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1、20192019中國健康地產中國健康地產研究報告研究報告去地產化浪潮下的行業轉型升級1關于關于AECOM經濟規劃服務經濟規劃服務AECOM是全球頂尖的全方位綜合服務企業。中國的城市建設、城市更新、新城開發、度假區開發和基礎經濟開發中充滿挑戰和機遇，經濟規劃分析對這些新項目的戰略規劃制定和市場定位方面起著重要作用。從區域定位到重遷規劃與投資策略，AECOM的經濟咨詢團隊，通過其在全球項目的經驗和專業能力，以及多專業合作平臺，為不同領域的客戶和行業伙伴提供整合性的解決方案。研究團隊研究團隊AECOM廣州經濟咨詢團隊朱雁南，錢坤，程方芳，陳冬婕，許婷婷聯系信息聯系信息如需了解有關AECOM經濟咨詢團

2、隊以及本報告的更多信息，請聯系：許婷婷許婷婷 Starry Xu 經濟規劃副總監華南區經濟業務線旅游咨詢負責人S隨著中國城市化進程放緩，地產企業在市場和政策合力作用之下探索“去地產化”發展模式，由專注地產開發轉向更廣泛多元的城市服務領域。得益于中國經濟的快速發展，人們對健康的需求日益增長，從健康的角度切入地產開發為開發商賦予了新的增長動能。本報告分享了AECOM針對健康地產最新的研究成果，對健康地產項目中的關鍵議題及行業發展趨勢進行了探討。AECOM致力于為政府、企業等合作方提供專業的咨詢服務，從機會中發現價值。我們對產業地產有著深入而前瞻的理解，希望通過本文與相關合作伙伴共同探討，促進新時代

3、健康地產的可持續發展。前前 言言AECOM經濟咨詢團隊23健康產業發展契機健康產業發展契機健康地產發展現狀健康地產發展現狀市場動向市場動向趨勢展望趨勢展望政策紅利5經濟形勢6全球縱覽7健康產業解析8主要參與方及角色定位10健康地產項目分布概覽11重點企業健康領域發展路徑12重點企業健康領域戰略布局13部分企業發展動向16重點合作方梳理34健康地產開發變革趨勢362019年健康地產趨勢展望37目目 錄錄1產業發展契機產業發展契機4DEVELOPMENT OPPORTUNITIES2009201020112012201320142015201620171.45 1.75 2.00 2.43 2.8

4、1 3.17 3.53 4.10 4.63 5.16 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017國家統計局數據數據顯示，2017年我國衛生消費總額5.2萬億元，過去三年復合增長率遠高于GDP增速， 達13.5%。 這是由于我國醫療衛生支出占比較低， 相比全球均值10.5%仍有巨大增長空間而造成的?？紤]到我國人口基數、老齡化趨勢等因素，未來醫療服務市場的高速增長必將持續。中國健康產業以兩倍于中國健康產業以兩倍于GDP的速度增長，正迎來前所未有的發展契機的速度增長，正迎來前所未有的發展契機中國衛生總費用中國衛生總費用衛生總費用增速衛生總費用增

5、速vs GDP增速增速單位：萬億數據來源：國家統計局5健康產業發展契機健康產業發展契機| |經濟形勢經濟形勢衛生總費用增速GDP增速25%20%15%10%5%0% 多重政策驅動下，市場活力與機會逐漸顯現，健康行業必將迎來新一輪發展契機多項政策紅利陸續出臺多項政策紅利陸續出臺發布時間發布時間政策條例政策條例主要內容主要內容2013年6月養老機構設立許可辦法、養老機構管理辦法允許外國投資者以全資子公司、合資企業或合作經營的方式設立養老機構。2013年9月關于加快發展養老服務業的若干意見到2020年，全面建成以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐的、功能完善、規模適度、覆蓋城鄉的養老服務體系，提出促

6、進中小企業發展進入養老服務產業集群，培育養老服務消費市場2013年9月關于促進健康服務業發展的若干意見提出到2020年，健康服務業總規模將達到8萬億元以上2014年4月養老服務設施用地指導意見對養老服務設施用地范圍、土地用途和年限、土地供地政策等進行規范2015年6月關于促進社會辦醫加快發展的若干政策措施進一步放寬醫療服務準入，并拓寬投融資渠道，以促進資源流動與共享2016年10月關于鼓勵民間資本參與養老服務業發展的實施意見從民間資本參與城鎮社區、機構養老、醫養結合、財政資金、彩票公益金等方面進行了明確規范2016年11月 “健康中國2030”規劃綱要在國家層面提出的健康領域中長期戰略規劃，進

7、一步提升全民健康水平2017年3月“十三五”國家老齡事業發展和養老體系建設規劃到2020年，政府運營的養老床位數占當地養老床位總數的比例不超過50%，護理型床位占當地養老床位總數的比例不低于30%，65歲以上老年人健康管理率達到70%6來源：AECOM整理，2019健康產業發展契機健康產業發展契機| |政策紅利政策紅利7海外健康地產多以自發聚集自發聚集作為驅動力，以健康城健康城、醫學城醫學城、大型養老綜合社區大型養老綜合社區為空間載體,推動健康產業集群發展，形成健康服務產業和臨床醫學產業高地，,為國內健康地產項目的開發建設提供了可借鑒的經驗。德州醫學中心德州醫學中心地點：美國-德克薩斯州法國薇

