北京市商務局：北京市傳統商業設施更新導則（41頁）.pdf

《北京市商務局：北京市傳統商業設施更新導則（41頁）.pdf》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《北京市商務局：北京市傳統商業設施更新導則（41頁）.pdf（41頁珍藏版）》請在三個皮匠報告上搜索。

1、北京市傳統商業設施更新導則2024 年 3 月2024 年 3 月-I-目錄1.總則1.總則.1 11.1 編制目的1.1 編制目的.11.2 適用范圍1.2 適用范圍.11.3 更新目標1.3 更新目標.11.3.1 拓展國際知名度.11.3.2 加強商業活躍度.21.3.3 提高交通通達度.21.3.4 提高消費舒適度.21.3.5 保障城市安全度.21.4 工作原則1.4 工作原則.2 21.4.1 堅持市場主導.21.4.2 堅持政府引導.31.4.3 堅持軟硬結合.31.4.4 堅持因地制宜.31.5 編制依據1.5 編制依據.3 31.5.1 相關政策法規.31.5.2 相關標準規

2、范.52.商圈更新2.商圈更新.11112.1 強化功能定位2.1 強化功能定位.11112.1.1 銜接上位要求，差異發展.112.1.2 堅持集約利用，優化存量.122.1.3 鼓勵功能復合，區域聯動.122.1.4 發展數字經濟，創新引領.122.2 突出特色場景2.2 突出特色場景.12122.2.1 創新場景驅動，構建多元生態.122.2.2 明確特色定位，塑造主題場景.132.3 提升整體風貌2.3 提升整體風貌.1717-II-2.3.1 保留特色風貌，傳承文化底蘊.172.3.2 提升整體風貌，注重可識別性.172.4 加強交通組織2.4 加強交通組織.18182.4.1 優化

3、交通網絡，推動無縫銜接.182.4.2 整合停車資源，提高停車效率.182.4.3 強化慢行系統，鼓勵步行體驗.192.5 優化空間環境2.5 優化空間環境.19192.5.1 提升空間品質，激發多元活力.192.5.2 完善配套設施，營造友好空間.202.6 加強智慧建設2.6 加強智慧建設.20202.6.1 加強基礎設施建設，打造智慧場景.202.6.2 建立智慧服務平臺，推動智慧服務.202.7 創新運營管理2.7 創新運營管理.21213.商業設施更新3.商業設施更新.22223.1 功能業態引導3.1 功能業態引導.22223.1.1 多元化業態復合.223.1.2 體驗式業態賦能

4、.223.1.3 場景化社交屬性.223.2 建筑主體更新3.2 建筑主體更新.23233.2.1 商業風貌塑造.233.2.2 內部空間重構.243.2.3 建筑結構加固.253.2.4 機電設備設施.263.3 場地環境優化3.3 場地環境優化.28283.3.1 優化交通組織.283.3.2 完善停車系統.283.3.3 營造景觀環境.283.4 專項系統升級3.4 專項系統升級.2929-III-3.4.1 保障消防安全.293.4.2 健全智慧應用.303.4.3 規范導視系統.303.4.4 推動建筑綠色發展.313.4.5 推進海綿城市建設.323.4.6 增加無障礙設施.324

5、.項目實施4.項目實施.33334.1 商業設施更新實施程序4.1 商業設施更新實施程序.33334.1.1 確定實施主體.334.1.2 編制實施方案.334.1.3 審查決策.334.1.4 手續辦理.334.2 商圈更新實施程序4.2 商圈更新實施程序.344.3 特殊情形辦理344.3 特殊情形辦理.34344.3.1 建筑改造中不能達到現行標準.344.3.2 社會投資低風險工程建設項目.344.3.3 土地用途變更手續.35-1-1.總則1.1 編制目的為貫徹落實北京市城市更新條例，進一步強化首都功能定位，加快推進北京國際消費中心城市建設，更好地服務于各類市場主體、相關單位推動傳統

6、商業設施更新改造，特制定本導則。1.2 適用范圍本導則所稱商業設施主要指本市內具有一定規模的購物中心、百貨店、專業專賣店等商業建筑；所稱商圈指在城市一定區域內，由若干個商業設施及其他配套設施構成的商業消費聚集區。為完善建筑安全和使用功能、優化業態結構、提升空間品質、提高服務水平，拓展新場景、挖掘新消費潛力，物業權利人對本市傳統商圈及傳統商業設施進行更新改造的項目適用本導則。更新改造中本導則未涉及的內容，應按照國家及北京市相關政策、法律法規、標準規范等規定執行；相關政策、法律法規、標準規范修改調整的，按現行政策、法律法規、標準規范執行。1.3 更新目標1.3.1 拓展國際知名度通過傳統商圈及傳統

7、商業設施更新，增強北京商業對消費的帶動力、輻射力、引導力、創新力，打造文化魅力獨特、消費品牌薈聚、時尚活力彰顯、品質體驗一流的全球消費目的地，助力首都政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創新中心建設。-2-1.3.2 加強商業活躍度鼓勵在傳統商圈及傳統商業設施更新中圍繞產業結構調整、商業業態優化、空間品質提升、特色品牌塑造、管理服務精細等進行全方位改造升級，拓展新場景應用、挖掘新消費潛力、提升城市商業氛圍和活力。1.3.3 提高交通通達度增強城市交通樞紐與商業設施的通達度、融合度，提升傳統商圈及傳統商業設施周邊路網通行能力，增強公共交通的可達性、接駁的便利性，加強智慧交通引導系統建設，優化停

8、車配置，為消費者提供便利的交通環境。1.3.4 提高消費舒適度精準對接消費者需求，在傳統商圈及傳統商業設施搭建智慧場景、提供智能服務，優化提升消費環境；更新硬件設施，提升建筑內外部空間環境，營造全齡友好、商業氛圍濃厚的空間場所，綜合提高消費者的滿意度和舒適度。1.3.5 保障城市安全度優先補齊城市市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施短板，消除傳統商圈及傳統商業設施安全隱患，開展既有建筑節能綠色改造，加強新材料、新技術應用，落實綠色發展、海綿城市、韌性城市、智慧城市、無障礙環境等建設要求。1.4 工作原則1.4.1 堅持市場主導鼓勵市場主體根據現狀條件、市場需求等情況，積極推動傳統商圈及傳統

