中國養老產業發展研究報告（89頁）.doc

《中國養老產業發展研究報告（89頁）.doc》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《中國養老產業發展研究報告（89頁）.doc（89頁珍藏版）》請在三個皮匠報告上搜索。

1、中國養老產業發展研究報告中國養老產業發展研究報告中國養老產業發展研究報告 2目錄目錄第一章第一章 養老產業概論養老產業概論.4 4第一節 老齡產業界定.4一、老齡產業的提出 .4二、老齡產業的概念 .4三、老齡產業的特點 .5第二節 養老產業界定.7一、養老產業提出 .7二、養老產業概念 .7三、養老產業分類 .8四、本報告涉及項目 .9第二章第二章 中國養老產業宏觀環境分析中國養老產業宏觀環境分析.1111第一節 國外養老產業發展現狀和趨勢.11一、發展歷程 .11二、發展現狀 .12三、發展趨勢 .15第二節 中國養老產業宏觀環境分析.16一、政策環境 .16二、經濟環境 .17三、社會環

2、境 .18四、文化環境 .20第三節 宏觀環境對中國養老產業的影響分析.21一、宏觀環境對中國養老產業發展的有利因素 .21二、宏觀環境對中國養老產業發展的不利因素 .21第三章第三章 中國養老產業總體市場狀況中國養老產業總體市場狀況.2424第一節 中國養老產業發展歷程.24一、我國的人口發展歷程 .24二、我國養老產業發展歷程 .24第二節 中國養老產業市場發展現狀.26一、市場需求狀況 .26中國養老產業發展研究報告 3二、市場供給狀況 .27第三節 養老產業市場發展趨勢.29第四章第四章 中國養老產業細分市場分析中國養老產業細分市場分析.3030第一節 老年療養市場分析.30一、市場需

3、求狀況 .30二、市場供給狀況 .31第二節 老年公寓市場分析.33一、市場需求狀況 .33二、市場供給狀況 .35第三節 老年服務市場分析.40一、市場需求狀況 .40二、市場供給狀況 .41第四節 老年娛樂文化市場分析.42一、市場需求狀況 .42二、市場供給狀況 .43第五節 老年旅游市場分析.45一、市場需求狀況 .45二、市場供給狀況 .45第五章第五章 養老產業案例研究養老產業案例研究.4848第一節 國外養老社區模式.48一、國際慈善機構（HTA）老年居住建筑分類標準 .48二、國外老年居住建筑模式 .48三、國外老年住宅特征 .50第二節 國外養老產業案例.52一、美國太陽城養

4、老社區 .52二、日本高科技養老院 .58三、莫斯科社會服務綜合中心 .59第三節 中國養老社區模式.62一、候鳥式養老模式 .62二、活躍型養老模式 .63中國養老產業發展研究報告 4三、異地型養老模式 .64四、農家式養老模式 .65第四節 中國養老社區案例.66一、綠地孝賢坊 .66二、北京太陽城 .69三、海南太陽谷 .73四、武漢頤樂園 .76五、東方太陽城 .78第五節 養老產業公司案例.83一、Del Webb 公司.83二、上海綠地集團 .85中國養老產業發展研究報告 5第一章第一章 養老產業概論養老產業概論第一節第一節 老齡產業老齡產業界定界定一、一、老齡產業的提出老齡產業的

5、提出隨著我國老齡化趨勢和程度的加深，老齡產業應運而生。老齡產業在國外也稱為“銀色產業” ，在西方發達國家已有很長的發展歷史。我國老齡產業起步較晚，對老齡產業的研究始于 20 世紀 90 年代，有的學者稱之為老年產業。在 1997 年 5 月 28 日中國首次老齡產業研討會上，中國老齡協會會長張文范首次公開明確的提出“老齡產業”的說法。二、老齡產業的概念二、老齡產業的概念1、人口老齡化、人口老齡化人口年齡結構一般可分為年輕型、成年型、老年型三種人口結構。人口老齡化是指總人口中年輕人口數量相對減少、年長人口數量相對增加而導致的老年人口比例相應增長的動態過程。按照國際通行的標準，一個國家60歲以上的

6、老年人口或65歲以上的老年人口在總人口中的比例超過10%和7%，那么這個國家就達到人口老齡化。在西方經濟發達國家，老齡化是人口結構轉變的自然形態，老齡化是一個循序漸進的、緩慢的過程。如由成年型人口轉變為老年型人口，法國共經歷了115年，瑞士用了85年，美國是60年，英國為45年，就連發達國家中老齡化速度最快的日本也用了近25年時間。我國2000 年已經進入老齡化社會。2、老齡產業、老齡產業關于老齡產業的界定，主要有如下三種基本觀點：（1）老齡產業隸屬于第三產業，僅僅包括老年服務業。）老齡產業隸屬于第三產業，僅僅包括老年服務業。把老齡產業界定為：隸屬于第三產業，以專門為老年人提供勞務服務為主，獨

7、立存在的經營性、服務性的特殊部門。按照這種觀點，老齡產業的實質是為老年人口提供勞務服務的第三產業，它的外延相對較窄。 （2）老齡產業隸屬于第二、三產業。）老齡產業隸屬于第二、三產業。從老齡產業與三次產業的關系來看，中國養老產業發展研究報告 6老齡產業是橫跨二、三兩類產業的。老齡產業，指的是專門生產老年用品或者提供老年服務的企業和部門。顯而易見，以此觀點，老齡產業的外延主要涵蓋為老人生產和提供勞務的第二和第三產業中的企業，為老人提供農產品的隸屬第一產業的企業將被排除在老齡產業范圍之外。 （3）老齡產業是包括于第一、二、三次產業中的綜合產業體系。）老齡產業是包括于第一、二、三次產業中的綜合產業體系

8、。老齡產業并不是傳統意義上的一個獨立的產業部門，它是由老年消費市場需求增長帶動而形成的新興產業，它包括所有有關老年人物質和精神需求以及其他特殊需求的商品生產和服務。老齡產業是綜合性的產業，是從第一、第二、第三派生出來的特殊產業，它既包括生產性產業，也包括服務性產業。三、老齡產業的特點三、老齡產業的特點1、特殊性、特殊性 老齡產業的特殊性是指老齡產業服務對象的特殊性。即從年齡階段上劃分，老齡產業的目標對象鎖定為 60 歲及以上的老年人口。盡管老齡產業提供的產品、勞務或就業機會并不排斥非老人，但是，老齡產業的經濟實體在市場中競爭時，將主要考慮老年人口的需求，并根據老人的特征進行具體的運作。2、綜合

9、性、綜合性 老齡產業的綜合性主要表現在兩個方面：第一，它是一個橫跨第一、二、三次產業的綜合產業體系。換言之，老齡產業所包含的經濟實體有的屬于第一產業，如農業部門中專門為老人提供副食的企業；有的隸屬第二產業，如主要為老人生產日用品的老年服裝公司、老人助聽器公司等；有的歸屬第三產業，如老人婚姻介紹所等。第二，老齡產業是一個綜合性的大市場體系，在這個市場體系中包含眾多專門為老人服務的子市場。具體地說，老齡產業的市場體系涵蓋老人日用品市場、老年服務市場和老齡經濟實體等眾多領域。3、微利性、微利性老齡產業的微利性是指從事老齡產業的企業在老齡市場的單項產品或單項服務中獲得的平均利潤率與從事其他產業相比相對

10、較小。需要指出兩點，首先，老齡產業的微利性是就單項產品或服務的平均利潤率而言，但這與從事老齡產業的企業的較高的總利潤并不矛盾，原因在于老齡市場容量巨大；第二，微利中國養老產業發展研究報告 7性并不排斥老齡產業的市場性，也并不等于主張老齡產業的福利性，恰恰表明了老齡產業在市場中不同于其他產業的特殊性。中國養老產業發展研究報告 8第二節第二節 養老產業養老產業界定界定一、養老產業提出一、養老產業提出養老服務業是最典型和最大的老齡產業。老年人的需求是老齡產業發展的根本基礎，而老年人的主要需求是養老服務需求。中國的養老產業是從計劃經濟條件下那些專門為照顧“三無對象”而設立的國家福利設施的基礎上發展起來

11、的。我國傳統的養老模式是家庭養老，沒有家庭支撐的城市孤寡老人和農村五保老人，則由政府興辦的敬老院或養老福利機構負責供養。隨著經濟社會發展，特別是人口老齡化的迅猛發展，家庭和政府都無力負擔沉重的養老服務壓力，只能求諸市場，動員廣泛的社會力量為老年人提供養老服務。目前，我國約有 60 歲以上老年人口 1.47 億，這就是一個潛在的養老服務需求的巨大市場，可以預見養老服務業將是未來最大的老齡產業。二、養老產業概念二、養老產業概念在老年人的眾多需求中，養老服務需求是其主要需求，養老服務水平的高低是老年人能否安度晚年的關鍵因素。目前，我國對于養老服務的概念界定尚無定論，有人把養老服務統稱為老年福利服務；

12、也有的專家學者認為養老服務可以劃分為兩大部分，一部分是養老產業，一部分是老年福利服務事業。其中養老產業，是指那些為高、中收入或經濟保障狀況較好的老年人提供的養老服務，這些老年人有能力支付養老機構的各項費用，他們可以自由地選擇機構。老年人福利服務事業則是為社會上更多的經濟狀況不是很優越的老年人提供的養老服務，這部分老年人的養老需求同樣旺盛，但是受收入的制約，他們承擔不了市場化養老服務所必須支付的成本。本報告中的養老產業，是指為老年人提供設施、特殊商品、服務，滿足老年人特殊需要的，包括老年人衣食住行用醫娛學等物質精神文化方面構成的一個產業鏈，是多個產業相互交叉的綜合性產業，是由老年市場需求拉動而興

13、起的新興產業。中國養老產業發展研究報告 9三、養老產業三、養老產業分類分類養老產業按需求屬性的不同，可以分為醫療保健業、日常生活用品業、家政服務業、房地產業、保險業、金融業、娛樂文化產業、旅游業、咨詢服務業、其它特殊產業等十個細分產業。1、老年醫療保健業、老年醫療保健業老年醫療保健業是指為老年人提供醫療保健藥品和醫療器械，主要涉及到藥品、保健品、醫療器具、健身器材、康復器材、老年人常用的輔助醫療設備、療養休養、住院陪床伺候等產品的生產與服務。2、老年生活用品業、老年生活用品業老年生活用品業是為老年人提供諸如手杖、服裝鞋帽、飲食、餐具、防滑器具、放大鏡、助聽器、拐杖、輪椅、成人尿布以及其它方便老

14、人的專用品，比如，座椅式便桶，升降式輪椅或床，呼叫器或警報器等。3、老年（家政）服務業、老年（家政）服務業老年服務業是高年齡段老人尤其需要發展的項目，主要以家庭護理、日常家庭照顧、家庭修繕以及各種用品修理等為主。主要包括家務服務，包括家務、購物、打掃衛生、整潔環境、洗衣等事務；活動服務，包括用餐、洗澡、淋浴、上廁所、陪同上街、逛商店、換衣服等；友愛服務，包括電話交談、上門交談、聊天、代寫書信、生活談話、網上聊天等。4、老年公寓（房地產）業、老年公寓（房地產）業老年公寓（房地產）業主要為老年人提供建筑設施，如老年公寓、托老所、護理醫院、敬老院等。住房對于老年人來說是養老和安身之處，擁有住房是一件

15、十分重要的事情。但是，如果住房不能根據老年人的特點設計修建，那就會給老年人的生活帶來諸多不便。比如，老年人由于年老體弱，樓層不宜住得太高；由于視力衰退，要求房間透光好；由于行動不便，要求有防滑防跌設施等。5、老年保險業、老年保險業老年保險業是為老年人提供人身保險、健康保險、養老保險等。人們都希望健康、長壽、晚年生活幸福，希望在遇到疾病、特別是重大疾病時能夠得中國養老產業發展研究報告 10到醫治，在年老體弱，沒有經濟收入時，生活能得到保障。隨著市場經濟體制的建立，社會保障制度和醫療制度的改革，以及與家庭變遷相聯系的家庭保障功能的弱化，人們特別是老年人的保險意識增強，對保險的需求增大，保險業在老年

16、人中將會有一個很大的市場。6、老年金融業、老年金融業老年金融業是指隨著老年人社會保障制度繼續推行和保障面的不斷擴大，以后老年人的經濟狀況將會越來越好，會有一些理財觀念很強的老年人購買金融產品，儲蓄、證券投資、期貨投資、理財咨詢等。7、老年娛樂文化產業、老年娛樂文化產業很多老年人在退居、賦閑時，有了大量的空閑時間開展娛樂文化活動，豐富自己的精神文化生活。娛樂方面包括老年活動中心、老年茶園、老年棋牌室、閱覽室、歌舞廳、游樂場等，文化教育方面包括老年大學、老年職業培訓、各種學習班等老齡教育產業。8、老年旅游業、老年旅游業老年人對旅游也情有獨鐘。他們在度過了繁忙緊張的職業生活之后，希望晚年生活能夠過得

17、輕松、和諧、愉快而有意義，游覽名山大川，盡享旅游之樂，成為許多老年人休閑活動的一種重要選擇。在當今，外出旅游已開始成為許多老年人追求的一種時尚，特別是經濟發達的國家更是如此。9、老年咨詢服務業、老年咨詢服務業老年人由于生理心理的原因，在老年生活中會遇到許多問題和困難，需要社會給予幫助解決。以老年人為對象的咨詢服務將會受到老年人的歡迎，如解決老年人心理障礙的心理咨詢，為老年人健康提供幫助的健康咨詢，為老年人提供法律幫助的法律咨詢，以及為老年人日常生活提供幫助的家政咨詢等。10、其它特殊產業、其它特殊產業其它特殊產業是指有些老年人有著自己特殊的喜好，這些需求不具有普遍性和通常意義上的不可或缺的特點

18、，如古玩等老年消費品、老年特殊需要品，花卉種植、老年表演、老年交誼、老年氣功、書報影視等。中國養老產業發展研究報告 11四、本報告涉及項目四、本報告涉及項目目前，在中國養老產業領域，國內關注點仍局限于老年房地產業，其它細分養老產業還未引起足夠的重視。本報告所涉及細分產業類別主要從各種養老服務業圍繞房地產業集聚的難易程度出發，選擇醫療保健療養業、老年服務業、老年公寓（房地產）業、娛樂文化業、旅游業五個方面作為重點研究對象。中國養老產業發展研究報告 12第二章第二章 中國養老產業宏觀環境分析中國養老產業宏觀環境分析第一節第一節 國外養老產業發展現狀和趨勢國外養老產業發展現狀和趨勢一、發展歷程一、發

19、展歷程國外養老產業的發展和人口發展變化密切相關，歸結起來可分為以下三個發展階段：第一階段：第一階段：18 世紀后期至二戰前，三代同堂的傳統養老方式較為普遍，養世紀后期至二戰前，三代同堂的傳統養老方式較為普遍，養老產業并未興起老產業并未興起18 世紀后期，隨著歐洲工業革命的興起和不斷發展，極大地推動了社會、經濟和科技的發展，大大地改善了人們的生活條件，從而推動了世界人口的第二次快速增長，引發了人類歷史上第二次“人口革命” 。這次革命使得出生率下降，世界人口進入低出生、低死亡、低增長階段。在這個階段，三代同堂傳統的養老方式較為普遍，祖孫三代共聚一堂，由家人為老人提供經濟、生活、精神上的照顧，養老產

20、業在這個階段并未興起。第二階段：二戰后至第二階段：二戰后至 20 世紀世紀 60 年代，各國都趨于老齡化，社會福利性質年代，各國都趨于老齡化，社會福利性質養老機構開始興起養老機構開始興起第二次世界大戰后，新生兒數量明顯減少，人均壽命則上升到目前的 66歲。這種雙向發展使老齡化發展越來越快，全球幾乎所有國家的人口結構都趨于老齡化。據聯合國有關規定，一個國家 65 歲以上的老年人在總人口中所占比例超過 7，或 60 歲以上的人口超過 10%，使被稱為“老年型”國家。全球已有 72 個國家進入“老年型” 。20 世紀 60 年代，西方發達國家有關老年人的政策有所變化，法國、英國、聯邦德國、意大利、瑞

21、典、荷蘭等國采取的做法是將老年人安置在專業化的或由福利機構照顧的場所、收容院等，并以此作為滿足老年人對住房需求和社會需求的一劑靈丹妙藥。第三階段：第三階段：20 世紀世紀 70 年代至今，社區養老服務業逐漸發展，并形成多種年代至今，社區養老服務業逐漸發展，并形成多種業態的服務業和配套服務業業態的服務業和配套服務業20 世紀 70 年代，人口老齡化對西方發達國家的沖擊明顯增大，使其用于中國養老產業發展研究報告 13老年人的財政支出更加沉重，嚴重影響了其經濟的發展。因此，西方國家紛紛建立了社區照顧服務政策，在不同的法定框架和資金來源下，為老年人所提供的養老金、住房供給、醫療保健、社區服務等在西方各

22、國獨立發展起來。20 世紀 70 年代中期以來，經濟因素成為影響老年人養老保障和社區服務政策傾向的最重要因素，西方國家的老年人政策出現了以下趨向：一是從機構照顧服務轉移到以社會形式、社區為基礎的照顧服務；二是轉為降低政府的直接作用并發展商業的、非盈利的和非正規的提供老年服務的部門；三是促進具有更為靈活的服務和具有更大選擇機會的、個性化的照顧服務的發展。20 世紀 90 年代，西方國家傾向于社區服務的進一步改革，提倡人文主義的養老保險、醫療衛生服務、社區服務和住房供給等服務的整合。這時候人口老齡化對西方國家的財政影響已經到了相當嚴重的地步。西方國家在制定政策時，將開發老年市場看做是解決老齡化的重

23、要途徑。正是在這種背景下，西方國家的養老產業市場才得以新興并得到迅速發展，形成了包括老年用品、老年醫療、老年文化、老年休閑、老年公寓等多種業態的服務業和配套產業。二、二、發展現狀發展現狀1 1、美國、美國美國的養老產業經過幾十年的發展已經比較成熟，分為盈利性和非盈利性的養老產業兩類。養老住宅業是美國養老產業中發展最為成熟的產業。（1）養老住宅業發展已比較成熟，從生理需要、安全需要層次滿足老年）養老住宅業發展已比較成熟，從生理需要、安全需要層次滿足老年群體的需求群體的需求養老住宅業是美國養老產業中發展最為成熟的產業，其主體是美國的社會營利機構。老年住房業需求的快速增長使美國人意識到“銀發”給他們

24、帶來的產業機會。老年人口的增多意味著適應這一人群住房需求的增多。1980 年到1990 年十年間，護理院、中長期照料和其它老年住房增加了 24%。輔助生活機構是老年住房市場里發展最快的部分。據統計，排在前 30 名的輔助生活機構供應商擁有全國約 24%的床位數。1999 年時排在前 5 位的每個輔助生活機構，在全美各州的床位數均超過了 10000 張。比如排居第三的 Marriott，總共擁有11603 張床位分布在全美 29 個州 150 家 Marriott 品牌的養老院里。中國養老產業發展研究報告 14美國養老住宅業的產業鏈由借貸、建設、運營和服務組成，從生理需求和安全需求層次為老年群體

25、提供住宅、衣食照顧、療養等服務。其產業成熟的標志是借貸有程序、建設有規矩、運營和服務有標準及監督檢查。（2）美國的養老住宅產業還注重為老人營造家與愛的氛圍，滿足老年人）美國的養老住宅產業還注重為老人營造家與愛的氛圍，滿足老年人對歸屬與愛的需求對歸屬與愛的需求 美國的養老住宅業不僅僅從生理和安全角度滿足老年群體的需求，還側重于為入住的老年人提供一種歸屬感。典型代表為佛羅里達州的太陽城中心。該中心從 1961 年開發建設，從一開始就規劃為佛羅里達乃至全美最好的老年社區。這里的居民必須是 65 歲以上的老人，18 歲以下的陪同人士一年居住不能超過 30 天。社區內建造了各種戶型適應不同類型老人的要求

