標普信評：中國個人住房抵押貸款資產支持證券市場多維度觀察2024版（13頁）.pdf

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1、2024年1月標普信評結構融資年度行業研究系列標普信評結構融資年度行業研究系列中國個人住房抵押貸款資產支持證券市場多維度觀察中國個人住房抵押貸款資產支持證券市場多維度觀察2024版版觀點摘要觀點摘要2023年房地產行業回顧年房地產行業回顧受到經濟下行及居民收入壓力增大的影響，2023年房地產市場需求持續低迷。由于銷售疲軟疊加再融資不暢等外部因素，全年商品房銷售額同比下滑約6.5%，銷售面積下滑約8.5%。多數房企仍面臨收入和經營性現金流壓力，保交樓仍為行業主要支撐力。2023年年RMBS回顧回顧2023年未有RMBS項目發行，延續了2022年以來的低迷態勢。該年發生的“提前還款潮”以及存量房貸

2、利率下調對存續RMBS項目的資產池早償率和證券期限造成了較大影響。部分RMBS項目迎來了較大幅度的早償，但我們認為，此次早償更多體現為即期性。標普信評所評RMBS項目優先級證券積累了大量的增信緩沖，因此信用質量并未受到影響。2023年個人住房貸款市場回顧年個人住房貸款市場回顧個人住房貸款余額約38.42萬億元，在本年度出現負增長，主要系受到提前還款增加的影響，但整體不良率仍保持在較低水平。2024年房地產行業展望年房地產行業展望我們預計2024年商品房銷售額將小幅回落5%左右，大幅下滑的可能性不大?！靶掖妗狈科蟮母軛U比率仍有小幅上升的壓力，這主要由于行業銷售疲軟導致房企的利潤率仍處于下行通道，

3、同時保持拿地規模將令房企債務規模維持平穩。2024年個人住房貸款市場展望年個人住房貸款市場展望居民對住房按揭抵押貸款的需求并未快速回暖，預計個人住房抵押貸款整體規模保持穩定甚至下降，不良率則仍將保持在較低水平。2024年年RMBS展望展望受房地產行業市場環境和個人住房抵押貸款增速疲軟等因素影響，2024年RMBS市場發行規模及節奏仍有較大不確定性。在上游房地產行業弱復蘇的背景下，銀行持續發行RMBS項目的動力存疑，市場的未來發行也將很大程度上取決于監管政策的導向與市場的創新。我們預計，未來早償率將逐步回歸歷史中樞區間，存續RMBS項目的整體資產池信用質量和產品信用表現將會繼續保持穩定。個人住房

4、抵押貸款資產支持證券個人住房抵押貸款資產支持證券(“RMBS”)市場多維度觀察市場多維度觀察注：本次分析是根據公開信息所作的案頭分析，我們并沒有與任何機構進行訪談或其他任何形式的互動溝通。在相關信息缺失或保密的情況下，本次分析并未涵蓋所有與我們方法論直接相關的指標。中國房地產行業信用表現展望中國房地產行業信用表現展望中國房地產行業中國房地產行業 中國房地產行業的供需格局已發生根本性變化，這意味著行業將徹底告別過往的高速增長階段，繼而邁向高質量健康發展的新紀元。短期內商品房銷售的自發性修復取決于居民購買力和購房信心的實質性改善，長期而言商品房的需求將取決于地區人口增長、經濟發展水平和人均收入水平

5、。我們認為長期而言，城市之間商品房需求的結構性分化將加劇。我們預計，2024年商品房銷售額將小幅回落5%左右，主要由于一二線城市的購房需求難以彌補低能級城市的銷售滑落，但我們認為銷售額大幅下滑的可能性不大。國有企業將繼續作為行業的主導者，民營房企仍將面臨如何“活下去”的考驗。資料來源：中國人民銀行，國家統計局，標普信評整理。版權2024標普信用評級（中國）有限公司。版權所有。圖表1：商品房銷售面積及銷售額同比增速情況圖表2：房地產行業貸款季度同比增速-60.00-40.00-20.000.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.00(%)中國:商

6、品房銷售面積:累計同比中國:商品房銷售額:累計同比-5.000.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0040.00(%)商業性房地產貸款余額同比個人住房貸款余額同比金融機構各項貸款余額同比中國個人住房貸款市場信用表現展望中國個人住房貸款市場信用表現展望中國個人住房貸款市場中國個人住房貸款市場注：個人貸款整體不良率自2019年開始未包含個人經營性貸款。資料來源：中國人民銀行，國家統計局，國家金融監督管理總局，WIND，標普信評整理。版權2024標普信用評級（中國）有限公司。版權所有。截至2023年末，個人住房貸款余額約38.17萬億元，在本年度出現負增長，主要系受

