居外網：2022年新加坡房地產市場展望（15頁）.pdf

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1、_ DB _ 私人住 _ 組屋 1. 20222022 新加坡房地產市場展望 2022年，投資房產依然是個好的投資方向嗎？明年的私人住宅、組屋和租賃市場前景如何？ 今年，私人住宅和組屋轉售市場皆達成了不俗的銷售額。私人住宅房產的價格連續六季度上漲，在2021年第三季度達至新高。至于組屋轉售市場，價格也在同一季度達到創紀錄的水平。 新加坡市區重建局（URA）的資料顯示，私人住宅房價在2021年前三個季度增長了5.3%，一舉超過2019和2020年的全年增長。位于其他中央區（RCR）的城市邊緣公寓單位和有地房產的價格在上個季度達到高峰；中央區以外（OCR）城郊公寓單位價格在第二季度創下新高。 快速

2、上漲的價格并沒有打擊需求量。今年推出的項目銷售額都非常不錯。2021年前9個月售出了超過25,000套私人住宅（執行共管公寓除外）。這比過去三年的年銷售額來得要高。 大批組屋升級者購置郊區和城市邊緣的公寓，助長了私人住宅的需求量。趁著組屋轉售價格高漲，許多業主紛紛出售房產套現獲利，并購置另一處房產。其余新加坡人購置私人住宅是因為擔心經濟復蘇后，房產價格將進一步攀升。 經歷了今年出色的表現后，明年的房地產前景會是如何？房價將如何表現？有什么值得留意的關鍵趨勢？房地產市場或將遭遇阻力，如更大規模的房地產抑制政策，以及疫情和通膨帶來的不確定性。話雖如此，但還是有一些積極因素可能會減輕這些風險。 逐步

3、放寬的邊境限制，將支持面向消費者的行業的復蘇進程，并緩解部分行業勞工短缺的問題。新加坡經濟有望在明年表現良好，這將改善市場情緒并增強買家信心。很多新加坡人、永久居民和外籍人士將返回新加坡，而他們之中也有人將置產定居。 許多發展商有意增加土地儲備，因此集體出售市場預計將在明年復蘇。近期不少項目已完成交易，包括添壽道（Thiam Siew Avenue）、建安大廈（Peace Centre）與建安公寓（Peace Mansion）、福林園（Flynn Park）和華登嶺公寓（Watten Estate Condominium）。近期的交易活動或為未來的活躍交易掀開序幕。越來越多集體出售項目已經推出

4、市場銷售，包括湯申景花園（Thomson View）、凱聯大廈（International Plaza）和伊麗莎白大廈（Elizabeth Towers）。 最近出現了新的變種病毒株奧密克戎（Omicron）。由于目前對其傳染性和嚴重性知之甚少，因此要把此變種病毒帶來的影響納入市場考量還言之過早。就此，我們的討論將基于目前的經濟狀態和可預測的市場發展。 康寧河灣 2 Terms of Use: The reproduction or distribution of this publication without the express consent of the author is pro

5、hibited. This publication is provided for general information only and should not be treated as an invitation or recommendation to buy or sell any specific property or as sales material.Users of this report should consider this publication as one of the many factors in making their investment decisi

6、on and should seek specific investment advice.OrangeT Pte Ltd and the authors of this publication shall not accept and hereby disclaim all responsibilities and liability to all persons and entities for consequences arising out of any use of this publication. Copyright OrangeTee & Tie Pte Ltd.All rig

7、hts reserved. 2022預測一覽 租賃市場預估 8%至至11% 新加坡市區重建局2022年租金指數預估 95,000套到套到 100,000套套 2022年出租量預估 3 Terms of Use: The reproduction or distribution of this publication without the express consent of the author is prohibited. This publication is provided for general information only and should not be treated

8、as an invitation or recommendation to buy or sell any specific property or as sales material. Users of this report should consider this publication as one of the many factors in making their investment decision and should seek specific investment advice.OrangeT Pte Ltd and the authors of this public

