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1、Chinas New Economy Smart,Sharing and Green 1戴德梁行大中華區研究部您是否擁有完美的用戶體驗？2 PART 1 Executive SummaryChinas New Economy Smart,Sharing and Green 3第一章摘要 P04 P08 P110 P114 P14 P16 P32 P56 P74 P86 P96 2015）1984 年康涅狄格州哈特福特市的 The City Place Building這棟 38 層的寫字樓于 1984 年竣工，據稱是世界上首棟智能樓宇。這棟寫字樓交付使用時，已安裝并運行了先進的電信系統，自動化

2、辦公系統，自動化監控系統和建筑設備管理系統。1999 年物聯網（IoT）物聯網這個詞于 1999 年首次被提出，但在此之前物聯網就已經存在了。物聯網可以促進日常的數據交換，例如應用于建筑設備，傳感器和裝置。2003 年智能溫控托馬斯哈特曼發明了一種控制算法，用于監控特定空間里的溫度。這種控制算法可以使溫度控制在用戶選擇的溫度范圍內。這是提高用戶舒適感的一項基本措施。2007 年iPhone 問世iPhone 手機的問世不僅對智能樓宇技術產生了影響，而且徹底改變了人類的生活，工作和娛樂方式。自動采光與傳統的照明開關不同的是，自動采光系統利用房間內的光感應器，探測最佳亮度，并相應地調整照明系統。這

3、項技術在當時可節約 35%至 60%的能源。首個零能耗的寫字樓位于加州圣何塞的綜匯建筑設計有限公司（IDeAs）的總部是首個能夠實現能源自產自消的寫字樓。該寫字樓的獨創性特點包括節能 HVAC 系統（采暖，通風與空調系統），輻射地暖系統和電動水源熱泵。34 主題 2 辦公空間2009 年無線照明控制無線照明控制問世。如果感應器探測到一段時間內無用戶活動時，這項技術可以自動關閉寫字樓內的照明。2010 年iPhone 控制器從這時起，用戶可將智能手機和平板電腦用作控制器，控制家電和商業地產設備。2013 年位于華盛頓雷德蒙的微軟 88 Acres88 Acres 起初是希望改進和整合微軟雷德蒙園

4、區寫字樓的管理解決方案。如今，這個園區是世界上最智能的園區之一。2014 年阿姆斯特丹的前沿大廈前沿大廈號稱是世界上最智能的寫字樓，由 PLP 設計，由 OVG 房地產公司交付用戶使用。2017 年位于慕尼黑的 Watson IoT 全球總部作為最先進物聯網技術的發源地，Watson IoT 斥資 2 億美元，在慕尼黑建造雙子塔，使之成為全球最大的互聯設備協作實驗室。您是否擁有完美的用戶體驗？中國地產的體驗式變革 3536 主題 2 辦公空間智能辦公建筑有何功能？就基本面而言，智能建筑傳遞的是便利的物業服務，包括企業增值服務，能源和運營服務，提高舒適度與生產力的服務，空間改造能力以及互聯基礎設

5、施服務。這些服務讓用戶能夠以最低的成本提升生產力，同時在建筑的整個生命周期內產生最小的負面環境影響（圖 22）。尤其是，這些便利的寫字樓物業服務提高了用戶和訪客體驗，包括：充足的照明；舒適的溫度；令人滿意的空氣質量；恰當的安防措施；合格的環境衛生一棟建筑若要成為智能辦公建筑，需要在建筑設計階段或在建筑生命中期進行翻新時，增加智能技術，具體體現在，在建筑的有效生命周期內進行信息技術（IT）或更具體的物聯網（IoT）技術升級。此項技術可使包括硬件和軟件在內的各類建筑子系統連接起來，而這些子系統通常是獨立運行的。連接之后，這些子系統便可以共享信息和數據，從而實現主動的建筑管理，提升建筑的整體性能。智

6、能辦公建筑在技術的加持下能夠將建筑結構與其功能聯系起來，產生實用的信息和有效的結果。智能辦公建筑可通過以下方式實現這一目標：連接樓宇的控制系統；利用技術連接建筑用戶和訪客；降低成本；實現環境可持續性發展；邁向未來，樓宇體驗智能化發展。而且中國深圳的達實大廈已經實現了這一目標（詳見圖 23 和附錄中的案例示范3）。通過實現這些結構與功能相連接的目標，智能辦公建筑能夠帶來多項資產管理方面的增值收益，包括：優化預測性的維護；提升節能水平；實時設備、機器和裝備的維修翻新與更換；提高項目的整潔度；資料來源：Acuity Brands，戴德梁行研究部服務企業增值服務能源及運營服務室內外互聯基礎設施服務提高

7、舒適性及生產力的服務空間靈活性&引人注目圖 22：智能辦公建筑的基本功能您是否擁有完美的用戶體驗？中國地產的體驗式變革 37資料來源：戴德梁行研究部資料來源：戴德梁行研究部 提 出 重 新 設 計 和 整修 空 間 的 建 議（圖24）。在全球層面上，阿姆斯特丹的前沿大廈實現了多個智能辦公建筑的目標，同時也獲得了資產管理方面的增值效益以及體驗優勢（圖 25 和附錄案例 4）。圖 23：深圳達實大廈的時間線達實大廈由中國工程院院士孟建民設計。該建筑獲得了 LEED 鉑金預認證。該建筑獲得中國綠色建筑認證三星級。達實大廈由中國建筑一局（集團）有限公司完成并移交。該建筑獲得深圳市綠色建筑認證鉑金級。

8、20172019201220152018圖 24：智能辦公建筑享受的五項增值資產管理收益使用內置于基礎設施中的傳感器和在智能建筑中收集的數據，可以顯著提高服務部門的建筑管理能力。在空間管理和節能方面主要有五大好處：預測性維護傳感器可以檢測建筑物的技術性能，并在設備發生故障時甚至在觸發警報之前啟動維護程序。1 節約能源分析傳感器發送的數據，提示溫度或做出調整。2 及時更換設備監控設備可以對其生命周期進行更有效的管理。因此，當維護成本過高或設備制造商設定的使用壽命耗盡時，應更換設備。3 優化的現場清潔位置傳感器優化了清潔操作。他們收集的數據使設施管理人員能夠將清潔人員專門分配到被用戶利用過并需要清

9、潔的空間。4 重新設計的空間傳感器有助于識別建筑物中使用過度和利用不足的區域。因此，可以對空間的重新設計和優化提出建議。5 資料來源：The Agility Effect，戴德梁行研究部PLP 公司設計德勤在阿姆斯特丹澤伊達斯地區的辦公樓。由 PLP 公司設計，OVG 地產公司開發的前沿大廈建成并且交付使用。入圍或獲得六項主要的設計或建筑獎。入圍或獲得五項主要的設計或建筑獎項。2009201520142016圖 25：阿姆斯特丹前沿大廈重大事件時間軸38 主題 2 辦公空間連接樓宇的控制系統當代建筑包含了許多設備，復雜的控制系統以及各種用于提高用戶的工作效率，用戶和訪客的安全性和舒適度的平臺。

10、許多這類系統都涉及設備間的交互配合，但由于數據本身的廣泛性及通信過程的專有性，在多數情況下，數據和信息僅沿特定方向流動。事實上，根據 IBM Research Watson IoT 的調查，今天建筑產生的數據中，有 90%是“暗數據”，也就是從未得到過利用的數據（圖 26）。但是，現時和未來真正的智能樓宇能夠做到：同一個建筑中的所有設施和系統都能彼此影響并相互聯系（圖27）。制冷設備的優化就是一個例子。通過收集天氣及氣候數據信息，制冷設備可以提高運營效率。另外一個例子是，通過建筑安全系統數據的掌握運用來選擇關閉沒有用戶使用的區域的燈光及制冷/取暖系統。水資源智能儀表、用量和流量感應全天候監測竊

11、賊警報、停車位使用感應開關燈光開關、出口指示等采暖通風與空調風扇、變風量、空氣質量視頻監控攝像機火災功能檢查、檢測服務準入&安保持證進入、監控、一體化、大門電梯維護、性能能源智能儀表、響應需求資料來源：，戴德梁行研究部當數據信息在互連設備和系統之間不受限制地流動時，照明，空調，安保和其他系統的運行效率要高很多。這樣的建筑不僅安全性更高，運營成本較低，而且更為舒適（通過這些方式令用戶和訪客感到愉悅，從而獲得更好的建筑體驗）。圖 26：大數據的“暗性”資料來源：IBM Research&Watson IoT，戴德梁行研究部已利用的數據暗數據90%從未得到利用的傳感器數據圖 27：智能樓宇中的系統互

12、聯您是否擁有完美的用戶體驗？中國地產的體驗式變革 39利用技術連接建筑用戶和訪客真正的智能樓宇提供一套旨在改善和提高建筑可用性的有用工具。這些工具和技術通過提高用戶的舒適度，安全感和安保力度，使用戶在每個工作日更好地完成工作的同時還能減少開銷，節約能源并減輕對環境的負面影響（圖28）。用戶和訪客甚至可以在到達寫字樓之前，以及出入寫字樓的時候使用智能設備。例如以下的兩種設備：智能停車系統；生物識別安全系統。對于員工來說，智能停車系統可以解決每天早上試圖尋找停車位的麻煩。當員工開車到達時，他們會立即被引導至一個空置的停車位。智能停車系統減少了員工開始工作前由于停車浪費的時間，以及由此產生的不良情緒

13、，從而改善員工的辦公體驗。至于生物識別安全系統有助于員工方便、快捷地進出寫字樓，以及在寫字樓內活動，從而改善員工的辦公體驗。員工可以不再通過刷卡，而是語音、刷臉、指紋、手印或虹膜識別來進出寫字樓，以及在寫字樓內活動。降低成本智能樓宇相當于超級連接器，能夠將與建筑相關的所有現存機器，設備和軟硬件系統連接起來。如果利用得當，這種超級連接可以降低建筑運營期間的成本（圖 29）。智能辦公建筑有很多方式可以降低成本，例如：早上五點上午十點下午一點傍晚六點夜間 傳 感 器 檢 測 到 汽車，外部照明打開 安保系統允許進入 照明打開 采暖通風與空調系統調整空氣流動及溫度 有人進入時照明系統打開 根據人數調節

14、溫度 日光強烈時燈光變暗 按 照 安 排 關 閉 燈光，除檢測到有人占用的地方（請勿加班過晚?。┎膳L與空調系統、照明系統、安保系統恢復默認設置管理員到達開始全局調控（好早?。h室開會陽光從南面窗戶射入建筑基本空了當建筑內無人時資料來源：霍尼韋爾，戴德梁行研究部圖 28：智能樓宇中的一天40 主題 2 辦公空間 管理制冷，供暖，通風，照明，設備和機器的能源負荷通過利用能源負荷數據并對其進行建模，智能辦公建筑在為用戶提供所需的舒適度時，能夠更好地實現最低開支的目標，進而為用戶提供盡可能高效舒適的工作環境。將用戶模式與能源使用相聯系通過互連的傳感器和設備，在任何特定時間，智能辦公建筑都能了解正

15、在使用建筑的用戶數量，并據此對能源水平做出相應調整以適應使用需求。這種持續的自動調節可以節約成本。預測性維護智能辦公建筑能夠在引發高昂代價的斷電前就識別出建筑的性能故障。動態能源消耗智能辦公建筑通過主動檢測電網負荷的周期并相應地改變使用狀態，可以確保能源成本保持在最低水平。實現環境可持續性發展多年來，建筑管理系統已經能夠為建筑內部空間的保暖或制冷提供充足的能源，以達到舒適水平。這些系統通過自動化控制來實現這一點，同時自動化控制也幫助樓宇業主和運營方實現其可持續發展的目標。然而，所有派生數據通常都保存在建筑管理系統內部，因此，領導層的決策者們一般難以得到這些數據。然而，在智能辦公建筑中，建筑管理

16、數據可以通過易于閱讀的可視化儀表圖的形式傳遞給領導層，供他們決策。那些負責可持續發展管理的決策者們可以更好地了解其建筑的整體可持續發展情況（圖 30）。邁向未來，樓宇體驗智能化發展如今，我們正邁向一個真正的智能世界，未來的樓宇必須變得智能才能保持競爭力。未來的用戶將比現在的用戶 更需要體驗，對他們租用空間的智能程度要求也會更高。在中國，北京和上海等大城市的商業地產市場需要不斷調整，以便保持與最新技術與時俱進。規劃&評估運營&維護設計&安裝估價&翻新3 到 5 年籌資&建設占一棟建筑生命周期成本的 25%運營占一棟建筑生命周期成本的 75%25 到 30 年25%75%圖 29：智能建筑：成本節

17、約可以貫穿一棟建筑的運營周期資料來源：施耐德電氣，戴德梁行研究部您是否擁有完美的用戶體驗？中國地產的體驗式變革 41我們預期，在建筑環境中，優質物業將會成為第一批真正的建筑智能平臺。以上海寫字樓市場為例，到2023年，我們預計全市房地產市場上的超甲級寫字樓供應量將超過 280 萬平方米，屆時將會占全市甲級寫字樓市場供應總量的 15%（圖 31）。等到 2022 年的上海，已租用或希望租用超甲級寫字樓中高品質空間的用戶需要支付高額租金。反過來，這些用戶也會期望他們所在的寫字樓是智能的。因此，既不能在目前快速使用最新科技，在不遠的將來也不能搭建智能平臺的甲級寫字樓將面臨租戶流失的風險，其現時的高出

18、租率從長期看來也難以為繼。最后，未來的智能辦公建筑通常不僅僅與實現能源和可持續發展目標有關。智能辦公建筑的有效經濟壽命也會延長。在未來，世界各地的智能辦公建筑將形成良性循環，它們建立的平臺通過大量與房地產相關的信息共享和數據分析，將進一步加強使用者和來訪者的用戶體驗。圖 30：建筑能源負荷，溫度數據儀表板樣例0.20.40.60.811.212:00 PM1:00 PM2:00 PM3:00 PM4:00 PM5:00 PM需求(Mw)溫度(F)70 Mw105 F60 Mw90 F50 Mw75 F40 Mw60 F30 Mw45 F20 Mw30 F10 Mw15 F0 Mw0 FBase

19、,56%Plug,21%時間負荷劃分基礎插頭實驗室Lab,23%資料來源：戴德梁行研究部圖 31:上海甲級寫字樓市場：甲級/超甲級項目劃分資料來源：戴德梁行研究部超甲級甲級15%85%42 主題 2 辦公空間辦公場所2不僅僅是千禧一代千禧一代正在迅速成為中國勞動力的主要組成部分。相較于以往，企業租賃傳統寫字樓的模式，千禧一代偏好更為靈活的工作方式。如今，許多中國辦公空間的設計和運營模式越來越貼合他們理想中的工作方式，并且這種氛圍下的工作體驗被他們視為生活的延續。然而，我們不應該忘記，還有其他年齡段的人也在使用同樣的辦公空間，不管他們是新興的 Z 世代、X 世代還是嬰兒潮一代。對于辦公空間以及相

20、對應的工作體驗，這幾代人都有自己的偏好。因此，在設計和技術應用這兩個方面，辦公空間應該找尋一個平衡點，滿足所有年齡層員工的期待和愿望?？臻g設計通常，辦公空間的設計會影響（全年齡段）人才的吸引和保留，甚至該空間承租方和業主方的業績表現。因此，對于任何一個辦公空間而言，優質的全方位辦公空間設計是至關重要的。在此，我們總結了八個看似簡單但又非常關鍵的主導因素。當充分考慮并采納這些因素時，辦公空間將展現出更高的性能，從而提升員工體驗感：1.社區一個優秀的辦公空間離不開社區與協作。與其他員工會面、尋找業務伙伴或發掘投資機會這些因素都有助于提升工作體驗，打造成功的辦公空間。因此，任何辦公空間的設計都需要確

21、保包含這些元素。Kickstarter 在紐約布魯克林的辦公室是個非常優秀的國際案例。它不僅在辦公空間的內部，而且在整個外部空間都展現了這種社區精神（圖32 和附錄中的案例研究 5）。辦公空間需要引入社區的概念，打造出一個人與人之間思維碰撞的區域，例如開設吧臺/咖啡館就是一個不錯的方式。如今，中國許多的辦公空間內出現了這樣的功能區（圖 33）。在這里，安坐在一個家庭式的環境中，員工們可以輕松地工作、交談。另一個具有同樣效果的方法是設立開放區域。長桌或大您是否擁有完美的用戶體驗？中國地產的體驗式變革 43桌不僅適合工作，而且可以營造輕松聊天和交流思想的空間。最后，設立游戲區同樣能促進人際交往和思

22、想交流，可以配備最新的電腦游戲，臺球桌，甚至桌上足球。無論有什么游戲，這個空間都將是一個有趣的空間，并且可以讓新員工們彼此認識交流。值得注意的是，我們在設計聯合辦公空間時，上述的“社區”空間與特定的辦公區域（員工們在此集中精力，專注工作）之間需要保持一定的距離，或設立合適的隔音墻。2.空間靈活性辦公室員工來來往往。一些人只待在辦公空間短短幾天，而另一些人使用數月或數年。有些人在辦公室里單獨工作，而另一些人則是開展團隊工作。在特定日期，辦公空間將用于活動、會談、研討會等，而在其他時候，空間將僅用于常規工作。因此，為Kickstarter 利 用一家鉛筆廠作為公司的辦公樓。Kickstarter

23、成立。Kickstarter 以 360 萬美元收購了布魯克林 2700 平方米的舊鉛筆廠。Kickstarter 搬到了在布魯克林的辦公室。Kickstarter 在布魯克林的辦公室進行了大規模的翻修。20 世紀初2011201420092011-2014圖 32：Kickstarter 辦公室的時間線資料來源：戴德梁行研究部吧臺大堂茶水間借閱區商店樓梯區域圖 33:“社區型”空間：碰撞思維的火花資料來源：,戴德梁行研究部44 主題 2 辦公空間了適應變化，空間需要足夠靈活，以便在任何時間根據不同的用戶需求進行調整（圖34）。在今天的中國，大多數辦公運營者都明白空間靈活性的必要性。許多公司都

24、安裝了可調節的照明設備、細心規劃位置的電源插座、可折疊的隔斷墻，以及在不需要時可以輕松放置在角落的桌椅。3.辦公場所的多樣性如今，中國的許多辦公空間確實包含開放的公用辦公區和/或獨立的隔間，但更先進的辦公空間設置了與眾不同的體驗空間。這些空間可以包括一個露天屋頂或陽臺、一個懶人沙發休息室或一個團隊工作區域，例如圖書館區域（圖 35）。通過不同的空間設置，公司可以讓員工在白天或工作周有更多的工作區域選擇。經過設計，多樣的辦公空間迎合了不同的工作需求，滿足員工的空間偏好。任何時間內，在自己喜歡的場所內工作，員工的工作體驗會提升，并且收獲更多幸福感，從而提高工作效率。4.技術技術及其使用對于當下和未

25、來的辦公場所體驗至關重要。例如，智能手機改變了我們的溝通方式。憑借技術，它們還可以與辦公室進行交互，以改善員工的工作場所體驗。通過以下四種方式實現：1.智能尋路系統尋路系統通過實時追蹤辦公空間使用變化情況來節省員工時間。它通過獲取實時數據來實現這一點，這些數據圖 34:靈活辦公擁抱變化資料來源：Acoustics.org,戴德梁行研究部您是否擁有完美的用戶體驗？中國地產的體驗式變革 45使用跟蹤技術來檢測哪些空間正在被使用，哪些空間是可使用的。通過使用尋路功能，員工可以使用智能手機快速定位，預訂可用的工作空間（圖 36），甚至可以在辦公室內定位其他員工，從而促進協作和配合。2.會議體驗技術良好

26、的手機會議技術正如預期的那樣，快速流暢且易于使用。它可以通過智能手機無縫啟用臨時的頭腦風暴會議或進行團隊狀態登記，從而提高工作效率和團隊溝通，甚至這些可能都不需要在會議室中操作。3.智能溫度和照明控制系統智能溫度和照明控制系統可以提高員工的舒適度。每個員工都可以通過使用智能手機輕松地設定自己辦公室的溫度和照明情況。當直接連接到辦公場所的建筑自動化系統時，HVAC 和照明系統“居家環境”辦公空間主要的個人隱私保障庇護項目團隊制定策略團隊會議多人間溝通交流大型會議小型團體會議場所“飛地”互動不期而至社區辦公室圖 35:為不同的工作類型提供多樣的空間資料來源：諾爾研究部，戴德梁行研究部46 主題 2