7、到提前還款增加的影響。隨著首套房貸款利率調整已基本完成，2024年初房貸余額下滑態勢有望企穩。近年來，與其他類型的零售類貸款相比，個人住房貸款不良率保持在低水平，預計2024年個人住房貸款不良率仍將保持低位平穩。我們認為，LPR的推行能夠更有效、及時地反映市場的流動性水平，更好地反映商業按揭貸款市場的供需情況。圖表4：中國零售類貸款不良率圖表3：中國個人住房貸款市場余額及同比增速圖表5：全國首套及二套個人住房貸款利率與基準利率0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%201120122013201420152016201720182019202020212022個人信用卡貸款不良率個人汽

8、車貸款不良率個人住房貸款不良率個人貸款整體不良率金融機構不良率4.85%4.20%4.0%4.5%5.0%5.5%6.0%6.5%7.0%7.5%8.0%全國首套平均房貸利率全國二套房貸平均利率5年以上貸款基準利率5年期以上LPR-10%0%10%20%30%40%0100,000200,000300,000400,000（億元）個人購房貸款（左軸）個人購房貸款同比（右軸）70個大中城市新建商品住宅價格指數同比（右軸）70個大中城市二手住宅價格指數同比（右軸）RMBS市場多維度觀察市場多維度觀察發行概況發行概況注：數據截至2023年末，按照項目起息日進行統計，下同。資料來源：WIND，標普信評

9、整理版權2024標普信用評級（中國）有限公司。版權所有。圖表6：歷年RMBS發行規模 2023年RMBS市場仍未有新項目發行，未來發行規模及節奏仍有較大不確定性。2023年9月以來，根據中國人民銀行 國家金融監督管理總局關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知（“通知”）的要求，RMBS項目的發起機構與借款人可采用貸款置換或合同利率調整的方式降低存量首套房貸利率。其中，對于基礎資產采用合同利率調整的RMBS項目，其證券化資產池的加權平均貸款利率有所降低；而對于基礎資產主要采用貸款置換方式的部分RMBS項目，10月迎來了較大幅度的早償。隨 著 通 知 的 出 臺，作 為RMBS項目的基礎資產，

10、住房按揭抵押貸款存量的下降趨勢得到了一定的緩解，但在上游房地產行業弱復蘇的背景下，銀行持續發行RMBS項目的動力存疑，市場的未來發行量也將在很大程度上取決于監管政策導向與市場創新。01,0002,0003,0004,0005,0006,0002005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023億元一季度二季度三季度四季度RMBS市場多維度觀察市場多維度觀察發行概況發行概況圖表7：RMBS發行規模（按發起機構）RMBS產品能在信貸規模受限的情況下為發起機構盤活存量資產，改善資產負債表，為信貸額度帶

11、來更多的彈性和選擇。但發起機構的發行訴求將會受到市場對個人住房貸款需求的影響，如果形成資產承壓，則對其出表需求亦將會下降。雖然2023年沒有RMBS發行，但從市場存量看，其仍占信貸資產支持證券的一半以上，這主要是因為RMBS證券的期限較長，且之前年份的發行規模一直位于信貸市場前列。2023年因大規模提前還貸，部分RMBS產品的優先級證券久期大幅縮短，提前兌付完畢。我們預計2024年將會有一批RMBS產品在預計到期日前完成兌付，行業存量規模未來也會陸續受到產品兌付或清倉的影響。資料來源：WIND，標普信評整理。版權2024標普信用評級（中國）有限公司。版權所有。01,0002,0003,0004

12、,0005,0006,0007,0008,0009,000中德住房儲蓄銀行有限責任公司江蘇常熟農村商業銀行股份有限公司江蘇江南農村商業銀行股份有限公司廣東順德農村商業銀行股份有限公司湖州市住房公積金管理中心杭州市住房公積金管理中心武漢住房公積金管理中心上海市公積金管理中心蘇州銀行股份有限公司東莞銀行股份有限公司重慶三峽銀行股份有限公司成都銀行股份有限公司鄭州銀行股份有限公司南京銀行股份有限公司漢口銀行股份有限公司青島銀行股份有限公司北京銀行股份有限公司江蘇銀行股份有限公司徽商銀行股份有限公司杭州銀行股份有限公司廣發銀行股份有限公司浙商銀行股份有限公司華夏銀行股份有限公司中國民生銀行股份有限公司