9、ation shall not accept and hereby disclaim all responsibilities and liability to all persons and entities for consequences 私人住宅市場 我們預計持續緊縮的供應量和強勁的需求量將在明年持續支撐房價上漲。市場上置產的人數或將超越供給量。 未出售的私人住宅庫存已跌至四年來新低。為了適應不明朗的經濟前景，政府售地計劃（GLS）過去兩年的土地供應有所放緩，因此預計2022年推出的新項目數量將有所下滑。順利成交的整批交易少之又少。 由于私人住宅項目推出數量減少，銷售量預計下降10%至

10、15%，約26,500套到28,500套（見表1）。私人住宅整體價格預計將在2022年上漲6%至9%，而今年的估計漲幅為6%至7%。 整體的經濟復蘇和旅游走廊計劃或對私人住宅需求量產生積極影響。已開通疫苗接種者旅游通道（VTL）的國家中，馬來西亞、印度和印尼帶來的影響最顯著。 指標指標 20182018 20192019 20202020 20212021 （預估）（預估） 20222022 （預估）（預估） 整體整體 房地產價格指數的價格變化 （包括執行共管公寓） 7.9% 2.7% 2.2% 6%至7% 6%至9% 銷售量 （不包括執行共管公寓）（套） 22,139 19,150 20,9

11、09 32,000到33,500 26,500到28,500 新住宅市場（不包括執行共管公寓）新住宅市場（不包括執行共管公寓） 價格變化 10.8% 7.6% 0.7% 8%至10% 8%至11% 銷售量（套） 8,795 9,912 9,982 12,000到12,500 9,000到10,500 轉售市場（不包括執行共管公寓）轉售市場（不包括執行共管公寓） 價格變化 2.6% 3.6% -3.8% 8%至11% 8%至11% 銷售量（套） 13,009 8,949 10,729 19,500到20,500 17,000到18,000 租賃市場租賃市場 URA租賃指數 （包括執行共管公寓）

12、0.6% 1.4% -0.6% 6%至8% 8%至11% 租賃數量（套） （不包括執行共管公寓） 89,904 93,960 92,537 92,000到97,000 95,000到100,000 資料來源：新加坡市區重建局和橙易產業（OrangeTee & Tie）研究與咨詢部表表1 1 私人住宅市場概覽私人住宅市場概覽 4 這是因為購買新加坡公寓的外國買家當中，上述國家的公民占了前四位。從2019年至2021年第三季度為止，他們共購置了大約4,000套公寓。 與美國、英國、韓國、法國和加拿大開通的疫苗接種者旅游通道的影響則相對較小。在過去三年里，在新加坡購置公寓的外國買家排行中，他們躋身前

13、十二位，占了外資購房總數的約12%。 Terms of Use: The reproduction or distribution of this publication without the express consent of the author is prohibited. This publication is provided for general information only and should not be treated as an invitation or recommendation to buy or sell any specific property o

14、r as sales material. Users of this report should consider this publication as one of the many factors in making their investment decision and should seek specific investment advice.OrangeT Pte Ltd and the authors of this publication shall not accept and hereby disclaim all responsibilities and liabi

15、lity to all persons and entities for consequences 私人住宅新項目 明年預計將推出30或更少的項目，與2019年的50多個項目形成強烈對比。明年或有將近9,000套房產（包括執行共管公寓）流入市場，而這個數字比2019年和2020年每年推出的私人住宅數量還低了約17%至20%。 2022年有不少引人矚目的項目即將推出市場。坐落于珊頓道（Shenton Way）丹戎巴葛地鐵站（Tanjong Pagar MRT）對面，沿著絲絲街（Cecil Street）的安盛保險大廈（AXA Tower）將重新開發為包含住宅和辦公空間的綜合型項目。此為鵬瑞利置地