27、 辦公空間可以實時響應員工的智能手機上輸入的偏好設定。4.自動飲料機任何時候，員工都可以從智能手機上預訂，在自動飲料機旁等待，最后拿到最喜歡的飲料。這也是進一步提升員工辦公室工作體驗的一個簡單方法。5.專注、隱私和完成工作工作并不全是關于思想碰撞、討論和協作。在辦公室里找一個安靜的地方專注于工作并完成工作，這對于一個高效的工作空間以及更好的工作體驗來說，是必不可少的。在中國的許多辦公空間中，有很多個人成員和企業團體與彼此近距離工作，因此，噪音水平上升時，他們可能難以集中于手頭工作。為減輕干擾，將辦公室里的安靜區域完全隔離，防止聲音穿透就顯得尤為重要。對于玻璃墻，最小厚度應在10 毫米左右。同時

28、，磨砂玻璃墻可以增加空間的私密性。此外，當希望撥打私人電話時，一個相對密閉的電話亭是最為理想的。資料來源：康得克軟件,戴德梁行研究部在隔音問題上，確保最佳隔音效果是辦公場所設計的核心，這一點很重要。Gensler的一項研究中指出，53%的辦公室員工在努力集中精力工作時，常常被他人分散注意力。鑒于目前有更多的辦公室正在實行開放式空間計劃，這一問題需要得到解決，以維持辦公空間所帶來的高體驗感。圖 36：辦公桌預訂的尋路系統預定B3 桌J.史密斯有時候人們需要一種完全的隱私感和匿名感。即使是有安靜地方的辦公室，通常也有玻璃墻，人們可以看到正在發生的一切。我們對外不應該總是透明的?！盨usanCain

29、，安靜的作者您是否擁有完美的用戶體驗？中國地產的體驗式變革 47聲音強度用分貝（db）衡量，根據聲學設計，理想的分貝級為 35-40 分貝（圖 37）。達到辦公室工作場所的最佳聲音強度可以通過三種方式實現：吸收吸聲；阻斷聲音阻斷；覆蓋隔音罩（圖 38）。吸聲可以通過在表面、墻壁和天花板上使用吸聲材料以及安裝辦公家具（如高背沙發或小型工作間）來實現。隔聲可以通過在噪聲源和工作地點之間設置屏幕、圍擋和墻壁來實現。在開放式辦公室中，辦公桌圍擋通常用來阻擋鄰桌的噪音。資料來源：Parterre Flooring Systems，戴德梁行研究部聲音覆蓋（或聲音遮蔽）可以通過包裹墻壁、柱子或任何堅硬表面來

30、減輕任何回聲。圖 38：實現辦公室最佳聲音強度的三種方法ABC聲學設計的ABC吸收（如天花板瓷磚）（Absorb）阻隔（如隔間隔墻）（Block）覆蓋（如隔音罩）（Cover）圖 37：各種設置和情況下的平均噪聲級資料來源：，戴德梁行研究部30959040100966010510170115106751291208980130140樹葉沙沙作響，輕柔的音樂，低語一般的家庭噪音辦公室噪音，速度 60 英里每小時的車內嚴重的交通情況，空調窗邊，嘈雜的飯店，動力割草機手提式錄音機，沙灘車，摩托車電鋸，鼓風機，摩托雪橇改裝賽車比賽正常談話背景音樂真空吸塵器，一般的無線電頻道地鐵，大聲喧嘩超過 85 分

31、貝的聲音都是有害的學校舞蹈運動人群，搖 滾 演 唱會，響 亮的交響樂槍擊聲，100 英 尺 高度的警報聲平 均 分 貝(dB）48 主題 2 辦公空間6.會議在傳統的辦公室里，會議室是放滿桌椅的，通常被設計成可以容納大約 20 人，但大多數時間的使用人數少于這個數字，或者根本沒人使用。這種設計效率不高。如今，中國辦公場所的會議區域正在脫離這一傳統標準。在會議室、休息室或展位上都有這樣的變化體現（圖 39）。在辦公空間中設計會議區域時，應該有多種多樣的方式來提升會議體驗。會議室應提供不同面積大小和不同隱私及正式程度的空間。較為正式的會議室不需要總是放置設置在靠近窗口的區域，而應該靠近接待區，從而

32、避免客戶在辦公室私人區域走動，造成影響。7.心之所在即是家一般而言，辦公室是工作場所，家是娛樂休息場所。但現在，這些界線越來越模糊。如今，中國越來越多的大公司正在重新設計他們的辦公室，使其成為員工生活方式的延續，并提升員工的辦公室工作體驗。其中，包括家庭特色，如家庭房間、休閑空間、照片墻等（圖 40）。了解這一點并為了保持人才吸引力，中國企業必須繼續超越辦公空間設計的各種限制。辦公空間設計需要鼓勵并營造一種有趣的工作氛圍，即工作就是娛樂，娛樂也可以是工作。這種設計可以簡單地結合整個樓層，甚至僅僅是一個照片/信息墻，不僅僅加強了員工間的互動，而且還能激發歸屬感。獨立工位超級會議室開放式工位休息區

33、優選會議室圖 39:會議空間：鼓勵互動和協作資料來源：,戴德梁行研究部這是使辦公空間更像家的頂級策略。這些燈將照亮你個人風格的另一面。即使你不使用壁 爐，它 也 會給你帶來舒適感。這聽起來似乎很簡單的小設備卻能將房間的設計感凸顯出來。給軟木板加上有趣的框架也是個不錯的選擇，不論是閃光矚目的還是樸實的，都能給辦公空間平添一抹生動而又個性的色彩。布置些父母、兄弟姐妹、寵物狗，或者孩子的照片，布置些從大學室友那里得到的有趣的圣誕卡。那些越能準確代表你的照片，越能體現出溫馨感。在會議室中放置一盞臺燈，頓時令它更像一間書房而不單單是會議室。你可以巧妙地選用吊燈設計，避免平庸感。在辦公室里搜尋一些充滿樂趣

34、的設計，沒有什么比壁爐更能讓員工感覺舒適，像在家中一樣，無論它是燃木的、燃氣的還是電動的。如果你不希望在二十年里，辦公空間一成不變，添加些個性化元素，例如升級一個全新的吊扇是個值得考慮的事情。雖然軟木板可能與辦公室的設計風格不搭，但我們可以在板上張貼圖片，趣言等等。照片照明壁爐吊扇軟木板圖 40:如何打造有家的感覺的辦公室資料來源：Hansen Wholesale,戴德梁行研究部您是否擁有完美的用戶體驗？中國地產的體驗式變革 4950 主題 2 辦公空間8.舒適和顏色最后，對于中國所有的辦公空間來說，為了提高員工的工作體驗，為員工提供一個舒適的工作環境是非常重要的。許多公司確實非常關注這一方面

35、。工作場所的健康與幸福感是最近人們討論的話題，而且辦公場所的特點，如舒適又符合人體工學的座椅、舒適的室內溫度、聲音、照明和綠化都是重要的問題。果適合休閑空間。黃色充滿活力和樂觀，有助于激發思維在需要激發思維的空間里，黃色更為合適（圖42）。生活福利設施正如在優質設計的案例中，辦公室周圍有解決實際需求并運營良好的便利設施對公司提高工作場所體驗感，從而有助于留住和吸引有人才。在中國，許多公司已經認識到這一點的重要性，并在其辦公場所配備了各種便利設施。如果公司還沒有這樣做，有很多便利設施可以納入辦公場所。這里，我們概述了五條建議：1.零食供應可以為辦公室員工提供簡單的堅果零嘴和自制零食餅干。食物自然

36、會讓人快樂，讓人們聚在一起。更重要的是，在特定的時間，特定的地點提供這些可以進一步促進“社區”空間發展，讓員工知道什么時候在哪里聚集（圖43）。如果處理得當，員工能夠愉快且高效地工作，同時他們愿意接受更高的工作強度（圖41）。辦公空間內的配色方案也需要仔細考慮。在中國，看到辦公空間呈現出各種各樣的色彩通常是件好事。顏色影響體驗感、情緒和工作效率水平。例如，藍色是一種自然的顏色，具有鎮靜的效資料來源：myD,戴德梁行研究部圖 41:工作環境中人體工程學：理想的設置后背挺直電腦顯示器頂部在與眼睛的水平線上或下方顯示器大約保持距人體在一個手臂的位置盡量不彎曲雙手手腕文件夾肘部接近身體靠背支持下背調整

37、轉椅轉椅前座沒有壓迫膝蓋后側雙腳平放在地上或者腳登上您是否擁有完美的用戶體驗？中國地產的體驗式變革 512.飲品供應人體 70%的成分是水，我們需要飲水來補充一整天工作中的水分流失。選擇各式各樣的飲品來補水從烘焙咖啡到混合茶，從手工啤酒到果汁都是一個不錯的想法。員工獲得較高滿意度的同時往往會在較長的時間內感到精神飽滿。此外，獨飲一杯或在社交環境中喝一杯，這會增加員工的健康和幸福感。圖 42：顏色與情緒資料來源：戴德梁行研究部藍色黃色紅色橙色黑色粉色綠色紫色信任聰明平靜信仰自然穩重權威歡悅注意童稚新鮮溫暖能量樂觀愛心刻不容緩能量激情健康吸引力脫穎而出財富年輕幸福膽識豐富權威神秘優雅力量溫柔敏感關

38、懷情感豐富同情心愛心舒緩環保自然平衡寧靜皇家神秘奢侈童稚創新4/10在 10 名員工中，有 4 人贊同“我羨慕那些在提供免費食品/零食的公司工作的朋友”。66%對目前工作滿意或者非常滿意的受訪人員表示他們的辦公室提供免費的食物和飲料。如果可能的話，48%的人希望辦公室每周能提供 1-4 次零食或飲料。32%的人表示：“我覺得必須把食物在辦公室的冰箱里藏好，這樣聯合辦公的同事就不會拿走?！?6%的人認為，他們在下午沒有吃零食來補充能量時會情緒低落。Top 4最受歡迎的辦公室零食排行榜咖啡和茶（55%）水果和蔬菜（37%）咸味零食（36%）烘焙食品（33%）66%的千禧一代認同：“如果我在另一家公

39、司找到了一份有更好福利的工作，其中包括提供零食，我會接受?！痹诮邮芄ぷ鲘徫粫r，千禧一代比 45 歲及以上的辦公人員更看重辦公空間的條件。幸 福 感 最 強 的 美 國 辦 公 人 員獲得免費零食圖 43：免費零食成就快樂員工資料來源：P，戴德梁行研究部83%的受訪人員認為在工作場所提供新鮮健康的零食是一項巨大的福利。42%的受訪者認為：“我們辦公室的冰箱和櫥柜利用率比較低?！?2 主題 2 辦公空間3.淋浴設備許多員工可能喜歡早上騎單車上班或在白天鍛煉身體。但是有些人因為擔心太熱出汗導致上班不舒服，而放棄了這個習慣。安裝淋浴可以改變這種狀況，并且幫助吸引和留下這些追求有活力的生活方式的會員。4

40、.健康與幸福感如上所述，擁有健康計劃和/或區域，無論是放松室還是瑜伽課的開放空間，都是提高員工幸福感的好方法，同時也是提高員工體驗和工作效率的好方法（圖 44）。簡潔卻不失健康和幸福感元素的設計元素越來越多地融入到中國的辦公室中，它們包括：1.辦公空間的色彩運用（迄今為止所揭示的）色彩會影響心情。紅色迸發激情，藍色平穩情緒，舒緩呼吸和心率。當設計一個有特定用途的辦公空間（如一個頭腦風暴會議室或安靜的休息區）時，房間顏色的選擇至關重要。2.辦公空間的自然光資料表明，工作中的自然光可以保證夜晚更好的睡眠，促進更多的工作交流，增強幸福感，降低血壓，提高警覺性。3.辦公空間里的綠植辦公室里的綠色植物可

41、以降低壓力，凈化空氣，提高工作效率。其他可供中國的辦公空間借鑒的包含健康和幸福感的設計元素：1.一個面向自然的空間辦公空間外部就是大自然，這種視覺可以激發員工，并使他們感到愉悅，對他們的整體健康是有益的。5%6%提高工作績效增加每月“最佳工作”的天數+10%改善健康狀態，有助于圖 44：工作場所健康和幸福感項目對生產力的影響資料來源：M，戴德梁行研究部您是否擁有完美的用戶體驗？中國地產的體驗式變革 532.一 個 與 水 為 鄰 的 空間同樣，在辦公空間內部和周圍的水景元素使整個環境充滿吸引力和緩和感，也給員工們一種強烈的幸福感。3.一 個 模 擬 自 然 的 空間讓人感到神清氣爽，使辦公環境

42、更加舒適。這個空間設計可以包括：大自然的聲音，如鳥鳴；自然界中散發的植物油氣味；人工氣流和溫度變化；動態且散射的光照；生物形態的設計和模式。4.一個安靜的休憩室這讓員工感到安全，同時能讓他們在獨處的環境中放松。一個好的休憩空間令人感覺與周圍的辦公空間截然不同，卻又不完全割裂。在這個空間休息一段時間后，員工可以重新振作起來。拋開各種困難，許多中國企業已經取得了成功，并開始將自己的工作環境轉變為更健康，更友好的空間。其中一個例子就是戴德梁行在上海的辦公室（圖 45 和附錄中的案例研究 6）。54 主題 2 辦公空間5.兒童保育如今，我們生活在一個忙碌的世界里，已為人父母的雙方經常需要一邊工作一邊照

43、顧家人。在這種情況下，兒童保育可能會成為年輕父母所面臨的一個問題。當然，在其所在地設立一個包含兒童保育室的辦公室，對于需要照顧幼兒的父母來說，將是難得的工作體驗，有助于吸引、保留這一群體中的寶貴人才。邁向未來的辦公體驗協作開放式的辦公空間已成為了過去時，現今辦公室的裝修設計在布局上考慮開放和私密間保持適當平衡，創造多樣化的辦公空間，從而增強辦公體驗。雖然原來開放式的辦公空間設計具有一些優點，但也有缺點。中國以及全球范圍內越來越多的公司開始接納私密辦公空間，隔絕干擾，以使員工能夠專心工作，并提升工作體驗。隨著員工由于辦公體驗的增圖 45：上海戴德梁行辦公室時間線戴德梁行（DTZ）搬遷入駐上海南京

44、西路恒隆廣場。戴德梁行在恒隆廣場完成了第一次擴建翻新。戴德梁行辦公室完成了第二次也是最近的擴建翻新。200720172014資料來源：戴德梁行研究部強而提高辦公效率，越來越多的公司將提供多樣化的辦公空間，來支持每個團隊成員的不同工作風格和工作場景需求。更重要的是，由于知識經濟加劇了人才爭奪戰，公司將為全年齡段的員工提供良好的辦公環境。因此，為了增強辦公空間的體驗性，中國以及全球范圍內的公司將著力提升辦公空間的設計、技術和健康與幸福感，以期在商業競爭中保持領先。您是否擁有完美的用戶體驗？中國地產的體驗式變革 5556 主題 3 零售空間主題 3 零售空間數字技術如互聯網和智能手機的應用，正在改變

45、全球的生活方式和購物方式，在中國尤為明顯。如今，中國擁有全球最大的網購市場規模（表 1）。鑒于這一巨大的變化，實體零售商必須采用新的方式來適應消費者不斷變化的消費需求和購買習慣（圖 46）。表 1:中國擁有全球最大的在線市場（2018 年）*網購排名前十的其他八大市場，英國、日本、德國、韓國、法國、加拿大、澳大利亞、印度的平均值，2018 年。資料來源：eMarketer，戴德梁行研究部網購規模（億美元）網購用戶（億人）移動支付滲透率上網時間（小時/天）中國1,32561085%3.1中國是美國的倍數2.32.93.71.5中國是國際平均水平的倍數*19.09.64.21.8您是否擁有完美的用

46、戶體驗？中國地產的體驗式變革 57至此以后，各個以消費者為中心的購物中心和商店，通過不斷改進技術、設計、分析和服務，重塑零售生態系統，提升顧客的購物體驗。在本篇章中，我們主要研究兩種類型的零售物業：購物中心；零售商店。圖 46:當前消費者對實體零售的三種需求資料來源：戴德梁行研究部根據以上各類零售物業類型，我們將分別研究不同零售物業的相關方面，以及如何提升其顧客的購物體驗。購物中心1購物中心 app確保全方位的購物體驗隨著移動設備的廣泛使用，如今，世界各地和中國的許多購物中心都開發和運營了購物中心 app（圖 47）。商場建立和運營購物中心app主要有以下好處：首先，可以確保消費者得到最全面、

47、最方便的購物體驗；此外，收集分便捷式為我提供輕松便捷的服務個性化了解我，并且服務我體驗性向我提供難忘和可分享的體驗58 主題 3 零售空間析購物中心 app 的數據可以幫助商場更好地了解顧客的消費行為；同時，還可以幫助商場有效提高客戶忠誠度。如果一個購物中心 app 經常提供消費者感興趣的商品信息或商場活動信息，將會提高 app的日常訪問量。通過廣告信息推送，比如提供打折產品或商場活動信息，該購物中心 app可以幫助商場增強客戶粘性。下一階段小程序商城的發展微信小程序商城（于 2017 年1 月在中國推出），與購物中心 app 類似，為品牌和購物中心提供了更多的線上服務方式，以開展創意營銷活動

48、，并開設可快速加載的微信商城。例如，小程序商城可迅速通知顧客正在進行的店鋪優惠活動，或者告訴消費者購物中心最新開業的商店。與傳統的購物中心 app 不同，微信小程序商城具有以下優點：開發難度低，運營與維護成本低；可輕松與朋友分享品牌與店鋪信息的強社交屬性；增 強 了 關 鍵 意 見 領 袖（KOL）銷售活動與小程序商城的營銷互動；小程序商城自帶支付功能，提高客單轉化率；更廣泛的零售服務生態系統；整合線上線下資源,打通線上線下商業；實現線上線下全渠道融合。圖 47:購物中心 app資料來源：戴德梁行研究部到店模式離店模式商戶網站商場網站團購導航本地信息排號外賣社群購物中心 APPZara小紅書抖

49、音快手美團網到家餓了么美團外賣百度地圖谷歌地圖拉手網口碑網排隊網聚劃算杭州遠洋樂堤港大眾點評美味不用等耐克優衣庫Jimmy Choo您是否擁有完美的用戶體驗？中國地產的體驗式變革 59由于微信應用和微信支付的普及，在中國，大多數的商場和品牌都開發了微信小程序商城與微信公眾號來提升顧客的購物體驗。跟據騰訊統計的數據，截至 2018 年底，微信商城平臺每月活躍用戶超過 4 億，微信小程序商城超過100萬家。與此同時，淘寶也于 2018 年9 月推出了小程序輕店鋪，從而與微信小程序商城競爭。大數據增強用戶體驗、提升資產價值線上購物有著它天然固有的優勢。例如，它可以上架更多更豐富的產品，24 小時都能

50、夠下單購買，擁有各式各樣的優惠券和折扣等等。當然，最重要的是，線上商城是數字化的，客戶的消費數據以及購物習慣都被記錄下來。通過這類數據的分析利用，客戶可以獲得更多個性化的線上購物體驗。長期以來，傳統的線下購物中心都在不斷向前追趕。如今，線下零售行業正在經歷改變升華（圖 48）。早期，大約在 90 年代中期，購物中心通過分析經營數據來識別可改進的區域，從而達到整體經營效率最大化。十年后，實體零售銷售額增長。在全球范圍內，許多重點城市零售市場的消費達到了強勁的兩位數增長。然而，更多的購物中心竣工交付，加劇了市場競爭。與此同時，購物中心數據分析的主要對象轉變為專注于消費者。用“小數據”分析消費者行為

51、，使得購物中心業主更了解符合本地人群特征的最佳租戶組合。當時業主普遍認為，最優化的租戶組合等同于提高客戶吸引力，最大化銷售額和收入，以此來增加資產價值。如今，這一觀點仍然成立，但僅僅是解決方案的一部分。隨著新科技的問世，市場競爭進一步加劇，零售商業變得更加復雜。為了幫助購物中心業主見微知著并想出制勝的盛業策略，許多購物中心開始采用“大數據”分析來吸引客戶，提升他們的體驗感，保持或增加資產價值。圖 48:數據的發展資料來源：戴德梁行研究部 客戶分析大數據分析追求效率租戶重組消費總體驗經營分析早期發展中期發展現今發展60 主題 3 零售空間大數據來源“零售業大數據”能夠從許多渠道獲取，包括銷售數據