26、。太陽城中心現有擁有“太陽城中心” （獨立家庭別墅） 、 “國王之殿” （連體別墅） 、 “湖中之塔”（輔助照料式住宅和家庭護理機構） 、 “庭院”和“阿斯頓花園” （出租的獨立居住公寓）以及“自由廣場” （輔助照料式住宅和家庭護理機構）六大居住社區，共同享用一個郵局、超市、醫療機構、銀行和教堂。無論選用哪種住宅，都會享受到社區提供的積極的活躍的生活方式。根據美國一項調查顯示，生活在該區的老年人的平均壽命要比其他老人延長十歲。2 2、英國、英國（1 1）二十世界六十年代中期，出現臨終關懷醫學和臨終關懷醫院，為臨）二十世界六十年代中期，出現臨終關懷醫學和臨終關懷醫院，為臨終老人提供特殊護理，滿足

27、其安全需求終老人提供特殊護理，滿足其安全需求臨終關懷醫學和臨終關懷醫院上世紀六十年代中期誕生在英國，隨后它作為向病人及家屬提供全面照顧的社會保健服務方式，在全球迅速發展。（2 2）二十世紀末，制定一項支持）二十世紀末，制定一項支持“社區料理社區料理”十年政策，為老人提供咨十年政策，為老人提供咨詢和幫助，解決老人生理、安全層次的需求詢和幫助，解決老人生理、安全層次的需求二十世紀末英國政府制定的一項支持社區料理的 10 年政策已經幫助許多老年人免于被送進收容院。 “為社區服務”已成為英國學校教育和青少年教育計劃中的組成部分。地方當局提倡“好鄰居計劃” ，社區工作者已經把領取退休金的老年人組織起來進

28、行互助。 “關心老人”的社區志愿服務人員定時探望老人。并為他們擔任顧問，提供咨詢和其它服務。（3 3）20062006 年英當局明令，倡導發展社區養老服務業，為老人提供歸屬感年英當局明令，倡導發展社區養老服務業，為老人提供歸屬感英國有關條令明確指出，要在社區內對老年人提供服務和供養，內容包中國養老產業發展研究報告 15括：生活照料、物質支援、心理支持、整體關懷。社區養老服務收費低，覆蓋面廣，收益大，適合于普通老年人的經濟承受能力，社區老年人都可以得到服務的機會。其中，生活照料又分為居家服務、家庭照顧、老年人公寓、托老所 4 種形式。物質支援是政府對 65 歲以上的納稅人給予適當補貼，住房稅也相

29、應減少，對 66 歲以上的老年人可以享受國內旅游車船票減免的權利，電燈、電視、電話費和冬季取暖費也有優惠。心理支持通過心理保健醫生上門為老年人看病、傳授養生之道、提供醫療護理服務。另外，政府還規定了為老年人提供視力、聽力、牙齒、精神等方面的特殊服務。整體關懷是由英國政府出資興辦社區活動中心，為老年人提供一個娛樂、社交的場所。3 3、日本、日本（1 1）傳統的居家養老已不再適應社會發展的需要）傳統的居家養老已不再適應社會發展的需要當今日本社會，傳統的居家養老已難以適應社會發展的新形勢。除了因為不便受到社會服務外，主要還有兩個方面的矛盾，其一年輕人有財力而無精力照顧家中的老人，已是比較普遍的現象，

30、嚴重制約著生產力的最大發揮；其二，青年人的新思想、新觀念與老年人傳統的行為方式形成反差，居家養老模式影響家庭和睦進而影響到社會的穩定。社會高速持續發展和現代化進程，促使社會集中養老享受社會化服務成為大勢所趨，是生產力和社會發展的必然。（2 2）經過若干年的發展，日本已經形成了相對完善獨立的社區化居家養）經過若干年的發展，日本已經形成了相對完善獨立的社區化居家養老方式老方式日本的社會養老模式經過幾十年的發展實踐，已經形成了相對獨立完善的體系，推行以社區化居家養老為主的養老方式，為老年人提供良好的室內外環境設置，保證其與社會的接觸交流，盡可能長地保持其獨立生活能力。在日本，80%以上的老人選擇社區

31、居家養老方式。該產業從老年人的實際需求出發，注重開發護理、醫療、保健、娛樂等多項指標，旨在按照老年人的需要為其提供家里家外的全方位服務。這種以需求為導向、以服務為基礎、以多項指標開發為原則、把家庭和社會結合起來的多元化養老方式，符合現代社會養老業發中國養老產業發展研究報告 16展的一般規律。三、三、發展趨勢發展趨勢綜觀以上國家養老產業發展歷程及現狀，不難得出以下結論：1、養老產業的發展正在被提到全球各國的議事日程上，必須也不得不引起足夠的重視。2、隨著多種養老服務產業業態的出現，老年消費群體會根據自己的支付能力、消費偏好而選擇自己喜歡的養老產品。3、養老服務業會在以上兩種大背景下發展得越來越健

32、全，滿足老年消費群體生理、安全、歸屬和愛等不同需求。激烈的市場競爭會使養老產業為老人提供的服務越來越周到細致、更考慮老年消費群體的支付能力。4、養老住宅業發展相對成熟，功能將逐漸完善。社區養老服務以其收費低，覆蓋面廣，收益大，適合于普通老年人的經濟承受能力，必將成為養老產業的主導發展方向。中國養老產業發展研究報告 17第二節第二節 中國養老產業宏觀環境分析中國養老產業宏觀環境分析一、政策環境一、政策環境1、出臺、出臺中國老齡事業發展中國老齡事業發展“十一五十一五”規劃規劃，加快老齡事，加快老齡事業的快速發展業的快速發展結合我國人口老齡化快速發展的趨勢，為了加快老齡事業的全面發展，根據國民經濟和

33、社會發展第十一個五年規劃（20062010 年） 、 中華人民共和國老年人權益保障法和中共中央、國務院關于加強老齡工作的決定 ，國家制定了中國老齡事業發展“十一五”規劃 ，鼓勵老齡事業的快速發展。在中國老齡事業發展“十一五”規劃（20062010 年） 中指出“加快發展養老服務業”的措施為：（1）增加對養老設施建設的投入，鼓勵吸引社會力量投資興辦不同檔次的養老服務機構。 （2）支持信息服務、管理咨詢、人才培訓等社會中介機構的發展，鼓勵社會力量開展以社區為基礎的老年生活照料、家政服務、康復護理、緊急救援、心理咨詢等服務項目，形成為老年服務網絡體系，為居家老人提供優質、便捷的服務。2、十部門聯合下

34、發、十部門聯合下發關于加快發展養老服務業的意見關于加快發展養老服務業的意見，指，指導并促進養老服務業的快速發展導并促進養老服務業的快速發展根據 2006 年 2 月全國老齡委辦公室、發展改革委、教育部、民政部、勞動保障部、財政部、建設部、衛生部、人口計生委及稅務總局十部門聯合下發的關于加快發展養老服務業的意見 ，對發展養老服務業給出了具體指導意見，明確進一步發展老年社會福利事業、社會養老服務機構、居家老人服務業務、老年護理、臨終關懷服務業務以及促進老年用品市場的開發。 關于加快發展養老服務產業的意見中要求各級有關部門加強組織領導、認真落實意見中的相關政策。3、中共中央、國務院關于加強老齡工作的

35、決定中共中央、國務院關于加強老齡工作的決定中共中央、國務院關于加強老齡工作的決定中指出發展養老服務業的三個指導思想：（1）要從加強社區建設，依托社區發展老年服務業，進一步中國養老產業發展研究報告 18完善社區為老年人服務的功能；（2）老年服務業的發展要走社會化、產業化的道路；（3）要培育和發展老年消費市場。4、實施、實施“社區老年福利服務星光計劃社區老年福利服務星光計劃” 在城市，以社區居委會為重點，新建和改擴建一大批社區老年人福利服務設施和活動場所，逐步形成社區居委會有站點、街道有服務中心的社區老年人福利服務設施網絡。社區居委會的老年人福利服務站點要突出實用性特點，以活動場所為主，因地制宜，

36、力求方便實用、靈活多樣，不搞小而全。新建和改擴建的街道級社區老年人福利服務設施要突出綜合性特點，從當地老年人急需的服務項目入手，逐步具備多種功能。在農村，以鄉鎮敬老院為重點，新建和改擴建一批鄉鎮老年人福利服務設施和活動場地，逐步形成縣(市)有個心、鄉鎮有敬老院的老年人福利服務設施網絡。農村新建、改擴建的敬老院要逐步具備住養、入戶服務、日間照料、文體活動等功能，并向綜合性、多功能的社會福利服務中心發展。5、出臺了扶持福利性老年社區政策、出臺了扶持福利性老年社區政策2000 年，國家稅務局下發了關于對老年服務機構有關稅收政策問題的通知 ， “通知”對由民政部門審核批準，并核發養老機構執業許可證的老

37、年服務機構及核發社區服務設施證書的社區服務中心的老年服務中心（含為老年人提供服務的場所）給予了一定的稅收優惠?！巴ㄖ钡闹饕獌热菔菍Ω＠?、非盈利性老年服務機構暫免征收企業所得稅，同時對其自用的房產、土地車船暫免征收房產稅、城鎮土地使用稅、車船使用稅也實行免征。對企事業單位、社會團體和個人等社會力量，通過非營利性的社會團體和政府部門向福利性、非營利性的老年服務機構的捐贈，在繳納企業所得稅和個人所得稅前準予全額扣除。二、經濟環境二、經濟環境1、我國的老齡化處于、我國的老齡化處于“未富先老未富先老”的經濟發展階段的經濟發展階段我國已經進入老齡化社會，但我國和其他的老齡化國家相比有一個很大的不同，用

38、一句話來概括就是“國外是先富后老，我國是未富先老” 。根據美國人口咨詢局的資料，世界上已經有 70 個國家進入老齡化社會，而只有中國、中國養老產業發展研究報告 19格魯吉亞、亞美尼亞和摩爾多瓦四個國家的人均國民產值不足 1000 美元。這說明我國經濟發展水平尚處于世界中下水平時，老齡化程度卻己進入了發達國家的行列，呈現“未富先老” 的特征。老齡化的加速對社會經濟發展都將產生巨大壓力。2、我國居民收入水平城鄉差別較大、我國居民收入水平城鄉差別較大城鎮和農村居民是構成我國社會的兩大基本群體。改革開放以來，城鄉居民收入差距趨于擴大。過大的城鄉收入差距已成為社會發展的障礙。老年消費群體簡單地可以分為農

39、村消費群體和城鎮消費群體，兩者之間收入水平的差距直接決定了其支付能力水平之間的差距。3、我國居民收入水平區域差異較大、我國居民收入水平區域差異較大2006 年西部藍皮書中國西部經濟發展報告(2006)中指出，西部經濟雖然強勁增長，可東西部差距卻還在不斷擴大。從居民收入水平差距來看，2005年西部城鎮居民可支配收入占東部地區的比例由 2004 年的 69.7%下降到 2005年的 66.7%，而 2005 年西部地區農村居民人均純收入占東部地區的比例由2004 年的 48%下降到 44.2%。我國東西部經濟發展的總體經濟環境決定了養老產業面對的老年消費群體的支付能力水平有顯著的區域差異。三、三、

40、社會環境社會環境1、我國人口老齡化水平已超過國際公認的標志線水平、我國人口老齡化水平已超過國際公認的標志線水平2000 年，我國已經達到國際上一般認為的 7%的老齡化標志線。2005 年，我國 60 歲以上的老年人口已達 1.43 億，占總人口的 11%。到 2010 年，60 歲以上老年人口將達到 1.74 億，約占總人口的 12.78，年均增長 537 萬人。預計 2020 年將達到 2.4 億，占當時總人口的 16%左右。2、人口老齡化需要社會解決日益突出的養老保障問題、人口老齡化需要社會解決日益突出的養老保障問題我國人口老齡化具有增長速度加快、數量增大、高齡化更加顯著、農村老齡問題突出

41、、城鄉和地區之間老齡化程度差異擴大等特點。養老保障問題更加突出，勞動年齡人口對老年人贍養負擔加重，社區照料服務需求迅速增加，解決老齡問題的社會壓力顯著加大，特別是我國第一次生育高峰的人口將陸續進入老年，他們的物質文化生活需求更趨多樣化，對經濟社會的全面協調發展帶中國養老產業發展研究報告 20來的影響將會更加深刻。3、中國目前的三種主要養老方式、中國目前的三種主要養老方式我國目前主要有家庭養老、機構養老和居家養老三種養老方式。（1）家庭養老）家庭養老所謂家庭養老，就是由子女提供供養經費、生活照顧(包括醫療護理) 和精神慰籍的封閉式運作形式。家庭養老在我國可謂淵源流長，它是一種建立在中國傳統血親價

42、值和血親倫理之上的養老方式。它體現了中華民族尊老愛幼的傳統美德，與其他養老方式相比，優越性十分明顯。一是家庭養老大都采取代際同居或居住地附近的方式，子女可以為父母提供經濟支持和生活照顧，二是父母可以力所能及地幫助子女照顧孩子、料理家務，可提高老年人在家庭中的地位，三是老年人與各年齡段的人保持接觸，可起到延緩衰老的作用。尤其是老人與孫輩的交往，能使老年人享受到天倫之樂。（2）機構養老）機構養老機構養老主要是指在支付一定費用后，老年人在政府和社會各界舉辦的各種養老院、敬老院、護理院等機構和設施中養老。上世紀八十年代，為解決人口日益老化的問題，由民政系統牽頭，陸續開辦了包括養老院等在內的多項社會福利

43、事業。進行市場經濟體制改革以后，民辦養老機構涌現， 成為政府養老機構的補充。近年來，選擇進入機構養老的城市老人逐漸增多，主要原因：一是可減輕子女的負擔；二是可避免因代溝沖突；三是能減輕老人家務勞動的壓力；四是能消除孤獨感；五是能受到健康護理等專業化的服務。這些都是家庭養老難以比擬的。（3）居家養老）居家養老居家養老是就是老年人在家中居住，接受由社區提供養老服務的一種養老方式。在我國，考慮到家庭養老功能的日益衰弱和機構養老的力不從心，及多數老年人處于經濟和情感上的原因不愿離開熟悉的社區環境，加上如今人們住房水平的提高，老人們有了較好的住家環境，老人更希望在家里而不是在養老機構接受服務，居家養老便

44、應運而生。居家養老不同于傳統的家庭養老，是兼具家庭養老和機構養老優越性的新型養老方式。中國養老產業發展研究報告 21此外，從生活質量的角度而言，由于這三種養老方式彼此孤立，缺乏相互間的銜接和配套，目前僅能滿足老年人吃穿住行，有病看等最基本的生存需要，對老年人生活質量的更高層面，如生活滿意度、精神生活(如文化娛樂) 和奉獻社會等方面的需求難以顧及。四、文化環境四、文化環境1、老年人生活觀念在發生轉變、老年人生活觀念在發生轉變隨著中國知識型老年群體的增長，老年人的自主意識和自主關注逐漸增強。部分城鎮老年人在兒女成家立業后，拒絕為其兒女承擔任何的家庭照顧服務，他們有較強的獨立生活的需求，包括教育學習

45、、休閑娛樂、旅游度假等。他們渴望在進入老年后有時間出外旅游、與老友相聚、參與更多的老年群體活動等，他們已經不再受傳統養老方式的約束。2、社會化養老觀念逐漸深入人心、社會化養老觀念逐漸深入人心在我國，儒家文化影響至深，一直信奉“老吾老以及人之老” 。傳統的“養兒防老”模式一直占據主導地位，靠社會機構養老是子女不孝的表現。人老了都希望在家享受天倫之樂，靠兒女來扶養和照顧，包括經濟上、生活上和精神上的照顧。我國憲法也明確肯定家庭養老的作用，明確規定了兒女有義務扶養老人。隨著計劃生育政策的貫徹執行，三口之家、單親家庭甚至單人家庭日益增多， “421”家庭結構將大量出現，加上市場經濟條件下競爭日益激烈，

46、子女工作壓力大、閑暇時間少，外出經商、留學人員增加，城市“空巢家庭”越來越多，傳統的家庭養老服務功能日益弱化。與此相適應的是人們在逐漸轉變養老觀念，社會化養老模式已得到廣泛的認可，只要價格和服務合適，很多人愿意接受社會化養老服務設施。中國養老產業發展研究報告 22第三節第三節 宏觀環境對中國養老產業的影響分析宏觀環境對中國養老產業的影響分析一、宏觀環境對中國養老產業發展的有利因素一、宏觀環境對中國養老產業發展的有利因素1、我國養老產業已初具快速發展的基礎條件、我國養老產業已初具快速發展的基礎條件從國外養老產業快速發展的過程和條件來看，目前我國養老產業已初具快速發展的基礎條件。一是我國人口老齡化

47、趨勢發展明顯，以及社會家庭結構的變化；二是有國家相關鼓勵養老產業發展的政策支持；三是我國整體經濟發展水平的提升，部分老年群體的支付能力提高；四是老年群體自主意識的提升和社會養老觀念的改變，這些都將促進我國養老產業進入一個快速發展的階段。2、我國養老產業可以借鑒國外養老產業的發展經驗，避免走、我國養老產業可以借鑒國外養老產業的發展經驗，避免走彎路彎路我國的養老產業市場正處在發展的初期階段，無論是政府機構還是市場化企業，都可以從美國、英國、日本等國家養老產業發展經驗中得到一定啟示，結合我國的養老市場的具體情況，更有效地推進我國養老產業的穩健發展。在市場化方面，政府可以提出合理的引導政策，企業可以學

48、習國外企業的經驗，實現對養老市場的高效開發和運營。3、我國養老產業市場巨大，吸引了不少國外投資主體的眼球，、我國養老產業市場巨大，吸引了不少國外投資主體的眼球，可以通過引進外資發展我國養老業可以通過引進外資發展我國養老業隨著我國老齡人口的日益增長， “銀色經濟” 、 “銀發消費”已引起社會各界的高度關注。但是，國內商家對這一潛力巨大的市場還缺乏足夠的了解和深度的調研，老年用品市場目前尚不能成規模發展，其產品質量、價格體系和名牌戰略優勢一時還趕不上市場發展需要。因此，我國巨大的養老產業市場吸引了不少具有豐富養老產業投資操作經驗的外國投資者，我國可以充分利用這樣的機遇來發展國內的養老產業。二、宏觀

49、環境對中國養老產業發展的不利因素二、宏觀環境對中國養老產業發展的不利因素1、我國處于、我國處于“未富先老未富先老”的經濟發展階段，養老產業市場短的經濟發展階段，養老產業市場短中國養老產業發展研究報告 23期內不會有巨大的盈利空間期內不會有巨大的盈利空間我國的一大特色是“未富先老” ，與歐美國家不同，我國是在沒有充分工業化，沒有建立完善的退休金制度和社會保障制度的情況下進入老年社會的。不僅僅是農村老年人，就是城市不少單位的退休職工，也常常不能按時足額拿到退休金。這樣的宏觀背景，注定了當前的養老產業不可能飛速發展，更不可能成為“淘金”的熱門領域。2、我國養老業市場發展空間較大，但目前為止處于初期發

50、展、我國養老業市場發展空間較大，但目前為止處于初期發展階段，亟待開發并規范階段，亟待開發并規范雖然我國的養老產業市場發展空間較大，但是目前為止，由于老年人支付能力有限，國內投資者對入駐養老產業持觀望態度。因此，仍需要投入大量的資金來開發這片市場，并在開發過程中規范對養老產業市場的管理，促進我國養老產業市場的健康發展。3、部分老年群體多受傳統養老模式影響，需要時間從思想上、部分老年群體多受傳統養老模式影響，需要時間從思想上適應并接受社會化養老方式適應并接受社會化養老方式我國老年群體中的大部分農村老人受傳統文化影響根深蒂固，認為“養兒為防老” 。在老了后要和家人住在一起，由家人為他們提供生活、精神

51、、經濟方面的照顧。隨著社會經濟的發展，養老社會化在所難免，但是仍需要一段時間才能使他們從思想上適應并接受養老社會化方式。4、尚未出臺扶持商業化老年社區的政策尚未出臺扶持商業化老年社區的政策雖然 2000 年國家稅務局出臺這一政策有助于我國老年公寓的發展，但“通知”明確指出適用于這一政策的老年服務機構為專門為老年人提供生活照料、文化、護理、健身等多方面服務的福利性、非營利性的機構，主要包括：老年社會福利院、敬老院（養老院） 、老年服務中心、老年公寓（含老年護理院、康復中心、托老所）等。也就是說由房地產開發商投資開發的老年社區項目并不能享受這一優惠，國內目前已經開發的老年社區項目均面臨這方面的政策