9、商-3-業設施更新，推動存量資源提質增效。鼓勵多元社會資本參與，提高物業權利人創新轉型主動性，推動更新項目建立自給自足的“造血”機制。1.4.2 堅持政府引導政府部門進一步在項目審批、市場監管等方面優化營商環境；在交通組織、環境提升、智慧建設等方面提供服務保障；發揮財政資金的引導作用，調動市場主體開展傳統商圈及傳統商業設施更新的積極性。1.4.3 堅持軟硬結合開展傳統商圈及傳統商業設施更新要統籌考慮建筑結構、設備設施等硬件和運營管理等軟件的更新，在推進設施空間載體建設的同時，要注重優化功能布局和業態結構，加強業態融合，創建智慧場景，提升整體品質。1.4.4 堅持因地制宜開展傳統商圈及傳統商業設

10、施更新要突出功能定位，結合自身優勢和資源稟賦，聚焦瓶頸問題，大膽改革創新，按照“一圈一策”、“一店一策”的方式推進實施，積極探索更新的新模式、新路徑。1.5 編制依據1.5.1 相關政策法規(一)整體性要求中華人民共和國城鄉規劃法中華人民共和國土地管理法北京市城市更新條例-4-北京市土壤污染防治條例北京市戶外廣告設施、牌匾標識和標語宣傳品設置管理條例北京城市總體規劃（2016 年2035 年）北京市各分區規劃（國土空間規劃）（2017 年2035 年）北京市人民政府關于實施城市更新行動的指導意見京政發202110 號北京市城市更新專項規劃（北京市“十四五”時期城市更新規劃）京政發202220

11、號等(二)商業設施相關關于開展老舊樓宇更新改造工作的意見京規自發2021140 號北京市促進商業步行街高質量發展的指導意見京商規字202211 號北京市商業消費空間布局專項規劃（2022 年-2035 年）京規自發2022348 號北京市戶外廣告設施設置專項規劃（2022 年-2035 年）京管發20231號等(三)審批流程相關關于進一步優化營商環境深化建設項目行政審批流程改革的意見 市規劃國土發201869 號“多規合一”協同平臺工作規則市規劃國土發201889 號北京市新增產業的禁止和限制目錄（2022 年版)京政辦發20225 號建設項目規劃使用性質正面和負面清單市規劃國土發201888

12、 號北京市地下空間使用負面清單（2022 年版）京人防發202272 號支持城市更新的規劃與土地政策指引（2023 版）自然資辦發202347-5-號自然資源部關于進一步做好用地用海要素保障的通知自然資發202389號關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見京政辦發202110 號關于規范社會投資低風險工程建設項目審批服務的若干規定京規自發2023228 號建設工程消防設計審查驗收管理暫行規定 中華人民共和國住房和城鄉建設部令202258 號北京市關于深化城市更新中既有建筑改造消防設計審查驗收改革的實施方案京建發2021386 號等1.5.2 相關標準規范(一)建筑相關民用建筑

13、設計統一標準GB50352-2019民用建筑通用規范GB55031-2022屋面工程技術規范GB50345-2012商店建筑設計規范JGJ48-2014北京地區建設工程規劃設計通則（試行）市規發2003514 號北京市商業街區店鋪招牌設置規范（試行）京管發20219 號北京歷史文化街區風貌保護與更新設計導則京規自發201976 號等-6-(二)結構相關既有建筑鑒定與加固通用規范GB55021-2021既有建筑維護與改造通用規范GB55022-2021民用建筑可靠性鑒定標準GB50292-2015建筑抗震鑒定標準GB50023-2009建筑抗震加固技術規程JGJ116-2009房屋結構綜合安全性

14、鑒定標準DB11/637-2015房屋結構檢測與鑒定操作規程DB11/T849-2021地下結構抗震設計標準GB/T51336-2018 等(三)給排水相關建筑給水排水設計標準GB50015-2019建筑給水排水與節水通用規范GB55020-2021室外排水設計標準GB50014-2021室外給水設計標準GB50013-2018建筑中水設計標準GB50336-2018建筑與小區雨水控制及利用工程技術規范GB50400-2016 等(四)暖通相關民用建筑供暖通風與空氣調節設計規范GB50736-2012通風與空調工程施工質量驗收規范GB50243-2016公共建筑節能設計標準GB50189-20

15、15建筑節能與可再生能源利用通用規范GB55015-2021-7-民用建筑工程室內環境污染控制標準GB50325-2020建筑給水排水及采暖工程施工質量驗收規范GB50242-2002北京市公共建筑節能設計標準DB11/687-2015既有公共建筑節能綠色化改造技術規程DB11/T1998-2022公共建筑節能改造技術規范JGJ176-2009 等(五)電氣相關民用建筑電氣設計標準GB51348-2019供配電系統設計規范GB50052-2009低壓配電設計規范GB50054-201120kV 及以下變電所設計規范GB50053-2013建筑物防雷設計規范GB50057-2010交流電氣裝置的

16、接地設計規范GB/T50065-2011電力工程電纜設計標準GB50217-2018建筑照明設計標準GB50034-201310kV 及以下配電網設施配置技術規范DB11/T1894-2021城市副中心新型電力系統 10kV 及以下配電網設施配置技術規范DB11/T2077-2023 等(六)場地環境相關城市綠地設計規范GB50420-2007城市綜合交通體系規劃標準GB/T51328-2018屋頂綠化規范DB11/T281-2015步行和自行車交通環境規劃設計標準DB11/1761-2020-8-城市道路工程設計規范（2016 年版）CJJ37-2012城市停車設施規劃導則建城2015129

17、 號等(七)智能化相關建筑電氣與智能化通用規范GB55024-2022智能建筑設計標準GB50314-2015安全防范工程技術標準GB50348-2018安全防范工程通用規范GB55029-2022公共建筑光纖寬帶接入工程技術標準GB51433-2020綜合布線系統工程設計規范GB50311-2016 等(八)消防相關建筑防火通用規范GB55037-2022消防設施通用規范GB55036-2022建筑設計防火規范GB50016-2014建筑內部裝修設計防火規范GB50222-2017汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范GB50067-2014消防給水及消火栓系統技術規范GB50974-2014自