52、、客戶關系管理系統（CRM）數據、消費者人流量數據以及消費者行為數據（圖 49）。地理圍欄技術和客流量大數據具體來看，消費者客流量大數據可以通過地理圍欄技術獲得，幫助購物中心業主或者運營人員形成關于有效執行資產價值提升的戰略目標決策，例如租戶重組或改變購物中心內部設計及布局。實際上，地理圍欄技術是基于真實世界地理區域的虛擬邊界，通過使用 GPS 或者無線電頻率識別（RFID）的軟件來為特定區域定義邊界，在本節中為智能購物中心的內部空間。一旦消費者進入地理圍欄零售區域或者在其中閑逛時，他們的智能手機將間歇性發生回顯信息。與此同時，購物中心可以部署信標、高密度 Wi-Fi、面部識別攝像頭等新技術來

53、抓取客戶行為數據。這些數據（同時生成熱力圖）能夠被業主（或資產管理團隊）分析并用來調查：有多少消費者頻繁來到購物中心；什么時候是客流高峰期；初次到店消費者比例；消費者在購物中心的消費次數；消費者在購物中心花費的時間；客戶最經常光顧哪些區域，商家或餐飲（圖 50）；客戶身份，包括年齡，性別和購物記錄；客戶偏好，習慣和興趣。如今，不少客戶愿意提供他們的數據，并且期待可以獲得更高質量的購物體驗作為回報。通過了解客戶個人需求，購物中心能夠在所有可見可接觸的圖 49:獲取大數據資料來源：戴德梁行研究部銷售大數據客戶關系管理系統大數據人流量大數據消費者行為大數據CRM大數據您是否擁有完美的用戶體驗？中國地

54、產的體驗式變革 61地方（從后臺操作端到前端的創新改革）給他們提供一個更為豐富、客戶為先的購物體驗。大數據：優化租戶組合，提升體驗感，實現資產價值最大化從客流量大數據以及其他大數據的分析，一個智慧購物中心的業主及資產管理者將更好地對于是否續租或者是否重新設計未充分利用的區域以使得它對于租戶及消費者更具有吸引力做出正確的決定。位于富士見市（東京市附近）的啦啦寶都，是一個很好的國際案例。通過大數據分析，啦啦寶都不斷地調整它的租戶結構，以期能吸引關東地區的游客和顧客。商場內部提供了各式各樣的餐飲服務，包括以本地產品為特色的自助餐廳，從而滿足當地消費者需求。此外，由于了解到經常光顧啦啦寶都的顧客中，母

55、親身份的消費者占比很高，商場內還推出了“媽媽與啦啦寶都”活動（圖 51和附錄中的案例研究 7）。一旦這些大數據分析被熟知客戶構成的資產管理者有效執行，更多的消費者將被提升的購物體驗所吸引，從而拉動銷售額和利潤上漲，最終提升該購物中心的資產價值。圖 50:客流量大數據資料來源：戴德梁行研究部平均停留時間（年）1.22 小時平均頻率（年）1.87/月初次消費者（年）27.1%總人流量（年）6,366,265日均人流量（年）多次消費者初次消費者圖 51:富士見市啦啦寶都的時間軸資料來源：戴德梁行研究部三井不動產株式會社（啦啦寶都的母公司）成立。富士見，原隸屬于東京市，于 1972 年 4 月 10

56、日成為市級別。首座啦啦寶都項目，東京灣啦啦寶都盛大開業。2015 年 4 月，富士見市啦啦寶都開業。194119811972201562 主題 3 零售空間設計有利于增加客流量別出心裁的商場設計，兼具人性化的設施配套，能吸引更多更廣泛的客群來到商場。而更多針對性的細節設計，也照顧到了顧客中兒童，女性，殘疾人等顧客群體的特殊需求。這樣的設計，能拓寬購物中心的客群范圍，使顧客更愿意花時間待在人性化設計的商場中，這樣還能提高顧客的回購率，增加銷售額。在中國，有一個商場憑借其出色的設計來吸引大量顧客，這就是杭州的樂堤港（圖 52 和附件中的案例研究 8）中庭/公共空間人群中的路標顧客走進任何一家商場，

57、往往最先體驗到的都是商場的中庭空間。一個寬敞明亮，設計新穎，主題鮮明，活動豐富的中庭空間對一家商場的運營成功與否至關重要。中庭同時也是一個重要的空間指標。顧客在大型的，多核心的商場內游逛時，常會喪失方向感，因而中庭等場所經常具有空間指向性。中庭的設計必須要滿足多種功能目的，例如利用植栽、座椅、水池、主題裝扮等塑造特定氣氛以增加顧客的體驗感，以及為行動不便的顧客設置易行通道。圖 52:杭州樂堤港時間軸資料來源：戴德梁行研究部遠洋集團取得樂堤港地塊。捷得建筑設計事務所受托設計杭州樂堤港。樂堤港取得了 WELL 金級預認證。樂堤港獲得LEED金級認證。樂堤港在杭州拱墅區盛大開業。20062016 年

58、12 月201720162017 年 9 月 您是否擁有完美的用戶體驗？中國地產的體驗式變革 63屋頂花園“高高在上”的消費體驗如何合理利用屋頂空間是最新一代購物中心都在考慮的問題之一。是建造一個游泳池，一個兒童游樂場，還是一個小型高爾夫球場來增加顧客的體驗？對于中國大部分商業項目的屋頂設施，以上這些都不是第一選擇。根據贏商網的數據顯示，在中國所有屋頂設施類型中，消費式花園（餐飲業態）占比最高，達到80%（圖53）。然而中國某些購物中心的屋頂空間開發思路更加別具一格。位于上海的靜安大悅城和長風大悅城，都是玩轉屋頂空間的高手。靜安大悅城的屋頂摩天輪和長風大悅城的屋頂粉紅凌空跑道（針對女性顧客打造

59、），都具有很強的地標性，并分別與各自的主題定位契合，針對目標客群打造再無二家的體驗，年客流量排名靠前，吸引各類客群持續前來打卡。母嬰室特別的愛給特別的你女性和兒童這兩類客群是商場最為重視的客群之一。母嬰室現在已經基本是商場的標配了，但是還有更多的人性化細節依然非常值得推廣。例如成都銀泰中心的母嬰室，空間寬敞，并按照功能分成哺乳區、休息區和護理區。里面不僅提供微波爐、消毒鍋等設備，抽屜里還準備了尿墊、口罩、濕巾等，甚至還配了一臺空氣凈化器。衛生間 針對全年齡客群的友好設計隨著家庭客群逐漸成為商場的主力客群（尤其是郊區和社區購物中心），衛生間的兒童友好程度也越來越重要。針對兒童的公共設施細節，例如

60、符合兒童身高的洗手盆和馬桶，親子衛生間等等也正在進入傳統商場衛生間。圖 53:屋頂花園的建筑系統 資料來源：Balcony Garden Web,戴德梁行研究部植被層生長媒介層土工織物層排水層保護層防水層屋頂建筑層64 主題 3 零售空間同時，針對行動不便的顧客群體，也應該要在衛生間設置相應的便利設施。包括更加寬敞的衛生間隔間以及扶手等。購物中心在設計裝修時考慮到這樣的人性化設計能更加顧及到所有顧客群體的需求，反之也能使顧客更愿意在此逛街購物。停車場 新能源汽車與女性停車位等立體停車系統，智能停車場管理系統等舉措在新的商場已經比較常見了。但是隨著新能源汽車的普及，更多的商場還特別增加了針對其的

61、設備（圖54）。部分商場甚至更進一步，針對性設置了殘疾人停車位及女士停車位等，這個人性化設計細節都體現了商場的貼心程度，提升了用戶停車的體驗感，增加了客戶的忠誠度。各類活動及演出據波士頓咨詢公司與阿里巴巴聯合發布的報告顯示，中國消費者正從購買產品逐步轉變為重視體驗，服務型消費對私人消費增量的貢獻比例 2022 年將提升至 51%。對于購物中心而言，為了能提供更加細致貼心且引人注目的客戶體驗，店內活動，表演等均可用于加強中心顧客的整體購物體驗。在選擇要舉辦的活動之前，購物中心必須了解其購物者的年齡結構和偏好。通過一些背景研究，購物中心可以舉辦更符合客群喜好的活動和表演。這樣通?？梢詫崿F更高的客流

62、量，并最終轉化成更高的銷售額。至于各類演出活動的舉辦，其類型多種多樣?？梢允蔷哂袏蕵沸缘幕顒?，含有文化元素的表演，或有教育意義的自然活動等，以下是三個例子：圖 54:新能源汽車銷售量中美兩國對比（2011-2018）資料來源：InsideEVs,CAAM,Statista,戴德梁行研究部361,307 1,255,000 0200,000400,000600,000800,0001,000,0001,200,0001,400,00020112012201320142015201620172018美國中國您是否擁有完美的用戶體驗？中國地產的體驗式變革 651、主題活動（品牌/明星/動漫角色等聯名

63、產品發布）在當今“粉絲經濟”時代，中國的零售品牌經常在舉辦產品推廣活動時與明星或動漫角色等合作。這樣做，客流量將通過粉絲量大大提高，使得品牌受益。更重要的是，不管是國內還是國外，只要活動足夠吸引人，尤其是能吸引到千禧一代，就可能引發社交媒體曝光，這對于商場來說本身就是一個市場推廣的好方法（圖 55）。2、節慶表演眾所周知，中外各個重要節日慶典是發展“節日經濟”的大好機會。充滿儀式感的活動，如中國新年舞獅表演，或圣誕老人送禮物等，確實可以增加商場的辨識度，也能使顧客的購物體驗更加有層次感。3、快閃店快閃店是一種比較流行的發售新品的渠道。提及快圖 55:各年齡段社交媒體分享活躍度：千禧一代最愛分享

64、資料來源：Eventbrite Harris Survey（U.S.Consumers），戴德梁行研究部60%45%34%19%17%千禧一代35-4445-5455-6465+66 主題 3 零售空間閃店，美妝品牌一直保持較高的熱度，主要是出于品牌對中國市場的了解，尤其是對千禧一代的吸引度。根據唯品會聯合艾瑞咨詢發布的種草一代 95后時尚消費趨勢報告顯示，95后平均每人擁有3.87個彩妝品類。為迎合年輕客群對美妝持續增長的需求，美妝品牌如香奈兒等紛紛開設快閃店，并引起排隊熱潮。零售商店2移動支付現階段滿足了消費者需求的變化表 2:中國實體零售、線上零售和新零售的比較購物效率物流效率商品選擇效

65、率實體零售 消費者通常在許多不同的商店購物選擇他們想要的產品。店員直接服務于消費者。消費者只能獲得有限的產品信息。消費者只能從商店購買商品。如果產品缺貨，補貨時間很長，而且通常是固定訂貨時間。商品往往供不應求。產品可選擇種類有限。線上零售 消費者可以根據用戶點評選擇商店，同時可以比較產品的價格。在線平臺可以同時為眾多消費者服務。網頁上產品的描述有時不清楚。消費者可以直接下單，倉庫發貨后通過快遞將產品直接送至消費者手中。隨著物流基礎設施的不斷建設，產品配送效率不斷提高。商品往往供過于求。消費者花費大量時間在選擇商品上。新零售 通過分析消費者購物行為的數據，可以更有針對性的產品營銷。移動支付可以與

66、店內的人工智能服務相結合?？梢蕴峁└嗟亩ㄖ苹M體驗，節省消費者的購物、選擇和購買商品的時間。大數據平臺可以智能管理商品從倉庫到消費者手中的整個倉儲物流過程?？梢蕴峁└鼈€性化的產品推薦。消費者可以在選擇產品時節省大量時間，并花更多時間體驗提供的其他服務。資料來源：戴德梁行研究部平均購買時間：3 小時平均訂貨時間：7-180 天平均選擇商品瀏覽的信息：3 頁平均選擇商品瀏覽的信息：30 頁平均選擇商品瀏覽的信息：1-3 頁平均配送時間：5-90 天平均配送時間：1 小時-7 天平均購買時間：90 分鐘平均購買時間：1-60 分鐘您是否擁有完美的用戶體驗？中國地產的體驗式變革 67我需要一套去北

67、京出差的搭配你好Sophie,有什么我可以幫助您的么？這是一些為您出差搭配的推薦智能助手XIIIXIIIIV移動支付等新技術正推動中國的線下商業和線上商業逐漸融合構成閉環商業生態。因此，零售商正在改變傳統的商品的生產、流通和銷售過程，打造“新零售”模式，以適應消費者需求的變化（表 2）。零售店內的高科技重塑零售店內的客戶體驗將傳統的實體店和數字科技化的消費互動結合，是以一線和主要二線城市零售業為代表的中國零售業的下一個發展方向。近年來，隨著科技的飛速進步，中國的互聯網極大地沖擊了零售業。它不僅提供了多種類的低價商品，更為消費者提供了在任何地點都能購物的便利。（圖 56）通過增強現實技術增加互動

68、是關鍵對于實體店而言，別樣有趣的購物體驗是他們與網店競爭的資本。因為在電商時代，消費者進店購物，看重的就是購物體驗。如果購物者感覺這種體驗是值得享受的，并且令人難忘的，他們將更有可能成為回頭客，并通過社交平臺向朋友推薦。技術進步帶來的購物互動是推動實體店體驗購物的關鍵，而增強現實技術的運用，將是通過互動提升購物體驗提升的關鍵（圖 57）。圖 56:實體店與科技實體店科技資料來源：戴德梁行研究部圖 57:店內科技和互動資料來源：戴德梁行研究部68 主題 3 零售空間隨著增強現實技術在零售商店內的應用日趨廣泛，在很大程度上，中國消費者將能夠動態地獲取商品信息和相關知識，無需再依賴店內銷售人員。一個

69、很好的運用了增強現實技術的就是就是北京的奇點汽車體驗店（圖 58 和附件中的案例研究 9）?？萍紟椭岣叽尕浱幚砗弯N售效率在中國，零售店內運用的科技還將能使消費者看到完整的店內商品清單。如此，商店可以不必保持貨架滿載。一件實體商品可以展示這款商品的所有細節，供消費者了解，而存貨可全部存儲在店后或異地的倉庫，并隨時運送（圖59）。通過運用最新技術，店內銷售流程也將更順暢。中國活躍的實體購物者數量眾多，新的技術使消費者在結賬時圖 58:北京奇點汽車體驗店時間軸資料來源：戴德梁行研究部圖 59:店內科技提高庫存效率資料來源：戴德梁行研究部80.00美元大小S M L XL顏色設計信息智車優行（北京）

70、有限公司在北京成立。公司發布新品牌“奇點”。奇點汽車首家體驗店于北京三里屯盛大開業。未來三年內，奇點汽車擬在全國規劃發展200 家體驗店。20142018201620192021 一個 APP 展示所有商品信息您是否擁有完美的用戶體驗？中國地產的體驗式變革 69不再需要排起長隊，提高了購物體驗，頗受消費者歡迎。鑒于中國在與零售相關的店內支付技術方面取得了長足進步，在中國的許多零售店中，客戶已經可以通過自助結賬流程高效便捷地結賬，無需店內員工的協助（圖 60）?？萍蓟ダセ菰谌缃竦闹袊?，消費者已習慣通過移動端挑選不同品種的商品。實體店可以提高銷售量的另一種方式是了解他們的客戶，尤其是他們偏好的商

71、品和購物喜好。通過了解消費者，實體店可以根據消費者喜好，更好地陳列商品，或者更有效地開展促銷活動，來提高銷售額。如今，中國的實體店可以通過開發智能手機應用程序來為消費者提供全渠道購物體驗，同時洞察消費者的購物習慣和喜好，從而增強消費者的購買欲（圖 61）。例如，Gap 推出的“更衣室”APP 可以讓消費者在圖 60:店內科技提高簡化銷售流程資料來源：戴德梁行研究部Self Checkout自助結賬助結賬自助結賬圖 61:手機應用洞察消費行為資料來源：戴德梁行研究部我在E-Store登錄我在E-Store買了一條裙子A款B款C款23/6/201624324/6/201642325/6/20164

72、3126/6/201658227/6/201697928/6/2016233ABC161215無需售貨員幫助銷售信息雙向信息渠道70 主題 3 零售空間虛擬鏡子上試穿衣服，而不必在等待試衣間上浪費時間和精力。另外，在收購 ModiFace之后，歐萊雅可以開發有關虛擬化妝的應用程序。通過智能手機的前置攝像頭，消費者可以看到自己使用某些特定化妝品后的效果。人臉識別技術及大數據 支持更有針對性的實體店銷售另外，在征得消費者同意后，當他們進入商店時，零售商店可以使用面部識別技術來識別購物者。一旦確定，大數據可以立即推送更有針對性的店內銷售活動：收集的客戶數據和信息（包括過去的銷售數據和客戶提交的任何數

73、據）;適合客戶個人特征的物品;在特定時間出售或促銷的商品（圖 62）。消費者將會享受定制化的產品購買建議，而且這種建議會隨著他們在店內的走動而更換。此外，在征得客戶同意后，通過使用該技術，商店員工還可圖 62:店內科技識別消費者特征以提高銷售額促銷100美元性別:女性喜好:輕奢推薦:鞋包以獲得關于客戶的大量信息，這些信息可以在銷售助理使用的特定平板電腦上下載。通過掌握這些信息，商店員工將能夠更好地了解客戶，并能夠為客戶提供定制化的銷售服務。大力度為客戶編制個性化服務在中國乃至全球范圍內，線上零售和傳統的線下實體零售之間競爭加劇。為了在激烈的競爭中占有一席之地，實體零售必須從中脫穎而出，尤其是在

74、客戶服務方面。眾所周知，高質量客戶服務對于奢侈品零售店來說是必不可少的。然而事實上，任何一家實體店都可以為客戶提供不同級別的“高接觸”服務。消費者們需要這種“白手套”服務（高級服務），全球許多零售商也分別采取了措施，積極響應。根據聯合數據的數據顯示，“為了應對日益增長的客戶期望和需求，各品牌通過深入的客戶接觸以及創新的互聯互通來提升服務水平”。全球各地的消費者們仍然希望可以實實在在地“觸摸和感受”資料來源：戴德梁行研究部您是否擁有完美的用戶體驗？中國地產的體驗式變革 71圖 63:顧客仍然希望看到實體商品 75%75%的顧客想要在商店看到實體商品資料來源：聯合數據，戴德梁行研究部商品，這對線下

75、實體店是非常有利的。聯合數據指出，事實上，“75%的商場顧客在購買之前仍然希望在商店中看到實體商品”（圖 63）。這意味著顧客們總會被實體店的商品所吸引。一旦顧客走進商店，看到商品，高質量的顧客服務就可以發揮它的作用，確保銷售，無論顧客是沖動型的、有預先計劃的還是重復的消費。絲芙蘭（Sephora）實體店是一個很好的例子，它給客戶提供了高質量的服務，提高了購物體驗。該實體店內的銷售人員都經過專業培訓，了解時下最新技術。他們能夠為顧客現場化妝，并且提供護膚咨詢，給出建議。此外，絲芙蘭還推出了顧客忠誠度計劃，購物者可以享受到更多的服務，包括店內化妝，以及受邀參加店內活動。絲芙蘭門店，以及其它提供類

76、似服務的實體零售店憑借著高品質的個性化服務，煥發出新活力。留出區域“捕獲”更多消費者如今，包括中國消費者在內，全球的消費者都對他們在實體零售店中的購物體驗提出了更高的要求。購物時，顧客期待得到普通消費體驗之外的驚喜，而零售店則通過在店設置預留區域滿足顧客的這一要求。預留區域用來提供額外服務，比如咖啡吧，體育用品店中的瑜伽課程區域。這樣，顧客既獲得了更好的購物體驗，又有機會直接檢驗產品性能。從零售店的角度來看，這些預留區域可以幫助“捕獲”更多消費者，包括一次又一次地回來“閑逛”的回頭客。相應地，品牌忠誠度也隨之提高，帶動了銷售額的激增。耐克就在它的一些商店中預留區域空間，提供別樣的服務，并成為國

77、際品牌競相模仿的模范，比如耐克在紐約開設的，其首家被稱為“創造之所”的體驗店（圖 64 和附件中的案例研究 10）。圖 64:紐約耐克體驗店時間軸資料來源：戴德梁行研究部如今的耐克，原為藍帶體育用品公司，成立于美國俄勒岡州。耐克在美國運動鞋市場獲取了 50%的市場份額，并于同年上市。耐克在俄勒岡州波特蘭市開設了第一家名為耐克城的零售店。藍帶體育用品公司成立的第一年就售出了 1,300 雙日本跑鞋，收入為 8,000 美元。耐克首創了至今為止著名的口號“Just Do It”。耐克在紐約的概念店盛大開業。1964 年 1 月199019801964 年年底2016198872 主題 3 零售空間

