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1、2015.05.25上海上海- -杭州養老地產考察報告杭州養老地產考察報告12目錄目錄考察項目簡介31業態規劃分析92適老化設計分析463運營模式分析644總結與借鑒8153考察項目簡介考察項目簡介一4上海親和源老年公寓簡介 性質：工商局注冊的營利性養老機構； 規劃：親和源老年公寓占地83680,總建筑面積近10萬，由12幢多層電梯住宅樓組成，共設838套居室，可供1600位左右的老人居住。目前入住率約90%； 位置：坐落于上海浦東新區康橋鎮上 配套：周邊設施包括有商業街，能滿足日常生活。 護理醫療：社區內有與曙光醫院（三級甲等）對接，并有老年人護理的頤養院。上海親和源圖片考察項目簡介考察項目

2、簡介上海親和源養老公寓作為養老地產的代表性項目，開創了會員式養老的收費模式，取得了可觀的經濟效益及社會影響力，由于建成年代較早，規劃設計理念已經出現了一定落后。5考察項目簡介考察項目簡介天地健康城與澳大利亞AVEO養老機構合作開發，借鑒澳大利亞養老地產經驗，通過整合公寓適老化設計、電子信息化系統、醫療資源的，形成了一整套針對老年人的服務方案。天地健康城簡介 性質：商業用地開發帶有養老地產，營利性機構。 規劃：天地健康城建面約50萬，一期占地107000，建筑面積約150000，由6個坊布局而成，約800戶，以6-7層多層建筑為主，每個坊均有鄰里中心可供活動。同時規劃有產權式公寓、服務式公寓、護

3、理式公寓、社區鄰里中心，商業街、醫院、養生公園等。 位置：坐落于于上海市青浦區朱家角古鎮東南側，距古鎮直線距離約3公里，沿河岸布置。 護理醫療：與醫療機構合作德頤醫院天地健康城圖片6考察項目簡介考察項目簡介烏鎮雅園以學院式養生養老為概念，制造營銷話題，在全國范圍內獲得廣泛關注。目前一期產權式銷售為主，后期的國際康復醫院及護理院建設有待觀察。烏鎮雅園簡介 性質：住宅用地上打造的含有養老概念的住宅 規劃：綠城烏鎮雅園所處的綜合性健康養生養老園區占地面積約1平方公里，規劃養生養老、健康醫療和休閑度假三大主題。別墅、多層公寓等產品，總建筑面積約為50萬方。 配套：養生居住區、頤樂學院、養老示范區、醫療

4、公園、特色商業區和度假酒店區六大板塊于一體。位置：坐落于5A景區，桐鄉市烏鎮景區。 護理醫療：與雅達國際醫療機構合作投資。烏鎮雅園7考察項目簡介考察項目簡介隨園嘉樹作為萬科 良渚文化村的子項目，承擔其養老地產試點的任務，與親和源相仿以會員制銷售產品。隨園嘉樹目前主要針對自理老人，提供公寓適老化設計及社區關懷。護理型公寓等尚未運營，有待觀察。隨園嘉樹簡介 性質：40年旅游用地上的老年人居住社區 規劃：總用地面積63853，容積率為1.0，35%綠地率，規劃13棟多層住宅，615戶。 配套：4500隨緣會社區活動中心，文化村內部商業街、學校、醫院等。 位置：杭州良渚文化村核心區 護理醫療：與浙江第

5、一醫院門、臺灣醫療機構合作隨園嘉樹8考察項目簡介考察項目簡介金色年華作為較早養老地產項目，自然環境優美，但交通通達性較差。作為早期以使用權出售的項目，從設計規劃上都有明顯缺陷。二期已經開始建設，具體情況有待觀察。金色年華退休中心簡介金色年華退休中心 性質：營利性機構，劃撥用地上建設養老地產 規劃：項目用地250畝，總建筑面積約17萬平方米，其中一期項目用地105畝，5.4萬平方米；總床位數約3500張，其中一期項目床位數1078張，是一個集居養型、助養型、護理型和候鳥型養老公寓為一體的養老機構 配套：食堂、超市及活動中心 位置：位于杭州市西湖區轉塘街道金家嶺，午潮山國家森林公園南麓 護理醫療：

6、與香港醫療機構合作9業態規劃分析業態規劃分析二10業態規劃分析業態規劃分析親和源親和源親和源養老公寓，業態種類較多，但是核心業務均以外包形式出讓，自身僅對自理型養老公寓進行管理。上海親和源養老公寓上海親和源養老公寓老年公寓：入住資格為60周歲以上自理老人。戶型分為108、70、58三種戶型。每棟底下均設有娛樂、休閑活動室（棋牌、舞蹈、音樂等）。頤養院：醫院、半護理及全護理養老機構，提供養老院式服務和醫療服務，此為外包業務。餐廳：提供日常餐飲服務，日均消費約為30元/天，此為外包服務。老年度假酒店：對外開放住宿酒店，供子女看望老人時住宿。健康會所、親和學院：為集中式的老年活動中心和學習中心，經營