52、瓶頸。房地產開發商（供方）和意愿入住老年公寓的代表（需方）對于發展老年公寓的積極性都很高，但因政府能給予的優惠政策尚不明確，供需雙方都尚在中國養老產業發展研究報告 24猶豫觀望中。因此，老年公寓房地產開發商需要政府對微利經營的老年公寓給予相關的優惠政策。具體地說，在開發建設階段應按社會公益性建設項目減免土地使用費、市政配套費用其他可減免的稅費；在經營過程中，除免征營業稅外、水、電、煤氣（天然氣）應執行民用收費標準。此外，還應動員金融、保險業為發展老年公寓在籌資、融資方面多作貢獻，如建立老年公寓專項存款、組織老年集資合作建設與經營老年公寓等。中國養老產業發展研究報告 25第三章第三章 中國養老產

53、業總體市場狀況中國養老產業總體市場狀況第一節第一節 中國養老產業發展歷程中國養老產業發展歷程一、我國的人口發展歷程一、我國的人口發展歷程新中國成立以來，我國人口數量在急劇增長的同時人口年齡結構也經歷了飛速的轉變。先后經歷了年輕型人口結構、成年型人口結構及老年型人口結構。20 世紀 40 年代末至 60 年代末，我國人口的出生率非常高，導致老年人口比重減少，這一段時間我國人口年齡屬于年輕型。20 世紀 70 年代末，我國開始全面落實計劃生育政策，使出生率大幅降低，成年人數在總人口數中所占比例越來越大，我國人口年齡結構由年輕型轉向成年型。20 世紀 90 年代以來，由于改革開放后我國經濟迅速發展，

54、人民的生活水平和醫療衛生條件不斷改善，人均壽命的不斷提高，老年人的絕對數和相對比例均在增加，我國人口的年齡結構已由成年型轉向老年型，并于 1999 年進入了老齡化社會。據專家預測，到 2010 年，中國 60 歲及 65 歲以上人口比重分別為 12.18%和 8.12%，2020 年為 16.23%和 11.30%，2030 年為 22.34%和 15.21%，2040 年為 25%和 20%。到 2030 年時中國將進入“超老年型”社會。到 2050 年，60 歲以上的人口總數將達到 4 億左右，占總人口的比重將超過 25%。屆時，每 4 個中國人中間就有 1 個老年人，中國將成為高度老齡化

55、的國家。 二、我國養老產業發展歷程二、我國養老產業發展歷程我國的養老產業自新中國成立至今，大致可分為以下三個階段：第一階段：新中國成立至第一階段：新中國成立至 2020 世紀世紀 7070 年代，由于處于年輕型向成年型轉變年代，由于處于年輕型向成年型轉變的人口結構，還未產生養老問題的人口結構，還未產生養老問題新中國成立至 20 世紀 70 年代，由于受人口生育政策不受限制影響，處于年輕型向成年型轉變階段，老年人占社會人口比重較低。所以該段時間養老問題并未引起社會的重視，也沒有所謂的發展養老產業的說法。中國養老產業發展研究報告 26第二階段：第二階段：2020 世紀世紀 8080 年代至年代至

56、2020 世紀末，老年市場有了一定的發展，初步世紀末，老年市場有了一定的發展，初步顯現一定的發展潛力顯現一定的發展潛力自 20 世紀 80 年代以來，我國的老年市場有了較快的發展，并且逐漸形成了一定的體系。隨著我國于 1999 年老年人口比重進入國際公認老齡化水平線，老年人口的快速增加、老年人購買力的逐漸增強和老年人消費觀念和消費行為的改變，我國的老年市場得到進一步擴大。 該段時間內有些企業一哄而上，竟相推出一些老年產品。但由于未對老年人的購買力水平、消費習慣和消費特征進行準確的分析，很多產品因不適應市場的需求而最終解散。 第三階段：第三階段：2121 世紀初至今，隨著人們生活水平的提高，老年

57、群體消費需求世紀初至今，隨著人們生活水平的提高，老年群體消費需求的變化，老年市場越來越大，但是企業供給卻不能滿足市場的需求的變化，老年市場越來越大，但是企業供給卻不能滿足市場的需求 進入 21 世紀以來，我國人民的生活水平穩步提高，消費觀念發生較大的改變，我國老年市場潛力增大，老年人的需求開始向個性化、多元化方向發展。然而，盡管企業界和理論界均認為我國的老年市場亟待開發、老年產業潛力巨大，但大部分企業卻不敢輕易涉足老年產業。只有少數企業將目光瞄準了老年市場，推出了一些老人生活用品、老人保健品、老人服裝、老人化妝品、老年公寓等商品。整體來看，中國養老市場仍存在很大的空白。中國養老產業發展研究報告

58、 27第二節第二節 中國養老產業市場發展現狀中國養老產業市場發展現狀一、市場需求狀況一、市場需求狀況1、我國老年人口呈快速增長趨勢，提供了龐大的潛在老年消、我國老年人口呈快速增長趨勢，提供了龐大的潛在老年消費市場費市場2005 年，我國老年人口比例達到 11%，數量超過 1.3 億。隨著新中國成立后 50 年代出生高峰的人口即將進入老年，我國的人口老齡化速度將進入發展時期。預計到 2015 年我國老年人總數將突破 2 億人，2027 年超過 3 億人，2044 年將達到 4 億人。在未來的近半個世紀中，我國老年人口將一直呈迅速增長的發展趨勢。龐大的老年人群以及未來數十年不斷增長的趨勢，決定了老

59、年人消費群體將支撐起一個龐大的老齡產業市場。預計到 2010 年，全國市場的消費能力將突破 2 萬億元大關。 2、城市老年群體已擁有一定的消費能力、城市老年群體已擁有一定的消費能力我國老年人購買能力總和也相當可觀。根據中國老齡科學研究中心的一份調查，我國城市老人中有 42.8%的人擁有存款。2005 年每年老年人的離退休金、再就業收入、親朋好友的資助可達 3000 億元至 4000 億元，這將使老年市場成為未來國民經濟各行業中有較大影響的消費市場之一。此外，隨著經濟的發展，老年人的收入將呈不斷增長之勢。有關專家預測，僅退休金一項到 2010 年就將增加到 8383 億元，2020 年為 281

60、45 億元，2030 年為 73219 億元。而以 2005 年全國老年人的退休金、再就業（退休后被聘用）收入和贍養費大約有 4000 億元計算，即使 3的老年人在社會設施中養老，全國也將要為420 萬老人修建老年公寓或老年住宅。其中建造 8 萬至 10 萬所老年公寓及老年住宅，投資總額便是 900 億元至 1000 億元，加上其它設施設備等，就是 1200億元。3、存在一定比例的中高收入老年群體對高標準老年社區的需、存在一定比例的中高收入老年群體對高標準老年社區的需求求國外老年社區的購房者以老年人為主，而在國內，既有入住老年社區養老意愿，又有購房能力的老年人相比國外來說數量是很有限的。零點調

61、查提供的中國養老產業發展研究報告 28數據顯示，北京、上海、廣州等經濟發達城市，存在著一批占當地老年人口總數近 6以上的中高收入老年群體，這些老年人認為現在的養老環境，無論從居住條件還是養老服務水平都不能滿足他們日益提高的養老需求，因此他們希望市場上能多生產一些高標準的老年公寓。也就是說，在我國經濟社會發展較快的地區，已經存在一定比例的中高收入老年群體對高標準老年社區的需求。4、部分老年人的消費觀念已經由被動走向主動，且在市場上、部分老年人的消費觀念已經由被動走向主動，且在市場上相當活躍相當活躍部分 55 歲以上的新老年人，他們的消費觀念已經不同于傳統老年人，他們在美容、穿著打扮、營養食品、健

62、身娛樂、旅游觀光等方面，有著強烈的消費興趣，他們的保險意識、精神文化消費意識加強，因此他們是推動今后老年市場發展的主要力量。 二、市場供給狀況二、市場供給狀況1、整個供給市場處于發展初期階段，市場供給存在缺失、整個供給市場處于發展初期階段，市場供給存在缺失養老產業是一個新興產業，雖然 80 年代開始在國內興起，但主要局限在養老設施方面，相關產業發展滯后。同時，養老設施多數還是機構、政府投資，市場化程度較低。截至 2006 年，我國一對夫婦贍養四位老人的現象已經比較普遍，傳統的家庭養老功能逐漸弱化，急需發揮社會養老功能，然而我國養老服務機構所能容納的人數只占老年人口的 0.8%，落后于發達國家

63、3%的比例。根據全國老齡工作委員會的一項統計數據顯示，2005 年我國老年用品市場的年消費能力已經達到了 4000 億元。但是我國所有老年用品生產企業所提供的產品尚不足 1000 億元，滿足需求相差甚遠，市場供給存在缺失。2、養老產業市場發展趨于細分化，向產業化方向發展、養老產業市場發展趨于細分化，向產業化方向發展養老產業市場趨于細分化，出現了老年用品、老年公寓、老年護理、老年療養、老年文化、老年娛樂、老年家政護理等多種養老服務及配套服務業。而且在操作上，逐步有民營資本進入，開始市場化進行成本運作，養老產業市場正在向產業化方向良性發展。大連第一家養老超市、重慶的“醫養結合”養老方式、寧波首家養

64、老照護培訓基地、大連工人養老院與日本上村友好介護株式會社的“旅游養老方式” 、中國養老產業發展研究報告 29海南異地養老等諸多細分形態的出現，體現了我國的養老業正在逐步產業化。3、養老產業已成為、養老產業已成為“朝陽產業朝陽產業”，國內相當多省市正加大對，國內相當多省市正加大對養老產業扶持力度養老產業扶持力度近年來隨著社會養老需求的逐年增長，養老產業正在吸引著越來越多的投資主體。遼寧、浙江、江蘇、海南等省市紛紛對本省市養老產業發展市場及前景進行研究論證，扶持并促進本地養老產業的良性發展。目前國內養老產業發展較好的地方主要是海南的?？?、三亞、瓊海、文昌等，遼寧的大連；而江蘇的昆山、吳江、太倉、蘇

65、州吳中地區等地，浙江的安吉，杭州、嘉興、湖州看到了養老產業的發展前景，開始打造為上海老人服務的養老產業帶。而廣東省的廣州市和深圳市看好廣東籍港人內地養老的基地。4、養老產業市場供給尚未形成規模，企業和商家未能敏感地、養老產業市場供給尚未形成規模，企業和商家未能敏感地抓住商機抓住商機老年消費市場規模未能引起企業重視。老齡人口的增加為老齡產品生產企業創造了無限商機。但是，我國的企業和商家并未能及時地抓住商機，抓住市場巨大的需求。以養老服務機構為例，截至 2005 年 3 月，福建省共有養老床位不足 1.8萬張，每千名老人僅擁有 4.5 張。另據大連市一項調查顯示，2005 年占該市老齡人口總數 1

66、2的 9 萬老人有進入福利機構養老的意向，而當年整個遼寧省養老機構的床位只有 4 萬張?，F有的養老服務機構及設施遠遠不能市場需求，養老服務產業未形成一定的市場規模。中國養老產業發展研究報告 30第三節第三節 養老產業市場發展趨勢養老產業市場發展趨勢 根據養老產業市場的供求狀況以及社會、經濟、政治、文化背景等，本研究認為，我國的養老產業市場必將呈現如下發展趨勢：1、為滿足老年人的居住要求著力發展老年住宅業、為滿足老年人的居住要求著力發展老年住宅業住好是老年人的普遍需求，房地產開發商可以根據老年人對居住條件的不同需求，開發一些適合老年人居住的住房。比如老年公寓型住房、親子套間、小區老年活動中心等。

67、2、構建多元化、全方位的社區養老助老服務體系、構建多元化、全方位的社區養老助老服務體系以社區服務中心為核心，以社區醫院、社區調解中心、社區敬老院、社區托老所、社區老年學校、社區婚介所和家政服務中心等為依托，以社區志愿者為補充構建社區養老助老服務體系，為老年人提供多方位的服務。3、興辦老年醫院，發展老年醫療、護理產業、興辦老年醫院，發展老年醫療、護理產業就醫是老年人生活的大難題，許多老年人不是因醫院離家太遠而耽誤治療，就是在一些大醫院東奔西跑，不知找哪一個科室就診。因此，老年醫療護理產業市場巨大。對此可以根據各地區的老年人口數量規模興辦一些老年醫院，專門為老年人提供疾病治療、護理、咨詢服務。4、

68、可適當發展老年文化教育、休閑旅游產業、可適當發展老年文化教育、休閑旅游產業隨著越來越多的老年人對體育保健、教育、休閑、娛樂、旅游要求的提高，將會出現一批適合老年人的體育保健用品、老年函授課程、老年旅游等產品的出現，以豐富老年人的保健、求知、娛樂的需求。中國養老產業發展研究報告 31第四章第四章 中國養老產業細分市場分析中國養老產業細分市場分析第一節第一節 老年療養市場分析老年療養市場分析一、市場需求狀況一、市場需求狀況1、老年群體療養市場空間巨大、老年群體療養市場空間巨大老年人由于年老體弱，發病率較高。據有關調查，60 歲以上的老年人的平均余壽中，約有二分之一至三分之二的時間處于各種慢性病的狀

69、態。截至 2005年我國 60 歲以上的老年人已接近 1.2 億，患各種疾病的老年人比例高達 60%-80%。因此，醫療護理、家庭病床、送醫送藥上門服務，以及臨終關懷服務等都會具有很大市場。2、老年群體更加關注自身健康療養、老年群體更加關注自身健康療養隨著我國老齡化步伐的加快，居民生活水平的提高，部分老年人越來越注重生活質量。社區內的活動、娛樂、休閑方式已經難以滿足他們的需求，他們開始更多地關注自身健康療養問題。3、老年群體需要提供專業化服務的老年療養院、老年群體需要提供專業化服務的老年療養院該類療養院應了解老年人心理狀態，懂得與老年人溝通，能夠解決老年人平時的小病醫療，分析老年人的飲食習慣，

70、從每個方面關愛老年人生活。獨生子女的父母子女少的狀況也會使他們更多地依賴社區服務和選擇不同于現在的養老方式。老年人希望獨立居住愿望的加強需要社會上有能夠滿足老年人居住、養老的住宅。4、社區醫療服務成為需求核心，亟待強化老年衛生服務舉措、社區醫療服務成為需求核心，亟待強化老年衛生服務舉措據上海市民政局 2005 年上海市老年服務需求專項調查研究，為老服務的重心是老年醫療服務，社區醫療服務成為社區老年服務的核心需求。有 72.6%的老人認為醫療服務的就近與便利及其重要。同時，對重病及費用的擔憂普遍存在，有 22.1%的老人對患重病可能導致的經濟困難表示憂慮。中國養老產業發展研究報告 32二、市場供

71、給狀況二、市場供給狀況1、針對老年群體的、針對老年群體的“夕陽紅夕陽紅”性質的經濟型療養旅游產品性質的經濟型療養旅游產品“夕陽紅”性質的療養旅游產品因為其“?。ǖ停﹫髢r、大交通（只解決食宿） ”的安排更靈活，更尊重老年人的選擇，也非常適合老年人慢節奏、低強度的旅游特點容易受老年人的偏愛。國內昆明、?？?、濟南、重慶等地旅行社已經針對這一有潛力的市場，推出了有針對性的海南療養游等類似的老年療養旅游產品。2、建有多家不同類型的療養院及老年療養公寓、建有多家不同類型的療養院及老年療養公寓針對退休干部、科研人員及城鎮中高收入等老年群體，我國已建有相當數量的干部療養院、工人療養院、鐵路療養院、專業護理服務

72、等不同類型的療養院，為有支付能力的老年群體提供良好的居住環境和療養護理服務。重慶、西安、青島、南昌等地政府已開始重視老年療養公寓的建設，通過政府招商等形式建設福利性老年療養公寓，為在老年療養公寓內居住的老年人提供一定的醫療護理服務。3、療養地選擇明顯受氣候條件影響、療養地選擇明顯受氣候條件影響我國療養休閑場所因資源條件不同，游客地域分布上有顯著差異，本研究以較有代表性的北戴河、海南三亞及昆明作為研究對象。1）北戴河因環境優美、氣候宜人，成為療養休閑的首選）北戴河因環境優美、氣候宜人，成為療養休閑的首選北戴河海濱西面是婀娜俊美的聯峰山，山色青翠，植被繁茂。南面是悠緩漫長的海岸線，質細坡緩，沙軟潮

73、平，水質良好，鹽度適中。沿海開辟了 30多個專用和公共海水浴場。東面有鴿子窩公園，是觀日出、看海潮的最佳境地。沿海岸線向內，更有秦皇宮、北戴河影視城、怪樓奇園、金山嘴、海洋公園等各種風格、不同特色的旅游景點分布。北戴河氣候宜人，冬無嚴寒，夏無酷暑，暑期平均氣溫只有 245，使北戴河海濱成為馳名中外的旅游避暑勝地。當地空氣清新，濱海地區每立方厘米空氣含負離子 4000 個，高于一般城市 10 至 20 倍。上述條件為北戴河發展海濱休閑療養、旅游事業提供了得天獨厚的自然條件。中國養老產業發展研究報告 332）海南三亞因獨特的中醫療養，成為中老年人康復療養的選擇）海南三亞因獨特的中醫療養，成為中老年

74、人康復療養的選擇三亞作為一座國際旅游城市，享有陽光、海水、沙灘、溫泉等一系列有益健康的旅游資源，發展療養旅游得天獨厚。中醫保健多采用物理、天然中草藥治療，對人體的副作用較小，在疏通經絡、解除疲勞、調節內分泌系統上有著顯著療效。三亞的中醫療養將二者有機結合，讓游客在怡人的自然環境中接受傳統中醫療法，在游玩中收獲健康。三亞獨特的中醫療養使之成為國內外中老年人療養康復的夢想之地。3）春城昆明因氣候優美，成為老年人療養的又一選擇）春城昆明因氣候優美，成為老年人療養的又一選擇昆明地處云貴高原中部，市中心海拔 1,891 米。南瀕滇池，三面環山。屬于低緯度高原山地季風氣候，由于受印度洋西南暖濕氣流的影響，

75、日照長、霜期短、年平均氣溫 15。氣候溫和，夏無酷暑，冬不嚴寒，四季如春，氣侯宜人，是極負盛名的“春城” 。昆明還是自然景觀和人文景觀的薈萃之地。悠久的歷史、獨特的地質結構，為昆明留下了眾多的文物古跡和風景名勝。昆明已形成了以世博會為中心的集自然風光和民族風情為一體的多功能的四季皆宜的旅游勝地，吸引了大量老年游客。中國養老產業發展研究報告 34第二節第二節 老年公寓市場分析老年公寓市場分析一、市場需求狀況一、市場需求狀況1、老年公寓市場存在巨大需求、老年公寓市場存在巨大需求在我國，由于主要還是實行家庭養老，老年人多和家庭其他成員住在一起，往往難以滿足老年人對住的特殊需求，有條件單獨居住的老人，

76、其住房條件也不理想。據天津、杭州的有關調查，有 98%的老年人住在多層或集體住宅之中，單身老人和老年夫婦住在多層或集體住宅中的比例也高達 81% 。但是隨著家庭養老功能的弱化和社會化養老的發展，以及老年人收入的增加，老年人對老年住宅的需求將會上升。2、未來十年內老年公寓總體需求呈現上升態勢、未來十年內老年公寓總體需求呈現上升態勢中國老齡協會調研部認為，截至 2005 年底我國已具有相當購買力的老年人主要集中在經濟發達的東南沿海地區和一些大中城市。未來十年，當現在 50歲左右的人進入 60 歲以后，老年市場的巨大購買力將會充分地顯現出來。這部分老年群體中有許多人事業有成，退休金和儲蓄存款比現在

77、60 歲以上老年人有很大的提高，在消費觀念上也有很大的差異。這一群體是最早一批獨生子女的父母，子女少的狀況也會使他們更多地依賴于社區服務和選擇不同于現在的養老方式?，F在所謂的老年人“高檔消費” ，在 10 年之后將后變成普通消費。老年公寓總體需求正呈現上升態勢。3、北京、上海等大中城市及東南沿海等經濟發達地區中高收、北京、上海等大中城市及東南沿海等經濟發達地區中高收入老年群體對高端老年公寓需求加大入老年群體對高端老年公寓需求加大社會人口流動的加速使得更多的老人沒有子女在身邊照料。在老齡化的發展中，老年人對住房的需求也逐漸發生了變化。在一些大城市里，多數父母與成年子女更愿意分開居住，這既能使老人