78、耐克的紐約旗艦店擁有占地超過 6,000 平方米的實體零售空間。店內預留的體驗空間包括迷你籃球場，配備屏幕的跑步機（模擬不同的戶外運行條件）和室內足球場，所有這些都為客戶提供了多種體驗高品質耐克運動鞋的機會。同時，預留空間內廣泛運用的高科技幫助耐克實現定制化產品服務。例如，跑步機旁邊的攝像頭記錄了跑步過程中顧客的步態，經驗豐富的耐克店員通過查看錄像分析結果為顧客推薦最合適的運動鞋。此外，預留體驗區為消費者創造了真實動感的體驗，這促使消費者在店內停留更長時間并購買更多產品。各類頗有成效的活動吸引了品牌的目光為了進一步提升客戶參與度和整體購物體驗，零售商店必須組織相關活動來吸引客戶，并推廣品牌。對

79、許多人來說，與名人面對面是很難得的，因此，當娛樂或體育明星在店內進行品牌推廣時，顧客往往能被有效吸引。例如，寶格麗旗艦店在上海恒隆廣場重裝開業時，其請到了超級偶像吳亦凡作為品牌代言人。截至2019 年 5 月，吳亦凡在微博上擁有超過 4,600 萬粉絲，他對千禧一代時尚人士的生活方式有著巨大影響力，是不折不扣的意見領袖（KOL）（表 3）?！皡且喾矊⒊鱿瘜毟覃惼炫灥甑闹匮b開業典禮”的消息迅速傳開，人們要么從朋友那里聽到，要么從社交網絡上看到這一消息。寶格麗因此享受了大量的媒體曝光機會。而對于那些參加活動的粉絲而言，這是一個一生中為數不多的與明星見面的機會。近來在中國流行的另一種門店活動推廣方式

80、是品牌合作，最新例子是老上海太妃糖品牌大白兔?？紤]到大白兔對千禧一代青少年時期的影響，上海幾家零售店與大白兔合作開展了旨在吸引年輕人的跨品牌銷售活動。其中一個例子是氣味圖書館和大白兔的聯合銷售活動，兩個品牌于 2019 年 5 月23 日推出了一個新的跨品牌表 3:中國主要意見領袖商業影響力排名前 10 位（2018 年 5 月）資料來源：Bomoda，戴德梁行研究部排名 意見領袖得分1 鹿晗1002 李宇春1003 王俊凱824楊洋575楊冪546吳亦凡437迪麗熱巴438易烊千璽389李易峰3410吳彥祖30香水系列，包括香水，沐浴露，潤膚露，護手霜和汽車內飾香水所有這些產品都散發著和大白

81、兔奶糖類似的香氣。在發布后短短 12 個小時內，該系列售出超過 9,600 件香水和10,800 瓶沐浴露。對于許多消費者而言，他們的童年回憶被香水帶出，這給他們獨特的購物體驗。邁向未來的零售體驗未來幾年實體零售店將迎來激動人心的時刻。為了能在整體零售生態系統中競得一席之地，未來購物中心和零售商店店將繼續超越自我，挑戰極限。因此，他們將持續激發技術，設計，分析和服務方面的最新創新想法。這樣做，購物中心和零售商店購物體驗將得到提升，客流量將被推動，零售額也會相應提升。您是否擁有完美的用戶體驗？中國地產的體驗式變革 7374 主題 4 工業物流空間主題 4 工業物流空間在本節中，我們將研究工業物流

82、倉庫如何通過以下方式增強員工和車間工人的工作場所體驗：通過物聯網（IoT）的最佳實踐應用提高工作場所的舒適度；通過更好的設計增強工作場所人員的健康和幸福感；通過采用最新技術提高工作場所的健康和安全水平。技術提升工作場所的舒適度物流倉庫這一工作場所的舒適度往往被忽視。然而，隨著物聯網更為廣泛的使用，智能倉庫即將發生變化。新時代，新技術物聯網是新時代的牧羊人，它利用聯通的設備，在這個流媒體實時信息設備和數據的時代，通過 IEEE 802.15.4 無線連接技術，云技術和應用程序，在任何時間，任何地點引導智慧倉儲空間的控制系統向其物業所有者，管理人員和/或車間工人傳輸實時信息和數據（圖65）。效率，

83、助力工作場所舒適度提升至新高度您是否擁有完美的用戶體驗？中國地產的體驗式變革 75圖 65:物聯網通過聯通設備傳輸信息和數據資料來源：戴德梁行研究部云端目標項目所有者/管理者另外，當指令下達后，項目所有者，管理人員甚至車間工人可以遠程通過同一聯通系統和建筑控制技術向這些嵌入智慧倉儲物業的系統和設備及時發出升高，降低，開啟或關閉的控制信號。于是，當有效的系統控制被智慧倉儲所有者，管理人員和/或車間工人正確使用時，不僅可以提高舒適度，而且可以降低能耗和成本。以下幾個方面可以通過使用無線建筑控制系統，提高舒適度：空調和風扇控制：無線建筑控制系統可以協助改善個性化/最佳的用戶溫度/濕度的舒適度，倉庫空

84、調和風扇的高級調度和占用控制。一個完全的智慧倉儲空間不一定需要全天候的制冷或制熱。無線建筑控制系統（與運動傳感器結合）能夠使某特定區域的制冷或制熱功能僅在被使用時才被激活。此外，還可以根據使用偏好/需求遠程打開或關閉排氣扇和熱分層風扇；照明：無線建筑控制系統（同樣，與運動傳感器結合）也可以實現智能照明。智能照明是結合用戶偏好進行調整，日光采集和高級調度，76 主題 4 工業物流空間圖 66:物聯網連結設備，傳輸控制指令風機控制照明從戶主設備發出的控制指令無線路由器資料來源：戴德梁行研究部從而對智能倉庫的每個區域基于需求進行優化照明。在某些情況下，能耗成本可以節省 90（圖 66）。智能軟件系統

85、化糾正措施智慧倉儲空間能生成大量數據。通過使用最新的物聯網設施管理軟件總結和分析這些數據，智慧倉儲空間的運營者和承租人能更好地了解其空間的運營效率，包括舒適度。尤其是當使用合適的智慧物聯網建筑管理軟件時，智慧倉儲空間的運營者和承租人如今還可以發現空調或照明設備內的操作差異，并進行系統化糾正措施（圖 67）。重長期收益，輕短期收益舒適，能源消耗和環境此外，通過使用合適的智能物聯網建筑管理軟件，可以創建一個跨智慧倉儲空間設施進行持續監控和管理的平臺，不僅保障了工作場所的圖 67:物聯網軟件使糾錯功能系統化非系統化溫度非系統化溫度26C16C系統化溫度系統化溫度21C21C智能物聯網空調1空調2資料

86、來源：戴德梁行研究部您是否擁有完美的用戶體驗？中國地產的體驗式變革 77舒適度和員工工作場所體驗的優化，而且可以確保實現能源消耗的改善，從而實現長期的可持續收益，而不是智慧倉儲空間的短期成效。智慧物聯網建筑管理軟件不斷改進，如今軟件可以執行的一些增值功能包括：通過能源計量設備和建筑管理系統自動獲取建筑能源數據；圖 68:智慧建筑能源管理軟件輸出傳達CO2能源數據故障報警能源使用和成本的標準溫室氣體排放標準整合數據以減少能耗資料來源：戴德梁行研究部 為發生在建筑物中的故障提供實時警報，例如同時照明，制熱制冷問題，系統泄漏等；提供性能指標，并根據內外部的能源標準，檢測和預測能源的使用和成本；提供性

87、能指標，并根據內外部的標準，進行溫室氣體排放檢測；將環境和能源管理，設施管理和資本項目相結合，實施精簡節能和環保的策略（圖 68）。物聯網硬件和軟件將在物流倉儲領域逐漸壯大所有這些硬件和軟件程序清楚地表明，無線建筑控制解決方案可以使物流倉庫設施在提高員工舒適度和工作場所體驗方面更加高效。毋庸置疑，在可預見的未來，移動設備、云技術、軟件、建筑傳感器和無線網絡的結合將保障物聯網在工業物流物業中的傳播（圖 69）。78 主題 4 工業物流空間設計小調整可以對員工的體驗產生重大影響大型倉庫可以進行一些設計改進，以改善那些管理者和車間員工的工作場所體驗，例如選擇以下區域進行設計改進：天窗/高側窗；休閑區

88、/餐廳；公共開放空間；自行車停放區；空氣過濾系統；健康與安全技術。天窗/高側窗如今，利用窗戶，高側窗或天窗引入的自然光的舉措，改善著人們在建筑內部空間的環境質量。當然，其中也包括了在物流倉庫空間工作的人群。自然光照會對人們的生理和心理健康產生積極影響，不僅僅是體內維生素D 的日常合成，同時，也可以提升員工和車間工人的生產力水平。員工工作場所體驗福利包括：為內部空間提供直射陽光；在室內和室外環境之間提供視覺連接；提供被動式采暖制冷；提供通風。尤其是天窗，設計類型包括：屋頂窗；單元窗格；管道式日光照明裝置；傾斜玻璃；定制天窗。目前有幾種天窗設計系統在使用，其中包括以下五種：圖 69:物聯網的壯大將

89、引領工作場所體驗的優化物聯網軟件&硬件舒適度提高工作場所體驗提升智能物聯網資料來源：戴德梁行研究部您是否擁有完美的用戶體驗？中國地產的體驗式變革 791.敞開式天窗屋頂結構中的無玻璃開口。2.固定天窗固定天窗的周邊有一個支撐玻璃窗的框架。它是完全封閉的，無法通風。3.啟閉式天窗可開關的天窗具有連接到框架的鉸鏈窗扇。開啟時，內部空間可以通風。4.可伸縮天窗可伸縮的天窗在一組軌道上滾動打開（和關閉）。打開時，設施的內部區域和戶外是聯通的。5.管道式日光照明裝置（TDD）利用 TDD進行的主動式采光。TDD安裝并固定在屋頂上，采集室外自然光，再經過光導管傳輸分配至底部的漫射裝置。TDD 的優勢正是在

90、于能將自然光均勻高效地照射到任何需要光線的地方，包括內部最暗處（圖 70）。圖 70:管道式日光照明裝置的典型設計資料來源：Construction Innovation，戴德梁行研究部集光器屋頂上層管道中間管道閣樓（或集氣室）空間隔絕材料天花板柔光鏡低層管道80 主題 4 工業物流空間休閑區/餐廳寫字樓等物業類型中配套的休息區和/或餐廳的設計常常被人們深入探討和思考，然而在大型倉庫設施中的此類設計往往被忽視。無論是寫字樓還是物流倉庫，這些場所的工作體驗都是非常重要的，因為這里正是員工們休息，交流，社交，協作.以及某些時候需要集中聚焦的空間。根據 Steelcase（辦公家具商）的研究，91接

91、受調查的員工表示，他們需要一個在工作疲憊后可以充電的地方。為了讓物流項目中的休息區/自助餐廳更加吸引員工和車間工人，可以考慮從以下三個方面著手：1.設計這需要契合員工們的喜好。將照明，音樂，色彩和家具等元素混合其中，打造出一個受人歡迎的空間，讓員工愿意在這里度過工作時光。2.技術在當今的技術的支持下，員工的流動性增強了。例如，將技術嵌入到休息區和餐廳中，可以滿足那些希望將工作帶到休息區或餐廳等非正式場所的員工的需求。3.空間多樣化休閑區或餐廳內的員工在任何特定時間都可能產生不同的想法和需要。有些人需要自我放松，而其他人可能想要進行小組討論。休閑區/自助餐廳中為特定的社交/工作目的而設計了各類設

92、施設備，人們用到這些設備來滿足不同的想法和需求。通過這些措施，員工能夠選擇他們想要在此類空間中進行社交或工作的地點和方式（圖71）。公共開放空間物流倉庫的工業區通常由庫房，混凝土和草坪組成。這些綠色植物有助于工作人員和車間工人在休息時間放松圖 71:一個簡單的，包含各種社交/工作環境的餐廳設置 資料來源：，戴德梁行研究部您是否擁有完美的用戶體驗？中國地產的體驗式變革 81身心。然而，公共開放空間（之前在關于場所塑造的部分中提到過）可以改善這種情況。公共開放空間可以是迷你公園，包含綠色植物（理想情況下在晴天提供遮陽），椅子，桌子，如果可能的話，還有Wi-Fi。在天氣晴朗的時候，在倉庫旁邊有一個小

93、公園，可以為員工提供另一個放松或社交的場所（圖 72）。從國內倉庫來看，佛山市佛山高明物流園就充分考慮了外部園林綠化種植。該園區由萬緯物流開發并運營（圖73 和附錄中的案例研究11）。從整體上看，萬緯佛山高明物流園不僅僅是一個擁有良好外部空間綠化景觀的場所，它更是一個高標準的倉庫開發項目，集成了最優化設計和施工技術，大數據和最新建筑技術的“綠色”智能設施。它為所有員工提供更好的工作環境。圖 72:公共開放空間設計概念的范例資料來源：羅賓遜街道協會，戴德梁行研究部圖 73:萬緯佛山高明物流園時間軸萬科成立了物流地產事業部，在全國范圍內戰略性地規劃，建設和運營物流地產。萬緯擴張迅速，進駐國內20

94、個主要城市。其運營及在建項目總面積逾 250 萬平方米。在收購太古冷鏈物流平臺后，萬緯積極探索新的業務線。萬科集團正式推出獨立物流品牌萬緯。萬緯物流項目已在 33 個全國主要城市布點。年內新增供應量達 300 萬平方米，運營及在建項目總面積達到 568 萬平方米。同年，萬緯進軍冷鏈市場。萬緯佛山高明物流園建成。萬緯繼續完善其業務模式，進一步發展冷鏈物流業務。201420182016201520192017資料來源：戴德梁行研究部82 主題 4 工業物流空間自行車停放區回到公共開放空間中區，也可以在其中設計出停放自行車的區域（圖 72）。自行車停車場為物流倉庫員工和車間工人提供了更好的生活方式選

95、擇，有助于提升員工的健康和幸福感?？諝膺^濾系統我們每天都會消耗大量的空氣（圖 74）。不達標的空氣質量會對倉庫員工和車間工人健康產生負面影響，并導致頻繁缺勤。當在車間工作的人減少并且導致發貨量減少時，運輸可能會延遲。為了幫助保護員工，工業空氣凈化器可以在倉庫的多個位置使用?？諝鈨艋鞑粌H可以清除內部區域的污染物，而且還可以將清新的空氣吹到每一角落。一旦空氣凈化器啟動并運行，就可以安裝一個帶有實時數字讀數的空氣監測系統供所有人查看，以確保工作人員和車間工人放心地在內部空間質量有保障的倉庫工作。放眼全球，挪威奧斯陸郊區阿爾納布魯的德鐵信可物流配送倉庫就是一個非常重視內部空氣凈化的倉庫，該倉圖 75

96、:奧斯陸德鐵信可倉庫時間軸Gottfried Schenker先生于奧地利首都維也納創立了信可全球貨運公司(Schenker Co.)。Stinnes 集團向德國鐵路公司收購了信可大部分的股份，并將經營業務劃分為信可國際貨運（空運和海運分部）以及信可歐洲貨運（歐洲陸路運輸分部）。德國鐵路接管了Stinnes集團的大部分股權。德鐵信可物流應用升級的內部空氣凈化系統，開始對其位于奧斯陸的阿爾納布魯物流倉庫配送中心進行改造。信可被德國鐵路公司收購。德鐵信可集團通過分離散裝貨物業務并組建三個新的業務領域：信可物流、信可全球國際貨運和信可歐洲貨運。德鐵信可集團與 Linjegods 合作以提升在挪威的市

97、場地位。1872200219912016193120051997資料來源：戴德梁行研究部圖 74:食物，水和空氣：人類每日平均消耗量FoodLiquidsAir1kg2L10,800L你每天平均會 消 耗 1kg食物，2 升液體 和 10,800升的空氣。資料來源：VFA Solutions,戴德梁行研究部庫同樣重視員工健康和工作場所體驗（圖 75 和附錄中的案例研究 12）。食物 液體 空氣您是否擁有完美的用戶體驗？中國地產的體驗式變革 83健康與安全技術物流倉庫有機械和設備，如叉車，可能很多時間都在移動。有些倉庫甚至存儲危險品。這本身就意味著為了保持安全，員工需要時刻保持警惕并了解周圍的空

98、間環境。然而，通過利用相關技術，其實可以更好地保障危險物和移動機械設備相關的安全。倉庫可以很好地利用三個相關技術系統來保護員工和車間工人，包括：射頻識別（RFID）;實時定位系統（RTLS）;叉車攝像系統。1.射頻識別射頻識別利用帶有天線（標簽）的小型電子芯片，可以貼在倉庫員工身上。在這種情況下，射頻識別讀取器也可以固定在叉車上。激活后，系統可以檢測員工佩戴的射頻識別標簽信號。如果員工離活動叉車太近，則啟動警報和/或閃爍警告燈。在發出警告后，員工可以避免受傷（圖 76）。出于安全考慮，在這個系統下，如果員工被認定離叉車太近，叉車制動系統可以自動啟動。圖 76:射頻識別（RFID）駕駛室內的控制

99、元件工作狀態下的RFID 標簽探測天線資料來源：ZoneSafe,戴德梁行研究部84 主題 4 工業物流空間2.實時定位系統實時定位系統提供更先進的位置跟蹤技術，為監管提供更詳細的數據。實時定位系統可以在任何時間定期檢測所選存儲物品/貨物（如危險品）的位置，射頻識別員工的位置并且發出警告。實時定位系統標簽可以固定到存儲的物品/貨物（特別是危險品）和倉庫員工，允許管理人員持續檢查、追蹤他們的確切位置。通過該系統，管理人員可以非常精確地了解倉庫工作場所內任何時間存儲物品/貨物和/或倉庫員工的確切位置（圖77）。這在保護員工時尤為重要。在工作倉庫環境中，了解危險物品/貨物的存放位置或受傷員工在任何特

100、定時間所在的位置至關重要，以便在緊急情況下進行快速識別和定位。3.叉車攝像系統叉車攝像系統是增強叉車安全性的有效手段，尤其是考慮到未來貨架高度會越來越高。在這種情況下，駕駛員通常很難確定卡車和托盤之間的距離?？刂埔曇笆芟薜牟孳嚳赡軐е律呋蚪档偷呢撦d過重，移動錯誤的托盤，推動另一個托盤或錯誤接合需要重新定位的托盤所有這些都可能導致事故。如果駕駛叉車在很高的貨架上抬起或放下貨物，叉車定位攝像機可以為駕駛員提供完整視圖來避免潛在的事故。同樣地，后置攝像頭可以讓駕駛員更全面了解他或她的圖 77:實時定位系統（RTLS）資料來源：Litum 物聯網，戴德梁行研究部后方情況，從而顯著提高員工的安全性。物

101、流倉庫可以進一步改善員工的工作體驗隨著中國倉庫建設質量的不斷提高，改善員工的工作環境將得到更多重視。作為改善員工健康和安全的大部分技術，在任何時間內將溫度和照明保持在最佳舒適度的技術已經存在。許多倉庫設計功能可以增強倉庫內部和周圍員工的工作場所體驗。從現在開始，物流倉庫開發商，業主和運營商需要將所有要素拼湊在一起，形成員工想要工作的倉庫，并且盡可能高效生產。您是否擁有完美的用戶體驗？中國地產的體驗式變革 8586 主題 5 酒店空間主題 5 酒店空間近年來，隨著科技的快速發展，客人越發希望入住具有高科技解決方案的酒店。另外，酒店設計也是實現住宿體驗差異化的重要因素。在本章節，我們將介紹：技術；

102、酒店設計是如何有效地為客人創造難忘的住宿體驗。技術智慧酒店的特征智慧酒店的誕生離不開人工智能（AI），物聯網（IoT），大數據和云計算等技術的快速更新換代。并且，在最近兩三年間，智慧酒店促進了酒店運作模式的重大轉型。據國家旅游局的統計，中國智慧酒店的數量可能以每年 20的速度遞增，主要城市的智慧酒店市場規?？赡艹^ 1,000 億元人民幣。鑒于此前景，傳統酒店領域的知名品牌，如洲際酒店（InterContinental），萬豪酒店（Marriot）和華?。℉uazhu），已積極采取相關措施使其酒店運營更加智能化。同時，如百度、阿里巴巴和騰訊等高科技巨頭也憑借其所掌握的先進技術和巨大的資金儲備，