7、情況較差。11業態規劃分析業態規劃分析親和源親和源老年公寓頤養院配餐中心度假酒店商業街健康會所活動設施景觀塑造12業業態規劃分析態規劃分析親和源親和源上海親和源養老公寓，早期以產權式銷售為主，后被政府叫停。為實現現金流快速回正，采取了會員制養老的新模式，以永久使用權、15年使用權兩種為主。養老公寓主要針對具備自理能力的60周歲以上的老人，套型分為108兩房、58、70一房，以7-9層配有醫用擔架電梯的精裝小高層建筑為主，每棟樓底層均設有活動室，供老人活動休閑及娛樂。老年公寓頤養院配餐中心度假酒店商業街健康會所活動設施景觀塑造13業業態規劃分析態規劃分析親和源親和源老年公寓護理院生活配套酒店配套

8、教育配套景觀配套上海親和源頤養院建筑面積約9700，共設有300余張床位，由上海市曙光醫院專業醫療機構派出團隊進行管理，已開通醫保。頤養院共九層，1-4層為門診部，5-9層為護理區。老年公寓頤養院配餐中心度假酒店商業街健康會所活動設施景觀塑造14業業態規劃分析態規劃分析親和源親和源配餐中心，室內普通裝飾，無適老化的設計和貼心的服務，與一般的食堂無區別。餐飲費用額外計算，人均每天價格在30元左右。從調研情況看，并無針對老人的特殊餐飲服務。老年公寓頤養院配餐中心度假酒店商業街健康會所活動設施景觀塑造15業業態規劃分析態規劃分析親和源親和源上海親和源度假酒店供探視老人的親友居住。酒店公寓設計與養老公

9、寓相似，無明顯亮點。共計74間客房，入住率約50%左右，由于經營情況一般，目前已有將度假酒店重新包裝改為養老公寓出售。老年公寓頤養院配餐中心度假酒店商業街健康會所活動設施景觀塑造16上海親和源護東側配有沿街商業店鋪，沿襲公寓的現代簡約風格，無商業主題打造。經營業態主要為生活日常消費、餐飲業態，并無招商。主要為社區提供日常生活消費。商業街無針對老年人的專業日用品，與社區商業無異。業業態規劃分析態規劃分析親和源親和源老年公寓頤養院配餐中心度假酒店商業街健康會所活動設施景觀塑造17老年公寓頤養院配餐中心度假酒店商業街健康會所活動設施業業態規劃分析態規劃分析親和源親和源健康會所建筑面積共計8000，為

10、社區健康主題會所。聘請健康管理公司進行管理，提供包括健身、水療、康復護理等服務。但經營情況較差，目前已計劃將其改造為度假酒店。18老年公寓頤養院配餐中心度假酒店商業街健康會所活動設施業業態規劃分析態規劃分析親和源親和源室外有兒童娛樂設施、陽光室、mini高爾夫球場、垂釣湖；公寓底層有室內書畫書、音樂室、棋牌室、閱讀室、桌球室等。19業業態規劃分析態規劃分析天地健康城（一期）天地健康城（一期）天地健康城規劃業態合理，目前一期產權公寓已經開始銷售，德頤醫院及服務式公寓的未來運營在銷售階段均已營造充分，其中單個坊一個鄰里中心及社區范圍內會所配套，層次分明，有利于老人進行鄰里和社區活動，為規劃亮點。產

11、權公寓：一期由多層住宅圍合成6個坊，每個坊設可供活動交流的鄰里中心，100-160戶型，約788套。德頤醫院：與醫療機構合作，開辦社區醫院，主要用途為康復及老人全護理，預計36套。服務式公寓：半護理老人居住，提供生活照料及護理，約350套目前仍在開發中具體信息不明。恬愉學堂：老年人社交學習中心，開展老年大學等教育活動。健康食堂：提供餐飲服務。養生公園：代建項目，作為項目休閑公園風情商業街：為社區商業配套。天地健康城天地健康城產權式公寓產權式公寓20老年公寓鄰里中心恬愉學院商業街服務公寓德頤醫院業業態規劃分析態規劃分析天地健康城天地健康城天地健康城老年公寓以海派石庫門風格形成獨特的風情社區。該部

12、分為銷售型的40年商業產權公寓。4-6棟圍合成一個坊，共計6個坊，每個坊獨立設置一個可供老人活動娛樂交流的鄰里中心。21老年公寓鄰里中心恬愉學院商業街服務公寓德頤醫院業業態規劃分析態規劃分析天地健康城天地健康城22老年公寓鄰里中心恬愉學院商業街服務公寓德頤醫院業業態規劃分析態規劃分析天地健康城天地健康城天地健康城目前推出6種戶型，100大二房160大三房。其中以100大二房銷售情況最好。老年公寓全部以產權銷售，購買資格不限，入住資格為60周歲以上老人。公寓自帶精裝修（含適老化設計），裝修標準約為3000元/，售價為16000-19000，均價17000元/，與周邊商品住宅平均價格水平略高。23

13、業業態規劃分析態規劃分析天地健康城天地健康城鄰里中心為每個居住坊的老人提供日常的活動場所，具備交流、鍛煉、用餐服務等功能。配備有臺球桌、就餐桌椅、聊天沙發桌椅、兒童娛樂設施、健身器材、頂棚可遮陽的陽光室。老年公寓鄰里中心恬愉學院商業街服務公寓德頤醫院24業業態規劃分析態規劃分析天地健康城天地健康城老年公寓鄰里中心恬愉學院商業街服務公寓德頤醫院恬愉學院綜合樓，為社區配套會所，負一層至四層，分別設置了運動休閑、影音娛樂、互動教學、圖書閱覽功能區，提供各種業余生活活動空間，豐富長者生活。享受該服務需要繳納會員費，方可享受。25業業態規劃分析態規劃分析天地健康城天地健康城老年公寓鄰里中心恬愉學院商業街