78、活動不受干擾，減輕子女負擔，也減少了長期共同相處容易產生的矛盾。而普通住宅由于各項設施并不符合老年人身體、心理等各方面的需求，因此，能夠住進一個設施完備、服務周全的老年城，倒成了很多中國城市老人向往的事。零點調查公司對北京、上海兩地 3000 名 55 歲至 75 歲市民就“老年人住中國養老產業發展研究報告 35宅消費問題”進行了隨機訪問，訪問報告表明，目前我國老年住宅市場需求加大，一些大城市里，許多父母與成年子女更愿意分開居住。這一方面是因為越來越多的家政服務公司介入居民的日常生活，許多老年人已經從“家庭保姆”的身份中解放出來；另一方面社會的發展使老年人與其子女的世界觀、價值觀和人生觀產生了

79、分歧，他們需要保持一定的距離以緩解兩代人之間的矛盾。因此他們對于老年公寓的需求也日益增加。圖 4.2-1:中高收入老年人對現在居住條件的評價（資料來源：2004 年零點公司對北京、上海 3000 名老年市民的隨機訪問）零點的調查數據表明，京滬兩地 76.2%和 66.7%的被調查者對現有居住環境中的醫護急救條件、體育娛樂場所意見很大，半數以上對社區活動、空氣、安全設施、環境安靜度不滿意，而居住高樓、周圍老人少、和子女住以及居住面積的不滿意程度相對較低。這兩個數據表明，城市化過程中的負面效應使許多城市尤其是大中城市居民的生活環境質量日趨惡化。惡劣的環境越來越不適宜老年人頤養天年，所以，很多老年人

80、也產生了到環境相對較好，又不太偏離城市的城郊居住的愿望。2005 年的另一項調查顯示，在上海 300 萬 60 歲以上的老人中，愿意選擇大型現代化老年城（公寓）養老的占到 30%，這樣僅上海就有近 90 萬老年人期盼住進老年公寓養老。4、低收入老年群體對福利性養老機構需求較高、低收入老年群體對福利性養老機構需求較高受我國經濟發展城鄉差距大、東西發展較大落差的影響，我國偏遠地區、經濟落后地區的老年消費群體消費能力有限，且觀念仍停留在傳統的居家養老、養兒防老上，短期內難以對老年公寓有較高需求。因此他們對老年公寓的需求以福利性老年公寓等養老機構為主。中國養老產業發展研究報告 365、為老年人量身定做

81、的老年社區市場前景看好、為老年人量身定做的老年社區市場前景看好在中高收入老年人期望的入住方式中，希望購買房屋產權的占調查總數的51，打算租賃房屋使用權的占 24，希望購買產權式酒店的占 16，打算采取其他形式的占 9。這也意味著為老年人量身定做的老年社區市場前景看好。圖 3.2-1:中高收入老年人期望的入住方式二、市場供給狀況二、市場供給狀況1、老年公寓市場有需求空間，但市場供給仍較為緊缺、老年公寓市場有需求空間，但市場供給仍較為緊缺國內的養老模式還不能適應形勢的發展。大量靠政府、社區、街道辦的福利院、敬老院等養老機構，管理水平落后、設施陳舊、規模極小，缺乏專業護理人員，且資金來源不能保障，只

82、能供應老年人一些簡單的生活需求。同時，在九十年代末和本世紀初，中國還出現了一些以營利為目的的老年公寓。從環境上看，老年公寓有了比較大的改觀，功能與護理手段有了提高。但規模一般較小，且缺乏系統的針對老年人生活、心理、生理的保障體系。所謂老年公寓是供老年人集中居住的專用住宅，是居家養老與社區服務的結合，不僅需要在樓層、醫院、交通、服務設施等方面符合老人的身體特點，更要在娛樂、學習、交往、情感等方面照顧老人的心理需要。但在中國目前的這些老人服務機構中，好多名為老年公寓、養老院的場所，除少量為新建的以外，大多數是利用舊房改建的，設施簡陋，服務功能單調，且可供活動的綠地較少，并不具備完善的建筑設施和服務

83、條件，不能夠全方位地為老年人提供良好的服務。有些更是只把老人當作病人看待，并不關心老人們情感或心理需要。中國養老產業發展研究報告 37就中國而言，現有 42000 多所養老院，加上社會興辦的老年機構，現收養老人不足 100 萬人，還不到目前中國 1.3 億老年人的 1。且不論條件如何，單從數量上也遠遠不能滿足老人們的實際需要。從總體上講，除少量為新建的以外，大多數是利用舊房改建的，設施簡陋，服務功能較差，無法適應老年人日常生活的特殊需要。另外，可供老年人室外活動的綠地較少。2、老年公寓的供給呈現多元化特征，但仍缺乏對客戶的準確、老年公寓的供給呈現多元化特征，但仍缺乏對客戶的準確定位定位隨著社會

84、發展，我國的家庭結構逐步走向小型化，老年人的住宅消費觀念也隨之發生變化，從基本的住宅消費逐步發展到提高住宅消費品質上來，老年人的需求呈現出多元化的特征。老年公寓市場上已經針對不同類型消費群體的高端老年公寓、親情社區型老年公寓、福養老機構、利性設計獨特的小戶型房等多種產品。目前許多老年住宅未做好客戶定位，其價格沒有根據各經濟層次的老年人做出合理定位，使老年公寓市場的供求之間存在一定的落差，致使部分福利性及贏利性老年公寓的經營較為困難。 截至 2005 年，市場上的老年住宅項目多以公寓為主要物業形態。北京、上海、廣州、重慶、青島、濟南、威海等很多地方均已出現一定數量的老年公寓。它們的經營成效受運營

85、模式中的市場定位、銷售方式、服務體系的直接影響。老年公寓的設計、服務等方面并不符合入住老人的需求，致使部分老年公寓在盈虧點間經營。3、老年公寓開發呈現以下特點、老年公寓開發呈現以下特點1）客戶為中高經濟實力的老年人）客戶為中高經濟實力的老年人在北京、上海、廣州等經濟發達的大城市，存在著一批占當地老年人口總數將近 6%以上的中高收入老年群體，他們認為現在的養老條件，無論從居住條件還是養老服務水平方面都不能滿足他們日益提高的養老需求，因此他們逐漸關注能夠滿足其養老需求的新型養老模式。而老年社區能為這一群體提供個性化的居住條件和人性化的服務內容。2）居家養老與社區服務相結合的模式）居家養老與社區服務

86、相結合的模式中國養老產業發展研究報告 38老年公寓與敬老院、福利院不同，不是用來收養無經濟來源的孤寡老人和低收入家庭送養的老人，不屬于國家或集體創辦的社會福利設施，而是由企業投資并公司化經營管理的老年專用住宅，一般選址在城市周邊，有山水相伴，空氣新鮮，風景優美的環境。入住的老人可根據自己的經濟條件和健康狀況選擇住房類型、等級和服務檔次。由于老年公寓提供給老年人是個性化的居住條件和人性化的服務內容，因此其住宅形式一般要包括居家式的私人住宅、宿舍式的酒店公寓以及醫院式的養老病房，同時由于老年公寓一般興建在城市周邊，還要提供多種生活必備設施（如購物場所、銀行、郵局、醫院等設施）和娛樂鍛煉的配套設施（

87、如體育館、餐廳、娛樂場所、老年大學等） ，人性化的社區服務包括社區物業服務、社區家政服務、社區醫療服務及社區娛樂服務。因此一般房地產開發商的“蓋樓賣房”和普通養老機構的出租床位，服務內容單一的“旅店式”運營模式不適合老年公寓的正常經營。3）具有）具有“福利性事業、市場化經營福利性事業、市場化經營”的特點的特點我國人口眾多，經濟發展不均衡，人口貧富差距懸殊，并且屬于低福利水平國家，所以政府主要關注并解決社會“低?！?、 “五?！钡忍幱谌鮿莸睦夏耆巳旱酿B老問題，而對中高收入人群養老生活關注的較少，只有一些粗放的政策，并且在現實運用過程中可操作性差。同時由于老年公寓屬于新興事物，它是老年人社會化養老和

88、社會化投資并企業化經營的房地產開發的混合體，有關部門在政策制定和操作方面相對滯后，所以一般開發商在稅費減免、金融支持方面得不到相應的優惠，對于具有社會化養老性質的老年社區，開發商需要完全按照市場條件解決項目立項、項目審批、資金籌措等一系列問題。由于以上原因，老年社區運營需應遵循市場規律，走“福利性事業、市場化經營”的道路。4）投資額大、資金回收期長）投資額大、資金回收期長老年公寓項目不同于一般房地產項目，它不僅包括住宅本身，還包括許多服務配套項目，并且在設施、設備規劃設計、安裝方面都要結合老年人的特點，有數據顯示老年社區的總體造價要比普通房地產項目高五成至一倍。另外老年公寓的租售方式比一般住宅

89、更為復雜，一般住宅都通過住宅銷售實現房地產開發的最終目的，而老年公寓則需要根據老年人市場需求的多種形中國養老產業發展研究報告 39式，采取租、售結合的方式滿足老年人入住，其中一定比例的住宅面積可以實現銷售，另一部分須滿足租用、度假等需求，并且公共服務設施更需要通過經營來實現收回投資，因此老年公寓的運營模式要采取靈活多樣的銷售方式保證其正常經營。4、老年公寓市場的發展呈現以下趨勢、老年公寓市場的發展呈現以下趨勢1）基于市場競爭愈來愈激烈，社區型的老年住宅設計更注重細節）基于市場競爭愈來愈激烈，社區型的老年住宅設計更注重細節針對不同年齡層次、身體狀況和家庭狀況的老年人，對居住條件的要求不盡相同，因

90、此對老年住宅的設計因地制宜，采用不同的開發模式。 綠地 21 城孝賢坊屬于社區型的典型代表。作為一個尊老社區，她和其他的度假社區、國際社區、商務社區等，共同組成了綠地 21 城人文新鎮。選擇此類社區的客戶，可以是老兩口在此養老，享受較好的環境和精神文化生活，還有必要的醫療設施；也可以是老兩口住老年社區，小輩住在其他社區，兩代人平日各取所需，相互照應又十分方便。社區內，有公寓、連排別墅、花園洋房等多種住宅樣式，選擇余地很大。 2）注重以人為本的親情關懷，老年住宅中出現）注重以人為本的親情關懷，老年住宅中出現“親情住宅親情住宅”一些開發商正嘗試著從傳統情感與現代生活模式中探尋出平衡點，構建以人為本

91、的“親情住宅” 。它將讓人們享受到一種溫情的傳統與現代文明交織的完美生活。親情住宅正引導新的居住理念，形成新的消費行為。以北京樓市最近出現的澳洲康都的“親情社區”項目為代表，中國房地產及住宅研究會副會長兼秘書長張元端認為， “親情社區”是一種以維系和增進家庭親情為主的、老年住宅和普通住宅混合布置、充分體現“以人為本”理念的新型社區。3）將細分老年消費群體，針對國內中產階層、歸國華僑及異國來華養老）將細分老年消費群體，針對國內中產階層、歸國華僑及異國來華養老者建設國際性、開放性的老年公寓、老年別墅和老年康體中心等高端產品者建設國際性、開放性的老年公寓、老年別墅和老年康體中心等高端產品由于國內中產

92、階層、歸國華僑及異國來華養老者對環境的要求比較高，他們對環境靜謐、空氣清新、人流量較小的低山丘陵地區情有獨鐘，為了迎合該部分老年群體的需要，房地產開發企業將建設專門針對該部分消費群體的國際性、開放性的老年公寓、老年別墅和康體中心等。吳中區于 2006 年已經制定了吳中區現代服務業規劃 ，將在蘇州西山臨太湖地區規劃一高端老年產業帶，建設老年公寓、老年別墅及老年康體中心中國養老產業發展研究報告 40等高端老年住宅產品。海南的“陽光城之椰風海韻” ，是?？诘谝患覍I化、高水準規劃建設的別墅居家型養老休閑社區。 “陽光城養老社區”位于?？诠鹆盅箝_發區，由海南景華投資公司投資開發、海南銀灣國際太陽谷有限

93、公司經營管理。該項目按中老年人不同狀態與需求，依據嚴格的市場劃分原則，將社區細分為四類人群，即亞健康度假康復人群、中老年休閑養老人群、中老年度假養老人群、老年產業投資性人群。根據不同的人群，在小區的房屋功能設計和服務項目上都有所區別，以適應各類老人的需要。整個小區將居家養生、養老、度假、療養、投資等功能高度提煉與濃縮，使之變成一種以養生養老為核心，兼具多功能用途的產品，重新定位了海南作為中國養老勝地的全新意義。4）建設針對中老年人市場的醫療、生活、安保等服務功能齊全的小戶型）建設針對中老年人市場的醫療、生活、安保等服務功能齊全的小戶型房房截至 2006 年 11 月，南京江北的內閣、城南德宏圖

94、-上福園、仙林的康橋圣菲、江寧的湖人國際公寓等樓盤推出的小戶型房源，出人意料地受到老年人的追捧。老人們有自己的生活方式，他們中間越來越多的人已經不愿意和子女居住在一套房子里，而是想擁有自己的天地。很多有經濟實力的老年人，都選擇紿自己買一套面積較小、總價較低的公寓頤養天年，同時把原來住的 3 室 l廳或 2 室 2 廳的大房子讓給子女住。 順應老年人的購房潮，蘇州、南京的小戶型樓盤正在打“老年牌” 。根據對老年人群體的不同細分，必定有相當數量的老人對小戶型房有需求。因此，具備完善的醫療、生活、安全保護、無障礙等服務功能的小區內的小戶型房必將成為老年人購買公寓的另一選擇。 中國養老產業發展研究報告

95、 41第三節第三節 老年服務市場分析老年服務市場分析一、市場需求狀況一、市場需求狀況1、老年群體數量龐大，發展養老服務業潛力巨大、老年群體數量龐大，發展養老服務業潛力巨大據一項調查顯示，如果城市老年人的人均消費額為 6000 元，消費總額就達 2700 億元，占城市消費額的 10%左右。這還是一個低估的數字，城鎮離退休人員一年的離退休金就達 3440 億元(不包括醫療費及其它)，按 80%消費計算就是 2750 億元。社會上還有不拿退休金的老人和農村老人約有 6200 萬，按居民最低消費額 2000 元計算，消費額就達 1240 億元。城鄉共計消費額約 4000 億元，僅占居民消費總額的 8.

96、2%，中國養老服務產業發展潛力巨大。2、老年人的特殊要求促成老年服務業的發展、老年人的特殊要求促成老年服務業的發展老年人由于生理、心理的變化，對所需商品和服務有著不同于其他年齡組人口的特殊要求，這就要求商家能夠專門為其提供特別的服務。但是，如果老年人在總人口中所占的比重很小，數量很少，商家從成本效益考慮，往往不愿意提供這種特殊服務。但我國老年群體數量龐大且將保持增加態勢，為發展老年服務業提供了極大的市場。3、傳統家庭功能的弱化要求社會承擔為老年人服務的責任、傳統家庭功能的弱化要求社會承擔為老年人服務的責任隨著人口高齡化，長壽老人也會越來越多，需要大量的日常生活照料幫助。其次，社會、經濟的發展迫

97、切需要社區承擔起養老責任。再者，家庭養老功能趨于弱化需要老年服務業的開展。高齡和帶病老年人的生活照料需要家庭和社會來承擔。4、受經濟發展水平影響，對老年服務呈現不同層次需求、受經濟發展水平影響，對老年服務呈現不同層次需求城市老年群體對社區福利服務設施和活動場所需求強烈，城市老年群體支付能力水平較高，且有一定的文化素養，其社會參與心理強烈，對社區內完善的服務設施有強烈需求。農村老年群體對敬老院等福利服務設施網絡需求教為強烈，農村老年群體支付能力水平較低，且受文化、教育水平所限制，其養老服務需求較低，對敬老院等福利性養老機構需求較為強烈。中國養老產業發展研究報告 42二、市場供給狀況二、市場供給狀

98、況1、在城市已逐步形成老年人福利服務設施網絡、在城市已逐步形成老年人福利服務設施網絡為了滿足城市老年群體對社區服務設施和活動場所的強烈需求，民政部于2001 年 5 月 31 日下發民發2001145 號文件，決定在全國啟動“社區老年福利服務星光計劃” 。在我國城市，已經逐步形成社區居委會有站點、街道有服務中心的社區老年人福利服務設施網絡。社區居委會的老年人福利服務站、點突出實用性特點，以活動場所為主，因地制宜，力求方便實用、靈活多樣，不搞小而全。新建和改擴建的街道級社區老年人福利服務設施要突出綜合性特點，以當地老年人急需的服務項目入手，逐步具備多種功能。2、在農村逐步形成以敬老院為主的老年人

99、福利服務設施網絡、在農村逐步形成以敬老院為主的老年人福利服務設施網絡在我國鄉鎮，已經逐步形成縣（市）有中心，鄉鎮有敬老院的老年人福利服務設施網絡。農村新建、改擴建的敬老院逐步具備住養、入戶服務、日間照料、全體活動等功能，并向綜合性、多功能的社會福利服務中心發展。3、已發展形成一定數量、不同性質的養老機構及老年家政服、已發展形成一定數量、不同性質的養老機構及老年家政服務中介機構務中介機構在我國大部分城市和鄉鎮，已經形成了一定數量的、不同性質的養老機構。不同種類的養老機構的出現代表著養老社會化的趨勢。此外，我國已出現了相當數量的老年家政服務中介機構，為老年人提供的服務包括洗衣、做飯、陪護等。中國養

100、老產業發展研究報告 43第四節第四節 老年娛樂文化市場分析老年娛樂文化市場分析一、市場需求狀況一、市場需求狀況1、老年人需要適當文體活動保持身體健康、老年人需要適當文體活動保持身體健康隨著社會經濟發展，居民生活水平的提高，老年人對娛樂文化的需求也越來越高。他們希望通過適當的娛樂文化活動，改善身體器官的功能，保持旺盛的生命力。根據 2005 年一項關于中國老年人的休閑娛樂狀況的調查表明，盡管退休就意味著生命中剩下的時間將全部可以用來休閑，這個時間可能是 20年甚至更多，但是我國老年人對娛樂休閑生活的滿意度不高。 2、老年人對娛樂文化需求按其求知欲望高低可分為三類、老年人對娛樂文化需求按其求知欲望

101、高低可分為三類根據老年群體的求知欲望，可以簡單的將老年群體德娛樂文化需求分為以下三類：一是簡單的需求。部分老年人對娛樂文化需求較為簡單，僅僅是在小區內能有打牌、打麻將類的活動中心。通過這種娛樂中心，結識年齡相仿的、有共同語言的牌友。二是對秧歌、舞蹈等藝術的需求。部分老年人生活質量要求較高，對芭蕾、書法、鋼琴、京劇在內的藝術充滿了學習的欲望。三是對老年大學及學校的需求。少部分老年人求知欲望較強，在退休后仍希望能夠繼續進修學習，需要一些老年大學來提供讓他們繼續學習的機會。3、大部分老年人對娛樂文化的需求仍停留在養生保健層次、大部分老年人對娛樂文化的需求仍停留在養生保健層次根據 2005 年上海市民

102、政局對上海老年人的一項調查顯示，大部分老年人的日常生活仍以家庭內部活動為主。且部分老人接受再教育的意愿不強，僅有22.3%的受訪者愿意參加學習活動。在愿意參加學習活動的受訪者中， “養生”仍是提及率最多的學習項目，占54.9%。4、老年教育業的前景十分看好、老年教育業的前景十分看好社會在不斷發展，新事物新東西層出不窮，老年人要適應社會生活，就必須不斷地學習。特別是在信息社會的今天，如果不學習，不了解新知識，人就會變得孤陋寡聞，與世隔絕，就難以與社會和他人交流溝通，從而給老年生活帶來不利影響，使老年人容易產生寂寞、孤獨、無用和不幸福感。所以，繼續學習對老年人來說是十分重要的。這就為老年教育提供了

103、廣闊的用武之地，各中國養老產業發展研究報告 44種以老年人為對象的老年大學、老年學校和培訓班等，將會大受歡迎。二、市場供給狀況二、市場供給狀況1、老年活動場所的低使用率和強需求愿望并存、老年活動場所的低使用率和強需求愿望并存在我國部分城區和鄉鎮已經出現了一定數量的中老年娛樂活動中心，通過提供活動場所，滿足老人打牌、下棋等需求。比如北京老年活動中心、上海夕陽紅中老年娛樂活動室等。根據 2005 年上海市民政局對上海老年人的一項調查顯示，一方面不少老年人強烈參與社區活動的愿望得不到滿足，一方面不少社區資源不得不閑置的。部分老人不了解社區到底有哪些活動場所，并對社區活動收費持保留意見。2、已發展大量