8、姿小鎮地點：法國-奧弗涅美國太陽城養老社區美國太陽城養老社區地點：美國-亞利桑那州三角研究園區三角研究園區地點：美國-北卡羅萊納州迪拜健康城迪拜健康城地點：阿聯酋-迪拜日本港北新城日本港北新城地點：日本-橫濱新加坡緯壹科技城新加坡緯壹科技城洛杉磯希望之城洛杉磯希望之城巴塞爾生物谷巴塞爾生物谷全球大型健康地產項目分布情況全球大型健康地產項目分布情況來源：AECOM整理，2019健康產業發展契機健康產業發展契機| |全球縱覽全球縱覽國際成功經驗為中國的健康地產發展提供了借鑒藍本國際成功經驗為中國的健康地產發展提供了借鑒藍本醫藥科學醫藥科學研發及研發及生產生產大健康產業可具體分成三大層次大健康產業可

9、具體分成三大層次 核心層次核心層次 醫藥研發及生產醫藥研發及生產“醫”跟“藥”是大健康產業永遠繞不開的兩大核心領域，而醫藥科學的相關研發及生產則處于產業鏈頂端，是大健康產業的核心價值所在二級層次二級層次 （跨跨）醫療服務醫療服務醫療和跨醫療服務是實現大健康產業核心價值的重要途徑，通過完善的服務，把處于高層次的大健康產業研發成果轉換為面向大眾的消費品，有效促進科研成果的落地轉化 三級層次三級層次 “健康健康+”+”概念融合概念融合三級層次的健康產業是健康概念與其他產業相融合的產物，是促使“健康+”概念與其他產業相互融合發展的表現形式，把健康融入生活，倡導健康的生活方式8健康產業發展契機健康產業發

10、展契機| |健康產業解析健康產業解析來源：AECOM制作，20192健康地產發展現狀健康地產發展現狀9MARKET DEVELOPMENT隨著技術發展,各參與方資源共享將成為未來健康地產項目開發的趨勢之一。涉足健康地產的參與方將更加多元化，潛在參與方將不僅限于傳統醫療機構，合作方式也將更加復合，但優質的核心醫療環節仍是市場稀缺資源?？毓杉瘓F控股集團多元化業務，自建、引進合作品牌等方式，深度布局醫療產業；同時將健康服務作為已有社區配套中小地產商中小地產商相關產業資源較薄弱，主要通過并購、參股、控股等方式介入險資公司險資公司目前主要涉足養老地產，發揮支付環節優勢完善健康產業鏈 ，探索管理式健康險種

11、資本機構資本機構風投機構、產業基金等資本機構紛紛進入健康地產領域，關注市場逐步垂直化醫療資源醫療資源由海外醫療服務品牌和國內優質醫療資源組成，參與途徑主要包括投資、合作、授權等，優質醫療資源稀缺相關產業資源相關產業資源藥械器械生產制造與研究機構為主，基于延伸產業鏈的訴求，以健康地產項目作為空間載體10健康地產發展現狀健康地產發展現狀| |主要參與方及角色定位主要參與方及角色定位來源：AECOM制作，2019健康產業參與方多元化健康產業參與方多元化、角色復合化角色復合化，市場稀缺核心醫療資源市場稀缺核心醫療資源城市城市人均可支配收入人均可支配收入（元）（元）60歲人口占常住人歲人口占常住人口比例

12、（口比例（%）上海5898833%北京5723024%廣州5540017%深圳529387%西安3257913%沈陽4139525%武漢2597421%成都3590221%大型地產商健康地產項目選址考量因素主要包括老年人口基數老年人口基數、地區人均可支配收地區人均可支配收入以及地區醫療水平入以及地區醫療水平等因素?，F階段，中小型健康地產項目（建筑面積小于150萬平方米）傾向選址一線城市中心地區，大型健康地產項目則更加偏好一線城市近郊或昆明、三亞等旅游資源優越地區?！叭摺背鞘畜w現選址偏好“三高”城市體現選址偏好一線城市和旅游城市是健康地產項目集中分布地區，受城市能級影響，優質醫療資源在東部沿海

13、城市集中度較高，充足的醫療品牌儲備有利于地產開發商準確篩選并導入健康服務資源。數據來源：國家統計局，201711國內大型健康地產項目分布國內大型健康地產項目分布醫療養老康養度假產業項 目 數量1717個2424個京津冀地區長三角地區1313個珠三角地區昆明、三亞等旅游城市4 4個來源：AECOM制作，2019健康地產發展現狀健康地產發展現狀| |項目分布概覽項目分布概覽空間分布呈現空間分布呈現“小集中小集中、大分散大分散”的格局的格局，受城市能級影響大受城市能級影響大業務擴張階段業務擴張階段健康地產項目布局關鍵時間節點健康地產項目布局關鍵時間節點02468102010年2011年2012年20