18、動噴水滅火系統設計規范GB50084-2017建筑防煙排煙系統技術標準GB51251-2017火災自動報警系統設計規范GB50116-2013消防應急照明和疏散指示系統技術標準GB51309-2018消防安全疏散標志設置標準DB11/T1024-2022北京市既有建筑改造工程消防設計指南京規自發202396 號等-9-(九)導視系統相關公共建筑標識系統技術規范GB/T51223-2017公共信息導向系統設置原則與要求GB/T15566-2020應急導向系統設置原則與要求GB/T23809-2020公共信息導向系統規劃設計指南GB/T38654-2020公共信息圖形符號第 5 部分：購物符號GB

19、/T10001.5-2021公共信息導向系統導向要素的設計原則與要求GB/T20501-2018 等(十)綠色建筑相關綠色建筑評價標準GB/T50378-2019既有建筑綠色改造評價標準GB/T51141-2015綠色商店建筑評價標準GB/T51100-2015綠色商場GB/T38849-2020近零能耗建筑技術標準GB/T51350-2019綠色建筑設計標準DB11/938-2022綠色建筑評價標準DB11/T825-2021 等(十一)海綿城市相關海綿城市建設評價標準GB/T51345-2018建筑與小區雨水控制及利用工程技術規范GB50400-2016海綿城市建設設計標準DB11/T17

20、43-2020 等(十二)無障礙相關無障礙設計規范GB50763-2012-10-建筑與市政工程無障礙通用規范GB55019-2021公共建筑無障礙設計標準DB11/1950-2021北京市無障礙系統化設計導則市規劃國土發2018294 號等-11-2.商圈更新2.1 強化功能定位2.1.1 銜接上位要求，差異發展在商圈更新中應按照北京市商業消費空間布局專項規劃等要求，根據商圈規劃層級、功能定位、資源稟賦等因素，結合自身優勢和人文特色、市場需求，實現差異化發展。國際消費體驗區以面向全球、輻射全國、引領京津冀為目標，服務國際和國內消費人群，緊抓消費國際化、在地性特征，將國際消費體驗區建設成為承載

21、首都多樣國際交往功能的聚集地和引領城市高位發展的新引擎，著力打造具有全球競爭力、影響力和美譽度的國際消費金名片。城市消費中心重點面向全市及京津冀城市群消費人群，緊抓特色化、體驗性發展趨勢，創新塑造新消費、新業態下的核心場景，承載全市綜合性、高能級商業活動，深度融合多樣化城市功能，以 30 至 45 分鐘公共交通可達服務市域及京津冀地區，將城市消費中心建設成為具有突出商業實力、特色消費活力和廣泛影響力的城市消費新地標。地區活力消費圈重點面向地區消費人群，強化商業類型的多元化與商業消費空間的社交性，依托 15 至 30 分鐘慢行范圍均衡打造公共活力中心，將地區活力消費圈建設成為服務承載多樣生活場景

22、的地區宜居綜合體，滿足購物、餐飲、文化、休閑、康養、體育、娛樂等綜合性消費需求。社區便民生活圈重點面向社區居民，引導商業消費空間發展重心下沉，全面提升基層商業的品質化與便利性，塑造鄰里間特色交往空間，以 5 至 15 分鐘步-12-行服務范圍實現全市城鎮社區級商圈全覆蓋。2.1.2 堅持集約利用，優化存量基于商圈所處區位及服務范圍內的人口規模、消費水平和消費升級需求，充分利用存量設施，在符合相關規定的條件下，允許適當增加商業功能，優化商業業態結構，完善功能配套，提高商圈消費品質。2.1.3 鼓勵功能復合，區域聯動鼓勵商業與旅游、文化、體育等功能融合發展，因地制宜，結合實際需求，在商圈內增補博物

23、館、書店、影院、體育、演藝等設施；結合濱水空間、歷史文化保護區一體化推動商圈更新。鼓勵區域商業聯動發展，差異化經營，滿足消費者多樣化、品質化、個性化、便利化、一站式消費需求，增加城市活力。2.1.4 發展數字經濟，創新引領把握消費數字化提檔升級趨勢，大力發展數字經濟，線上線下雙輪驅動，充分利用數字化發展新動能，推動消費新業態新模式新場景應用，釋放消費新活力，激發消費新動能。2.2 突出特色場景2.2.1 創新場景驅動，構建多元生態場景驅動。順應消費迭代趨勢，以場景驅動消費升級，以供給創新引領消費熱點，統籌提升商圈綜合消費能級。深入分析不同商圈自身稟賦，精準提煉場景關鍵特征和關鍵人群畫像，創造沉

24、浸式消費場景，提升人群消費體驗。多元生態。立足北京城市定位，融合文化交流、科技創新、國際交往等城市-13-功能，滿足高端購物、文化展覽、特色餐飲、休閑娛樂、金融商務等多元化消費需求。統籌推進商圈業態調整和品質升級，鼓勵植入具有創新性和吸引力的特色業態，推動品質化、特色化商圈建設。2.2.2 明確特色定位，塑造主題場景(一)歷史文化場景場景特征：與歷史建筑、歷史文化街區等緊密聯系、協同發展，強化歷史文化風貌特色，打造兼具歷史傳承、文化體驗、餐飲娛樂等功能的城市商業消費集聚區。主要客群：國內外游客、文藝懷舊群體等基本指引：以北京歷史文化為支撐，融入特色元素，以藝術交流、國學國潮、美食品鑒、文化演藝

25、等活動，讓市民在北京文化底蘊中穿越城市歷史，感受生活之美。業態指引：特色文化演藝、特色美食品鑒、創意文玩、文化展覽巡演、特色品牌節會、IP 經濟、國學教育等。(二)國際交往場景場景特征：與外國駐華使館區、外交外事活動區等場所緊密聯系、協同發展，推動商業消費空間與國際交往功能復合發展，打造國際交往活躍的城市商業消費集聚地。主要客群：國際游客群體、商務群體等基本指引：云集全球知名品牌、國際新品潮品，匯集首店、首展、首秀、首發、買手店、集合店等具有品牌溢價和社交價值的業態，體現城市品牌吸附力、-14-時尚風尚引領力，打造時尚消費富集地。業態指引：首店經濟、創意體驗、時尚秀展、美食品鑒、跨境體驗、買手