103、強勢進入并積極拓展智慧酒店領域。您是否擁有完美的用戶體驗？中國地產的體驗式變革 87一般來說，智慧酒店擁有以下四個特征：客戶導向的定位：從建筑本身，到景觀環境，再到產品和服務，智慧酒店的目標是改善住客的住宿體驗;創新引領的發展模式：創新滲透到智慧酒店運營的各個方面，包括市場營銷，管理和服務。在創新內核的驅動下，智慧酒店能夠更有效靈活地應對不斷變化的市場和越發苛刻的客人;高科技支持酒店運作：智慧酒店不僅提供更舒適，更難忘的住宿體驗，而且還通過先進的技術提高運營效率，更好地節約成本；嚴格的信息保護：酒店絕不應向未經授權的用戶透露客人信息（例如客人的身份證號碼，手機號碼，郵寄地址和電子郵件地址等）。

104、由于智慧酒店運營涉及大量的信息和數據，為了防止任何信息泄露，必須嚴格控制訪問權限，做好信息加密，并且持續監測并確保系統安全性。智慧前臺及客房服務得益于智能服務和設施，客人可以享受高效便捷的預定，入住，住宿以及退房流程。首先，在前臺服務方面，它可以實現無人運作。在預訂階段，客人可以通過增強現實（AR）技術在觀看酒店客房全景及細節后，直接在線選擇他們想要居住的房間。在辦理入住時，客人不再需要為排長隊而煩惱，因為他們僅需通過掃描身份證，并注視面部識別攝像頭來確認預定，完成登記。之后，他們僅需看一眼面部識別終端設備即可啟動電梯或打開房門。在這種情況下，實物房卡將被徹底棄用，住客再也不必擔心丟失鑰匙卡并

105、被鎖在門外了。此外，客人可以根據需求預定保潔服務。保潔員只會在指定的時間出現，他們的保潔質量將由后臺人88 主題 5 酒店空間工智能系統根據他們在清潔過程中拍攝并上傳的圖片和視頻進行檢查。最后，客人只需要點擊APP上的“退房”按鈕并在線支付，就可以完成退房。這種無縫高效的高科技住宿體驗盡可能地減少了令人不快的干預，滿足了崇尚科技的千禧一代旅行者的期待。而在 2020 年之前，千禧一代的旅行者將占全球酒店客人的 50以上。無人操作并不意味著不存在任何監管。退房后，所有智能設備都會進行自檢以確保其未來的運作狀態。如果發現故意的人為破壞，相關住客的信用記錄將會有污點，除了罰款，他們也面臨預定和入住酒

106、店方面的諸多限制。許多中國的酒店運營商和高科技公司都在努力實現酒店的智能化，創造流暢的無人化服務流程。在2018年4月，在線旅游平臺巨頭攜程（百度是其最大股東）和君瀾酒店集團（國內中高端連鎖酒店品牌，在 22 個省份管理與運營32,000間酒店客房），簽署了戰略合作協議，推出Easy住項目。在這個計劃中，720度客房全景，在線選房，自助登記以及智能客房服務等都將成為現實。智慧客房在智慧酒店，客房配備了眾多智能設備，有助于創造安全，高效，舒適和便捷的住圖 78:用智能手機控制智能客房的大部分設備資料來源：BONWIN,戴德梁行研究部服務電話溫度控制燈光開關電動開關電動窗簾開關您是否擁有完美的用戶

107、體驗？中國地產的體驗式變革 89宿體驗。從燈光，電視，空調到窗簾開關，所有設備都連接在物聯網平臺上?？腿丝梢酝ㄟ^智能手機，語音，特定肢體語言甚至腳步聲輕松打開/關閉/調整智能設備（圖 78 和圖 79）。在理想的狀況下，當客人步入智能客房時，燈光和電視將自動打開，并根據客人提供的喜好進行調節?？照{將啟動并根據室內溫度和濕度調整，為客人創造舒適的住宿環境。窗簾也會漸漸拉開，讓陽光灑滿房間。浴室也配有人性化的設備。沐浴的水溫和花灑出水速度都將使客人感到放松和愉快。當客人上床睡覺時，電視將被關閉，窗簾拉回后，燈光會逐漸變暗。如果需要，智能設備將啟動助眠音樂，讓客人享受良好的睡眠。這種智能且舒適的酒店

108、居住體驗并非遙不可及。樂易住無人智慧酒店，作為國內連鎖智慧酒店的代表品牌之一，已經擁有部分上述特質（圖 80 和附錄中的案例研究 13）。智慧餐飲服務智能化也體現在酒店運營的其他方面。對于酒店餐飲服務，由于與社會餐飲的激烈競爭和不斷上升的勞動力成本，其利潤率始終處在較低水平。餐飲服務的智能化不僅有助于控制人力成本，還可以通過改善用餐體驗來吸引和留住更多客戶。自助點餐只是基本的智能化步驟。更進一步，對于第一次用餐的客人，在與智能語音交互設備說明他們的飲食習慣后，點餐系統將推薦符合他們口味的菜肴。老顧客將會以更快的方式獲得新的圖 79:一個典型的智慧酒店 APP 操作界面資料來源：Oealy,戴德

109、梁行研究部酒店名稱燈光照明我 的 房 間/酒 店 介 紹/我 的 信 息/設 置電視遙控窗簾模式服務信息背景音樂空調控制情景模式房號90 主題 5 酒店空間菜品推薦，因為他們的飲食習慣和對之前訂單的評價已被記錄在系統中。在云計算和大數據技術的支持下，所有客人的點餐偏好和飲食習慣將在該品牌旗下酒店共享。通過這種方式，客戶忠誠度將得到提高，因為客戶現在知道只要他們在這個品牌的餐廳用餐，他們不會點到不符合自己飲食習慣的餐食。服務質量和效率在創造滿意的用餐體驗中起著至關重要的作用。利用人工智能機器人將服務員從重復繁重的基礎任務中解放出來，使服務員能夠更專注地提供高質量的服務。借助智能交互技術，靈活的機

110、械臂，以及精確的定位和導航系統，送餐機器人可以選擇最優路徑，避開障礙物，并將菜肴運送到中央預定系統指定的餐位（圖81）。這種送餐系統使送餐錯誤最小化，并大大提高工作效率。在未來，預計機器人將承擔更多基本的重復性工作，例如清潔桌面，布置餐桌，收拾餐桌，以及引導客人。在未來的酒店餐廳中，不僅有高效的機器人，還有周到的服務員，客人更有可能享受愉快的用餐體驗。圖 80:深圳樂易住無人智慧酒店時間軸樂易住智能科技股份有限公司（樂易住無人智慧酒店的母公司）在深圳創立。首家樂易住無人智慧酒店落戶于成都。樂易住智能科技股份有限公司獲得 500 萬天使輪投資。樂易住無人智慧酒店進入廣州、杭州、重慶市場。2016

111、201820172019資料來源：戴德梁行研究部圖 81:酒店餐廳中機器人送餐資料來源：普渡科技，戴德梁行研究部您是否擁有完美的用戶體驗？中國地產的體驗式變革 91酒店設計出彩的設計往往能夠吸引眾人，并且我們不能忽視酒店設計在營造酒店住宿體驗中的重要性。并且，為滿足千禧一代旅客，現在，酒店多采用以人為本的設計，注重：與社區的聯系；當地特色；可持續發展。與社區的聯系根據波士頓咨詢的研究，千禧一代更注重與社區的聯系。相較于父輩，他們更傾向于在社交活動中消費產品和服務。在這種心態的驅使下，他們傾向于在社交空間聚集。因此，對于主要吸引千禧一代的酒店而言，一個固定呆板的酒店大堂時代已經結束。如今，酒店更

112、有可能以起居室的概念改變傳統大堂的功能?？紤]到充滿活力的公共聚集區的新定位，傳統的大堂將被具有酒吧，餐廳，合作空間和健身俱樂部等功能的多功能空間取代，客人可以在那里工作，用餐，小酌，并進行社交活動。更進一步，一些新式酒店大堂為當地社區創造了一個展現社區文化和特色的公共空間，例如為當地藝術展覽，表演和社交聚會劃出空間，讓客人可以輕松地與周邊居民建立聯系，體驗當地風味，區域藝術和文化。一個典型的例子是 Trunk Hotel，一家位于東京澀谷的小型精品酒店。通過別具特色的設計，以及不同主題的活動，Trunk Hotel 被公認為社區交流中心。酒店入口附近的休閑餐廳供應燒烤和蔬菜串，吸引路人并激發他

113、們的食欲。酒店內的大型酒吧供客人和當地居民享受休閑時光。酒店內有一個小教堂，而傳統的日本神社也僅有幾步之遙。受益于這些開放的公共空間，人們可以聚集在一起進行社交活動，打破人與人之間的交流障礙。當地特色千禧一代渴望從冒險和探索中獲得快樂。他們不再滿足于走馬觀花式地游覽，也不希望和他人擁有相同的旅行體驗。他們越來越渴望獨特的體驗，想要通過當地視角探索他們訪問的地方，并且熱衷于計劃或參與那些提升他們整個旅行體驗感的額外活動。因此，越來越多的酒店在設計和服務中強調本地和差異化的元素。從歷史建筑翻新的酒店具有先天優勢。它們通常位于傳統市中心，與鄰近的歷史社區緊密相連，這使客人可以輕松地融入當地文化和社區

114、，探索心靈的寧靜和祥和。此外，酒店內部的設計也融入了當地特有元素，如當地手工藝品和特產，這也可以為客人帶來他們所希望的獨特，真實和難忘的體驗。例如，在波蘭的Hotel Lucia酒店，客人可以品嘗當地手工制作的食鹽和橄欖油。在全球范圍內，另一個典型項目是新加坡的達士頓六善酒店，這個項目不僅通過優秀的設計完成了歷史建筑的復興，而且為新客戶創造了獨特，個性化和難忘的“本地”92 主題 5 酒店空間住宿體驗（圖 82 和附錄中的案例研究 14）。因為旅行者通常熱衷于享用當地美食，餐飲也是展現當地魅力的重要環節。如果食材來自附近的農場或酒店自己的花園，這會給客人留下更深刻的印象。例如，凱悅酒店集團要求

115、其所有餐廳的菜單中至少包含五種當地特色食材。飲料清單中也添加了當地釀造的啤酒。酒店提供的當地菜肴和飲品可以幫助實現體驗差異化，這也是提高客戶忠誠度的好方法。通過組織與當地文化相關活動，酒店提供給客人一些無法在旅游指南中覓得的目的地體驗方法。作為新一代精品旅社的代表，在其每一間與歷史文化相關聯且設計前衛的旅館中，Generator 提供與文化相關的活動。例如，客人可以參加巴塞羅那的團體小吃之旅，在巴黎玩法式滾球，在都柏林享用威士忌等等。Generator 還為其經營的每個市場提供全面的觀光指南，甚至為住客與當地居民深入接觸創造機會。此外，在酒店官網上全面展示當地特色內容有助于酒店獲得更多的直接預

116、訂，從而減少支付給在線旅游預定商的渠道費用。在線旅游平臺上的旅行通常只涵蓋主要景點，它們通常無法滿足那些渴望深入體驗當地文化的旅行者的需求，因為這些旅行者更想從當地人的角度出發，在有特色的咖啡館里享用咖啡，或者在美食節中享受特色菜肴。通過在官網上提供本地人的游玩技巧或者有深度的當地旅游資訊，酒店官網實現了與在線旅游平臺的差異化競爭，以令人信服的當地旅游技巧吸引更多流量，從而獲得更多的預定，減少支付給在線旅游平臺的傭金?？沙掷m發展貓途鷹的一項調查顯示，81的旅行者關注酒店是否在為他們提供舒適住宿環境的過程中考慮到了可持續發展的要求。此外，相對于他們的父輩，千禧一代更樂于入住“綠色”酒店，因為他們

117、希望所住酒店能夠在環境方面發揮積極作用，并且，他們愿意為此支付更高的房費。打造一間環保型酒店，不僅可以減少碳排放量，還可以降低成本，吸引更多游圖 82:達士頓六善酒店，新加坡，時間軸達士敦山區是一個小型的肉豆蔻種植園。貿易商行在達士敦路一帶建立起來。達士敦六善酒店開業。相鄰的姐妹酒店麥士威六善酒店開業。19 世紀早期2018 年 4 月19 世紀 60 年代2018 年 12 月資料來源：戴德梁行研究部您是否擁有完美的用戶體驗？中國地產的體驗式變革 93客入住，從而提高它的競爭力。為營造出貼近自然的氛圍，越來越多的酒店開始采用自然系設計。自然系設計指的是將自然世界的元素融入建筑空間，例如自然的

118、光照，材料和景觀。通常，自然系的酒店擁有自然景觀，用綠植點綴墻面，大量使用可再生以及可再利用材料，并且利用室內室外的空間、色彩、形狀和圖案來模擬大自然。憑借這些方法，一間自然系的酒店可以讓客人得到放松，感受內心的平靜，促進他們的健康，提升其幸福感，從而提升他們整體的住宿體驗。同時，這些舉措可以讓酒店樹立起更積極向上的品牌形象，并且提高客戶忠誠度，實現更高的收入（圖 83）。紐約州的水牛城威斯汀酒店是一個非常典型的例子。這家酒店成功地借助自然系的設計，搭建起自然與健康之間的橋梁。3,500 平方英尺的大堂使用了大型的木柱和橫梁，喚起人們對于水牛城工業時代的回憶，而酒店中裝飾的藝術作品大多使用柔和

119、又樸實的色調，平添了份自然氣息?？紤]到直線在自然界中很少見，因此，酒店的路徑被設計成了蜿蜒的模樣。此外，與Ambius合作后，威斯汀酒店集團開始對所有酒店的大堂進行升級，在公共座位區域引入垂直花園裝飾。這也將成為威斯汀大堂的一個獨特的新概念焦點元素，在改善室內空氣質量的同時，為客人們創造了一個寧靜且更自然的環境。此外，酒店設計可以在節約能源和減少水資源浪費方面發揮重要作用：能源節約：最大程度地增加內部空氣流量，減少對空調的需求；圖 83:自然系的設計有助于提高酒店收入資料來源：Interface,Terrapin Bright Green，戴德梁行研究部11%至18%12%36%面向河流湖泊或

120、者大海的房間的價格比無視景房間的價格高出 11%到 18%。面向著名景點或者地標物的房間的價格比無視景房間的價格高出 12%。自然系的大堂能比傳統大堂多36%的客人停留量。更多的客人在大堂駐足可以給酒店帶來更多收入。94 主題 5 酒店空間 安裝天窗，有效利用白天的自然光照；安裝節能窗戶，提高隔熱性能；使用節能的 HVAC 系統；換上持久耐用的 LED 燈具；生產和使用可再生能源，比如在屋頂安裝太陽能電池板或在酒店安裝風力渦輪機。水源保護：安裝低流速的淋浴器和廁所設備；使用雨水收集池；采用循環水系統，有效利用廚房，浴室和洗衣房的灰水。位于加州北部格林斯博羅的the Proximity Hote

121、l（美國首家獲得 LEED 鉑金級認證的酒店）是個很好的“綠色”酒店案例。得益于符合可持續發展的設計理念，相較于傳統酒店，它能節省 39.2%的能耗。大型的節能窗戶確保充足的自然光線，并且自然光可以覆蓋 97%以上的活動區域，也使客人直接看到戶外環境，拉近他們與自然的距離。更為重要的是，面積達到 4,000 平方英尺的屋頂上覆蓋了 100 塊太陽能電池板，其產生的太陽能足以支持100個房間的熱水供應。為了改善空氣質量，酒店沒有使用電動的新風交換系統，而是采用能量回收技術（每分鐘可以交換 60 立方英尺的空氣），將大量清新的室外空氣引入客房，同時通過室內廢氣較高的溫度加熱從室外而來的較冷的空氣。

122、節約水源是酒店另一個可持續發展的重點。該酒店借助節水型浴室設備，在運營的第一年就節省了 200 萬加侖的水資源。與此同時，酒店使用地熱能驅動的制冷設備進行冷卻，也節約了大量的水資源。智能技術和設計將在未來酒店業的發展中發揮更大作用放眼未來，科技和設計理念的不斷進步將重塑酒店行業及其運營方式。千禧一代，甚至下一個Z世代，將延續對于優質酒店住宿體驗的追求。因此，無論是在中國還是全球范圍內，如果酒店想要在瞬息萬變的市場中保有競爭力，就必須更加注重智能化和獨一無二的設計，打造良好的住宿體驗。您是否擁有完美的用戶體驗？中國地產的體驗式變革 9596 主題 6 住宅空間主題6 住宅空間經濟和人口的變化正從

123、根本上在推動著整體城市發展?？焖俪擎偦?，意味著如今更多的人生活在城區中這些人全都需要住房，尤其是優質的住房。由于土地供應受到限制，建造優質住宅并提高居住體驗仍面臨多重挑戰。優質的住宅該是什么樣子？簡單來講，它就好比是一片綠洲。它能在炎熱的日子里或是狂風暴雨中，給我們提供庇護所；替我們將喧囂阻擋在外，提供一份安寧與靜謐；常常能給住宅平添一份社區群體感。在本節中，我們將從以下幾方面探索如何創造住宅“綠洲”，以及如何提高居住體驗：設計（包括建筑設計，景觀設計和室內設計）；技術；服務和活動。不同維度的住宅“綠洲”一種樣式不能滿足所有用戶的需求。不同分類標準（財富凈值、職業（如學生）和年齡段等）之下產生

124、不同的住戶群體。創造住宅“綠洲”，首先需要預估住在目標住宅您是否擁有完美的用戶體驗？中國地產的體驗式變革 97空間中有哪些住戶群體，然后在相關的設計、技術、服務、設施和活動上量體裁衣、定制建造，從而滿足大多數住戶的需求。本節中，我們將著重考慮兩種住宅類型：住宅公寓項目；共享居住項目。設計當談及居住體驗時，我們需要考慮到住宅所使用的建筑材料是否安全環保，居民之間是否能形成社交互動，以及住宅居住質量如何。我們將把住宅項目設計這一話題細分為：建筑設計；景觀設計；室內設計。建筑設計住宅公寓項目：成功的居住空間不僅限于建造高質量的住宅。近年來，隨著中國城市人口的增加，高層住宅數量也在不斷增多?；仡?50

125、 多年發展歷程，這些城市中的高層住宅還很少見?，F存的上海石庫門以及北京胡同等老房子都是低層住宅，居住其中的人們認識彼此，共同參加各式各樣的社交活動，每天打牌，下棋或是進行簡單的交談，形成一種社區氛圍。如今，在中國高樓林立的大城市中，我們很難在住宅區里或是周邊見到這樣的社交活動。住宅區的設計在一定程度上阻礙了鄰里之間的交流往來。在高層住宅中，人們可能只認識同一樓層鄰居，而對同一棟樓上下樓層的住戶知之甚少。無論何時何地，我們都需要重新思考住宅公寓的設計。例如，低層住宅綜合體是個更好選擇的時候，是否仍需要建造一棟高層住宅？98 主題 6 住宅空間新加坡的梅多斯 皮爾斯府邸項目是個絕佳的低層住宅為主的

126、國際案例。梅多斯 皮爾斯府邸作為一個低層住宅綜合體，位于新加坡主島毗鄰中央集水區和教師住宅區（圖 84 和附錄的案例15）。除了一棟翻新的塔樓外，梅多斯 皮爾斯府邸中都是五層樓的住宅項目。項目包含的設計元素培育出一種社區精神，幾乎使其成為了一座城市中“小村落”。它的設計元素包括：項目本身大多設計為低層住宅。較小的開發規模，讓居民們更易于認識了解鄰居，可以經常聽到孩子們向他們的朋友招手，邀請他們一同玩耍；兩個游泳池位于整個項目兩端的中心位置，是一個交流、活動大多在這里進行，尤其是與家人一起度過的晚上和周末；首層公寓設有大型露臺，通往中央公共區域，因此居民在散步時，更容易和鄰居碰面，打招呼和聊天；

127、其他設施（例如兒童游樂區、戶外健身區域、室內健身場館、室外按摩浴缸、戶外燒烤區等）也促進了居民的互動。擁有大片綠植的高層住宅同樣可以配備許多類似的便利設施，有助于營造社區精神，提高住戶體驗感。但是核心城市地區中的許多高層住宅并沒有足夠的可用空間。在這種情況下，“垂直村莊”設計是個很好的解決方法?！按怪贝迩f”理念指的是占地面積小，住宅樓層高，有效節省了空間，并且嘗試著擺脫項目的沉悶形象，打破零社交局面。圖 84:新加坡梅多斯皮爾斯府邸時間軸華業集團（梅多斯 皮爾斯府邸的開發商）在1963年創立，前身為輝聯（香港）有限公司旗下的輝聯有限公司。華 業 集 團 收 購 了 Upper Thomson