14、13年2014年2015年2016年2017年2018年傳統大型地產企業布局傳統大型地產企業布局健康健康市場時間分布市場時間分布轉型階段轉型階段補充醫療屬性補充醫療屬性20092009201020102011201120122012201320132014201420152015201620162017201720182018萬萬科科 首個養老項目“隨園嘉樹”立項； 推出萬科幸福匯養老項目 深度戰略布局養老業務 在多地規劃建設兒童醫院 萬科蕙心醫院開業 與北控合作建立合作關系綠綠地地 21城孝賢坊開盤 成立康養產業集團 成立康養產業聯盟恒恒大大 并購韓國最大醫療整形機構“原辰” 博鰲恒大國際醫

15、院正式開業； 推出“恒大養生谷”復復星星 收購和睦家醫院及診所 持股形式收購醫院 和美國峰堡集團共同合資成立星堡中環養老社區； 提出大健康“1+1+1”戰略； 開發建設“佛山禪醫健康蜂巢項目”；萬萬達達與英國IHG合作成立大健康集團合辦國際醫院泰泰禾禾與美國醫療聯盟國際部簽署合作協議全資收購愛萊恩斯成立腫瘤影像事業部華華潤潤 成立華潤健康集團 一次性打包收購17家醫院 與鳳凰醫療合作，整合旗下醫療資源； 拍下南寧與沈陽養老項目地塊； 推出“華潤理想國”項目遠遠洋洋引入國際品牌，推出椿萱茂產品成立養老地產業務發展中心 與瀚思維康成立遠洋健康來源：36氪, AECOM，201912來源：AECOM

16、整理，2019健康地產發展契機健康地產發展契機| |重點企業健康領域發展路徑重點企業健康領域發展路徑主要參與者已陸續布局主要參與者已陸續布局，健康地產發展戰略從拓展寬度向挖掘深度轉變健康地產發展戰略從拓展寬度向挖掘深度轉變輕資產重資產專業醫療泛健康1持續跟蹤持續跟蹤 產業協同較高的業務對與大型地產商切入難度較低發揮傳統地產業務資源協同性較高的優勢發揮傳統地產業務資源協同性較高的優勢。主要形式以醫療功能為主，傳統模式的醫療地產開發中，地產開發商僅參與開發環節。健康地產的轉型要求地產商逐步具備一定健康產業資源，在戰略層面深耕醫療健康市場。2深度參與深度參與 市場成熟度較高的業務有利于項目的復制和擴

17、張養老和康養項目操作難度相對較低養老和康養項目操作難度相對較低。以養老社區和康養旅居功能為主，對項目自然資源和區位條件要求較高，地產開發商發揮主導作用，自主開發建設3積極探索積極探索 對于市場尚不成熟且協同度較低的健康市場持續探索目前已參股或控股等品牌層面合作為主目前已參股或控股等品牌層面合作為主。地產商發揮協調資源配置的角色，主導作用較弱，以輕資產運營為主輕資產運營為主。產業環節體量較小，建設成果有待市場檢驗。4重點布局重點布局 針對具有市場前景的健康產業環節重點布局細分醫療市場吸引關注細分醫療市場吸引關注，市場潛力大市場潛力大?？谇?、眼科、婦幼、體檢等市場逐漸飽和，資本逐漸流入高端醫療、康

18、復醫療等細分領域，對地產商而言需要更加專業的運營管理能力。13健康地產發展契機健康地產發展契機| |重點企業健康領域戰略布局類型重點企業健康領域戰略布局類型來源：AECOM制作，2019AECOM收集統計了近100個大型地產開發商參與的健康地產項目，通過統計分析我們發現,大型地產開發商在嘗試進入健康地產項目領域時，更傾向于選擇開發養老服務和泛醫療服務類型的項目。3901020304050醫療產業養老康養度假個個3個6個4714健康地產發展契機健康地產發展契機| |重點企業健康領域戰略布局策略重點企業健康領域戰略布局策略康養度假型健康地產項目對自然資源稟賦要求較高，聚焦“健康+”概念融合產業型健

19、康地產需要豐厚的產業資源及成熟的產業運營能力，對于傳統地產開發商開發運營難度較高養老型健康地產項目進入門檻相對較低，可作為成熟社區的拓展環節，產品組合靈活度高醫療型健康地產項目涉及核心醫療環節，以品牌層面合作為主，可作為社區城市功能的重要補充青睞養老和泛醫療服務試水健康地產領域青睞養老和泛醫療服務試水健康地產領域153市場動向梳理市場動向梳理MARKET TRENDS重點企業發展動向重點企業發展動向 | |萬科集團萬科集團名稱名稱地點地點時間時間項目特色項目特色隨園嘉樹杭州2009年北控光熙怡園北京2016年萬頤智匯坊廣州2015年嵌入式長者照料中心萬科榕悅廣州2016年首個城市級旗艦養老項目