26、服務、定制服務、數字交互娛樂等。圖 1：歷史文化場景、國際交往場景示意圖（引自百度圖片）(三)科技創新場景場景特征：與科技創新產業集群、科技園區等緊密聯系、協同發展，推動商業消費與創新業態融合發展，打造兼具科技研發、創新休閑、餐飲服務等業態，科技創新特色鮮明的城市商業消費集聚地。主要客群：知識群體、時尚青年群體、商務群體等基本指引：基于新一代信息技術驅動，加速新技術與消費領域的融合，通過豐富科技產品供給，增強科技互動娛樂體驗，強化科技與消費結合，讓消費者感受未來消費場景。業態指引：數字文創、創意孵化、智慧科技、云服務、數字娛樂、超感體驗、獵奇體驗、無人服務、電子競技等。(四)休閑活力場景場景特

27、征：與特色活力休閑場所緊密聯系、協同發展，強化創新活力發展，打造兼具購物休閑、康體娛樂等業態，主題場景突出的城市商業消費集聚地。主要客群：家庭消費群體、輕休閑群體、健康活力群體等-15-基本指引：增強本地文化體驗功能、本土品牌孵化功能，重點發展休閑娛樂、潮流運動、品牌孵化等板塊，植入新業態、新模式，強化休閑活力體驗。業態指引：親子消費、全時段消費、美食品鑒、成長教育、文化生活體驗、健康管理、共享服務等。圖 2：科技創新場景、休閑活力場景示意圖（引自百度圖片）(五)文旅體驗場景場景特征：與文化藝術設施、體育場館、旅游風景區等場所緊密聯系、協同發展，推動商業消費與人文景觀、文體產業等復合發展，打造

28、兼具文體休閑、藝術體驗等業態，文旅體驗特色鮮明的城市商業消費集聚地。主要客群：健康活力群體、文藝青年群體、家庭消費群體等基本指引：圍繞增強文藝消費體驗功能和文藝創作功能，重點發展音樂演藝、創意設計等創意經濟，植入文化 IP、聯名跨界等新業態。業態指引：音樂演藝、創意孵化、網紅消費、全民體育、運動賽事、康養度假、教育培訓、聯名跨界等。(六)交通樞紐場景場景特征：與城市對外、對內交通空間緊密聯系、協同發展，以機場、軌道交通站點等交通樞紐為核心，打造兼具流動中轉、購物餐飲、休閑娛樂等功能的城市商業消費集聚區。-16-主要客群：游客群體、商務群體等基本指引：打造多購物中心連接、地上地下貫通、周邊區域聯

29、動，集商業購物、商務辦公、酒店住宿等多功能于一體的生態集群，增加體驗性、互動性、社交性消費布局，拓展輻射半徑。業態指引：便捷零售、創意設計、潮流時尚、多元化品質餐飲、智慧服務、夜間消費、文創紀念等。圖 3：文旅體驗場景、交通樞紐場景示意圖（引自百度圖片）(七)生態觀光場景場景特征：與山、水、林、田、湖、草等自然生態要素充分結合、協同發展，注重引入山水田園風光，打造兼具休閑觀光、生態體驗等業態，生態環境優美的城市商業消費集聚區。主要客群：健康活力群體、親子度假群體、銀發養生群體等基本指引：充分尊重和保護生態本底，促進公園、綠道生態價值轉換，實現自然生態資源與身心體驗的互動參與。業態指引：生態體驗

30、、公園 LIVE 演藝、綠色產品零售、AR 互動娛樂、沉浸式演藝、無人租賃服務等。(八)特色產業場景場景特征：與特色小鎮、創意產業園區等特色產業集聚區緊密聯系、協同發-17-展，打造兼具時尚生活、藝術體驗等業態，產業特色活力鮮明的城市商業消費集聚區。主要客群：文化創意群體、文藝青年群體、藝術家群體等基本指引：通過吸引時尚、個性、前衛的創意者、藝術團隊、文藝青年，打造工藝美學匯聚地，從視覺、聽覺、味覺等方面融入民俗文化、國風等元素，展現城市獨特氣質，增進消費者對多元藝術的了解與體驗。業態指引：創意設計、藝術演藝、二次元消費、文化 IP 塑造、創意孵化、買手服務、聯名跨界等。圖 4：生態觀光場景、

31、特色產業場景示意圖（引自百度圖片）2.3 提升整體風貌2.3.1 保留特色風貌，傳承文化底蘊特色風貌延續。在商圈更新改造中，保護城市古建筑、古街道等歷史文化遺產，尊重具有歷史文化價值和地域特色的空間格局、建筑風貌、綠地水系等空間要素，鼓勵通過當代設計與建造手法，融入傳統文化元素，延續北京特色風貌，傳承歷史文化底蘊。2.3.2 提升整體風貌，注重可識別性-18-整體風貌協調。結合商圈不同區位、規劃層級及功能定位，強化商圈風貌的整體性塑造?，F代型商圈應簡潔、現代、富有設計感，歷史文化型商圈應保護傳統風貌、運用歷史元素、展現文化底蘊。同一商圈的建筑風格應盡量協調統一，加強對城市肌理和空間格局的把控，

32、注重建筑材質、色彩的主次搭配，選用與整體風貌匹配的城市家具。商業風貌塑造。鼓勵在延續特色立面要素的基礎上，匹配商業屬性，在材質、色彩等方面適度創新，運用新材料、新技術更新建筑立面，增強商業活力氛圍。鼓勵將立面改造和燈光照明、廣告展示、多媒體等科技化表現手段結合，塑造有辨識度、有吸引力的商圈形象。鼓勵以創意多元的展示形式，設置景觀化、藝術化、場景化的戶外廣告設施，突出多層次、多元化的商圈特色，打造地區活力節點，營造共融共生的商業氛圍。2.4 加強交通組織2.4.1 優化交通網絡，推動無縫銜接通達連續。加強跨區域交通互通互聯，完善道路分級，打通商圈交通微循環，提高交通通行連續性；合理規劃建設慢行系

33、統，實現人車分流、機非分流，保障商業街區步行系統的連續性；不應在快速路兩側、不宜在主干路兩側設置吸引大量車流、人流的商業建筑出入口，減少商業人流對周邊交通的影響。無縫接駁。加強商圈和軌道交通、公交站點的銜接，提供清晰的標識引導系統；注重慢行接駁，加強公共交通與私人交通的換乘，打造連續、便捷的換乘路徑；引導人群低碳出行，打造“軌道+公交+慢行”的低碳交通體系。2.4.2 整合停車資源，提高停車效率-19-完善停車配置。完善商圈停車設施建設，引入停車引導系統等智能化信息管理手段，合理規劃臨時停車區，鼓勵采用地下停車、立體式停車等方式集約用地，提高停車效率，鼓勵增設新能源汽車充電樁。整合停車資源。充