14、服務公寓德頤醫院商業街以上海石庫門建筑風格為旋律，打造主題化的休閑商業街，與建筑群落相得益彰。同時為社區提供商業服務。26業業態規劃分析態規劃分析天地健康城天地健康城老年公寓鄰里中心恬愉學院商業街服務公寓德頤醫院服務式公寓為半護理老人設計，在建筑設計上偏向酒店、療養院等公建風格，戶型更為集中，服務更為貼身。一期項目服務式公寓尚未建設，具體情況有待觀察。27業業態規劃分析態規劃分析天地健康城天地健康城老年公寓鄰里中心恬愉學院商業街服務公寓德頤醫院與德頤醫院合作的為全護理老人或康復中老人提供全程護理及社區醫療，建筑形式與醫院基本一致，每層設立有護理站，并有集中浴室和康復室配置。同時聘請副主任醫師級

15、別擔任醫院醫生，與周邊甲級醫院開通綠色通道。會員每年提供3次免費體檢。一期項目護理式醫院尚未建設，具體情況有待觀察。28業態配比分析業態配比分析烏烏鎮雅園鎮雅園烏鎮國際健康生態產業園合計規劃養生居住區、養老示范區、醫療公園、五星級養生度假酒店、特色商業中心、國際養老護理中心等六大功能區，烏鎮雅園為其中一個部分，規劃650畝，以自理老人為主，輔以少量半護理老人。養生居住區：70年產權居住用地，建設帶有養老性質的商品住房，以產權銷售為主，購買入住無限制。分為別墅區、多層區、高層公寓區；頤樂學院：合計3.5萬平米，具備商業、娛樂活動、老年學習等功能，為綜合性的社區活動中心；雅達國際康復醫院：以康復性

16、治療為主的綜合性醫院國際養老護理中心：真正意義上的養老產品，具有養老服務等醫療、看護功能；特色商業區：以烏鎮旅游消費為載體的商業中心度假酒店去：以烏鎮旅游住宿為載體的酒店群。烏鎮雅園烏鎮雅園產權式公寓產權式公寓29業業態規劃分析態規劃分析烏鎮雅園烏鎮雅園養生居住頤樂學院康復醫院養生居住區產品分為電梯多層、高層公寓（56-128）、別墅（170-200），以江南徽派建筑風格為主，形成多個組團居住區。蘇州園林式的景觀風格，景觀打造為其亮點。別墅單套價格在500萬左右、多層價格為14000-15000，含軟硬裝修。該產品以養老養生為概念，實質銷售型商品住宅。30業業態規劃分析態規劃分析烏鎮雅園烏鎮雅

17、園養生居住頤樂學院康復醫院31業業態規劃分析態規劃分析烏鎮雅園烏鎮雅園養生居住頤樂學院康復醫院32業業態規劃分析態規劃分析烏鎮雅園烏鎮雅園養生居住頤樂學院康復醫院3.5萬頤樂學院，能容納3000人，分為社區商業、餐飲服務區、老年大學教學區、運動娛樂休閑區等，包括教室、運動館、大禮堂等設施。內部建有風雨連廊，方便各區域溝通。依托杭州師范大學教育合作，設立了五大課程體系，健康養生系、人文社科系、藝術系、休閑體育西等。33業業態規劃分析態規劃分析烏鎮雅園烏鎮雅園養生居住頤樂學院康復醫院雅達國際康復醫院建面大7.3萬，由雅達國際投資運營，計劃引入德國高端康復醫療品牌Medical park，由德國醫療

18、團隊負責運營。主要提供亞健康人群的健康康復治療、老年全科門診和專業體檢服務。目前該部分仍在規劃設計中，運營效果有待檢驗。34業業態規劃分析態規劃分析隨園嘉樹隨園嘉樹隨園嘉樹規劃有門診部、頤養中心、康復中心、隨園會會所及居住區，覆蓋全養老人群，硬件、軟件的適老化設計突出，但在社區內的商業規劃上有一定缺失。住宅區：主要針對自理老人，提供適老化設計，出售40年使用權。購買無限制，入住須在65周歲以上。隨園會：隨園嘉樹會所，為老年人生活活動中心，連接各個居住區?？祻椭行模横槍Π胱o理人權，日常生活照料。頤養中心：針對術后康復老人，需要醫療等護理。門診部：為社區提供門診醫務服務。隨園嘉樹隨園嘉樹產權式公寓

19、產權式公寓35業業態規劃分析態規劃分析隨園嘉樹隨園嘉樹居住區隨園會門診部隨園嘉樹居住區，以老年活動會所為中心呈行列式布局，以多層德式建筑風格為主，超過常規社區15%-30%的樓間距，全朝南向的設計，提高采光通風標準。該部分以使用權出售為主（均價1.6萬元/），15年租賃為輔（65萬-95萬），使用權剩余年限為23年。購買沒有年齡限制，入住須滿足65周歲。36業業態規劃分析態規劃分析隨園嘉樹隨園嘉樹居住區隨園會門診部居住區提供75-111戶型，15年租賃費用約為65-95萬元；購買使用權均價約1.6萬元/，帶適老化精裝修，其中老年化設計的家具可購買。物業費為2500-3500年/戶，可免費享受健