104、老年文藝團體及老年文體活動中心、已發展大量老年文藝團體及老年文體活動中心發展了大量的老年文藝團體和老年文體活動中心，為老人提供自娛自樂的場所。比如，蘭州市中老年人文藝表演團體從 2001 年開始迅速發展，僅 2005年發展起來的文藝表演團體就達到四五十家。截至 2005 年 12 月，蘭州市登記在冊的中老年文藝表演團體已有 186 家，這并不包括一些縣區的文藝表演團隊。這些各類文藝團體屬于自發性質，老年人參與表演多為鍛煉身體，求得身心愉快。3、已建成大量老年大學、學校、已建成大量老年大學、學校我國第一所老年大學于 1983 年在山東創辦。自 1996 年老年法頒布十年來，我國已建成 2.63

105、萬所老年大學、學校。老年大學在讀學員達 236 萬人。但總體上看老年教育的形式和功能還比較單一，北京怡海老年大學部分承擔起了社區管理的功能的老年大學現在還剛剛開始，上海、深圳等地的老年大學已建立了自己的老年網進行教學。一般的老年大學還停留在消閑型的教育之中，尚未適應市場變化中的新形式。4、舉辦、舉辦“中華不老城中華不老城”活動，為老年人提供進行文體活動的活動，為老年人提供進行文體活動的平臺平臺“中華不老城”是我國重陽期間慶祝老年節規格最高、規模最大的文化綜藝活動。通過“中華不老城”活動，舉辦民間秧歌藝術節、中老年服裝（舞蹈）中國養老產業發展研究報告 45表演賽、中老年合唱比賽、中老年太極柔力球

106、表演賽等賽事，鼓勵老年人進行文體活動，為老年文化活動提示一個展示平臺。5、在全國各大城市建立老年文化城的活動已正式啟動、在全國各大城市建立老年文化城的活動已正式啟動為豐富老年人的文化生活，建立老年專業服務的公共平臺，健全完善服務體系，由“健康、和諧、幸?！惫婊顒尤珖M委會發起的在全國各大城市建立老年文化城的活動于 2005 年正式啟動。新疆老年文化城 2005 年 12 月正式啟用，為西北地區的第一家正式啟用的文化城，著力建設老年專業服務的公共平臺。中國養老產業發展研究報告 46第五節第五節 老年旅游市場分析老年旅游市場分析一、市場需求狀況一、市場需求狀況1、老年人出游意愿越來越高、老年人出

107、游意愿越來越高據全國老齡委一項調查顯示，目前我國每年老年人旅游人數已經占到全國旅游總人數 20以上。獨自或結伴出游的老年人越來越多，很大程度上填充了旅游淡季市場的空當。2、老年人對出游方式要求越來越多、老年人對出游方式要求越來越多隨著老年人各種收入的變化，老年消費的差異化非常嚴重，有相當一部分老年人已經產生了出國旅游、飛機旅行、度假旅游和各種專題旅游的強烈動機。3、老年人旅游側重于物美價廉的旅游產品、老年人旅游側重于物美價廉的旅游產品老年旅游市場不僅僅包括國內老年群體還包括入境的老年游客。其中，入境老年游客更傾向于質量高、服務優的旅游產品。國內老年群體更多地傾向于物美價廉的旅游產品。4、療養型

108、的休閑旅游更受老年群體歡迎、療養型的休閑旅游更受老年群體歡迎療養型的休閑旅游更靈活，更尊重老年人的選擇，非常適合老年人慢節奏、低強度的旅游特點。根據老年消費群體的支付能力、受教育水平及消費心理分析，老年消費群體對療養的需求更多的側重于提供健康護理、節奏慢、強度低的方式。二、市場供給狀況二、市場供給狀況1、旅游產品種類單一，不能滿足老年人的多元化需求、旅游產品種類單一，不能滿足老年人的多元化需求隨著老年群體數量的增加，中國老年人已達到 1.4 億，占總人口的 11%，需求也必然多樣化，特別是隨著老年各種收入的變化，老年消費的差異化非常嚴重，甚至有相當一部分老年人已經產生了出國旅游、飛機旅行、度假

109、旅游和各種專題旅游的強烈動機。然而目前的產品設計還是千篇一律、千人一面的團隊觀光。這顯然越來越不適合老年人的需求。 中國養老產業發展研究報告 472、旅游產品以低價為主，忽視質量因素、旅游產品以低價為主，忽視質量因素由于老年人身體條件較差，出游不確定因素多，風險較大，且老年人出游對旅游產品價格的敏感，使得一些旅行社不愿意開發老年人旅游產品。因此大部分旅行社認為為老人選擇的路線還是要打出低價的口號，在產品設計上以低價為主，忽視旅游產品的質量。因此，雖然很多旅行產品低格低廉，但質量更低，使回頭客源大幅減少。3、中醫保健、療養休閑游開始出現并吸引大量游客、中醫保健、療養休閑游開始出現并吸引大量游客海

110、南三亞中醫保健療養產品，吸引了國內外大量老年游客。此外，昆明、北戴河、華東等地因環境優美、空氣清新，大力發展保健、療養類休閑旅游，吸引了大量老年游客前往。4、旅游市場存在惡性競爭且資源不夠專門化、旅游市場存在惡性競爭且資源不夠專門化老年旅游市場存在著惡性競爭循環，對老年旅游產品的設計缺乏創新，產品雷同性較高，大部分老年旅游產品只注重低價，而忽視了質量。產品設計千篇一律，已越來越不適合老年人的需求。老年旅游產品資源不夠專門化，雖然老年專門化經營問題已經呼吁多年，也有一些企業進行了老年旅游專業化的探索，但還是不成氣候。5、旅游市場的企業發展呈現以下趨勢、旅游市場的企業發展呈現以下趨勢1）創新老年旅

111、游業的發展模式，注重提高老年游客的質量和效益）創新老年旅游業的發展模式，注重提高老年游客的質量和效益在產業導向上，從注重 “門票經濟”向注重旅游綜合型經濟轉變，協調發展旅游業各大要素，做大老年旅游產業。在產業結構上，從以觀光旅游為主向觀光旅游、休閑旅游、宗教朝覲、療養康復等復合型結構轉變。在發展目標上，從片面追求“數量型”向“數量、質量并重”轉變，注重提高老年游客的質量和效益。 2）根據老年人的年齡、收入等細分老年旅游市場，針對不同的老年消費）根據老年人的年齡、收入等細分老年旅游市場，針對不同的老年消費群體有針對性地設計不同產品群體有針對性地設計不同產品一般地，按照老年人的年齡、旅游方式、收入

112、水平、交通方式、旅游距離、旅游目的、老年人所處區域等特征，將老年消費群體進行細分，目的是有針對性地設計老年旅游產品。在旅游資源、旅游設施、旅游服務方面進行重新組合，改進原來的產品、打造新產品，使旅游產品在品種上最大限度地滿足老年人中國養老產業發展研究報告 48的需求。這些產品包括以醫療健身為主要目的的旅游形式；適合老年人的游覽娛樂型旅游形式；旅行社與社區聯合的社區旅游產品；全新養老理念的老年生態旅游產品以及適應老年人興趣與愛好的知識型旅游產品等。 3）提供以人為本的旅游服務，提升服務功能）提供以人為本的旅游服務，提升服務功能老年旅游群體是旅游需求旺盛、接待要求更高、更復雜的群體，因此，需要旅游

113、產品的設計在傳統服務上要不斷創新。老年旅游消費具有多元化、個性化的突出特點，旅游產業要在不斷提升傳統項目及服務水平的基礎上，進一步拓寬服務領域，創新服務方式。中國養老產業發展研究報告 49第五章第五章 養老產業案例研究養老產業案例研究第一節第一節 國外養老國外養老社區模式社區模式一、一、國際慈善機構（國際慈善機構（HTA）老年居住建筑分類標準）老年居住建筑分類標準老年人居住建筑模式劃分的依據是老年人所需社會服務支援的程度。1986年，國際慈善機構（HTA）制定了老年人居住建筑的分類標準，共分為七類：a 類：非老年專用或用作富有活力的退休和退休前老人居住的住宅。他們有生活自理能力，因而可獨立生活

114、在自己的寓所中。b 類：可供富有活力，生活基本自理，僅需要某種程度監護和少許幫助的健康老人居住的住宅。c 類：專為健康而富有活力的老人建造的住所，附有幫助老人基本獨立生活的設施，提供全天監護和最低限度的服務和公用設施。d 類：專為體力衰弱而智力健全的老人建造的住所。入住者不需要醫院護理，但可能偶然需要個人生活的幫助和照料，提供監護和膳食供應。e 類：專為體力尚健而智力衰退的老年人所建的住所。入住者可能需要某些個人生活的監護和照料。公用設施同 d 類，但可按需另增護理人員。f 類：專為體力和智力都衰退，并需要個人監護的老人所設。入住者中很多人生活不能自理，因而住所不可能是獨立的，可為住者提供進餐

115、、助浴、清潔和穿衣等服務。g 類：入住者除同 f 類外，還有患病、受傷的，臨時或永久的病人，這類建筑中所提供醫療和護理的應是注冊醫護機構，住房幾乎全部應為單床間。二、國外老年居住建筑模式二、國外老年居住建筑模式各國老年人居住建筑模式與該國對老年問題的政策、制度有關，同時也與其文化背景有關。1、美國的老年人的三種居住建筑、美國的老年人的三種居住建筑早在 60 年代末，美國已進入老年型社會。1980 年，美國 65 歲及以上的老年人超過了 30 歲及以下的青少年人口，占人口比重的 11。其老年人社會中國養老產業發展研究報告 50保障制度則產生于 20 世紀 30 年代。處于西方文化的大背景下，美國

116、老年人的獨立性很強。美國老年人居住建筑模式主要有 3 種類型：（1）獨立式老年人住宅）獨立式老年人住宅。滿足有自理能力的老年人的需求，一般為普通住宅和老年人專用住宅，后者多數是帶廚衛的一室戶，平面緊湊，采用標準構件，造價經濟，總體布局上注意將老人住宅群布置在社區中心附近，結合社區服務設施、社交場所、醫療中心及交通設施。（2）集合式老年人住宅）集合式老年人住宅。有專門的服務人員提供老年人所需服務，一般不包括醫療和護理。住宅內有方便、安全的社交娛樂場所和公共食堂等各類設施，并有完備的保衛和報警系統。（3）護理型老年人住宅）護理型老年人住宅。提供全面的護理和醫療服務，建筑按無障礙設計。臥室衛生獨立，

117、起居室和廚房共用。按照所提供護理程度的高低，又可分為養老院和護理院兩類，護理院的醫療護理設施較養老院更加完善。但該模式不太受歡迎。2、瑞典的老年人的五種居住建筑、瑞典的老年人的五種居住建筑瑞典是繼法國之后，于 1890 年第二個進入老年型的國家，也是當今世界上老年人口比重最大的國家，預計到 2025 年將達 22.29。老年人居住建筑模式主要有：（1）普通住宅）普通住宅。瑞典 88的老年人擁有自己的私宅或租房。這與該國老年人有較強的經濟能力相關。居住普通住宅的老人由社會福利委員會提供看護、幫助和其他服務。（2）年老者專用公寓）年老者專用公寓。是設立在普遍公寓中的老年人專用住宅單元，室內設備為適

118、應老年人專用而設計，還配備管理人員，老人生活可依靠社會服務機構上門服務。（3）服務住宅和家庭旅館）服務住宅和家庭旅館。內設多套居住單元，每套單元都有廚房、浴室，住宅內還有公共食堂，老人可集體用餐，設醫務室和各種報警系統。（4）老人之家）老人之家。這類住宅典型的單元是一個單人房間，帶一個盥洗室。許多還建有公共餐廳、公共休息室、圖書館和健身房。在 60、70 年代，老人之家曾大量發展，但居室多為雙人甚至多人。（5）公立養老院、老人慢性病房）公立養老院、老人慢性病房。由地方政府提供，原來的老人慢性病房以醫療為目的，1979 年后，出現以康復為中心的單人房化的新型慢性病房。中國養老產業發展研究報告 5

119、13、日本的老年人的兩種居住建筑、日本的老年人的兩種居住建筑日本提倡老年人和家人住在一起。老年人居住建筑模式主要有：（1）兩代居）兩代居，即日本在公共住宅里設計的適合于老少多代共居的大型居住單元，對廚、廁、門廳和居室分隔功能都做了相應考慮，對多代人生活方式和生活規律上的差異在室內空間上做了相應處理。（2）養老院，又稱為老人之家）養老院，又稱為老人之家，分為公立（養護老人之家和特別養護老人之家） 、低費（輕費老人之家）和完全自費（收費老人之家）3 種，老年人可根據自己各方面的條件和經濟情況進行選擇。4、法國的四種養老設施、法國的四種養老設施 法國為典型的福利制國家。其養老設施大體上分為 4 種：

120、收容所、老年公寓、護理院和老年醫院。（1）收容所。）收容所。有公辦和私辦兩種，是為生活能自理的老人而建的，收費較低。除食宿外，還能提供一般醫療保健和文化生活服務。房費自理，低收入者由國家福利機構給予經費補貼。為使入住老人不脫離社會生活，收容所常附設于居民區內。老人既可以在收容所內自娛自樂，也可以參加居民區的一些社會活動。（2）老年公寓。）老年公寓。有完善的服務設施，投住者不受共同生活的約束，可以自備餐。公寓提供的居室有單間和兩三個床位的房間之分。服務設施包括膳食、淋浴、閱覽、文化活動和醫療保健等項目。（3）護理院。）護理院。主要收住失去生活自理能力的患病老人，有較完善的醫療和生活服務設施。入住

121、者既有孤寡老人，也有兒孫滿堂者，他們靠護理人員的精心照料。（4）老年醫院。）老年醫院。以治療為主，屬于康復醫院性質。其收治對象為經過治療后有希望恢復生活自理能力的老年患者。它的醫療設備完全按老人的需要購置，專業化程度很高。三、國外老年住宅三、國外老年住宅特征特征老年住宅在國際上很早就被提出，如今，美國、日本、新加坡等國的老年中國養老產業發展研究報告 52住宅已經相對成熟。他們興建老年住宅的理念、人文關懷的表現都成為許多國家借鑒的對象。1、美國老年住宅設施完善、美國老年住宅設施完善太陽城中心是美國較大的老年社區之一。太陽城中心太陽城中心 從 1961 年開始開發建設，從一開始就規劃成為佛羅里達乃

122、至全美最好的老年社區。太陽城中心坐落在佛羅里達西海岸，位于坦帕和薩拉蘇達之間，距佛羅里達最好的墨西哥海灣海灘只有幾分鐘的路程。太陽城中心現有來自全美及世界各地的住戶 1.6 萬，且一直處于持續增長的態勢。新住戶經常對整個社區內的“太陽城中心”(獨立家庭別墅)、 “國王之殿”(連體別墅)、 “湖中之塔”(輔助照料式住宅和家庭護理機構)、 “庭院”和“阿斯頓花園”(出租的獨立居住公寓)以及“自由廣場”(輔助照料式住宅和家庭護理機構)六大居住社區之間的關系感到迷惑，以上各社區共同享用一個郵局、超市、醫療機構、銀行和教堂。2、日本老年住宅突出自助自理、日本老年住宅突出自助自理由于日本的人工費貴，日本住

123、宅的技術和電器化程度很高。這特別體現在老齡人住宅和為老齡人提供的公用設施上，使得老齡人能夠在生活中充分實現自助和自理。比如，提供無障礙設施的老齡人住宅產品、提供具有看護性質的老齡人住宅產品、提供能和家人共同生活的(二代居)住宅產品。通過這三種老齡住宅產品在社區內的共存，才可以形成滿足各類型老齡人基本生活需求的老齡人生活社區。當然，在社區內還需要提供完善的配套設施，用于滿足老年人在健康和精神方面的需求。中國養老產業發展研究報告 53第二節第二節 國外養老產業案例國外養老產業案例一、美國太陽城一、美國太陽城養老社區養老社區1、太陽城選址于陽光明媚的鳳凰城、太陽城選址于陽光明媚的鳳凰城郊區郊區太陽城

124、是美國著名的退休社區。它位于鳳凰城西北 12 英里，那里全年312 天能夠接收到日照，因住在其中的老年人活躍的生活方式而聞名。太陽城擁有 1200 畝的高爾夫球場，所以又被稱為“高爾夫愛好者的天堂”，在它周邊有 Lake Pleasant 地區公園，White Tanks 地區公園以及亞利桑那原始人生活歷史博物館。圖 5-2.1 太陽城地理位置太陽城位于 Maricopa 郡，北緯 33.597，西經 112.271，海拔 1142 英尺。它處于 Phoenix-Mesa-Scottsdale 區域，占地 37.8km (14.6 mi)，其中陸地 37.6 km (14.5 mi)，水域 0

125、.2 km (0.1 mi)。中國養老產業發展研究報告 54圖 5-2.2 太陽城在美國的位置2、太陽城經歷了、太陽城經歷了 20 年的發展歷史年的發展歷史20 世紀 50 年代，這里本來是一片半沙漠的棉田。地產建筑商德爾韋布路過此地，覺得這里氣候炎熱干燥，土地又非常便宜，決定在這里建些住宅，供美國寒帶一些農民在冬季農閑時到這里來度假，結果來這里度假的基本是老年人。受到啟發，他干脆把目標定在老年人身上。60 年代之前，他在這里建了些僅供 55 歲以上退休老人居住的樣品房，同時修建了療養、醫療、商業中心及高爾夫球場等老人娛樂配套設施。太陽城由 Del Webb 公司于 1960 年開始建設，經過

126、 20 年的發展基本建成。原本太陽城有一個計劃好的街道網絡，后來被鳳凰城的第二次街道規劃打破，所以在過去 40 年中社區變化很少。同時，由于越來越多的退休人員居住到這個區域，在 80 年代后期，Del Webb 開始建造 Sun City West，在 90 年代后半葉開始建造 Sun City Grand，在 21 世紀 00 年代前期開始建造 Sun City Festival。1959 年，Del Webb 公司開始建造社區，首先建起來的是一個商業中心，然后是個高爾夫球場以及一個娛樂中心。這個模式建造一個小社區緊鄰商業及娛樂設施也成為了所有退休社區規劃的學習的對象。在開盤之前，Del W

127、ebb 做好了五件事情：價格適當的樣板房，娛樂、工藝設施，擁有好餐廳的賓館，一個郵局，以及一個商業中心。Del Webb 公司將娛樂設施、高爾夫球場、商業設施作為太陽城發展的關鍵。中國養老產業發展研究報告 55圖 5-2.3 太陽城第一個樣品房通過廣告宣傳，原準備在 1960 年元旦期間吸引 1 萬參觀者，沒想到一下來了 10 萬人。由于房價低，氣候環境好，房子供不應求。1960 年，太陽城開始銷售，第一個周末銷售 237 套，至第一個月底，銷售了第一年預訂建造的400 套，二期 675 套很快就推出了。公司原本計劃前三年銷售 1700 套住宅，但到了 1960 年底，2000 套房子銷售一空

128、。截至 1968 年，公司在太陽城開發了三個娛樂中心：Oakmont, Fairway 以及 New Mountain View Center。60 年代，Webb 公司開始在 Grand 大道以北進行開發。 1970 年“Lakeview 娛樂中心”建造完成，其后，又相繼開發完成了 Sundial and Bell 娛樂中心，以及 1979 年開張的也是最后一個娛樂中心“Marinette 娛樂中心”3、太陽城住宅產品以獨棟和雙拼為主、太陽城住宅產品以獨棟和雙拼為主在太陽城中有許多種住宅類型，包括：獨棟住宅，雙拼住宅，多層公寓，獨立居住中心，生活救助中心，生活照料社區，復合公寓住宅等。表 5

129、-2.1 房屋類型所占套數房屋結構類型套數獨棟16,516雙拼6,734兩戶7243-4 戶6255-9 戶843中國養老產業發展研究報告 5610-19 戶28620-49 戶31250 戶以上1,458活動住屋78船、房車等8圖 5-2.4 獨棟示意圖圖 5-2.5 雙拼示意圖圖 5-2.6 聯排示意圖4、城休閑設施、城休閑設施成為社區特色成為社區特色中國養老產業發展研究報告 57太陽城擁有大量的生活設施，包括 7 個娛樂中心，它們提供游泳、網球和工藝，另外還有 2 個圖書館，2 個保齡球館，8 個高爾夫場，3 個鄉村俱樂部，一間美術館和一個交響樂演奏廳。用于演出的的“Sun Bowl”室