34、分整合、釋放商圈現有停車資源，因地制宜靈活選用停車組織方式；規范社會停車場管理，鼓勵設置分時段共享停車設施；加強共享單車管理，合理劃定專用停放區域，采用電子圍欄等方式進行有效監管。2.4.3 強化慢行系統，鼓勵步行體驗慢行優先。完善商圈慢行系統，通過增加步道通行空間、設置安全島等方式提高步行空間的連續性、安全性。周邊道路可采取道路穩靜化措施，加強限速管理?？梢圆捎迷O置安全隔離設施、增設慢行優先標識等形式，優先步行和自行車路權。步行體驗。推動立體步行廊道系統建設，靈活采用地下通道、過街天橋、空中連廊等通行方式跨越路口或建筑；貫徹綠色出行理念，營造舒適的步行體驗和良好的視覺景觀環境，提升商圈消費氛

35、圍。2.5 優化空間環境2.5.1 提升空間品質，激發多元活力品質提升。商圈公共空間應滿足消費人群商業休閑需求，兼顧短時社交、商務洽談等商務需求；鼓勵設置公共藝術設施，提升環境藝術氛圍，精細化設計標識標牌、家具小品等景觀要素、完善適老化和無障礙設計，綜合提升空間環境品質。激發活力。鼓勵拓展商圈公共空間，充分利用邊角地、廢棄地、閑置地，通-20-過功能置換、場景營造等方式為消費者提供休憩、交流、活動的開放空間，滿足消費群體多元需求，激發商圈活力。2.5.2 完善配套設施，營造友好空間設施完善。探索“三大設施”復合利用模式，緊扣“七有”目標和“五性”需求，強化商圈公共服務、市政和安全設施的支撐能力

36、。加強跨區域配套設施統籌規劃，提高商圈內設施利用率和集約化水平，根據需求補足“三大設施”，保障商業空間的服務能力。全齡友好。結合商圈定位，結合不同區位和規模的公共開放空間，完善夜間照明、安防、休憩等基礎設施，根據需求增加休閑運動、科普教育、兒童娛樂等活動設施，完善盲道系統及無障礙服務設施，營造全齡友好的公共空間。2.6 加強智慧建設2.6.1 加強基礎設施建設，打造智慧場景智慧建設。加強智慧化、數字化建設，推動 5G 通信、物聯網等智慧基礎設施建設，鼓勵利用人工智能、云計算、大數據等新一代信息技術，創造新消費模式。智慧場景。利用人臉識別、數字孿生等數字化手段，推動消費場景與數字技術對接，將文化

37、、主題、藝術與商圈融合發展，打造互動式、沉浸式消費場景。2.6.2 建立智慧服務平臺，推動智慧服務智慧平臺。鼓勵搭建大數據智慧平臺，打通城市供給側與消費需求端信息流，提升商圈智慧化、精細化運營管理水平。-21-智慧服務。鼓勵打造數據智能中樞，支撐商圈為消費者提供智能停車、智慧導購、精準營銷、移動支付、智能安防等智慧服務；探索推進無人超市、無人商店、無人餐廳等新業態新模式發展，增強消費者對無接觸式自助便利化消費的體驗。2.7 創新運營管理完善商圈統籌管理機制，鼓勵成立商會、協會聯盟等組織，探索“多方共管、行業自治”等模式，發揮行業自治能動性，實現規范化管理、高效率運營和常態化監督。-22-3.商

38、業設施更新3.1 功能業態引導3.1.1 多元化業態復合強化功能定位。把握消費領域新增長點和變化趨勢，進行廣泛的市場調研，綜合考慮企業自身優勢、服務特色、消費群體以及建筑區位、配套設施等現狀條件，明確功能定位，合理確定業態結構。復合多元業態。根據消費需求適當調整增加餐飲、娛樂、休閑、親子等業態比例，引導多業態復合經營，提高消費黏性，推動傳統消費業態轉型升級，釋放消費新活力。3.1.2 體驗式業態賦能導入體驗式業態。通過商業設施更新，進一步增加消費供給能力，植入年輕、時尚、運動、健康等元素，結合信息數字技術，導入沉浸式、體驗式業態，通過多元化的互動方式，增加消費體驗。提高消費參與感。鼓勵開展音樂

39、會、時裝秀、藝術展覽、美食節等具有表演性、觀賞性和參與性的娛樂與體驗活動，豐富消費內容，提升消費參與感。充分挖掘利用自身資源稟賦，打造消費 IP，擴大宣傳力度，激發消費潛力。滿足個性化定制。鼓勵引入獨特的品牌和主題店鋪，打造不同風格和特色的購物區域，借助科技手段，提供定制服裝、定制飾品等個性化定制服務，滿足消費者個性化需求。3.1.3 場景化社交屬性-23-強化社交屬性。深化情感社交鏈接，構建商業生態系統。鼓勵通過公眾號、社交媒體平臺、線下活動等方式，打造社交互動場所，滿足新時代消費者社交屬性需求，增強品牌形象和忠誠度，提高消費轉化率和復購率。注重美學打造。注重空間美學設計，營造獨特的建筑、藝

40、術裝飾和環境，植入游戲活動、科技氛圍、藝術展覽等不同附加元素，打造舒適、富有藝術氛圍的購物場所。3.2 建筑主體更新3.2.1 商業風貌塑造強化商業風貌。注重整體建筑風格塑造，打造與商業定位相匹配，與場地環境相協調，富有創新活力、魅力多元的商業風貌形象。建筑更新應選擇環保適宜的建筑外立面材料，搭配合理的建筑色彩，注重商業建筑可識別性設計。涉及傳統風貌建筑的應符合國家和北京市現行相關政策法規、標準規范的規定。豐富立面照明。立面照明應與區域照明相協調，適應商業設施的功能、特點和文化，突出商業主題和氣質，達到安全、美觀、舒適和節能的效果?？刹捎枚喾N照明結合的方式，分清照明主次，注重互相配合，兼顧考慮

