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1、出品方：印力商業研究院總編：丁力業、孫嘉主編：郭慧子、趙梓汐作者：曹昊、陳新藩、陳薪宇、高尚、郭慧子、何鈺心、胡雨晴（贏商 tech）、梁懿月（感性城市）、廖潔（贏商 tech）、林穎、路梣、馬國軍、繆雷、譚鈞心（深圳大學創意跨界整合實驗基地）、唐曉虎（Mall 先生）、田欣、王成堯、王遠（深圳大學）、徐安琪、許萍、徐征宇、張姝瑤、鄭崢、朱勇強、朱元偉（瑞思不動產金融研究院）（按姓氏拼音順序）專業支持：蔡勃、蔡夢怡、陳軍、陳俊佈、陳肖萍、陳旭存、方晴、付凱、公衍剛、戶勝東、黃玉梅、李楚華、陸榮秀、時代、蘇丹、王璐、王維忠、楊海光、姚海波、張西、張曉勛、張雪東（按姓氏拼音順序）特別鳴謝：感性城市

2、、贏商 tech、Mall 先生、瑞思不動產金融研究院深圳大學創意跨界整合實驗基地王遠教授及團隊免責條款：本刊著作權歸印力商業研究院所有，未經同意不得轉載本刊中所有地圖非嚴格地圖，相關內容僅作參考本刊中所有籌備中或規劃中項目相關圖文介紹，僅為規劃意向，不作為本公司承諾，具體以實際為準本刊中所有效果圖均為規劃效果示意圖，與實景存在一定差距，具體以實際為準內部交流，免費贈閱回望2024年，全球在亂流中前行。我們見證了不少行業的波動與整合、企業的堅韌與變革、個人的適應與斗志。又到辭舊迎新之際，我愈發感到，多變的時代恰是孕育新機會的最佳土壤。REITs新紀元，行業和企業走向長期主義。2024年首批消費

3、基礎設施公募REITs的成功發行是中國商業地產行業具有里程碑意義的時刻。很榮幸中金印力消費REIT成為首批發行的四支之一，這標志著我們真正打通了“投-融-管-退”的的商業模式閉環，也標志著中國商業地產行業真正走向成熟市場模式。隨著REITs走向常態化，它不僅僅是資本工具，更帶來行業邏輯的深刻改變。通過市場化的經營標尺，企業在發展中必然需要更注重長期經營價值，擺脫過去過度依賴杠桿和短期收益的粗放模式。而REITs激活更多資本進入商業地產行業，盤活海量存量資產，也會帶動相關生態的長期發展。印力集團董事長丁力業于印力而言，盡管我們的REITs平臺剛剛出生不到一年，但它意味著重大的責任我們會用更透明、

4、更高效、更負責任的經營方式，去兌現投資者和市場的期待。市場新常態，以穩定之心應對不確定性。2024年的經濟與消費市場并非一帆風順。今年以來，經濟和消費數據波動較大，但我們也看到了市場正逐步建立對“新常態”的共識，不再一味追求高速增長，而是更回歸經營本質。環境帶來挑戰，但更激發了企業的斗志。我們和很多生意伙伴一樣，積極啟動戰略重估，深化精細經營，加速業務變革。因為不確定性并不可怕，真正可怕的是固守陳規、慣性思維、錯失機遇。內需新機會，經濟結構轉型與內循環。放眼全球，76個國家和地區在2024年完成大選，政治與經濟的高度復雜性給中國的經濟和出口帶來了新一輪壓力，也進一步加速中國經濟向內需拉動的轉型

5、進程。隨著指導方向明確，政策密集推出，刺激內需、激活消費成為經濟增長的核心動力。作為微觀企業，抓住這一輪內需拉動的紅利，為消費者提供更優質的體驗、更豐富的場景和更高效的服務，就一定有發展的新機會?；乜礆v史，每當進入多變的大時代，往往誕生偉大的企業，而偉大的企業往往始于對未來堅定的信心。2025年已來，讓我們堅信新機會、擁抱新機會、創造新機會，以向新的膽識、勇氣與堅持，走進這個商業的新時代！董事長致辭CHAIRMANS SPEECH中國商業地產行業僅用了不到30年的時間，便成長為全球最大的市場，走過了自己的“第一座山”。而站在這風云變幻的2024年，我們愈發清晰地意識到，行業、公司、甚至個體，正

6、面臨一個不可回避的時代命題：攀向第二座山。如果說第一座山的輝煌屬于增量驅動、規模擴張，那第二座山的挑戰，則是存量經營、創新變革與長期主義。攀登第二座山，需要我們轉變思維，從追逐短期增長到創造長期價值，從粗放式擴張到精細化經營，從局部突破到系統創新。微軟CEO薩提亞納德拉（Satya Nadella）在全球經濟論壇上曾提到：“未來的競爭力，將取決于我們如何用技術與創新重塑生態系統，重新定義增長的內涵?！蓖瑯?，歐洲央行行長克里斯汀拉加德（Christine Lagarde）也在多次公開講話中強調：“結構性轉變正在影響各行各業，全球必須從頭構建一種更可持續、更有韌性的增長模式?！比f科集團總部總經理萬

7、科集團商業事業部首席合伙人印力集團總裁孫嘉這些全球視角對中國的商業有著重要的啟發。我們正面臨兩種力量的交疊：一方面，資源約束使得增量的空間愈加狹窄；另一方面，新的消費需求、新技術的驅動、新城市文化的崛起，又為行業注入了前所未有的活力。站在時代交匯點上，真正的增長或許不是以“更大的面積”“更多的項目”為標準，而是以“更好的體驗”“更優的模式”作為衡量。企業也需要在短期的經營壓力之外，關注長期價值：在老齡化和少子化逼近之際，如何匹配消費者變化的需求？如何讓存量項目煥發新生？如何讓商業中心成為社區、文化與未來經濟的交匯樞紐？作為中國商業地產的頭部企業，萬科商業（含印力）也需要自我突破。過去，我們從“

8、空間建造者”轉向“空間運營者”；未來，我們要從“空間活化者”轉向“全生態價值創造者”。在不確定性加劇的時代，我們深知，攀向第二座山無法憑借英雄主義的孤勇，更需要共同的智慧。同行們超越競爭，轉向合作，共同塑造更具韌性與吸引力的商業生態；合作伙伴們聯手共創，共享共贏，共同探索空間內容和運營的新模式；企業內部解放思想，激活個體，共同為資產和企業的長期價值負責站在2025年的開端，借此 商業洞察 一書，向同行、合作伙伴和公司合伙人們發出誠摯地邀請：愿與各位一起，在探索與創造中，攀向屬于我們的“第二座山”！序言PREFACE2024年如高速穿行于小行星帶。經濟、消費、行業多重變化疊加，讓微觀企業和個體越

9、來越感受到轉折點的迫近。而紛繁踏至的變化與挑戰之下，新機會孕育其中。在本書策劃和編寫的過程中，一句話點亮了我們“悲觀者或許正確，但樂觀者更能成事”。因此我們將 商業洞察2024-2025 的主題確定為“商業的新機會”，希望著眼于機會、傳遞以希望，這也正是 商業洞察 系列在2020年誕生之時，一群商業人的初心。本書分為三個部分和一本別冊。第一部分觀察變局，發掘商業的新機會。行業正處于類似歷史學家唐德剛所說的“歷史三峽時期”，消費與商業加速演變。本章通過美、歐、日的經驗，和國內涌現出的新趨勢，帶著終局視角看商業的未來。第二部分聚焦REITs，對商業模式再思考。2024年是消費REITs上市元年。除

10、了打通“投融管退”、盤活存量資產和多層資本之外，REITs的影響是長尾的，它促使企業即使面臨重大變化仍可以走向真正的長期主義。第三部分回到經營，聆聽和回應客戶。商業是一種稍有管理惰性就會熵增的資產。同一個資產，其業績與回報會因管理團隊的不同而產生巨大差異。面對不同時期、不同地區的商戶和消費者，經營團隊需要保持饑餓、保持真誠，才能持續提升資產價值。我們將經營的思考與實踐寫出，希望與同行們共同交流。別冊 新人類用戶心智，邀請了200多位“新人類”一同共創，以不拘一格的形式，表達屬于自己的消費觀。借此，我誠摯地感謝本次參與聯合創作的外部專家們，幫助我們拓展視野、打開格局、打破次元壁?！案行猿鞘蠸Ci

11、ty”合伙人、資深行業專家Rebecca女士，以獨特視角闡述商業與藝術的關系；“Mall先生”主理人唐曉虎先生分享了他對于日本商業的觀察；贏商tech研究總監、資深行業專家廖潔女士和首席行業分析師胡雨晴女士，揭示REITs為行業帶來的深刻改變；瑞思不動產金融研究院朱元偉院長，以極其專業的視角帶領我們了解國際上成熟REITs市場的發展與啟示；還有中國首個在大學里開“逛街課”的深圳大學王遠教授，及深圳大學創意跨界整合實驗基地的小伙伴們，帶領讀者走進新人類的消費世界。最后，感謝所有為本書提供幫助的領導和同事們！感謝編輯趙梓汐小姐在本書編纂過程中的卓越貢獻！感謝五年來讀者的支持與肯定，期待與各位交流！

12、郭慧子主編前言EDITORS FOREWORD郭慧子萬科商業 BU（含印力）運營部總監商業洞察執行總編畢業于牛津大學、北京大學。在宏觀經濟和商業地產領域有 15 年研究經驗，曾在 財經、中國證券報等財經媒體發表文章。歷史三峽時期商業的新機會 0101引子：近年來中國經濟與消費市場跌宕起伏，拉長時間來看，酷似歷史學家唐德剛的一個表述“我們進入了歷史的 三峽時期”。在這一時期，宏觀經濟和商業行業都經歷著前所未有的變革與轉型，如長江三峽般曲折和壯闊。在理性與感性、挑戰與機遇、應變與堅守之間，消費的新趨勢和新需求涌現出來，而這些新的變化，或許恰是商業的新機會所在。01以月為尺度，2024 年的消費變化

13、2024年1-11月社零累計同比增長3.5%，低于同期的中國GDP增速，也明顯弱于往年社零增速。消費者信心指數仍在歷史低位徘徊，2021年以來始終未能回到枯榮線之上。面對消費的低迷，三季度末政治局會議及之后的高層會議都明確指向了“再通脹”和“促消費”。以消費券、以舊換新為代表的促銷費組合政策相繼出臺，國慶期間的社零數據也快速做出了積極回應，四季度的消費邊際改善，讓消費市場信心有所修復。對于正砥礪前行的大消費行業而言，當前的促消費政策組合拳可以說是近年來最有利的機遇期。004歷史三峽時期，商業的新機會003回顧2024年的消費市場，“消費降級”毋庸置疑是貫穿全年的主線。它既是微觀個體在面對環境不

14、確定因素時，收縮風險偏好的應激反應；也是消費者逐漸成熟后對營銷免疫、回歸本質的趨勢性表現。面對越來越難被打動的消費者，商家和平臺紛紛動用十八般武藝開展促銷。2024年以來持續跟蹤的數據顯示，很多知名連鎖餐飲品牌、彩妝護膚品牌上半年的客單價降幅已經超過10%。在這樣價格貼地飛行的市場環境，品牌商家無疑正在經歷“Hard”模式，但這同時也是一場轟轟烈烈的“大浪淘金”在這樣的市場中，那些能夠守住收入甚至利潤的企業，那些逆勢增長的企業，背后是更敏捷的市場反應、更夯實的供應鏈管理、更精益的運營體系和更被信任的品牌價值。在行業從紅利轉向時代之際，這場大浪淘出的“真金”顯露出來，留在“牌桌”上，進入下一場盛

15、宴。2024年的另一個關鍵詞是“下沉市場”。無論從社零增速、邊際趨勢還是與GDP增速對比看，低線城市在全年的表現都顯著優于高線城市。從需求端看，本輪地產下行最直接的沖擊對象是高線中等收入群體，財富效應的猛然收縮帶來應激式的消費緊縮。而低線城市的地產沖擊高峰出現得更早、受損相對溫和，消費者早一步開始適應變化。2023年以來的“逆向旅游”更是為低線城市帶來了大批有消費力的增量需求。從供給端看，低線城市的消費場景不斷豐富，購物中心紛紛下沉，將競爭延伸到了縣域級地低線城市（剔除一二線35個城市之外的三線及以下城市）居住了中國近70%的常住人口，社零份額超過60%。2024年以來，面臨全國層面社零累計同

16、比增速的趨勢下行，低線城市展現出了更強的增長韌性，五線城市的社零累計同比增速更是逆勢回升。除此以外，當大部分城市的社零成為經濟中的拖累項目時，低線城市中的三線、五線城市的社零表現強于名義GDP，是經濟中的支撐項。區，加上物流網的完善豐富了電商（尤其是直播）的觸達和交付，這些都讓下沉市場的商業繁榮度、便利度得到了顯著提升。006歷史三峽時期，商業的新機會005資料來源：wind，民生證券研究院 注：1、行業分類依據 2023 城市商業魅力排行榜劃分；2、考慮數據可得性，樣本中共涉及 92 個城市，其中一線城市 4 個、新一線城市 15 個，二線城市 18 個，三線城市 18 個，四線城市 18

17、個，五線城市 19 個分層城市社零累計增速（2024 年 1-7 月）1.必選消費追求性價比和質價比，其背后體現了信任邏輯的轉變過去的二十年是“消費主義”文化的蓬勃期，消費升級以品牌價值為主流敘事，消費者更愿意為品牌溢價買單。但經濟波動中受挫的消費者和豐盛年代成長起來的新消費者，開始對“品牌敘事”祛魅，注重財富感的守衛，“反消費主義”思潮興起，日常消費中注重“性價比”和“質價比”。低價商品在中國一直以來都有全球最廣泛的供給。白牌和國產平替商品遍布于大江南北的小商品市場、電商平臺、線下折扣店和各類直播。但經歷過升級洗禮的消費者們，雖然不再愿意當品牌故事02以年為尺度，消費需求變化與品類迭代在趨勢

18、和周期的共同作用下，支撐上一輪消費升級周期的可選商品消費，錢包份額發生了轉移：一部分向下轉向性價比和質價比，另一部分向上轉向情緒和體驗消費。最通俗的表述是，一邊是“土豆效應”，一邊是“口紅效應”。那么，當前商業的“土豆”和“口紅”分別是什么？008歷史三峽時期，商業的新機會007的“韭菜”，但也絕不甘于“返貧式”的極致低價。消費者們希望用更低的價格享有同樣的品質，或用相同的價格買到更高的品質(如圖所示，從B到B 或C)。然而，在耳熟能詳的品牌中做選擇相對簡單，在琳瑯滿目的貨架上選最佳“質價比”商品卻不易，為了降低選擇成本，必然需要一套新的信任體系。（1）白牌商品時代，零售渠道商作為信任背書。會

19、員制超市是一種典型。截至2024年10月，山姆會員店已經在全國開了50余家門店，按照每店覆蓋50萬潛在用戶的選址標準看，共覆蓋了至少2,500萬潛在消費者(會員500萬)。憑借嚴苛的選品標準，山姆贏得了中等收入群體的信任，終于在入局中國28年后進入爆發期。胖東來成為另一類典型。它憑借著河南四線城市13個連鎖店，躋身2023年中國超市Top100第31名，店均年銷售額3.8億元。關于胖東來的坊間故事，如善待員工、大額賠償、調查報告、利潤透明各種版本的字里行間都寫滿了“令人信任”四個字。以至于隨后對于同行的“幫扶”,表面上是“模式輸出”“方法輸出”，但內核卻隱含了“信任背書”。今天，零售商們紛紛爭

20、當下一個山姆或下一個胖東來，無論走的是那條路，最后都需要面對“消費者為何信任你”的終極拷問。（2）“白牌商戶”時代，購物中心作為信任背書?！按罄颂越稹睍r代的商業江湖逐漸走向“大象+螞蟻”的格局。一邊是國際/全國連鎖品牌不斷向下滲透擴張，萬店品牌越來越多，出現更多的肯德基、瑞幸、蜜雪冰城、絕味鴨脖；另一邊是本土品牌、區域特色品牌不斷涌現，2024上半年國內新注冊餐飲近135萬家，接近2023全年新增規模。當本地品牌、新銳品牌、主理人品牌如雨后春筍般冒出時，從第一性原理來看，購物中心的運營者充當了類似“店鋪買手”的角色，幫消費者降低一攬子選擇成本。然而，比商品選品更難的是，購物中心不僅要規劃業態比

21、例，還要從品牌的海洋中找到一批品質、價格、審美等“三觀接近”的商戶組合，讓消費者相信“這就是我該去的地方”，進而將這份信任遷移給這個購物中心里那些可能從未聽過的品牌門店。2.情緒消費是物質的可選、精神的剛需 新一代消費者對于情緒、體驗、精神類的重視程度遠超上一輩人的想象。從消費品分類來看，這些算是可選消費范疇，但從消費者錢包分配邏輯來看，呵護精神情緒的消費正在成為一種剛需。面對經濟下行及社會轉型帶來的巨大壓力，精神情緒類消費也衍生出不同的分型：“現充”型消費者更容易主動走向療愈，消費領域廣范涉及泛寵物、微醺、戶外運動、文化展演、香氛、SPA等；而另一些人則更愿意逃開紛繁，在AICGN的宇宙里享

22、受一個由“同好”和“同擔”構成的世界。盡管前者涉及的業態更適合線下商業去承載，但后者也在通過活動、快閃、主題區，以及垂類小型非標的形式滲透進入購物中心。變化即機會。對于線下商業而言，情緒類相關的細分業態持續凈開店，生活服務和娛樂品類不斷擴列，這些消費需求的變化推動商業內容逐步換血。一方面，傳統的零售和餐飲業態輪動式周期性過剩，業態開閉店的波動周期從以往2-3年縮短至1-1.5年；另一方面，以往在購物中心中難以見到的業態逐漸進入了購物中心生態，使購物中心的價值從“商品消費”進一步轉為“公共空間和多元生活載體”。010歷史三峽時期，商業的新機會009經濟增速放緩、人口老齡化少子化等壓力是經濟體發展

23、后普遍存在的一種“成長痛”。但國際經驗顯示，即使在是十年級別的經濟衰退、甚至三十年級別的長期低迷中，消費仍然顯示出巨大的韌性。換言之：1.歐債危機后的十年間，多數消費品類保持增長或下滑后能較快回調。我們對歐債危機后10年間德、法、西、意四國品類消費數據進行了廣譜分析，發現盡管品類間表現分化，但總體消費具有韌性。能夠逆勢增長，或下滑后能夠較快回升的品類依循四條邏輯主線：高端品類聚焦“真富人群”和游客：如高端的皮具、腕表、珠寶等奢侈品 中端強化性價比或平價替代：如折扣店、快餐簡餐發展；服裝、彩妝等內部平替明顯 身心健康、情緒價值類穩定增長：如運動服飾、咖啡飲料、大健康、彩票、寵物等 科技迭代仍可創

24、造新產品需求：如移動電子的持續更新03以十年為尺度，消費穿越周期的韌性012歷史三峽時期，商業的新機會0112.日本漫長的三十年間，商業相關的服務、體驗類消費表現仍穩定。復刻日本“失去的三十年”恐怕是很多國人深層的恐懼。但漫長的低迷、停滯和出清，疊加深度老齡化，并沒有讓日本的消費行業陷入深淵。1990-2023期間消費整體增速微負，為-0.2%，但商業高度相關的外出就餐(餐飲業態)/娛樂服務/娛樂用品的戶均支出CAGR分別0.1%/0.1%/0.2%，優于整體，體現出充分的韌性。在消費結構的變化上，也看到了服務娛樂等精神類消費對服裝鞋帽等商品類消費的替代。身心靈療愈相關的保健、醫療、美容個護等

25、業態增速顯著高于整體，而服裝鞋帽負增長，少子化帶來的教育消費負增長，則為十年視角下中國消費結構的改變帶來明確的預警。掃碼查閱商業洞察 2023-2024精細化運營帶來高效率。如永旺集團2010年進行成本改革，節約的成本成功對沖掉毛利率下降帶來的拖累，確保了利潤增長?？臻g持續微改造。如永旺集團常規性開展對開業六年的商業項目進行500-1,000萬人民幣體量的小升級。及時調整商業模式和經營策略。如星野集團采用輕重結合、運營+REITs的模式，在逆勢中實現了發展。抓住老齡化人群機遇。如永旺葛西G.G Mall從理念上“一切從老齡群體出發”，把老齡群體想做的事都搬進購物中心；Curves健身俱樂部定位

26、中老年女性等。挖掘本地特色，用商業重新演繹本地文化。如?；珹EON Mall突出招財貓故鄉的文旅特色，吸引來自全國全球各地的消費者。建立自營品牌。如永旺集團旗下的兒童樂園、食品超市、寵物服務、生活用品等 將商業打造為社區公共空間，與社區共建。如永旺提供銀行、郵局、疫苗站、報稅中心等公共設施，舉辦社區文化獲得，并提出AEON MALL Walking計劃鼓勵健康生活等。日本永旺集團的自營品牌日本 Curves 健身俱樂部專注服務中老年女性在 2023-2024商業洞察 中，我們曾經以永旺集團為樣本，對日本“存量時代的商業如何穿越周期”做出過詳細分析。文章觀察到在經營端，日本商業有以下值得學習的適

27、應性舉措：014歷史三峽時期，商業的新機會01304以面向未來，以 行業終局 視角思考核心競爭力商業的三峽時期是一場新舊迭代的變革期。當太多人困惑于行業的明天，或許我們可以將目光放得更遠，站在遠期未來回望，腳下的前路會更加清晰?！吧虡I終局”視角，涵蓋了行業格局、商業模式、主流客群、產品形態、商戶構成以及經營能力等多個維度，這些因素相互交織，構成了對商業遠期未來的思考。1.行業格局（1）尾部淘汰，留下的冪律化分布美國是購物中心最為興盛的國家之一，1913年的Highland Park Shopping Village被視為美國第一家真正意義上的購物中心。1980年代到2000年代早期，是美國購物

28、中心行業發展的黃金期。但隨著供給的爆發式累積、消費需求的變化、經濟的影響、替代品的出現，以及存量物業的老化過時，從2010年代開始，一些購物中心在存量競爭的優勝劣汰中消亡。一部始于2014年的紀錄片 Dead Mall 探訪了很多美國曾經鼎沸而今荒廢的購物中心，或可視為行業進入存量時代后期的一部“啟示錄”。中國從1996第一個購物中心開業到如今已開業有總體量約5.3億的購物中心(含奧特萊斯和獨立百貨則約6億)，以史上最快的速度成長為全球規模最大的市場。在2019年以前，行業每年的增量供給都在兩位數，疫情之后逐漸進入個位增速，正式進入存量時代。但中國的購物中心與美國同行有明顯的不同。今天一個典型

29、的中國購物中心，餐飲娛樂等體驗相關業態占比合計超過或至少接近50%，但美國購物中心仍以零售為主角。究其原因，與美國購物中心在成熟期遭遇電商沖擊不同，中國購物中心的成長是與電商是同步的，從而在購物中心的“青春期”便塑形了其注重差異化和體驗化的特點。盡管如此，類似美國市場發展中商業供給過剩的情況，中國也在發生。目前中國商業的人均購物中心面積約為0.44/人，接近日本2022年的水平(0.45/人)，絕大多數一二線城市的商業密度已超過日本，少數城市人均購物中心面積1,競爭烈度極高。016歷史三峽時期，商業的新機會015截止2024年，中國的購物中心行業的規模和總收入仍在持續增長，多數可觀測樣本的項目

30、級NOI也依然保持逐年提升。但從遠期看，剛性供給與彈性需求的共同作用下，行業分化、加速出清的趨勢日益明顯。行業尾部那些產品過時、經營低效的項目會面臨嚴酷的淘汰。而留在市場中的購物中心亦遵循冪律化分布，頭部項目在客流、口碑、坪效、回報率等方面可能會倍數級領先于市場均值。（2）新進入者拓展商業邊界 越來越多的跨界玩家紛紛涌入商業領域，截止2024年，我們看到如廈門的安踏體育公園，上海INS新樂園，上海CITY MART 城市集市，上海和深圳的Haus Nowhere等商業帶著新的思路和理念，為商業世界帶來了一股清新的氣息。有些人將其稱為“非標”商業。然而“非標”是一個過渡性詞匯，因為終局視角下將不