130、外劇場和“Sundome”中心是為表演而建在太陽城區域的，能夠提供 7000 個座位。表5-2.2 太陽城內部設施設備7 個娛樂中心8 個高爾夫訓練場3 個鄉村俱樂部2 個圖書館2 個保齡球館2 個湖30 個教堂19 個購物中心Physical Activities:體育活動高爾夫和小小高爾夫游泳足球場馬場滑旱冰網球和桌球健身房手球式墻球室外地滾球跳舞草地保齡球慢跑和競走推圓盤游戲壘球和籃球臺球Social Activities:橋牌、紙牌和其他游戲俱樂部中國養老產業發展研究報告 58交際活動舞會交際俱樂部眾多特別愛好的俱樂部Medical Facilities:醫學設施位于太陽城的中心的 S

131、un Health Boswell Memorial 醫院，有在心臟、整形外科和老年醫學方面的專家Crafts & Hobbies:工藝和業余愛好木工藝銀器匠編織繪畫中國畫金屬工藝制陶術裁縫寶石陶瓷彩色玻璃書法攝影針線手藝皮革工藝鐵路模型電腦The Artsand Education藝術熏陶West Valley SymphonyWest Valley Art MuseumMineral and Gem MuseumArizona State University ExtensionRio Salado Community CollegeConcerts at the Sun Bowl5、太陽

132、城周邊配套、太陽城周邊配套逐步完善逐步完善中國養老產業發展研究報告 59太陽城北邊的 Lake Pleasant 地區公園，提供水上娛樂，露營和野餐的設備，這個湖是西南方最大的一條湖，面積已擴大到 10，000 英畝。而西邊的White Tanks 地區公園，有富有特色的印度碑文，在那里露營、徒步旅行和野餐很受歡迎，面積已達 26，000 英畝。位于 Hieroglyphic 和 Bradshaw 山脈的西北方“Gold Country”，那里有很多有趣的城鎮廢墟，包括Vulture、Bumblebee、Constellation、Octave、Tip Top 和 Crown King。亞利桑

133、那州原始人生活歷史博物館在東北邊，它包含有亞利桑那州歷史上很著名的許多原始城鎮遺址的詳細復制品。表 5-2.3 周邊公共設施統計表教育機構公立私立社區大學有無金融機構銀行: 15 個政府機構消防部門：“城市消防/局部消防”法律實施部門：治安辦公室航空菲尼克斯航空國際小型民用機場（35 米遠）Glendale 地方小型民用機場（5 英里遠）Phoenix-Goodyear 小型民用機場（7 英里遠）醫療一個有 355 個床位的醫院半徑為 8 英里的區域內有 3 個地區醫院賓館等太陽城 5 英里區域內包括 4 個汽車旅館和 3 個房車停車場2 個會議室二、日本高科技養老院二、日本高科技養老院1、概

134、況、概況“誠信香里園”養老院坐落于關西大阪府寢屋川市，這是松下電器公司投資修建的一家現代化養老院。環境清靜幽雅，宛如林中公園。這里各項設施均得到了高科技的武裝，這也是“香里園”與普通養老院主要區別之處。2、養老設施、養老設施中國養老產業發展研究報告 60（1）老人活動中心。）老人活動中心。老人們自己創作的字畫和工藝品的陳列，舉辦新年及各種節日的聯歡會，歌舞伎和相撲選手助興，唱卡拉 OK。（2）電腦室。）電腦室。通過互聯網和外界聯絡，網上“沖沖浪”，在電腦上玩點簡單的撲克游戲。3、高科技設施、高科技設施 （1） “失禁感應器失禁感應器”。裝在床邊的墻上，如果老人失禁尿濕了褥單，感應器就會發出通知

135、。（2） “離床感應器離床感應器”。安裝在床腳處，能讓工作人員在老人不慎從床上跌落時迅速察覺并及時趕來。（3）自動感應式馬桶。）自動感應式馬桶。馬桶圈的放下、抬起以及方便前后的沖水，都是自動感應式的，馬桶兩側還有可以自由收放的扶手，使用輪椅的老人也能不太費力地坐下。（4） “動作探知感應設施動作探知感應設施”。按照在洗手間天花板上，如果老人在洗手間內30 分鐘沒有什么動作，感應裝置就會馬上通知工作人員。（5）呼救繩圈）呼救繩圈。馬桶上方有呼叫用的繩圈，如果老人感到不適或無法站起，就可拉動此繩圈呼叫工作人員。（6）寵物機器人。）寵物機器人。為了能給老人解悶，這個做成玩具熊模樣的機器寵物可以向人打

136、招呼，還能夠回應“唱唱歌”之類的小要求，它還煞有介事地給出“日本演歌”或者“漢詩”等選項要你挑選，如果你選擇了它現在還不會做的選項，它不會呆著不動，而是回答“忘記了” ，逗人發笑。（7）遠程醫療診斷。）遠程醫療診斷。每周都能接受“松下紀念醫院”及“道仁醫院”的，醫生通過專門的儀器就能夠掌握老人的各項生理健康數據，（8）電動入浴設施）電動入浴設施。專為坐輪椅的老人設計的。4、案例借鑒、案例借鑒（1）選址環境幽雅；（2）利用高科技武裝養老院，方便老人。三、莫斯科社會服務綜合中心三、莫斯科社會服務綜合中心1、概況、概況中國養老產業發展研究報告 61在莫斯科，各個行政區都有自己的退休老人社會服務綜合中

137、心，為低收入的退休老人提供包括醫療、精神慰藉在內的各項服務，以及各種生活用品。 2、服務部門及項目、服務部門及項目“依茲瑪伊洛沃”退休老人社會服務綜合中心有個 4 個部工作，：上門服務部、日常服務部、醫療服務部和緊急救援部。（1）上門服務部）上門服務部 A.替行動不便的老人辦理領取住房補貼和退休金；B.按老人預定，幫助他們購買糧食、蔬菜水果、藥品并且送到家；C. 為他們領取免費發放的被褥等各種生活用品，并為他們送上門；D. 陪同他們去醫院看??；E.幫助他們解決日常生活中出現的各種問題；F.陪他們一起看電視、一起討論各種問題等等。（2）日常服務部）日常服務部A.食堂食堂 每天為 30 位退休老人

138、提供一頓免費午餐。享受這項服務的老人每周僅限一次。B.圖書館圖書館 每周開放一天，這天老人們可以在圖書館借閱各種圖書；C. 理發室理發室 每周工作兩天，免費為小區的所有退休者理發。日常服務部還管理著一個大的D. 活動室活動室 平時老人們在這里看電視，閱讀報紙。老人合唱隊在這里排練，組織老人們學習繪畫、木刻和編織，為他們舉辦各種比賽。E.旅游旅游 每年的春夏兩季，組織身體較好的退休老人游覽莫斯科市內和游覽莫斯科市內和郊區的名勝古跡郊區的名勝古跡，以豐富老人們的退休生活。F.法律咨詢法律咨詢 每周兩次邀請律師律師來中心，解答老人們感興趣的任何法律解答老人們感興趣的任何法律問題問題。（3）醫療服務部

139、）醫療服務部 醫務人員在中心值班、為老人們診治一些常見病、另有醫務人員對有病的老人進行巡診外，還每周兩次聘請心理學家來中心為老人們進行心理咨詢。（4）緊急救援部）緊急救援部 當有退休老人遭到火災、財物被盜等不幸事件時，該部才出面予以救助。中國養老產業發展研究報告 623、案例借鑒、案例借鑒（1）根據老年人需求提供相應服務；（2）提供飲食、文化、娛樂、醫療、法律咨詢服務；中國養老產業發展研究報告 63第三節第三節 中國養老中國養老社區模式社區模式一、候鳥式養老一、候鳥式養老模式模式1、成都成都 “養老部落養老部落”位于成都近郊的青城山、銀廠溝、白水河等景區迎來了成群結隊前來消夏避暑、度假休閑、療

140、養保健的近數千名成都老人，也使這一帶形成了成都市內老人到近郊農村養老的獨特風景“養老部落” 。這些“養老部落”分三種居住類型：一是候鳥型，每年夏天去住 3 個月至 4 個月，這種類型超過 60；二是定居型，除過年過節或單位組織活動外，平時都住在這里，一年要住 8 個月至 10 個月，這種類型超過 30；三是療養型，主要是大病初愈后到這里療養康復。成都凸現的“養老部落” ，說明養老方式正呈現多元化，這種回歸田園的養老方式，是豐富老年人精神生活的一個有益探索。2、武漢、武漢頤樂園老人村頤樂園老人村坐落于風景幽雅、空氣怡人的蔡甸區知音湖畔,占地面積 400 余畝，總投資 3.8 億元人民幣，是華中地

141、區規模最大、檔次最高、設施最全的生態養老公寓。公司通過市場化運作、專業化服務、科學化管理，老人村竭力為中高收入階層的老人提供集養老、休閑、旅游、度假于一體的生活園區，并通過“全國連鎖、全球聯盟”的經營戰略為入住老人提供全國乃至全球的旅游式養老服務。3、老年公寓將走向連鎖經營、老年公寓將走向連鎖經營杭州昌盛實業有限公司投資的長壽村老年公寓，則提出了另一種新的模式。其負責人何昌正打算把連鎖經營引入老年公寓，在國內甚至國際建立網點，各網點內的老人可以互訪。青島市福利院和北京太陽城國際老年公寓合作，采取定期和不定期相結合的方式開展置換服務，使雙方的老人可以有機會進行異地旅游、療養，并免費享受住宿、飲食

142、、娛樂、觀光等方面的服務。青島市福利院還將逐步和西安、大連、天津等地的養老機構開展這種連鎖型養老置換服務。中國養老產業發展研究報告 64二、活躍型養老模式二、活躍型養老模式1、知識老人養老院，開展養老助教、知識老人養老院，開展養老助教大連首創知識老人養老院大連國際書香怡養院，開創養老助教的模式，來自日本、歐美和國內教育界文化界的知識老人匯聚于此。到大連養老的知識老人越來越多，他們一方面青睞大連宜人的氣候，另一方面則看中了養老助教這個可以發揮余熱的平臺。這種模式為知識老人與求知的學生建立一個通暢的渠道，讓知識老人在休閑養老的同時，將自己多年的經驗以及積累的知識以低償或無償的形式傳授給學生，年輕的

143、學生在接受豐富知識的同時也給老人帶來了清新而充實的生活。2、上海試水兩種模式的、上海試水兩種模式的“以房養老以房養老”上海市民政局透露，全國首個租賃式老年社區在南匯康橋鎮動工，預計2007 年 10 月亮相。屆時，1600 余位老人可以在 8.6 萬平方米的社區內朝夕相處。據悉，此舉也是申城“以房養老”模式的一種全新嘗試。老年社區里的公寓全部以租賃的方式供老人居住，租賃者既可以每月付租金，也可以終身租賃。鼓勵老年人將市中心的房子出租，然后入住老年公寓，和同齡的親戚、朋友、兒時的同學、曾經一起工作過的同事一起安享晚年。上海市民政局 2006 年 4 月在接受每日經濟新聞采訪時明確表示，將與有關部

144、門聯手一起做好上?！耙苑筐B老”的試點工作。60 歲的退休老人，除一套住房外，缺乏其他養老條件；他將房子抵押給金融機構或者其他專門機構，每月從該機構領取一定數額的生活費；在他去世后，這套房子由該機構所有這就是以房養老的“倒按揭” 。3、德資打造上海頂級養老社區、德資打造上海頂級養老社區2006 年 6 月，德國最著名社會福利企業德國奧古新諾頤養中心宣布將落戶上海國際醫學院區，這是其在中國落地的首家頤養中心。計劃斥資近10 億元人民幣，在上海打造一個頂級養老社區。整個頤養中心全部由德國著名設計事務所設計。中心計劃分兩期建設，一期工程總規劃建筑面積 85000平方米，提供 500 套公寓及相應配套設

145、施。二期工程預計提供 750 套公寓及相應配套設施，并同時興建奧古新諾商務總部和培訓基地。整個中心項目預計中國養老產業發展研究報告 65總投資額為 9.4 億元人民幣，在 2010 年世博會前建成并投入運行。德國奧古新諾看中的是上海養老市場的消費群。德國奧古新諾上海頤養中心的目標人群為：家庭管理資產超過 10 萬美元的富裕家庭；上海的華僑；中國留學生的父母和跨國企業外籍主管人士的父母。三、異地型養老模式三、異地型養老模式1、安吉異地老年養生基地、安吉異地老年養生基地地處長三角中心地帶的安吉，距上海 220 公里，與上海地緣相近，人文相親。作為“中國第一竹鄉”和國家生態示范縣，安吉植被覆蓋率達

146、75。這里，竹海流翠，山泉潺潺，空氣質量達到一級，水質達到一類，被譽為氣凈、水凈、地凈的“三凈”之地。2002 年獲得聯合國最佳人居環境范例獎。同時，作為上?！澳赣H河”黃浦江的發源地，位于浙江西北部的安吉縣正在為上海老人興建異地老年養生基地。2、蘇州吳中區高端老年產業帶、蘇州吳中區高端老年產業帶蘇州吳中區瀕臨太湖，位于蘇州南部，北依蘇州古城區，東連昆山，南接吳江，西銜太湖。四周還分別與蘇州工業園區、蘇州高新技術開發區(虎丘區)相連。環境靜謐、空氣清新、人流量較小，適宜老年人居住。蘇州吳中區在吳中區現代服務業規劃中，蘇州西山臨太湖地區規劃了一個高端老年產業帶，其中規劃有老年公寓、老年別墅、老年大

147、學和老年康體中心等?？蛻舳ㄎ粸閲鴥鹊闹挟a階層、歸國華僑和國外到中國養老的老年人。3、廣東廣東粵港合作養老粵港合作養老由于香港廣東籍人數眾多，約占全港人口七成,隨著人口老齡化，以及兩地消費的差別，選擇回廣東養老、居住，逐漸成為廣東籍港人落葉歸根較好的選擇。據報道，目前已有 3000 多名香港老人在廣東養老，其中，主要集中在廣州、深圳、佛山、江門等珠江三角洲地區。據透露，香港約有 84 萬年齡超過 65 歲的老人，其中三成有回內地養老的意愿。4、大連開放養老市場，國內外招商引資、大連開放養老市場，國內外招商引資2004 年，大連市在全國率先開放養老服務市場，通過在國內外招商引資發展養老產業。兩年來

148、，大連共向國內外發布養老招商項目 24 個，吸引日本、中國養老產業發展研究報告 66韓國、南非以及歐美、東南亞等百余個考察團隊來連考察洽談。2004 年 8 月大連成立了全國第一家為老年人提供異地養老中介服務的大連互動式異地養老服務中心，專門為老年人提供到外地進行中短期養老、旅游的中介服務。2005 年 4 月，大連市利用日本愛知世博會大連周活動，組建社會福利事業招商團，隨政府招商團赴日進行社會福利事業招商引資洽談活動。日本主流媒體對此給予了極大關注，NHK 電視臺、讀賣新聞和朝日新聞都多次進行了專題報道。2005 年 9 月，大連第一家外資養老機構大連北柳咨詢服務公司注冊成立，截至 2005

149、 年 12 月，已經有 4 家日本養老機構在大連投資，另有 5 家日本老年用品生產公司正在與大連的公司合作。四、農家式養老模式四、農家式養老模式1、上海、上?！翱粘怖先丝粘怖先恕背缑鲘u農家養老崇明島農家養老上海巾幗服務中心等家政公司日前頗具創意地發起了“崇明島農家養老”項目。首批試點選擇在崇明縣新河鎮金橋村，雖然暫定 10 戶試點家庭，卻已經有近百戶熱情的崇明農民家庭報名，歡迎上海市區“空巢”老人前往寄養，頤養天年。2、浙江省天目山地區農家寄養式異地養老、浙江省天目山地區農家寄養式異地養老浙江省天目山地區，連續四年來發展與“候鳥型”、旅游休閑型相結合的農家寄養式異地養老，接待了來自上海、杭州等

150、大城市數萬人次的老年人。在與大自然零距離的環境中生活，不但可以享受清新的空氣、純凈的水質和新鮮的食物，而且活動空間大，視野開闊。農家樓房配備了現代家用設備，每戶農家可接待 10-30 名老人。農家寄養的每月收費在 650-700 元，比上海最簡陋的社區養老院要低 30%-40%。中國養老產業發展研究報告 67第四節第四節 中國養老社區案例中國養老社區案例一、綠地孝賢坊一、綠地孝賢坊表 5-4.1 綠地孝賢坊項目概況項目名稱綠地 21 城孝賢坊項目圖片所屬區域昆山花橋開發商上海綠地集團地址昆山花橋鎮綠地大道 555 號占地面積35 萬平方米建筑面積26 萬平方米物業管理費1.20 元/平方米月(

151、公寓)2.00 元/平方米月(公寓)容積率0.70綠化率45%開盤時間2005-12-1工程進度1、概況、概況綠地 21 城孝賢坊規劃占地面積 50100 萬平方米，預計入住500010000 戶老人。首批開發總占地面積 35 萬平方米，住宅總建筑面積約26 萬平方米，可容納 2000 多老年住戶。包括玫瑰園聯排別墅區，約 536 套聯排別墅和 140 套電梯公寓；合歡園電梯公寓區，約 1900 套公寓。圖 5-4.1 綠地 21 城位置示意圖（1）地理位置優越、環境優美、氣候怡人）地理位置優越、環境優美、氣候怡人作為“長三角老年頤養基地”的綠地 21 城“孝賢坊”位于江蘇昆山花橋鎮最中國養老

152、產業發展研究報告 68東端，毗鄰上海嘉定區和青浦區綠地，能夠同時輻射上海、江蘇、浙江等長三角區域。昆山是國家衛生城市、國家環保模范城市，花橋鎮是國家衛生鎮和全國環境優美鄉鎮，環境優美，景色怡人。昆山屬北亞熱帶南部季風氣候區。氣候溫和濕潤，四季分明，光照充足，雨量充沛。年平均氣溫 15.5 ； 年平均降水量 1097.1 毫米，年平均日照時間 2085.9 小時。（2）交通便利）交通便利21 城所屬花橋鎮位于江蘇省的最東端、上海市的西北郊，素有“江蘇東大門、上海后花園”之稱。距上海市中心 34 公里，離上海人民廣場 40 公里，距上海市外環線 19 公里，距虹橋機場 25 公里，距上海浦東國際機

153、場 65 公里，距吳淞集裝箱碼頭 30 公里，距上海安亭汽車城約 6 公里，距昆山市區 16 公里，距蘇州市 50 公里。依托滬寧高速公路（上?？缛虢K的第一個交流道口就設在花橋境內） 、312 國道（東起上海西至新疆） 、滬寧鐵路和同三國道（北起黑龍江的同江南至海南的三亞） 、上海郊區環線（A30，在花橋境內與滬寧高速公路互通）及擬建中的京滬高速鐵路、軌道交通（上海市中心至安亭上海國際汽車城） ，組成了花橋鎮四通八達、便捷高效的交通網絡。2、生活設施完備、生活設施完備（1）醫療設施）醫療設施：綠地集團聯合上海同濟醫院，共同打造全國老年特色服務三級綜合醫院同濟大學附屬同濟醫院綠地昆山醫院，并開

154、創性地設立營養處方、運動處方、病理處方等三種特色處方；特設了老年病科以及老年病專家門診。（2）孝賢坊食堂）孝賢坊食堂：聘請營養師配制食譜，提供適合老年人食用且營養均衡的菜肴。（3）老年文化中心）老年文化中心：聯合上海市老年大學，創立了上海老年大學綠地 21城分校，提供豐富多彩的課程。課程包括茶藝課、書法課、美術課、音樂課等；（4）老年休閑娛樂中心）老年休閑娛樂中心：擁有小型舞臺的戲曲中有評書、京戲、越劇等演出活動；（5）老年運動中心）老年運動中心：有門球、羽毛球、乒乓球、臺球等運動場地；（6）中心湖泊）中心湖泊：設有垂釣臺、百鳥園、養生步道以及活動廣場。中國養老產業發展研究報告 69（7）其它

