房地產行業：物業管理迎風正潮平藍海板塊順扶搖而上-20200727[35頁].pdf

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1、敬請參閱末頁重要聲明及評級說明 證券研究報告 房地產房地產 行業研究/深度報告 主要觀點： 行業規模：增量提速釋放，存量行業規模：增量提速釋放，存量資源豐厚資源豐厚 物管行業具有一定的房地產開發鏈條后周期板塊屬性，開工及銷售數據 均可作為其潛在增量規模的前置指標。 我國商品房銷量自 2014 年受政策 調整出現負增長后， 2015 年開啟新一輪的高速擴張。 2016 年商品房銷售 面積同比達 22.5%，2018 年規模達到近十年峰值約 17.2 億方，2019 年 銷量微降 0.1%，但體量依然維持在 17 億方之上。對應對應 2017-2019 年年商商 品房的銷售品房的銷售規模， 物管行

2、業未來規模， 物管行業未來 2-3 年年增量規模將進入提速釋放期。增量規模將進入提速釋放期。 截至 2019 年末，我國城鎮化水平為 60.6%，與發達國家相比至少還有 20%的 提升空間， 隨著區域經濟的崛起，隨著區域經濟的崛起， 我國商品房我國商品房市場市場將呈現逐步回歸合理中將呈現逐步回歸合理中 樞的趨勢樞的趨勢，疊加疊加豐厚豐厚的存量資源，的存量資源，物管行業物管行業規模規模、業績、業績具有較為可觀的具有較為可觀的提提 升空間。升空間。 業務發展：基礎服務業務發展：基礎服務穩固筑底，增值服務穩固筑底，增值服務錦上添花錦上添花 近幾年， 物管公司積極由傳統的物業服務向多元化業務領域拓展，

3、 基礎服 務業績穩步提升的同時， 增值服務也為公司發展競爭力添磚加瓦。 一方面一方面， 頭部企業推出的增值服務更頭部企業推出的增值服務更具具定制化，定制化，將公司優勢與客戶需求緊密連接， 服務由單純的增量轉向質量齊升。 另一方面， 增值服務另一方面， 增值服務具備高具備高盈利盈利和和多類多類 型型等特點，等特點，有望成為公司業績提升的新動能。 競爭格局：競爭格局：資源資源向頭部傾斜向頭部傾斜，集中度進一步提升，集中度進一步提升 2016-2019 年，物管行業百強管理面積由 2725 萬方提升至 4279 萬方，市 占率增至 43.6%。我們認為行業集中度的提升主要在于： （1）物管行業頭物管

4、行業頭 部公司部公司多具備關聯地產開發商，多具備關聯地產開發商，充分享受集團內部資源輸送充分享受集團內部資源輸送帶來的內帶來的內源源 性增長。性增長。 隨著地產開發商集中度提升， 行業資源向物管頭部傾斜較為顯著。 （2）隨著彩生活 2014 年在香港上市，近幾年掀起物管公司上市潮。從從資資 金用途金用途來看，來看，60%-70%的募集資金用于的募集資金用于收并購收并購，10%-15%用于發展增值 服務等。 頭部企業頭部企業借力資本市場借力資本市場實現規模和業務的雙線擴張實現規模和業務的雙線擴張， 帶動帶動集中度集中度 提升提升。 品牌、科技、人才等品牌、科技、人才等因素因素逐漸成為逐漸成為新新

5、晉晉競爭力競爭力 隨著商品房市場由增量向存量過渡， 物管品牌影響力愈發凸顯。 一方面， 開發商對自有物業板塊的服務質量提出更高的要求，以便形成良好的口 碑和品牌效應為集團開發項目提供加持作用。另一方面，需要與第三方 物管公司合作的開發商在進行合作對象選擇時，品牌效應成為重要的考 慮因素之一。 人力成本的逐年攀升將會進一步壓榨基礎業務的盈利空間， 通過 “科技通過 “科技+人才” 實現降本提效將在未來的市場競爭中更具優勢人才” 實現降本提效將在未來的市場競爭中更具優勢， 而 “品， 而 “品 牌”等軟實力牌”等軟實力或為公司或為公司帶來更多成長空間。帶來更多成長空間。 風險提示風險提示 商品房竣