31、再有“標準商業”，從而也就沒有純粹的“非標”。隨著更多科技公司、文化創意企業、藝術工作室等成為商業大軍中的一員，商業操盤者的人才拼圖將不斷多元，跨界視角、資源與創新思路將推動商業拓展其可能性邊界，最終提升整個行業的創新水位。2.商業模式：重+輕、GP+LP協同變革 不久之后，REITs會是頭部玩家的常態化平臺。但行業中會出現至少一家善于綜合運用多層次資本工具、同時具備GP&LP投資能隨著社會老齡化的加劇，那些經歷過消費升級洗禮的、具有消費能力和意愿的人成長為銀發族，需求也隨之變化。日本經驗直觀顯示，如果不能吸引60 歲以上顧客至店的話，那么客流量勢必會越來越小。會做年輕人生意的購物中心未必會做

32、銀發族的生意，在產品設計、內容組合和運營細節中都需要進行“適老化”改造。力和資管能力的領軍級企業。類似物流地產領域有GLP，作為資本合作方的首選，既善于經營又深入資本，商業領域也會出現這樣的領軍企業，并且具有一定壟斷性。輕資產模式是綜合運營能力領先或類型問題專家企業的發展手段。輕資產服務內容會更豐富和靈活，除了現階段常見的全鏈解決方案之外，還會有類型產品解題、資源定向輸出、數字化賦能、區域模塊再造、甚至類似品牌加盟等服務菜單可供單獨或組合選擇。運營商還會將輕資產作為優質項目的觸手，推動資產端的合作，再連通至REITs平臺，做到真正的重與輕協同發展，兼具穩定性、成長性和靈活性。3.客群結構在未來

33、商業的目標客群中，除了萬眾矚目的年輕人、包羅萬象的家庭客外，還有興趣小組類客群，和尤其需要正視和重視的銀發族客群。根據CFPS2020數據，2013-2019年期間，20-40歲青年家庭消費的復合增速是12%，為整體增速的1.4倍左右，對消費增長的貢獻率達到55%。但2021年以后，青年消費明顯減速。018歷史三峽時期，商業的新機會017日本蔦屋書店的成功便離不開中老年客群的支撐，目前日本一半以上人口超過50歲，而50歲以上人群中有80%持有蔦屋書店的會員卡，這些人有消費力、有閑暇時間、有美學要求，更重要的，他們還有紙質書閱讀習慣，他們是日本蔦屋書店的基石客群。而今蔦屋書店在中國頻頻經歷的水土

34、不服，除了文化和消費習慣因素外，客群差異及其背后的運營邏輯差異恐怕是重要的原因。4.產品形態 在超低增量、人口老化的時代，什么樣的產品更容易穿越周期？通過研究日本經驗發現，三類商業表現出更突出的發展力：近郊的一站式大型綜合商業(如Lalaport)、跨界融入在地文化的特色商業(如各類文化商業街，東急歌舞伎町塔等)、近社區的高粘性商業(如日本永旺葛西G.G Mall)。01 LaLaport Tokyo-Bay，超大體量商業擁有 450 個左右店鋪02 TOOKYU KABUKICHO TOWER,承載歌舞伎町文化的娛樂綜合體 03 AEON G.G Mall，7點就開始營業的面向銀發族的近社區

35、服務型商業 010203020歷史三峽時期，商業的新機會0195.商戶構成（1）業態擴列，更多業態進入購物中心 供給端，購物中心的空間不再是稀缺品，未來多數運營商都會面臨空置率壓力；需求端，消費者希望在一個空間內滿足更多的公共生活和市政社區功能，比如銀行、郵局、醫療設施、政府機構、疫苗中心、圖書館、藝術館、便利店、獻血、報稅、投票、緊急避險場所等這些功能可以在今日的日本、泰國等國家的商業項目中看到，近期開業的東京原宿Harakado將日本老字號傳統浴室小杉湯搬進購物中心、永旺湖鎮風(埼玉縣)域藥店WELCIA聯手打造1,400萬的健康養生模塊、泰國的Iconsiam中容納了銀行、理財、電訊營業

36、廳等各種公共服務類型。國內或多或少已經有所嘗試。但相信在未來會有更多購物中心探索融合辦公會議、專業市場(如珠寶)、洗浴中心、菜市場、診所醫館、心理咨詢、技能培訓、自習室等跨界業態。招商團隊一方面需要拓寬視野，另一方面也需要定向挖掘“專精特新”的資源。01 02 東京原宿 Harakado 購物中心內的傳統浴室小杉湯 03 04 2019 年，印力集團提出融合公共功能的新商業形態 -Life Hub，并在武漢青山印象城進行了試點。01020304（2）分層分類合作，匹配“大象+螞蟻”格局 存量時代也有好處，即無序競爭減少，最終競爭會分層展開。不同類型的商戶與不同類型的購物中心運營商建立常態合作。

37、商戶端在“大浪淘金”之后，各業態格局走向“大象+螞蟻”?！按笙蟆鳖惿虘羰侵改切﹪H、全國連鎖型商戶，他們往往是各商業運營商的KA，是運營商品牌資源庫里的硬杠桿。而“螞蟻”類商戶指的是新銳的、本土化的小型品牌，常以其獨特性和個性構成了商業的差異化內容，也需要運營商與品牌方共創合作新模式。商業運營商與哪些品牌合作，取決于運營商的基因、團隊的思路和能力，以及與品牌方三觀的契合度。6.經營能力 借用汽車工業中的“動力總成系統”概念，運營便是商業存量時代的動力總成系統。在快速增量時代，商業企業往往通過高度專業化條線分工提高發展速度，但我們會發現不同專業常常形成豎井，甚至相互“甩鍋”,專業間的接口處往往最

38、為薄弱。存量時代，需要打通規劃定位、空間營造、深度運營、科技系統等多個專業，將其融合為一整套可遷移、可輸出的復雜操盤能力。此總成能力不僅是經營好自持項目的基礎，也是開展輕資產輸出業務的前提，因為所謂輕資產能力，就是商業運營總成能力的一種變現模式。022歷史三峽時期，商業的新機會021除此之外，改造升值也是存量時代的決勝能力，這里的核心是“升值”而非“升級”，因為只有帶來資產價值的提升才是有效改造。目前主流一二線城市的人均商業面積已經基本飽和，未來這種飽和可能延伸至更多城市，優質地段幾乎不存在未售土地。借鑒國際經驗，以基金邏輯收購潛力資產，對資產進行差異化產品再造和運營調整，從而提升資產價值，最

39、終打通包括REITs在內的退出路徑，真正實現Buy-Fix-Sell的資本循環，是未來商業地產重資產生意的主流模式。最終，穿越三峽時期，每一步都要落回到行業中每個人的腳下，市場的殘酷性和機遇性平等地 掃視著每一個人。每踏出一步變革，就離新機會更近一步；每在舒適圈里多原地踏步一腳，便離淘汰的風險更近一點。當歷史駛出三峽，輕舟已過萬重山之時，希望在未來擊掌相慶！而目前為止，中國商業地產領域最欠缺有效經驗的領域就是“Fix”環節，因此率先煉成此項能力的企業，毫無疑問將占據更為有利位置。6,000+4,000+1,500024歷史三峽時期，商業的新機會023藝術和商場，能走多近、走多遠？02梁貝卡 R

40、ebecca感性城市合伙人、華南負責人，常駐廣州建筑學學士，曾于知名美國商業建筑設計事務所任職四年，積累良好的國內商業規劃及創新設計理念等專業基礎，曾主導多個商業體的研策、建筑設計優化及商業產品線標準化制定工作，在消費趨勢洞察、前期定位及商業建筑設計方面提供獨特見解。02藝術是一門 生意？近年來，主打藝術的購物中心，似乎正在被年輕消費者所追捧，更多的購物中心選擇打造“個性化”和“差異化”，把藝術元素融入到商業氛圍中，“藝術+商業”正在成為一種新型的商業模式。時至今日，仍然有不少的商場，還在用所謂的藝術裝置來試圖為自己貼上某種“高雅”的標簽，試圖為場內的商品，帶來溢價。然而，事實上，藝術本身未必

41、能帶來絕對的流量，有“藝術”標簽沒流量的商業體比比皆是。原因何在？首先，商業體，不同于畫廊。在畫廊、在拍賣行，藝術品是作為商品出現的，而在如今的商業體里，藝術很大一部分是作為“內容”出現的，是商業體需要通過藝術內容來制造事件和流量。其次，藝術與商業結合的復雜性在于，商業體的首要目標是營銷和利潤，而藝術往往需要投入。即便美術館和純藝術中心，本質上也是基于投入，公立美術館利用納稅人的錢服務于公眾，民營美術館則通過資金投入來增強品牌形象和企業文化。最后，作為商業體，大多會希望藝術能作為盈利手段。他們對作品的期待，是“好看的”、有“裝飾性”的，最好還能夠“博眼球”，還會拒絕千篇一律的造型美，進而追求“

42、首展”、追求大IP。未 來，所 有 百 貨 商 場 成 為 博 物 館，所 有 博 物 館 成 為 百 貨 商 店。安迪 沃霍爾028藝術和商場，能走多近、走多遠？027但更多時候，這樣的結果，不過是“消費品”的十倍放大巨像，換種花樣的廣告營銷手段，并無藝術性可言。這么說來，商業接近藝術的邏輯就很清晰了:商業本身需要內容來進行宣傳，從節慶包裝到美陳，再到展覽、公共藝術和主題式的場景打造，一直在持續演變。藝術，就成為了提升顧客體驗的“要素”、“工具”，是吸引消費者的宣傳載體。最終，藝術為商業服務，商業來買單。藝術成了一門生意。那么，當甲方不再買單，供求關系失衡之后，藝術于商業體的身份又會如何轉變

43、？放棄掉簡單的藝術家聯名、周邊零售來變現，藝術究竟可以怎樣來“干預”公共空間、影響商場與商品？“藝術”這一精神消費是否不那么迫切了，到底是“靠邊站”，還是“再入局”？我們又是否真正需要公共藝術？上世紀50年代，美國城市推行“藝術百分比（Percent-for-Art）”政策，即政府以立法的形式，從工程建設投資中提取一定比例的資金，用于城市公共藝術品的創作和建設?！鞍俜直取庇媱?，要求保證不少于1%的建筑預算用于藝術品建設。隨后，美國各大城市也開始迅速推行；芝加哥市還專門出版了城市公共藝術導覽地圖時至今日，不少旅游城市都在效仿。要是把尺度放小，在具體的文化場景塑造中，公共藝術應該帶有更明確的功能性

44、，與居民的生活情景融合，成為一種藝術生活設施、城市生活方式的帶動者。在西雅圖百老匯區域改造中，居民區一帶的8個地點被安置了藝術家杰克馬基的藝術品 舞者系列舞步。銅鐵材料嵌入地面，形成8組鞋印，排成一對夫婦跳舞時的舞步軌跡?！案S著腳印就能學習舞蹈”這件小事，瞬間激發了當地居民的參與熱情。原本靜止的地面裝飾，巧妙地變成了嵌入城市街道的休閑設施，而街道也因被“投入使用”，有了人氣的自發聚集。不是“為了藝術而藝術”，而是“為了城市的生活而藝術”。只有當藝術從“裝點城市”進階為“改變生活”，才意味著城市品質的創造和文化品位的升級。城市文化追求的顯性表達，來自公共藝術讓 我 看 看 你 的 城 市，我

45、就 能 說 出 這 個 城 市 居 民 在 文 化 上 追 求 的 是 什 么。美國建筑師伊利爾 沙里寧基于公共空間發展來的公共藝術，本就和城市的轉型、更新脫不開干系。以至于很多城市，在城市更新過程中，都十分注重公共藝術的介入。他們認為，公共藝術當中的價值，不只是對場地的“美化”、塑造一個好看的環境，更是在于能夠“點石成金”，成為城市文化復興的撬動者。藝術家杰克馬基的藝術品舞者系列舞步030藝術和商場，能走多近、走多遠？029大眾需要公共空間、需要公共藝術，這是必然的趨勢城市，本質上是服務人的。人們對交往、交易的需求，決定了公共空間出現。拋開消費場所的框限，我們想要的，其實是一個提供滿足感、治

46、愈感和社會凝聚力的第三場所。這也是我們“為什么還想到線下去”的原因。所以，我們可以自信、大膽地說，線下商業場景的春天又要回歸了。即便近兩年有種種的聲音，都在告訴我們，投資需要更謹慎。但“理性的投資”，并不意味著我們要退回那個“不進步”的年代。它一方面指向謹慎的態度和抗風險意識的提升，另一方面則會指向反思，我們的生活怎樣才是真正地變得更好了，什么是我們真正需要去關心的。人們會需要受到啟發，需要一瞬間的觸動和共情，會樂意接納生存之余一切非必要的、對生活之美的探索，來引領我們的精神生活。公共藝術，會提供一種觀看角度，是對城市公共空間的解構和重塑，是平日里激發你的“決定性瞬間”。它以跨越階層和文化的語

47、言，激發大家去思考更值得思考的問題。因此，城市比以往，會更需要公共藝術。大眾也更需要藝術，這一點我從不懷疑。032藝術和商場，能走多近、走多遠？031商業體，城市公共空間的主責，也是藝術最易觸達大眾的渠道緊接著，再來講講公共空間和商業體的關系。實際上，這是一個回答“商業體基本功能是什么”的問題。在國外，公共性最高的是公園、書店、美術館，那是人們度過周末最多去的地方；而在國內，尤其是商業化成熟的大都會，人們會把時間花在逛商場、citywalk各種潮流街區上。商業中心的功能遠遠超出了購物、就餐，背負上了更多的使命，功能更為復合，成為社交中心，進而又慢慢成為了文化中心。因此，如果說美術館、畫廊，還存

48、在進入門檻的話，那么背負強公共“職能”的商業體，大概就是城市街道和廣場之外，藝術最容易觸達普羅大眾的渠道了。另一方面，作為公共空間的使用者，我們也會越來越傾向于把有意義的、已知價值的事情交給互聯網和手機解決?！皼]有意義”的事情反而可以讓人們回到線下去感受。于是，“沒有價值”、“不實用”的功能開始被關注到了。同時，在考慮坪效之外，聰明的運營方，也意識到空間承擔的功能不止是創造線下盈利，更是品牌的自我表達，商業場所也應當成為話題的制造方和傳播載體?；谝陨戏N種，如今的商業體，越來越懂得，要變得“感性”，要用看起來“無利可圖”的空間，去換取人們的注意力，以及停留。藝術和商業體，自然就有了深底結合的可

49、能性。藝術和商場，能走多近、走多遠？033商業空間中的公共藝術應該是 活的、被使用的狀態對于公共藝術在商業地產中的角色，以及如何在商業空間中，“正經有用”地調動起氣氛，是創作者面臨的重要挑戰。關鍵就在于“調動”的方式，一定不能是高傲的，不能讓藝術是高高在上、俯視眾生的，而是要“讓藝術回歸于本真的生活”。藝術來源于生活而高于生活的部分，不是姿態，而是視角。試想一下，如果一串風鈴掛在門洞上而不能去摸，一組可以信手撥弄出樂章的金屬管卻不讓敲擊，一個名為旋轉門的作品卻不讓推一推，這些把人隔絕在外的行為是很奇怪的。是的，我們喜歡看到“活”著的事物，因為它會讓我們感受到生命力，感受到“我們也活著”。被使用

50、，而非被注目，就是“活”的體現。放在中庭，被圍欄保護起來的、只能遠觀不可褻玩的雕塑、孤芳自賞的工藝品，還有那些滿鋪在建筑立面上的巨型廣告海報，產生的距離感，都是抹殺生命力的存在。因此，好的藝術裝置，不是包裝的工具、放大的“消費品”，而應該是和人可以發生對話、真實接觸的，需要提供感官體驗。溫州印象城 MEGA西安浐灞印象城 寵物友好北京望京小街公共藝術裝置上生新所互動裝置杭州玉鳥集 互動水景036藝術和商場，能走多近、走多遠？035“當代藝術”可以指當今社會出現的各種藝術現象。特別是近30年來，當代藝術發展尤為熱鬧。伴隨著杜尚的小便池走進美術館，當代藝術的崛起，確實讓普通大眾認知到了那些除架上繪

51、畫之外的其他的藝術形式，比如：裝置藝術、影像藝術、行為藝術等等。這些新的藝術形式，讓作品走出了“白房子”，也因為具有可互動性、科技性以及體驗性，給大眾參與藝術提供了機會，這也正是近年來，藝術裝置火爆的一個根源。藝術對商業體的介入深度，成為了討論焦點，成為了作品本身當然，另一方面，也是源于當代藝術的社會性，能夠“煽動情緒”、激發討論，用當下流行的話來說，就是“觸發UGC”。當代藝術的社會性，就在于它主動站到了社會的對立面。它與社會現象息息相關，或是批判、或是提問，是影響并且積極改進社會現實的重要一員。在2024年，借用當代藝術的手段，介入商業體的案例中，“出殼：西安老城根藝術場”算得上是具代表性

52、、且很有啟發的。簡單來說，這次的藝術展就是以商業體作為一個藝術場域，邀請當代藝術家在深入考察和不影響商鋪正常營業的前提下，以量身定制的作品與百余家商鋪聯動。和以往藝術現成品植入、作為一件美陳擺設不同的是，這次藝術家“入侵”的范圍，會從商業體的門店，到銷售的貨品。成果也是與商家互動生成的。與其稱作“展”，不如說是一場大型跨界實驗。在這場實驗當中，藝術家不再是旁觀者，和商家、和品牌的關系，也不是簡單的甲乙方關系，或者贊助方和供應商的關系。即便是一張看似簡單的品牌LOGO陣列海報，背后隱藏的，也是一次次與商戶間反復邀約、反復溝通。其中，最“直擊要害”，最表達這場藝術實驗核心的一項創作，是來自藝術家宋

53、冬的 無界談。他將“談”作為作品的核心，邀請項目方、策展團隊、商戶和品牌來進行溝通。通過“談”的方式，宋冬想辦法說服商戶捐出自己商鋪中最有價值的物品，然后邀請工人將作品一切為二；通過鏡子將作品“復原”為兩個裝置：一件留給商戶，另外一件藝術家自己留下。在作品實施過程中，團隊和商戶的共同問題，都來源于對商品價值的界定。在“談”的過程、以及商品變成作品的過程中，這種“價值”在不斷改變。所有參與的人，也都會變成了藝術的共同創作者。最后，27家商戶為 無界談 作品提供了商品，31家商戶拒絕了參與。品牌的“不配合”、品牌對自身的定位與堅持；品牌方，面對策展方，從排斥、拒絕，到接受、參與這些也同樣成為了作品

54、的一部分，同樣可以引發觀眾的思考?！俺鰵ぁ钡母拍詈诵脑谟谂c商戶的溝通、與商戶怎么“談”，這也構成了藝術展最有意思的部分。品牌有禁忌，市場有它的游戲規則，商場本身也有一套嚴密的系統。別說把想法落實下來，甚至提出想法、讓品牌方接受想法，都并非一件易事。繞開商業邏輯、放寬牢不可破的品牌意識、犧牲消費品完美的包裝，從溝通到執行的每一個環節，都因為利益點的不同、關注點的不同，而帶來矛盾。交租金做生意，為什么還要讓出空間給所謂的藝術？為什么要接受反常規操作？當天馬行空的藝術與邏輯嚴密的商業系統碰撞，那條看不見的界線瞬間會變得涇渭分明。038藝術和商場，能走多近、走多遠？037空間、場所本身，在藝術表現中，

55、也會是主動參與的一部分當代藝術創作的方式之一，就是圍繞場所空間，藝術家通過各種諸如繪畫、攝影、裝置等形式去表現特定場所、甚至流動場所的存在，從而揭示背后的文化內涵。從2014年，藝術家蔡國強用火藥創作作品，在家鄉嘗試制作“天梯”，到十年后，由徐冰主持，國內首顆藝術衛星“SCA-1號”成功發射并順利進入預定軌道，開啟的藝術衛星創作駐留計劃，都在表明藝術家對創作場域的無限延展。走出美術館、畫廊、博物館等展廳場所，空間維度上極盡探索的可能，從包裹自然景觀到人文建筑，都在以顛覆性的尺度思考公共藝術的本質，超越繪畫、雕塑、建筑的傳統界限，打開藝術新的可能。新空間本身，也會成為藝術家靈感的來源，在藝術表現

56、中會起到主動參與的作用。這樣的“在場性”似乎又與我們一直推崇的“線下主義”不謀而合。最近十年尤為火爆的大地藝術節，其實始于2000年的日本“越后妻有”大地藝術節。大地藝術節上，會展示來自全球的藝術家們以“自然與人類”為主題所創作的作品。藝術家的介入，使得鄉土舊物、廢棄空屋，以及本地的農耕生態和精神獲得新生。他們用自己理解的方式守護愈益衰敗、但積淀了千百年歷史和根脈的鄉村文化和生活。由始至末，這場藝術實驗提出的思考，就沒有中止過：商業體留給藝術的余地到底有多少？這個問題的答案，仍然在動態變化、在循環。成果，也往往只是被定格、被展示的一刻，而非藝術創作的全部。藝術家真正希望分享的，是他們思考和創作

57、的過程，反映了他們對生活、對世界的處理方式。更為有趣的是，在這次展覽開始之后，不少品牌看到了呈現的面貌，以及收獲到的市場反饋，也紛紛開始重新考慮接受藝術家的合作邀請。040藝術和商場，能走多近、走多遠？039對于觀眾來說，欣賞作品的同時，還可以參加手工教室，在古民宅改造而成的餐廳享用當地特產食物，或者去梯田和當地人一起種植水稻體驗農活等，這個過程帶動了當地農產品的升級和就業增收，鄉村社群重新獲得了生機和活力。而后，國內的“鄉村振興”也被反復提出，而相較于政府領導下的鄉村治理，藝術家們則通過社群連接、參與互動的方式，不斷用自身的藝術實踐，介入到“小地方”。近幾年最出圈的“小地方”莫過于江西景德鎮

58、，陶溪川也成為了當地的城市名片。其中園區二期的翻砂美術館，是陶溪川美術館群當中，最有活力的一個。今年十月的“春秋大集陶溪川藝文生態大會”，演講與發布，就安排在景德鎮陶溪川翻砂美術館（由原景德鎮市陶機廠翻砂車間改建而成）開啟，46位國內外藝術家、學者嘉賓在此展開劇場化的展演、演講、開放討論等。被二次定義為“泥劇場”的翻砂美術館，作為今年藝文生態大會的起點，暗喻了景德鎮與泥土間唇齒相依的關聯性從泥土開始，追溯本源。觀眾步入美術館，會首先感受到黑暗，這是一種模擬的切換，人的趨光性，會引導他們不自覺地，朝向場地中央去。腳下松軟的紅泥土，讓習慣了堅硬地面的城市人，釋放了緊張的情緒，仿佛重回大地一般自在。

59、長倉體、坡屋頂，清一色的磚紅色，外觀看來，翻砂美術館和其他的廠房別無二致。對于勞動人民來說，“翻砂活兒，又臟又累，卻和泥土原生狀態最親近”。策展團隊，選擇翻砂美術館為主場館，以泥土為命題，就是希望告訴人們：這不僅是物質的一種，更是情感與表達的載體。手工藝術，是景德鎮的支撐與底色。泥土，則是景德鎮的開始，因為泥土，有了陶瓷，有了以手抵心的匠人力量。事實上，一直以來，翻砂美術館都通過靈活的分隔和布局，為不同形式的展覽提供了多樣的可能性。就像今年年初的陶然集，翻砂美術館也作為為數不多的室內場地，被用“活起來”了，成了一個大型“泥巴游樂場”。大人和小孩子在美術館里，拿起陶泥，隨地創作隨意捏，熱鬧程度不

60、比門外的市集弱。展覽會成為新質生產力的試驗場?？臻g，也應該從被動的觀察者，轉向成為展覽的參與者。此外，這一次陶溪川藝文生態大會，也將陶溪川園區里的不同場地，做了新的定義，形成一組“輪回劇場”，包含了“泥、火、水、草、樹”五個主題概念，寓意自陶瓷燒制過程中物質在自然里的循環輪回，借由大地靈韻連接到不同領域的藝術表達，通過藝術表達，展現了景德鎮文化的深厚底蘊與現代藝術的融合。美術館可以不只是藝術品的靜態陳列場地，還會成為創作內容、傳遞作品內涵的一部分。甚至更多的公共場所，再經過精心策劃后，都有可能成為動態的、可塑可變的“流動劇場”。藝術和商場，能走多近、走多遠？041安迪沃霍爾，曾經說過這樣的一句

61、話：“未來，所有百貨商場成為博物館，所有博物館成為百貨商店?！边@其實是被經常引用的一句話。但它想表達的，還有另外一層意思：商品也好，展品也好，項目總與策展人、藝術家與主理人，品牌快閃與藝術快閃，所有的邊界都會模糊消失，最終大家做的其實都是同一件事。今天我們討論“藝術商業”這一話題，最終仍然希望傳遞對當下商業發展方向的理解：好的商業，應該和藝術一樣，自帶強烈的觀念表達。而作為實體空間，商業體還需要比藝術更往前一步的，需要懂得用設計、用招商、用經營，這些具體動作，來實現觀念、解決問題。好的設計是有教育意義的，好的商業也有教育意義，好的藝術就更不用說了，提供的是思考路徑、視角，負責提出問題。這些，都