155、方面）其它方面：在“孝賢坊”全面、貼身、方便的生活配套系統的基礎上，特設養生文化館、營養配餐中心、老年大學、購物中心、家政服務中心、中福會幼兒園、綠色食品超市等；將與上海老城隍廟旅行社合作，設計出適合老年人出游的夕陽紅特色旅行線路。3、特色設施方便老年人、特色設施方便老年人（1）指紋鎖智能識別系統）指紋鎖智能識別系統 設在每棟樓的單元入口，方便老人進出，解決老人記憶力差、忘帶鑰匙、IC 卡無法進門等問題；（2）觸摸屏式的訪客對講系統）觸摸屏式的訪客對講系統 采用智能化 7 寸彩色觸摸屏，不僅可以實現可視對講、家庭安防、小區信息發布、智能報警等功能，還能讓老人足不出戶即可了解到社區老年大學每天的

156、課程、營養食堂的菜譜、天氣預報等消息；（3）緊急按鈕）緊急按鈕（包括餐廳和洗手間） ，每個房間都安裝，當老人身體出現不適，可以隨時呼喚；（4） “長方形長方形”電梯電梯 軸線尺寸是長 2.8m，寬 2.2m，以方便老年人突發病時擔架的進出，電梯內設有扶手和可視窗；（5）升降晾衣架）升降晾衣架 方便老人的洗曬衣物；（6）保溫材料墻體）保溫材料墻體 對室內溫度進行有效調節，達到冬暖夏涼的效果。4、公建規模宏大，生活功能完備、公建規模宏大，生活功能完備綠地 21 城規劃有約 19 萬平方米的公建配套設施，主要包括：四星級綠地豪生國際會議大酒店，可滿足商務宴請與家庭團圓的雙重需要；近 11 萬平方米的

157、香榭麗大道，沿街分布著咖啡店、手工藝店、西餐廳、頂級品牌店等特色商家，洋溢異域風情；29 萬平方米的社區生活廣場，匯集了餐飲、娛樂、銀行、郵政、圖書館、文化館、寵物醫院等設施，可 24 小時滿足一切生活需求。還有中福會綠地幼兒園、綠地家世界（一期）建材 MALL、超級果蔬供給中心等，將為社區居民提供全方位的服務。離小區約 15 公里處，有在建的易初蓮花購物中心。5、案例借鑒、案例借鑒（1）選址：地理位置優越、環境優美，交通便利，氣候怡人；（2）提供飲食、休閑、商業、娛樂、文化等方面設施；（3）從方便老人出發，提供特色設施；中國養老產業發展研究報告 70（4）度假、尊老、國際、商務四大社區互動，

158、城市功能集成，方便生活。二、北京太陽城二、北京太陽城表 5-4.4 北京太陽城項目概況項目名稱北京太陽城項目圖片所屬區域昌平區開發商北京寶氏華商經濟發展集團北京太陽城房地產有限公司地址昌平區小湯山東三旗馬坊橋東占地面積623 畝建筑面積30 萬平方米物業管理費2.50 元/平方米月容積率0.72綠化率51%開盤時間2001-7-1工程進度3 期開發中，預計 07 年完工北京太陽城由北京寶氏華商經濟發展集團、北京太陽城房地產開發有限公司聯合開發承建，占地 623 畝，建筑面積 30 萬平方米，嚴格按照國家老年建筑規范的要求建設，為實現老有所養、老有所醫、老有所學、老有所為、老有所樂的老年人生活目

159、標，項目內建有醫療中心、老年文教中心、老年健身娛樂中心、會議中心、購物中心、家政服務中心等共 9 萬平方米的商業城。1、概況、概況“北京太陽城”座落在京都上風上水的亞北小湯山溫泉療養區，位處北京市第二綠化工程環城綠化帶內，北臨京北母親河溫榆河，西靠昌平交通主干道立湯路，風光旖旎，景色宜人，水陸交通極為便利，東部緊鄰名校校區，囊括了小學到大學的全部內容，自然生態人文環境頗佳，可謂休閑養生之寶地。社區占地 42 萬平米，總建筑面積 30 萬平米，掩映在一片綠色海洋里，擁有溫榆河綠色水岸景觀。假日酒店、健康娛樂中心、文化宮、購物中心、太陽城醫院、物業管理中心等六大主題公共建筑有致錯落在 2 萬平米人

160、工如意湖畔，與北部生活社區一河區隔，動靜分離。中國養老產業發展研究報告 71圖 5-4.2 北京太陽城老年公寓位置示意圖2、公共設施、公共設施（1）北京太陽城醫院）北京太陽城醫院：是與首都醫科大學宣武醫院（北京市老年病研究中心）合作經營的。位于溫榆河南岸，總建筑面積 1 萬平方米，開設病床 200張，太陽城醫院的門診、急診和住院病房具備基本的急救、醫療、健康維護和安養等四大功能，急診科、內科、外科、婦科、兒科、中醫科、口腔科、眼科、社區醫療科、康復醫學科、檢驗科、功能科、放射科等醫療、醫技科室可以滿足常見病、多發病患者的就醫診療需求，社區內急救電瓶車 24 小時待命，北京市紅十字會“999”緊

161、急救護中心也在此設立了急救站，可以及時將患者接送到醫院或轉運到?？漆t院，為急、危、重癥患者贏得第一時間。（2）太陽城購物中心）太陽城購物中心：總面積 5232 平方米，設有休閑廣場和停車場，賣場分為地下一層、地上二層，是一家集購物、休閑為一體的綜合性超市。同時，超市還創辦了特色服務：設立太陽城農莊自產綠色食品專柜和老年服務專柜，提供適合老年人的近百余種食品和健康器械。針對社區老年人行動不便的問題，開辦“一站式”服務，只需一個電話，即可送貨上門。（3）國醫堂）國醫堂：國醫堂是位于北京太陽城社區中央的一組仿古建筑，這組建筑群體，由眼鏡湖、山（殿）門、鐘鼓樓、靜心殿、善行殿、大藥房、東西廂房、頤壽園

162、等建筑組成，總占地面積 11290 平方米，建筑面積 1712.07 平方米，整體建筑在高出地面 2.2 米的坡地上建設。國醫堂的功能定位以中醫醫中國養老產業發展研究報告 72療保健為主，國醫堂內設按摩室、針灸室、理療藥浴室、診室、藥房、服務室等設施。（4）文化宮）文化宮：總建筑面積為 3696 平方米配備階梯式影視廳、圖書閱覽室、多功能廳、音樂茶座等娛樂休息會議設施，同時建有 20 多間教室，開辦各類培訓班、開展學術研討及國際交流活動、舉辦書畫、攝影、美術等各種展覽。社區內成立的合唱隊、時裝表演隊、舞蹈隊、文學社、書畫班、戲曲班、手工組等各種興趣小組也在文化宮內開展各類比賽和聯誼活動。（5）

163、溫泉會館）溫泉會館：占地 9270 平方米，建筑面積 17714 平方米，內設娛樂中心及會議中心兩部分，健身娛樂中心有多達二十一種 SPA 溫泉按摩水療室，室內游泳池、KTV 包間、沙弧球、臺球、乒乓球等室內娛樂設施。此外，娛樂活動中心還提供健身中心、美容美發中心等多種配套服務。為滿足不同年齡消費者的需求，項目考慮全齡關照，特別設置了小孩專用戲水池和高齡老人水療專區。與之相連的是三星級標準會議中心，共計有客房 154 間?？赏瑫r承接300 人以上會議和以溫泉水療為主要特色的中高檔健身娛樂和會議。（6）假日酒店）假日酒店：占地 4181 平方米，建筑面積 12739 平方米，內設洗浴中心、中、西

164、餐廳、影視廳、健身房、娛樂室、商品部等。有客房 90 間，四層設有高標準總統客房?？山哟煌M標準的觀光客。3、三十三項服務內容、三十三項服務內容北京太陽城是以市場運作為先導，以公益性服務為核心；實行綜合配套、多元經營，以提高社區的生活質量。凡租住、購買太陽城住房的 60 歲以上老年人可享受以下九大項 33 款的免費服務。A、購物服務：社區大型老年購物中心內開設副食品專柜、老年用品專柜、購物服務：社區大型老年購物中心內開設副食品專柜、老年用品專柜及電視、電話購物專柜。及電視、電話購物專柜。（1）對老年人實行免費導購、物品搬運的服務。（2）對通過電視、電話、網絡預約的老年人，實行免費送貨上門。

165、B、家政服務：設備配套齊全、高科技、智能化的家政服務中心隨時為老、家政服務：設備配套齊全、高科技、智能化的家政服務中心隨時為老年人提供全方位服務與管理。年人提供全方位服務與管理。（3）免費為本社區居民推薦、介紹小時工、保姆、家教等服務人員。（4）太陽城老年人免費提供個人資料建檔、信息查詢和婚姻介紹。C、交通服務：、交通服務：中國養老產業發展研究報告 73（5）社區內實行免費乘坐電瓶車。（6）免費乘坐社區與市區之間每天 4 班的往返巴士。D、教育、娛樂服務：、教育、娛樂服務：（7）社區老年大學內設圖書閱覽室，老年人免費參加社區組織的講座。（8）社區文化協會、運動協會、書畫協會、國際交流協會等公益

166、性協會或聯誼組織，同會、組織展開交流與合作。（9）社區內老年文化娛樂中心將不定期對本社區的老年人免費開放以下項目（節假日除外） 。（10）保齡球館。（11）網球館。（12）門球場。（13）室內乒乓球館、羽毛球館、臺球室。（14）棋牌室。（15）游泳館。（16）溫泉水療室。（17）健身房。（18）歌舞廳。E、對太陽城會員的科技研究成果和有較高社會經濟價值的作品，社區積、對太陽城會員的科技研究成果和有較高社會經濟價值的作品，社區積極協助向社會推廣：極協助向社會推廣：（19）免費為會員在社區舉辦相關的展覽、展示等活動。（20）為老年人公益性的外事活動提供免費翻譯和陪同服務。（21）社區將免費組織適合

167、于各年齡段的老年人參與各種文體娛樂活動及比賽。F、醫療服務：、醫療服務：（22）太陽城醫院對居住在本社區的老年人每年進行一次免費體檢，為其建立健康檔案。（23）太陽城醫院門診部送醫、送藥上門，免收出診費。（24）免費使用緊急呼叫系統。太陽城醫院與“999”急救中心合作建立“999”太陽城對老年人在社區內的緊急救護，免收接送費用。中國養老產業發展研究報告 74（25）免費參加太陽城醫院舉辦的健康咨詢和健康教育講座。G、連鎖置換服務：、連鎖置換服務：（26）免費提供與國內其它城市連鎖型居住療養的置換式服務（購房后出租的會員不享受此款） 。（27）免費提供與國外連鎖型居住療養的置換式服務，在與太陽城

168、建由連鎖置換關系的國外老年期居住療養，免收食宿費用（購房后出租的會員不享受此款） 。（28）設在太陽城的火車票、飛機票定票處，對社區的老年人實行免費送票上門服務。H、休閑服務：、休閑服務：（29）免費參加垂釣區和植物園的休閑活動（所得物按市場價格適當收費） 。（30）免費享受太陽城綠色副食品基地的種植、養殖、采摘活動（收獲物按規定合理收取費用） 。I、餐飲服務：、餐飲服務：（31）社區內的餐飲服務中心為老年人提供免費送餐、代加工服務。（32）免費參加社區內餐飲服務中心舉辦的食品衛生及膳食營養講座。（33）社區公寓 7 號樓樓頂設有茶室，定期對社區內老年人免費開放。4、案例借鑒、案例借鑒（1）選

169、址：中國四大溫泉之一的小湯山，自然條件優越，靠近北京。（2）提供家政、醫療、教育、餐飲、休閑、娛樂等服務項目。三、海南太陽谷三、海南太陽谷1、海南太陽谷概況、海南太陽谷概況太陽谷與眾不同的是她座落于最具熱帶海島風情、最具自然生態人居環境，并有東方夏威夷之稱的海南島，它四面環海，在陽光下恣意閃耀著波光，湛藍清澈的海水是當地最富盛名的美景。中國養老產業發展研究報告 75圖 5-4.3 海南太陽谷位置示意圖（1）太陽谷之椰風海韻概況）太陽谷之椰風海韻概況太陽谷之椰風海韻是由海南銀灣國際太陽谷有限公司投資經營的別墅居家型養老、度假、休養社區，項目占地近 133200 平方米 。一期總建筑面積36000

170、 平方米，由 42 幢別墅和一幢 4000 平方米康復醫院、400 套別墅型獨立產權套房組成。各類名貴熱帶植物分布于社區樓體之間，樓與樓之間由綠化小道通達；園區設有垂釣池、湖心公園、休息椅，社區道路由行人道和電瓶車道構成人車分流綠界，電瓶車往來于小區各個角落，具有豐富的情景空間，整個小區呈顯一種濃厚的開放式、洋房型生活氣氛。太陽谷之椰風海韻東面是東寨港國家級紅樹林自然保護區，西面是南渡江，北面是 20 公里長的東海岸海岸線，南面是?？诘目罩凶呃?美蘭機場，項目本身處于東海岸旅游休閑區域中最佳地理位置。太陽谷之椰風海韻位于?？谑袞|海岸濱海地帶（距海邊 100 米） ，距市中心 15 鐘車程，距美

171、蘭機場 10 分鐘車程。圖 5-4.4 椰風海韻鳥瞰圖（2）太陽谷之金雁苑）太陽谷之金雁苑海南銀灣國際太陽谷有限公司投資經營的太陽谷之金雁苑是濱海居家型中國養老產業發展研究報告 76別墅療養、養老、度假社區，位于海南省?？谑泄鹆盅舐糜味杉賲^海邊一線區域內，建筑面積 5400 平方米 ，72 個單人套房，18 個雙人套房，設有主治醫生、專業護理人員、保安及管理人員。 圖 5-4.5 金雁苑鳥瞰圖 距海南銀灣國際太陽谷有限公司投資經營的太陽谷之椰風海韻相距 150 米 并與之互為一體，與大海相距 100 米 。 2、服務、服務享受五星級標準的服務，共有 23 項，具體如下：（1）餐飲服務、送餐服務

172、、洗衣服務、清理房間服務、消毒和香薰房間服務、陪同就醫服務、定時陪聊服務、個人生活照料服務、定時情感交流服務、陪同購物服務、代辦服務（2）放松保健服務、娛樂健身服務（3）咨詢服務（4）廣播和音樂系統、網上影院、VCD 點播系統、網絡游戲室系統 （5）教育服務（自發）（6）其它服務 物業費用 、保安服務、通訊和信息服務、呼叫系統服務、交通服務 （7）娛樂 A.居室內娛樂 互聯網視頻探視子孫親朋、音樂欣賞、視聽新聞、讀書寫作、電視與 DVD 娛樂、溫泉泡泡浴、義工陪聊。 B.廳堂娛樂 同層住戶茶藝聊天、酒吧咖啡聊天、麻將棋牌、探視、邀請社區朋友作客談家常。 C. 樓內娛樂 第四層閱讀報刊雜志、文學

173、作品，欣賞影視、舞蹈、戲曲，看時尚電影，健身、園藝、景觀聊天吧。 中國養老產業發展研究報告 77D. 戶外娛樂 門球、網球、籃球、排球、羽毛球、高爾夫球、廣場拳藝、廣場舞蹈、溫泉游泳、湖心和海邊釣魚、海邊散步、觀鳥等。E.集體娛樂 商場購物、集體參觀、集體旅游、集體探視；與各地老人團體互訪互換活動、與幼兒園、兒童、大學生聯歡、社區聯歡；書法、繪畫、舞蹈、音樂、戲曲、歌唱、園藝、廚藝、手工作品有獎比賽。F.技術娛樂 投資分析講座、電腦、瑜伽、廚藝、健康保健專家學者講座、繪畫、書法、寫作、雕刻、制陶各類短期學習班。G. 勞作娛樂 依據本人愛好，選擇花園或濱海公園內養花、種草、植樹。3、案例借鑒、案

174、例借鑒（1）地理位置優越，氣候怡人，越冬避寒圣地。（2）娛樂、醫療、生活設施齊全，適宜安度晚年。四、武漢頤樂園四、武漢頤樂園1、概況、概況武漢僑亞頤樂園是由武漢僑亞(集團)有限公司投資建設，坐落于風景幽雅、空氣怡人的蔡甸區知音湖畔，占地面積 400 余畝，總投資 3.8 億元人民幣，是華中地區規模最大、檔次最高、設施最全的生態養老公寓。設計上以江南園林風格為主，融合古典與現代、東方與西方文化之精華。風景優雅，空氣怡人，一條上從漢水下至南湖的天然河道高螺河橫穿園內。沌口體育館、新江漢大學與之隔湖相望，形成水天一色、別具風格的自然景觀。中國養老產業發展研究報告 78圖 5-4.6 武漢頤樂園外景圖

175、2、設施及服務、設施及服務（1）娛樂設施）娛樂設施 園內設有門球場、網球場、康復訓練室、乒乓球室、臺球室、健身房、棋牌室、書畫室、閱覽室、舞廳、卡拉 OK 廳等 。建立入住老人的愛好檔案，組建僑亞老年文體協會，策劃組織各種有益于老年人身心的文體比賽、培訓、交流活動，邀請社會各界老年文藝團體進園開展大型文藝匯演，與入住老人聯歡。使銀發老人在各項活動中展示風采和激情活力。老人村根據老 人門的各種紀念日，給老人做壽辰、婚慶等紀念日慶典；并定期組織外出購物、休閑旅游和風景旅游。特為老人的好友親朋提 供的溫馨之家服務，給予必要的條件和設施，讓老人們像在家里一樣，與親朋們同吃、同樂、同住、充分享受天倫之樂

176、，處處 體現親情親懷。（2）生活設施：）生活設施： 老人村擁有按三星級酒店標準精裝修的 300 余套單人間、雙人間、套間可供選擇。整個公寓完全采用無障礙設計，充分考慮老年人行動不便、易摔、怕冷、視力不好等特點，在整個建筑的設計施工中，都作了特殊的處理。在所有低樓層的公寓中設置電梯 ，室內地板和路面采取防滑處理，浴室、樓道安裝雙扶手，設置獨立觀景陽臺，并在照明、通風、采光等方面做了細致周到的處理。24 小時熱水洗浴、冷暖空調、有線電視、電話、緊急求助鈴、定期換洗的高級床上被服用品座式、馬桶等設施的配置， 使老人可在此舒適安全的頤養天年。（3）護理服務：）護理服務： 老人村全面倡導孝心、愛心的全程

177、細微的服務理念，為所有入住的老年人提供人性化、個性化的管理服務。數十名護理專業畢業的的大學生將入住老人作為自己的爺爺奶奶為老人全方位提供日常照料、洗衣送餐、生活起居、特殊護理等服務。專職醫護人員 24 小時為老人提供基本醫療保健服務，對老人們定期進行體檢，為其建立詳細的健康檔案，以便在老人身 體不適的時候，可以準確及時地獲知老人的全面信息，給予正確的診治。對需到市內定點醫院診療的老人安排專車專人陪同其就診。 （4）飲食服務：）飲食服務： 中國養老產業發展研究報告 79專業營養師結合各位入住老人的膳食愛好與禁忌檔案，每周為老人制定每日不重復的營養食譜，為老人提供包餐、訂餐 、送餐服務。3、案例借

178、鑒、案例借鑒（1）環境幽雅，風景秀麗，地理位置好。（2）娛樂、醫療護理、飲食、生活實施完善。五、東方太陽城五、東方太陽城1 1、概況、概況東方太陽城，位于北京市順義區雙青林場境內、潮白河西側，北到河南村橋，南至蘇莊橋，西以濱河路為界，東以潮白河大壩為界，緊鄰順平路和順義公路二環。周圍有順義區奧運場館，四大度假區（潮白河旅游度假區、唐指山風景區、京東大蘆蕩旅游度假區和焦莊戶旅游觀光區） ；潮白河將建成京郊最大的平原型森林公園。東方太陽城社區總規劃建筑面積為 80 萬平方米，其中配套公建近 5 萬平方米，寬松錯落、排布有致，將現代獨棟、水畔聯體別墅、中式四合院以及四層電梯公寓等多元形態建筑置于森林