41、總體效果，實現照明的多樣性和動態性，增加商業空間的趣味性和活力性。在保證照明總體效果的同時，應防止照明產生光污染。規范戶外廣告牌匾。設置牌匾應當與街區的功能定位、歷史文化相協調，符合街區城市規劃確定的風貌要求，并與建筑物外立面造型、風格、色彩相協調，兼顧白天和夜間的視覺效果。設置戶外廣告設施應符合所在街區戶外廣告設施設置規劃的相關要求，應體現區域或相關企業文化內涵和特色，同一街區內的店鋪-24-招牌不宜采取統一樣式、統一色彩、統一字體等同質化的設置方式。經認定的老字號企業，除設置店鋪招牌外，可設置體現歷史文化傳統的匾額和楹聯；有條件的可采用石雕、木雕形式，在建筑外立面實體墻面適當位置附著設置一

42、處介紹老字號起源、歷史和企業特色的銘牌。連鎖經營的店鋪可以沿用同一品牌的設計風格、色調設置店鋪牌匾，并保持與建筑物外立面造型、周邊景觀相協調。優化第五立面。商業設施第五立面更新應以提升城市整體風貌為目標，以安全、整齊、有序、美觀為原則，與整體建筑造型或整個屋頂一體化設計，統一考慮材質、樣式、色調等外觀因素，避免雜亂放置及亂搭違建。屋頂空間作為商業經營的室外擴展部分時，宜與室外景觀或休憩空間結合設計，完善相關配套設施，提升商業閑適氛圍。鼓勵發展屋頂綠化、立體綠化。3.2.2 內部空間重構合理布局空間組織。商業設施空間更新應與市場定位、消費者行為需求、原有建筑結構特征相匹配。鼓勵優化提升內部商業動

43、線，避免出現商業空間死角，營造充滿活力的商業氛圍。鼓勵通過局部拆改，優化整合現有商業空間，適配新型消費場景植入需求，增強商業空間適用性和靈活性。在符合規劃和安全等規定要求下，鼓勵商業功能復合發展，促進產業轉型，增加城市活力。高效利用地下空間。鼓勵軌道交通場站與周邊商業功能融合，有條件的可利用地下空間復合商業功能，統籌地上地下空間建設，集約利用土地，提升功能集聚度，構建立體商業格局。商業地下空間應采取防火、防洪、抗震、防爆等防災安全措施，并符合 民用建筑通用規范 GB55031、建筑防火通用規范 GB55037等國家和北京市現行相關標準規范和規定要求。創意塑造內部裝修。商業設施內部裝修注重創意主

44、題元素表達，營造特色主-25-題場景，塑造空間故事性，創造舒適且有視覺美感的購物環境，滿足現代商業營銷模式和消費者需求。采用的建筑內部裝飾材料應符合環保、節能要求，并符合民用建筑通用規范GB55031、建筑內部裝修設計防火規范GB50222 等國家和北京市現行相關標準規范的規定。3.2.3 建筑結構加固開展結構鑒定。當傳統商業設施發生改建、擴建、移位以及建筑用途或使用環境改變、日常使用中發生安全隱患、達到設計工作年限需要繼續使用等情形時需要進行結構鑒定。商業設施綜合安全性鑒定要求綜合考慮建筑的抗震構造和承載力等因素所具有的抵抗地震作用的能力，并對建筑物的承載能力、整體穩定性等安全性，以及適用性

45、、耐久性等使用性進行調查、檢測、分析、驗算和評定。結構鑒定應符合既有建筑鑒定與加固通用規范GB55021 等國家和北京市現行相關標準規范的規定。地基基礎加固改造。應挖掘既有建筑地基承載力的提高潛力，盡量避免破壞既有結構底板，減少地基基礎的加固工作。如確需加固，應對建筑地基基礎及上部結構進行鑒定，宜在不影響或盡量少影響建筑使用的條件下進行加固施工。當結構改造后的基礎承載力不滿足設計要求時，可采取地基加固、加深基礎、柔性基礎改為剛性基礎等加固改造方法。上部結構加固改造。改造應結合現狀結構，保留可利用的結構構件，減少不必要的拆改，減輕或避免對原結構的破壞。上部結構加固應遵循先整體后局部的原則，首先考

46、慮結構整體穩定性，重點處理關鍵及重要的結構構件。對抗震承載力不滿足要求的結構構件優先選用消能減震的方式加固，加固改造應符合既有建筑鑒定與加固通用規范 GB55021 等國家和北京市現行相關標準規范的規定。-26-涉及結構改造的內容及構件?？赡芤鹕虡I設施結構改造的類別主要包括整體改造、局部改造，通過對實際案例的分析和經驗判斷，可能涉及的改造內容及對應的改造構件如圖 5 所示，以供參考。圖 5：改造內容及改造構件關聯圖（自繪）3.2.4 機電設備設施給排水系統。商業設施給排水系統改造應綜合考慮各種因素以實現安全、可靠、環保和經濟的目標。應確保供水系統的可靠性和穩定性，滿足商業建筑的用水需求；應合

47、理規劃排水管線路由，包括雨水排放、污水排放和廢水處理等，確保排水暢通且符合環保要求；應重視消防給水系統的設計，確?；馂臅r的滅火水-27-源充足；應實施節能與節水措施，如采用節水型衛生器具、循環利用水資源等。在設計過程中，還應考慮管道布局、設備選型、水質處理等方面的問題，以確保整個系統的高效運行。升級改造應符合建筑給水排水設計標準GB50015、建筑給水排水與節水通用規范GB55021 等國家和北京市現行相關標準規范的規定。暖通系統。商業設施供暖、通風、空調系統改造應統籌兼顧節能、環保和投資效益，創建滿足商業需求、健康舒適的室內環境。當供暖、通風及空調系統不能滿足使用功能的要求，或有較大節能潛力

48、時，應根據建筑物的用途、規模、使用特點、室外氣象條件、負荷變化情況等因素，選擇合適的暖通空調系統類型和設備選型配置，并定期進行維護和保養。在更新改造過程中，當建筑功能分區變化、機房位置限制或政策法規、標準規范更新時，應對防排煙系統進行同步改造。為保障商業空間品質，宜提升空調新風系統，應滿足人員衛生、補償排風、保持室內正壓的要求，具體措施包括優化通風、空調系統、使用新風凈化設備、應用綠色建筑材料、加強室內環境監測、適當設置室內綠化等。升級改造應符合民用建筑供暖通風與空氣調節設計規范GB50736、通風與空調工程施工質量驗收規范GB50243 等國家和北京市現行相關標準規范的規定。電氣系統。商業設