13、平安銀行股份有限公司上海浦東發展銀行股份有限公司中信銀行股份有限公司興業銀行股份有限公司招商銀行股份有限公司中國郵政儲蓄銀行股份有限公司交通銀行股份有限公司中國農業銀行股份有限公司中國銀行股份有限公司中國工商銀行股份有限公司中國建設銀行股份有限公司億元200520072014201520162017201820192020202120222023國有銀行國有銀行城商行城商行公積金中心公積金中心股份制銀行股份制銀行農商行農商行中外合資銀行中外合資銀行RMBS市場多維度觀察市場多維度觀察存續期表現存續期表現 由于入池資產的信用質量優良，RMBS資產池的整體累計違約表現較好，大部分已發行RMBS項目

14、基礎資產的累計違約率均保持在1.5%以內。2023年發生的高早償事件并未對RMBS交易的資產池違約率產生顯著負面影響?？紤]到高早償一方面對正利差項目具有縮減利差的負面作用，另一方面具有減少證券本金違約的正向作用，我們認為當年化早償率非常高時（如在90%以上），后者的正向作用會抵消前者因正利差而損失的利息，而在早償率升高假設下，標普信評的增信緩沖指標先下降后上升，即體現了這一綜合結果。同時，標普信評所評RMBS項目優先級證券積累了大量的增信緩沖，因此信用質量并未受到影響。圖表8：RMBS資產池累計違約率資料來源：WIND，標普信評整理。版權2024標普信用評級（中國）有限公司。版權所有。0.0%

15、0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%3.0%050100150200250自初始起算日起的期數城商行公積金中心股份制銀行國有銀行農商行中外合資銀行RMBS市場多維度觀察市場多維度觀察RMBS多維度觀察多維度觀察：資產特征資產特征圖表9：歷年RMBS產品證券特征分布情況資料來源：WIND，標普信評整理。版權2024標普信用評級（中國）有限公司。版權所有。RMBS市場多維度觀察市場多維度觀察RMBS多維度觀察多維度觀察：資產特征資產特征圖表10：歷年RMBS產品證券特征分布情況資料來源：WIND，標普信評整理。版權2024標普信用評級（中國）有限公司。版權所有。RMBS市場多維度觀察市場多維度

16、觀察RMBS多維度觀察多維度觀察：證券特征證券特征圖表11：歷年RMBS產品證券特征分布情況資料來源：WIND，標普信評整理。版權2024標普信用評級（中國）有限公司。版權所有。標普信評結構融資標普信評結構融資受評項目增信緩沖受評項目增信緩沖注：項目增信緩沖匯總是根據截至2023年末已出具評級報告的項目進行統計。資料來源：標普信評版權2024標普信用評級（中國）有限公司。版權所有。圖表12：標普信評授予評級的結構融資項目增信緩沖匯總（按項目單數）標普信評在評定受評證券的信用等級為AAAspc(sf)的基礎之上，進一步推出了“增信緩沖”指標，旨在向市場提供更細化的輔助綜合評價標準。在標普信評最嚴

17、格的壓力情景假設下，我們預計優先檔證券本息仍能被足額償付，并且資產池中仍有剩余資產能夠繼續產生現金流。標普信評認為這部分資產會對受評證券起到“增信緩沖”的作用，即在優先檔證券發生損失前為其提供額外保護，但增信緩沖不代表交易的臨界信用增級。0%1%2%3%4%5%6%7%8%RMBS車貸ABS信用卡不良ABS消費貸ABS增信緩沖增信緩沖53714487722211附表附表行業相關政策例舉行業相關政策例舉資料來源：標普信評整理。版權2024標普信用評級（中國）有限公司。版權所有。時間時間發布機構發布機構文件文件/決議決議主要內容主要內容房地產行業房地產行業2023年10月中央金融工作會議促進金融與

18、房地產良性循環，健全房地產企業主體監管制度和資金監管，完善房地產金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求。因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設，構建房地產發展新模式2023年7月人民銀行金融監督管理總局關于延長金融支持房地產市場平穩健康發展有關政策期限的通知中國人民銀行 中國銀行保險監督管理委員會關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知有關政策有適用期限的，將適用期限統一延長至2024年12月31日住房按揭貸款相關住房按揭貸款相關2023年8月人民銀行金融監督管理總局中國人民銀行 國家金融監督管理總局關于降低存

19、量首套住房貸款利率有關事項的通知存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款；借款人亦可向承貸金融機構提出申請，協商變更合同約定的利率水平2023年8月人民銀行金融監督管理總局中國人民銀行 國家金融監督管理總局關于調整優化差別化住房信貸政策的通知對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于20%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于30%；首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利