20、康檢查咨詢服務。37業業態規劃分析態規劃分析隨園嘉樹隨園嘉樹居住區隨園會門診部隨園會會所，與各建筑通達銜接，商業、娛樂、休閑等功能完備，同時是社區老人的服務、咨詢中心。其中將健康管理中心獨自設立其中方便老人對自身健康狀況進行管理。38業業態規劃分析態規劃分析隨園嘉樹隨園嘉樹居住區隨園會門診部浙一良渚門診部面積達2000。設有內科、外科及檢驗、藥房等?？砷_展常見病的診療、保健服務?，F已開通省、市醫保。門診部為社區老人建立數字化健康檔案，展開上門服務。同時老人家中安裝相關終端設備，可使用遠程可視服務實現網絡診療，在線提供健康咨詢、健康教育。社區設立了三層醫療體系：1、健康管理中心，提供定時體檢、實

21、時監控；2、浙一門診，一般常見病治療；3、省老年醫院，緊急救助綠色通道39業態規劃分析業態規劃分析金色年華退休中心金色年華退休中心金色年華退休中心，主要分為四個功能區，業態上滿足不同護理等級老人和社區必要的生活需求。留有山體公園，其開發具有可想象的空間。居家服務式公寓：自理老人社區，使用權出讓，帶有精裝、家具。中心功能區：配套功能中心，集中設置，輻射社區的服務性、生活性會所。度假公寓：以公寓形式為主，設有酒店公寓提供短租服務。護理式托老公寓：與醫療機構合作，提供醫療服務，同時為全護理、半護理老人提供養老服務。山體公園：社區種植茶葉和休閑步道。金色年華退休中心金色年華退休中心產權式公寓產權式公寓

22、40居家公寓功能區度假公寓居家公寓采用集合式單元布局，各單元通過風雨連廊連接，以南加州風格為主，提供70-130戶型，軟硬裝俱全，針對自理老人，以使用權出售形式進行銷售，售價約為9000元./，與周邊普通商品住宅基本持平。購買不受年齡限制，入住需達到退休年齡。托老公寓業態規劃分析業態規劃分析金色年華退休中心金色年華退休中心山體公園41居家公寓功能區度假公寓托老公寓業態規劃分析業態規劃分析金色年華退休中心金色年華退休中心山體公園42居家公寓功能區度假公寓托老公寓業態規劃分析業態規劃分析金色年華退休中心金色年華退休中心約2萬的配套功能中心，為老人提供娛樂休閑等活動空間。大餐廳按量定價、小餐廳（包廂

23、），可按自己口味定制，可招待親朋好友聚餐。山體公園43居家公寓功能區度假公寓托老公寓業態規劃分析業態規劃分析金色年華退休中心金色年華退休中心度假酒店公寓裝修與居家公寓相仿，按天或按月計費，主要針對居家公寓老人的親友、子女；候鳥型度假老年團體和社會其他人士。提供酒店住宿、餐飲、會議等服務。山體公園44居家公寓功能區度假公寓托老公寓業態規劃分析業態規劃分析金色年華退休中心金色年華退休中心設有224張養老床位，內部空間與醫院病房相似，主要為全護理老人設置，提供專業護理服務，每層均有救護站，一層配置7個醫護人員。一樓設有醫務室，三樓設有理療室。山體公園45居家公寓功能區度假公寓托老公寓業態規劃分析業態

24、規劃分析金色年華退休中心金色年華退休中心山體公園山體公園，大面積對坡綠化，營造山間小徑，供園區老人散步，鍛煉。同時開辟部分山體種植茶葉，自產自銷，也提供小部分菜地供老人自行種植。46適老化設計分析適老化設計分析三47適老化設計分析適老化設計分析根據所有考察項目整理，適老化設計主要涉及四個標準、六個模塊、五十項多細節設計。光線、視線、路線四通、減少突發狀況1居住空間地面平整，無高差障礙，避免損傷2儲藏空間，臺面多，便于收納更起到扶手作用3溫度均勻，光線均勻，扁平化戶型便于光線深入居室4適老化設計標準適老化設計標準4850余項適老化設計細節適老化設計分析適老化設計分析（一）玄關（一）玄關1.入戶置

25、物臺2.智能門禁3.入戶門加寬，電梯加深4.玄關置物臺5.玄關智能感應燈6.一鍵取電（二）（二）客廳客廳8.彩色可視對講9.配備地暖10.大按鍵智能電話11.風管式空調12.座椅增高13.插座高度人性化設計14.開關/按鍵集成（三）臥室（三）臥室15.分體式空調16.起夜地燈17.雙臥房貫通18.床頭柜增寬加高19.臥室朝南20.分床設計21.升降晾衣架22.平開窗把手，降低高度23.門板防撞條24.一鍵緊急呼叫（四）廚房（四）廚房25.置物隔板/中柜設計26.直飲水入戶27.櫥柜內鏡28.下沉式灶臺29.側吸式油煙機30.水槽臺面抬高（五）衛?。ㄎ澹┬l浴31.未活動通知32.安全扶手33.電