128、路的 Green Meadows 地塊。梅多斯皮爾斯府邸竣工。梅多斯 皮爾斯府邸項目地塊上原為 Tong Ah Realty Company Pte.,Ltd.的 Green Meadows 項目。梅多斯 皮爾斯府邸開盤預售。19632012200719812009資料來源：戴德梁行研究部您是否擁有完美的用戶體驗？中國地產的體驗式變革 99黎巴嫩貝魯特的貝魯特露臺體現了“垂直村莊”設計理念（圖 85）。在這棟建筑中，居住空間設置在每層樓的中心位置，而寬敞的平臺則作為公共空間。此外，大量的綠色植被用來美化點綴，將內部區域與外部區域連接起來，為住戶們提供私人空間，創造舒適的小氣候。共享居住項目：緊

129、隨聯合辦公的發展步伐，共享居住迅速占領著中國市場。共享居住作為住房的一種形式，一群人在這里共享部分生活空間，如廚房、餐廳、休息區等。中國高企的房價和租金（尤其是在一線城市），加之千禧一代不斷變化的生活方式以及對居住體驗的要求，推動著共享居住的發展。共享居住對于中國的文化和社會來說，并不是一種新概念，例如，福建和廣東的老式土樓正是一種傳統的共享居住建筑。如今，盡管一些反對這種居住模式的評論家將其稱為“成人宿舍”和“為不想長大的孩童建造的宿舍”，但是共享居住的浪潮已經席卷了紐約、倫敦、舊金山和北京等大都市。越來越多在職的千禧一代在尋找優質住宿時，會傾向于選擇共享居住，他們認為這是一個價格可承擔的住

130、宿解決方案，并且他們可以生活在一個理想的區位（圖 86）。一般來說，千禧一代被共享居住相對劃算的價格，社區歸屬感和內部設施所吸引（圖87）。由于大多數共享居住都配有家具齊全的私人臥室、廚房和衛生間，費用還包含水電費以及清潔服務費用。因此住戶們可以從租住傳統公寓遇到的日?，嵥閱栴}中解脫出來，并且能夠節省可觀的租金。圖 85：貝魯特露臺中的“垂直村莊”設計理念內部空間與外部空間退臺與露臺垂直綠化與建筑本體建筑視野與私密空間光與人資料來源：www.area-arch.it，戴德梁行研究部100 主題 6 住宅空間景觀設計住宅空間所產生的吸引力以及帶給住戶的居住體驗不僅取決于建筑設計的質量，它和住宅外

131、部的空間質量也息息相關。無論是住宅綜合體還是共享居住項目，綠植景觀對居民在社區中享受的生活質量和舒適度起著至關重要的作用（圖 88）。圖 86：共享居住的概念 101消息來源：斯巴克林集團，戴德梁行研究部高品質居住專業人士/上班族通勤便捷概念圖 87：共享居住空間設計 共享居住社群開放式的活動空間共享社區中理想的個人居住空間差異化功能空間物品儲藏空間圍繞著共享庭院，多個單元建筑集合在一起，形成整體社區群落展現社群的生活方式開放的共享活動培養了房客的社區歸屬感和參與感。獨特的集群式設計特別的居住空間獨立門戶通過獨特的集群式設計將居住空間連接起來，為住戶提供了一種歸屬感和社區存在感。隱私的邊界明確

132、社群活動，共享空間和私人空間三者之間的界限，對于成功營造社群氛圍至關重要。具有存儲功能的半開放空間物品的存放和展示功能有助于培養社群歸屬感。傳統的戶型布局單元建筑集群 包含共享空間/設施的居住空間“共享居住空間”共享居住庭院資料來源：7N Architects,戴德梁行研究部您是否擁有完美的用戶體驗？中國地產的體驗式變革 101樹木可以提供樹蔭，或是作為擋風屏障。四季盛開的花朵為社區增添了多樣性和鮮艷的色彩。草坪是人們玩耍和休閑的場地。高大的灌木增加了社區的私密性。通常，社區內需要選配適合當地環境的植物，因此，綠色景觀才能生長良好。將上述元素結合起來，這樣的綠色景觀可以提高空氣質量，降低炎熱時

133、的社區溫度。室內設計無論是住宅公寓還是共享居住項目，項目內部的公共空間或是私人公寓空間，都離不開色彩，材料和家具設計。這些元素是吸引住戶并為他們提供富有自然質感的住宅生活體驗的關鍵因素。正如本報告中辦公空間章節所解釋的那樣，顏色很容易引起人們的共鳴。例如，大地色系給人一種溫暖舒適的感覺。而純正的藍綠色，可以給住宅注入平和、接地氣的氛圍。色彩的選擇，結合自然環保又安全的材料，以及家具的使用與布置，給人們提供了廣泛多樣的居住體驗感。例如，自然的Japandi風格（日式和斯堪的納維亞式的融合）賦予房間一種平靜和而有序的的純天然極簡主義。大型壁畫、幾何元素、綠色植物和復古別致的裝飾給住宅增添了多樣性，

134、同時，大型壁鏡也可以照亮房間，提升空間感。住宅房間的大小、功能和布局，很大程度上取決于目標住戶是誰以及他們的生活需求是什么。高端住宅的住戶追求的住宅體驗與共享居住的住戶大相徑庭，后者的需求又與養老院里的老年人不相同。對于高端住宅住戶來說，他們想要的是一套高品質，寬敞，具有排他性、私圖 88：如何規劃設計住宅景觀規劃設計草圖對地塊進行綜合分析了解社區主要網路規劃分析業主需求規劃功能區設計草圖和方案優選整合方案 資料來源：規劃和設計住宅景觀，Dan A.Wilson，Thomas J.Wilson，戴德梁行研究部102 主題 6 住宅空間密性的住宅。對于共享居住的住戶來說，通常，他們找尋的是一個負

135、擔得起的住所，能夠配備烹飪、餐飲和休息等區域，并且在這樣的共享空間中，他們可以與其他住戶社交互動（圖89）。對于許多老年人而言，由于行動不便，他們需要的是一個安全的、便于居住的住宅。例如，衛生間可以安裝固定扶手，房間內需要安裝更好的照明設備，從而可以減少跌倒等事故（圖90）。技術技術正迅速改變著房地產行業，包括住宅空間。物聯網和智能設備正越來越多地被采用并集成到許多不同類型的住宅項目中。與此同時，先進的智能系統具備以下優勢，從而增強居民的居住體驗：圖 90：如何為老年人打造一個安全的住宅圖 89：簡易的四居室套間 B套間 A公共空間套間 C套間 D資料來源：,戴德梁行研究部 廚房遠程監護探測器

136、如有意外發生，探測器不但在室內鳴笛，還會向監控中心發出警報 火災/煙霧報警器 一氧化碳檢測器供休息的椅子在廚臺準備食物時，坐在椅子上幫助減輕老年人腳部壓力櫥柜常用品放置于觸手可及的架子上手推車平穩地將食物和飲料挪動到另一個房間廚房用具選擇方便抓握的專業廚具：水壺傾倒器 寬柄餐具 杠桿式開關水龍頭 防滑杯墊 雙柄杯子 輔助開瓶/罐器對比色鮮艷的對比色幫助老年人的眼睛更加輕松地識別東西您是否擁有完美的用戶體驗？中國地產的體驗式變革 103資料來源：Bluebird care，戴德梁行研究部 客廳門禁電話幫助不方便應門的老人知曉來訪者大屏幕老年電話方便聯系朋友和家人照明設備提高照度可以減少跌倒等事故

137、的發生理論上，八十歲的老人對照度值的需求是年輕人的三倍家具精心布局、釋放空間，方便自由走動毯子不要使用地毯，或者用雙面膠將地毯牢牢固定在地板上電線確保電線固定在墻面上以防絆倒 臥室床邊護欄扶手提供額外幫助搖床幫助那些平躺有困難的老人手電筒放在床邊，方便停電時隨手夠到地毯短絨地毯可以在老人跌倒時起到保護、緩沖的作用床頭燈老年人摸黑走動很危險，因此燈的開關要安裝在床邊，從而不必為開關燈來回走動 浴室淋浴頭對活動能力有限的人來說，一個手持的淋浴頭可能更易于使用淋浴椅降低進出浴缸時滑倒的風險防滑墊放在浴缸外并靠近馬桶和盥洗池，以防滑倒扶手在如廁坐下、起立，以及進出浴室時，給與老人額外的支撐幫助可調節高

138、度的馬桶對彎腰或坐下有困難的人來說很有幫助 走廊座椅式電梯減少從較陡樓梯上滑落的風險，而且不必自主上下樓，讓生活更輕松扶手安裝在樓梯的兩側臺階每級臺階的邊界都應設計得顯眼，以免老人踩空跌落水平門把手比球形門把手使用方便，是關節炎患者的不二之選桌子回家后可以把東西放在桌臺上，不必在一片混亂中尋找鑰匙和信件等小物件這個裝置可能花費較大，也可以嘗試選擇其他設備：104 主題 6 住宅空間 實時、隨時隨地操控智能家居設備；實時提高舒適度；增強安全性；加強住宅社區的管理；增強環境的可持續性；降低能耗。智能、互聯的住宅社區，未來的發展方向智能家居通過物聯網和云計算技術，智能家居設備控制器可以與智能手機或其

139、它移動智能設備上的智能家居 APP 互聯，允許用戶在家、辦公室或是公園等任何地方，遠程管理、控制聯網家居（圖 91）。更重要的是，在這個平臺下，家居智能系統與智能設備協調運作，共享業主/住戶使用數據，并根據他們的使用偏好自動操作。以下是實現這一目標的六種方式：1.智能安保系統智能安保系統為住戶提供了安全、便捷、寧靜的居住環境（圖 92）。例如，智能門鎖和車庫門開啟器可以通過預先采集的用戶信息或面部識別來授權或拒絕訪客進入。當業主/住戶靠近鎖著的大門時，智能門鎖還可以自動感應并打開門，方便訪客進入。其次，住戶可以在外出或度假時，圖 91：智能家居技術自動化控制資料來源：Bluebonnet,戴德

140、梁行研究部智能門鎖智能安保系統智能空調智能恒溫系統智能浴室家電智能車庫門開啟器智能照明系統能源管理系統家電控制系統您是否擁有完美的用戶體驗？中國地產的體驗式變革 105通過智能安全攝像頭實時監控自己的家。最后，智能傳感器能夠識別住戶、訪客、寵物和竊賊，如果發現有可疑情況，會自動報警。2.智能恒溫系統配有集成 Wi-Fi 的智能恒溫器，允許用戶在任意時間預設、監控和遠程控制家里的溫度。它們可以探測到居住者何時進入或離開家或某個房間，并可以根據需要自動打開或關閉暖氣/冷氣，向上或向下吹風，因此降低家庭能耗（圖 93）。智能設備還可以自動記錄和學習業主/住戶的使用偏好，并根據偏好自動設置，為居民提供

141、最舒適的環境。居民甚至不需要手動調節暖氣/冷氣的溫度。此外，智能恒溫器還可以報告能源使用水平，提醒用戶更換過濾器，以確保系統高效運行，從而進一步降低成本。3.智能照明系統智能照明系統可以幫助住宅節約能耗，降低成本，減少維護費用和犯罪率。例如，智能室內照明系統除了能夠遠程控制之外，可以檢測用圖 92:智能安保系統安寧的居住環境資料來源：戴德梁行研究部圖 93：智能恒溫系統精細控制“家庭溫度”，節約能源資料來源：Heatgenius,戴德梁行研究部6:30AM起床前，臥室開啟“溫暖模式”7:30AM起床后，浴室和廚房開啟“溫暖模式”10:00AM工作時，書房開啟“制熱模式”7:00PM家庭成員都在

142、家，廚房和客廳為“制熱模式”9:30PM睡覺前，客廳和臥室為“溫暖模式”11:00PM上床睡覺后，臥室自動調節至“夜間模式”106 主題 6 住宅空間戶何時在房間內并根據需要調整照明。通過對周圍環境的亮度的檢測，智能照明設備可以自動調整光源的亮度，有效地控制各房間內整體的照度值。同時，智能戶外照明系統可以感應車輛和行人情況，在沒有行人的情況下變暗，在有行人的情況下變亮。4.智能娛樂設備智能電視能夠連接到互聯網，通過應用程序訪問相關內容，比如說私人定制化的視頻和音樂。一些智能娛樂設備可以通過語音或手勢來控制，例如，用戶可以通過揮手來改變頻道、音量或設備的開關。5.智能家電智能家電，如冰箱、洗衣機

143、和烤箱，也可以利用應用程序，通過云端連接到智能手機來實現隨時隨地的遠程控制。就像智能恒溫系統一樣，機器學習和人工智能可以根據居民的使用偏好和生活模式個性化家電功能的設置。例如，智能冰箱可以自動跟蹤食品保質期，如果庫存不足，可以向超市發送訂單，甚至可以根據冰箱內的材料制定食譜。智能家電甚至可以通過智能手機自我診斷故障與問題，從而節省維修成本或等待維修人員到來的時間。6.智能家居控制系統智能家居控制系統可以感應設備的故障與問題，如電涌和總閘。智能家居控制系統甚至可以感應供水故障，比如給排水管道凍結，可自動切斷受影響地區的供水，從而避免洪水。數據分析和智能管理不僅智能家居系統，其產生的數據信息收集與

144、分析，有利于增強業主和住戶的居住體驗。通過分析智能家居設備與感應器所產生的數據信息，住宅空間經理可以：提高工作效率；預先防范公用區域設備及機器的故障，及時進行系統維護；根據居民的使用偏好與習慣，改善住宅設施與管理。所有這些大數據分析的應用有利于推進住宅綜合體的運營維護，從而提高居民的居住體驗。服務和活動社區物業管理會為居民提供的優質服務及社區活動，亦可增強居民的居住體驗。以下我們將從兩種不同的住宅空間類型（公寓和共享居住空間）來闡述相關方面的內容。公寓公寓項目所提供的服務類型和社區活動，很大程度上取決于公寓的類型和標準。例如，高檔公寓項目可能有大廳前臺服務，但相對于中低端公寓來說，這項服務是額

145、外的成本，可能不是那么必要。許多服務還將取決于公寓項目內的設施和功能。如果公寓有花園和/或游泳池，那您是否擁有完美的用戶體驗？中國地產的體驗式變革 107么物業管理將不得不雇傭園丁、專業的游泳池維護人員，以及救生員。害蟲防治也是許多公寓項目的物業經理不得不考慮提供的服務。這項服務需根據現時的蟲害情況，處理和控制白蟻、害蟲，以及蚊患的侵擾。維修和清潔服務是所有住宅項目不可忽視的一項服務。定期的設施維護、重新粉刷，或者道路清掃服務，可以改善居住質量，從而減少社區居民的投訴。另一項重要的服務是安保服務，無論何時住戶看到安保人員在定期巡視，也能讓居民相信他們的人身財產是安全的。社區活動的舉辦很大程度上

146、取決于許多因素，如財務預算、人口統計（住戶家庭人口構成包括兒童）、氣候條件、當地文化等等。例如，社區中，很多住戶家庭人口構成包括兒童，可舉辦在圣誕節扮演圣誕老人分發禮物；在春節期間舞獅；在 3 月和 4 月之間的復活節制作復活節彩蛋；在夏季舉辦露天電影活動；以及/或在萬圣節舉辦秋游等一系列社區活動。為確保住宅社區物業管理服務和社區活動切合社區居民的需求，設立由業主代表組成的社區委員會，有效的計劃和組織相關的服務與活動。此外，委員會可以調解爭端，并制定社區的規章制度，以改善居民的居住質量。最后，隨著互聯網技術的發展，住宅社區可以在臉書/微信等社交軟件上建立社區討論群。社區物業管理部門108 主題

147、 6 住宅空間可以通過這些門戶網站和平臺，及時處理居民投訴并采取行動。社區居民還可以通過這個平臺交流和分享社區及當地的任何事情，從而為社區居民提供愉悅的居住體驗。共享居住空間優惠的租金和內部設施并不是吸引千禧一代選擇住在共享居住空間的唯一原因。另一個重要因素是超越了一般居住范疇的社群活動，比如，電影之夜、屋頂燒烤會、每周一次的書友會等。共享居住空間的運營商舉辦一系列線下社群活動，推行新的生活方式，為住客提供更佳的居住體驗。北京的打磨場共享際是中國共享居住空間的一個典型案例，通過線下青年社群運營，以居住場景為流量入口（圖94 和附錄的案例 16）。打磨場共享際全年每天都為住客提供各種各樣的文化、

148、社會和商業活動。最后，許多共享居住空間運營商會借助互聯網平臺提供線上社群服務，通過移動應圖 94:北京打磨場共享際的時間軸民國時期，打磨場(坐落于北京前門東區的胡同里)是一家染料加工廠，名叫瑞華染料加工廠。優享創智成立于 2015 年 12 月，由毛大慶博士發起成立。共享際（優享創智旗下品牌）開設其第一個網點。作為北京南部地區發展行動計劃的先行者，打磨場項目正式啟動。優享創智完成 A 輪、A+輪、B 輪與 B+輪融資，投后估值近 130 億元人民幣，由國內外知名投資機構跟投。打磨場共享際完工入市。作為城市更新項目的典范，打磨場共享際得到多個商業團體及業界專業人士認可。1949 年之前 2014

149、 年2016 年 10 月2015 年 12 月20142018 年 2 月20152018資料來源：戴德梁行研究部用程序，讓住客的聯系更密切、關系更親近。例 如，共 享 居 住 品 牌WeLive 管理的會員可以通過 WeLive 移動應用程序發布活動和公告來互相聯系。未來居住體驗隨著社會的進步，無論在全球還是中國，人們致力于提高生活質量。居住空間對于提升生活品質起到至關重要的作用。無論是新加坡的豪華公寓項目，還是北京的聯合居住空間，在未來數年里，政府、投資商、開發商和居民都將繼續推動住宅項目的革新，提供猶如沙漠綠洲般的居住體驗。您是否擁有完美的用戶體驗？中國地產的體驗式變革 1094要點總

150、結110 第四章 要點總結您是否擁有完美的用戶體驗？您是否擁有完美的用戶體驗？中國地產的體驗式變革 111112 第四章 要點總結以人為本 成功的房地產項目都是以人為本的。其關注人本身和他們想要在哪停留更長時間，無論是工作，購物，旅游還是生活。城市公共空間“場所主導”的場所塑造方法會激發一種目標意識。通過利用這種方法，城市公共空間的規劃和管理將由包含各行各業的人群來實行，通過鼓勵社會資本，共通價值觀，主人翁意識，更上一層的場所及城市一體的體驗來進行。零售空間未來幾年實體零售店將迎來激動人心的時刻。為了能在整體零售生態系統中競得一席之地，未來購物中心和零售商店將繼續超越自我，挑戰極限。因此，他們

151、將持續激發技術，設計，分析和服務方面的最新創新想法。這樣做，購物中心和零售商店購物體驗將得到提升，客流量將被提高，零售額也會相應提升。辦公空間智能辦公建筑不僅僅與實現能源和可持續發展目標有關。智能辦公建筑的有效經濟壽命也會延長。在未來，中國的智能辦公建筑將形成良性循環，它們建立的平臺通過大量與房地產相關的信息共享和數據分析，將進一步加強使用者和來訪者的用戶體驗。更重要的是，為了增強辦公工作場所的體驗，中國企業試圖在商業競爭中保持領先，將著力提升辦公空間的設計、技術和健康與幸福感，以期在商業競爭中保持領先。您是否擁有完美的用戶體驗？中國地產的體驗式變革 113酒店空間科技和設計理念的不斷進步將重

152、塑酒店行業及其運營方式。千禧一代，甚至下一個 Z 世代，將延續對于優質酒店住宿體驗的追求。因此在中國，如果酒店想要在瞬息萬變的市場中保有競爭力，就必須更加注重智能化和獨一無二的設計，打造良好的住宿體驗。住宅空間隨著社會的進步，人們致力于提高生活質量。居住空間對于提升生活品質起到至關重要的作用。無論是新加坡的豪華公寓項目，北京的聯合居住空間，還是廣州的復式公寓，在未來數年里，政府、投資商、開發商和居民都將繼續推動住宅項目的革新，提供猶如沙漠綠洲般的居住體驗。工業物流空間隨著中國倉庫建設質量的不斷提高，改善員工的工作環境將得到更多重視。作為改善員工健康和安全的大部分技術，在任何時間內將溫度和照明保