20、0510醫療產業養老康養度假推出萬科幸福匯養老項目向深圳政府申請辦醫戰略布局養老業務，成立萬科幸福家養老服務公司萬科蕙心醫院開業；與北控聯合推出光熙怡園項目201020112012201320142015201620172018上海高端兒童醫院動工建設率先試水大型養老社區率先試水大型養老社區，已有充足的健康產業資源儲備已有充足的健康產業資源儲備健康地產項目地區分布健康地產項目地區分布16健康地產項目類型數量分布健康地產項目類型數量分布健康地產項目地區分布健康地產項目地區分布重點企業發展動向重點企業發展動向 | |萬科集團萬科集團 布局先進臨床醫療布局先進臨床醫療。上海萬科兒童醫院項目總投資約2

21、.5億人民幣，計劃開設床位200張，于2018年正式動工養老業務作為盈利重點養老業務作為盈利重點，作為作為“輕資產輕資產”切入口切入口 試水養老市場化試水養老市場化。2015年籌建養老事業部，積極聯合險資機構和專業運營機構成立項目平臺公司，復制隨園嘉樹模式，自持社區養老配套，租售并舉試水養老市場化。 “3+N”養老產品體系養老產品體系。養老產品線細分化，兼顧綜合養老社區、嵌入式養老中心以及養老公寓等產品形態，并配置專業醫療資源。推出“怡園、隨園、嘉園+專業醫療機構”的養老產品體系打破相關產業環節割裂的行業困局，實現醫養結合。 以兒童醫院切入醫療領域以兒童醫院切入醫療領域。2011年萬科向深圳政

22、府申請辦醫，2015年萬科宣布將在廣州、上海、深圳籌備建立三家兒童醫院。彌補國內兒童醫院數量稀缺現狀。輻射重點城市周邊區域輻射重點城市周邊區域，補充公立醫療補充公立醫療17綠地康養酒店開業；成立康養產業聯盟；規劃建設南昌國際健康示范城2016重點企業發展動向重點企業發展動向 | |綠地集團綠地集團名稱名稱地點地點時間時間項目特色項目特色綠地康養居酒店成都2018年（開業）連鎖康養旅居酒店21城孝賢坊昆山2010年面向老年人的人文新城滇池國際建康城昆明2018年復合型國際康養旅居示范基地綠地香港莫朗?？怂构^上海2018年澳大利亞知名養老機構、上海國際醫學中心共同投資梓灣國際康養度假區武漢201

23、8年引進以色列最大的養老集團Natali01234醫療產業養老康養度假推出21城孝賢坊養老社區項目201520172018布局大健康產業，成立綠地康養產業集團發力康養領域發力康養領域，打造連鎖化康養服務平臺打造連鎖化康養服務平臺健康地產項目地區分布健康地產項目地區分布18健康地產項目類型數量分布健康地產項目類型數量分布健康地產項目地區分布健康地產項目地區分布重點企業發展動向重點企業發展動向 | |綠地集團綠地集團著力布局康養市場著力布局康養市場 成立綠地康養產業集團。成立綠地康養產業集團。2017年成立綠地康養產業集團，負責綠地“醫康養”大健康核心產業平臺建設，并承擔綠地健康養生示范區“康養谷

24、”建設工作，計劃兩年內在投資200億布局全國市場。 在成熟社區中加入康養及養老板塊。在成熟社區中加入康養及養老板塊。依托綠地地產業主優勢，以社區作為紐帶，首先考慮在城市社區中或社區周邊建設康養酒店。初步探索核心醫療領域初步探索核心醫療領域 持續儲備優質的核心醫療資源。持續儲備優質的核心醫療資源。與國際醫學、杉杉醫療、上海國際醫學中心等醫療機構簽署戰略合作協議，繼續完善產業資源積累，深度布局健康地產項目。19重點企業發展動向重點企業發展動向 | |恒大集團恒大集團0246醫療產業養老康養度假名稱名稱地點地點時間時間項目特色項目特色博鰲恒大國際醫院博鰲2018年3月引進美國布萊根婦女醫院合作天津恒

25、大原辰美容醫院昆山2015年中韓資本跨境合作的國際化醫學美容醫院恒大養生谷西安2018年會員制養老社區，嫁接醫聯體醫療資源三亞2018年?；◢u2018年恒大原辰醫學美容醫院在天津開業2015201620172018并購韓國原辰，成立恒大原辰醫學美容醫院；恒大健康產業集團在香港上市博鰲恒大國際醫院開業；推出恒大養生谷養老社區并購醫美品牌進入健康地產領域并購醫美品牌進入健康地產領域，逐步覆蓋核心醫療環節逐步覆蓋核心醫療環節健康地產項目地區分布健康地產項目地區分布20健康地產項目類型數量分布健康地產項目類型數量分布健康地產項目地區分布健康地產項目地區分布重點企業發展動向重點企業發展動向 | |恒大集