49、施電氣系統改造應以滿足使用需求、確保使用安全、兼顧經濟性為目標。在基于對既有建筑供配電系統、照明系統和防雷接地系統現場檢查、評定的基礎上，根據改造后建筑物的用電負荷情況和使用需求進行供配電系統、照明系統和防雷接地系統設計；如需配置充電場所時，應按照充電基礎設施的相關技術要求預留安裝條件。升級改造應符合民用建筑電氣設計標準GB51348 等國家和北京市現行相關標準規范的規定。-28-3.3 場地環境優化3.3.1 優化交通組織慢行交通優先。慢行交通應與場地周邊的步行系統銜接，注意慢行人群與公交站點、軌道交通站點、出租車泊車區的有效接駁，減少慢行交通與車行交通之間相互影響，構建步行優先、系統連續、

50、注重體驗的慢行交通空間。機動交通可達。結合場地情況確定交通組織方案，提高場地內部通行服務能力，保障場地內部道路交通系統供需平衡，優化商業場地與城市主要道路、重要功能區的交通銜接，保證車流可達性與疏散的便捷性。貨運交通避讓。貨運交通組織力求流線簡捷明確、通暢不迂回，最大限度地縮短流線，條件允許應設置專用運輸通道，且不應影響主要顧客人流，盡量減少人、貨、車在流動過程中的動線沖突。3.3.2 完善停車系統集約利用停車空間。合理確定停車設施的數量和布局，引導形成可持續的靜態交通供需關系。鼓勵增設智能立體停車設施或地下車庫等，提高停車效率，集約利用停車空間，盡可能減少地面停車空間。公共區域停車治理。根據

51、需求設置適當容量的非機動車停車區域，完善非機動車停車系統，加強公共區域停車治理，優化提升慢行系統，倡導市民綠色出行。引入智能停車系統。引入智能停車系統，宜配置停車引導、停車收費、停車預約、停車共享、反向尋車、停車充電、自動泊車等信息服務功能，實現停車資源精準定位和靈活調配，保障停車系統高效組織，提升通行效率。3.3.3 營造景觀環境-29-重塑公共空間。加強入口空間的引導性；結合沿街商業塑造開放、通透、豐富的沿街空間；合理利用邊角地、微空間，滿足周邊城市居民的生活、休憩、交往等需求；符合相關條件的，可以利用屋頂空間拓展室外商業功能；圍繞地下空間出入口設置下沉廣場、半地下廣場等空間，進行多重立體

52、空間營造。強化商業氛圍。充分結合傳統商業設施的資源稟賦、空間特質、功能業態，策劃不同空間的主題功能，商業內部商業功能向外部場地延伸，塑造可承載展覽展示、街頭表演、主題活動等功能的場所，突出差異化、辨識度，營造獨特的商業氛圍。構建互動性場景。提升雕塑小品、家具座椅、LOGO 標識、照明設施等景觀元素的藝術化設計，鼓勵增設互動性景觀設施，適度結合聲、光、電、數字孿生等新型技術，構建沉浸式的消費場景，形成特色的商業 IP，增強商業活力。3.4 專項系統升級3.4.1 保障消防安全符合消防相關政策、法規、標準。傳統商業設施更新，原則上應執行現行國家工程建設消防技術標準，受條件限制確有困難的，應按照北京

53、市既有建筑改造工程消防設計指南等北京市相關法規和技術規范、標準的規定，根據建筑的現狀和改造后的建筑規模、火災危險性和商業使用用途等因素確定相應的防火技術要求，并達到既有建筑改造防火設計的安全目標、功能要求和性能要求，不低于建成時的消防技術標準；因保護利用歷史建筑、歷史文化街區需要，確實無法滿足國家工程建設消防技術標準要求的，應按照建設工程消防設計審查驗收管理暫行規定住房和城鄉建設部令第 58 號，采用特殊消防設計。-30-滿足功能要求。傳統商業設施更新防火設計應滿足建筑的承重結構，保證其在受到火或高溫作用后，在設計耐火時間內仍能正常發揮承載功能；建筑應設置滿足在建筑發生火災時人員安全疏散或避難

54、需要的設施；建筑內部和外部的防火分隔應能在設定時間內阻止火災蔓延至相鄰建筑或建筑內的其他防火分隔區域；建筑的總平面布局及與相鄰建筑的間距應滿足消防救援的要求。3.4.2 健全智慧應用升級設備管理系統。改造升級設備管理系統，包括建筑設備監控、建筑能效監管、空氣質量監測等系統，有效提升建筑設備的運行管理水平，降低建筑運行能耗，打造綠色、健康、適用的商業空間。健全公共安全系統。改造升級公共安全系統，包括視頻監控、入侵報警、電子巡查、出入口控制、停車管理等系統，提高商業設施的安全管理水平，保護人身安全和財產安全。提升智慧服務系統。結合市場需求提升智慧服務應用，包括智能營銷服務、導購服務、電子會員服務、

55、即時配送服務、智慧支付服務、智能推送服務、智能共享停車服務、無人商超服務、無人餐廳服務等系統，提升用戶體驗。強化信息應用系統。充分利用云計算、大數據、物聯網等信息技術，提升數據的收集、分析和存儲能力，提高系統的靈活性、可擴展性、兼容性，在保障商業設施全生命周期運營管理的同時，為商圈智慧管理提供支撐。3.4.3 規范導視系統信息準確直觀。商業設施導視系統應為顧客提供購物和公共設施等信息，適應使用者習慣，契合商業空間動線，在關鍵節點處合理設置，遵循規范性、醒目-31-性、一致性、協調性、系統性、安全性的設計原則。交通導向準確。在臨近商業設施的道路、道路平面交叉口、公共汽車(無軌電車)站和城市軌道交