6、工規模不達預期，人力成本上升導致利潤空間受到擠壓，增值 業務拓展失敗等風險。 物業管理迎風正潮平，藍海板塊順扶搖而上物業管理迎風正潮平，藍海板塊順扶搖而上 行業行業評級：評級：增增 持持 報告報告日期日期： 2020-07-27 行業指數與滬深行業指數與滬深 300 走勢比較走勢比較 分析師：分析師：鄒坤鄒坤 執業證書號：S0010520040001 郵箱： 研究助理研究助理：王洪巖王洪巖 執業證書號：S0010120060026 郵箱： -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 房地產指數滬深300 房地產房地產/ /行業深度行業深度 敬請參閱末頁重要

7、聲明及評級說明 2 / 35 證券研究報告 正文正文目錄目錄 1 1 物管簡介：地產物管簡介：地產“后周期后周期”的藍海板塊的藍海板塊 . 5 1.1 物業管理的發展歷程 . 5 1.2 物業管理的業務內容 . 5 1.3 物業管理的收費模式 . 6 2 2 行業發展：市場擴容，資源向頭部傾斜行業發展：市場擴容，資源向頭部傾斜 . 6 2.1 房地產開發后周期板塊，在管規模穩步提升 . 6 2.2 資源整合，集中度提升 . 14 2.3 單城滲透與區域布局并駕齊驅. 17 2.4 基礎服務筑底，增值服務添花. 19 3 3 公司發展：多維提升競爭力，鑄頭部護城河公司發展：多維提升競爭力，鑄頭部

8、護城河 . 20 3.1 規模擴張向高質量成長轉變 . 20 3.2 加強品牌建設，搭建競爭軟實力 . 21 3.3 技術創新，降本提效 . 22 3.4 人才集聚，共同發展 . 23 4 4 頭部企業：搶跑黃金賽道的優質標的頭部企業：搶跑黃金賽道的優質標的 . 23 4.1 碧桂園服務 . 23 4.2 綠城服務 . 26 4.3 中海物業 . 28 4.4 永升生活服務 . 29 4.5 雅生活服務 . 32 投資建議：投資建議： . 33 風險提示：風險提示： . 33 Table_ProfitDetail pOqPmMoRtMpNyQpQrNoRmPbRcM8OsQpPpNpPiNrR

9、sNlOmOuM9PrRvMxNrRtPvPmPmM 房地產房地產/ /行業深度行業深度 敬請參閱末頁重要聲明及評級說明 3 / 35 證券研究報告 圖表目錄圖表目錄 圖表圖表 1 1 物業管理行業的發展歷程梳理物業管理行業的發展歷程梳理 . 5 圖表圖表 2 2 物業管理行業的業務分類物業管理行業的業務分類 . 6 圖表圖表 3 3 物業管理收費模式比較物業管理收費模式比較 . 6 圖表圖表 4 4 房地產開發鏈條房地產開發鏈條 . 7 圖表圖表 5 5 我國商品房銷量及其同比我國商品房銷量及其同比 . 7 圖表圖表 6 6 各業態商品房銷量增速各業態商品房銷量增速 . 7 圖表圖表 7 7

10、 房屋新開工面積及其同比房屋新開工面積及其同比 . 8 圖表圖表 8 8 房屋竣工面積及其同比房屋竣工面積及其同比 . 8 圖表圖表 9 9 開工至竣工的傳導周期拉長開工至竣工的傳導周期拉長 . 8 圖表圖表 1010 施工面積及建安投資走勢對比施工面積及建安投資走勢對比 . 8 圖表圖表 1111 我國城鎮化率水平我國城鎮化率水平 . 9 圖表圖表 1212 美國城鎮化率走勢美國城鎮化率走勢 . 10 圖表圖表 1313 日本城鎮化率走勢日本城鎮化率走勢 . 10 圖表圖表 1414 老舊小區改造政策梳理老舊小區改造政策梳理 . 11 圖表圖表 1515 非住宅業態銷量情況非住宅業態銷量情況