26、團恒大集團通過合作通過合作、并購等方式充分積累核心醫療產業資源并購等方式充分積累核心醫療產業資源 切入臨床核心環節切入臨床核心環節。恒大健康集團與美國布萊根和婦女醫院（BWH）共建的博鰲恒大國際醫院正式開業。醫院在管理、診療、運營、康復等系統上與布萊根全面接軌，旨在成為世界領先的腫瘤?？漆t院。 品牌并購進軍醫美領域品牌并購進軍醫美領域。2015年恒大并購韓國最大醫療整形機構“原辰”，成立恒大原辰醫學美容醫院，目標成為世界上規模最大、技術最先進、設備最頂級、環境最舒適、服務最完善的特大型醫學美容專業機構，三年內實現年產值超100億元。 重視醫學人才儲備重視醫學人才儲備，實現長遠發展實現長遠發展。

27、針對高端醫院人才儲備，吸納海內外超過1000名主要研究學者，并投入了超6.4億美元的臨床研究經費。21多個城市布點康養連鎖品牌多個城市布點康養連鎖品牌 推出推出“恒大養生谷恒大養生谷”品牌品牌。借鑒日本港北新城、荷蘭生命公寓美國太陽城等全球大型養老社區的經驗，并結合中國國情探索養老服務管理體系。重點企業發展動向重點企業發展動向 | |復星集團復星集團051015醫療產業養老康養度假名稱名稱地點地點時間時間項目特色項目特色星堡中環上海2013年5月開業持續照料退休社區(CCRC社區)星健Sapphire香山長者公館北京2018年7月開業引入澳洲的養老服務模式和專業技術佛山禪城醫院佛山2013年收

28、購股權廣東首家改制的綜合性三甲醫院和睦家醫院北京、上海、廣州、青島2017年全資收購高端綜合性醫療機構收購和睦家醫院及診所持股形式收購安徽濟民腫瘤醫院、岳陽廣濟醫院等收購宿遷鐘吾醫院開發建設“佛山禪醫健康蜂巢”項目20102011201220132014201520162017與美國峰堡集團合資建設星堡中環養老社區；提出未來將收購500家醫院2018提出大健康1+1+1戰略；收購美中互利鐘吾康復醫院啟動建設與玉林第一人民醫院投資設立玉林心腦?？漆t院有限公司整合旗下醫院資源整合旗下醫院資源，打通醫療打通醫療、保險保險、養老等產業環節養老等產業環節健康地產項目地區分布健康地產項目地區分布22健康地

29、產項目類型數量分布健康地產項目類型數量分布健康地產項目地區分布健康地產項目地區分布重點企業發展動向重點企業發展動向 | |復星集團復星集團率先試水綜合養老社區率先試水綜合養老社區 星堡中環養老社區由復星集團與美國峰堡投資集團合作建設，首創月費全包制，實行只租不售的運營模式； 星堡中環養老社區項目核心競爭力在于其服務提供質量以及運營能力切入養老市場切入養老市場，輕重資產運營模式并舉輕重資產運營模式并舉 外部專業品牌合作外部專業品牌合作。與美國峰堡、澳大利亞藍寶石等專業養老服務提供商深度合作，旗下大健康投資及運營的子品牌包括星藍、星堡、蜂鄰、星絢等。 目前復星養老服務公司擁有寧波、北京、上海、蘇州

30、、天津等7個養老護理機構； 地產與養老分割地產與養老分割，形成兩個平行盈利閉環形成兩個平行盈利閉環。分離地產模塊與養老模塊，地產模塊重資產運營，養老服務模塊通過成立健康管理功能公司實現輕資產管理，并逐步打通險資企業進入渠道。重資產提供平臺，輕資產提供服務。23與美國匹茲堡大學醫學中心（UPMC）合辦國際醫院，首批選址北京、上海、成都等五個城市重點企業發展動向重點企業發展動向 | |萬達集團萬達集團024醫療產業養老康養度假名稱名稱地點地點時間時間項目特色項目特色IHG英慈國際醫院（規劃）上海、青島、成都2016年簽訂合作協議與英國IHG集團合作建設成都醫療產業中心（規劃）成都2017年簽訂戰略

31、合作備忘錄與成都市政府簽訂戰略合作協議建設世界級醫療產業中心昆明大健康產業園昆明2017年項目簽約以頤養為主題打造休閑養生度假區連鎖牙科診所各城市萬達廣場2017年簽約引進四川大學華西口腔醫院資源201620172018成立萬達大健康集團；與成都市政府簽訂戰略合作協議，建設世界級醫療產業中心 ；在昆明投資建設醫療及大健康產業園；與四川大學華西口腔醫院合作，計劃在萬達廣場開設300家牙科診所引入英國IHG集團合作；青島國際醫院進入運營籌建階段以輕資產運營模式涉足中高端民營醫院以輕資產運營模式涉足中高端民營醫院，探索醫療與商業融合發展模式探索醫療與商業融合發展模式健康地產項目地區分布健康地產項目地

32、區分布24健康地產項目類型數量分布健康地產項目類型數量分布健康地產項目地區分布健康地產項目地區分布重點企業發展動向重點企業發展動向 | |萬達集團萬達集團輕資產策略探索醫院運營管理模式輕資產策略探索醫院運營管理模式 聚焦中高端民營醫療市場聚焦中高端民營醫療市場。政策紅利創造更大市場空間，目前萬達以投資超過1440億元用于醫療大健康領域。已投資項目中，大多采用合作或共建模式。醫療資源補充萬達商業生態醫療資源補充萬達商業生態 依托地產開發框架依托地產開發框架，整合進入萬達商業綜合體生態整合進入萬達商業綜合體生態。圍繞高端醫療，后期依托酒店、住宅配套等環節實現整體盈利，將高端醫療作為聚攏人氣的一種方