153、持在最佳舒適度的技術已經存在。許多倉庫設計功能可以增強倉庫內部和周圍員工的工作場所體驗。從現在開始，物流倉庫開發商，業主和運營商需要將所有要素拼湊在一起，形成員工想要工作的倉庫，并且盡可能高效生產。5案例分析附錄114 第五章 案例分析附錄您是否擁有完美的用戶體驗？您是否擁有完美的用戶體驗？中國地產的體驗式變革 115116 第五章 案例分析附錄上海徐匯濱江公共開放空間荒廢工業園區的重生2003 年至今摘要上海徐匯濱江公共開放空間是一個棕地生態恢復與資源再利用的項目?，F已成為上海中心城區內最具活力的濱水新城區之一。案例 1您是否擁有完美的用戶體驗？中國地產的體驗式變革 117重大事件時間軸 余

154、德耀美術館由原上海飛機制造廠機庫改造而成，保留了機庫的原有外觀和特色；龍美術館、余德耀美術館、油罐藝術公園（一個由 5 個儲油罐改造而來的公園）等一批著名文化藝術機構已紛紛入駐徐匯濱江區域；舉辦了西岸音樂節、西岸食尚節、西岸建筑與當代藝術雙年展等高品質活動。成果：徐匯濱江成功地從廢棄工業場地、棄用機場改造成為上海最具活力和律動的社區之一；現為多功能休閑公園。人們可以一邊慢跑、散步或騎自行車，一邊探索城市的歷史和文化?？偨Y：徐匯濱江延續了黃浦濱江沿線整體規劃布局，已經成為濱江大道不可或缺又獨具特色的一部分；目前的徐匯濱江公共開放在綠化上海城區方面起著重要的生態作用；徐匯濱江作為一個公共空間，在設

155、計過程中就已考慮到易于到達和舒適友好的特點。概述：徐匯濱江公共開放空間在近年經歷了重生并成為上海重要的公共空間。面積約達 9.4 平方公里，岸線長約 11.4 公里，是目前上海黃浦江兩岸可成片開發面積最大的區域，開發總量約達 900 萬平方米。影響：徐匯濱江公共開放空間中綠化總面積超過 28.1萬平方米，綠化植被由設計單位根據其生長特性搭配種植，市民游客可以欣賞到各季的花草綠植和景觀；榮獲“上海最美跑步圣地”，“中國人居環境范例獎”等多項美譽；聚集 20 多座文化藝術場館，每年舉辦近百場高品質的國際級活動。它是如何完成的：徐匯濱江以景觀，建筑翻新改造、濱江區域和步道的結合等作為規劃設計的主導理

156、念；原龍華機場的飛機跑道改建成了跑道公園，水系和綠地穿插其中；龍華成為保衛上海市區重要軍事防線的一部分。龍華地區陸續開設工廠。就這樣，徐匯濱江開啟了工業化的進程。龍華機場誕生，作為中國民航的發源地，龍華機場一度成為民國時期的航空門戶。一系列推動中國現代化進程的設施如上海水泥廠等在徐匯西岸地區建成，直到 2009 年才紛紛關閉或遷移至上海郊區。徐匯濱江目前已經成功吸引龍美術館等眾多知名文化藝術機構。這段時間，貫通了 8.4 公里的濱江岸線公共空間已建成，并先后創建了西岸音樂節等品牌活動。19 世紀20 世紀初期到2009 年19172010 年至今118 第五章 案例分析附錄倫敦國王十字站宜人的

157、去處2009 年至今摘要國王十字站區域是倫敦市中心 150 年來單一業主規劃和開發的最大多用途開發項目。案例 2您是否擁有完美的用戶體驗？中國地產的體驗式變革 119重大事件時間軸：劉易斯庫比特公園、劉易斯庫比特廣場、儲氣罐公園和潘克拉斯廣場；2016 年開業，華夫路花園成為新運河綠色走廊的第一段；建成于 2017 年，巴格萊高架步行公園將格拉娜里廣場與新的綠色空間連接起來，將水域與老舊儲氣罐聯系起來；8 號儲氣罐已重建，目前已嵌入儲氣罐公園。成果：國王十字區域易于到達，包容性強，富有生機；國王十字區域映射了多層次的倫敦；目前，國王十字區域的吸引力很大程度上歸功于新公共空間和活動的成功，這些活

158、動增強了當地居民、游客和用戶的整體體驗?？偨Y：國王十字區域是一個享受生活，雕刻記憶和領略其中樂趣的地方；關鍵在于項目開發和持之以恒的管理，使國王十字成為一個包容友好，可持續發展，同時安全性較高的區域。概述：國王十字區域是一個在倫敦市中心持續進行的大規模多維混合用途開發項目；該項目的一個主要關注人，因為公共空間將占用26 英畝的國王十字區域，預計將有 4.2 萬人在該地區生活和/或工作。影響：2016年，國王十字區域組織并主辦了157項活動；2016 年，超過 32,500 人出席參加了國王十字公共空間的活動和活動。它是如何完成的：公共空間提升社區體驗是國王十字區域的核心。公共空間發展的一些例子

159、如下：沿著攝政運河，格拉娜里廣場是第一個完成的公共空間；漢迪賽德花園于 2013 年開業；2014 年，在潘克拉斯廣場五號開設了一個新的公共休閑中心；臺普斯樓的戶外運動場地完工；2015 年，四個新公園和廣場向公眾開放攝政運河開通。國王十字車站和圣潘克拉斯火車站成為往返首都的貨客運重要樞紐，在推進倫敦經濟方面發揮了重要作用。高速鐵路 1 號終點站在圣潘克拉斯國際車站開放。帝國燃氣燈和焦炭公司在該地區建造了一座煤氣廠。該地區從繁忙的交通中心變為被忽視的后工業區。在占地 67 英畝的土地上，作為土地唯一擁有者國王十字中心有限合伙公司開始了國王十字站的新一輪建設。由劉易斯庫比特設計的國王十字車站開始

160、運營。國王十字架合作伙伴關系成立。國王十字中心有限合伙公司正在開發 50 個新建及翻新改造的建筑物，20 條新街道和 10 個新的公共空間。由威廉亨利巴洛設計的圣潘克拉斯火車站開放。大英圖書館，20世紀英國建造的最大的公共建筑竣工。1820200718521852-194520 世紀90 年代2007 年至今1824199718561945-20世紀 90年代2007120 第五章 案例分析附錄深圳達實大廈一棟智能、綠色的高層辦公樓，斬獲多項著名設計大獎和運營認證2012 年至今摘要達實大廈是一座智能、綠色的高層辦公樓。該大樓不僅是科技公司，達實智能的總部，也是展示該公司尖端智能建筑技術的平臺

161、。更重要的是，該建筑通過智能手機應用與智能樓宇系統實時交互，增強用戶和訪客體驗。案例 3您是否擁有完美的用戶體驗？中國地產的體驗式變革 121重大事件時間軸：使用電動窗簾，并根據任何時間陽光的入射角度和強度自動調節。該自動化建筑技術系統與室內照明相結合，無論何時都可以實現最佳的室內照明和節能效果；裙樓屋頂上有一個 3,000 平方米的花園，與員工咖啡館相連，建筑頂部還有一個 200 平方米的屋頂花園供員工使用；自動化建筑技術用于控制內部辦公室溫度和空氣質量水平；利用門禁卡和智能手機技術，進行員工身份識別；利用智能建筑技術和智能手機技術，還可以隨時了解停車位的使用情況、辦公空間的使用情況以及辦公

162、設備的可用性信息。成果：就采納和使用先進的自動化智能建筑技術來說，達實大廈是中國領先的辦公大樓；達實大廈的自動化智能建筑技術的應用為用戶和訪客帶來巨大的影響，也切實提升了整個辦公場所的體驗?？偨Y：達實大廈的尖端技術考慮了四個要素：技術、環境、建筑操作和人員；通過考慮這四個要素并找到最先進的解決方案，達實大廈被視為中國領先的智能辦公樓。概述：達實大廈擬作為公司在深圳的總部，由達實智能投資，由孟建民設計，中國建筑一局（集團）有限公司承建，在相關領域均處于領先地位；如今，達實大廈的落地證明了達實智能在智能樓宇技術領域的專業性，尤其是應用于建筑環境的技術。影響：由于智能與綠色建筑技術的成功融合，達實大

163、廈已成為深圳市的示范建筑；現今，達實大廈還作為促進中國智能城市發展的教育平臺；達實大廈通過將各種建筑管理系統與智能手機技術相結合，改善了用戶和訪客體驗。它是如何完成的：達實大廈在項目設計、施工、運維全生命周期內，運用 BIM 技術。因此，作為中國領先的商業建筑之一，將各項相關信息和數據作為基礎集成到BIM 模型中；建立了一個全面的自動化視頻監控系統，可以監測入侵者或火災，并通過智能手機應用程序發出警報。通過同一個應用程序，用戶可以知道最近的逃生路線等緊急信息；達實大廈是中國最早安裝和采用超白三銀 LOW-E中空鋼化玻璃的建筑之一，可阻擋高達 97%的太陽光輻射；達實大廈由中國工程院院士孟建民設

164、計。該建筑獲得了 LEED 鉑金預認證。該建筑獲得中國綠色建筑認證三星級。達實大廈由中國建筑一局（集團）有限公司完成并移交。該建筑獲得深圳市綠色建筑認證鉑金級。20172019201220152018122 第五章 案例分析附錄阿姆斯特丹前沿大廈可獨立思考的智能辦公樓宇2015 年至今摘要前沿大廈是一個采用了智能科技的商業辦公項目，其附加值在于為用戶提供自主的智能樓宇解決方案。案例 4您是否擁有完美的用戶體驗？中國地產的體驗式變革 123重大事件時間軸:并且其屋頂安裝了太陽能板為樓宇的供暖和制冷提供能源；雨水被用于沖洗廁所和灌溉植物；每個燈具均配有多個傳感器，用以記錄移動，光和溫度；德勤的員工

165、可以像業主一樣能夠調節樓宇內的通風和照明；濁氣被吸入排風管道，然后從建筑物中排出，與此同時，新鮮的空氣從地面的進風口進入大樓。成果:前沿大廈降低了能源費、水費和清潔費的成本；其對許多不同領域的用戶產生了積極的影響；由于前沿大廈的節能設計，以及其對太陽能與地熱能源的利用，此樓宇自身可產出的電力比它所節約的電力更多?？偨Y:前沿大廈是世界上最具創新的建筑之一，并且其具有定制的最先進技術平臺；前沿大廈的智能技術推動了可持續發展樓宇設計進入一個新的高度；如今，前沿大廈啟發開發商，使它們的樓宇更加智能化。PLP 公司德勤設計在阿姆斯特丹澤伊達斯地區的德勤辦公樓。由 PLP 公 司 設 計，OVG 地產公司

166、開發的前沿大廈建成并且交付使用。入圍或獲得六項主要的設計或建筑獎。入圍或獲得五項主要的設計或建筑獎項。概述:PLP 公司設計了德勤在阿姆斯特丹澤伊達斯地區的新辦公樓；這個項目的主要設計目標是“智能樓宇”，而此項目的另一目標是為了激發德勤在新技術時代的轉變。影響:被認為是世界上最智能、最環保的辦公空間；此樓宇可自動調節在用能耗，智能調度停車位和提醒物業管理團隊及時清潔不干凈的洗手間；項目有 28,000 個傳感器，記錄大樓內的濕度、溫度、人群移動和照明水平；員工可以使用智能手機來調節供暖、空調和照明，以及找到停車位和預定辦公桌。它是如何完成的:可持續發展是前沿大廈的核心設計理念，在實踐方面，包括

167、以下環保智能設計：此建筑設計可有效地利用太陽光。在樓宇的北側，玻璃面板可有效地利用太陽光，并且不會影響室內的溫度。在樓宇的南側，太陽能電池板可為所有的智能手機、筆記本電腦和電動汽車供電；前沿大廈的供水來自于建筑下面的蓄水層，2009201520142016124 第五章 案例分析附錄紐約Kickstarter 辦公室社區精神貫穿其中2009 年至今摘要Kickstarter 在布魯克林的辦公室坐落在一個翻新過的舊鉛筆廠里，擁有自然光、自然材料肌理，及面向戶外花園的視野，從而提升員工的工作效率。傳統辦公空間設計的等級性已過時，員工可在有沙發的小隔間內短暫休憩，而首席執行官則像其他人一樣在開放區域

168、辦公。案例 5您是否擁有完美的用戶體驗？中國地產的體驗式變革 125重大事件時間軸：辦公室總體設計為開放式，長工作臺成排擺放，供員工共享；辦公室周圍有私人空間，如圖書館的扶手椅或屋頂日光浴的藤椅；有各種各樣的會議空間，從適合小型團體會議的空間到適合大型會議的寬敞會議室；員工可使用的其他類型的空間包括：屋頂上用于戶外工作的平臺、廚房、畫廊空間和劇院。成果：辦公室令員工工作熱情高漲。這對吸引和留住人才產生了積極影響；促進了辦公室員工之間的協作和相互支持；項目翻新獲得了多項獎項，包括紐約地標保護協會和市政藝術協會頒發的獎項?？偨Y：Kickstarter 將布魯克林的舊鉛筆廠改造成寬敞但仍熟悉、溫馨的

169、辦公空間，發揚了社區精神；員工希望在布魯克林的Kickstarter辦公室工作。這種工作體驗對留住人才產生了積極影響，并隨之提高了員工工作效率。概述：Kickstarter 在布魯克林辦公室的每一個部分都是根據社區和可持續性進行規劃和設計的；在辦公室裝修中營造像家的感覺，為員工提供多種辦公空間選擇。影響：新辦公室極大地提升了社區體驗，Kickstarter 在辦公室成功推出了“始終與新員工見面”的點對點員工參與計劃；鑒于辦公室的社區體驗和氛圍，Kickstarter 還在其布魯克林辦公室發起了“創造者定居”計劃。這個項目邀請來自世界各地的人到布魯克林的辦公室，這樣他們就可以利用這個空間，并與總

170、部位于紐約的Kickstarter員工聯合開展業務項目。它是如何完成的：Kickstarter 對舊鉛筆廠的改造保留了建筑物的外立面，延續了其原有的工業風建筑特色；其內部的玻璃庭院使得員工能在辦公桌及公共空間體驗到變化的自然景觀；辦公室還包括一個屋頂花園、一個圖書館、一個有 74 個座位的劇院，旨在為員工提供多種工作空間選擇；Kickstarter 利 用一家鉛筆廠作為公司的辦公樓。Kickstarter 成立。Kickstarter 以 360 萬美元收購了布魯克林 2700 平方米的舊鉛筆廠。Kickstarter 搬到了在布魯克林的辦公室。Kickstarter 在布魯克林的辦公室進行了

171、大規模的翻修。20 世紀初2011201420092011-2014126 第五章 案例分析附錄上海戴德梁行辦公室一個提倡員工幸福感，充滿靈感的工作場所2008 年至今摘要戴德梁行上海辦公室是一個靈活的空間、綠色空間、交互空間、安靜空間、智能空間和重視員工健康幸福感空間的混合體。這個空間供員工、客戶和訪客使用。這個空間充當了一個窗口，展示了現代工作場所各種操作理念，同時促使周邊其他辦公企業均考慮采納類似理念。案例 6您是否擁有完美的用戶體驗？中國地產的體驗式變革 127重大事件時間軸：建立共享辦公空間和開放式會議室，以滿足任何協同工作的需求；為改善員工的工作體驗，引入了可升降辦公桌、符合人體工

172、程學的椅子和健身設備；在整個辦公空間安裝特定照明系統，提高工作集中度；安裝了智能能源管理系統，用于監測和控制能耗。成果：員工工作熱情高漲，這更有利于吸引和留住人才；促進了辦公室員工之間的協作和相互支持；辦公室現在更節能，運營成本也降低了；目前的工作場所以一種新鮮而充滿活力的方式反映了戴德梁行品牌，使其在市場上脫穎而出；辦公室的翻新獲得了多項獎項，包括 LEED 和WELL 金級認證?？偨Y：新辦公室現在與嶄新的工作方式全面融合；新辦公室因其工作場所的多樣性、科技運用、綠色運用以及旨在提升員工健康和幸福感，受到員工和客戶的歡迎；以上海辦公室為例，類似的設計元素目前正在被全國其他戴德梁行辦公室采納和

173、應用。概述：戴德梁行上海辦公室的每一個部分都是圍繞社區交互、可持續發展和提升幸福感進行規劃和設計的；辦公室設計為員工、客戶和訪客提供了一個充滿靈感的工作空間；前臺區域連接了辦公室內的各個功能區，將以前未充分利用的大廳區域變成了活動、交談以及各種會面的中心地帶。影響：現在有不同大小的會議室可供使用；一個寬敞明亮的大廳，配有一個巨大的 LED 顯示屏，可供舉辦活動和大型聚會；共享辦公區域可供有意移動辦公及希望組成項目團隊的員工使用。它是如何完成的:辦公室的改造使用了環保建筑材料，以盡量減少裝飾工程釋放的化學有毒揮發物；安裝了先進的室內空氣質量管理技術，確保整個空間符合 WELL 標準；采用綠色幕墻

174、，提供新鮮空氣，讓辦公室環境更加賞心悅目；在整個辦公室安裝了直接飲用水技術，以確保所有員工的飲用水安全，并達到 WELL 標準；戴德梁行（DTZ）搬遷入駐上海南京西路恒隆廣場。戴德梁行在恒隆廣場完成了第一次擴建翻新。戴德梁行辦公室完成了第二次也是最近的擴建翻新。200720172014128 第五章 案例分析附錄富士見市啦啦寶都零售與社區間多重機能的生活帶2015 年至今摘要富士見市三井不動產株式會社所開發的啦啦寶都購物中心是一個“人們互動的場所”，其融合了空間創造、健康、幸福和可持續發展元素，創造了一個能夠輻射更大范圍的消費客群的廣域型購物中心，使消費者可以樂享其中。案例 7您是否擁有完美的

175、用戶體驗？中國地產的體驗式變革 129重大事件時間軸:室內和公共區域也設有很多綠色景觀；商場建有交通樞紐廣場，方便人們乘坐公共汽車往返于富士見市啦啦寶都；在富士見市啦啦寶都，孩子們可以享受到各種各樣的游戲和學習課程；商場的燒烤區和五人制庭院可供所有顧客體驗使用；富士見市啦啦寶都還推出了“媽媽與啦啦寶都”活動，旨在提供一種家庭型的購物體驗；商場已全面作好應對地震災害的準備，備有災難應對系統，并隨時備有現場災難應急指揮中心；購物中心還為殘疾人提供了豐富功能的設施，如輪椅導航和殘疾人廁所。成果:富士見市啦啦寶都是一家從消費、休閑、娛樂、觀光多方面滿足需求的購物中心，客流量一直非常大；更重要的是，富士

176、見市啦啦寶都除了商業設施外，輔助設施配置較全，娛樂場所、公共休息區，以及豐富多樣的活動吸引了廣泛的年齡層的客群，對提升顧客的購物體驗大有裨益?？偨Y:富士見市啦啦寶都是為顧客提供業態層次豐富、主題性強、特色多元化的廣域型購物中心；其 293 家門店，形式多樣的餐飲店鋪、配套設施、公共區域和服務，為在富士見市啦啦寶都購物的游客和顧客提供全面的購物體驗；這家購物中心通過出售當地生產的食品和舉辦具有當地主題/內涵的活動，成功吸引了當地社區的消費者。概述:富士見市啦啦寶都是一個面積超過 15.1 萬平方米的購物中心，共有 293 家店鋪；啦啦寶都以百貨店、連鎖店、專營店三業態為核心，各檔次的比例搭配合適

177、，集合了零售、餐飲等各種業態；此外，購物中心設有娛樂娛樂業態和“感官商店”，以提高顧客的購物體驗；富士見市啦啦寶都強調建筑與自然的融合，商場布局的綠植、水系等為消費者營造了良好的、舒適的休閑購物環境影響:自開業以來，富士見市啦啦寶都不僅吸引了來自富士見本市的游客和顧客，而且還吸引了關東及其他地區的游客和顧客；富士見市啦啦寶都通過銷售當地產品以及定期舉行當地社區活動，購物中心與當地社區之間形成了牢固的聯系。它是如何完成的:富士見市啦啦寶都共有 293 家門店，100 多種業態，包括多家百貨公司，體育設施，電影院等；啦啦寶都提供各式各樣的餐飲服務，包括以本地產品為特色的自助餐廳滿足當地消費者需求；