62、構成了我們對這個世界的認知。一個處在城市活力中心的購物中心有非常多的可能性，與藝術的結合只是其中的一種。寫到最后：好的商業，和藝術一樣一定會帶有觀念的表達044唐曉虎公眾號“Mall 先生”、視頻號“費事研究所”主理人本碩畢業于清華大學建筑學院，前中海地產商業公司華東區域集中商業總監，歷任多個大型綜合體項目負責人，擁有 12 年商業地產全流程板塊經驗。參與翻譯、撰寫的著作包括：全球城市的憂郁、上海商業發展報告、房地產行業發展與創新實踐，曾先后受邀為同濟大學城市綜合體設計課程、建筑策劃課程、清華大學深圳研究生院中國房地產發展之路課程授課。日本商場，如何度過 失去的三十年0303日本商業，蘊含審美

63、的設計、豐盈的貨品、人文關懷的設施與極致的服務都是令人稱贊的。但在感嘆他們的匠心與精工之余，你也或多或少聽到過關于“日本失去的三十年”。19892019年的平成年代，是日本從泡沫經濟崩潰轉向經濟增長低迷的三十年。都說消費與經濟緊密掛鉤，那為何在大蕭條后，它還能生長出被我們所羨慕和效仿的消費場所？而當人口老齡化、負增長、單身人士比例上漲、消費降級等關鍵詞，也逐漸出現在中國社會的時候，我們又能從日本商場的變遷中，得到哪些經驗與啟示？這次，我們將借由日本經濟泡沫破碎之后，實體商業所發生的變化，探討中國商業的未來方向。0482019年，日本出生人口降至86.5萬人，為有統計以來的新低。與之相對應的，是

64、單身家庭數量的持續增長和擴大。單身、獨居、老齡化、讓消費單位開始從家庭變為個體?！皢紊斫洕奔啊般y發經濟”日益盛行。疊加對經濟前景的低預期，日本很多年輕人也逐步開始接受“低欲望”的生活原則“舍斷離”“基本款”“實用化”等趨勢成為全民共識。根據日本政府的相關統計數據，從1989年到2019年，日本二人以上家庭的戶主平均年齡，從48歲上升到了55歲；而平均每月消費支出，則從305,298日元，下降到了291,737日元。整個日本，在失去的三十年里，慢慢進入了不再癡迷物質消費、注重簡約樸素、休閑生活等價值觀的“第四消費時代”。010203得益于戰后重建的加速，在上世紀80年代以前，和日本經濟黃金時期

65、相伴隨的，是消費的高速增長。根據日本社會學家三浦展 第四消費時代 的闡述，日本在1945-1974年間處于“第二消費時代”以“大量生產、大量消費”為特點，大眾化、標準化是當時消費的代名詞。進入到上世紀80年代，差異化消費的主題開始興起。大量日本本土品牌如優衣庫、MUJI、NITORI、全家、7-11、大創、永旺等零售業巨頭，在這前后開始涌現，帶動當時的日本零售業百花齊放。但令人哭笑不得的是，這些誕生于日本經濟鼎盛時期的品牌，卻是因為有意無意踩中了90年代后經濟下行引發的全民消費降級的風口，而發展壯大至今。泡沫經濟破滅后帶來的社會形態變化，讓人的社會關系也發生了變化。這“失去的三十年”，也是日本

66、社會全面走向老齡化和單身化的階段。截至1989年10月1日，日本人口總數為1.23億人。這一數字在2007-2009年期間，達到頂峰的1.28億，隨后便陷入持續的負增長中。經濟泡沫破滅后的消費變遷01 日本經濟巔峰時期，高島屋日本橋店內華麗的電梯間02 1980 年 MUJI 的第一張海報。主題為：有道理的便宜 03 日本“一蘭拉面”一人食經濟050日本商場，如何度過 失去的三十年？049經濟蕭條期的商場變遷聚焦到實體商業的發展，日本在這個過程里經歷了很多商業地產形態的消失與新生。1.百貨業態的衰敗與掙扎日本在二戰時期便開始有了百貨業態的雛形，作為“一站式”的消費服務形態，一直是日本本土的商業

67、形態代表。1965年，日本全國百貨店營業額為0.86萬億日元。1991年，日本全國百貨店的營業額達到了9.7萬億日元的最高值，也是是日本百貨店的黃金時代。但在經濟泡沫被戳破之后，日本國內消費市場逐漸萎縮，百貨營業額數據也一路下滑。2018年該值僅停留在5.8萬億，還不到27年前的60%。與之對應的，百貨店的總數也不斷減少。尤其是各類中小百貨店的倒閉潮，讓日本的百貨店數量從1999年的303家減少到2019年的202家。就連日本百貨巨頭三越伊勢丹，也未能幸免：1990年開業，面積共29,500平米的伊勢丹相模原市店，于2019年9月30日閉店；1996年開業，面積為32,402平米的伊勢丹府中店

68、，于2019年9月30日閉店；1980年開業，面積為20,596平米的新淣三越，于2020年3月22日閉店。這種趨勢甚至在今天日本經濟迎來反彈的周期里也尚未中止。2023年，幾乎每個月都會傳出老牌百貨店停業的消息；全年的日本百貨店銷售額累計為5.42萬億日元，才勉強超過1991年的一半。當不景氣成為常態，除了維系自身經營，日本百貨公司在發展戰略上開始謀求“新的出路”。一是大公司的“抱團取暖”。如前文所提到的，日本排名最前的兩大百貨公司三越和伊勢丹，就于2008年宣布合并，共同組建“三越伊勢丹控股集團”。而曾經排名第三的大丸與排名第八的松坂屋，則早先一年于2007年就實施了經營統合。這種統合，不

69、僅使得店鋪網點優勢可以得到最大限度的發揮，同時，商品資源和資金實力也可以在統籌運營下得以加強。另一方面，基于商品力和運營力，眾多日系百貨品牌開始向海外探索。從上海最早的第一八佰伴，后來的新世界大丸百貨，盡管這兩個項目，如今早已經沒有了日本團隊的身影和股份，但都是日本百貨出海的早期見證者。伊勢丹、伊藤洋華堂、永旺也都在不同時代，引領著中國不同城市商業的發展。直到近年來，也有“鐵道系”百貨模式的阪急百貨逆流而上，在寧波開設了海外首家分店，成為了新時代日本商業出海的成功案例。1933 年建造的日本橋高島屋百貨寧波阪急百貨052日本商場，如何度過 失去的三十年？0511992 年建成的永旺夢樂城津輕柏

70、店永旺夢樂城中的健康知識講座 鐵路高架橋下的日比谷 OKUROJI 項目2.購物中心的發展與進化和我們國家正面臨的情況所不同，日本的購物中心行業，反而在“失去的三十年”中得到了加速發展。因此，我們關注的重點，是它發展中的自我進化。伴隨經濟的騰飛，日本的購物中心從上世紀70年代進入快速發展階段。到了90年代，由于汽車已經在日本實現普及，近郊購物中心開始擴張。因此，整體市場的萎縮并沒有影響那些聚焦屬地化客群的新入場玩家。上世紀末，日本平均每年都有100多家購物中心興建。盡管受到1997年的亞洲金融危機，以及2000年前后“城鎮建設三法”（大店選址法、城市規劃法、搞活中心商業街法）出臺的規范性調整影

71、響，購物中心建設速度有所放緩，但很快又恢復到每年60個新商場的擴張速度，并且開始涌現出更多綜合體項目。但并不景氣的消費，終究無法承擔商業載體的持續增速，也倒逼日本購物中心出現了許多新變化。在具體打法上，一部分在營項目致力于順應客群的變化。比如永旺在2011年開始實施的三年中期經營計劃中，將“向老年人市場轉移”確定為集團的重要戰略之一，并陸續對旗下購物中心進行了老年化改造包括提早開放時間、在項目提供晨煉空間、健康檢查服務，以及引入出售老年人所需商品的專賣店等等。而新建或者改造類項目，則會更注重迎合第四消費時代需求的變化打造融合場景、文化、在地、社區營造等復雜情感需求的新空間。例如部分項目開始降低

72、主力店比重，圍繞客戶的“真實需求”而不是過往經驗來進行MD規劃；有些項目進一步突破了過往的思維慣性，在人與城市的互動感、人與人之間的交往上下文章，帶來了諸多空間創新。更新的空間、更豐富的內容，更靈活的措施，讓日本購物中心相對穩健地度過了“失去的三十年”，并以其重新勾勒出的生活方式圖景，吸納了部分百貨倒閉后的實體消費需求。3.城市更新的推進與變遷經濟不景氣，疊加老齡化、少子化，必然影響新增房地產的開發。根據東京大學城所哲夫副教授的觀點，只有像東京這樣的大城市，才會進行新建住宅的開發項目。其余城市開發的重點都是：土地重劃和城市更新。而在更新進程中，日本的土地私有產權制度決定了民眾和民間資本的重要地

73、位。隨著經濟衰退帶來的財政赤字問題，90年代之后的日本政府，進一步鼓勵了民間資本對于城市更新的參與力度。2002年，日本通過 都市再生特別措施法，允許私營企業對確定的城市更新區進行規劃設計和提案。若提案能顯著改善城市公共空間，可通過容積率獎勵等措施，提升其財務回報。這帶來了兩個結果。一是民間資本的注入，加速了都市核心區域、或者TOD設施的活化煥新。比如2017年開業的GINZA SIX，就是由位于東京銀座的松坂屋百貨，自2013年起停業改建而來。去年開業的麻布臺Hills，則位于虎之門傳統富人區，通過將容積率上限從3.5調至9.9，054日本商場，如何度過 失去的三十年？053三十年之間，沉淀

74、下哪些特質？回顧這三十年的歷程之余，我們同樣也想探討，這段漫長的經濟失速周期最終會產出怎樣的商業作品？又能給今天的我們以哪些啟發？比較顯著的結論是：伴隨著經濟、社會、家庭等變革，消費者的情感訴求成長為了消費的主導性力量，文化特色、強調自然、重視共享等特征，成為了當下日本商業項目的主要標簽。麻布臺 Hills 帶來了新的日本第一高樓一舉刷新了東京天際線，取代六本木成為東京新坐標。今年，有半個世紀歷史的東急百貨澀谷本店落下帷幕，宣布未來也將轉型為多元購物中心。地段和商圈的優勢，使得這些城市更新項目得以站在先天客流的基礎之上，而不用從無到有的去培養消費者的認知。另一個結果則是自下而上的“造街”活動興

75、起，聚焦社區營造的小體量更新項目陸續涌現。也由此形成了諸多別具特色的小商圈、小項目，比如最近在國內知名度頗高的下北澤區域。它們在在很大程度保存原住居民的住宅，維持原有建筑肌理的基礎上，巧妙地穿插進商業空間、公共空間，激發出了區域的活力。也成為了日本商業特色魅力的“新貢獻者”。0561.文化特色日本商業的自我反思與審視，讓它們在消費的震蕩、經濟發展的迷失中，找到了文化之于商業的獨特重要性，這亦是當下日本商業最不可忽視的一大特點。例如，上文提到的2017年開業的GINZA SIX，作為日本最具代表性也是最有人氣的購物中心，它在堅持日本人一貫的嚴謹和細致風格之余，大幅放大了藝術氛圍的營造讓草間彌生、

76、teamLab等藝術名流、觀世能樂堂等傳統演藝業態在這里成為重要主角，將整個項目打造成為了當代藝術與日本傳統文化相互交融的美學空間。2023年4月新開業的東京歌舞伎町塔，更是大刀闊斧地放棄零售，將娛樂、餐飲和酒店進行了有機結合。項目2層以祭典為主題的“新宿歌舞伎HALL歌舞伎橫丁”，匯集了10家餐飲店，以復古元素展現昭和時代風貌，中央舞臺可舉辦和太鼓演奏等活動。在城市娛樂+夜間經濟的背景下，為消費者與游客帶來獨特的文化體驗感。再到近兩年經過改造全新亮相的澀谷SHIBUYA TSUTAYA、京都高島屋S.C.既是藝術和文化在商業中的持續滲透和蔓延，也是商業在新時代發展和經營的生命之源。2.強調自

77、然除了文化融入，泡沫崩盤后的日本商業逐漸與城市空間建立了一種新的組織關系：強調自然、重視空間共享的日本商業，逐漸由單純的“消費目的地”，承擔起“城市基礎設施”的角色。以由曾經的流浪漢公園改造而來的澀谷宮下公園為例。該項目是一個區政府和三井不動產聯合開發的PPP項目，由于政府角色的介入，使得項目更加具有“公共設施”屬性的感覺。它集合了三層商業、公共停車場與酒店建筑于一身，更是獨具創意地將330米長的公園綠道抬升至屋面，通過足夠多的運動設施、公共設施，讓這里成為極具活力的都市開放空間。而在后疫情時代，戶外與自然的體驗越發被人們所強調。因此，陽光、綠植、空氣等元素也不僅僅是商業中的附加值，而是成為了

78、商業的重要特征。這兩年，以原宿HARAKADO、大阪GRAND GREEN OSAKA為代表，一系列主打“松弛感”的項目的走紅，正源于它們貼合了當下的消費情緒，讓始終被經濟、發展、疾病所折磨的消費者，獲得了都市生活體驗上的“被重視感”。01050602030401 日本東京 GINZA SIX02 東京歌舞伎町塔03 東京歌舞伎町塔 2F 的“橫丁”04 3F 的 NAMCO 游戲中心，集娛樂與酷玩為一體05 宮下公園，是商業與自然，與城市公共設施結合的典范06 大阪 GRAND GREEN OSAKA，打造了4.5 萬平米，世界上最大的與交通樞紐直接相連的城市公園 058日本商場，如何度過

79、失去的三十年？057結語在經歷了40年的高速發展后，經濟低速增長、人口老齡化、少子化也成了今日的中國商業，所不得不面對的問題即使我們還沒有充分做好準備。也正因此，縱覽日本過去三十多年的變化與結果，一定有些結論對我們會有幫助（無論真相是否殘忍）：在低經濟增長期，消費需求的減少必然會影響到消費載體的生存環境。部分過剩商業設施的沒落、被淘汰無可避免！無論環境如何變化，也總會有新的形態、新的空間、新的內容成長起來。雖并非一帆風順，也不是無底深淵。就像經濟的變化會帶動人口的變化，在時代的變遷里，除了消費力在變，消費的特點和趨勢都在變。要活下去，必須要有打碎自我、重塑定位的勇氣和前瞻性。無論是本土文化復興

80、，還是社區營造興起，比起過往趕英超美、高歌猛進的宏大敘事，“向內求”“向下求”，可能是我們穿越經濟周期的下一站終點。在城市整體發展的進程里，商業十年、二十年、三十年的變化其實都是細微的，但持續的研究與進化、參照同類型發展樣本而回顧反思，或許會讓我們走得更長遠。3.重視共享獨居人口增多與老齡化等趨勢，加速了日本社會對于社區、空間與設施共享的重視。以2022年開業的京都江東區龜戶地區KAMEIDO CLOCK社區商業體為例，在2016年閉店改造之初就立足“區域共生”理念，明確了注重利用項目內外空間為社區居民、租戶搭建交流、互動的平臺的目標。項目以“LIVE UP!&LOVE LOCAL”為主 題，

81、在 業 態 組 合、空 間功能規劃等方面做了有針對性的布局屋頂兒童樂園、共享視頻工作室、可靈活租用的LOUNGE、電競戰隊工作室，以及隨從可見的兒童與婦女服務設施與細節都讓這里不只是商業中心，更是社區人文中心與成長中心。不只是大型商場，品牌門店也順勢做出了響應。2021年開業的無印良品東武動物園站前店，以“與當地共創”為理念，設有供人們自由租借利用的空間“Open MUJI”、收集和介紹當地特色的“地區介紹所”，并引進了無印良品首個“大家的廚房”，配備了可用于申請餐館經營及糕點生產許可證的專業設備同社區居民共享。其店門前的草坪也作為“大家的廣場”，定期舉辦廣播體操、集市、社區清掃活動等各種活動

82、。這些舉措也幫助日本的實體商場，在消費疲軟期，找到了再次成為人們日常生活中不可或缺的場所的關鍵路徑。1.2.3.4.KAMEIDO CLOCK 社區商業體KAMEIDO CLOCK 的戶外兒童公園KAMEIDO CLOCK 的“醫生廣場”無印良品東武動物園站門店外的公共草坪060日本商場，如何度過 失去的三十年？059廖潔贏商tech研究總監新加坡南洋理工大學經濟學碩士。曾任職中國一線風險投資基金，對頭部商業地產企業、城市商業綜合評價、資產證券化、商管公司評價體系等有深刻理解。胡雨晴贏商tech首席行業分析師墨爾本大學資產管理碩士，從事行業研究、戰略研究與數據分析等工作。具備商業地產研策、企業

83、戰略管理經驗。REITs時代，商業地產的長期主義之路 杭州西溪印象城04042024年，對商業地產行業來說，最重要的變化之一，是消費基礎設施REITs的正式上市。這一動作宣告國內商業地產打通“投融管退”全鏈條，與美國、新加坡、日本等成熟市場接軌，中國商業地產正式迎來“資管時代”。于中國投資者而言，這是一次重新認識購物中心的機會。它不再只是日常消費的場景、城市不可或缺的公共空間；它還是有價值的投資標的，背后有著有關項目評價的區位條件、競爭情況、運營邏輯等多個關鍵指標。資本倒逼之下，購物中心的合規性、信息披露透明度、持續經營的能力，都得到極大的提升。敬畏市場、勤勉盡責，是商業地產行業的長期主義之路

84、。在中國商業地產大踏步進入存量時代的宏觀市場環境之下，“差異化”是每個品牌、每個項目共同追求的目標。面對競爭環境激烈，同時消費者信心指數低迷徘徊在85左右的“商業剪刀差”困境，各商業體積極地探尋著新商業機會。露營主題商業、運動主題空間乃至ESG主題商業等各類新興主題的探索與嘗試百花齊放。在收獲不錯的市場口碑的同時，主題商業對真實經營效果提升與吸引力的持續性有待時間驗證。2 0 2 4 年，是 重 新 認 識 購 物 中 心 行 業 的 一 年。06601未來消費基礎設施REITs，仍將以購物中心等標的為主證監會支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs。目

85、前7單已上市消費基礎設施REITs中，除嘉實物美消費REIT外，其余底層資產均為購物中心。往后看，證監會依舊會優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，以及保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。一方面，購物中心是線下消費場景的絕對主角。從2007年起，中國購物中心邁入了高速發展期，競爭多元并逐步下沉。2012年，存量購物中心數量首次超過了獨立百貨。購物中心用了16年的時間，成為中國市場最主要的商業形態，并在2013年底存量突破1億，讓中國成為全球購物中心發展速度最快的國家之一。無論是當下還是未來，購物中心都是中國不可替代的核心消費場景。未來的消費基礎設施REITs，仍

86、然將以購物中心或購物中心為主體的商業綜合體為主。另一方面，高能級市場的項目更有可能發行商業REITs。城市是宏觀經濟環境的載體。城市能級、城鎮人均可支配收入、社零總額、產業結構及變化、常住人口基數及變化趨勢等宏觀經濟指標，決定著商業項目的基本生存環境、經營上下限和長期業績趨勢。與中國區域經濟集聚高度相同，線下商業也明顯集中在幾個城市群。長三角城市群、粵港澳大灣區、長江中游城市群、京津冀城市群、成渝城市群五大核心城市群購物中心數量合計占比超六成，分別占比24.8%、12.6%、8.3%、7.7%、7.4%。但與前述城市群分布特征略有不同，縱向來看，各商業線級城市的購物中心數量分布相對均勻，但仍以

87、高能級市場為主戰場。贏商研究中心通過考慮城市發展基礎水平、商業發展規模、商業檔次、商業人氣及商業未來潛力等多維因素，劃分出了商業一線、商業準一線、商業二線、商業三線、商業四線、商業五線城市六個城市等級，對應的購物中中心數量占比分別是23%、19%、17%、14%、11%、16%。其中，商業二線及以上城市為高能級市場，商業三線及以下城市定義為下沉市場，高能級市場具有龐大的市場容量與增量市場。目前已上市的7個消費基礎設施REITs，全部位于商業二線城市以上。未來發行商業REITs的底層資產仍然將以這樣的城市線級為主，可更好地抵御風險，保持穩定現金流。以杭州為例，擁有超過1,200萬人口，2022年

88、人均消費全國第一。位居杭州的西溪印象城可覆蓋約200萬人口，這些人口有不同年齡，、收入水平和行業，可為購物中心豐富的業態構成提供多樣化的消費者和調整的空間。當然，一個成功的消費基礎設施REITs的產生，還需充分考慮標的資產面臨的競爭環境。在所有客觀經營環境既定的情況下，是否有競爭，以及競爭對手的多寡、強弱直接決定著商業項目的生存能力和業績表現。068REITs時代，商業地產的長期主義之路 067競品項目的運營管理能力也是評估競爭關系的重要維度。相對而言，分散發展的非體系商業項目競爭能力較弱。同一區位規?；虡I項目數量較多，會對商圈客流彼此分流，從而影響商業項目經營業績?；仡櫄v史，2013年杭州

89、西溪印象城開業時，區域處于起步狀態，整個杭州大城西版塊并沒有真正意義的綜合體。TOD建設加速了大城西板塊的商業發展，同時也拓寬了杭州市民消費出行的邊界。西溪商圈不斷成熟，西溪印象城的人氣逐步提升，在整個商圈內的客流占比穩定約60%，成為商圈內佼佼者。前瞻性投資充滿風險，但也占據先機。作為“城市級高質量TOD商業綜合體”，隨著板塊內軌道交通網絡的全面覆蓋，西溪印象城輻射范圍不斷擴大，未來增長潛力充足。02以運營優勢穿越消費波動周期，提供主動管理溢價截至2024年11月19日，全國3萬及以上存量購物中心5,993個，規模52,855.36萬。行業已經進入存量時代。長期視角來看，存量市場競爭的本質是

90、實力，包括市場根基、消費者心智認知、產品線成熟度、創新能力、資產管理能力等是全方位的要求?！爸斏鳌睘橹餍傻?024，消費市場熱度平淡，更傾向于必需消費。這無疑對商業地產運營商的差異化競爭力提出來更高的要求，有能力者普遍采用各種策略，穩固商場客流基礎，以時間換空間，進而穿越周期。據贏商大數據不完全統計，2024年國慶假期（10月1日-10月7日）16城標桿購物中心場日均客流近5.2萬人，同比去年同期增長2.6%。這背后是國內旅游行業的雙循環特征。國內循環方面，大城青年和小鎮青年“身份互換”，一二線城市旅客來到縣城休閑游和回鄉省親，全國各地“小鎮青年”和“小鎮中年”則涌入北京等地體驗高線城市魅力

91、；國外循環方面，受益于免簽政策和全球航班運力復蘇的雙重利好，以及機票、酒店價格回落帶動出境游。城市旅客和小鎮旅客、入境旅客和出境旅客雙向奔赴，帶動城市間人口大量流動，提升了國慶購物中心客流表現。在這樣的客流結構下，購物中心運營者通過增加SP活動等方式，提升本地客群的消費頻次。重點在于獨有、創新，以加強對于異地客群的吸引力。尤其是IP屬性較強的商場，打造城市/節日限定活動，增強消費的目的性、提升客流。事實也證明了，優秀的購物中心可以運營優勢穿越消費波動周期。2013年開業時，杭州西溪印象城引入了全國第9家、浙江首家山姆會員店，在當年商業市場仍處于起步階段大城西板塊一炮而紅。山姆浙江首店以極強的品

92、牌效益為西溪印象城賦能，成為吸客利器。從披露數據來看，山姆會員店引入的客流量占比可以達到西溪印象城總客流的15%-20%。隨著地鐵的開通，項目輻射范圍得到進一步延伸，但其所輻射的核心客群變化并不大，仍然以中產階層家庭客群為主，同時年輕客群占比逐步提升。二季度，項目引入了 HOKA、THE NORTH FACE、ANTA SNEAKERVERSE、費大廚辣椒炒肉、祐禾等多個時下熱門品牌，通過優質租戶及特色“首店品牌”的引入，為客戶提供更多元、更全面的業態及品牌選擇。同時，西溪印象城通過特色推廣活動持續推陳出新，增強年輕消費者粘性。5月，周年慶活動月期間舉辦了“第五屆印象音樂節”，達成項目口碑及影