33、式。 探索進入醫療零售領域探索進入醫療零售領域。成都金牛萬達健康商業中心的運營主體為美方健康，由天億集團、一方集團、美年大健康共同成立，一方集團是國內知名的城市綜合運營商，有成熟的地產、商業運營經驗，天億集團為國內領先的醫療健康產業投資商，業務涉及健康體檢（美年大健康）、基金管理、醫療產業園區、健康整合平臺四個領域，旗下品牌美年大健康、美因基因、大象醫生、優健康、愛迪眼科、掌中醫等均入駐于健康商業中心25重點企業發展動向重點企業發展動向 | |泰禾集團泰禾集團012345醫療產業養老康養度假名稱名稱地點地點建設時間建設時間項目特色項目特色成都泰禾婦產醫院成都2017年開工建設三級婦產?？漆t院，

34、與美國愛萊恩斯合作建設裕和苑康復之家北京2018年11月泰禾首個康復型長者照護中心四川藍海醫院成都2017年收購合作方包括美國艾萊恩斯、威爾康奈爾醫學院、紐約長老會醫院等高端國際腫瘤診療中心博鰲2018年4月簽約與匹茲堡大學醫學中心(UPMC)合作建設引進匹茲堡大學醫學中心UPMC醫療資源，與旗下北京裕和醫院共同建設高端國際腫瘤診療中心；成立腫瘤影響事業部201620172018全資收購美國外包醫療服務商愛萊恩斯；擬在漳州臺商投資區建設國際水準綜合性醫院與美國醫療聯盟國際部簽署合作協議，在北京共同建設高端醫院關注核心醫療環節關注核心醫療環節，補充公立醫院資源供給補充公立醫院資源供給健康地產項目

35、地區分布健康地產項目地區分布26健康地產項目類型數量分布健康地產項目類型數量分布健康地產項目地區分布健康地產項目地區分布重點企業發展動向重點企業發展動向 | |泰禾集團泰禾集團輻射重點城市周邊區域輻射重點城市周邊區域，補充公立醫療資源供給補充公立醫療資源供給 立足區域重點城市，建設大健康醫療中心輻射周邊人口；與當地龍頭醫院增強補弱，差異化競爭 計劃在健康醫療領域每年投入100億元，未來5年預計投入8001000億元 產學研結合產學研結合，完善三級醫聯體框架完善三級醫聯體框架。與匹茲堡大學醫學中心(UPMC)簽約，UPMC將與泰禾旗下的北京裕和醫院共同建設高端國際腫瘤診療中心。此外，泰禾醫療還與

36、全美排名第二的腫瘤康奈爾醫院有戰略合作關系；泰禾醫療正式宣布成立腫瘤影像事業部，這是泰禾醫療繼2017年9月，在成都設立腫瘤診療研究所之后，致力于將國際頂尖腫瘤及放療技術在中國落地的又一推動舉措；2017年成立醫學發展基金社區臨床醫療核心領域社區臨床醫療核心領域，將高端醫療作為資源生態系統的重要環節將高端醫療作為資源生態系統的重要環節27重點企業發展動向重點企業發展動向 | |遠洋集團遠洋集團0510152025醫療產業養老康養度假名稱名稱地點地點時間時間項目特色項目特色椿萱茂北京、天津、上海、成都、廣州、武漢2013年起合作方：美國Meridian（失智照護運營商）、美國Emeritus海醫

37、匯望京博雅診所北京2016年遠洋健康旗下首家診所，引進瀚思健康運營資源建外第二社區衛生服務中心北京2016年承擔社區衛生服務中心功能與瀚思維康共同成立遠洋健康，專注于大健康產業的醫療投資管理201320142015成立養老地產業務發展中心引入美國專業養老服務提供商；首個養老產品“椿萱茂”在北京正式落地201620172018椿萱茂在武漢、大連、天津等地陸續落地，項目形態更加多樣化合作海外養老品牌合作海外養老品牌，深度布局養老細分市場深度布局養老細分市場健康地產項目地區分布健康地產項目地區分布28健康地產項目類型數量分布健康地產項目類型數量分布健康地產項目地區分布健康地產項目地區分布重點企業發展

38、動向重點企業發展動向 | |遠洋集團遠洋集團專注社區養老專注社區養老、機構養老機構養老、嵌入式養老等養老細分市場嵌入式養老等養老細分市場 引進美國峰堡和養老運營商Meridian Senior Living深度合作，創建高端養老服務品牌“椿萱茂”； 2013年起陸續在天津蘇州、武漢、成都、大連等地落地椿萱茂產品，同時加入老年公寓、照護中心、長者社區等產品型態，滿足細分市場需求充分利用社區資源充分利用社區資源，探索分級診療體系建設探索分級診療體系建設 遠洋健康由遠洋地產和瀚思維康于2015年7月合資成立，專注于大健康產業的醫療投資管理。海醫匯作為遠洋健康子品牌，著力“診所+醫院”民營醫療網絡連鎖