16、集團（Perennial Real Estate Holdings）牽頭，和阿里巴巴新加坡（Alibaba Singapore）合作的合資項目。 2022財年下半年同一地區預計將推出由集永成（ Chip Eng Seng Corp ） 、 SingHaiYi Investments和Chuan Investments共同開發的麥士威大廈（Maxwell House）新項目和由馬來西亞房地產開發商IOI產業集團（IOI Properties Group）全資子公司開發的濱海景（Marina View）白色地段。 近幾年來，市中心越來越多豪宅，吸引了不少投資者的目光，因此這些項目或可引起市場興趣。

17、南部瀕水區（Greater Southern Waterfront）按原定計劃發展起來后，該區預計將進一步受益。 安德烈路（Andrew Road）的加利谷廣播中心（Caldecott Broadcast Centre）舊址是一片開闊的山頂，該地段由鵬瑞利置地集團和其主席郭孔豐（Kuok Khoon Hong）共同擁有，預計也將推出新項目。一些報道指出，這片占地752,015平方英尺的地皮或重新開發建筑67棟雙層獨立式洋房，每棟洋房占地800平方米。 青建地產（Qingjian Realty）和三達利控股（Santarli Holdings）合作開發的淡濱尼62街（Tampines Stree

18、t 62）執行共管公寓項目和租賃地契地皮的兩個項目或將受到各界關注，因為這兩個項目的交易價格和理想的地理位置將為該區重新制定價格水平。租賃地契地皮開發的兩個項目分別為國浩房地產（GuocoLand）于倫多中路（Lentor Central）開發的私宅和商業店面兼具的項目，和由華業集團（UOL Group）、新加坡置地（Singapore Land Group）和慶?。↘heng Leong Company）合資開發的私宅項目，位于碧山-宏茂橋公園（Bishan-Ang Mo Kio Park）對面的宏茂橋1道（Ang Mo Kio Avenue 1）。 其他將吸引買家興趣的住宅項目包括第十五區

19、（District 15）阿德路（Arthur Road）的Liv MB和在尼敏路（Nim Road）即將推出的第三階段分層房屋Pollen Collection。城市發展集團（City Developments, CDL）和MCL地產（MCL Land）合資買下的諾森伯蘭路（Northumberland Road）新公寓項目和MCC Land (Singapore）買下的丹那美拉克基連路（Tanah Merah Kechil Link）項目或也將推出市場。 表表2 2 新私宅銷量（不包括執行共管公寓）新私宅銷量（不包括執行共管公寓） Copyright OrangeTee & Tie Pte

20、 Ltd.All rights reserved. 6 Terms of Use: The reproduction or distribution of this publication without the express consent of the author is prohibited.This publication is provided for general information only and should not be treated as an invitation or recommendation to buy or sell any specific pr

21、operty or as sales material.Users of this report should consider this publication as one of the many factors in making their investment decision and should seek specific investment advice.OrangeT Pte Ltd and the authors of this publication shall not accept and hereby disclaim all responsibilities an

22、d liability to all persons and entities for consequences 瑞雅嘉苑 The Avenir 康寧河灣 鑫悅府 雋峰 Hyll on Holland Terms of Use: The reproduction or distribution of this publication without the express consent of the author is prohibited.This publication is provided for general information only and should not be

23、treated as an invitation or recommendation to buy or sell any specific property or as sales material.Users of this report should consider this publication as one of the many factors in making their investment decision and should seek specific investment advice.OrangeT Pte Ltd and the authors of this

24、 publication shall not accept and hereby disclaim all responsibilities and liability to all persons and entities for consequences arising out of any use of this publication. 7 風華南岸 私宅轉售市場 今年，私宅轉售市場的買家興趣明顯回升。轉售交易量環比增長0.5%，從2021年第二季度的5,333套增加至2021年第三季度的5,362套。這是自2009年第三季度以來最高的季度轉售量，當時共售出5,809套。 越來越多組屋