93、響力的深度傳播，當月客流環比提升5.4%，銷售額環比提升11.0%。同時繼續嘗試IP+快閃店模式，Q版豬豬俠杭州首展亮相，相關活動在主流社交平臺獲得了廣泛傳播。070REITs時代，商業地產的長期主義之路 069作為消費基礎設施REITs中最為復雜、最為非標的資產類型，不同購物中心的區位、產品、定位差異很大。順應消費趨勢變化，它們需要不斷調整項目內的業態、品牌的配比，同時事無巨細地保持項目安全可靠地運營。但管理難度高，更能體現出主動管理的價值。在產權類REITs的譜系里，購物中心是依賴于運營管理能力的資產類別，正是這種主動管理所創造的溢價，提供了更好的分紅保障。消費REITs的本質不僅是買資產

94、，更要買能力。這種能力，就是對線下商業的判斷、實踐，不斷變化調整的能力。一個成功的購物中心不僅是“建出來”的，也是“養出來”的，更是不斷適應生活方式、客群變化“調出來”的。會員活動IP 活動印象音樂節072REITs時代，商業地產的長期主義之路 07103REIT上市平臺，運營管理人的能力極其重要2024年，是重新認識購物中心行業的一年。這種重新認識，不僅是在具體項目的判斷上，更是從戰略意義上看未來購物中心行業格局的轉變。經營性不動產的困局常常在于，租金能提供的現金流不足于覆蓋建設成本，必須使用杠桿，在長期沒有更多匹配的金融工具支持下，總是短貸長投。而退出路徑不暢，又會產生巨額的資金沉淀。過去

95、的金融環境中，商業地產企業通過很多方式與資本市場鏈接。在國內IPO、國外發行REITs，商管企業在香港上市等，但都較難滿足融資需求，又風險可控。而當下利用資產證券化等金融創新和金融手段，加快商業資產流動性，以調節市場供求關系，提高資源的分配效率和效果，正是中國商業地產市場走向成熟的必經之路。金融創新的本質是優化現金流結構與底層資產特點相匹配。成熟市場的經驗已經證明，資產證券化是最適合經營性不動產的金融工具。但也有幾個關鍵點必須注意：1.必須重視REIT上市平臺上市REIT是優質資產上市平臺，底層資產合規性、信息披露透明度都極大提高，是國內資產上市的最優方式。目前已有企業通過在海外退市的方式，尋

96、求國內REITs，置換上市平臺同時滿足融資需求。在當前的環境中，REIT上市平臺是必須重視的金字招牌，是資本市場信用的良好憑證。這樣的良好信用背后是持續的資管能力。在成長的過程當中，印力一直在和不同的投資人合作，包括很多在私募基金領域國內和國際上都非常知名的公司，這讓其在經營商業不動產時具備充分資管視角，對于資產整個生命周期規劃有非常成熟的體系，跟資本市場、投資人建立了流暢的對接。在整個大的商業體系內，印力的美譽度、品牌價值被行業充分認同，中金印力消費REIT的價值也得到資本市場的充分認可。在當前的環境中，是真正的稀缺資源和金字招牌。2.運營管理人的運營能力極其重要目前市場對購物中心的認知和運

97、營邏輯仍有不足，購物中心是實體資產與能力邊界的生意，在實體資產之上，運營能力極其重要。每一個購物中心，管理團隊主動管理的意愿、商業嗅覺的敏感度，包括對于商業的理解，對于業績非常關鍵。目前國內運營5個項目以上的企業不足180個，其中A級運營商占比不到10%，運營能力分野明顯。此外，商業地產是典型的大宗資產，周期性明顯。經歷過充分市場洗禮、有豐富資產管理經驗的企業，能更好地從長期視角來運營管理。作為國內較早涉足商業地產企業，印力經歷了數次“秩序重組”，成為中國商業地產的經典故事。歷經數次轉型后，印力上目前規模企業中資產結構最為復雜的公司。憑借過硬的操盤實力，印力成為經營水平領先的規模企業。3.敬畏

98、市場、尊重專業消費基礎設施REITs是目前流動性最好、透明度最高的商業地產投資標的。隨著資本市場的成熟程度不斷提高，外部治理機制的存在會在很大程度上約束經理人員的行為目標，使之不與公司價值最大化目標發生明顯偏離。這是被認為是保護廣大股東利益、約束管理層行為的一種有效的公司治理機制。敬畏市場，尊重專業，回歸商業的本質，更好服務實體消費者，才有行業的新未來。074REITs時代，商業地產的長期主義之路 073v 借鑒成熟市場看C-REITs未來發展之路朱元偉瑞思不動產金融研究院院長中國REITs論壇常務副秘書長曾就讀于北京大學光華管理學院、新加坡國立大學商學院房地產系，擁有20年以上的不動產金融領

99、域投研經驗，既有服務政策制定的重大課題研究經驗，又有數百億元規模的投融資實操案例。先后主導推動了國務院國資委 盤活存量資產與帶動有效投資、中國證券業協會 REITs市場建設與估值定價、房地產協會 去庫存與租賃住房盤活 等重大政策課題，在發改委、交通部、住建部、水利部等多個課題中擔任專家評審；研究成果曾在 北大金融評論、The Journal of Real Estate Finance and Economics等國內外頭部學術期刊上發表。0505中國REITs市場從2021年6月首批上市以來，雖然只有短短三年多時間，但已經展現出了蓬勃向上的生命力，市場參與各方都對其未來的長遠發展寄以厚望，希

100、望它可以給中國的不動產和基礎設施投融資機制帶來深刻創新，可以給資本市場提供一種全新的產品供給和行業生態。但與此同時，中國REITs在推動和發展過程中經歷了很多波折與起伏，遇到了一些問題和阻礙，對于任何一個新生市場來說，這都是必經的磨礪。未來的中國REITs市場會走向何方，是市場參與者普遍非常關注的問題。瑞思研究院是專注于多層次REITs市場、服務于行業監管與市場建設的行業智庫，陪伴經歷了中國REITs市場從0到1的全過程，一直在努力推動行業的穩健發展；除了建言獻策之外，國際交流也是我們的重點業務之一，近期剛剛帶領游學團結束了對新加坡和日本等成熟REITs市場的深度參訪調研。成熟市場并不代表完美

101、，每個市場都有自身的問題，只是經歷了更長時間的檢驗，很多經驗教訓可以為我所用；我們對成熟市場的發展歷程進行觀察與分析，是為了借鑒別人是如何解決發展過程中的問題，以兼容并蓄的心態參考別人走過的路，才可以讓自己的路更穩更踏實。本文是基于我們若干研究報告的提煉，分為四個部分，第一部分和第二部分將分別介紹美國和新加坡這兩個市場的發展歷程及其對中國的啟發與借鑒，第三部分會結合中國REITs市場的現狀，提出需要關注的問題，并對行業未來進行展望。成熟市場并不代表完美，每個市場都有自身的問題，只是經歷了更長時間的檢驗，很多經驗教訓可以為 我 所用。07801美國REITs市場歷程簡述與啟發國內對于美國REIT

102、s市場的記述，通常以1960年艾森豪威爾總統簽署 REITs法案 為起點。這種說法雖然沒有錯誤，但總容易給人形成一種召之即來、水到渠成的錯覺。這個過程其實充滿了政策層、資產方、投資人的多方長時間博弈，每一次政策迭代都代表著各方利益的重構。從更廣闊的視野上去回顧REITs在美國復雜曲折的發展歷程，可能對于中國市場的建設更加有意義。1.政策演變：主旋律是松綁按照我們對于美國REITs市場發展過程的研究與分析，至少可以分為1960年之前、1960-1980年代、1990年之后等不同階段。下面，我努力盡可能簡短地介紹下不同階段演變的主要背景與動因。（1）1960年之前美國在統一市場和電氣科技的加持下，

103、19世紀末期趕超英國成為經濟實力的第一強國，實體經濟和資本市場的雙重造富效果明顯，催生了龐大的富裕群體，對于證券和不動產的投資需求逐漸高漲。但是在當時的法律環境下，公司法 對持有不動產有諸多限制，而合伙企業又容易讓投資人承擔無限責任，所以商業信托（business trust，簡稱為BT）這種源于英國的創新結構得到了投資人的關注，雖然它本身也是英國商人為了規避僵化的行政監管而實現的創新。BT相比于傳統的公司制有兩個最鮮明的特征，一是信托資產隔離，令投資人承擔的風險以投資額為限，不必承擔無限責任；二是管理權與收益權分離，可以把投資交給專業的人去管理，投資人享有收益，各司其職。作為19世紀下半頁美

104、國經濟貿易活動最為活躍的區域，馬薩諸塞州（麻?。┞氏仍试SBT這種創新結構，可以投資于股票和債券等證券產品，也可以投資于不動產；后者就是REITs（Real Estate Investment Trust）的前身。起初美國法律里對于商業信托這種創新結構并沒有統一定性，甚至在稅法里也沒有包含所以享有了巨大的稅收優勢，但轉折點出現在1935年，美國最高法院對洛杉磯某房地產信托投資開發高爾夫球場案做出判決，明確所有信托都要按照公司稅的稅率繳納所得稅。這個判決，使得信托失去了稅收中性的管道優勢，直接導致商業信托這一工具對于投資人的吸引力驟降。但是更大的打擊還在后面。080借鑒成熟市場看C-REITs未來

105、發展之路0791960 年前的美國大街 美國1940年通過的 投資公司法（Investment Company Act）和 投資顧問法（Investment Advisers Act）這兩部法律共同構成了美國投資管理行業的監管框架，堪稱是美國資管行業的基石。第一，投資公司是發行面額憑證并將集合起來的資金從事以投資和交易證券為主要業務的發行人，雖然叫投資公司，其實可以采用公司、信托和合伙等多種形式作為法律實體。第二，如果投資公司符合將每年90%的凈投資收入分配給股東的條件，則其可以被認定為“稅收中性”的集合性投資管道，其所分配的收入就可從公司應納稅收入中扣除。在美國證監會（SEC）注冊成為受監管

106、的投資公司（Regulated Investment Companies，簡稱RIC）并遵守相關規則即可享有上述稅收待遇。第三，RIC本身是被動的投資主體，由在SEC注冊的投資顧問進行外部管理。投資公司法 和 投資顧問法 這兩部法律具有跨時代的意義，卻陰差陽錯地讓證券投資基金和不動產投資基金走上了完全不同的道路。證券投資基金正式享有了稅收中性的待遇，開啟了蓬勃的發展階段，并帶動了美國證券市場的迅速壯大；而不動產投資信托（REITs）則沒有被納入其中，整個行業陷入低迷。利益相關方一直在集結行業資源進行政策游說，目標只有一個：讓REITs也適用于 投資公司法 的稅收中性待遇，從后面的歷史也可以看出

107、，這種堅持不懈的游說進行了20年。（2）1960-1990艾森豪威爾總統在他第一任期的1955年，否決了關于給予REITs稅收中性待遇的議案，主要原因是怕REITs被不動產投資者濫用為避稅工具；直到他第二任期即將結束時的1960年，經濟增長壓力變大，希望引入更多的社會資本解決發展問題，才審批同意了揉在一攬子稅收政策調整中的這一條款。即便審批通過了，政策層也依然對于REITs可能被用作“避稅工具”充滿警惕，所以施加了眾多限制：比如，要求嚴格進行被動投資，不得從事收租之外的其他服務；限制股東人數，前五大投資人所占股比合計不得超過50%；嚴防炒房，核心資產必須持有4年以上等等。REITs法案在196

108、0年生效之后，市場并沒有理所當然地得到快速發展，只數不多，規模有限，這也與當時美國房地產市場發展階段息息相關：市場重心還是在住宅和按揭貸款上，嬰兒潮一代結婚生子推動了住房需求，隨著第三產業的發展，城市核心區的辦公樓與酒店的需求逐漸旺盛，郊區化所帶來的購物中心消費需求逐漸顯露；但是，重心基本還在不動產開發上面，以不動產持有為主的REITs并不是市場的主流，也并不是市場參與者的首選；簡而言之，對于資產方的吸引力不足。此后十多年里，美國REITs還偏離了權益型投資的初衷，很多金融機構下場把REITs做成了貸款出表、繞開監管向開發商提供貸款的為工具（類似于我國的影子銀行），后來甚至引發了債務危機。這種

109、趨勢在1975年之后逐漸得到改變。福特（1974-1977）和卡特（1977-1981）分別擔任總統的時期，經濟理念都是強調減少政府的管制和干預、控制通貨膨脹、推動稅收改革、支持小企業和促進就業，在這個時期推出的1976年稅制改革法、1978 年稅收法，都對于1960法案中確立的REITs被動投資約束連續進行放松：比如明確允許REITs采用公司制，不再堅持必須由第三方進行外部管理，允許提供租金之外的常規服務并收取服務費，允許以轉售為目的持有不動產。投資顧問法Investment Advisers Act投資公司法Investment Company Act082借鑒成熟市場看C-REITs未來

110、發展之路081里根總統的任期貫穿了整個1980年代（1981-1989），他的“里根經濟學”對美國經濟產生了深遠影響，核心就是調整經濟結構、去除行政管制、促進自由競爭，這一思路也體現在了REITs的管制放松上：投資公司法 所規定的“被動持有+委托管理”模式，更多是針對證券投資常見的財務性投資，但對于不動產投資而言，這一模式未必適用，與其由政府干預管制“削足適履”，不如把選擇權交給市場。1986年稅制改革法 和 不動產投資信托簡化法 明確提出：允許REITs自行進行主動管理，允許REITs主動收購、持有和出售不動產，持有時間超過4年的不動產資產可以轉售，在一個納稅年度內銷售不動產資產的次數不超過

111、7次即可。前美國總統里根雖然后續各屆美國政府也有針對REITs的政策修訂，但1975-1990年期間的一系列政策調整至關重要，為美國REITs市場進入新時代奠定了基礎，深刻改變了這個市場的基本面，令其煥然一新。如果1960年REITs法案是在審批REITs的同時加上了眾多緊箍咒，那么1975年之后的一系列政策調整，就是在不斷回歸不動產投資的本質，不斷松綁，鼓勵REITs作為獨立的經營主體，進行主動管理，鼓勵專業團隊給投資人創造價值?？梢哉f，呼應市場、與時俱進的政策調整與解除管制，再造了REITs市場，或者賦予其新的生命力?；蛘哒f，雖然名字還叫REITs，但通過多次重要的政策調整，已經與1960

112、年立法時的內涵截然不同。一系列政策迭代與革新，正式開啟了REITs的全新道路，而這種行業革新的趨勢，終于在1990年代取得了大爆發，進而引領美國REITs市場進入了新時代。084借鑒成熟市場看C-REITs未來發展之路0832.企業視角：產融結合為特征的主動管理隨著各項約束限制性法規的逐漸放開，REITs與不動產投資業務的適配性得到增強，對于資產方的吸引力逐漸加大。尤其是1986年里根總統的一攬子稅改，在業務模式上給REITs松綁、賦予更大的主動管理自由空間，極大激發了美國REITs市場的活力。在這些政策鋪墊和帶動之下，1991-1995年，美國REITs市場進入了集體爆發期。1991年11月

113、，傳統社區商業開發商金克地產轉型成為REITs并進行IPO，成為了當時轟動市場的標志性事件。金克本來是以自建購物中心為主的區域性開發商，但因為購物中心資產的培育周期長、資金循環慢，金克長期處于發展遲緩的狀態；在發行REITs之后，金克在資本市場的加持之下，開展了諸多并購，目前已經是美國首屈一指的頭部購物中心REIT。有了它的示范效應，美國REITs大規模IPO時代在1993年正式到來。這一年里有100家REITs進行了股票發行，總共募集132億美元。其中募集金額最大的是西蒙地產，募集到8.399億美元，有了資本市場的源頭活水支撐，西蒙接連進行了多次國內外并購，很快成為了美國最大的REITs公司

114、，這一領先優勢一直保持至今。這一波REITs的IPO高峰，一直延續到1995年才逐漸放緩，其對于美國REITs市場的改變是深遠的。（1）是行業縱深發展的自然結果不動產商集中IPO進入市場，不是偶然，背后與美國經濟與不動產行業的發展階段息息相關。美國在1980年代初經歷了短暫的蕭條之后，從1982年末開始復蘇，進入了里根任期內相對平穩的增長期：1983年GDP增速達到4.6%，一直到里根任期結束GDP增長率都維持在3.5%以上。隨著嬰兒潮一代進入勞動力市場，女性勞動力參與率提高，就業增長強勁，失業率到1989年末之前一直維持在6%以下；以信息技術、金融業為代表的高端服務業快速興起，對辦公樓、購物

115、中心、酒店等持有型物業的需求也趨于旺盛?？梢哉f，整個80年代的絕大多數時間，美國經濟都處于增長之中。但是，1980年代末的儲貸危機和1990年海灣戰爭導致的第三次石油危機，導致美國經濟陷入衰退，眾多房企和商業地產項目陷入蕭條。在這種環境下，資產估值回到一個適宜的水準，一些資產方迫于資金或杠桿壓力也有積極性引入外部資本或者出售優質資產，另外一些資產方看到了并購的機會而需要資本平臺的加持，總而言之，行業發展到了需要加快整合的階段，REITs作為適宜的資本工具正好可以解決各方的訴求，雙向奔赴之下，促成了市場的大爆發。Simon 集團旗下購物中心 Simon Malls086借鑒成熟市場看C-REIT

116、s未來發展之路085（2）深刻改變了REITs市場1990年的這一波大發展，是1976年以來REITs政策多輪放松的結果，也是不動產行業發展到特定階段需要整合的自然選擇。對于美國REITs來說，新資產和新玩家的進入，給市場機制帶來了很多變化。第一，很多為了擺脫困境、謀求轉型的房企進入REITs行業，為投資者帶來了大量的優質的物業，行業資產豐富度、收益水平得到普遍提升；之前的REITs主要是寫字樓和公寓，而從1991年開始，大型區域購物中心、工業地產、倉儲物流、酒店旅館、醫療設施等都進入了REITs市場，提高了市場的多元化水平，有助于降低風險和波動，極大增強了對于投資人的吸引力。第二，房企帶來了

117、更專業和細分的資產管理水平，把REITs市場帶到了新的高度。以前受制于被動投資的限制，以委托外部管理為主，競爭不充分，對于不動產提升改造未必重視，對于資產管理所需要的專業能力與水平也存在不足。隨著不動產企業的大量進入，相當于每個資產類別里的頭部玩家都下場競技，帶動了行業專業水平的整體提升。第三，房企本來在一級市場就是逐漸從自建向并購轉型，在REITs資本市場的加持之下，更容易開展并購，尤其是塔波曼REIT創立的UP-REITs模式為資產方（被并購方）提供了稅收遞延的優勢，更好地發揮了REITs作為資本平臺進行并購的功能，推動行業的洗牌和優化重組。從后續的行業發展可以看出，優秀不動產資管機構在R

118、EITs市場中更容易脫穎而出。他們在資本加持下由重轉輕，不斷開展并購重組，持續壯大自己的管理資產規模，成為自己領域的龍頭企業，既鞏固了行業地位，也成功實現了企業的轉型，有些甚至借助REITs平臺成為了國際化巨頭；全方位展示了REITs作為不動產企業發展新階段、新形態的重要作用。塔伯曼商業項目088借鑒成熟市場看C-REITs未來發展之路087（3）REITs市場一直在迭代經歷了1990年代的爆發式發展之后，美國REITs市場進入了整體比較穩定的時期，但對于REITs市場的優化政策仍然不時推出?？肆诸D時期（1993-2001）的執政思路也是優化經濟結構（投資科技與基礎設施、發展高科技產業）、減少

119、政府的干預（推動自由貿易、放松金融監管），堅持預算平衡（增加富人稅收、壓縮政府開支）。他簽署的 1997年REITs簡化法案、1999年REITs現代化法案 也延續了此前幾屆政府的方向：再次擴大業務范圍，REITs可以通過應納稅子公司對外提供供暖、有線電視服務等非常規服務而不影響REITs資格，只要控制在資產總值的20%以內即可；允許海外投資者投資REITs只需支付15%的所得稅；允許REITs對非持有長投房地產資產的出售收入可以超過總收入的30%；強制分配的比例從95%降至90%。另外一個非常重要的標志性事件，是2007年小布什總統簽署的 REITs投資多元化與授權法案，開啟了美國REITs

120、市場的“新經濟時代”。這個法案允許REITs進行多元化物業投資，投資領域放寬到基礎設施、林場、醫療保健等非傳統領域；允許進行海外投資；增加應稅子公司的規模（從20%提高到25%），為REITs提供了更多運營靈活性。自此之后，美國REITs市場真正進入了一個全新的階段。雖然美國REITs的只數近十年基本上穩定在200只左右，但其基礎資產已經發生了深刻變化，代表新經濟的基礎設施、數據中心、物流倉儲、醫療健康等資產在持續裝入。2010年新興行業資產類型REITs占比為35%，2023年新興資產類型占比已經上升至52%?？偸兄祻?010年3,589億美元增長至2023年的1.31萬億美元，價值增長率為

121、266%。傳統行業REITs增長了158%，新興行業REITs增長了407%。0903.資本視角：資金方重塑市場（1）養老金成為資本市場主流力量美國養老金從50年代開始建立，一開始風格極度保守，以固定收益投資為主，經過20年的快速發展，到了70年持股比例達到8%左右。最大的轉折點出現在1980年代。1974年 雇員退休收入保障法案（ERISA）、1978年 稅收法案、1981年 聯邦稅法 等政策讓美國的養老金體系三大支柱逐漸成型。傳統的社會保障體系逐漸被職業養老金計劃401(k)和IRA賬戶所取代，不僅解決了低儲蓄率下的養老難題，還對美國股市的長期牛市發揮了關鍵作用。1980年代在里根總統治下

122、，美國經濟復蘇、股市繁榮，提供了良好的投資環境；到了1985年左右，美國非政府的DC型養老金計劃（包括401(k)）約有40%投資于股票資產。新型投資者不斷進入股市，推動了股價走高。標普500指數從1980年100點上漲到2000年1,500點，漲幅20倍。與此同時，養老金通過購買共同基金間接入市成為主流方式，推動了共同基金的快速發展：養老金持有的共同基金規模顯著增加，共同基金也逐漸取代保險公司成為機構投資者的主流。（2）機構投資人重塑REITs市場1990-1992美國經濟受海灣戰爭等因素拖累陷入低迷，為了提振經濟，1992年國會有議員就提出要鼓勵機構投資人進入包含REITs的不動產市場，最

123、終克林頓入主白宮之后在1993年成功通過并簽署了 綜合預算調解法案。這個法案的最大亮點，就是取消了從1960年代就一直在約束REITs的5/50規則，放寬養老金投資準入要求，這也是NAREIT等行業協會多年來持續游說的結果。這一政策調整，對于美國REITs市場的發展而言，也是具有里程碑意義的。政策調整的結果立竿見影：1994年機構投資者的持有比例，一下從1993年的15%提高至45%。相應的，增量資金的進入，推動了市場的快速壯大。1991-1997年REITs規模擴大16倍,其中權益型REITs擴大23倍,抵押型REITs 擴大約3倍。機構投資者持有的REITs在1981年僅為10%，1999

124、年上升至39%。以上是從政策演變、企業參與、投資人進場等三個方面總結了美國REITs市場數十年來的發展歷程，三者對于一個市場的健康發展缺一不可，其中政策持續優化是核心。演變方向是實事求是、客觀認識產業方的特質與需求，減少行政管制，而是用政策設計調動參與機構的主體性和積極性，讓市場在其中發揮更多作用。有了貼近產業和市場的制度優化，資產方和資金方才會更加積極主動地參與這個市場，進而促進生態繁榮與生機活力。092借鑒成熟市場看C-REITs未來發展之路091相比于美歐澳洲等市場，新加坡REITs市場國資參與比例高這一特點，令其對于中國REITs市場有更多的可借鑒之處 02REITs助力企業發展：以新

125、加坡凱德為例新加坡是全球各國REITs市場中最成功的市場之一，如果按照過去五年的融資金額（IPO與再融資）計算，新加坡REITs市場是全球第三大活躍市場（僅次于中國和印度）。1.大背景是國企改革與盤活存量新加坡在建國后20年經濟一直保持高速增長，但是在1985年首次經歷了嚴重的經濟衰退，除了全球增長放緩導致新加坡出口需求減弱等外因之外，新加坡內部政企不分等經濟結構問題也是重要內因，之前的建筑業和房地產行業突飛猛進，幾乎貢獻了經濟增長的三分之一，隨著經濟突然放緩，各種在快速發展時期被掩飾和忽略的問題都暴露出來，內部調整結構、破解困境的壓力非常巨大，REITs也作為一個盤活經濟的政策方案被正式提出