39、機構建設； 重點關注半護理服務機構重點關注半護理服務機構。篩選現階段具有盈利能力的養老機構作為潛在合作對象，主要在一線城市復制，擴張服務網點。29重點企業發展動向重點企業發展動向 | |保利集團保利集團02468醫療產業養老康養度假名稱名稱地點地點時間時間項目特色項目特色西山和熹會公寓北京2012年合作方：北京安平投資有限公司（醫療與養老產業運營）保利天悅老年公寓廣州N/A由專業養老機構“和熹會”負責運營保利西塘越上海2015年建立一地入會多地養老平臺201220132014引入北京安平投資公司負責西山和熹會養老公寓運營201620172018與中國太平保險跨界設立投資管理公司，覆蓋健康養老全

40、產業鏈2015推出保利西塘越養老社區項目推出成都和熹會頤養中心，由保利旗下和熹會負責運營管理引入險資企業探索養老地產項目開發運營新模式引入險資企業探索養老地產項目開發運營新模式健康地產項目地區分布健康地產項目地區分布30健康地產項目類型數量分布健康地產項目類型數量分布健康地產項目地區分布健康地產項目地區分布重點企業發展動向重點企業發展動向 | |保利集團保利集團專注會員制社區養老市場專注會員制社區養老市場 自建社區養老機構品牌“和熹會”，實現專業服務和管理模式輸出； 和熹會產品覆蓋中高端活力老年人群及介助、介護老年人群； 采用會員制模式，實現資金快速回流，但尚未得到大規模復制。實現實現“養老養

41、老+保險保險”跨界合作跨界合作 聯合太平人壽實現全面戰略合作聯合太平人壽實現全面戰略合作。依托太平人壽保險資金及客戶資源優勢，結合保利地產開發經驗和項目儲備，挖掘健康地產項目機遇。合作方式包括但不限于直接開發建設、收購、改建等方式，目標打造中高端養老社區項目。 聯合設立健康養老領域股權投資基金聯合設立健康養老領域股權投資基金。計劃規模100億元，在全國范圍內實現養老機構網絡覆蓋，后期延伸養老產業環節，介入醫療與健康項目的孵化和投資。探索探索“微利微利”盈利模式盈利模式，住宅銷售收入與專業服務收入相互補充住宅銷售收入與專業服務收入相互補充 社區養老項目部分，通過收取使用權時租賃費以及社區養老配套

42、服務費用，機構養老項目部分，收取專業介護服務費用以平衡運營成本； 短期內通過適老化住宅銷售反哺產品研發、建設和改造費用；中長期通過提高配套服務水平實現規?；?、網點化擴張，提高盈利水平。31成立華潤健康集團重點企業發展動向重點企業發展動向 | |華潤集團華潤集團20122013 2014201620172018推出華潤大健康地產項目“華潤 理想國”2015華潤健康集團一次性打包收購17家醫院拍下南寧與沈陽養老項目地塊；國際大健康產業小鎮落戶良渚新城發力健康小鎮建設發力健康小鎮建設，補充強化城市運營環節補充強化城市運營環節名稱名稱地點地點時間時間項目特色項目特色悅年華南寧2018年合作方日本禮愛集

43、團沈陽小南街養老項目沈陽2017年沈陽首個城市中心高端養老綜合體，合作方遼寧省金秋醫院融濟古田康養中心武漢2017年合作方武漢康昇頤養醫療管理公司良渚國際大健康產業小鎮杭州2017年N/A2011與鳳凰醫療簽訂戰略合作協議，重新梳理整合旗下醫療資源，以一定比例市場化原則向旗下醫院進行標準化運營體系推廣02468醫療產業養老康養度假健康地產項目類型數量分布健康地產項目類型數量分布健康地產項目地區分布健康地產項目地區分布健康地產項目地區分布健康地產項目地區分布32重點企業發展動向重點企業發展動向 | |華潤集團華潤集團聯姻鳳凰醫療聯姻鳳凰醫療，挖掘醫健資源儲備挖掘醫健資源儲備 聯合鳳凰醫療，提升專

44、業醫療屬性。華潤置地與鳳凰醫療通過簽訂排他性合作協議，成立合資公司共同建設運營公立醫院和企業醫院改制項目，保障健康地產項目中醫療環節的專業性。 復制社區醫院模式作為社區配套補充，強化城市運營環節。通過陸續引進鳳凰醫療UCC連鎖診所，完善社區配套。在掌握優質醫療資源的基礎上進一步延伸產業環節，推動轉型成為城市運營商。 順應醫改政策，挖掘公立醫院改制資源。聚焦分級診療體系，串聯前端社區診療、中端重癥康復以及后端康復護理，在釋放優質醫療資源的同時實現高效配置。健康小鎮作為載體健康小鎮作為載體，探索大型健康地產項目建設經驗探索大型健康地產項目建設經驗 重點布局大灣區。廣州、深圳、珠海發展多個健康小鎮，

