2021年中國商辦物業管理行業前景優化及商業模式分析報告（44頁）.docx

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1、服務專業化程度高，高門檻構筑壁壘商辦物業場景管理要求嚴格，存在高專業化門檻。住宅物業管理的服務主 要為“四保一服”，服務內容同質化，門檻較低，差異主要通過公司管理水 平體現，而商辦物業作為人流密集的公共場所，相關物業管理服務涉及的 場景復雜，管理要求嚴格，1)清潔綠化方面，寫字樓與商業物業的活動人 流量大，公用設施的使用頻率高，垃圾產量大，工作頻率更高，同時高空 外幕墻、餐廚垃圾處理等需要專業資質;2)在安保秩序上，同樣由于人流 量大，失序可能造成公共安全事故，監控、出入安檢、接待等具有更高的 要求，需要專業化的應對機制，同時寫字樓涉及商務保密要求，對出入識 別記錄等存在額外要求;3)設備維護

2、方面，商辦物業的設備功率大、系統 復雜、使用頻率高、事故風險大，日常需要頻繁的檢查維護;4)消防方面， 商辦物業內部結構復雜，消防安全法規要求嚴格，需要制定應急疏散方案 并日常進行疏散演習。商辦物業管理場景涉及公共安全、商務保密、專業 資質等內容，使其物業管理存在專業門檻，行業進入難度高，存在一定壁 壘。外拓：并購困局解決，外拓選擇面擴大單盤成長性解決并購困局，外拓選擇面增加。對于傳統住宅項目而言，收 并購獲取的項目質量相對關聯方交付和招投標并不理想，原因在于收并購獲取項目多數房齡較老，處在設施維護成本急劇上升的節點，同時收并購 項目相對業主組織度較低，簽訂新協議提價的難度高，在缺少收入增長來 源的情況下，盈利能力面臨下滑。但對于商辦項目而言，并購困局存在解 決方法，從單盤盈利模型來看，隨時間推移，商業項目運營經驗積累，租金收入增長可帶動物管費提升(收并購的老盤多數位置條件較新盤更好， 存在提升潛力)，同時運營服務帶來的收入也隨運營水平提升，整體收入空 間彈性大，有更多機會消解設施維護成本上升的不利影響。因此，對商辦 物業管理而言，收并購擴張存在較大的可行性，外拓的可選項較多，外拓 難度隨之降低。