長沙保險職業學院，投資建立養老養生服務與管理訂單班。據觀點指數了解，現時我國養老護理員隊伍普遍規模小、流動性強、專業技能水平較低。由于目前養老服務從業人員多來自農村和城市失業下崗人員，經過專業護理技能培訓的從業者占比較少。養老人才隊伍培育是關鍵，高質人才缺口難解旅居養老成熱點，產品豐富度提升且因養老服務行業工作時間長、勞動強度大，但薪酬水平卻一直難以提升，導致部分高學歷、具備專業護理知識的年輕從業人員離職率較高，團隊穩定性難以

191、維持。數據顯示，僅按照國家標準養老護理員與老人的比例14計算，至少需要養老護理員 200 余萬名。然而，我國目前養老護理員僅有 32.2 萬名，缺口達到近 170 萬。為了應對養老護理人才的短缺問題，各地近年陸續推出了補貼政策。如北京對應屆畢業生進入養老服務行業的，分三年發放入職獎勵，本科及以上獎勵 6 萬元，?？萍案呗毆剟?5 萬元，中職獎勵 4 萬元；上海楊浦區則在全國率先將養老護理員作為重點人才引進落戶；廣東省亦對養老從業優秀人才在居住落戶、住房保障、子女入學等方面給予優惠政策。各項政策的出臺只為在養老服務行業留下更多人才，但若僅依賴補貼終歸不是長久之計，如何實際提升養老從業人員的社會地

192、位和薪酬水平更為關鍵，這更需要政府和企業的共同努力。2023中國房地產行業發展白皮書72如泰康之家桂園就推出了 3 天 2 晚、8 天 7 晚和 15 天14 晚三款旅居體驗產品，親和源則在今年先后開啟了海南三亞和廣西柳州兩地的旅居體驗活動，綠地康養也在 5月推出齊云山 7 天 6 晚的會員研學旅居活動，光大匯晨北京古塔老年公寓則推出了“醫療康復+旅游舒心短期入住”兩項全新的服務產品。除此之外，6 月份新動工的泰康之家滇園，除將繼續采取持續照料退休社區模式外，還將打造 醫養+旅居 的全新享老生活方式。政府方面亦有動作。今年，廣東、山西、云南、寧夏四?。▍^）民政廳共同簽署旅居養老合作框架協議，于

193、此廣東的旅居養老版圖已拓展到“十四省同行“。據了解，目前共有 14 家社會組織和近 300 家養老機構加入了旅居養老合作平臺，在合作省區市共評選出 66 家旅居養老示范基地，順利啟動旅居養老首發團。未來隨著政府和企業更多推動旅居養老的動作出現，養老市場上的產品豐富度也得到更大的提升。2023中國房地產行業發展白皮書732023 年度影響力康養產業綜合運營企業12345678910泰康之家光大養老中海錦年康養九如城養老復星康養遠洋椿萱茂萬科養老（萬頤養老）保利健投大愛書院銀城康養2023中國房地產行業發展白皮書74物業服務篇2023中國房地產行業發展白皮書752023 上半年，物管行業的多個維度

194、正在發生變化，其中最為顯著的就是對地產方面風險的逐漸出清。增值服務退位，基礎物管壓艙石作用凸顯物業服務 路徑漸明物管行業的多個維度正在發生變化，其中最為顯著的是對地產方面風險的逐漸出清。物業服務作為一個相對“傳統”的行業，過去數年乘著資本的浪潮進行了多樣化的業務探索，在城市服務等新興賽道上也創造了輝煌的成果。2023 年，在地產行業危機陰影降臨，增值服務發展不明朗，關聯方輸送能力減弱的情況下，基礎物業服務為物業企業構筑了堅實的底部，維持了業績的穩定，也體現了物業服務行業的強抗周期性。與此同時，行業并購熱潮也開始逐漸褪去，物業企業紛紛改變戰略傾向，從激進擴張改為更為保守的發展策略，過往粗放式的規

195、模增長已難再復現。資本市場上，IPO 上市物企數量漸??；而由于與地產企業間的強關聯，地產危機也給已上市物業股的估值修復持續帶來阻礙?？傮w來看，經過行業過往數年的持續探索和分化，各個物業企業的發展路徑已逐漸探明。行業增速下滑是去年物管行業業績的主旋律，樣本物管公司在管面積同比增速放緩至 19.3%（2021 年為 47%），而平均營收增速僅為 11.6%，以保利物業、華潤萬象生活、招商積余以及金茂服務為代表的國資物企受影響相對較小。與此同時，市場拓展也已取代收并購，重新成為物管企業增長的主要渠道，占 2022 年上市物企新增面積的 58.4%。從市場反饋情況來看，今年上半年物管項目市拓的競爭性也