126、來。1986年新加坡推出了經濟轉型、降費減稅、鼓勵出海、提高質效等一系列政策，令經濟迅速在1987年恢復增長。但由此而起的一攬子政策，尤其是如何處理淡馬錫為代表的國資內部的效率以及如何處理與外部民企和市場之間的關系，開始發揮長尾效應，奠定了新加坡接下來幾十年的發展路徑。當時美國里根總統和英國撒切爾夫人所推行的私有化浪潮是國際主流思路，但是新加坡并沒有簡單跟隨模仿，而是結合本國的情況，尋找適合自己的方案。第一是政企分離，電信、銀行、電力、能源等傳統由政聯企業（政府關聯企業）壟斷的領域向市場開放，政聯企業是完全商業化和市場化的實體，不再得到政府的補貼，而且要與民企、外資甚至其他國資正面競爭；第二是

127、構建以淡馬錫為主的新型國資管理體系，對持股的政聯企業進行監督，同時推動政聯企業聚焦專業；第三則是以上市和引入投資人等舉措，來實現國資管理的外部化，借助資本市場實現國資監督和質效提升，而不是簡單粗暴的私有化?？梢哉f，國企基于市場化原則、在競爭中做大做強或者合并優化甚至出售、剝離非主業和低效資產，是新加坡國資體系的主旋律。0941998年亞洲金融危機令新加坡陷入了新的發展停滯期，資產價格下修、銀行惜貸又擔心存量貸款逾期、不動產缺乏流動性，客觀上也促進了REITs從理論探討加快進入實操落地。其實，始于1985年的新加坡國企改革才是更深厚的基礎鋪墊和深層誘因：以前各家政聯企業旗下都有進行房地產投資的平

128、臺，盲目擴張之勢明顯，在不動產市場進入弱勢期的時候，這些國資不動產企業專業能力不足的問題就表現得尤為突出。新加坡的對策是推動非主業不動產業務的剝離和重組，合并為更加專業和聚焦的新國企，而REITs則是進行類似資源整合操作的資本工具之一。2000年，淡馬錫推動旗下的百騰置地與星展銀行下屬的房地產開發商發展置地合并，成為了凱德集團；考慮到當初的百騰受亞洲金融危機影響陷入巨虧，類似的合并具有更強的紓困意味。REITs作為促進資本循環的工具，馬上得到重用。2001年，凱德集團的嘉茂信托CMT第一次申請發行REITs，但因為估值偏高、投資人反響不足而失敗。2002年，第二次嘗試發行并降低了估值，成為新加

129、坡首單REITs。此后凱德充分利用REITs平臺的優勢，前端發展了私募基金和私募REITs，后端REITs業務也發展出不同資產類別或者投資區域的REITs，后來進一步剝離了房地產開發業務，以凸顯上市公司凱德投資（CLI）的資產管理人定位，業務遍及新加坡、中國、日本、韓國、澳大利亞、美國、歐洲等地，經過不懈努力，得到了國際市場的普遍認可。與此同時，淡馬錫在“做優做大做強”導向下對于新加坡國資體系的整合一直在繼續，2019年淡馬錫主導了將工業地產巨頭騰飛星橋集團合并入凱德集團，也是類似的邏輯。合并之后，凱德投資下轄6個REITs平臺和多個私募基金平臺，是亞洲第一大不動產資產管理企業。2.新加坡RE

130、ITs市場的主要特點與啟發新加坡REITs市場的主要特點包括：第一，多元化、國際化。凱德、吉寶、豐樹等政聯企業（即新加坡國資體系）形成了龍頭效應，而民營主體甚至是海外主體也積極參與，形成了新加坡境外資產比例較高的特點，這是新加坡外向型經濟結構的直接體現。按照我們的統計，新加坡REITs中有90%以上都擁有境外資產，若干來自美國、歐洲、澳洲、東南亞等地的資產赴新加坡發行REITs。相應的，新加坡有作為國際金融中心和資產管理中心的定位，是因為來自全球的投資機構都會把新加坡作為亞太區域投資的門戶，新交所匯集了非常國際化的投資人，通過對于新加坡REITs的投資，可以實現對全球不動產的配置。第二，以發起

131、人為核心。新加坡REITs采用了信托結構，由發起人/贊助人發起設立，REITs由受托人持有并由份額持有人享有收益，管理則交給專業機構，由發起人的下屬機構作為基金管理人和資產管理人，在基金管理人董事會的帶領下負責REITs的管理。這一結構與美國REITs所采用的內部管理并不完全相同，而是結合本地國情進行了針對性調整：發起人的關聯方通過協議方式進行外部管理，但由于發起人往往也會在REITs中擔任戰略投資人，它整體上是一個經過修改的、以發起人為核心的準內部管理機制。雖然架構存在差異，但底層邏輯是一致的：決定REITs價值的，除了底層資產之外，更重要的是維護和提升不動產價值的能力，也就是資產管理能力。

132、而發起人通常在資產儲備和資產管理能力上有其長處，可以為REITs賦能，所以新加坡REITs的實質是給發起人發放了REITs牌照。第三，新加坡REITs的資產也在持續更新。一方面，發行REITs的底層資產，從最初的購物中心和產業園區，已經擴展到酒店公寓、數據中心、港口碼頭等更多代表新經濟的資產；另一方面，新加坡REITs本身就是機構投資人，更多從一級市場上不斷進行并購（可以從發起人或其關聯機構/管理的私募基金手中收購，也可以從市場上的第三方手中收購），持續讓有孳息能力的資產進入資本市場，形成可持續的源頭活水；再一方面，表現不佳的REITs，有可能其管理人被股東大會決策替換，或者被其他機構收購，整

133、個REIT也可以私有化退市，有多種方法可以實現資本市場的優勝劣汰。凱德的經營模式096借鑒成熟市場看C-REITs未來發展之路095總結下新加坡REITs市場，雖然機制與美國市場各有不同，但核心一點是充分考慮了不動產投資對于主動管理的需求，鼓勵REITs作為獨立的上市平臺和主體，借力發起人但又不完全依賴發起人，以更加獨立的角色參與市場化競爭、開展不動產投資，并持續為投資人創造價值。圍繞著這個核心，新加坡市場在產品結構、發起人角色定位、治理機制等方面有自己本土化的創新，既考慮到了推動國企體系改革、盤活存量資產、提升資本效率的需求，也讓民資、外資等各類參與主體公平地同場競技，讓資本市場在資源配置和

134、機制改革中發揮更加重要的作用，也讓新加坡成為了國際資本認可的國際金融中心和資產管理中心。綜合看來，相比于美歐澳洲等市場，新加坡REITs市場國資參與比例高這一特點，令其對于中國REITs市場有更多的可借鑒之處。中國REITs市場經過了三年多的快速發展，已經取得了有目共睹的成績，但是作為新生市場，有一些問題也需要直視 借鑒成熟市場看C-REITs未來發展之路09703中外對照的啟發與期待從美國和新加坡REITs市場的發展歷程來看，沒有哪個市場是完美無瑕的，也沒有哪種模式是可以放之四海而皆準。成熟REITs市場之所以取得了比較好的發展成績，是保持了對不動產投資業務本質的客觀認識與持續關注，積極響應

135、市場實踐的反饋與訴求，不斷對產品機制進行優化和更新。中國REITs市場經過了三年多的快速發展，已經取得了有目共睹的成績，國內不動產和基礎設施的存量規模龐大，也意味著REITs市場有比較廣闊的發展空間，市場普遍認為將是一個數萬億級的市場。但是作為新生市場，有一些問題也需要直視，其中比較核心的有三個，分別是市場的準入與優勝劣汰問題、原始權益人與基金管理人的分工合作問題、流動性與估值定價問題，以下會做適當闡述。1.市場的準入與優勝劣汰問題成熟市場里，REITs與一般上市公司同等待遇，股價表現如何取決于投資人的買賣：優質REITs得到投資人的認可與追捧，股價就會漲高，該REITs就會有更高的積極性去增

136、發股票/份額，募集資金從發起人/大股東或者市場上其他機構手里收購優質資產，并在此基礎上發揮自己的資產管理能力，主動提升資產組合的收益水平，進而為投資人創造更高的每股分紅；當然，也可以是恰當時點處置掉升值潛力有限的資產。無論是買入還是賣出，這里面都是一個價值創造的過程，基金管理人和資產管理人通過自身的業務能力，為投資人創造了價值，就可以在提升REITs價值的同時獲得激勵，從而形成了以不動產價值提升為核心的多方共贏局面。如果REITs表現不佳，股價深度折讓，則可能被發起人或者其他競爭對手收購或者退市，由新的投資人在私募市場尋找投資價值。正是在這種能上能下、優勝劣汰的市場環境下，優秀的REITs可以

137、脫穎而出、做大做強，而差的REITs會逐漸僵化甚至被投資人拋棄。而中國REITs市場到目前為止與能上能下還有不小的距離。首先，在面對投資人之前，REITs要首先經過發改委和證監會對其合規性、收益穩定性、投資循環性等問題進行審查，標準整體上是比較嚴格的，尤其是合規性手續的環節，無論是補辦還是協調當地政府出函，都給企業帶來了不小的挑戰，客觀上也令申報周期和通關難度面臨不確定性。其次，目前REITs市場的參與者，以央國企居多，地方國資往往有區域投資的限制，這種基于行政區劃的屬地性，客觀上增加了不同REITs或者對跨區域資產進行并購整合以促進價值發現的難度；另外，如果REITs因為種種原因而深度折價，

138、央國企作為原始權益人是很難主動進行私有化的，因為涉及股價低于發行價的問題，可能引發關于是否國資流失的疑問。2.原始權益人與基金管理人的角色合作問題中國REITs與新加坡REITs最大的差別是是否有發起人持有牌照。例如，新加坡REITs實質上是給予了發起人從事REITs基金管理人和資產管理人業務的新牌照，令符合監管要求的資產方可以轉型從事不動產基金管理業務。而在中國REITs的架構是采用了公募基金牌照，由華夏基金、嘉實基金等公募基金公司作為REITs的基金管理人。公募基金之前都是以股票債券等證券投資為主，對不動產和基礎設施項目層面直接投資的參與比較有限，而現在一方面要從產業方招聘人員負責REIT

139、s的基金管理，另一方面要讓公募基金自己的管理層、投委會和中后臺學習和熟悉不動產與基礎設施領域的投資決策，轉型難度可想而知。100借鑒成熟市場看C-REITs未來發展之路099與此同時，資產方雖然仍然負責基礎資產的運營管理并在REITs中投資并持有至少20%份額，但是在法律層面已經把資產賣給了REITs基金，自己的角色只是眾多投資人之一以及接受委托和激勵考核的運營管理方。原始權益人在目前市場環境下所承擔的責任義務（如市值管理、增持回購、或有補足等），與其法定角色范圍相比是有所超出的，而基金管理人到底是作為REITs的法定實控人對原始權益人關聯的運營管理方進行激勵與考核，還是與運營管理方/原始權益

140、人一起共同服務于投資人，幾方陣營之間如何協同配合，還有若干不清晰的地方，是很多市場參與機構仍然在磨合與適應的問題。3.流動性與估值定價問題與成熟REITs市場將REITs視同一類股票、權益型投資人居多不同，中國REITs市場的投資人結構里還是固定收益類投資人居多，這是因為中國REITs市場與之前的ABS市場存在千絲萬縷的聯系，大量以前投資ABS的固收機構也順勢擴展到覆蓋REITs市場。但REITs本質上是一個權益型產品，其表現與信用債、ABS等低波動產品不同，現金流表現更多依靠基礎資產的運營管理，無論是出租率還是租金調整甚至是基礎設施對應的車流量、發電量等參數，都會因為市場環境和運營狀態的不同

141、而波動，無論是對于項目基本面投資價值的分析，還是對于業績波動的接受度，固收投資機構還需要不斷適應。在國際市場上，以REITs為代表的另類投資（還包括PE、VC、對沖基金、大宗商品、不動產投資等等），已經是獨立于股票、債券之外的重要投資類別，相信國內投資機構也會跳出只有股票和債券的窠臼，很快形成自己的另類投資能力。目前中國REITs市場規模尚小，一方面投資機構從投入產出比考慮難以組建單獨的REITs投研團隊，另一方面市場容量和流動性不足又難以吸引大規模的資金進場。受此影響，市場在發展初期很容易出現投資人對于行業研究的覆蓋和深度有限、市場規模和流動性難以快速提高、少量交易可能導致價格較大波動等問題

142、，目前監管部門在推動的一系列政策（鼓勵社保養老金保險等長線資本配置、引入OCI等會計準則降低金融支持記賬的波動性、降低配置REITs的風險因子、優化做市商機制等等），都是為了改善市場的穩定性和流動性，既鼓勵長線資金和長期持有，也鼓勵交易型資金低吸高拋實現更有效的價格發現，核心目的都是形成更加健康的REITs市場生態，避免出現極端的大漲大跌。4.市場建設展望雖然中國REITs仍然處于發展的初期，難免面臨各種障礙和困難，但是從宏觀趨勢來看，資產方需要權益型的金融工具來盤活存量資產、提高企業ROE表現以及實現真正的高質量發展，投資人也需要提供高于債券收益率、可以優化傳統股票債券投資組合的低波紅利型另

143、類投資產品，綜合判斷下來，REITs具有實實在在的市場需求。有了這個趨勢性的大判斷，就擁有了對于REITs市場廣闊前景的信心。至于前面討論的中國市場與成熟REITs市場的差異和問題，都是REITs這樣一個全新金融產品在與中國國情與市場交互融合過程中難以回避的磨合，需要在發展中逐步解決問題。比如準入與能上能下的問題。成熟市場也不是一蹴而就實現的，需要結合市場的發展趨勢不斷修正和持續完善，以新的政策供給來與時俱進地滿足市場需求。公募REITs不是企業實現證券化的唯一選擇，而是在與上市公司、私募基金以及新近推出的持有型不動產ABS等資本工具在平行競爭，不同的資本工具形成了更寬范圍內的市場化競爭，一方

144、面在爭奪優質資產，一方面也在爭奪適配的投資人和資金，這種多層次、差異化市場的形成對于行業生態而言是利好，有助于促進不同金融產品更好地服務于實體經濟。對于企業而言，則可以主動構建多層次的資本工具，通過組合來更好服務于自身不同階段、不同資產的發展戰略，而不是只局限于其中某一種。比如治理機制問題。證券投資領域存在多種投資策略，可以是分散化的財務投資，也可以是追求相對高持股比例的戰略投資甚至介入企業管理，完全取決于投資人的選擇。而REITs的基礎資產是不動產和基礎設施，對于主動管理的需求更為明確，而且不同資產管理能力所能夠給予資產的價值存在顯著差異，從某種程度來說，REITs需要更加注重“產融結合”，

145、這一點比普通上市公司更加突出。預計REITs在治理機制方面也會持續創新，增強產業方/發起人在其中的角色與貢獻，實現責權利更加對等、更加高效的安排。比如市場流動性與定價效率。美國和新加坡的REITs市場的發展歷程都印證了，市場不是平均主義，也不會雨露均沾，大概率都會遵循二八法則，20%的龍頭機構擁有80%的資產和資金。預計在每個領域都會形成行業龍頭，頭部REITs會吸納大多數的資產規模、投資人和資金流動性；資產管理能力強、資源整合能力更加突出的REITs有更多機會做大做強，從而獲得更多的指數覆蓋和更多的投資人關注，進而在行業競爭中獲得更多優勢，進入發展擴張的正向循環，甚至從REITs類別中破圈、

146、在股市主板指數中占據舉足輕重的位置。而那些表現不佳的REITs則會被投資人放棄，從而陷入流動性不佳、難以再融資和發展壯大的尷尬境地。相信只要堅持圍繞市場化原則、尊重資產管理能力的功能作用、以投資人為本而不是只從企業融資角度謀劃，中國REITs市場一定會取得接連不斷的進步與成功。104借鑒成熟市場看C-REITs未來發展之路103REIT一周年，透過西溪印象城再讀商業之公共性杭州西溪印象城王成堯萬科商業 BU（含印力）華東公司副總經理杭州西溪印象城總經理深耕商業地產 17 年，曾于銀泰集團擔任成都區域總經理。2021 年加入西溪印象城任項目首席合伙人。期間完成一二期定位重塑，項目業態重新規劃調整

147、，尤其在餐飲和戶外賽道破圈建立競爭優勢，完成物業煥新。同期打造了落日大道、動漫節、奶龍、豬豬俠多個城市級影響力 IP。2024 年助力中金印力消費 REIT上市成功。0606關于西溪印象城，有太多令人驚喜的時刻與畫面。它選址特殊，與西溪濕地公園比鄰而居。周邊大片綠地環繞，常住居民有限，但在大城西商圈中卻能長時間居客流榜首。它是開業超過十年的“老場”。見證過杭州GDP突破萬億大關、亞運會舉辦、地鐵3號線開通等城市的關鍵節點。驀然回首，它不僅不顯過時，反而呈現出一年更比一年新的生命力。2023年11月，它作為中金印力消費REIT的底層資產，首批公開上市中國消費基礎設施REITs市場。REIT上市后

148、已過一年，西溪印象城為我們展示了一種商業公共性的全新可能。讓我們以西溪印象城為鏡頭，重讀生活，重讀杭州與西溪，也重讀新消費時代下商業的公共性含義。1.數據來源：杭州市統計局2013 年杭州市國民經濟和社會發展統計公報&2023 年杭州市國民經濟和社會發展統計公報從 城市 到 商場：以前瞻性視野賦予項目生命力一直以來，商業發展都與城市的生長緊密關聯。當我們把時間撥回2013年，對于彼時的杭州人而言，五常大道還是一個需要換乘多次公交才能到達的荒涼之地。當得知西溪印象城即將落位于此的時候，很多人都會發出不解與疑惑的聲音。然而，當我們站在2024年回望這十余年來杭州這座城市的發展，就不難發現西溪印象城

149、的選址實際上是一次極具前瞻性的實踐。十年的時間，使得杭州市GDP從2013年的8,639.91億元提升至2023年的20,059億元；城鎮居民人均可支配收入也從2013年的39,310元增長至2023年的80,587元1。不斷增長的經濟數字在杭州人的生活中得到了最直觀的體現，私家車從以前只有少部分人才開得起的奢侈品，逐漸變成了如今幾乎每個家庭都有一輛的出行工具。再加上高速路口的建設與地鐵線路的綿延鋪展，為杭州人的出行帶來了極大的便利，也使得杭州市區到西溪印象城所需要的時間從十年前的一個多小時公交縮短至如今二十分鐘左右的地鐵或車程。同時，杭州日益增長的消費潛力，也為西溪印象城的發展帶來了更大的舞

150、臺。曾經看似大膽冒險的選址，將其放到城市發展的長遠圖景中來看，也便成了極具前瞻性的決策，成就了長久的人氣聚集。2023年10月20日，證監會公布 關于修改 公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)第五十條的決定，將公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施。印力再次憑借著前瞻性的目光，捕捉到消費基礎設施REITs對于購物中心市場發展的深遠影響，并積極參與首批消費基礎設施REITs試點。西溪印象城也因其長期穩定的經營成績與扎實的區域影響力，于2023年正式獲批成為了中金印力消費REIT的首發入池資產。新老照片見證杭州西溪濕地變遷108REIT一周年，透過西溪印象城再讀商業之公共性1072024

151、年，西溪印象城已然成為一個開業超十年的“老場”。對于每一個購物中心而言，有兩件事情是必須去考慮的：其一，是投資回報率；其二，是讓商場成為消費者愿意度過美好時光的地方。后者是成熟商業也需要持續關注和長期投入的，它關系到一個的商場生命力，涉及到硬件煥新和精益運營。但在現實中，硬件煥新常常由于無法短時間內直接帶來經濟收益而被擱置，于是很多商場逃不過“開著開著就老了”的困局。西溪印象城持續對空間環境做出的“針灸式”煥新，讓許多商戶負責人在考察項目時紛紛稱贊，表示“看不出來這是開業超十年的商場”。REIT上市后，西溪印象城每年設定一筆固定資金用作商場空間的改造煥新，讓商場不斷給消費者帶來新鮮感。上市后的

152、一周年里，西溪印象城將部分區域打造為潮流運動街區、跳動城市等讓項目充滿新意的空間，讓熟客“常逛常新”，讓新客“慕名而來”。當然，這只是西溪印象城保持常新的一個縮影?；厮菸飨∠蟪情_業以來的不斷變化，對于行業觀察者而言，是中國商業時代發展的一個經典案例，對于西溪印象城自身而言，是在新消費時代下引領人與商業空間全新關系的不懈探索。西溪印象城運動空間“跳動城市”西溪印象城“煥新”縮影西溪印象城商場空間110REIT一周年，透過西溪印象城再讀商業之公共性109從 商業 到 生活：尋找引領與迎合的最大公約數商業源于生活，扎根于生活。尤其是在強調個性化與體驗感的新消費時代，商業的生活屬性愈加受到消費者的重

153、視。因而，商業運營的本質也更加需要落腳到運營者對于生活的觀察與理解之中。在西溪印象城的運營團隊看來，購物中心與消費者日常生活的關系，應當是一種既引領，亦迎合的關系。所謂“迎合”，從商業的角度去理解，便是傾聽消費者的需求，建立用戶視角。以滿足消費者心之所想的方式，為商場帶來客流與銷售，以達成商場基本的盈利需求。在這一方面，具備敏銳市場嗅覺的西溪印象城可謂是當之無愧的“尖子生”。當小紅書打卡風潮初見苗頭時，西溪印象城的運營團隊便快速反應，通過四季輪換的鮮花與唯美的場景布置，打造游逛打卡地“落日大道”，并以“花”這個老少皆宜的賣點，成為了兼受年輕人與中老年人喜愛的全年齡段拍照打卡點，為商場帶來了持續

154、的客流引擎與高熱度的傳播話題。但“迎合”并不是盲目地跟風，而是根據自身的品牌內容、場景內容與運營模式，去為消費者的相關需求提供服務，讓消費者得以擁有更高質量的相關體驗。今年，戶外騎行運動的風潮在杭州悄然興起。西溪印象城充分調動自身的運營力與品牌力，引進區域首家捷安特，并在商場附近升級自行車停車位，為騎行愛好者提供設備與場景的支持。此外，項目運營團隊還建立了騎行愛好者社群，助力同好之間的交流，提升參與者的騎行體驗。在多方位“量身定制”的場景支持下，西溪印象城已然成為了附近騎行愛好者的聚集地，吸引了一批又一批的愛好者前來打卡騎行路線。用腳投票，是消費者最直接的意見反饋。長期以超50%的占比位居西溪

155、商圈客流量榜首，便是西溪印象城運營團隊在觀察生活領域所提交的亮眼成績單。REIT一周年，透過西溪印象城再讀商業之公共性111對于一個致力于為消費者提供美好生活發生地的商場而言，不僅僅是觀察生活，還需要項目團隊具備理解生活，并通過商業的方式表達出自己理解的能力。在這一點上，西溪印象城一直勤耕不輟。在“迎合”消費者需求的同時，利用自身更為敏銳的市場嗅覺，做到領先市場半步的節奏，去“引領”消費者需求的變化。從而將商場打造成為一個能夠吸引消費者目光，讓其愿意在這里度過美好時光的地方。在這種“迎合”與“引領”的辯證思考下，西溪印象城在保持足夠人氣的同時，得以成為一個“敢為人先”的“美好生活試驗場”。從小

156、眾植被“地膚草”的引入；到杭州首個落地二次元動漫節的商場；再到奶龍、豬豬俠等IP的首次展出與各業態首店陣容的引進，“每多來一次，每多走一步都有新的驚喜”成為了西溪印象城傳遞給消費者的美好生活注解，而“常來常新”也成為了許多消費者關于西溪印象城的第一印象。商業運營的過程，亦是融入生活的過程。經過十余年的沉淀與耕耘，西溪印象城已然成為一個持續性的日常事項，融入到本地消費者的生活之中。此時，中金印力消費REIT的上市，對于早已習慣西溪印象城的本地消費者而言，其意義不止是提供了一種新的投資選擇，更是帶來了一次以投資的方式參與到自己日常生活建設進程的機會，一個讓投資成果可以在自己的生活中看得見、摸得著的

157、全新機遇?！拔飨∠蟪亲钗业狞c第一肯定還是品牌啦，山姆就是我每個月都要來的地方，現在也開了很多新品牌，餐飲也一直在更新，常來常新是我最喜歡的地方。市場活動也蠻好的，平常小活動不斷，前幾天的中醫市集我就來了，還有之前的奶龍，都是我感興趣的活動?！蔽飨∠蟪穷櫩?103020401 騎行活動 02 奶龍首展03 豬豬俠 IP 展04 動漫節114REIT一周年，透過西溪印象城再讀商業之公共性113從 我 到 我們：讓商業的公共性成為具象體驗當下，商業之公共性愈加頻繁地被商業從業者所提起。但何為公共性，卻一直是個似是而非的命題。消費需求與情緒需求的快速發展的新消費時代中，消費者對于商業公共性的要

