仲量聯行：華西甲級辦公樓企業客戶Top50報告-科技互聯網的領軍時代（34頁）.pdf

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1、當前科技互聯網行業呈現兩大特征：發展速度極快，涉及領域多元。不僅僅是頭部企業，科技互聯網行業對西部三城的辦公樓市場的影響力逐年增加。尤其是后疫情時代，行業的高速發展助力其成為辦公樓市場最大的增量需求來源。從去年到2021年上半年，西部科技互聯網行業新成交的占比高達27.6%。其中，重慶市場更是憑借在線教育、新媒體頭部企業的加速擴張，甲級辦公樓統計樣本的增量需求居三個城市首位。隨著科技持續賦能傳統行業，越來越多帶著互聯網基因的新興領域出現，特別在專注于C端消費的互聯網賽道。依托中國龐大的消費市場，在資本的推動下，該類型企業成長速度極快。同時，由于產品服務高速迭代，市場玩家結構頻繁發生變化。對辦公

2、樓租賃市場而言，這一行業的多元性變化遠高于其他行業。正如同金融行業可以被細分至銀行、保險、基金等多個子領域，多元賽道下的科技互聯網亦如此，單一的企業畫像概括往往以偏概全。以在線教育為例，盡管具有一定的互聯網基因，但其辦公策略更接近于勞動密集型的服務業。因此，為進一步細探科技細分行業的辦公樓差異化表現，我們將分析樣本回歸至甲級辦公樓所有企業。除前文已經涉及的在線教育（西部占比達26.9%），其他科技細分領域包括科技制造、企業信息系統、生活服務、新媒體、游戲等。除此之外，通訊（2.4%）、電商（2.2%）、物聯網（1.4%）以及區塊鏈（0.7%）等板塊雖然當前市場份額較小，但其行業影響力不容小覷。

3、成都的三產基因和科技人才孕育出互聯網產業的發展熱土。相較于其他兩個城市，成都甲級辦公樓中的科技互聯網企業不僅從總量上達到另外兩個城市的總和，且細分領域呈多元發展的良性態勢。多元、均衡的租戶組合也有效優化互聯網領域于辦公樓中的系統性風險。重慶、西安作為傳統制造業基地，通訊、電子等科技制造業租賃需求持續活躍。以西安市場為例，截至目前甲級存量中科技制造占比達23.5%，僅次于近幾年快速擴張的在線教育行業。而重慶市場，由于兩江新區的產業辦公樓強有力的區位、硬件以及政策補貼優勢，極大分流商業樓宇的相關需求。專注于技術與產品的研發，各類初創期企業的痛點大同小異。第一、人員與業務方向的不確定性導致該類型公司很難簽訂長期固定合約。第二、由于前期資本欠缺，辦公空間的租金考量成為選址第一要務。第三、由于生產上游融資端以及中下游行政、運營、銷售等端口的缺失問題，擁有政策扶持的產業園區以及孵化器成為這一階段主要選址目的地。于樓宇設施配置方面，較長工作時間帶來的24小時空調成為必須。而針對有特殊生產需求的企業，電力、承重等因素均成為重點考慮因素。