196、明顯加劇，上半年主流物企都明顯加大了在項目外拓方面的進度，在住宅盤增量市場萎縮明顯的情況下，外拓的項目當中已經以公共服務為主。業務細分來看，樣本物管企業社區增值服務 2022 年同比增數據來源：企業公告，觀點指數整理2023中國房地產行業發展白皮書76速為 8.33%，和過往的情況（73%）相比已明顯掉速，占總營收的比例也在下滑，實際業務開展情況來看，物業公司近年來在高毛利的社區增值服務上發力較多，但實際孵化成果寥寥。更專業的平臺企業早已布局并占據市場，物業公司想要進一步搶占市場份額，存在相當大的難度。在做好基礎物業服務，提升業主信任度的基礎上再對外聯動合作，可能會是一個有效的方向。非業主增值

197、服務業務方面的收縮則更為顯著，樣本物企非業主增值服務較 2021 年增速大幅收窄約 43 個百分點，收入占比下降 4 個百分點至 11%，整體規模也不增反減，下降 5.9%。國內物業管理企業多數都起源于地產開發商，物企與關聯房企在股權、管理層、治理架構、品牌形象和平臺資源等領域都存在交錯聯系，隨著 2021 年房企債務危機的揭幕，暗藏其中的風險也開始逐漸爆發。非業主增值服務正是物業公司和開發商之間復雜關系在業績中的體現，即使除開股權和管理層方面的關系，地產方同時也是物業企業的重點大客戶，2022 年關聯方所能給予業務的持續壓縮反映的正是地產方面的困局對物業企業的傳導，一是新房銷售減少導致業務需

198、求客觀減少，二是地產債務危機導致輸送能力的降低。在本輪業績動蕩的過程當中，和增值業務相比，基礎物管服務維持了穩定的增長，營收增速達 36.9%，和去年基本持平，營收占比也顯著提升，充當了業績壓艙石的作用，是 2022 年物管行業作為地產下游，卻能相比地產行業更能維持業績穩定的核心原因，也是物管行業抗周期性的體現。非住宅市場可以有效填補住宅物管市場增量萎縮的缺口，其中商業板塊是競爭激烈的紅海，而且對物業企業的能力城市服務的前沿探索和背景都有較為苛刻的要求，在這種情況下，公共服務成為了物企在非住市場競爭的主戰場。在公共服務中，近年來興起的“城市服務”概念是行業關注的重點，城市服務可以簡單概括為企業

199、承接政府綜合性需求，對整個城市公共空間進行統籌、運營和管理的過程，可定制化程度相當高，具體業務內容包括城市綠化環衛、市政后勤、水利管理、公共資產運營等等，從各個方面承接部分政府的職能。但在實際操作中，各物企對城市服務的定義往往不一，少有物企在年報中專門分出城市服務，多是統一在公共物業服務這一大分類下，包括碧桂園服務在內，部分物企也有把產業園物管歸于該板塊的情況。整體而言，多數物業企業對城市服務的切入和發展現狀仍大多停留在單一公共服務采購和公共物業管理領域。觀點指數認為，單一的環衛服務或公共物業管理并不能稱為城市服務。2023 年上半年，碧桂園服務于 5 月、保利物業于 6 月分別舉辦了各自以城

200、市服務為主題的大型論壇，兩者的城市服務業務是目前行業內發展較為領先的，規模也相對龐大，都有系統性管理大型城市服務項目。城市服務的業務內容不是憑空產生的，相關的細分業務會存在當地企業已經參與的情況，而且部分地方政府的財政赤字可能也會促使地方城投國企親自下場加入到城市公共服務的競爭中。此時，為了解決“進入”的問題，較為常見的方式是采用股權合作，與地方國資單位等地方企業成立合資平臺，綁定利益以減少進入阻礙，例如萬物云的橫琴項目便是與地方國資成立平臺公司，并由萬物云牽頭進行項目運營，而保利物業則傾向于直接與政府簽約。另外，碧桂園服務也推行其“城市合伙人”制度，以協助2023中國房地產行業發展白皮書77