158、求早已不是一句“打造 讓大家聚在一起 的空間”可以應付過關的了。因此在大部分的商業里，我們所能看到的公共性實際上只存在于談論中，很難落地成為具象的體驗。而真正意義上的公共性，需要商場實實在在地融入城市與消費者之中，與消費者站在一起，一起去生產公共價值，一起承載公共情緒與記憶。將商場與城市、消費者的關系，從“我與大家”逐漸融合為“我們大家”的關系。從“我”到“我們”，這就是西溪印象城所給出的關于“何為商業之公共性？”這一命題的答案。在這里，消費者不止能夠以社群成員的身份參與到營銷活動之中，更是可以通過社群成員的投票成為相關社群的管理人員，親身參與到社群的運營工作，一起建設與自己有關的公共記憶。正

159、是這種不分彼此的關系，使得這里消費者的每一個意見都會得到重視：參加漫展時吐槽二期沒有飲品店，需要走很久的路去買奶茶很不方便，于是項目團隊就在二期引入了coco奶茶店；十分喜歡豬豬俠的IP展出，對IP的撤走感到不舍，項目團隊就立即安排豬豬俠IP的限時返場活動。與其說西溪印象城是一個商場，不如說它已經逐漸具象成為了一個可以跟大家玩在一起的IP形象。正如項目在小紅書上通過小號“西溪不懂事長”與粉絲們“插科打諢”一樣，商場與消費者實際上都可以理解為一個個具象的人，消費者是具象的人，運營者也是具象的人，人與人之間自在且真誠的交流便是一個場域。在這個場域里，人與人之間也擁有了以更加包容的形式去拓寬生活邊界

160、的機會，家庭的中老年人可以更深入地接觸了解年輕人的愛好；年輕人也有機會可以感受如中醫、國風等傳統文化的魅力。結語REIT上市一周年，以西溪印象城為鏡頭，我們可以看見商場正在煥新、生活正在豐滿、公共性正在被重塑、人與空間的關系也正在悄然變化。然，REIT所帶來的改變還處于起點，更多的美好還在萌芽，一切都才剛剛開始。正如今日杭州之于十年前的翻天覆地，再給西溪印象城多一點時間，再給REITS多一點時間，相信我們會看見一個遠超期待的商業時代。因此，我們可以看到在西溪印象城所傳遞的“我”到“我們”的進程中，本質上并不是指向商場與消費者這兩種截然不同的身份，而是指的來自五湖四海不同圈層、不同年齡、不同背景

161、的人們，可以借由西溪印象城這一空間生活在一起的美好圖景。而在這份圖景之中，REIT的上市成為了一個十分特殊的節點，它以一種全新的方式，在“我們”之間形成了更強有力的鏈接，使得人們與購物中心的關系變得更加多元，既可以是參與者與消費者、也可以是運營者與建設者，更可以是投資者與建議者。借由REIT的助力，一種更加符合時代發展需求的商業公共性正在西溪印象城中慢慢鋪張開來。116REIT一周年，透過西溪印象城再讀商業之公共性115在最新的商業版圖中，一個不容忽視的現象級話題正在悄然改變著實體零售的格局二次元業態在商業體內的崛起。2023年可以說是二次元商業落地的元年：上海百聯ZX創趣場以國內首座聚焦次元

162、文化的商業體亮相，上海靜安大悅城，新世界百貨以幾千平米的二次元主題街區創造出年銷售額破億的零售高峰，這些標志性事件引起的“二次元拯救老百貨”、“購物中心連夜爆改二次元街區”等商業話題熱度經年不減。至2024年，武漢X118，到成都天府紅、西安小寨銀泰百貨等全國各地的二次元盤活購物中心、百貨的案例也比比皆是。影響力及話題性最大的是2024年7月期間舉辦的三場漫展CCG EXPO（中國國際動漫游戲博覽會）、Bilibili World(由嗶哩嗶哩舉辦的線下嘉年華)、ChinaJoy（中國國際數碼互動娛樂展覽會）。根據公開數據顯示，這三場漫展累積吸引的客流達到了113.7萬人次，漫展首日，更有粉絲排

163、隊到凌晨3點。這些數據從側面反應出二次元主題業態的商業邏輯在當今時代背景下依舊值得深入探討。二次元業態是否真的是激活線下商業的一劑良藥？何種類型的商業體才具備打造二次元主題空間的潛力？經過兩年的醞釀與發酵，二次元主題的市場容量是否飽和？該業態的生命周期如何？是否在當前市場環境下逐漸式微？以上是每個商業人談到此話題都會產生的一系列疑問。歸根結底，對商業人來說需要去探討的內容可以歸結為以下的兩個命題：二次元業態進入商業體是否是一個“好生意”？這類的“新場景”究竟該如何落地？下文將在業態基礎邏輯研究的基礎上，結合一線操盤團隊的實際經驗，以進一步嘗試探索如何將二次元業態打造成為“好生意，好場景”。在中

164、國商業地產大踏步進入存量時代的宏觀市場環境之下，“差異化”是每個品牌、每個項目共同追求的目標。面對競爭環境激烈，同時消費者信心指數低迷徘徊在85左右的“商業剪刀差”困境，各商業體積極地探尋著新商業機會。露營主題商業、運動主題空間乃至ESG主題商業等各類新興主題的探索與嘗試百花齊放。在收獲不錯的市場口碑的同時，主題商業對真實經營效果提升與吸引力的持續性有待時間驗證。CCG EXPO 中國國際動漫游戲博覽會122探索 新生意，營造 新場景 121關鍵詞：“長期主義”、“高濃度”、“強運營”提到二次元的商業落地，繞不開的話題項目肯定是上海南京東路百聯ZX。該項目于2023年1月以全新面貌重新開業，公

165、開數據顯示，百聯ZX的日均客流量從開業初期的1.5萬人次/天陡增至3萬人次/天，開業后逐步攀升到目前的4萬人次/天，單日客流最高曾破10萬人次，以不到一萬方的體量，做到年度客流1,000+萬，單日門店最高營業額300萬+的數據。已被列為國家商務部、上海商務委、國資委長期重點關注項目。在與百聯ZX二次元商業創始人和主理人葉曉京深入交流時她提出，二次元空間不應當是追逐熱點的短期行為，應當是根植于在地文化和長期主義的 空間產品。在二次元賽道中，需著眼群體認同的長期利益，以實體聚合帶動產業及文化的遠景發展。主流項目切入精準細分市場定位很考驗項目團隊的“強運營”，小體量的百聯ZX在“塞入”了眾多細分市場

166、內容后，讓原本并不充裕的商業空間呈現出“高密度”的觀感；通過聚焦二次元文化的新商場、新場景、新消費、新業態，打造現象級商業新物種。改造前，該項目雖在客流量極大的南京東路商圈，但很長一段時間里，“南京東路沒有年輕人”幾乎成了一種先入為主的刻板印象。但葉曉京在實地調研和數據分析后發現，根據中商數據發布的 南京路步行街商業數據研究報告，雖然南京路有強景點標簽，但在2億的全年客流中，近44%是90后客群。南京路不是沒有年輕人，而是沒有承載年輕人的消費空間。另一個困境就是該項目體量不足一萬方，需要為年輕人制造一個“來的理由”，就要做“空間重構”：即以文化圈層認同為基底，構筑ZX整個項目的空間規劃布局內容

167、，而不僅是以商鋪、品牌、配套服務為消費滿足導向，包括以下兩點：01好項目 的經驗與總結 上海南京東路百聯 ZX在ZX有限的商業空間里，極簡性、兼容性為項目運營內容的呈現留出空間。把控商業設計，運營空間與二次元精神文化內容的平衡。設計與物業為商業運營服務、空間留白與功能多元交互。項目結合內容和目標客群迭代頻次，對商業空間進行了多種穿插組合規劃。既實現了小空間的純粹性和極致性，又保持了有限空間范圍內的內容產出與持續迭代。作為一線主理人，在從0到1的過程中走過不少彎路，越深入，越發現二次元商業，多死于無知與不知敬畏?？偨Y經驗后給到幾條商業體打造二次元空間需要規避的誤區方向：誤區一：覺得二次元商業=年

168、輕人商業 Coser誤區二：二次元商業賣東西的，賣手辦、賣漫畫、賣潮玩誤區三：二次元商業是年輕人，有人氣=有效拉動其他消費 誤區四：二次元群體就是來買東西的，招商幾家谷子店就行124探索 新生意，營造 新場景 123關鍵詞：“抓頭部資源”、“關注市場容量”、“重視試水”從資源端視角出發，通過與翻翻動漫總裁沈浩對談，探尋優質資源到線下空間共創的可能性。翻翻動漫代理了日本主要的50個輕周邊IP公司中的40個，同時擁有85%的日漫版權源頭，目前國內市場上輕周邊90%來源于這家企業，是當前中國二次元領域的中堅力量。沈總給到一組真實的二次元業態經營數據，突出了不同城市能級對該業態的消費承載力：在二次元場

169、內的品牌線下店，上海單店最高月均營業額可達300萬；環滬二線城市如杭州、蘇州等購物中心經營情況最好的二次元店，單店月均單店營業額范圍在100-200萬；華中城市如武漢，西部城市如西安、重慶等核心區位項目，月均營業額在百萬量級。以上數據給到一個比較明確的信號，雖然優質資源的線下店單店單產不低，但是城市能級對二次元營業情況的影響呈現倍數級的關系，據此沈浩提出兩個觀點：二次元業態的選址客群重于客流,他指的是應當有足夠的社群支撐的基礎上，再考慮做該業態的可能性，而不是有大客流就能做好二次元；每個城市/城市群的二次元容量是有限的，可以通過持續觀察新增店鋪后的營業額衰減情況來判斷整體市場環境是否接近飽和。

170、同時，他也給到二次元輕周邊業態在購物中心內的選址邏輯：1、在購物中心落位不需要現成的二次元高濃度環境氛圍，可以獨立存活；2、建議項目可以拿某個樓層的某一片區域來做試點，但是不建議拿冷區，500-600即可；3、在客群研究深入的基礎上鎖定某個公司的產品線/某個版權公司的IP，可以通過快閃形式試水，來做IP接受度測試以及銷售預估。大部分的二次元的快閃還是招商邏輯，以盈利為主要導向的線下落地項目。02好內容 的適配與鏈接 0103040201 TOEI ANIMATION 東映動畫門店02 上海百聯 ZX 扭蛋機03 上海百聯 ZX 室內場景04 時光主理人活動 coser126探索 新生意，營造

171、新場景 1251.萌芽于30年前的“新生意”在經濟走低的大時代背景下，消費者的購買行為趨于選擇價格較低但非必需品的商品，以滿足心理需求和精神寄托。這一趨勢反映出面對不確定的經濟環境，削減高額支出的同時，依然希望通過小額購物體驗獲得一定愉悅感、滿足感、以及對未來憧憬期待的消費心理，二次元產業的萌芽應運而生。日本二次元生根發芽的土壤20世紀90年代，日本經歷了平成經濟危機，從某種程度上促使了二次元成為國民精神的寄托,對應相關產業迅速崛起。在此期間，經濟危機導致房地產和股市的雙重崩盤，居民收入增長緩慢，個人消費持續低迷，形成了獨特的社會現象。平成年代的年輕人傾向于關注個人化的小范圍事務，出現了不愿加

172、班、消費和投入感情的趨勢，因而被社會戲稱為“平成廢宅”。在這一背景下，二次元產業逐漸發展壯大，構建起一個豐富多彩且充滿想象力的虛擬世界，為人們提供了逃避現實的精神空間，其核心特征在于“不受干擾的個體沉浸體驗”。這一產業的興起，成為許多年輕人的精神寄托，并為他們提供了情感上的支持和滿足。中國二次元產業風靡的必然性 在全球經濟下行的大環境下，中國市場環境出現波動，而二次元產業在年輕消費群體中迅速崛起，成為社會關注的熱點。當前，中國的二次元產業已從初級階段邁入快速增長階段。數據顯示，2020年整體市場規模達到1,000億元，年增長率達到32.7%。尤其是在資本市場上，單筆投融資金額顯著上升?？v觀整個

173、行業，二次元內容產業持續突破創新，同時，與之相關的周邊產業，如潮玩、虛擬偶像、線下娛樂和服飾市場等，也在快速發展。二次元產業鏈的不斷延伸與創新，為行業注入了新的活力和發展動力。2.消費特征：自我塑造、自我表達、同好圈層維系是核心驅動因素 截至2023年，中國泛二次元用戶規模由2019年的3.9億人增長至5億人，中國二次元產業進入快速發展階段。在這一過程中，以90后和00后為主的人群占據了接近80%的主導地位（其中00后占58%，90后占21%）。他們受到來自日漫、美漫與國漫的深刻影響，動漫世界傳遞的真誠、善良與美好成為他們重要的快樂來源。同時，互聯網為他們提供了一個平臺，使他們自發的“產糧”行

174、為延展為圈層文化，并伴隨傳播媒介對更廣泛的年輕群體產生深遠的影響。03新生意 的探索與研究時代造就之下的Z世代客群特征時代賦予了Z世代鮮明的性格特征，他們創享生活在消費者中更多注入個人的痕跡，可以省吃儉用，但也會在理想與愛好上揮土如金；他們獨而不孤不喜歡被代表，喜歡獨立自我的表達，但是卻更喜歡與共同愛好的圈層一起活動?；贑BNData消費大數據，有報告指出Z世代典型圈層代表是電競、二次元、國風、模玩手辦和硬核科技，這些是青年新型文化消費的縮影。秋葉原街景128探索 新生意，營造 新場景 127Z世代客群的核心消費痛點洞察脫離基礎生存需求，將生活重心轉向提升生活質量和實現自我價值的Z世代客群，

175、對生活的欲求大致可拆分成以下八大重心：歸屬欲、社交欲、共感欲、悅己欲、人設欲、顯示欲、創作欲、收集欲。他們獨特的欲求重心，形成了他們特別的生活方式。隨著他們的成長，Z世代青年正在逐步成為消費市場的主力。其中，二次元市場更是因為其特性與Z世代青年的特征相匹配，成功吸引了Z世代成為二次元市場的核心用戶，并根據不同的喜好、性格，聚集成不同的二次元圈層。綜上所述，與普通零售類產品高性價比、高質價比、品牌效應的消費邏輯不同，Z世代偏愛的二次元業態具備鮮明的客群消費特征：高忠誠度、高目的性、高轉化率、高頻次性、非剛需性、低客單價、潮汐效應明顯、策展活動火爆，這些對于運營團隊無疑提出了更高的要求。3.二次元

176、成為拯救實體商業的流量密碼從狂熱的消費主義抽離之后，Z世代并不滿足于現有的商業業態，他們追求更多潮流、亞文化、動漫等打卡熱點，創新的消費內容、潮流的新鮮品牌、創意的互動場景成為吸引這群年輕人的關鍵。我們在對全國二次元市場進行深度研判之后，總結得出以下三項二次元業態的操盤思路：操盤思路一：招商“扶上馬”，企劃運營“送一程”縱觀全國出圈的二次元商業項目，如上海百聯ZX創趣場、上海靜安大悅城、上海新世界城、武漢潮流盒子X118等，通過國內外熱門IP打造二次元限定快閃店、主題社交活動、IP展覽/體驗空間等持續運營內容，引爆二次元青年們通宵排隊的現象級狂熱追捧。市場活動需要提前鋪排預算與檔期，做深做足I

177、P內涵挖掘，以長效運營為核心，與宅友們建立情感鏈接，通過認同感與價值感驅動，而不僅僅停留在商品層面。作為日本人氣頗高的動漫IP，Chiikawa在2024年3月聯名中國本土生活品牌名創優品（MINISO），以主題快閃的方式亮相上海靜安大悅城，迅速成為這座城市新晉的網紅打卡點。作為這一知名IP在中國的首次聯名快閃活動，此次Chiikawa與MINISO合作推出了100多款聯名產品，其中包括多款限定品。3月29日活動首日，開展10小時銷售額達268萬元，6天銷售額突破1065萬元，39天展期客流量共計207萬人次，全展期銷售額約2610萬元。成都好利來和“光與夜之戀”的聯名，因為一段視頻在社交媒體

178、上被瘋狂轉發。視頻中保潔阿姨耐心仔細地擦拭IP男主的人形立牌，引起粉絲們的共鳴，直呼“好溫暖，有一種為了愛人們穿過次元壁幫忙鋪路的感覺”。除此之外，長效化精細運營動作體現在方方面面，例如品牌還對門店店員進行培訓，在消費者購買限定聯名產品之后，要對消費者說出特定角色的祝福語，以此來為聯名活動增添更多的沉浸體驗氛圍與話題討論點。最終，此次聯名活動在社交媒體平臺上成功掀起了一股股討論熱潮，在小紅書上，話題#好利來光與夜之戀瀏覽量2585.1萬，筆記1萬+，在微博上閱讀量841萬，討論量5.1萬。此次聯名活動不僅在周邊產品的銷售層面取得了成功，品牌與門店的運營服務同樣贏得了消費者的廣泛認可：品牌策劃文

179、案用心，增強了消費者的情感共鳴與代入感；門店工作人員服務熱情用心，店內特制的聯名歌單以及營造出的獨特氛圍，讓消費者更加沉浸，進一步提升了品牌形象與顧客滿意度。成都好利來和“光與夜之戀”聯名排球少年快閃chiikawa 上海靜安大悅城快閃130探索 新生意，營造 新場景 129操盤思路二：代理品牌雖重要，背后IP更重要二次元經濟的崛起不僅體現在周邊商品市場，更在于其背后龐大的IP產業鏈。產業鏈價值分布為以下四個階段：IP內容獲取、IP衍生品研發運營、生產與渠道，其價值分配占比分別為15%、35%、10%與40%。隨著產業價值鏈深度調整，集內容、產品、渠道,供應鏈等多元能力的綜合實力品牌價值凸顯。

180、同時，動漫產業以內容為王，IP效應越加凸顯，盲盒模式逐漸失效，產業升級將進一步提高競爭壁壘。目前縱觀國內動漫IP代理方，IP版權高度集中且同質化嚴重，其中上文提到的翻翻動漫集團作為動漫IP衍生品的引領者，擁有85%的日漫版權源頭，是集英社總代理、萬代南夢宮在中國最大的合作伙伴，同時也是“谷子”類日本品牌在中國的最大代理商，2021-2023年實現營收平均1.6倍增長，凈利潤平均1.7倍增長，體現出掌握IP源頭對于二次元產業競爭的核心主導性地位。操盤思路三：謀定而后動，濃度須把控二次元業態的布局重視周邊匹配的客群氛圍與為之匹配的到達交通方式，不適合做二次元定位的商業項目主要體現為以下四大特征：商

181、務/家庭客群屬性顯著：項目位于商務園區或成熟住宅區，周邊商務客群、家庭客群集聚，該兩類客群與二次元客群具備一定的互斥性。遠離市區，公共交通不便：項目遠離城市核心板塊，并且地鐵、公交等公共交通直達性較差，二次元主要群體為青少年與大學生，公共交通對其的鏈接效應明顯。項目租決處于高位：項目制定了較高租決或現狀租金水平較高（大于15元/天），二次元業態普遍市場租金水平不高，將折損項目租決。項目定位為精品高端場：內存高奢、高化等高消費業態的項目，調性與二次元業態不符，其客群為高凈值消費者，其消費習慣與二次元用戶存在一定排他性。在謀定項目具備發展二次元主題的先決條件之后，需要針對不同類型的項目實施分級濃度

182、的把控。錨定項目主力目標客群是前期定位中較為關鍵的一步，根據二次元圈層垂度，整體可以劃分為三大類客群：第一類客群為核心圈層，二次元友人們中有25%屬于核心圈層，他們中多數人為社交媒體博主、UP主、行業IDOL及動漫粉絲，其消費偏好為行業標桿動漫品牌旗艦店，以及頭部頂流IP的快閃大展活動；第二類客群為泛圈層，主要為泛二次元生活方式的愛好者們，占比最高約為40%，他們更青睞動漫系列的主題店、主題IP社交活動、國漫IP周邊文創，IP的跨界餐飲；第三類客群為潮流圈層，以追求時下熱點、注重取悅自我的年輕客群為主，占比約為35%，動漫藝術展、快閃娛樂旗艦為他們的首選活動。其中，第一類客群垂度最高，匹配該類

183、目標客群的項目為標桿型高濃度主題商業項目，例如上海百聯ZX創趣場。后兩類客群為泛二次元愛好者，綜合商業項目中的主題型街區亦可滿足其需求，例如上海新世界城。綜合來看，二次元于項目的落地形式與目標客群的垂度緊密相關，目前市場上多數綜合場以二次元主題街區的形式嵌入。132探索 新生意，營造 新場景 131溫州印象城 MEGAWENZHOU INCITY MEGA2024年，持續復蘇的商業市場消費趨勢逐步從滿足剛需升級到自娛,“二次元”成為當代年輕人滿足情緒價值的消費首選。為緊隨消費趨勢，公司內部成立“二次元”一線落地工作組，以商業落地為目標，研究熱門“二次元”潮流消費等相關產品。首次落地嘗試以溫州印

184、象城 MEGA B1F超市冷區為載體，通過4個多月的市場調研、品牌摸底、落位洽談商務博弈，最終于6月底完成“二次元”街區整體招商工作，成功引進品牌11個，面積 1,351.59，其中有頭部品牌:三月獸、模玩熊、貓受屋等，區域及城市首店率達82%。溫州印象城 MEGA于8月24日舉辦二次呼吸動漫節，邀請了頭部資源方包括三月獸、GBO、貓受屋、小黃人、暴蒙、ipstar、賽高、秋子谷子店、多摩萬事屋、烏丸屋等11個品牌首次完全亮相，是我們在商業探索和創新方面的一次有力實踐。招商部招商經理許萍在復盤時提到，最初的課題是為解決項目B1斷頭路動線死角招商難的問題，在深入考察了二次元成功項目及調研了溫州城

185、市格局的前提下，發現930萬人口基數的城市里，聚集型二次元主題商業缺失，存在市場機會。在團隊對該業態經驗0基礎、需要與X118同步競爭品牌池，導致時間緊迫、相對城市能級不高、冷區商業價值有限等諸多限制之下，快速響應，快速落地。同時在運營期堅持長期主義，招商“扶上馬”，企劃運營“送一程”，目標不停留在“浙南首個二次元中心”，而是打造“二次元愛好者們的精神棲息地”。二次元愛好者們的精神棲息地 二次呼吸 特種兵式落地許萍萬科商業BU（含印力）華東公司招商部招商經理探索 新生意，營造 新場景 133作為天津市核心區內超過10萬平米大型購物中心，在2024年項目周年之際，和平印象城便鎖定了二次元客群，以

186、A區“次元管理局”作為首次嘗試，以實踐擁抱“Z世代”，打造一個二次元氛圍濃厚的“天津痛城”。在品牌引入的過程中，和平印象城緊抓二次元品牌區位偏好，做了多方嘗試。第一，和平印象城建立了品牌雙向選擇機制，努力打造包含谷子、漫畫、手辦、卡牌、扭蛋等細分品類的品牌矩陣。同時，將二次元相關官谷、同人谷、畫師谷等細分引入，以聚集+差異的品牌組合，旨在打造“高濃度”和“差異化”并存的二次元區域?；I備之初，A區品牌矩陣搭配團隊經過深入的市場調研，將華北地區首家品牌模玩熊、萬代官方扭蛋專賣店、magicwow、陸羽泡的茶，以及天津市首家品牌多摩萬事屋、烏丸屋、水豚小怪獸、漫庫MANCOOL、BOOMCOMIC暴

187、蒙、GOODSLOVE谷樂屋等數十家知名品牌，落位于A區一層二層的空間內。同時，團隊還對垂類品牌進行了區域化聚集，確保核心圈層的二次元發燒友能夠在IP類型及價格區間上擁有多元化的選擇。比如A區三層，精選了深耕天津本土市場多年的谷子店鋪，為發燒友提供了小眾特色的貨品SKU選擇，包含中古玩具、卡牌、扭蛋、BJD娃、一番賞等品類。第二，給二次元世界留“空間”。A區中庭借鑒了上海百聯ZX項目的經驗，預留了空間辦市集和野生活動，為二次元消費者提供充分的自由交流與社交平臺。這些“野生漫展”，自發Coser集郵、擺攤、擴列等活動通常由愛好者自發組織，以自下而上的形式有效吸引了特定的二次元用戶群體，他們對這類