26、熱毛巾桿34.暖風機35.地面無高差36.防滑地磚37.主衛智能馬桶38.坐浴設計39.雙地漏排水40.浴室一鍵緊急呼叫41.起夜地燈（六（六）全區）全區42.風雨連廊設計43.連廊內休閑座椅44.連廊無地坪臺階45.定點視頻監控49.大尺度公共通道46.半室外活動空間47.感應單元移動門48.擔架電梯（七）智能化設計七）智能化設計49.健康管理平臺50.生活管理平臺51.員工管理平臺49適老化設計分析適老化設計分析入戶玄關門窗紗窗處理門窗紗窗處理入戶門及窗戶進行推拉式紗窗處理防止蚊蟲叮咬50適老化設計分析適老化設計分析客廳家具圓角處理家具圓角處理家具根據老人生理狀況進行設計，進行圓角處理，避

27、免磕碰折疊式晾衣架折疊式晾衣架陽臺欄桿處設置折疊式晾衣架，隨手就可晾曬衣物，免去升高彎腰數字監控系統數字監控系統配合電子門卡、一鍵報警、不活動的通知等合成在物業管理中心對 就診記錄、生活習慣作及時了解51適老化設計分析適老化設計分析廚房廚房下拉柜廚房下拉柜廚房吊柜采用內部下拉設計，可平行取物拐角置物架拐角置物架針對老人收納雜物多的特點，設置拐角置物架充分利用空間高照明度操作臺高照明度操作臺老人視力較弱，廚房操作臺設置了高照明度燈光，方便老人使用52適老化設計分析適老化設計分析廁所假牙清洗器假牙清洗器自動假牙清洗器，方便老人對假牙進行清理輔助器輔助器可吸附于墻壁，形成移動扶手壁式置物格壁式置物格

28、嵌入式設計，避免突出的置物板對操作造成阻礙無障礙洗手臺無障礙洗手臺+暖足機暖足機為輪椅用戶提供洗手臺操作空間，為老人洗漱時提供足部保暖53適老化設計分析適老化設計分析臥室臥室獨立收納柜臥室獨立收納柜采用組合式落地衣柜。分區結構包括；抽屜、小格抽屜、褲架、適合不同長度衣物的掛衣通和合柜分床設計（部分）分床設計（部分）老人睡眠較差，為減輕相互干擾，采用分床設置54適老化設計分析適老化設計分析護理院坐浴坐浴此方案可運用于一般老人到需要護理的老人，可坐著淋浴的座式淋浴花灑使得護理人員大幅減輕負擔，更輕松、更舒適臥浴臥浴臥位淋浴床能直接由病床轉移病人前往淋??；床身可液壓升降調整高度；配有軟枕一個及排水軟

29、喉管一條，作為特殊護理的器材，有三種不同長度，為不能自理老人進行輔助淋浴和衛生護理護理床位護理床位護理床位與醫療床位一致，有相關接口及開關面板，具備施救工具。55適老化設計分析適老化設計分析陽光房陽光房頂棚為雙層中空玻璃，可讓陽光射入，同時保證問題，便于老人享受室外陽光活動樓棟入戶無階梯障礙樓棟入戶無階梯障礙無障礙入戶，減少老人及輪椅入戶的難度公共公共空間加寬，加欄桿扶手空間加寬，加欄桿扶手加寬加大公共空間，使活動更加方便，同時配置走廊扶手方便老人行動。增設交流空間，照片墻增設交流空間，照片墻增加交流空間，設置溫馨的照片墻，營造良好的老人鄰里氛圍風雨連廊，布置休息座椅風雨連廊，布置休息座椅風雨

30、連廊連接主要生活區，動線清晰，布置休息座椅，方便老人隨時休息。公共空間56適老化設計分析適老化設計分析自動感應門自動感應門公共空間均設置自動感應門，免去老人推拉門的繁瑣，方便輪椅出行垂釣臺垂釣臺將湖景開辟成垂釣臺，形成水景景觀的同事，增加老人娛樂活動空間。兒童娛樂設施兒童娛樂設施為居家老人帶孩子，提供娛樂設施。草坪無高差設計草坪無高差設計草坪無高差設計，避免轉角處的磕絆，且利于自然排水，形成更為平整的景觀公告欄公告欄別致的公告欄，將社區相關信息公示，增強社區運作公眾參與度，營造良好溫馨的社區氛圍室外57以風雨連廊為骨架，林間道路及草叢汀步為支線構造整個社區的景觀。綠化節點集中在交通動線交匯處、

31、草叢汀步轉交以及宅間綠地周邊。隨處可見置石、石椅石凳等景觀小品豐富景觀情趣。植物配置以三重景觀為主：草地+有色開花灌木+小喬木。適老化設計分析適老化設計分析綠化景觀58適老化設計分析適老化設計分析烏鎮雅園以江南園林為主題。通過主體性園林風格，增加景觀的觀賞性。小轉角處通過小型灌木裝飾，大轉角處及景觀節點處，通過密植形式打造多重綠化。在叫開闊的地區采用全草坪配合有色灌木鑲邊的處理，一方面節約費用，一方面提供開闊的景觀視覺，增加多樣性。綠化景觀59電子E卡通及個人健康檔案提供：電子E卡通具備，門禁功能、儲值消費功能、SOS緊急救助功能、健康管理功能。通過電子E卡通按鈕，可以及時發出急救信號，通過電