201、2023 年上半年，物管行業內并未達成任何大型收購案件，相對最大的一筆是金融街物業以 1.54 億元收購佳置物業70%的股權。與之相對的是，發生了多起物業企業收購終止的事件，例如華潤萬象生活于 3 月公布終止收購祥生物業，新大正也于今年 6 月終止了原計劃 7.88 億元對云南滄恒的收購。與此同時，多家物企在今年上半年也公告更改募資用途，包括濱江服務、卓越商企服務以及榮萬家在內的多家物企將原本用于戰略投資以及收并購的 IPO 募集資金，轉用于企業經營和業務拓展等領域。從 2022 年物管企業業績會及股東大會的管理層發言來看，不少物管企業已經明顯在收并購方面轉向保守。不難看出，目前行業的收并購浪

202、潮已褪去，其中之一是因為地產危機的進一步蔓延，引起物企戰略的普遍保守化；二是主流頭部物企已通過過往的大型收并購完成了規模的迅速增長，目前正處于消化項目和排除后遺癥的階段?？傮w而言，過去幾年單純依靠收并購實現規?！耙靶U生長”的情形已難以復現。收并購退潮過后，項目拓展和業務賽道的擴張仍是物企業務需求的重點，而在進行市場直拓時，由于新樓盤項目相對較少，部分直拓項目存在樓齡老，服務成本高的問題，激烈的市場競爭也會顯著壓低物業管理費價格，而且物企一般也很難因為低價而去特意降低服務標準和品質，這也是物企外拓時的一個困局。此時戰略合作便成為了企業的重點選擇，今年上半年，物企明顯加大了戰略合作的頻率和力度?？?/p>

203、結來看，目前物業企業的戰略合作有兩個主要方向，一并購熱潮褪去，戰略合作興起進行項目的引入。具體而言，城市合伙人強調的是在當地擁有深厚政商資源或有已運營或待獲取城市服務項目的負責人，協助拓展項目或進行業務精進，而且也會在進行城市服務的運營主體平臺上劃出一部分的股份作為給予合伙人的激勵。城市合伙人，可以理解為碧桂園服務通過利益共享的方式尋求企業外部的三方力量，以進行項目的拓展。雖然城市合伙人計劃有利于增強企業的項目拓展范圍和能力，但是在項目的質量控制上可能會稍遜一籌。截至2022 年底，碧桂園服務的應收款總額為 159 億，來自政府部門的高達 29 億，大大超出了 G 端業務在營收中的占比，G 端

204、業務的現金流回收明顯出現問題。碧桂園服務 2022 年城市服務的總收入約為 15.29 億元，增速僅 6.8%，收入占比 11.7%，和 2021 年的 15.7%相比也有明顯下降。這可能也是其在城市服務方面戰略選擇傾向謹慎的表現。城市服務回款也是企業更多關注的焦點，目前業內少有物業企業對應收款構成進行細分拆解，就保利物業來說，其截至 2022 年底應收款余額為 23.5 億元，其中公共服務欠款為 4 億，占比小于 20%，但也略高于在營收中的占比。整體而言，城市服務是一個仍在探索中的物業服務業態，雖然部分問題客觀存在，但仍是傳統物管市場競爭白熱化下的一條優質賽道。數據來源：觀點指數整理202

205、3中國房地產行業發展白皮書78是和地產開發企業直接合作，從而承接對方開發或持有的項目，以實現規模的擴張。這也是濱江服務在內的眾多物企進行項目拓展的重點選擇。二則是跨界合作以進行原有業務能力或供應鏈方面的加強和補充。財務角度來看，2022 年樣本物企凈利增速由正轉負，降低至-16.1%，商譽減值和應收賬款減值為代表的非經營性損益，是導致凈利大幅下滑的主因。觀點指數認為，這主要來源于地產方面風險的傳導，房企及其他 B 端客戶流動性的降低導致其支付能力變弱，使得物業企業在會計層面處于謹慎性的考慮計提了減值。另外則是過往粗放式規模增長帶來的后遺癥影響。過去數年，物業服務行業經歷了數輪上市熱潮，2019

206、-2022 年，每年成功上市的物業企業數量分別為 8、18、13、6 家。經歷這輪熱潮后，主流房開企業旗下的物企都利潤率方面，2022 年樣本物企平均毛利率下降 5.1 個百分點，分業態來看，基礎物管服務憑其較高的抗周期性利潤率和往期基本持平，非業主增值服務毛利率的下行最為顯著，相比 2021 年下降約 7.9 個百分點。利潤率下行的原因是多方面的，一是物業行業本身面臨的剛性人力成本上升；另外也有疫情和環境等因素引起的各類成本提升，以及地產方面讓利減少等。在手現金方面，截至 2022 年末，除了萬物云因完成 IPO在手現金有一定增加外，大量物企都出現了在手現金下降的情況，港股上市物企在手現金總