188、活動表現出高度的忠誠度和參與熱情。在2024年國慶假期，和平印象城推出華北地區首站 咒術回戰官方限定快閃活動，以及“時空中的繪旅人”等二次元城市主題打卡活動。在國慶黃金周期間，A區首日客流量達到了78,000人次以上，銷售額突破580,000元。周末期間，單日平均客流量增量貢獻達到了8,000人次。為年輕人熱愛，打造一座城市樂園 次元管理局 煥新記鄭崢萬科商業BU（含印力）天津和平印象城總經理天津和平印象城 TIANJIN HEPING INCITY136存量煥活，不只有 年輕力 一條路朱勇強購物中心資產管理公眾號主理人商業地產資產管理白皮書 作者14年商業從業經驗。歷任招商蛇口成都天府花園城

189、項目副總經理、綠廊商業街總經理；招商商管西南區域投資與資產管理部總經理。0808上海寶樂匯印象城內地購物中心的高速增長開啟于2010年左右，根據CBRE研究，全國一線和新一線城市優質商業存量已達11,517萬平方米，其中開業10年以上的占比40.1%。這意味著僅在一線和新一線城市就有4,618萬的商業項目面臨大型資產提升改造的問題。作為寶山商業地產的代表項目，寶樂匯已開業近9年，印力于2023年11月接手運營后，開啟了寶樂匯印象城的煥新升級。寶樂匯印象地處寶山核心區域，周邊3km人口37萬人，5km人口57萬人，2016年開業后憑借體量和豐富的業態，項目為片區商業標桿。開業7年后，項目開始面臨

190、提升困境，首先是距離僅2KM的寶楊寶龍廣場開業，成為項目重要競品；其次，輻射商圈人口充足，但相較封閉，新增客流少，年齡結構偏大；再次，片區雖消費能力強，但消費習慣相較傳統。存量改造項目需挖掘市場機會點，經過詳盡的研策分析，印力發掘出項目的三個機遇：相較于競品寶龍廣場，寶樂匯印象城和居住區更近；周邊黃金廣場等老項目相繼歇業，傳統消費存在市場空間；項目為國企資產，片區居民存在消費黏性和情感歸屬。分析完困境和機遇，兼顧經營穩場和資產收益，印力制定了一個務實的定位方案：回歸百貨式的傳統商場邏輯。01務實定位：平衡資產收益經營穩場 140存量煥活，不只有 年輕力 一條路139 在很多的存量改造案例中，屢

191、見不鮮的一招打法是增加體驗業態占比，這種方式確實有利于客流，但是是以犧牲租金收入、改造成本為代價，繼而影響資產增值預期。如何兼顧收益和穩場，印力挖掘出了一個零售品類機會點大女裝。在零售業態總體下滑的背景下，寶樂匯印象城的大女裝銷售額一直很亮眼：雅瑩月均銷售額接近70萬元，10月和11月的月銷售額更是突破80萬元；哥弟、阿瑪施月均銷售均接近60萬元，今年年中逆勢上行，業績突破新高，均達到百萬店。專注于高化品類的 SEPHORA開業入駐穩定運營至今，體系排名不斷上升。兩個品類的銷售表現側面佐證了前序區域消費調研的結論：片區的消費傳統且高端。利用現有的品牌基礎，強化高端零售氛圍，是印力團隊務實的招調

192、第一招。印力入駐后充分利用平臺資源引入了the sea life、kkv、mingsi、柚丁等品牌。目前寶樂匯印象城已形成片區最強的高端零售矩陣，項目整體可逛性和銷售業績穩步提升。同時也和更加年輕時尚的競品寶龍廣場形成了檔次差異化。02夯實基本盤：強化中高端零售氛圍 EP YAYING 寶樂匯印象城店 THE SEA LIFE 寶樂匯印象城店 SEPHORA 寶樂匯印象城店 MINGSI 寶樂匯印象城店 142存量煥活，不只有 年輕力 一條路141對于餐飲招商，寶樂匯印象城優勢明顯：處于住宅腹地，覆蓋的有效消費人口更多，市場縱深也更開闊，且片區的消費外流少，餐飲業態存在較強的市場邏輯支撐。但具

193、體資源落地上遇到了較大挑戰：區域的寶龍廣場、萬達廣場均屬于連鎖商業地產開發商，和知名餐飲品牌之間一般都存在集團化的戰略合作，招商很難撬動。針對這個特點，印力團隊放棄了廣撒網的餐飲招商策略，充分利用強大的招商專業能力和平臺資源支撐，目標更加聚焦：非連鎖且屬于市場各品類頭部陣營的品牌。僅一年時間，餐飲品牌矩陣基本形成。項目團隊已順利引入壽喜燒品類頭部品牌牛new壽喜燒，烤肉品類頭部品牌厚貞，湘菜品類頭部品牌巡湘記，潮汕菜品類頭部品牌家府潮汕菜，蘇式點心品類頭部品牌蘇小柳，日料品類頭部品牌濱壽司，本幫江浙菜品類頭部品牌佬肥貓等。新進入品牌的經營業績均超預期，蘇小柳點心月銷售額破百萬，薩莉亞月銷售額近

194、60萬，市場反饋充分映證了片區的餐飲市場潛力。03餐飲差異化：非集團化合作標桿品牌引入 01 寶樂匯印象城周邊成熟住宅環繞02 巡湘記寶樂匯印象城店 03 厚貞寶樂匯印象城店 04 蘇小柳點心寶樂匯印象城店 01020403144存量煥活，不只有 年輕力 一條路143在社區場中，超市+餐飲+配套是經典組合，尤其是在上海，社區居民對于B1層有著強烈偏愛。作為片區第一個吃螃蟹的項目，寶樂匯印象城B1從開業之初生意火爆至今。寶楊寶龍廣場同樣設置了體量較大的B1層，無論是消費環境和品牌數量均對項目形成了較大競爭。加之超市品牌因自身原因撤鋪，項目B1層客流下滑嚴重。印力團隊進駐后守正出奇的兩個策略穩定了

195、B1基本盤。首先是承接和業主方已達成合作的盒馬生鮮，迅速推進其開業亮相，這也是片區第一家盒馬鮮生店。盒馬開業后月均銷售額接近1500萬元，業績排名上海區域前10。其次在充分研究B1層客群特點的基礎上，將原來的1000平米大進深鋪調整為美食廣場，提升B1層品牌數量和業態豐富度，租金坪效也得以大幅提升。同時為美食區定制首個復古工業風主題裝修設計，在空間氛圍上與寶龍廣場形成差異化。04氛圍場景化：B1層整體升級 01 寶樂匯印象城 B1 樓層02 盒馬鮮生寶樂匯印象城店03 寶樂匯印象城印象主題街區寶樂匯印象城 B1 鋪位切分調整010302調整后調整前146存量煥活，不只有 年輕力 一條路145存

196、量項目無法回避的一點是改造，寶樂匯印象城特殊在屬于非閉店改造，施工的同時要保證日常運營，這對項目管理提出了更高的要求。想要對運營影響最小，同時控制成本，改造必須理性節制，用較小成本置換最好效果?；谶^往20余年的運營經驗，印力沉淀了一套務實的資產改造邏輯：改造并非標新立異吸睛，需精準的站在商戶需求和消費者敏感點，最終實現資產價值提升。在商戶端，通過摸排商戶意向與需求，重新定位規劃，有明確意向再改造，避免無效成本。項目首先做了業態比例調整，增加餐飲配比。原客流一般的兒童服飾區域，通過改造機電條件，將原6個小鋪合并為3個中大型鋪位。該區域引入薩莉亞、佬肥貓等高人氣餐飲品牌，有效帶動樓層客流。項目的

197、鋪位切分做了較多的大切小處理，F3原為近700平大鋪，調整后為豐富MALL內兒童氛圍，拆分為2個鋪位，引進市場熱度較高的品牌UCAN、BALABALA。原SPAO一帶二鋪位，拆分后一二樓分別引進KKV和森馬，既提升了租金坪效，也有利于場內的品牌豐富度和可逛性。同時項目團隊挖掘空間價值，位于門頭位置的華為開業后數年無重新裝修，為升級門店級次，項目從公區劃出額外租賃區域擴鋪，煥新形象，增加商品SKU。拓展升級后，華為銷售額明顯提升。05小成本大杠桿：精準改造控成本 KKV 寶樂匯印象城店 華為寶樂匯印象城店 家府寶樂匯印象城店 148存量煥活，不只有 年輕力 一條路147社區商業消費特點屬多頻次剛

198、需，在消費者端，改造需著力于消費者的常用觸達場景，實現小成本大杠桿。項目首先升級了原老化的衛生間，同時挖掘空間增設了母嬰室。原陳舊的外立面形象煥新，燈光提亮升級，增加夜間商業氛圍，呼應項目餐飲的整體調整升級。原電梯等候區改造升級，通過垂直動線提升高層客流，同時配合新引入品牌，提升客戶消費體驗。近年的商業地產存量改造充斥著浮躁的網紅價值取向，“出圈”、“打卡”、“首店”似乎優先于“消費者體驗”、“NOI增長”、“資產價值提升”。網紅終究只是乍見之歡，彩虹易散琉璃碎。定位是匹配合適，運營是細水長流，并非網紅吸睛，存量資產改造的首要出發點應該是對資產負責，對業主負責。寶樂匯印象城外立面形象升級寶樂匯

199、印象城母嬰室衛生間寶樂匯印象城電梯等候區升級AFTERAFTERBRFOREBRFORE150存量煥活，不只有 年輕力 一條路149烏魯木齊天山萬科廣場徐安琪萬科商業 BU（含印力）烏魯木齊天山萬科廣場副總經理錫伯族、A 型天蝎座、INTJ，2016 年 7 月，廈門大學國際傳播碩士畢業，作為 NP17 入職新疆萬科。曾任地產總經理秘書、商業研策運營、社區商業合伙人，2021 年 11 月調任天山萬科廣場營運部門合伙人，23 年兼任市場推廣部門合伙人，24 年任項目合伙人。馬國軍萬科商業 BU（含印力）西部公司副總經理烏魯木齊天山萬科廣場總經理東鄉族、天秤座，2011 年入職新疆地產，曾任營銷

200、 PM、投資發展部門負責人，2019 年調任新疆萬科商業戰區負責人，負責萬科地產社區及集中商業管理，期間負責天山萬科廣場項目拿地、籌開、運營期全周期管理工作。2023 年獲得集團主席大獎，2024 年任西部公司合伙人。天山萬科廣場不得不做的在地化運營0909在一二線城市商業趨近飽和的內卷時代，“在地化”一詞在近兩年變得津津樂道起來。公眾號、視頻號里的泰國商業，用在地化敘事搭建起商業運營的范本。用建筑元素致敬佛寺，把佛教策展放進商場，將自然景觀融入內外場，從建筑、信仰、到自然人文的原生感，極致的在地化成為了許多商業爭相學習的范本，似乎成為內卷時代獨樹一幟的新出路。然而，溯源起在地化，會發現，gl

201、ocalization這個概念被美國學者羅蘭.羅伯森提出時的示意，是為了在生產某種具有標準意義產品的同時，去迎合特定市場或個別愛好以打開產品銷路。對于商業運營方來說，泰國理想范本的復制既要天時地利人和，又要財大又氣粗，如果標準產品本身就能夠找到足夠多的市場需求，又何必額外做功去迎合特定市場與細分愛好呢？在三四線城市，商業尚未飽和的區域，依然可以用標準化連鎖商業的經驗打開市場，而事實上近年來很多同行也正是這樣做的。然而，天山萬科廣場，在西北城市烏魯木齊、人均商業面積不足1的市場中，為什么沒像友商一樣去直接落地一個標準化購物中心，跨區域綁定連鎖型資源？不是不想，而是面臨了不能的挑戰。2018年，天

202、山萬科廣場作為新疆萬科參與城市舊改的首個商業綜合體項目啟動籌開。項目位于天山區城市南緣，毗鄰水源保護區，南側鮮少有人居住。該片區因為一些歷史原因，有10年時間都沒有新的商業體進入投資。同時，這里有別于城中、城北區域，居住了65%以上的少數民族。大巴扎、清真寺、滿是雙語標識門面的街巷和操著少數語言的當地人，連空氣中的孜然味都提醒你進入了另一個生活區。踏入商業 凍土區，標準化商業落地難 154天山萬科廣場 不得不做的在地化運營153在這樣的一個片區，落地11萬方商業綜合體，在籌開期就面臨著“招商難”的挑戰。新疆地域偏遠，物流與品牌方管理半徑難觸及，零售連鎖多被百貨時代發家的代理們壟斷，餐飲類首店總

203、要晚內地三五年才能通過加盟形式姍姍來遲，總部的戰略級品牌也因此顯得愛莫能助。對于萬科在新疆的第一個商業綜合體，商業品牌的信任度上比不過當地沉淀多年的友商。標準化商業落地碰上了凍土區，破土生根充滿挑戰。進入運營期不到半年，部分連鎖零售品牌開始因水土不服打退堂鼓，其中小黃鴨品牌代理直言，“作為烏魯木齊兒童層必不可少的品牌，我們在這就是不行，活不下去，少數民族壓根不愛穿黃色和動物圖案?！卑冫惼放圃诔蜂仌r反饋，“少數民族更喜歡時裝鞋、細高跟，20至50歲女性都一樣，而我們的款式貨品很難完全按照他們去做調整”?！捌瑓^客群不說漢語的多，實在找不到好的雙語店長，再這么下去也不是個事”面對籌開期誠意邀約而來的

204、連鎖品牌不到一年的陸續退場理由，項目決定啟動定位重塑，既然標準化商業難以生根，就回歸原點，做這里的客戶愿意買單的產品。大眾傳播學領域學者霍爾，曾在研究媒介傳播時提出非線性關系的編碼與解碼理論。他認為任何信息進入大眾領域前都需要進行編碼，信息必須以某種符號的形式在傳播中流通，大眾傳播不是單向傳達，而是雙向的互動，循環往復的過程。編碼是大眾傳播的一個環節，它能否在社會實踐過程中達到預期效果，還取決于接收者的解碼活動。在編碼與解碼理論中，編碼是人們的意識形態對于文化內容的復制，而解碼則是把這種固化的意識形態進行再次的創造，有時甚至會進行反思與反抗。這個過程其實可以完整的套用在商業運營的流程中來?！熬?/p>

205、碼”其實可以理解為“加工成明白易懂的話語”，在商業運營的過程中，就是“清晰的項目定位”，落實在具體行為上，即是項目的各種運營動作?！敖獯a”可以理解為各種消費者的反饋，最直觀的體現則是“消費數據”。天山萬科廣場作為商業體的編碼者，對于項目最初的定位是做城南的“全家庭趣玩購物中心”，這個定位來源于標準化商業的打法經驗，在商業資源的落位上基本按照安全牌布局，執行的過程中受制于資源聯動的有限性，在首年呈現出的是品牌能級中低端的大眾化社區配套商業，希望通過填補片區商業綜合體的空白，來讓客戶就近買單。但站在客戶端，透過半年度的運營數據會發現，項目周中客流不足萬人，3公里46萬客群并未都實現充分到訪。連鎖零

206、售坪效、租售比發出預警，部分租戶提出撤鋪申請，尤其集中在兒童層、女裝零售層，聚焦核心客群反饋，對商業再 編碼156天山萬科廣場 不得不做的在地化運營155國際連鎖運動潮流服飾和少數民族經營者的個體及代理品牌相對穩定；項目餐飲業態表現整體健康，相對符合片區客群需求，仍存提升配比空間。這種市場反饋狀態，回歸至編碼解碼理論中來，可以用霍爾提出的“協商式立場”來形容。它所詮釋的是編碼者（商場）與解碼者（客戶）之間這樣的關系狀態：客戶接受商場的存在，但在具體的層面上堅持著自己的消費秩序，為部分產品買單，在商業這個場運行過程中會有不合規則的例外產生，例如一些連鎖品牌的水土不服。天山萬科廣場 不得不做的在地

207、化運營157面對這樣狀態，項目團隊轉變思維，從標準化商業運營方的視覺轉換至在地客戶思維，回歸用戶需求、客戶愿意買單的產品視角來思考如何對項目進行再編碼。1.回歸調研，了解目標客戶的真實需求。通過組織1,000組客戶調研、客戶深訪、騰訊圍欄熱點數據調研，項目得到了更深入的客戶解碼端反饋：零售層缺少客戶愿意買單的高客單本土設計師品牌、現有零售品牌并不完全符合片區少數民族的審美喜好、兒童層零售配比過大、中大淑及內衣品牌缺少符合更多體型需求的大碼段、作為更愿意釋放孩子天性的少數民族在這里確沒有那么多可以讓孩子玩的空間、餐飲里他們更高頻就餐的品類品牌并未在商場里一站式滿足、商場里的營銷活動未能吸引他們參

208、與、SP補貼過于復雜提升了參與門檻。2.判斷客戶需求與品牌配置的匹配關系，平衡連鎖與地方品牌的配比?；谑啄杲洜I期，連鎖與個體品牌的經營表現，以及客戶數據的反饋。項目決定分層做連鎖化品牌數的調整。作為商場門臉的雙首層，需保持臉面，堅持標準化商業的品牌段落為項目做好基礎盤，在個別能級不足的點位上尋求品牌升維，為吸引跨區域客群的導入，還需在優質點位上預留首入疆品牌的招調空間；L2層女裝 零售層，保留生存良好的連鎖品牌與本土設計師服飾，調整坪效表現不佳的內卷少淑，側重主力消費客群35-50歲、引入800至1,000元客單的連鎖或主理人中大淑品牌；L3層減少兒童零售占比，保留高認知度連鎖、潮童類少數民

209、族經營者代理品牌，提升娛樂體驗類配比；L4和L5層，尊重消費者飲食習慣，暫時放棄連鎖品牌中餐、火鍋類品牌的 引入，回歸在地化生活圈，找高頻消費的本土餐飲品牌，做在地化改良品牌的引入孵化。3.突破輻射局限，尋找增量客群目標，做新的編碼輸入。面對項目南側少有居住區，日均客流不足萬人的現狀，項目團隊分析客戶增量空間，將目光鎖定1.5公里內的國際大巴扎。作為烏魯木齊的旅游地標，每年的5至10月，這里每日到訪超10萬客流。這些游客到訪逛完大巴扎后，基本就沒有新的目的地可去。怎么讓他們變成天山萬科廣場的客群?團隊通過客戶調研、線上評價，分析旅游客群的一些痛點：大巴扎作為城市景點，建筑極具特色，但整體較為商

210、業化；旅游產品大同小異缺少設計感，激發不了充分的購買欲；客戶潛意識認為景點容易被“坑”抗拒做高客單的消費；景點里的小吃雖然花樣繁多，但比不上當地人吃的老味道。我們是不是可以針對這些對大巴扎解碼的客戶反饋，做天山萬科的改良？也許就能吸引這些增量客群的到訪。160天山萬科廣場 不得不做的在地化運營159通過以上三點回歸客戶視角的深度解碼，天山團隊在2022年疫情解封后對項目進行了定位校準，從全家庭趣玩購物中心調整為新疆特色MALL?；诔浞值脑诘鼗蛻粽{研、市場分析、經營表現盤點，天山萬科廣場二次編碼的定位為“新疆特色MALL”，意圖打造疆式美好生活發生場。這個定位如何去做呈現？讓客戶去解碼感知？

211、天山萬科廣場找到了三個方向。第一個，讓客戶在這里吃到“極致的特色餐飲集群”，既能滿足本地客群高頻外出就餐的消費場景，也能夠滿足游客一站式打卡地方特色美食的需求。第二個，讓客戶體驗到“琳瑯滿目的特色市集”，回歸絲綢之路傳承下來的商貿方式，把商場變成南北好物的交易巴扎。既有本土客群喜好的愛用好物，也有從中亞、內陸甄選而來的新奇珍寶。對于游客而言，現代版的絲路BAZAR不正是不可多得的異域體驗。第三個，讓客戶感受到“別具一格的特色體驗”，感受涼州詞里“葡萄美酒夜光杯，欲飲琵琶馬上催”的異域風情。通過租戶一店一色、公區軟裝美陳的疆土元素融入，形成項目的獨有印記；做富有新疆內涵的策展零售；結合在地化的節

212、慶，做新疆特色歌舞的演繹、賦予節日儀式感體驗。162天山萬科廣場 不得不做的在地化運營161隨著項目經營指標改善、城市影響力的持續提升、項目定位被客戶買單也被市場認可，24年的天山萬科廣場持續保持逆勢增長，成為了喜茶、TIM HOLTONS、霸王茶姬3.0店、瑞幸等首入疆品牌首選落位商場，有越來越多像馬有魚一樣的新疆本土餐飲品牌選擇了在天山萬科廣場孵化模型店，新疆服裝設計師協會成員中給佟麗婭設計禮服的ALIM ADIL、承擔喀什春晚舞美的ASPARA、走上米蘭時裝周的非遺艾德萊斯傳承人王一樺，紛紛陸續入駐天山萬科。24年在市場下行趨勢下，預估項目YTD仍能達成不低于11%的同比增長。TOP經過

213、這一輪再編碼，客戶端給出了這樣的反饋，23年的天山萬科廣場實現客流同比倍增，7-8月的旅游旺季日均客流達3萬人次，每天有超百輛外地車牌到訪消費，23年項目銷售額實現同比84%提升。在小紅書上天山萬科廣場成為了新疆旅游必打卡地，少數民族設計師服飾與文創產品、一站打卡多個特色新疆美食、體驗極繁主義美學成為了旅游攻略中的推介理由，年度項目標簽曝光量超百萬。在大眾點評上榮登城市商業好評榜TOP2,場內特色零售餐飲榮登城市與片區top榜。隨著客戶到訪與消費貢獻的提升，項目23年超額兌現了經營收入指標，實現同比32%的顯著增長。這樣的業績也讓天山萬科廣場獲得集團內的經營性業務獎、被本地政府授予“自治區夜間

214、文化與旅游聚集區”示范稱號。再編碼后的解碼反饋：客戶為好產品買單 164天山萬科廣場 不得不做的在地化運營163天山萬科廣場的在地化經營探索，并不是從一開始就做的主動選擇，而是在標準化商業打法，面臨客戶解碼不暢，在實踐中受挫后的二次編碼。通過轉換客戶視角，深入探索在地化客群的真實需求，抓取潛在的機會型客戶痛點，重塑項目定位，找到讓客戶容易解碼感知的策略著力點，讓招調、運營、推廣共同聚焦打磨產品力。最終呈現了讓客戶愿意買單的好產品，也隨之獲得了豐厚的業績回報和可持續增長空間。正如霍爾編碼解碼理論強調的要點，信息的傳播是非線性的。商業運營的過程同樣是非線性的，好的商業運營應當是一場與客戶的雙向奔赴

215、，且循環往復。天山萬科廣場 不得不做的在地化運營165變革中的產品與服務購物中心如何匹配消費者的新需求？武漢青山印象城陳薪宇萬科商業 BU（含印力）武漢青山印象城總經理擁有社區商業、商業綜合體等不同多類型產品投研、資管、招商、運營、推廣、物業等深耕經驗。萬科新動力、印力深藍 4 期學員。1010隨著供給關系的深刻轉變，購物中心行業進入了競爭加劇的“內卷”時代，我們不得不重新思考兩個問題：今天的消費者為什么來到購物中心？他們在要在購物中心里尋找什么？這個問題，若是放在10年前答案相對簡單，那時的購物中心只要搞定超市、影院、快時尚等幾大主力/次主力品牌，再提供一個相對舒適的購物環境，消費者似乎會自

216、然地紛至沓來。但如今，對于絕大多數項目而言，持續引流的發生動機產生了變化。有多少消費者可以為了某一個品牌而持續到訪呢？就算有，又如何長久確保此類發動機品牌的唯一性和稀缺性呢？2019-2020年，筆者所在的武漢青山印象城面臨重要的調改。操盤團隊曾經提出過一個大膽設想：假設所有品牌門店都關門，我們是否還能給消費者一個來到購物中心的理由？在這一終極問題的引領下，操盤團隊果斷邁出了“重塑定位”的第一步，決定從傳統Shopping Mall消費中心向Life Hub生活中心轉型，并在外廣場打造了一系列標志性游樂裝置。在隨后那場無法預料的疫情中，這一舉動成功地幫助項目吸引了大批消費者，在最艱難的歲月里穩

217、住了局面，為后續進一步調改奠定了基礎。170在運營方面，武漢青山印象城通過對“親子”這一核心標簽做出了全方位運營優化。包括打造親子陪伴相關的特色場景，提供超預期的服務等。逐漸地，客流、銷售等核心經營指標得到了持續增長，躋身城市TOP商場榜單。在商品不再稀缺的時代，消費者的需求更加多元。如果用文學語言來表達，消費者追求的是“承載美好記憶的時間”，但若用商業的語言來表述，還是繞不開馬斯洛需求理論。消費者在購物中心當中尋找的東西同樣繞不開這些維度，包括：生理需要：即解決吃喝拉撒用住等本能需求。它包括購物中心提供的消費基礎品牌、商品、廁所、母嬰室、停車場等基礎功能、空間、場所。安全需求：即消費者渴望穩