45、并在N個周邊城市，投資多個健康社區。 探索發展產業功能健康地產項目。在杭州良渚新城投資建設以生命科技為主題的大健康產業聚集區，向上游拓展大健康產業環節。33消費型醫療資源消費型醫療資源重點合作資源類別及品牌重點合作資源類別及品牌核心醫療資源合作方包括國內外大型醫院、特色?？漆t療機構、醫生集團等，是醫療型健康地產的核心競爭力。消費型醫療資源包括體檢、兒科門診、口腔、醫美、運動康復等類型，作為核心醫療資源的拓展環節，探索與商業、辦公等業態的融合模式。核心醫療資源核心醫療資源健康產業資源包括臨床研究機構、醫療器械企業、醫藥研發企業等，通常作為地產商深度布局健康產業的產業資源儲備，并協助地產商快速切入

46、健康產業細分領域?？叼B和養老服務提供商通常通過收購、合作等方式進入健康地產項目，幫助開發商吸收專業化的服務提供和項目運營能力，并逐步實現品牌輸出。健康地產資本提供方包括VE/PE機構和險資機構。險資機構在提供資本的同時也為開發商篩選更加優質的客戶資源，而健康地產項目能夠為險資機構帶來長期投資收益，在合作架構層面存在互惠互利的關系。34核心醫療資源核心醫療資源相關產業環節相關產業環節康養及養老服務提供方康養及養老服務提供方資本提供方資本提供方354趨勢與展望趨勢與展望FUTURE OUTLOOK開發與運營模式變革開發與運營模式變革細分市場更專業：細分市場更專業：市場持續細分將成為未來健康地產開發

47、的重要基礎之一，對于細分專業市場中優質品牌資源的競爭更加激烈，未來健康地產開發在拓展寬度的基礎上還需更加關注細分醫療健康資源的篩選以及垂直市場需求的挖掘。運營模式更復合：運營模式更復合：由于健康地產項目建設周期相對較長，單純的重資產模式給建設方帶來一定的財務壓力。未來健康地產項目的更加關注服務環節的輕資產運營，快速實現品牌和運營模式的輸出，拓寬盈利渠道。合作渠道更多樣：合作渠道更多樣：地產商與醫療、健康資源的合作渠道從單一的招商引進發展成為雙向合作共建、收購、參股、并購等，充分整合各方資源，在注重醫健品牌質量的同時也更加關注合作資源的落地需求。地產商醫健資源收購參股合作共建參與運營融資渠道客戶

48、資源政策優惠輕資產運營重資產持有醫院康養度假社區健康管理品牌養老服務品牌醫健資源引進招商地產商地產項目1地產項目2持有物業地產商地產項目醫健資源康復醫療地產項目1綜合養老介助介護零售醫療地產項目2地產項目3養老社區養老公寓資本機構險資公司地方政府傳統模式傳統模式未來趨勢傳統模式傳統模式未來趨勢未來趨勢傳統模式傳統模式未來趨勢未來趨勢36醫院管理平臺健康產業平臺2019年，傳統的健康地產市場逐漸進入紅海。差異化差異化、個性化和品牌化個性化和品牌化將成為未來健康地產開發運營的重要把控環節。37趨勢展望趨勢展望|2019年健康地產趨勢年健康地產趨勢目前一線城市和東部主要沿海城市已經有廣泛布局，未來，

49、基于已有項目孵化的品牌與管理模式將開始向三四線城市下沉向三四線城市下沉，逐步形成規?；幠；?、連鎖化連鎖化布局。38趨勢展望趨勢展望|2019年健康地產趨勢年健康地產趨勢醫療商場、醫聯體等新模式和新業態新模式和新業態的出現，為健康地產帶來了更多的可能性。消費升級潛力助推醫美、口腔、康復醫美、口腔、康復等市場領域，婦幼、兒科婦幼、兒科等領域將保持一定的市場熱度，健康醫療細分市場將進一步成熟健康醫療細分市場將進一步成熟。優質的核心醫療資源將進一步釋放，大健康產業環節存在縱向拓展空間。大健康產業環節存在縱向拓展空間。39健康地產的發展為解決我國目前健康醫療資源供需矛盾以及地區健康醫療資源空間分布不平

50、衡提供了渠道，并提供多元化的健康醫療服務方式。未來，健康地產將仍然面臨諸多挑戰 健康概念泛化健康概念泛化 產業布局缺乏統籌產業布局缺乏統籌 盈利模式不清晰盈利模式不清晰健康地產的開發必須摒棄傳統地產“野蠻生長”的發展模式，而朝著專業化專業化、精細化精細化的方向發展。趨勢展望趨勢展望|2019年健康地產趨勢年健康地產趨勢40AECOM關于健康產業領域咨詢服務AECOM為健康產業領域項目提供產品戰略、項目策劃、設計規劃以及項目管理等一系列服務。AECOM與行業伙伴合作，為最具挑戰性的健康地產項目提供可實施的創新解決方案。項目策劃愿景及產品體系量化研究及規劃參數設計財務測算項目管理項目控制計劃管理及