179、、河湖的環抱之中。項目共分三期開發進行，七個風格各異的小區，約 16 萬平方米人工湖和 75 萬平方米的景觀綠地自然穿插于每個小區或組團之間。全社區無障礙設計，紅外無線安防、水源/地源熱泵等高科技智能產品應用于社區各項安全保障與服務設施。社區擁有超低容積率和極高的綠地覆蓋率，交通便捷通達。東方太陽城的景觀設計在總體規劃的基礎上進一步發展、深化，創造了一個“綠色”人居環境。穿插于社區的大型景觀綠地和外圍近 10 萬株的樹木形成了社區基礎性綠色背景，連續的水系統將各組團中心湖面景觀貫穿循環聯系起來，每一個組團都有休閑公共花園和設計主題，它們作為組團級的結構因素而相互聯系。在綠化設計上，建筑、樹木和

180、景觀綠地互相穿插、呼應；在植物選配上、有意地選用大量適宜當地生長的殺菌、防風、防沙的品種，起到凈化小環境、有益健康的作用；在地形組織上、既增加了景觀的深度效果、又有效地降低了地表經流量。（1）東方太陽城一期中國養老產業發展研究報告 80東方太陽城一期明湖園，已于 2003 年 4 月全面入住，建筑形式包括聯體別墅、點式公寓、板式公寓和連廊式公寓四種，公寓的戶型單元面積從 70 至230 平米不等。與中日友好醫院合作的醫療服務中心、郵政代辦中心、超市、餐廳等社區基礎配套已經投入使用。為了豐富社區生活，東方太陽城乒乓球俱樂部、太極拳俱樂部、棋牌俱樂部、釣魚俱樂部都已于 2003 年 7 月份正式成

181、立，今后還將根據廣大業主的不同需求和興趣愛好，成立各種各樣的俱樂部，為業主們創造相互交流的平臺，使整個社區沐浴在和諧歡愉的氛圍中。 （2）東方太陽城二期東方太陽城二期總占地面積約 47 萬平米，總建筑面積僅為 24 萬平米，包括萬晴園、富春園、清波園和公建區。其中萬晴園為公寓和聯體別墅區，富春園為獨棟別墅和四合院區，清波園為聯體別墅區，多種建筑形式隨心選擇。公寓首層均贈送私家花園，提供了別具一格的生活范本。而有“萬畝森林，千坪庭院，獨棟別墅”美譽的富春園獨棟別墅和四合院，則以 10 萬株 50 年原生森林、75 萬平米競技綠地吸引了城市領袖階層的關注。獨棟別墅贈送 4002400平米不等的超大

182、私家花園，滿足領袖階層對私屬生活的珍視、對私密空間的原創動力。 （3）東方太陽城三期：東方太陽城三期由兩大組團構成，其中公寓區有點式公寓和板式公寓約 20余種戶型可供選擇。屆時，社區將有七個風格各異的組團，遵循有天、有地、自由自在、和諧共生的生存法則，湖泊和綠地自然穿插于組團之間，形成開放式、團組式、花園式建筑群。社區里蜿蜒流淌的 17 萬平米水系，蕩滌著生活在北國的愛水之人內心的喜悅?？諝庵忻苛⒎嚼迕?2000 多個負氧離子是對熱愛自然的人最好的健康回報。2 2、公共設施、公共設施（1）娛樂）娛樂 俱樂部為到訪的每一位客人提供了豐富多彩的室內娛樂休閑項目。陶藝館、咖啡館、棋牌吧、 KTV 、

183、演藝舞臺等，品位怡然，亦歌亦舞亦開懷；更有藏書萬冊的精品圖書館，為人們提供閱讀、音樂、舞蹈、 茶道、插花、 棋牌等豐富多彩的知性空間，可以相互學習與自我展示。垂釣區、室外自助燒烤及溫室大棚采摘等各類戶外休閑娛樂活動，使您更充分體味生活情趣、享受愜意中國養老產業發展研究報告 81心境。太陽會所一層西側設有精品屋走廊，匯聚各類藝術裝飾品、書法繪畫、茶道用具、養生用品等各類特色商品，讓您在琳瑯滿目的商品中充分感受精挑細選的滿足。 （2）運動）運動 高爾夫球練習場、室外網球、籃球、戶外陽光泳池、室內游泳館、三溫療養池、有氧鍛煉室、體操房、保齡球館、臺球室、室內跑道、健身器械區、大型多功能球類運動館等多

184、維運動空間，優質的硬件設施令每一位在此運動的人們都能充分體驗健康躍動和身心頤養。（3）溫泉療養）溫泉療養 6 泳道 25 米長的室內溫泉泳池，從 2000 米的地下打出平均 40 攝氏度的溫泉，溫泉浴療養池（分為冷池、熱池、溫池、兒童池等），室外嬉戲溫泉泳池，均設有男、女更衣間和衣柜。（4）餐飲）餐飲 目前東方太陽城俱樂部下設餐飲部，共擁有三個中餐廳一個西餐廳。中餐廳經營特色淮揚、精品川菜、粵菜海鮮以及各式家常菜系，重金聘請的名廚大師會為你烹飪出令人齒頰留香的美味佳肴。西餐廳提供經典的歐陸式菜肴及各類西式、中式、商務套餐； 從物資采購、原料加工、烹飪制作等各個方面嚴格操作，確保菜品質量的上乘，

185、同時提供主動熱請、周到細致的服務，創造整潔、舒適、方便、安全、溫馨的就餐環境； 在如畫的綠地美景環抱之中，美食的樂趣不僅是一番大快朵頤，更是呼朋喚友小聚一起的心有靈犀。 （5）酒店）酒店 北京東方太陽城嘉賓國際酒店為美國 GuestHouse International Hotel 全球連鎖酒店旗下酒店，由香港嘉賓國際酒店管理公司負責管理。 酒店前廳主要負責為賓客辦理入住登記手續、問訊服務、委托代辦服務、商務服務、外幣兌換及電話接轉服務并處理賓客投訴。 一層商務中心可提供打字、復印、傳真及郵件收發等各類商務服務，所有酒店客房及公寓房間均可寬帶上網，使您在享受休閑娛樂的同時亦能運籌帷幄、把握乾坤

186、。 酒店客房及公寓客房建筑面積共約 1.5 萬平米，美式建筑風格別致優雅，功能完備。酒店提供四星級標準的優質服務，共有客房 108 間（含高級客房 中國養老產業發展研究報告 8297 間，豪華套房 3 套，豪華復式套房 8 套）；所有客房衛生間窗戶均為可開啟折疊百葉窗設計，客人可一邊享受沐浴，一邊欣賞電視節目或窗外美景，愜意無比。為滿足長住客人的居住需求，我們專門配置了 3 棟酒店式公寓，共 110 套客房，面積從 29.8 平米到 92.5 平米不等，共五種戶型可供選擇。一居室小巧溫馨、兩居室寬敞豁亮。每種戶型均設有廚房并配備廚具（含冰箱、電磁爐、炒鍋、炒勺等）；客廳配置茶幾、沙發、桌椅、柜

187、櫥、電話等；臥室配備衛星電視、空調，衛生間配備熱水器、淋浴間及浴具等。酒店服務包括： 客房清掃、夜床服務、房間小整、物品租賃、衣物洗滌 / 熨燙、房間小吧服務、加床服務、遺留物品的保管 / 認領、擦鞋服務、嬰兒看護等；如此高質量、高標準的服務，使東方太陽城 成為了人們玩耍逗留、小住時日的臨時居所，回家的感覺這般美妙，享受生活竟是如此簡單。 （6）老年大學）老年大學 東方太陽城老年大學北京東方太陽城文體培訓學校，于 2005 年 11月經北京市順義區教委批準、北京市順義區民政局核準、備案后于 12 月正式成立。 東方太陽城老年大學位于社區中心太陽會所內，環境優美、教學設施先進。老年大學屬社區公益

188、機構，不以盈利為目的，旨在為社區居民提供服務，豐富老年人的精神、文化生活，為老人開辟一個學習、交流和增長知識的場所。 東方太陽城老年大學目前已開設的芭蕾舞蹈班、民族舞班、布貼畫、電腦班等豐富多彩的課程讓社區的業主實現了他們年輕時的夢想，正如其中的一位學員所說：“跳芭蕾是以前不敢想的事情，可是現在我在跳！”那自豪的表情就好像在向全世界宣布“我就是世界上最好的芭蕾舞家”。在東方太陽城的老年大學不光可以學習， 社區居民還可以申請開設課程，把自己在某一領域的長期研究成果和心得體會與社區居民分享。（7）農莊）農莊 綠色農莊位于東方太陽城社區東北部，占地數百畝，可種植各色瓜果蔬菜。通過認領的方式，您即可擁

189、有自己的土地，并且成為“真正的菜農”。您只要認買一分土地，那么一年有八個月的時間，您都可以在“自己的土地”上耕作，并且每天都能吃上自己親手種植的各色蔬菜。中國養老產業發展研究報告 83農莊將提供農業專家為您進行免費種植養護指導；免費提供土地種植所需水電；平價供應種子、肥料等服務。我們將盡可能提供更多、更好的服務，以解除您認買農莊的后顧之憂，為您提供方便。如果您某一段時間無暇照管莊稼，那么綠色農莊的農業專家將為您代管。您每天只需花 1 元錢/分地，您的菜地就可得到農業專家的精心看護。不過，我們還是希望您能親自參與種植，這樣，您就可以帶著家人一起在菜園里勞作，享受家庭的歡樂；還可以把農莊變成課堂，

190、教孩子們認識各種植物，培養孩子熱愛勞動、珍惜勞動成果的好習慣。您將在農莊享受到播種的快樂、收獲的喜悅以及一家人其樂融融的幸福，而這些是我們不能替代的。（8）會議）會議 太陽會所擁有近 20 間國際化標準多功能會議廳，約 40 平米至 900 平米，可滿足不同會議、培訓使用需求；多媒體網絡設備一應俱全，可接辦各種商務會議，令您的商務之旅愜意輕松。其中多功能廳面積約 900 平米，配有專業視頻、聲像設備并可無限上網，齊全的舞臺設備及燈光效果，可舉辦大型商務會議；尤其是近 150 平米的超大舞臺，能滿足各種文藝演出的需要 中國養老產業發展研究報告 84第五節第五節 養老產業公司案例養老產業公司案例一

191、、一、Del Webb 公司公司Del Webb 公司是 “老年社區”行業的領導者，它由 Del Webb 先生創建。在 2004 年的一次調查中，美國西部三分之一的成年人認可 Del Webb 或者“太陽城”這個品牌。到 2000 年 1 月，Del Webb 開發了 13 個太陽城社區，銷售了超過 80000套住宅，公司年收入達到了 20 億美元。2001 年 7 月，Del Webb 與 Pulte 公司合并，成立了全美最大的住宅建筑公司?，F在，Del Webb 的產品遍布全美超過 16 個州，而且將來可能會更多。對 55 歲以上的活躍長者來說，Del Webb 的產品代表了一種獨一無二

192、的生活方式。1、產品布局從太陽帶向全美境內輻射、產品布局從太陽帶向全美境內輻射1998 年之前，Del Webb 的產品主要分布在內華達、亞利桑那、佛羅里達等位于太陽帶區域的州，1998 年，隨著 Sun City Huntley 在伊利諾斯州開盤，標志著 Del Webb 正式走出這一區域，開始全國布局。Del Webb 從 90 年代開始進入有霜帶（Frost belt）開發成人社區，例如康涅狄格、馬薩諸塞、新澤西、紐約、賓夕法尼亞等州，2001 年與 Pulte 合并之后，加快了全美布局的節奏。迄今為止，Pulte/Del Webb 已經在全國建造了 22 個專供退了休的老人居住的居民小

193、區，有一半是建在氣候偏冷的州的，比如伊利諾斯州、密歇根州、新澤西州和俄亥俄州，這與其他房地產公司只盯著佛羅里達州這樣的南方暖和區域的策略有所不同。中國養老產業發展研究報告 85圖 5-5.1 Del Webb 老年社區分布2、產品由單一太陽城到系列產品、產品由單一太陽城到系列產品Del Webb 早期推出的老年社區產品比較單一， “向所有客戶提供一種產品”，而現在，客戶能夠選擇到各種各樣個性化的產品。例如早期的“太陽城”在只有5 種房型供選擇，而現在新開發的“太陽城”社區，則至少有 20 種以上的房型可供選擇。Del Webb 旗下主要有“太陽城”系列以及其他，太陽城系列為 Del Webb

194、的主打產品，它都為大規模社區，占地面積大，設施完備，高爾夫球場、網球場、游泳池、理療中心等一應齊全。而相對早期的太陽城社區，現在的太陽城規模已經小了許多。并不是所有的人都喜歡太陽城這種大而全的老年社區模式，調查顯示一些活躍長者喜歡更私密性的社區，于是近年 Del Webb 陸續推出了 Solrra 和Corte Bella 兩個品牌，服務于這一部分市場領域，得到非常好的市場回應。此外，Del Webb 還從 1999 年開始開發無年齡限制社區“Anthem”系列。3、Del Webb 重視市場研究重視市場研究Del Webb 將市場研究提升到市場營銷策略的中心，大幅增加了市場預算。該部門深入地

195、研究了 50 多萬個顧客的相關數據，將整個美國市場劃分成 11 個目標顧客群，分為“初始購房者”（第一次購買房子的顧客） 、 “再購者”（單親家庭再度購買住房） 、 “不斷攀升社會階層的流動式家庭”，還有諸如“退休家庭/獨立家庭”等等，這其中也包括活躍長者。4、經營業績占、經營業績占 Del Webb 公司近四成公司近四成每年這些針對老年人開發的房地產為公司帶來了公司三分之一的銷售收入，中國養老產業發展研究報告 86其凈利潤份額則高于三分之一。截至 2005 年，Del Webb 成功地在全美布局，在全美 17 個州有 42 個成人社區在售或已售完，計劃到 2006 年底，在新增 20 個老年

196、社區。2005 年Del Webb 品牌產品的銷售量占 Pulte 公司 45,630 套銷售量的 39，2004 年，這個比例則是 33。Pulte 是美國最大的房地產公司，年銷售額接近 120 億美金。2005 年頭半年，Pulte 的利潤增加了 63%，使得公司股票價值比 2003 年翻了兩番，這給了 Pulte 更大的信心，Pulte 向公眾承諾：到 2007 年，該公司年收入將會以每年 15%到 20%的速度增長。二、上海綠地二、上海綠地集團集團1、企業概況、企業概況上海綠地（集團）有限公司是上海市重點扶持的大型企業集團之一，是上海首家也是唯一一家通過市場機制綜合經營積累資金，無償投

197、資建設城市公共綠化的專業性企業。公司成立于 1992 年 7 月 18 日，1997 年 3 月改制為多元投資的企業集團，并以其為核心企業組成上海綠地集團。 綠地集團堅持“綠化城市、美化環境、造福人民”的宗旨，積極投資建設城市公共綠地，每年在經營利潤中取出一部分無償建綠，很大程度上彌補了政府財政對城市公共綠化投入的不足。綠地集團創立 14 年來，始終堅持“營造美好生活”的企業宗旨，通過產業經營與資本經營并舉發展，形成了目前“以房地產業為主、相關產業有限多元發展”的產業布局。房地產開發經營作為綠地集團的核心主導產業，建設項目遍及南昌、合肥、長春、南京、西安、成都、鄭州、重慶、蘇州、無錫、諸暨、徐

198、州、沈陽、太原等近 20 個城市，并與上海四大企業集團共同在俄羅斯圣彼得堡投資建設波羅的海明珠項目；綠地商業集團、綠地建設集團、綠地能源集團、綠地汽車服務集團和新華發行集團等五大產業集團已經具有了較大的規模和較強的實力；綠化工程、物業管理等產業也初具規模。綠地集團具有很強的社會責任感，發展不忘回報社會。成立 14 年來，累計無償投資 3 億多元在上海建成了一批城市標志性公共綠地，此外，在慈善、公益、擁軍等方面累計捐贈超過 1 億元。中國養老產業發展研究報告 872、推出尊老社區、推出尊老社區孝賢坊孝賢坊 立意高立意高上海綠地集團為配合政府宏觀政策，解決現實的社會問題，針對老齡化的嚴峻形勢，提出

199、超前的尊老社區理念，打造長三角最大“尊老社區孝賢坊”的宏偉目標。綠地集團，以崇高的價值理念，吸收社會各界學者的建議，廣泛借鑒國外經驗，以雄厚的實力打造出綠地 21 城“尊老社區”孝賢坊。孝賢坊以“老有所養、老有所醫、老有所為、老有所學、老有所樂”作為規劃指導思想，充分考慮到需要關愛的老人生理和心理的各種需求，真正為老年人打造一個養老天堂。綠地從城市運營的高度對綠地 21 城進行整體策劃，綠地 21 城由度假、尊老、國際、商務四大社區組成。孝賢坊位于綠地 21 城中心的區位，是將來規模 1000 萬平方米中的一部分，從這個意義上來說，老人是居住在一個社會里，而不是居住在一個純粹的老年社區里。這種

200、融入型的老年社區既給老年人提供符合其身心特點的住宅產品和生活氛圍，也使老年人不脫離正常的社會結構。3、建筑類型主推聯體別墅和電梯公寓、建筑類型主推聯體別墅和電梯公寓建筑類型上，孝賢坊主推以英式田園風格為主的聯體別墅和緊湊房型的養生電梯公寓。圖 5-5.2 玫瑰園英式聯體別墅中國養老產業發展研究報告 88圖 5-5.3 合歡園養生電梯公寓玫瑰園聯體別墅承繼伊麗莎白時期的文藝復興風格，45 度的坡頂、華美的山墻屋面、屋頂上的連體煙囪，還有住宅間一排綠意盎然的精致庭院，將建筑與自然完美融合，營造出英倫小鎮愜意的居住氛圍。而合歡園養生電梯公寓，全部以 5 層高的多層建筑為主， “個”字型水系貫穿其中，

201、以水為界，劃分成三個相對獨立的區域。合歡園電梯公寓有三種戶型，55 平方米一房、72 平方米兩房和 85 平方米兩房。 4、采用共享和專屬兩類配套設施與服務、采用共享和專屬兩類配套設施與服務（1）四大社區共享）四大社區共享 19 萬平方米公建設施萬平方米公建設施綠地 21 城規劃有約 19 萬平方米的公建配套設施，主要包括：四星級綠地豪生國際會議大酒店，可滿足商務宴請與家庭團圓的雙重需要；近 11 萬平方米的香榭麗大道，沿街分布著咖啡店、手工藝店、西餐廳、頂級品牌店等特色商家，洋溢異域風情；2.9 萬平方米的社區生活廣場，匯集了餐飲、娛樂、銀行、郵政、圖書館、文化館、寵物醫院等設施，可 24

202、小時滿足一切生活需求。還有中福會綠地幼兒園、綠地家世界（一期）建材 MALL、超級果蔬供給中心等，為社區居民提供全方位的服務。離小區約 15 公里處，有在建的易初蓮花購物中心。（2）尊老社區專屬配套與服務，覆蓋生活、醫療、教育、旅游和交通。）尊老社區專屬配套與服務，覆蓋生活、醫療、教育、旅游和交通。合歡園養生電梯公寓還擁有孝賢坊一系列的老年專屬配套，如老年養生文化館、營養配餐中心、購物中心、家政服務中心、綠色食品超市等。綠地集團通過與多家機構合作，提供“一站式”物業服務、全智能信息配套體系等，保證老年人的無憂生活。中國養老產業發展研究報告 89在醫療方面，綠地集團總投資超過 4 億，聯合上海同

203、濟醫院，按照三級乙等標準建設大型綜合醫院，共同打造出擁有 300 個500 個床位的全國老年特色服務綜合醫院同濟大學附屬同濟醫院綠地昆山醫院，并開創性地設立營養處方、運動處方、病理處方等三種特色處方；為進一步豐富老年人的生活，綠地集團還聯合上海市老年大學，創立了上海老年大學綠地 21 城分校，提供豐富多彩的課程。孝賢坊與上海老城隍廟旅行社合作，設計出適合老年人出游的夕陽紅特色旅行線路，進一步豐富日常生活。在社區內部，綠地集團還攜手大眾巴士公司，開通了社區至中山公園的專線，每日往返 24 班，全年無休，進一步為居民出行提供方便。5、從老年人角度出發設計建設規劃和設施、從老年人角度出發設計建設規劃和設施“孝賢坊”的整個區域都采用無障礙通道和防滑地面，并專門開辟出寬闊的活動廣場、垂釣區、親水平臺、健康步道等，移步換景，賞心悅目，老年人完全可按照自身喜好，選擇釣魚、門球、秧歌、跑步或太極等健康身心的運動。