25、升級者將目光放到轉售市場去尋求符合他們要求的房產。由于郊區新住宅的供應量在近幾個月逐漸減少，而大眾市場公寓的價格往往更實惠，因此郊區轉售市場的需求量顯著增加。 我們預計明年轉售房產的房價將和新私宅的價格一同維持上升趨勢，漲幅達8%至11%。由于房價預計將持續上漲，因此明年的銷售額或將減少至約17,000至18,000套（見表3）。然而，2022年的銷售量預計仍高于十年平均額（9,969套）。 近期由集永成、Sing-Haiyi Crystal和Ultra Infinity購買的建安大廈和建安公寓整批交易也將以混合型項目在明年推出。 表表3 3 私宅轉售市場（不包括執行共管公寓）私宅轉售市場（不

26、包括執行共管公寓） Terms of Use: The reproduction or distribution of this publication without the express consent of the author is prohibited.This publication is provided for general information only and should not be treated as an invitation or recommendation to buy or sell any specific property or as sales

27、 material.Users of this report should consider this publication as one of the many factors in making their investment decision and should seek specific investment advice.OrangeT Pte Ltd and the authors of this publication shall not accept and hereby disclaim all responsibilities and liability to all

28、 persons and entities for consequences arising out of any use of this publication. 8 私宅租賃市場 若奧密克戎變種病毒沒有持續變種而邊境管控持續放寬，待明年國際航空旅游復蘇后，租賃需求預計將強勢反彈。 新加坡已與許多國家建立疫苗接種者旅游通道，我們預計在經歷了兩年的入境限制后，會有更多的外籍人士、生意伙伴和學生回到新加坡。 過去幾個星期內，許多永久居民、新加坡人和外籍人士返回新加坡。此外，新馬邊境總算盼來重開的一天，預計將會有許多滯留在馬來西亞的越堤族會回到新加坡。 表表5 5 預計在預計在20212021年第

29、三季度完工的私人住宅（不包括執行共管公寓）年第三季度完工的私人住宅（不包括執行共管公寓） 特定領域的招聘前景將進一步改善，如航空業、酒店業、會展業（MICE，會議、獎勵旅游、大會和展覽）和旅游業。這將有助于提高租賃需求。 房屋供應緊張加上龐大的需求量，導致租金在過去一年里一直在上漲。我們預計今年租金將上漲6%至8%，而明年漲幅更大，可達8%至11%（見表4）。 我們預計今年整體出租量可達92,000至97,000套。2022年的出租量將進一步上漲3%至4%，達95,000套至100,000套。 表表4 4 私人住宅租賃量（不包括執行共管公寓）私人住宅租賃量（不包括執行共管公寓） Terms o

30、f Use: The reproduction or distribution of this publication without the express consent of the author is prohibited.This publication is provided for general information only and should not be treated as an invitation or recommendation to buy or sell any specific property or as sales material.Users o

31、f this report should consider this publication as one of the many factors in making their investment decision and should seek specific investment advice.OrangeT Pte Ltd and the authors of this publication shall not accept and hereby disclaim all responsibilities and liability to all persons and enti

32、ties for consequences arising out of any use of this publication. 9 組屋轉售市場 轉售市場 今年的組屋轉售市場預計將完美收官 。 今 年 前 三 個 季 度 共 完 成 了23,077 筆 轉 售 交 易 ， 與 2018 年（23,099筆）和2019年（23,714筆）全年水平幾乎不相上下。2021年的總轉售量有望超過去年的數字，即24,748套。 指標指標 20182018 20192019 20202020 20212021 （預估）（預估） 20222022 （預估）（預估） 轉售市場轉售市場 價格變化 -0.9%

33、0.1% 5.0% 10%至12% 8%至11% 銷售量（套） 23,099 23,714 24,748 29,000到31,000 25,000到27,000 租賃市場租賃市場 租賃價格變化（新加坡房地產聯合交易網） -0.4% 1.5% 1.6% 7%至9% 7%至10% 組屋租賃市場 申請（套） 46,440 48,195 38,798 42,000到44,000 46,000到48,000 資料來源：政府機構建屋發展局 (HDB)、Data.gov.sg、新加坡房地產聯合交易網和橙易產業（OrangeTee & Tie）研究與咨詢部 2022年對公屋市場而言將會是輝煌的一年。即使政府推