207、額為 1256 億港元，和去年底的 1499 億港元相比下降約 16.2%。盡管如此，萬物云、華潤萬象生活和碧桂園服務仍有超100億現金在手，足以捕捉市場的并購機遇。在手現金的整體下降，其中之一是因為 2022 年上市物企普遍沒有進行配股等再融資活動，華潤萬象生活等部分物企還存在因收并購導致的現金消耗；二則是因為 2022 年物業行業的現金流回收情況確實發生了惡化。從經營現金流情況來看，絕大部分物企 2022 年的盈余現金保障倍數（經營活動現金流對凈利潤的覆蓋率）都小于1，和往期相比惡化明顯，甚至數家物企都出現了經營現金流為負的情況（這對物業企業而言相當少見）。經營現金流的惡化主要來自收款的不

208、暢，小業主物業費付款情況受環境及周期影響通常較小，欠款主要來源于關聯地產以及第三方的大業主。與此同時，經營現金流的惡化也引起了應收款的高企。港股上市物企應收賬款余額的總額由 2021 年底 627.3 億元增長 31%至 820.4 億元，增幅顯著大于 17%的整體營收規模增速。應收賬款周轉天數則從 2021 年的 71 天提高至2022 年的 92 天，回款明顯放緩，這是物業企業作為地產產業鏈之一的體現，而對應收賬款計提減值也成了 2022年物企利潤下行的核心原因之一，目前應收款余額仍然是偏高的，未來也需注意應收款的減值風險。利潤率下行與應收賬款高企上市潮的衰退與估值的困局數據來源：企業公告

209、，觀點指數整理數據來源：企業公告，觀點指數整理數據來源：企業公告，觀點指數整理2023中國房地產行業發展白皮書79數據來源：觀點指數整理數據來源：Wind，觀點指數整理基本完成了獨立上市，但 2023 上半年，僅山東小型物企潤華服務一家實質經過 IPO 上市，目前規模較大且尚未上市的物企還剩下龍湖智創生活與金地物業，其中前者已多次遞表，而金地物業尚未透露上市計劃。遞表物企方面，2023 年上半年共有深業物業、眾安智慧生活、鴻盈城市以及明喆集團 4 家物業企業遞表，這 4 家物企面積規模均不大，如若推進順利，都有可能在今年下半年進行 IPO。值得一提的是，眾安智慧生活過往曾數次遞表且通過聆訊但都

210、未上市，今年 6 月份，眾安智慧生活再次通過了港交所聆訊。另外，中交集團旗下物管品牌中交服務于今年上半年啟動，該物企主營城市公共物業和交通方面的物業服務。今年 4月，中交服務曾公開招募總經理，提及參與過物企 IPO 的人員優先，目前新任中交服務總經理的曾益明在龍湖物業任職期間，龍湖智創生活就曾多次沖擊港股 IPO，這意味著中交服務未來或許也會有上市計劃。二級市場方面，近年來眾多物業服務企業都因各方因素陷入過停牌狀態，截至目前，港股上市的物業公司中有 4 家仍處于停牌狀態，其中旭輝永升服務、力高健康生活、佳源服務與康橋悅生活都是因未能發出 2022 年年報而新停牌，而恒大物業、彩生活、奧園健康等

211、物企則是在停牌一年有余后于近期順利復牌。物企停牌的直接原因一般是未能順利發出年報，但實質多因其與地產關聯方的賬目不清相關。過去也曾公開被披露過多起房企開發商違規挪用物企資金或用于存款質押的案例，盡管存在物業企業起訴關聯開發商（金科服務和鑫苑服務）力圖追回資金的情況，但大多數物企與其地產關聯方在各方面都是強綁定的。因此，市場及投資人對地產行業的整體性擔憂也會遷移至物管行業，這也導致了物業股在二級市場的估值修復一直未能有明顯進展。今年上半年，主流物業股股價繼續下行，碧桂園服務、萬物云等頭部物企跌幅超 40%，港股物業股平均跌幅達 22.0%，截至 2023 年 6 月 30 日，港股上市物企平均市

212、盈率僅為 13.9 倍，目前物業股在二級市場的市值也常常跌破凈資產和現金。另外，物業股在二級市場價值的明顯低估，除了損耗投資者和股東信心外，也會嚴重抑制物業服務企業自身的再融資，物業服務企業對外的收購和戰略投資欲望也會減弱（股東可能很難接受在外以比企業自身市盈率估值還高的對價進行收購）。2023中國房地產行業發展白皮書802023 年度影響力物業服務企業1234567891011121314151617181920碧桂園服務保利物業龍湖物業服務集團萬科物業華潤萬象生活雅生活集團綠城服務世茂服務招商積余金地智慧服務中海物業融創服務旭輝永升服務合景悠活金科服務建業新生活遠洋服務彩生活服務集團國貿服