11、 . 12 圖表圖表 1616 非住宅業態竣工情況非住宅業態竣工情況 . 12 圖表圖表 1717 銷售面積構成（按業態）銷售面積構成（按業態）. 12 圖表圖表 1818 竣工面積構成（按業態）竣工面積構成（按業態）. 12 圖表圖表 1919 我國城鎮居民人均可支配收入我國城鎮居民人均可支配收入 . 13 圖表圖表 2020 扣除價格上漲因素后的人均可支配收入增長率扣除價格上漲因素后的人均可支配收入增長率 . 13 圖表圖表 2121 物業管理省級文件梳理物業管理省級文件梳理 . 13 圖表圖表 2222 部分城市發文對物業單價進行調整（元部分城市發文對物業單價進行調整（元/ /平平/ /

12、月）月） . 13 圖表圖表 2323 銷售端集中度持續提升有望帶動竣工分配內部輸送更強銷售端集中度持續提升有望帶動竣工分配內部輸送更強 . 14 圖表圖表 2424 物管頭部企業在管面積構成（按來源，物管頭部企業在管面積構成（按來源，20192019） . 14 圖表圖表 2525 物管頭部企業相關開發商物管頭部企業相關開發商 20192019 銷售情況銷售情況 . 14 圖表圖表 2626 近期部近期部分物管行業上市公司梳理分物管行業上市公司梳理 . 15 圖表圖表 2727 近期新上市企業近期新上市企業 IPOIPO 募集資金使用情況募集資金使用情況 . 15 圖表圖表 2828 部分物

13、管上市公司募集資金實際使用情況部分物管上市公司募集資金實際使用情況 . 16 圖表圖表 2929 20192019 年年頭部物管公司部分并購案例頭部物管公司部分并購案例 . 16 圖表圖表 3030 物業百強管理面積均值物業百強管理面積均值 . 17 圖表圖表 3131 百強不同梯隊管理面積均值水平百強不同梯隊管理面積均值水平 . 17 圖表圖表 3232 物業百強企業管理面積區域分布物業百強企業管理面積區域分布 . 18 圖表圖表 3333 物業管理百強布局城市規模物業管理百強布局城市規模 TOP20TOP20 . 18 圖表圖表 3434 碧桂園服務增值業務簡介碧桂園服務增值業務簡介. 1

14、9 圖表圖表 3535 旭輝永升服務旭輝永升服務 UPUP 生活業務部分內容生活業務部分內容 . 19 圖表圖表 3636 百強收入構成中增值服務占比提升百強收入構成中增值服務占比提升 . 20 圖表圖表 3737 百強凈利潤構成中增值服務占比提升百強凈利潤構成中增值服務占比提升 . 20 圖表圖表 3838 20192019 百強增值服務收入占比百強增值服務收入占比 . 20 圖表圖表 3939 物業百強營收及其增物業百強營收及其增速速 . 21 圖表圖表 4040 20192019 百強各梯隊營收水平百強各梯隊營收水平 . 21 圖表圖表 4141 物業百強毛利率水平物業百強毛利率水平 .

15、 21 房地產房地產/ /行業深度行業深度 敬請參閱末頁重要聲明及評級說明 4 / 35 證券研究報告 圖表圖表 4242 20192019 百強各梯隊凈利潤水平百強各梯隊凈利潤水平 . 21 圖表圖表 4343 20202020 中國物業百強中國物業百強 TOP10TOP10 . 22 圖表圖表 4444 20192019 百強經營成本構成百強經營成本構成 . 22 圖表圖表 4545 綠城服務智慧園區服務平臺綠城服務智慧園區服務平臺. 23 圖表圖表 4646 部分上市物管公司的激勵方案部分上市物管公司的激勵方案 . 23 圖表圖表 4747 碧桂園服務收費管理面積構成碧桂園服務收費管理面積構成 . 24 圖表圖表 4848 碧桂園服務合同管理面積及其同比碧桂園服務合同管理面積及其同比 . 24 圖表圖表 4949 碧桂園服務營業收入構成碧桂園服務營業收入構成. 25 圖表圖表 5050 碧桂園服務各業務毛利率碧桂園服務各業務毛利率水平水平 . 25 圖表圖表 5151 碧桂園服務社區