56、通車站等位置設置引導顧客進入和離開商業設施的交通導向系統，并為車輛設置機動車停車場導向標志。購物導向清晰。向顧客提供清晰的商品分布和銷售信息，在商業設施主要通道上懸掛指示樓梯、電梯、公共衛生間等的導向標志，保證顧客方便、迅速、準確地獲得購物信息及公共設施等信息。3.4.4 推動建筑綠色發展全壽命期綠色低碳。結合商業設施的具體業態和規模，關注建筑全壽命期內建筑綠色發展性能，提升建筑運行和維護的綠色化、精細化、智能化水平，更新活動中應落實既有建筑節能綠色化改造等綠色發展要求，提升安全耐久、健康舒適、生活便利、資源節約、環境宜居等性能，減少資源能源消耗、污染和碳排放?？稍偕茉蠢?。充分利用場地的自

57、然資源條件，開發利用可再生能源，如太陽能、水能、風能、地熱能、生物質能等，以及通過熱泵等先進技術獲取自然環境（如大氣、地表水、污水、淺層地下水、土壤等）的能量?？稍偕茉吹氖褂貌粦斐蓪Νh境和原生態系統的破壞以及對自然資源的污染。推動綠色商場建設。鼓勵商業設施運營單位建立綠色管理制度、推廣應用節能設施設備、完善綠色供應鏈體系、開展綠色服務宣傳、引導綠色消費理念、開展資源循環利用等綠色商場創建行動。綠色商場建設應符合 綠色建筑評價標準GB/T50378、綠色商場GB/T38849 等國家和北京市現行相關標準規范的規定。-32-3.4.5 推進海綿城市建設因地制宜建設。商業設施海綿建設應注重源頭減

58、排，滿足規劃關于徑流總量、徑流污染、徑流峰值的控制要求，按海綿城市建設要求因地制宜采取雨養型屋頂綠化、雨水調蓄與收集利用、微地形等措施，提高雨水積存和蓄滯能力。海綿城市措施。在非機動車道、人行道、步行街、停車場、廣場等場地宜使用透水鋪裝；景觀水體和低洼地應設置雨水匯入、調蓄、溢流排放等設施，低洼地的植物應兼有耐污和耐淹功能；建筑的綠地下凹率、透水鋪裝率和單位硬化地面配建調蓄容積等指標應符合海綿城市建設評價標準GB/T51345 等國家和北京市現行相關標準規范的規定。3.4.6 增加無障礙設施無障礙通行流暢。遵循通用設計、合理便利、廣泛受益的原則，構建設施齊備、功能完善、信息通暢、體驗舒適的商業

59、無障礙環境，商業設施空間內部應通過無障礙通行設施連接，形成連貫的無障礙通行流線。無障礙專項設計。應對商業設施內的主要商業功能空間進行無障礙專項設計，內容包括無障礙購物、無障礙器具使用、無障礙影視觀覽、無障礙就餐休閑、無障礙社交互動、無障礙家庭活動、無障礙消費支付等。無障礙設施完備。應在無障礙出入口處設置無障礙服務設施位置示意圖，建筑入口、過道、平臺、門、門廳、樓梯、電梯、公共衛生間、盲道、輪椅席等位置應依據建筑性能配有相關無障礙設施。無障礙設施建設應符合無障礙設計規范GB50763 等國家和北京市現行相關標準規范的規定。-33-4.項目實施4.1 商業設施更新實施程序4.1.1 確定實施主體商

60、業設施更新項目為單一物業權利人的，由物業權利人自行確定實施主體；涉及多個物業權利人的，協商一致后共同確定實施主體；無法協商一致，涉及業主共同決定事項的，由業主依法表決確定實施主體。4.1.2 編制實施方案實施主體應在開展項目現狀評估、房屋建筑性能評估、消防安全評估、更新需求征詢、資源整合等工作的基礎上，結合項目實際情況編制實施方案，明確更新范圍、內容、方式以及建筑規模、使用功能、設計方案、建設計劃、土地取得方式、市政基礎設施和公共服務設施建設、成本測算、資金籌措方式、運營管理模式、產權辦理等內容。4.1.3 審查決策經物業權利人同意或者依法共同表決通過的實施方案，按照本市相關規定，由實施主體報

61、區城市更新主管部門，由區人民政府組織區城市更新主管部門會同有關行業主管部門進行聯合審查；涉及國家和本市重點項目、跨行政區域項目、涉密項目等重大項目的，應當報市人民政府批準。4.1.4 手續辦理實施主體依據審查通過的實施方案，按本市相關規定申請辦理投資、土地、-34-規劃、建設等行政許可或者備案。4.2 商圈更新實施程序以商圈為更新單元的，應確定更新統籌主體，更新統籌主體負責編制商圈更新實施方案，并統籌、推進更新項目的實施。相關實施程序按 4.1 規定執行。4.3 特殊情形辦理4.3.1 建筑改造中不能達到現行標準在保障公共安全的前提下，傳統商業設施更新改造的綠地率可以按照區域統籌核算，人防工程

62、、建筑退線、建筑間距、日照時間、機動車停車數量等無法達到現行標準和規范的，可以按照改造后不低于現狀的標準進行審批。商業設施更新改造應當確保消防安全，符合法律法規和有關消防技術標準要求。確實無法執行現行消防技術標準的，按照尊重歷史、因地制宜的原則，應當不低于原建造時的標準；或者采用消防性能化方法進行設計，符合開展特殊消防設計情形的，應當按照有關規定開展特殊消防設計專家評審。4.3.2 社會投資低風險工程建設項目符合北京市社會投資低風險工程建設項目要求的，按照相關簡易程序辦理。社會投資低風險工程建設項目為符合低風險等級，地上建筑面積不大于 10000平方米（舊城之內建設項目總用地面積 10000

63、平方米以下，舊城之外建設項目總用地面積 20000 平方米以下），建筑高度不大于 24 米，地下不超過一層、開挖深度不大于 3 米且建筑面積不大于 2000 平方米，功能單一、技術要求簡單的-35-社會投資新建、改擴建項目及內部裝修項目（地下空間開發項目和特殊建設工程除外）。4.3.3 土地用途變更手續存量建筑用途轉換經批準后依法辦理規劃建設手續。符合正面清單和比例管控要求的，按照不改變規劃用地性質和土地用途管理；符合正面清單，但是超過比例管控要求的，應當依法辦理土地用途變更手續，按照不同建筑用途的建筑規模比例或者功能重要性確定主用途，按照主用途確定土地配置方式、使用年期，結合兼容用途及其建筑規模比例綜合確定地價；對于符合北京市土壤污染防治條例第三十六條所列情形的，應按相關規定進行土壤污染狀況調查。