32、子系統可定位求救位置，調出該位置監控，同時個人健康檔案彈出，將過往病例就健康狀況及時反饋，便于救助。該套系統可植入個人終端，進行健康監控、終端配菜等特制服務。適老化設計分析適老化設計分析智能信息化設計60適老化設計分析適老化設計分析61云平臺健康管理適老化設計分析適老化設計分析62云平臺生活管理適老化設計分析適老化設計分析63云平臺員工服務平臺適老化設計分析適老化設計分析64運營模式分析運營模式分析四65運營模式分析運營模式分析服務體系服務體系親和源服務體系從生活、快樂、健康三個方面構建，基本覆蓋了老人日常的需求，但諸如健康服務受制于醫療資源，并沒有進行深入。生活服務快樂服務健康服務 智能物業

33、 家政服務 事務代理 出行服務 會所服務. 主題活動 親和俱樂部 親和學堂 度假旅游 義工服務 理財咨詢 健康咨詢 護理照料 醫療服務 心理輔導66運營模式分析運營模式分析服務體系服務體系天地健康城服務體系打造更加豐富，從醫療、生活到文體方面具做到全覆蓋和全深入，從服務品質看更勝一籌，但由于園區并未運營部分服務內容仍處在對客戶的造夢階段。服務體系醫療保健生活照料文體娛樂 健康體檢、健康檔案、健康評估、全科門診、緊急救助、特約專家坐診、膳食調養、定期隨訪、戒煙限酒、運動管理、心理干預、身體指標監測、慢病調養、未病管理、病后康復、綠色通道 養生食堂、營養配餐、自助廚房、親情溝通、陪同出行、每日問候

34、、入戶清潔、代辦服務、房屋托管、垃圾清收、家具一卡通、不活動通知、智能化社區 長期課程、主題沙龍、興趣小組、外出游學、大型活動、陽臺種植、開心農場、游園采摘、親寵服務、電影院、健身會、恒溫泳池、瑜伽舞蹈、棋牌麻將、親子活動、門球網球、健康步道、釣魚臺、棋牌博弈、住院探視67運營模式分析運營模式分析服務體系服務體系烏鎮雅園主要以學院式養老教育為主打，推出了豐富的老年課程體系，在健康服務方面基本做到了標準配置。目前養生居住區仍處在建設階段，相關醫療、教育等功能有待檢驗。老年老年教育教育依托杭州師范大學資源，設立健康養生、人文社科、藝術、休閑體育、生活五大課程體系。68運營模式分析運營模式分析服務體

35、系服務體系69運營模式分析運營模式分析服務體系服務體系隨園嘉樹形成了4各模塊的服務體系，合計86項細節服務?；靖采w了老年人生命周期的生活需求。由于園區會全面建成，部分服務細節有待檢驗。70運營模式分析運營模式分析服務體系服務體系金色年華退休中心養老服務體系主要針對護理公寓的全護理老人，主要從衣食住行樂五個方面構建。全天式親情呵護服務體系醫療保健服務 專業醫療機構定點 就醫綠色通道 預防、醫療、康復護理體系專業餐飲服務 整潔的就餐環境 專業營養配餐 特色餐飲服務居家物業服務 親情呵護服務 免費家政服務 溫馨物業服務 特色日常服務交通出行服務 建筑安全設施 便捷市區交通文化娛樂健身 文化交流 康

36、體健身 娛樂活動71運營模式分析運營模式分析醫療資源醫療資源綜合所有項目，天地健康城的醫療服務體系最為豐富，其通過分析醫療周期，針對不同階段制定不同解決方案，通過標準化的健康管理流程，對老人健康進行監測和管理。在注重治療的同時更加注重預防，注重醫療的同事更注重食療。72運營模式分析運營模式分析醫療資源醫療資源設立分級護理、專業護理服務，提供菜單式、可定制的醫療服務護理體系，由老人根據自身情況的不同，分級劃分，分級收費；針對特殊情況，提供專業和定制護理，提高服務水平和客戶滿意度。73運營模式分析運營模式分析團隊構建團隊構建開發前置考慮團隊結構，天地健康城將運營團隊分為，會員中心、生活服務、健康服

37、務、資源管理、配套服務、財務、人事行政七個部門，分級管理，設立明確的權責體系。74運營模式分析運營模式分析親和源親和源市場反饋市場反饋客戶基本為本市居民，多數客戶為預先購買，預防養老?？蛻艋緸楸臼芯用?，多數客戶為預先購買，預防養老。目前，園區內所有均已出售完畢，入住率超過目前，園區內所有均已出售完畢，入住率超過90%，但從實際觀察看，園區人氣不高。，但從實際觀察看，園區人氣不高?？ǚN年限房型（面積）會員卡繳費年費繳費A卡永久（可繼承）（可轉讓）大套108128萬7.38萬/年中套703.98萬/年小套582.98萬/年B卡終身（15年內可退）大套10898萬4.5萬/年中套7060萬小套58