213、務新城悅服務2023中國房地產行業發展白皮書81數字科技篇2023中國房地產行業發展白皮書82物業企業數字化轉型驅動力足，發展也相對成熟。通過數字化轉型，物企可以大大減少溝通成本，還可以通過搭建數字化平臺對用戶習慣、訴求等進行數據分析，實現管理的升級及服務的延伸。期內，觀點指數按照 2022 年報披露的營業收入將上市物企分為四大類，分別為：頭部物企、大型物企、中型物企、小型物企，主要通過選取每個分類下的幾家企業進行分析。物企數字化實現的收入主要是融合進社區增值服務收入中進行披露，因為社區增值服務涉及數字社區、智慧社區、智能停車系統等的建設，是以一種貫穿全流程的數字化方式來提高綜合服務能力。對于

214、頭部房企而言，數字化發展技術成熟，創收呈穩步增長。例如萬物云在 2022 年報中單獨披露期內的科技收入為 23.8 億元，占總收入的 7.9%，同比增長 28.5%，而另兩家頭部物企的社區增值服務也同比增長了 20%以上。頭部物企數字化建設穩健，大、中、小型承壓數字化發展 投資分化今年上半年，各家企業的數字化發展情況依然有著顯著差異。頭部物企的數字化建設發展成熟，數字化創收持續增長，但部分大中小型物企的數字化建設進程較慢導致抗風險能力弱。頭部物企的數字化建設或許可以為其余物企提供思路，比如走蝶城戰略的萬物云，就以一種快速擴張的方式彰顯了空間物聯的重要性。目前，住房開發企業數字化建設仍處于初步階

215、段。從內部治理方面來看，企業的業財一體化進程緩慢；智慧建造方面，行業整體信息化程度不高，進而導致建筑機器人等未得到規?；\用；數字營銷方面則面臨投入多但產出低的情況。智慧產業園、物流園方面，選址偏好江浙滬粵四省，商業地產數字化建設主要聚焦于用戶端，如開發會員系統等，以提高用戶的體驗為主。而文旅企業數字化建設更傾向于從產品端出發，通過研發多樣化產品來實現數字化轉型?？萍挤丈谭矫?，則為企業的數字化轉型提供了 IT 基礎平臺、多樣化的智慧社區等智慧場景及解決方案，不過也面臨著戰略預期與落地方案不同步等問題。數據來源：觀點指數統計數據來源：觀點指數整理2023中國房地產行業發展白皮書83其中，值得關

216、注的是走蝶城戰略路線的萬物云，從科技賦能實際運用場景來看，蝶城是萬物云數字化建設成效的最直觀表現，體現的是一種服務覆蓋地區的拓展思維。萬物云基于其在住宅物業、商寫物業、城市物業以及遠程運營的能力，圍繞一條街道內服務者 20 30 分鐘可達的服務圈，也即其商業模式是基于物聯網的強調度能力，在30分鐘內向“蝶城”內的用戶提供上門服務。觀點指數認為，整個服務流程更傾向于把物業管理服務拓展成一種 30 分鐘內速達的“外賣式”服務。拋開萬物云的蝶城戰略，萬物云給予其他物企的啟示是空間物聯對于企業的重要性，基于 BIM 的數字化建模PaaS、建模以后的三維可視化能力，對任何一個空間數字化并且展示出來。而從

217、碧桂園服務的數字化實踐來看，整體更傾向于在運營上提升客戶的滿意度，如建立 CEM 神燈客戶體驗平臺，通過實時收集客戶的滿意度，促進運營體系，通過分類分級、標準化的 SKU、標準化的四保一服，來做整體的社區基礎運營規?；芾?。而對于大部分大、中、小型物企而言，其數字化轉型建設持續承壓。據 2022年報披露，其社區增值服務除卻部分企業如新城悅服務等，其余的大中小型樣本企業的這一科目均同比減少。數據來源：觀點指數整理2023中國房地產行業發展白皮書84數據來源：企業年報，觀點指數整理（注：因萬物云只披露科技收入與其他社區增值服務，與其余樣本企業的社區增值服務定義差異較大，故不做比較）從樣本企業年報對