20、率加20個基點資產證券化相關資產證券化相關2020年10月銀登中心信貸資產證券化信息登記業務規則（試行）銀登字2020第19號從登記主體、初始登記、存續期變更登記、信息管理和違規處理等方面對信貸資產證券化信息登記進行詳細規定2020年9月原銀保監會中國銀保監會辦公廳關于銀行業金融機構信貸資產證券化信息登記有關事項的通知 銀保監辦發202099號信貸資產證券化產品不再備案登記，自2020年11月13日起開始實施信貸資產證券化信息登記，簡化流程，提高發行效率2020年1月原銀保監會中國銀保監會關于推動銀行業和保險業高質量發展的指導意見銀保監發201952號鼓勵銀行業金融機構積極發展綠色信貸資產證券

21、化版權所有2024標普信用評級（中國）有限公司。保留所有權利。標普信用評級（中國）有限公司（簡稱“標普信評”）擁有上述內容（包括評級、信用相關的分析和數據、估值、模型、軟件或其他應用或其中的輸出）或其任何部分（簡稱“內容”）的版權和/或其他相關知識產權。未經標普信評的事先書面許可，嚴禁以任何形式或方式修改、逆向工程、復制或發布任何內容，或將任何內容存儲在數據庫或檢索系統中。內容不得用于任何非法或未經授權的目的。標普信評和任何第三方供應商，以及其董事、管理人員、股東、員工或代理人（統稱“標普方”）均不保證內容的準確性、完整性、及時性或可用性。標普方不對任何錯誤或遺漏（疏忽或其他），無論其原因如何

22、，以及因使用內容而獲得的結果，或者用戶輸入的任何數據的安全性或維護該等數據承擔責任。內容以“概不保證”為基礎提供。標普方特此聲明免除所有明示或默示的保證，包括但不限于適銷性或適用于特定用途或使用目的、不存在漏洞、軟件錯誤或缺陷，以及內容的功能將不會中斷或內容將與任何軟件或硬件配置兼容等保證。在任何情形下，標普方將不對任何人就與使用任何內容相關的任何直接、間接、附帶、懲罰、補償、懲戒、特殊或后續的損害、費用、開支、律師費或損失（包括且不限于收入損失、利潤損失以及因疏忽造成的機會成本和損失）承擔責任，即使標普方已經知道發生類似損害的可能性。信用相關的分析和其他分析（包括評級和內容中的陳述）是截至發

23、表之日的意見陳述，而非事實陳述。標普信評的意見、分析、預測和評級確認決策（如下所述）并非且不應被視為購買、持有或出售任何證券或作出任何投資決策的建議，也不涉及任何證券的適合性。在發布后，標普信評不承擔更新（不論以任何形式或格式）發布內容的義務。在進行投資和其他業務決策時，不應依賴內容，內容也無法取代用戶、其管理層、員工、顧問和/或客戶的技能、判斷和經驗。標普信評不作為受托人或投資顧問，除非其注冊為該類機構。雖然標普信評從其認為可靠的渠道獲取信息，但標普信評不審計其獲得的信息，也不承擔相關的盡職調查義務或實施獨立驗證。與評級相關的出版物可能由于各種原因發布，這些原因不一定取決于評級委員會的行動，

24、例如發布定期更新的信用評級和相關分析。標普信評并不屬于標普全球評級身為國家認可統計評級機構（NRSRO）的聯屬企業。標普信評根據在中國專用的評級等級體系授予評級，所授予的評級是標普信評對于債務人相對于中國境內其他發行人的整體資信或對特定債務的償債能力的意見，并提供在中國境內信用風險的排序。標普信評所授予的評級并非根據全球評級等級體系所授予的評級，不可也不應被視為或不實地表述為全球評級等級體系下授予的評級，或者作為全球評級等級體系下授予的評級而加以依賴。標普方不為違反本段使用標普信評的評級所產生的任何損失負責。如果監管機構允許評級機構在一個司法轄區內因某些監管目的承認在另一個司法轄區發布的評級，標普信評保留隨時自行決定授予、撤銷或中止此類承認的權利。標普信評特此聲明不對因授予、撤銷或中止承認而產生的任何責任以及宣稱因此而產生的任何損害負責。標普信評將其不同業務單位的活動保持分離，以保持相應活動的獨立性和客觀性。因此，標普信評的某些業務單位可能擁有其他業務單位所沒有的信息。標普信評制定了政策和程序，以確保對各個分析過程中相關的特定非公開信息予以保密。標普信評可能從其評級和特定分析活動中獲得報酬，報酬一般由證券發行人或承銷人或者債務人支付。標普信評保留發布其意見和分析的權利。標普信評的公開評級和分析公布在其網站上并且可以通過其他方式發布，包括但不限于標普信評出版物和第三方轉銷商。