34、出更多預購組屋（BTO，Build to Order）以滿足高漲的購房需求，但大量未竣工的工程已讓建筑業吃不消。建筑業或將繼續面對國際供應鏈受阻和勞動力短缺問題。當供應鏈陷入瓶頸期，便會減緩新組屋的建設速度，導致施工工程延期。這會把買家推向轉售市場去選購符合需求的房屋。 表表6 6 組屋轉售市場組屋轉售市場 由于許多組屋的五年租約即將到期，我們預計明年會有更多價值百萬的組屋交易。部分組屋坐落在發展 成 熟 的 地 段 ， 如 紅 山（Bukit Merah）、女皇鎮（ Queenstown ） 、 宏 茂 橋（Ang Mo Kio）和大巴窯（Toa Payoh）。這些組屋的轉售價往往來得更高。

35、 我們預計今年的組屋轉售價將上漲10%至12%（見表6）。由于房價上漲而部分地區出現房價上漲阻力，因此明年的房價可能會進一步攀升但速度會放緩，落在8%至11%之間。2022年，隨著價格不斷攀升，轉售量預計下滑約13%，來到25,000套到27,000套之間。Terms of Use: The reproduction or distribution of this publication without the express consent of the author is prohibited.This publication is provided for general informa

36、tion only and should not be treated as an invitation or recommendation to buy or sell any specific property or as sales material.Users of this report should consider this publication as one of the many factors in making their investment decision and should seek specific investment advice.OrangeT Pte

37、 Ltd and the authors of this publication shall not accept and hereby disclaim all responsibilities and liability to all persons and entities for consequences arising out of any use of this publication. 10 表表7 7 組屋租賃市場組屋租賃市場 組屋租賃市場 近幾個月內，許多屋主出售組屋單位，租賃庫存持續減少。另一方面，新加坡重新開放邊境后，許多入境者需要新的住所，因此需求量也明顯回升。 許多企

38、業將加大力度聘請外籍人士和就業準證持有人，這會進一步刺激租賃需求。 我們預期明年整體租賃需求將上漲7%至10%，而租賃量則將增長約9%，來到46,000套到48,000套（見表7）。 表表8 20218 2021年第三季度已達到最低入住期的組屋數量年第三季度已達到最低入住期的組屋數量 資料來源：Data.gov.sg、橙易產業（OrangeTee & Tie）研究與咨詢部 Please contact us for research queries. For sales enquiries, please contact your preferred OrangeTee agent. Chri

39、stine Sun Senior Vice President Timothy Eng Senior Research Analyst Kenneth Tan Research Analyst Terms of Use: The reproduction or distribution of this publication without the express consent of the author is prohibited. This publication is provided for general information only and should not be

40、treated as an invitation or recommendation to buy or sell any specific property or as sales material.Users of this report should consider this publication as one of the many factors in making their investment decision and should seek specific investment advice.OrangeT Pte Ltd and the authors of this

41、 publication shall not accept and hereby disclaim all responsibilities and liability to all persons and entities for consequences arising out of any use of this publication. Copyright OrangeTee & Tie Pte Ltd.All rights reserved. Sydney, AUDubai, UAEToronto, CAShanghai, CNMakati, PHBangkok, THHong Ko

42、ng SAR, CNPetaling Jaya, MYHo Chi Minh, VNPhnom Penh, KHBoston, USPerth, AU阿聯酋迪拜泰國曼谷柬埔寨金邊泰國曼谷越南胡志明中國上海中國香港美國波士頓加拿大多倫多居外 IQI 集團 品牌介紹中國最大海外房地產在線平臺東南亞和中東地區最大房地產營銷網絡居外 IQI 全球網絡為亞洲買家提供 全球房源搜索平臺菲律賓馬卡蒂馬來西亞八打靈再也澳大利亞珀斯澳大利亞悉尼提供全球買房置業咨詢亞洲兩大超級品牌強強聯手助力亞洲居民成為全球居民創建亞洲最大全球新開發房地產項目營銷的房產科技集團全球覆蓋強大營銷網絡O2O營銷解決方案330 萬中國

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