218、科目減少的原因闡釋中，觀點指數發現均有“因疫情影響導致智慧社區業務無法開展”這一表述，觀點指數認為這同時也是一種悖論：智慧社區服務本來理應通過“物聯網+互聯網+物業服務”的創新模式，提升物企管理效率，進而為疫情前線的員工賦能減壓，然而卻因疫情導致業務無法開展。其實，這也從另外一個角度反映了這部分樣本企業的數字化轉型仍處于探索階段，頭部企業與其余企業之間的數字化轉型進程差異大。如前文所述，物企數字化發展情況分化的原因主要是疫情影響，這其實反映了大多物業企業的數字化建設缺乏相應的規劃，存在投入與產出不匹配、運營難等問題，這也直接導致了其數字化進程停滯不前。此外，物業企業在數字化轉型過程中也會遇到因

219、未根據實際業務場景進行數字化建設，而導致應用率低、改造推進不暢等問題。目前疫情已然消散，且很多物企已經實現了住宅、車位、地下室、商鋪等資源數字化，物業費、水電費、公攤費、車位費等財務費用數字化等。但與此同時，物企的社區增值服務情況仍需進一步關注，通過技術升級驅動提高物業服務的效率及質量提升。對于智慧養老這一部分，據觀點指數統計，只有頭部及大型物企涉足這一領域，中型及小型物企基本無相關的戰略部署。數據來源：觀點指數整理對于住宅開發企業而言，數字化轉型首先賦能企業內部治理，提高運營效率。此外，將數字化技術融入智慧建造中，在房地產行業項目投資、規劃、設計、建造、銷售、運營、拆除的全生命周期上，實現過

220、程和決策的高效、準確、可控。實際上，統覽整個住開的樣本企業，近年來多家企業均成立了專職的數據治理團隊抑或數字化轉型委員會等，均有涉及數字化轉型的相關實踐。觀點指數在與企業的調研中，發現企業多運用數字化技術賦能內部治理中的業財一體化建設。業財一體化實際上是企業由粗放式管理轉入精細化管理的手段，將項目實際發生的業務數據錄入系統，財務匹配后形成財務數據，達到業務與財務的信息共享，完成房地產成本管理的全過程信息化。從大多數企業目前的發展來看，業財一體化的建設仍處于住開企業智慧建造等建設仍處初步階段，數字營銷總體效用不高2023中國房地產行業發展白皮書85數據來源：觀點指數整理報告期內，共錄得 20 起

221、產業、物流新增項目信息，樣本企業如中集產城、普洛斯、深國際物流、萬緯物流等均公布了新增數字化項目信息，已披露的投資金額共計195 億元。智慧產業園、物流園偏好江浙滬與灣區，部分企業加大研發投入初步階段，因業務與財務兩個部門之間仍存在著無法達成一致、員工信息化水平不高、技術限制導致數據更新不及時等情況，企業可以通過加強與員工的溝通優化系統的功能，加強對員工定期的技術培訓管理、加大對數字化人才的招聘等方式，以加快業財一體化的進程。對于智慧建造方面，企業主要是運用了 BIM（建筑信息模型）技術創造建筑物的三維模型，進而提供精確的建筑物信息，控制施工成本。例如碧桂園旗下全資子公司博智林設計了建筑機器人

222、并投入商業化應用。據其官微披露，博智林機器人智能建造指揮系統，利用 BIM 數字化覆蓋項目全周期，通過導航路徑、構造信息、材料用量、任務工單等，實現建筑機器人多機調度自主施工，同時實現建造過程自動化、數字化的精益管理。此外，博智林建筑機器人已有 33 款建筑機器人投入商業化應用。截至 2023 年 5 月，建筑機器人服務覆蓋 31 個省份（自治區、直轄市）超 650 個項目，累計交付超 2100 臺次，應用業態包括住宅、學校、辦公類、市政公建項目等。目前建筑機器人已在華潤置地總部中建五局商建等項目中有所運用。但是目前的智慧建造依然面臨著人才管理體制與智慧建造人才不適應、房地產行業整體信息化水平

223、不高、建筑機器人的大部分技術專利還在研發階段，并未在市場上規?；瘧玫葐栴}。而數字營銷方面，住開企業如碧桂園通過線上直播賣房，越秀地產購房平臺“越秀房寶”的不斷技術更新迭代等觸達客戶。不過，目前房企這個版塊網絡營銷投入多，有效度卻不高。此外，還面臨著 VR 看房等模式流量多，但線上客戶轉化率低，房企意向客戶流失度高等問題。2023中國房地產行業發展白皮書86期內錄得的 20 起項目中，可觀測到智慧產業園、物流園選址在長三角地區的有 7 個，選址在廣東的有 7 個。物流業是這些區域的重要支柱產業，自然也希望借助智慧物流數據來源：觀點指數整理數據來源：觀點指數整理達到更為有效的資源匹配以及精準對接