218、定、安全、受保護的狀態。這種安全需求有些抽象，在購物中心場景當中，簡單一點如用水、用電等基礎保障，往下再深挖，好的服務、健康、品質感、具備性價比的產品也可以帶給消費者安全感。歸屬與愛：即消費者渴望與他人建立情感聯系。包括社交需求、圈層文化。這部分需求可以依靠購物中心提供的場景、活動、調性來滿足。尊重：即消費者希望獲得尊重。包括通過接受服務、品牌調性、特立獨行的舉措，主動或者被動彰顯。求知：給顧客帶來認知上的提升。購物中心通過培訓機構、活動、比賽等方式可以滿足。審美：對自己認可的美好空間或者視覺體驗的向往。因人而異，包括空間、場景、美學體驗。自我實現：即追求自我理想，提升。盡管稍微有點困難，購物

219、中心可以考慮把顧客從被動接受者變成主動共創者，從而讓顧客實現價值。以上需求有顯性也有隱性，可能消費者自己也沒有辦法精準的拆解和識別出來。172變革中的產品與服務171對于新一代消費者而言，顯而易見的改變是開始從基礎生理需要逐漸往上層的需求轉移，需求模型從三角型開始向矩形衍化。并且消費者對于每一類需求的刺激閾值更高，追求更加新奇特的東西。此外受到線上消費的影響，他們也更青睞在線下體驗一些線上沒有的東西。具體來說：對于生理需要，受線上沖擊，從穿用往吃喝拉撒住等體驗感強的產品和服務轉移。這已經是一個老生常談的話題，現在餐飲、體驗業態在購物中心占比越來越高。對于安全需要的健康、服務、品質和便宜，消費者

220、會出現兩極分化，因為這幾樣東西往往不可兼得。最終平衡出來是性價比/質價比或者某一端做到極致。對于性價比的追求體現的會更明顯，加上線上比價越來越方便，導致沖動消費更少。對于歸屬與愛、以及尊重需要，消費者更關注個性，小眾逐漸大眾起來。比如二次元、寵物、主理人。并且熱衷社交分享，傳播速度極快?？偟膩碚f，消費者的需求是豐富多樣的，每一類需求都可以通過不同形式的內容滿足，而購物中心本質上是提供一攬子商品和服務的組合產品，用來滿足消費者的需求。如果把消費者所有的需求看作一個光譜，那么不同購物中心基于它的基因、定位和團隊，對光譜的某一部分進行覆蓋，提供有偏重和區分度的產品內容。這一部分光譜對應的就是一撮目標

221、客群。具象到商品與服務的落地，就要求從業者更加系統與專業的實操能力了。跳出購物中心語境，近幾年我們在其他行業也看到了層出不窮的融合創新案例，包括品類融合與品牌融合。比如小品類融合：奶茶+酒+咖啡、影院+脫口秀；大品類融合：超市+餐飲、電競+酒店、酒店+零售、零售+咖啡、餐飲+劇場、KTV+餐飲、火鍋+美甲背后都是同質化競爭下的差異化的選擇與突圍。融合業態174變革中的產品與服務173在差異化趨勢下，購物中心也出現了反購物中心化趨勢。簡單來說，就是購物中心變得越來越不像購物中心了，從形態和內容上有些會更靠近博物館、展覽館、游樂場。那么，購物中心之所以還稱為購物中心，內核是什么？第一要素是商品力。

222、在傳統Shopping Mall模式下，顧客是聚焦消費而來，最重要的吸引力就是商品力。商品力可以視為主要由商戶提供的商品和服務，簡單來說就是衣食住行吃喝玩樂。消費者對于商品的需求雖然不斷變化，但變化的只是品類排序，從服飾、零售逐漸往餐飲、娛樂、配套轉移。在商品力的維度上，若購物中心可以提供更豐富的產品組合、更有知名度的品牌組合、更具性價比的商品、更具稀缺性和獨特性的商品，就有更大的價值和吸引力。但現實中普通購物中心很難做到大而全，因此近年來誕生了一些一站式滿足各種需求的超大型購物中心，但巨無霸畢竟是少數，多數購物中心需要通過對核心客群的篩選做到商品力的精準投放。武漢青山印象城引入全國第一家開在

223、商場里的國家一級圖書館青山區圖書館，也可以視作一個極具性價比和稀缺性的商戶。青山區圖書館全國第一家開在商場里的國家一級圖書館176變革中的產品與服務175第二類要素是活動力。消費者會因為折扣、明星路演、各類比賽、演出、會員福利（積分抵現等）來到商場?；顒拥亩鄻有暂^大，可以滿足各類消費者需求，SP活動的本質是提供更具性價比的商品力，滿足的是生理需求和安全需要。而PR活動則側重于滿足歸屬與愛的需要?；顒佑绊懥σ环矫嬖谟诨顒釉O置本身的力度和稀缺性，另一方面在于曝光量。我們能夠看到，現階段二次元、明星應援等圈層活動的影響力是非常巨大的。第三類要素是空間力。在商品力和活動力的提升遇到瓶頸的時候，越來越多

224、的購物中心開始往空間場景上下功夫。主要匹配的是消費者的審美需要和歸屬與愛的需要。它包括植物園、兒童樂園、主題街區等大型特色空間打造，也包括租戶裝修、美陳、燈光設計等細節美學體驗。青山印象城項目近些年室內外打造的相關空間場景不少于10處，包括戶外的大型無動力兒童樂園、室內的公園式互動中庭、WWF科普通道、黑水虻公益走廊等，確實起到了很大的加分作用。武漢青山印象城 PR 類活動武漢青山印象城空間場景178變革中的產品與服務177第四類要素是商場的服務力。這里的服務要和商戶提供的服務別開，商場提供的服務是能夠主觀掌控的，而租戶提供的服務相對來說不受商場的主導，需要通過品牌調整去調節。商場的服務力提升

225、是一個精細活，包括商場提供的基礎服務、特色服務以及客訴管理?；A服務大多和物業基礎設施與現場管理相關，它影響著消費者基礎游逛體驗。消費者對于基礎服務的預期也和商場本身的定位高低相關，一般來說，大多消費者不會主動尋找或者追求此要素的內容，但會因不好的體驗而產生負反饋，比如環境衛生、安全管理、停車管理、溫度管理、電梯等設施管理。這些內容帶來的更多是負反饋，也就是當商場這些地方做到合格線或者前置預期以上時，大部分普通消費者一般感知不深，而當這些地方做到合格線或者前置預期以下時，會嚴重降低消費者游逛體驗，并且因為這些方面拋棄這個商場。而特色服務和客訴管理是體現服務差異化和競爭力的環節，目前做得好的不多

226、，但胖東來恰恰是因為把武漢青山印象城華漫展這一點打透了，才贏得了超級口碑以及源源不斷的客流?？偟膩碚f，服務力的呈現一定不是空喊口號，它需要商管團隊的換位思考，用心理解顧客需求，并且投入相應的時間、精力、成本。第五類要素是商場帶給消費者的精神力，或者叫情緒價值，它超出一般產品和服務的范疇。這里所說的情緒價值不是靠活動或者一些場景帶動，而是依靠商場長期經營行為所打造出的人設。消費者因為商場本身的品牌形象、調性、定位來到商場，他們能夠找到同類人群，獲得價值認同/情緒價值/社交價值。比如：想去一個高級商場喝咖啡并發一個朋友圈定位，想去一個二次元商場買手辦并發一篇小紅書這些商場的品牌、活動、空間場景、服

227、務在消費者即時決策階段可能相差無幾，但消費者會不假思索的根據即時需求做出選擇。購物中心處于變革時代，而變革中的產品和服務離不開以上五類要素。這五類要素是購物中心滿足消費者需求的五項正反饋內容，每一類產品和服務都可以對應消費者多層次需求。新一代購物中心的運營者們，恐怕需要放棄“滿足消費者所有需求”的舊日夢想，放棄“求大求全”的思維慣性，放棄“以主力店為引擎”的搭車者心態，轉而瞄準需求光譜上的一部分，做出精彩，吸引屬于自己的那一群消費者。蓄力一紀,可以遠矣透過寧波印象城,體會港口文化的開放與松弛繆雷萬科商業 BU（含印力）寧波鄞州印象城市場推廣部經理擁有 15 年行業經驗屢獲區域卓業奮斗獎/部門管

228、理/優秀骨干合伙人獎項田欣萬科商業 BU（含印力）華東公司副總經理寧波鄞州印象城總經理 深耕商業地產行業 30 余年 2019 年獲得“最佳合伙團隊”、“最佳管理者”、“奮斗者金獎”2023 年獲得“十年服務獎”、“萬科集團開發經營業務年度經營提升獎”寧波鄞州印象城11 11寧波，作為中國最古老的港口之一，其獨特的港口文化與本地江南水鄉的韻味交織融合，悠然鋪展著她那經久不衰的繁華與恬雅。數千年的港口歷史賦予了寧波本地人國際化視野與思維，詩情畫意的江南風情則帶來了寧波人骨子里對于美好生活的向往。兼具國際化的壯闊與山水間的細膩，成為了這座海港城市獨特的生活底蘊。十二度榮膺“中國最具幸福感的城市”，

229、更足以說明寧波人對生活的理解確有其獨到之處。那份獨一無二的松弛與愜意，在港口文化的開放與包容中，得到了更好的滋養與展現，成為了氤氳在街頭巷陌的城市氣質。無論是早已融入的本地人，亦是慕名而來的游客，這里都擁有著足夠的魅力使人流連與玩味。早在千年前，名列“唐宋八大家”之一的王安石，因在寧波鄞州為官三年，便被這里獨特的生活質感所吸引，在離開前還留下了“早晚重來此地游”的不舍與感嘆。如今，當我們重新漫步在寧波的石板路上，那些古老商賈的足跡雖已遠去，但那份對于生活品質不懈追求的向往，卻依然在這里流傳，生生不息。2012年，印力邂逅了這座開放與松弛的城市。出于對“人與商業空間關系”的不斷思考，寧波鄞州印象

230、城自誕生之時，便融入這座海港古城，相互見證了彼此的變化。越山長青水長白，越人長家山水國。王安石 登越州城樓寧波港穿山港區蓄力一紀，可以遠矣183184寧波鄞州印象城以約12萬平的體量填補了區域的商業空白，改變了當時板塊內以老百貨為主的傳統商業格局，憑借200多家國內外優質品牌的引入，為本地消費者帶來了全新的消費體驗。至今，寧波鄞州印象城已與寧波的消費者一同走過12年的時光。在這期間，寧波本土的、在地的生活方式不斷重塑著寧波鄞州印象城，印力也憑借遍布全國的商業專業經驗和在地團隊的深度沉浸，賦予這一商業項目特有的寧波味兒、港口節奏和生活質感。寧波港集裝箱碼頭寧波鄞州印象城明 州 城 郭畫中傳，尚記

231、西亭一艤 船。王安石 觀明州圖蓄力一紀，可以遠矣1851860102030405正如海港對潮汐的感知與依賴，生活在港口城市的人們，天生具備對“潮流”與“風向”的敏感度。因而生長在海港城市的商業，需要像不斷吞吐船只的港口一般，保持新陳代謝，讓人們常逛常新、常見常喜。入甬十二年，寧波鄞州印象城每年的客流、銷售額始終保持穩定增長，出租率穩居高位，并不斷對商場的內容進行自我更新：2018年，寧波首個斜杠青年街區“印象城 in巷288”開業，以“特立獨行”的年輕態度，與本地青年客群達成精神鏈接。2021年，場內迎來了多達70+品牌的調改更新，并于2021年至2022年期間，共計引進52家首店/旗艦店品牌

232、，以多元化業態布局和差異化品牌組合，為商場注入高品質的年輕活力。01-03 in 巷 288 開業盛況04-05 in 巷 288 日常蓄力一紀，可以遠矣187188 早晚重來此地游。人間未有歸耕處，王安石觀明州圖“書藏古今，港通天下”，作為東亞文化之都，這里的消費者在精神與文化方向的需求更加旺盛，同時也更加挑剔?；诖?，寧波鄞州印象城從生活、藝術、音樂等角度入手，為本地消費者打造多元豐盛的精神生活盛宴。190 從匯聚美食、live演出與浪漫夏日等多種元素的“湖邊集-沒事生活節”；到呼應全民健身浪潮的“馬路邊運動會”，從初期的哆啦A夢、kumamon、emoji等大型潮流藝術IP展，再到gre

233、en is green，不熟生活現場、趕海中古市集等垂類生活方式市集，逐漸過渡到自有IP的打造.寧波鄞州印象城一直在場內制造著充足的精神多巴胺，為松弛感的寧波消費者提供多種各具特色的愜意生活體驗。一年藝季是寧波印象城的自有IP，在每年秋天如期舉辦，今年已是第九年，內容涵蓋藝術展覽、城市建筑、在地文化等，以獨特的視角持續輸出城市生活景象。今年的一年藝季，踐行ESG環保理念，通過100,000個塑料瓶串起大型藝術裝置、塑料垃圾的環?？破諈^，聯合多個專業機構及寧波天一和義等21個商圈學校發起“寶藏校服計劃”的公益聯動，借此喚醒消費者的環保意識。未來，項目計劃在活動中增設ESG計劃，持續踐行環保理念。

234、港口文化兼收并蓄，在這片土地上商業與01 湖邊集-沒事生活節02 十周年-陳粉丸剪紙活動裝置03 寶藏校服計劃04 一年藝季-王爽藝術裝置05 2023 跨年夜交換禮物現場商業的牽手也順理成章。2022年7月，開業十周年的寧波鄞州印象城，與同樣十周年的寧波來福士“夢幻聯動”，舉辦十年聯名音樂節10獻給城市的歌，以強大的樂隊演出陣容與商場品牌福利活動，引燃全城的狂歡氛圍，也成為寧波商業中的一段佳話。聯名音樂節期間，寧波鄞州印象城實現了客流同比增長25%、銷售額同比增長30%、會員新增100%、媒體曝光量1,600萬+的佳績。以一場貫通城市南北的商業合作，在千年港口的商業發展歷程中留下了亮眼的一筆

235、。十二年的時間不長不短，恰為一紀“蓄力一紀，可以遠矣”寧波鄞州印象城與寧波這座城相互陪伴了十二年，與消費者一起經歷了一個個城市發展歷程中值得紀念的瞬間，從城市商業的“開拓者”逐漸成為了城市發展的“參與者”與“見證者”。蓄勢待發著，它也時刻準備為城市與消費者帶來更多關于未來品質生活的驚喜。0102030504蓄力一紀，可以遠矣191192不畏浮云遮望眼，自緣 身在最高層。王安石 登飛來峰商業，既講究視野與開放，更需要細膩與松弛。經過12年的耕耘與探索，印力在寧波這座將浪濤的洶涌與山水的柔美兼容并蓄的城市中，更深入地理解了“松弛”的本質含義。今天的人們從四面八方來到寧波，只為閑適地來一場放松的CI

236、TYWALK，而后從寧靜的沉淀中找回自己，回歸日常，獲得力量。這種四兩撥千斤般的“松弛力”，這種“回到生活”的平凡的勇氣，正是商業回歸生活的重要驅動力。寧波印象城積蓄著前十二年的力量，舉重若輕地平衡著開放與松弛、繁華與日常，然后帶著這份來自生活深處的力量走向下一個十二年。蓄力一紀，可以遠矣193194以商業的豐盛獻禮豐盛的城市西安龍首印象城12 12張姝瑤萬科商業 BU（含印力）西安龍首印象城總經理 深耕商業地產行業逾 16 年，曾于綠地集團、萬達集團擔任商業項目總經理，懷揣商業人情懷及創新精神，2021 年加入印力集團，先后籌開成都印象城、浐灞印象城。長 安 回 望 繡 成 堆，山 頂 千

237、門 次 第 開 唐 杜牧西安，古稱長安。光是它的名字就足以勾起人們的諸多遐想。這座城從古至今都是“豐盛”的，無論是記憶還是精神。千年來，王公貴族的華貴、文人墨客的才氣、行腳商賈的奇珍、販夫走卒的煙火.無數面孔在這里匯聚、交織、碰撞，成就了西安無比豐盛的城市內涵。在許多人的眼中，西安更像一首未完的詩，一幅待續的畫，一種時常翻涌的長安情懷。悠然漫步于西安的街頭巷尾，仿佛穿越時空的隧道，無數鮮活而生動的場景撲面而來。西安城墻以商業的豐盛,獻禮豐盛的城市197198以商業的豐盛,獻禮豐盛的城市197198鐘鼓樓屹立于城市中心，每一塊磚石都承載著歷史的重量，見證了朝代的更迭與歲月的流轉。剪紙、皮影戲，匠

238、人們用一雙巧手傳承古老技藝，將一張張普通的紙張和皮革變成精美生動的作品，肆意揮灑著創意。地道的小吃攤圍滿食客，或是本地居民，或是遠方游客，一碗熱氣騰騰的羊肉泡饃，饃親手掰碎，加上濃郁的羊肉湯和鮮嫩的羊肉，吃起來饃筋肉爛，湯鮮味美。雄渾激昂的秦腔，高亢之音穿透時空，讓人們感受到秦地人民的豪爽與熱情.一切看似尋常的背后，都蘊藏著歷史的記憶與變遷，傳遞著西安這座城市讓人品不盡的“豐盛”韻味。山 上 層 層 桃 李 花，云 間 煙 火 是 人 家 唐 劉禹錫 以商業的豐盛,獻禮豐盛的城市1992002015年，西安龍首印象城于西安城北核心商圈開業，以12.5萬方的體量，為西安城北的商業升級注入了一個全

239、新的驅動力。自開業以來，西安龍首印象城持續不斷地引進更豐富、更新潮商業內容，去回應這座城市的豐盛以及人們對于豐盛的期待。圍繞著“西安城北有趣玩家新聚場”的核心定位，項目先后引進了生如夏花城北首店、城市英雄最新形象店、隱域酒廊購物中心首店、太平鳥男裝城市旗艦店等特色品牌，以強勢的首店陣容與特色店陣容搭配，為“吃過見過”的本地消費者們帶來眼前一亮的消費體驗。在眾多感官體驗中，味蕾無疑是與“豐盛”概念關聯最為緊密的存在。西安龍首印象城在餐飲業態的布局上煞費苦心，只求贏得西安食客的胃。項目持續引入了海底撈全國首家新形象旗艦店以及多家西安本地特色餐飲品牌。憑借著豐富的選擇與各具特色的用餐體驗，滿足饕客們

240、挑剔的味蕾。隨著西安城北城市建設的不斷推進、城市肌理的持續變遷、年輕消費群體需求的快速迭代更新，西安龍首印象城敏銳地捕捉到市場的變化，于 2023 年進入新一輪的煥新周期。在這一過程中，團隊深入調研市場趨勢與消費者偏好，引入了多家城北餐飲首店品牌，把新鮮血液注入到項目的商業生態之中。無論是異國風01 城市英雄最新形象店02 海底撈全國首家新形象旗艦店03 西安龍首印象城04“食光站臺”美食街區05“你好生活”標語06“人間煙火”巷010405060203情的美食體驗，還是創意十足的新式料理，都能在這里找到蹤跡，讓消費者的味蕾在不同的美食文化之間穿梭跳躍，感受著城市商業與飲食文化融合所帶來的無限

241、魅力。2024年，是項目“持續新生”的一年，從品牌、場景、活動、渠道等方向全面煥新，在5樓打造“食光站臺”餐飲美食街區，搭配B1層“人間煙火巷”的暖色調主題指引，以撲面而來的豐盛感調動起消費者的強烈期待。煙火與人間，從千年前的長安起，便是生活豐滿富足最直接的意象。通過這種意象，西安龍首印象城找到了一條商業與人之間最為緊密的路徑，將一種與期待不謀而合的情緒滿足感給到了消費者。在這個過程中，西安龍首印象城不再僅僅是一個簡單的商業場所，而逐漸成長為一個與本地消費者美好生活體驗緊密相連、息息相關的商業標識。以商業的豐盛,獻禮豐盛的城市201202春 風 得 意馬蹄疾，一日看盡長安花 唐 孟郊從千年前的

242、“催弦拂柱與君飲”到如今的“大唐不夜城”，西安向來都是一座愛玩、會玩、好玩的城市?；诖?，西安龍首印象城立足年輕潮流與傳統文化兩大標簽，不斷鉆研更加契合本地消費者需求的新玩法，持續打造城市級的營銷活動，與消費者們玩在一起，將一種名為“印象城”的生活態度傳遞至每一個熱愛生活的消費者面前。以商業的豐盛,獻禮豐盛的城市203204 2022 年，西安龍首印象城積極與專業戶外平臺 ISPO 攜手合作，并聯合印唰廠共同舉辦了一場別開生面的 城中曠野 戶外生活節。這場活動將戶外的自然元素與城市的商業空間巧妙融合，各種戶外裝備展示、戶外運動體驗、戶外文化講座等豐富多彩的內容吸引了眾多市民的參與。此外，項目還

243、聯動曲江創意谷一同開展了“城市探索”騎行活動。騎行隊伍穿梭于西安的大街小巷，途經古老的建筑、現代的街區、美麗的公園，參與者們感受著歷史的厚重和都市的繁華。這一系列活動在西安掀起了一股城市戶外社交運動的浪潮，讓更多的人意識到，城市生活與戶外運動可以如此完美地結合在一起，為人們的生活增添了一抹別樣的色彩。2023年新春佳節之際，西安龍首印象城將新春民俗市集與跨年音樂盛典巧妙混搭。以“東方造藝”為核心出發點，首次將古老而雄渾的秦腔演出引入到現代化的購物中心之中，吸引了大批傳統文化資深愛好者。老戲迷們聽得如癡如醉，隨著演員的唱腔打著節拍，年輕一代的文化自豪者們也被這種傳統與現代相結合的創新形式所吸引。

244、2023 年 7 月，西安龍首印象城以“城市沙漠印記”為主題，精心打造了限定原創 IP 場景。在城市的喧囂之中，這一獨特的場景宛如一片寧靜的沙漠綠洲，帶領現代人暫時跳出繁忙的都市生活，開啟一場心靈的游牧之旅。不僅滿足了消費者對于新奇事物的好奇心，也為他們提供了一個在城市中放松身心、釋放壓力的好去處。在積極開展各類創新營銷活動的同時，西安龍首印象城還積極響應未央區促進夜間經濟高質量發展的政策措施，致力于打造西安城北的獨特煙火氣與深刻城市記憶，聯動 30 家文化品牌主理人，共同將夜經濟文化示范街區 龍首叁零零市集打造得有聲有色。市集上，各種特色小吃琳瑯滿目，如烤串、炸物、甜品等，散發著誘人的香氣；

245、手工藝品攤位上，擺滿了精美的手工飾品、陶器、木制品等，展現著工匠們的精湛技藝；文化表演區則有街頭藝人表演著音樂、舞蹈、雜技等節目，吸引了眾多觀眾駐足觀看。整個市集充滿了趣味感與豐盛感，成為了市民們夜間休閑娛樂的熱門去處。同年 12 月 26 日，西安龍首印象城8 周年店慶之際，榮獲了 2023 年“促消費 穩增長”西安商業區域標桿獎的殊榮。在這座曾被譽為“金城千里，天府之國”的城市里，西安龍首印象城成長為一張鏈接城市生活與文化的商業名片。無論是千年前的長安還是千年后的西安，這里的人們對美好豐盛的生活都抱持著最真摯的期待與向往。在這片承載過“十三朝古都”無數絢爛光景的土地上，西安龍首印象城繼續用

246、著商業與在地文化的口吻，緩緩地講述著那“繁華如舊，長安未央”的生活故事，講述著屬于印力的長安情懷。01 城中曠野生活節02 東方造藝03 城市沙漠印記04 龍首叁零零市集01020304以商業的豐盛,獻禮豐盛的城市205206長相思，在長安 唐李白 在過去9年的不斷共振中，西安龍首印象城對這座城“豐盛”的理解也日益深刻。這種豐盛超越了物質層面的豐富，它蘊含在人們對生活的熱愛之中，成為一座城市深厚的文化底蘊。它不止是數量上“多”與種類上“繁”的集合，更是代表著一種對生活的憧憬與熱望，一種“莫使金樽空對月”的生活姿態。對于商業而言，給消費者真正意義上的“豐盛感”，不止意味著提供豐富的內容選擇，更重要的是要求運營者營造出一個永遠充滿熱情的場域，讓自己的熱愛感染消費者，與消費者一起享受生活。在這里，消費者也不僅僅是在購物消費，更是在體驗一種生活方式，感受一種文化氛圍，收獲一種情感共鳴。進入第十年的西安龍首印象城，將繼續帶著它的熱情，以商業的豐盛，獻禮這座豐盛的城市。208