38、45萬C卡產權房大套108/（已被政府叫停）3.5萬/年中套70小套58現有少量轉讓卡（A卡）委托轉讓，轉讓價格由持卡人與意向客戶自行協商決定75運營模式分析運營模式分析天地健康城天地健康城市場反饋市場反饋目前在售部分基本告罄，均價與周圍住宅產品基本持平，客戶接受度較好。目前在售部分基本告罄，均價與周圍住宅產品基本持平，客戶接受度較好?？蛻艋緛碜陨虾１镜?，客戶基本來自上海本地，90%客戶年齡在客戶年齡在70周歲以上，少部分投資客戶。周歲以上，少部分投資客戶。小戶型消化速度最快。小戶型消化速度最快。當前僅有自理套餐對外公布：當前僅有自理套餐對外公布：以以40年產權形式銷售，均價約年產權形式銷售

39、，均價約17000元元/，物業費用，物業費用3.3元元/ 月（一樓）、月（一樓）、3.8元元/ 月（一樓月（一樓以上）；加入健康城會員（可享受社區服務和社區養老配套）以上）；加入健康城會員（可享受社區服務和社區養老配套）4.5萬元萬元/戶戶 一老人一老人 年、年、6.9萬元萬元/戶戶 兩老人兩老人 年。會員可根據自身情況選擇是否加入。年。會員可根據自身情況選擇是否加入。家具可委托制作，全套家具制作約家具可委托制作，全套家具制作約5萬元。萬元。食堂和非基礎服務另行收費。食堂和非基礎服務另行收費。76運營模式分析運營模式分析烏鎮雅園烏鎮雅園市場反饋市場反饋綠綠城產品營造能力強，加之城產品營造能力強

40、，加之70年住宅用地，多數客戶將其當做商品住宅來購買，別墅及高層去化理想。年住宅用地，多數客戶將其當做商品住宅來購買，別墅及高層去化理想?？蛻粢酝┼l本地為主，杭州、上海、江蘇比例約為客戶以桐鄉本地為主，杭州、上海、江蘇比例約為5:2:2:1 年齡集中在年齡集中在40歲歲50歲，購買主要為父母養歲，購買主要為父母養老考慮及未來自己度假養老。老考慮及未來自己度假養老。77運營模式分析運營模式分析隨園嘉樹隨園嘉樹運營模式：租售結合運營模式：租售結合 銷售方式：銷售方式：使用權銷售：以使用權銷售：以30年使用權轉讓方式出售，無產權證，土地期滿后房子歸客戶，房屋年使用權轉讓方式出售，無產權證，土地期滿后

41、房子歸客戶，房屋不可轉讓。不可轉讓。銷售價格：開盤售價銷售價格：開盤售價14000元元/目前售價約目前售價約16000元元/ 租賃方式：租賃方式：租賃：一次性交納十五年租金，期內退房可按時間折舊退款，十五年之后繼續居住不租賃：一次性交納十五年租金，期內退房可按時間折舊退款，十五年之后繼續居住不再收取租金，不可轉讓。再收取租金，不可轉讓。市場反饋市場反饋隨園嘉樹一期目標客戶為自理老人，項目去化良好。隨園嘉樹一期目標客戶為自理老人，項目去化良好。項目核心客戶來源于杭州本市區，占到項目核心客戶來源于杭州本市區，占到80%，剩余主要來自長三甲地區，以本省客戶居多。，剩余主要來自長三甲地區，以本省客戶居

42、多。相較相較于使用權租賃，用戶更傾向于全銷售方式于使用權租賃，用戶更傾向于全銷售方式租賃物業租金情況戶型租賃形式服務費用A戶型（約75）15年租約租金65至70萬元2500-3500元/月（物業+服務）B戶型（約100）15年租約租金約95萬元左右C戶型（約110）78運營模式分析運營模式分析金色年華退休中心金色年華退休中心護理床位價格表護理床位價格表朝南雙人間3000元/月/間朝北單人間2300元/月/間護理費收費標準護理費收費標準護理等級收費等級應急備用金三級護理500元/人/間2萬/1人住3萬/2人?。x園時不計息退還）二級護理800元/人/間一級護理1100元/人/間特一級護理1400

43、元/人/間特二級護理1700元/人/間備注1.包房入住引起的空置床位，空置床位基本服務費按300元/床/月收取，老住戶按原標準執行；2.護理等級根據入住老人身體狀況進行確定，室內電費自理居家公寓居家公寓戶型銷售形式價格服務費66使用權銷售均價約9000元/5600元/年706880元/年12610800元/年79運營模式分析運營模式分析金色年華退休中心金色年華退休中心養生度假床位價格表養生度假床位價格表房型入駐模式床位費應急備用金月付年付雙人間按月入住3300元/月/間2萬/1人住3萬/2人住一年起住3000元/月/間34800元/年/間（2900元/月）標準套房按月入住4100元/月/間一年

44、起住3800元/月/間43200元/年/間（3600元/月）舒適套房按月入住5300元/月/間一年起住4700元/月/間54000元/年/間（4500元/月）備注備注1.集中供熱水，費用包含在床位費中，不再另行收??；2.服務費收費標準，基礎服務500元/人/月，送餐服務加200元/月/人，雙人入住優惠100元/月/間；3.入住首月為“試住期”，免交應急備用金（只收取押金1000元/間），床位費按月住模式執行，在簽訂年住模式合同時再調整；4.簽訂一年起住模式合同的，未滿一年提前退房時，每月補差價300元；5.可提供全套床上用品，費用加100元/月/人；6.室內電費自理。80養生床位價格表養生床位