224、供需，進而促進智慧城市的發展。2023中國房地產行業發展白皮書87以物流端進行分析，以下區域頒布的智慧物流以及相關政策提及“智慧物流、智能物流”等詞的頻次，并不及浙滬粵三省市，可以看到長三角與大灣區對引進智慧物流的重視。從研發費用來看，觀點指數監測的產業、物流樣本企業中，2022 年同比增長率大部分為正，說明企業逐漸重視研發，也表示需要不斷加大研發投入，以保持市場競爭力，進而滿足市場需求及擴大市場份額。期內，值得關注的是同比增長率最大的中儲股份，據2022 年報顯示，主要是期內其加大智運平臺建設所致。智運平臺也即是中儲智運，是中儲打造的全國網絡貨運控股子公司，是提供數字化基礎管理及服務和數字物

225、流解決方案的科技企業。具體來說，中儲智運利用“互聯網+物流服務平臺”，通過核心“智能配對”數學算法模型，將貨源精準推薦給返程線路、返程時間、車型等最為契合的貨車司機，實現自動化、智能化地“以貨找車”和“以車找貨”，提升車輛運行效率，減少承運人配載找貨等貨時間及成本。這在很大程度上解決了信息屏障問題，形成了物流的信息連鎖。而此前的 2022 年，中儲智運與金融機構進行戰略且從方差來看，產業、物流樣本企業 2023 年 Q1 的同比增長率方差為 0.0319，小于文旅、商業的樣本企業同比增長率方差 0.2288，這意味著今年一季度的投入前者波動程度相較后者而言并不大。從研發費用占營業收入的比例來看

226、，2023 年 Q1、2022年前者的占比均值僅為 0.2718%、0.4369%，后者的占比均值為 0.6906%、0.6818%。觀點指數認為，文旅、商業企業更傾向于用研發途徑來打造“第二增長曲線”，但因行業的產品和技術更新迭代相對較慢，整體來說占比均較低。但是，如今受到宏觀經濟因素、消費降級等的影響，Z 世代也逐漸成為消費主力，且購物中心等商業地產面臨著用戶粘性差等問題，這也迫使商業地產企業加快數字化轉型的進程。數據來源：觀點指數整理數據來源：wind，觀點指數整理數據來源：wind，觀點指數整理合作，針對中小微貨主企業開發出全行業第一款普惠數字物流金融產品“運費貸”，以全流程線上化“運

227、費預付”的方式為因發運量大而短時間資金壓力大的企業提供運費融資服務。然而實際上，平臺的構建還要考慮到因城市區域建筑規劃使得司機按照原有規劃路線無法到達，進而使得物流運輸時間變長的問題，因此智慧物流的發展依舊有所限制。期內，文旅、商業樣本企業 2022 年及 2023 年一季度普遍提高研發費用，雖然數值上低于物流、產業樣本企業，但同比增長率卻高于前兩者。商辦、零售商加大會員系統開發，文旅企業發力數字化產品2023中國房地產行業發展白皮書88數據來源：觀點指數整理數據來源：觀點指數整理其中，數字營銷就是一個最直接的切入點。商業地產、文旅行業也從之前的線下傳單、廣告營銷轉向“微信+小紅書+抖音+微博

228、”等線上官媒營銷變現。微信端是零售商業、商辦企業最主要的數字營銷方式，包括線上會員系統的運營、積分系統的開發等，所以這部分企業的數字化轉型服務主要是開發數字化平臺來增加用戶粘性，加強線上與線下的聯動，打破割裂的局面。此外，商辦企業還會格外重視智慧樓宇的搭建，通過建立大數據平臺，整合樓宇大數據，打破信息資源孤島壁壘，形成業務協同和資源共享，通過信息化手段輔助樓宇實現高效科學的管理決策。文旅企業方面，則更傾向于從產品端進行數字化轉型，比如打造數字CD、數字藏品、元宇宙世界等數字文旅產品等。對于旅企而言，各種 IP 的打造可以稱之為是現階段發展的新內核，以數字化的手段助力 IP 的開發，進而實現沉浸