45、價格表房型入駐模式床位費應急備用金月付年付雙人間按月入住3200元/月/間2萬/1人住3萬/2人住一年起住2900元/月/間33600元/年/間（2800元/月）標準套房按月入住2300元/月/間一年起住2200元/月/間25200元/年/間（2100元/月）備注備注1.服務費收費標準，基礎服務500元/人/月，洗衣服務加200元/人/月，送餐服務加200元/人/月，雙人入住優惠100元/月/間；2.入住首月為“試住期”，免交應急備用金（只收取押金1000元/間），床位費先按月住模式執行，在簽訂年住模式合同時再調整；3.簽訂一年起住模式合同的，未滿一年提前退房時，每月補差價300元；4.室內電

46、費自理。運營模式分析運營模式分析金色年華退休中心金色年華退休中心市場反饋市場反饋金色年華入住率為金色年華入住率為70%，居家公寓銷售去化周期長達三年，客戶最大抗性為交通及非產權住房；，居家公寓銷售去化周期長達三年，客戶最大抗性為交通及非產權住房；床位型養老狀況良好；床位型養老狀況良好；入住基本為入住基本為75周歲以上高齡老人，周歲以上高齡老人，60周歲區間老人極少；周歲區間老人極少；對對目前價格及服務較滿意。目前價格及服務較滿意。81總結與借鑒總結與借鑒五82總結與借鑒總結與借鑒業態規劃建筑設計團隊建設服務體系 居住+商業+醫療+配套的格局 覆蓋自理、半護理、全護理三個方面 醫療服務等體系的構

47、建均借助了其他企業資源 著力打造，老人活動空間，種類豐富 適老化設計是基礎，軟裝配置是亮點 烏鎮雅園結合地區文化，建筑、園林設計最為驚艷 風雨連廊、園區無障礙設計、園區指示標示是室外設計重點。 戶型采光通風尺度強于一般住宅，以板式樓梯為主，樓層較低。 與有經驗或資源的機構共同成立運營團隊 團隊建設均在項目建設前已經具備框架，在建設中不斷完善構建 團隊權責、分工明確 常見醫療資源的配備是園林必選 非常規的醫療資源，需與外界醫院開通綠色通道。 餐飲為老人關注重點 運用科技互聯網設備，進行信息化管理 服務收費分級，根據居家、半護理、全護理、特殊定制進行區別分類83總結與借鑒總結與借鑒借鑒1、業態規劃

48、，必須使園區形成生態閉環，足不出園即可滿足生活所需，其中餐飲、醫療為老人關注種地，業態規劃時，應該以二者為中心，而非考察幾個項目以會所為中心。2、建筑設計須結合當地文化特點，如烏鎮雅園的徽派建筑風格，江南水鄉的園林風格給人印象深刻，建筑作為項目的表皮，為客戶接觸項目第一印象，出彩的建筑設計有利于提升項目品質。3、適老化設計是基礎，這方面不少設計機構已經有了成型的設計標準，并非難點。根據調研發現，不少投資客戶投資或提前購買預備養老，而園區的入住年齡限制，造成了空置。在居家養老上可不必拘泥于年齡限制，以全生命周期的住房理念，打造可供老中青三代變遷的住房。4、服務體系構建，必須前置考慮，由于養老地產

49、的核心便是配套的養老服務，如果養老團隊的構建和機制的建立滯后，養老地產便難以經營。5、醫療資源須與大型醫院合作，重護理重養生。養老地產的特殊性，決定不會有醫療人才愿意長期駐點，與多家醫院的合作進行輪替式的駐點服務，對重大疾病開通綠色就醫通道，為目前最契合養老地產的醫療服務模式。6.信息系統的建立，軟件的配置是未來適老化設計核心。穿戴設備已經成為研發主流，逐步投入健康領域。結合穿戴設備和信息化系統，可降低人力成本，亦可以更加迅速有效地管理老人生活。7. 根據自身項目情況，須建立風險意識，養老地產開發周期長，風險極大，應在部分業態中，以銷售或使用權一次性出租的形式，保證現金流安全。同時配合服務收費

50、，租金形成可持續性收入。84總結與借鑒總結與借鑒借鑒8、產品設計應貫徹，空間尺度大，面積小，總價低的理念。不宜高估目前老年客戶的購買力水平，從考察情況看，客戶總價敏感度高，小面積戶型去化周期最快，真實需求量最大。應在保持適老化設計，增大部分功能空間尺度的同時盡量縮小總面積，控制總價。9、傳統硬裝裝修不適宜養老地產，適老化設計應融于生活之中，軟裝家具作為生活使用頻率最高的生活物件，應在產品設計時一體考慮，與硬裝搭配出售，才能提高產品競爭力，保證養老屬性的純粹。10、注重口碑營銷，弱化商業性廣告。銷售推廣應圍繞“老帶新”等活動進行，通過口碑傳播，圈層活動塑造產品力，減少商業性廣告的盲目投入?？疾煳?/p>