229、式、體驗型文化旅游消費更是一種良好的產業發展模式。期內，無論是海昌海洋公園奧特曼 IP 主題館多樣的沉浸式場景體驗，還是曲江文旅盛唐密盒以“演藝+互動”形式的火爆出圈，抑或是華強方特“熊出沒”IP 主題樂園的頻繁落地，都強調了“數字+文旅+IP”的重要性。住房租賃方面，企業更多的是開發資產投入類的決策判斷系統、數字化公寓管理系統等，于企業端可以幫助其進行資產決策，例如旭輝瓴寓研發的系統，可通過實時監控市場供求，結合 AI 算法，實現精準定價，此外還可以利用管理系統實現對公寓設備的安全監控、廣告精準投放等；于用戶端，租客可通過線上平臺進行在線找房、繳費、設備報修等。從以上服務案例可以看出，企業與

230、科技服務商合作多是借助后者的 IT 基礎平臺對自己的產品進行迭代升級，如此可以免掉研發系統所需的資金、招聘研發人員的費用等成本。但觀點指數通過與企業的調研也了解到，和不同的科技服目前房地產以及相關行業的數字化轉型，面臨著專業人才、數字化支出不足而導致技術落后的情況?？萍挤丈炭梢詾槠髽I的轉型提供新思路?？萍挤丈藤x能行業，方案適配性需進一步提高2023中國房地產行業發展白皮書89務商合作可能存在著解決方案與企業不匹配、不適用即戰略預期與落地方案的不同步，合作前期還存在部門間的溝通困難、流程復雜、效果在短期內難以量化等問題。觀點指數認為，部門間溝通的不同步或許可以通過數據共享的方式進行解決。而對

231、于投資回報率不確定、流程復雜等情況，可讓合作方科學定義要解決的問題，提供清晰的操作全流程，每個流程得到一個假設反饋，進而在操作中驗證該反饋與結果，如果不匹配可以及時地調整。2023中國房地產行業發展白皮書902023 博鰲風尚企業表現2023 年度成長力地產企業2023 年度影響力養老服務品牌2023 年度城市推動力地產企業2023 年度發展潛力產業園區2023 年度城市推動力地產企業2023 年度影響力住房租賃品牌2023 年度成長力住房租賃品牌2023 年度創新力地產企業2023 年度投資潛力典范園區2023 年度品牌影響力典范企業2023 年度影響力城市更新運營商2023 年度影響力穩健

232、運營地產企業2023 年度綠色低碳科技地產領軍企業2023 年度成長力物業服務企業卓越集團大愛書院卓越集團招商蛇口東湖網谷龍光集團金地草莓社區星河郡寓五礦地產招商局智慧城招商蛇口2023 年度影響力城市綜合體萊蒙國際大廈中糧大悅城京基集團2023 年度影響力輕資產綜合運營商同悅商管眾森綠建集團彩生活服務集團2023中國房地產行業發展白皮書912023 年度杰出品牌供應商慕 思2023 年度影響力供應鏈機構 領潮供應鏈2023 年度影響力工業產業服務引領企業高力國際2023 年度地產數字營銷杰出平臺博點科技2023 年度影響力地產人物單偉彪2023 年度影響力地產人物何劍波2023 年度影響力不

233、動產數字化轉型卓越云服務商騰訊云建筑與不動產行業業務2023 年度影響力混合辦公典范運營商 IWG 集團2023 年度創新力養老產業模式彩生活服務集團2023 年度影響力房地產項目上海臨港龍光天曜2023 年度影響力教育社區廣州敏捷綠湖首府2023 年度影響力資產優化典范項目成都嘉佰道2023 年度全服務式臻選酒店品牌星河吉酒店2023 年度影響力商業地產項目廣州黃埔大悅匯2023 年度影響力高端住宅項目清水灣心海2023 年度影響力高端住宅項目高科云天2023中國房地產行業發展白皮書92關于觀點指數觀點指數研究院是觀點機構旗下的數據研究部門，長期跟蹤經濟走勢、行業動態、企業表現，捕捉全面、深

234、入的市場和企業數據，并結合專業分析，生產原創、深度的研究報告，以及輸出專業權威的研究成果。觀點指數融合實地調研、問卷調查、企業訪談、資料檢索、歷史研究、數量統計等途徑，構建獨特的觀點指數數據分析模型體系，以敏銳的市場眼光，獨特的視角，剖析各業態之下的市場萬象，于全年不同時點不間斷地推出多元專業研究報告與行業權威研究成果，所涉業態包括不僅限于房地產住宅開發、資本金融、代建、城市更新、地產資管、物業與城市服務、產業園區、物流、購物中心、社區商業、街區商業、奧萊、商辦、辦公空間服務、住房租賃、商業消費品牌、養老、文旅、ESG、數字科技等，及時為用戶提供準確、全面的專業內容，為企業謀劃決策提供參考，共享行業發展紅利。2023中國房地產行業發展白皮書93