178、為各年齡層人士而設的傳統日式家庭食肆；以及由 12 間食肆組成的美食廣場，其中包括受東京歡迎的食肆；商場設有人行天橋，方便顧客進入商場；商場內一家只出售本地出產的蔬菜和食品的店鋪，為有興趣參加的人士提供各式各樣的教育計劃及活動；富士見市啦啦寶都有 8,700 平方米的景觀公園、綠色屋頂和綠植墻等；三井不動產株式會社(啦啦寶都的母公司)成立。富士見，原隸屬于東京市，于 1972 年 4 月 10日成為市級別。首座啦啦寶都項目，東京灣啦啦寶都盛大開業。2015 年 4 月，富士見市啦啦寶都開業。1941198119722015130 第五章 案例分析附錄杭州樂堤港零售“場所塑造”的藝術2006 年

179、至今摘要杭州樂堤港是分多個階段開發的大型綜合體項目，將零售、住宅、酒店、辦公和豐富的公共開放空間整合在一起，為社區創造了一個新的樞紐中心。旨在吸引訪客，享受豐富的體驗，并通過其社交互動留下美好的回憶。案例 8您是否擁有完美的用戶體驗？中國地產的體驗式變革 131重大事件時間軸:健康也是一個重要方面。樂堤港舉辦了許多體育和運動的主題活動，購物中心內裝有通風系統和過濾系統來循環凈化空氣和水；此外，樂堤港超大水晶中庭，屋頂彩釉玻璃，健康的折射陽光，帶來最舒適的購物體驗，并且有利于室內植物的生長；樂堤港采用環保材料，確保顧客與租戶得到到健康的游覽、工作和購物體驗；為了方便停車，樂堤港提供了多種先進的解

180、決方案，如集成停車 APP 和傳感器系統、電動汽車快速充電站等。成果:樂堤港將時尚、藝術、文化、美食、娛樂、健康與科技有機結合，為游客、租戶、顧客提供全方位的購物體驗；樂堤港是全球首個獲得 WELL 認證的購物中心；樂堤港獨特的視覺導視系統、便捷的購物導覽和線上線下無縫銜接的服務吸引了越來越多的游客與顧客；樂堤港以顧客為中心的運營理念與模式吸引了越來越多的人前來購物體驗?？偨Y:樂堤港是國內最具可持續性、顧客導向的購物中心；樂堤港的可持續性設計、智能科技和優質服務，從各個方面確保顧客的購物體驗是無與倫比的。概述:如今，樂堤港成為游客、租戶和顧客提供豐富多樣空間的；樂堤港對環境友好，尊重城市文化，

181、提供品質、自然的體驗空間，創造每個個體都可以從中尋得自我個性的藝術時尚天地；影響:樂堤港有機融合時尚、藝術元素，重視品位、自我個性與健康的價值主張，引領消費者從生活走向“健康可持續的生活方式”(樂活)；可持續設計和智能技術對購物中心的能源消耗以及游客、租戶、顧客的健康和愉悅都產生了積極的影響；樂堤港為顧客提供了獨特而活潑的購物體驗場所，在這里不僅可以購物，還可以放松、社交和娛樂。它是如何完成的:樂堤港傳承杭州豐厚的人文底蘊，珍視商業作為公共空間對文化傳承與創新的使命感；樂堤港注重其作為公共空間的功能，這一點從每天大量客流在此休閑購物中可見一斑；樂堤港成功運用了最新的零售技術，設置了虛擬現實(V

182、R)、增強現實(AR)和裸眼 3D 體驗區吸引消費者游憩駐足；購物中心的應用程序提供所有商店、餐廳和設施的信息。再加上內容豐富、引人入勝的社交媒體內容，能夠進一步吸引游客和客戶；遠洋集團取得樂堤港地塊。捷得建筑設計事務所受托設計杭州樂堤港。樂堤港取得了 WELL 金級預認證。樂堤港獲得LEED金級認證。樂堤港在杭州拱墅區盛大開業。20062016 年 12 月201720162017 年 9 月132 第五章 案例分析附錄北京奇點汽車體驗店觸及用戶及顧客生活的“智趣空間”2014 年至今摘要奇點汽車體驗店致力于提升全渠道的用戶體驗。案例 9您是否擁有完美的用戶體驗？中國地產的體驗式變革 133

183、重大事件時間軸:店內還設有室內游藝空間、畫廊、會客與活動空間。這種“生活空間”與零售區域的結合，為用戶和顧客提供了前來體驗的理由；體驗店內使用環保材料裝飾，避免甲醛和其他有害氣體的污染；體驗店采用大數據和云平臺，為用戶和顧客提供更精準的導購服務以及售后服務；體驗店定期舉辦茶話會、大咖見面會等活動，促進與顧客的溝通和互動；奇點汽車體驗店利用微信和 APP，建立粉絲和用戶的交流社群，豐富品牌與顧客的溝通渠道。成果:奇點汽車體驗店成功地融合了線上線下的銷售渠道；奇點汽車體驗店降低了勞動力、電力成本，以及減少了紙張浪費；體驗店實現了與用戶和顧客的無縫交流；奇點汽車體驗店通過簡化銷售過程、增強購物體驗來

184、吸引用戶和顧客?？偨Y:奇點汽車體驗店是中國最智能的汽車零售門店之一；未來，中國的汽車零售商將繼續著力建設其品牌體驗店與粉絲社區，從而使汽車品牌融入消費者的日常生活。概述:作為中國最智能的線下零售店鋪之一，奇點汽車首家體驗店于北京開業。店內采用了最新的智能科技，令顧客的購物體驗達到一個新的高度；奇點汽車體驗店為其用戶和顧客打造了一個集汽車、智能、技術、社交、娛樂于一體的城市年輕生活客廳。影響:奇點汽車體驗店是中國首家無人汽車體驗店；奇點汽車體驗店不僅是汽車銷售渠道，更是呈現品牌形象，傳遞品牌理念的體驗空間；奇點汽車體驗店利用智能技術提升客戶體驗，并在店內建立“生活空間”，使用戶和顧客在購買汽車時

185、享受購物的樂趣。它是如何完成的:奇點汽車體驗店利用擴展現實技術(XR)，包括虛擬現實(VR)、增強現實(AR)和混合現實(MR)等智能化科技手段，來引導用戶沉浸式體驗產品及智能出行服務。消費者可以查看最新的車型，模擬實際用車和自動駕駛體驗，沉浸式地享受駕車起動、剎車與加速的感覺，同時避免駕駛風險與新車磨損；體驗店內引入機器人擔任導購角色，提供接待、導購、咨詢和娛樂等服務；體驗店運用人工智能技術(AI)分析所采集的消費人群畫像與用戶行為偏好，增加顧客粘性，為用戶在不同場景提供智能個性化和多樣化服務；智車優行(北京)有限公司在北京成立。公司發布新品牌“奇點”。奇點汽車首家體驗店于北京三里屯盛大開業

186、。未來三年內，奇點汽車擬在全國規劃發展200 家體驗店。20142018201620192021134 第五章 案例分析附錄紐約耐克全新概念店給運動愛好者一種“身臨其境的體驗”2016 年至今摘要耐克在紐約的旗艦店有 6,000 多平方米，其核心是帶來由數字化驅動的體育零售創新、設計和個性化服務，通過體驗式環境設計，集數字化和線下服務為一體，運動愛好者可以在店內購物和運動。案例 10您是否擁有完美的用戶體驗？中國地產的體驗式變革 135重大事件時間軸:新興技術被耐克用于“一對一”的個性化定制服務；例如，跑步機旁的攝像頭記錄了顧客跑步時的步態，耐克店員通過對采集數據的分析判斷，為客戶推薦最佳運動

187、鞋；更重要的是，客戶可以通過他/她的在線耐克賬戶訪問視頻，并在社交媒體上分享這是提升客戶購物體驗的另一種方式；體育明星經常出席概念店的活動，進一步引發了顧客的興趣，從而增加了店內的人流量，并且帶給顧客更好的購物體驗。成果:耐克在紐約的概念店手機端的融入再加上店內給予會員的福利，能夠提供給消費者最好的個性化服務，以及數字和實體店平臺的無縫連接的購物體驗；當顧客沉浸在“身臨其境”的購物體驗中時，他們往往駐足停留的時間更長，購買的商品也更多；耐克希望在未來進一步部署這一全新概念店，為消費者提供全新的購物體驗?？偨Y:耐克紐約概念店致力于打通數字和線下零售服務，提供無縫連接的個性化消費體驗，提供定制零售

188、服務，為客戶一對一的服務；紐約的耐克概念店表明了耐克對未來的看法，以及實體零售在電子商務時代正在發生的轉變。概述:耐克在紐約開設一家規?？捎^的實體店是一項昂貴的投資，尤其是在電子商務銷售額不斷增長的時候；但耐克認為實體店仍然重要；耐克認為即使在當前的零售時代，像其紐約概念店這樣的實體商店仍然非常重要，因為實體店能夠提供線上店鋪無法提供的購物體驗。影響:耐克相信未來的零售商店，比如其紐約概念店將越來越注重互動購物體驗；耐克根據大量的門店銷售數據分析，利用這些數據分析更好地配合其品牌營銷和媒體發布；通過這樣做，耐克能夠進一步為客戶創造定制的購物體驗。它是如何完成的:通過在其他現有商店和俄勒岡州的實

189、驗室進行的購物體驗實驗，耐克花了數年時間開發其紐約概念店的購物體驗；耐克概念店包含一系列功能，增強購物體驗；店內有一個迷你籃球場、跑步機(模擬不同的戶外跑步條件)、一個室內足球場和一個提供定制服務的店鋪；耐克概念店的擁有專業的客戶服務水平；耐克概念店內有知識淵博、敬業的教練，通過讓顧客體驗步伐，確保他們購買的運動鞋不僅舒適，而且適合他們的工作；如今的耐克，原為藍帶體育用品公司，成立于美國俄勒岡州。耐克在美國運動鞋市場獲取了 50%的市場份額，并于同年上市。耐克在俄勒岡州波特蘭市開設了第一家名為耐克城的零售店。藍帶體育用品公司成立的第一年就售出了1,300雙日本跑鞋，收入為 8,000 美元。耐

190、 克 首 創 了 至 今 為 止著 名 的 口 號“JustDoIt”。耐克在紐約的概念店盛大開業。1964 年 1 月199019801964 年年底20161988136 第五章 案例分析附錄佛山萬緯佛山高明物流園設計，建筑和技術重新定義了倉庫這一工作場所的體驗2019 年至今摘要萬緯佛山高明物流園是一座高標準的“綠色”智能項目，融合了最佳實踐設計，施工技術，大數據以及時下最前沿建筑技術，為員工打造了更美好的工作環境，推動著智慧物流園的發展。案例 11您是否擁有完美的用戶體驗？中國地產的體驗式變革 137重大事件時間軸：物業管理人員能夠高效地獲取有關工廠和機械性能的實時信息（包括照明和空調

191、設備），并進行設置調整，以便在任何時間內優化內部空間的舒適度。成果:如今，通過內部綠植和自然光照的有效整合，萬緯佛山高明物流園能夠為倉庫內工作的員工提供舒適宜人的工作環境，并且節省了能源成本；萬緯佛山項目的園區外也種植了綠色植被，為員工們提供了可在晴天休息時間里放松休息的戶外區域；通過運用大數據及物聯網等技術手段，以及該技術在倉庫工廠和機械上的應用整合，萬緯佛山項目的內部舒適度可以在任何時間得到優化，不僅提升員工的工作體驗，也有助于工作率的提高?？偨Y:中國物流倉庫建設質量不斷提高，改善員工工作環境的功能及設施設備將被更多地納入考量，并將其納入每個未來項目的構建中；高標準的倉庫設施，例如萬緯佛山

192、高明物流園項目，現已向我們展示了在提高員工工作場所體驗感方面取得的成就?？梢灶A見的是，運營此類設施所帶來的生產效率優勢將使得物流倉庫投資者，開發商以及運營商將更加密切地關注此類設施在中國的交付使用和運營。概述:依托萬科集團的品牌、資本、資源和企業文化等優勢，萬緯已在全國范圍內的多個重點城市布局；先進的倉庫設計，建筑與設備管理技術的引入與運用，為員工提供了更為舒適的工作環境。影響:佛山物流園中的設施設備采用最新的設計和技術，致力于打造智慧園區，在不降低工作環境舒適度的同時，有效降低能源消耗；新環保材料的使用提升了員工的健康與幸福感。它是如何完成的:佛山物流園項目配備了綠色節能的 LED 燈具。同

193、時，3.0%-3.5%的屋頂被采光帶取代，能夠在白天引入更多自然光照；萬緯佛山高明物流園使用草毯式垂直綠化技術，將無土草毯鋪貼在倉庫外立面，提升項目綠化率。這樣的舉措能夠在炎熱時降低外部溫度，有助于隔離倉庫設備，從而為員工創造一個愉悅的工作環境；此外，項目的園區入口和公共區域種植了適應當地氣候的綠色植物。例如在主干道旁種植大喬木、灌木和草坪，次要區域種植小喬木、灌木和草坪。這些元素的結合讓佛山物流園項目的工作體驗更加舒適愉快；憑借互聯網、物聯網、人工智能、5G 和云計算等技術集成，佛山物流園項目搭建了一個智慧園管理系統。萬科成立了物流地產事業部，在全國范圍內戰略性地規劃，建設和運營物流地產。萬

194、緯擴張迅速，進駐國內20 個主要城市。其運營及在建項目總面積逾 250 萬平方米。在收購太古冷鏈物流平臺后，萬緯積極探索新的業務線。萬科集團正式推出獨立物流品牌萬緯。萬緯物流項目已在 33 個全國主要城市布點。年內新增供應量達 300 萬平方米，運營及在建項目總面積達到 568 萬平方米。同年，萬緯進軍冷鏈市場。萬緯佛山高明物流園建成。萬緯繼續完善其業務模式，進一步發展冷鏈物流業務。201420182016201520192017138 第五章 案例分析附錄奧斯陸德鐵信可物流空氣凈化有助于提升配送倉庫員工的健康和幸福指數2016 年至今摘要位于挪威首都奧斯陸郊區阿爾納布魯的德鐵信可物流配送倉庫

195、最近進行了內部空氣凈化系統的改造。這種改造既有利于提升員工的健康指數，也提高了員工的工作效率。案例 12您是否擁有完美的用戶體驗？中國地產的體驗式變革 139重大事件時間軸:倉庫外部的粉塵顆粒也能進入倉庫內部工作區域；2016 年，升級后的內部空氣凈化器挨著舊的凈化器，安裝在阿爾納布魯倉庫；對新舊凈化器進行了廣泛而全面的比對測量和試驗；所有舊的凈化器都被升級的新凈化器所取代。更另外多安裝三臺新凈化器在德鐵信可的阿爾納布魯倉庫內;目前，新的空氣凈化系統由第三方機構進行管理，并且每月收取費用。成果:一旦安裝了升級后新的內部空氣凈化器，德鐵信可就為其位于奧斯陸的阿爾納布魯物流配送倉庫實現了一個完整的

196、內部空氣凈化系統解決方案；倉庫員工和德鐵信可兩方都受益于員工健康水平的提升和生產效率的提高?？偨Y:德鐵信可的奧斯陸物流配送倉庫是該地區的一個重要設施；它每天處理多達 4.5 萬個包裹；對員工的衛生和健康至關重要的是，他們能夠接觸到干凈、無塵的空氣；目前，德鐵信可在奧斯陸的主要倉庫設施中采用的凈化空氣解決方案已經實現了這一點。而得到的結果是，員工的工作體驗和工作效率都得到了一定的提升。概述:德鐵信可物流在奧斯陸地區的主要物流配送倉庫位于阿爾納布魯;阿爾納布魯是一個工業區，因其是 Hovedbane 主干線上的重要鐵路貨運樞紐而聞名；這是奧斯陸最重要的農產品運輸樞紐，位于原來的阿爾納布魯火車站；從

197、 2016 年開始，德鐵信可對阿爾納布魯配送倉庫的內部空氣凈化系統進行了大范圍的改造。影響:有 250 名員工在奧斯陸阿爾納布魯的德鐵信可物流配送倉庫工作。新的內部空氣凈化系統提升了他們的健康和幸福指數，并且目前因病假休假的員工也減少了;隨著工人健康狀況的改善和工作體驗的提升，工人的工作效率也隨之提高。這是因為工人能夠更努力、更快速地完成包裹的存儲、分類和分配任務。它是如何完成的:在奧斯陸的阿爾納布魯物流倉庫，德鐵信可每天處理大約 4.5 萬個包裹；阿爾納布魯倉庫雇傭了大約 250 人；他們的工作是三班制，倉庫的運作時間是從周日的22:00 到周五的 21:00;在操作過程中，包裝作業連同倉庫

198、內運輸會產生粉塵；GottfriedSchenker先生于奧地利首都維也納創立了信可全球貨運公司(Schenker Co.)。Stinnes 集團向德國鐵路公司收購了信可大部分的股份，并將經營業務劃分為信可國際貨運（空運和海運分部）以及信可歐洲貨運（歐洲陸路運輸分部）。德國鐵路接管了 Stinnes集團的大部分股權。德鐵信可物流應用升級的內部空氣凈化系統，開始對其位于奧斯陸的阿爾納布魯物流倉庫配送中心進行改造。信可被德國鐵路公司收購。德鐵信可集團通過分離散裝貨物業務并組建三個新的業務領域：信可物流、信可全球國際貨運和信可歐洲貨運。德 鐵 信 可 集 團 與Linjegods 合 作 以提升在挪

199、威的市場地位。1872200219912016193120051997140 第五章 案例分析附錄深圳樂易住智慧酒店人工智能和物聯網技術的創新使用，引領酒店運營革新2016 年至今摘要2016 年問世的樂易住無人智慧酒店已經成為了頗受矚目的智慧酒店品牌，它運用科技改變了傳統的勞動密集型酒店業。案例 13您是否擁有完美的用戶體驗？中國地產的體驗式變革 141重大事件時間軸:退房手續可在酒店 APP 上辦理，僅需一分鐘；人工智能和物聯網技術提高了住宿的舒適度；人工智能機器人小樂安裝有導航定位系統，可以將住客帶至客房并自動打開房門；樂易住智慧客房利用傳感器和人工智能算法連接所有終端設備?？头績鹊恼彰?/p>

200、、空調、電視、電動窗簾、淋浴頭等都能根據住客偏好自動調整；在安保方面，酒店公共區域配置有強大的監控跟蹤系統。從住客進入酒店開始，后臺數據自動跟蹤識別。當住客在公共區域發生意外時，后臺報警系統立即向安保人員發送警告，員工將獲得住客的實時精確定位，并在第一時間前往給予幫助。成果:較低的人力成本使酒店能夠提供較低的房價，平均來看，每晚房價僅需 200 到 500 元，吸引了大量對價格比較敏感的商務人士及游客；樂易住智慧酒店在短期內取得了良好的經營業績，集團酒店的平均入住率達到了 95%。此外，80%的酒店住客是回頭客?？偨Y:作為國內首家無人智慧酒店連鎖品牌，樂易住依托自主研發的人工智能終端，融入機器

201、深度學習技術，布局大數據和物聯網平臺，打造獨特的高科技住宿體驗。樂易住較低的人力成本和良好的經營業績，證明了這種無人酒店經營模式的可行性；中國眾多熱衷于科技的千禧一代很快接受了樂易住的無人酒店概念，因為它能提供高質量的住宿和便利的服務。概述:樂易住無人智慧酒店隸屬于樂易住智能科技股份有限公司，它是一家專注于人工智能研發、物聯網平臺運營以及智慧酒店服務的高科技公司；品牌倡導“釋放科技價值，創造智慧生活”；通過打造價格友好、富有科技感的舒適住宿空間,樂易住無人智慧酒店的目標客戶是中國的千禧一代，尤其是 25 歲至 35 歲人群；樂易住計劃在五年內開設大量的無人智慧酒店，主要布局在核心區域的乙級寫字

202、樓內，因為運營不佳的寫字樓可以較為容易地轉變為酒店。影響:樂易住無人智慧酒店將互聯網平臺、尖端智能設備、大數據云服務完美對接到酒店的運營與管理中，從而創建新型的智慧酒店模式，以利用科技提供無人服務為特色；深圳的樂易住無人智慧酒店通過運用最新的人工智能和物聯網技術，解決酒店行業同質化嚴重和成本高的痛點，以推動整個酒店產業的智能化升級，打造智慧酒店新生態。它是如何完成的:通過智能技術，前臺服務不再需要酒店員工；所有預訂都可以通過微信或酒店 APP 完成；顧客預訂房間后，掃描身份證登記入住，并通過面部識別技術確認身份。房間號和房門密碼將自動發至其智能手機；樂易住智能科技股份有限公司（樂易住無人智慧酒

203、店的母公司）在深圳創立。首家樂易住無人智慧酒店落戶于成都。樂易住智能科技股份有限公司獲得 500 萬天使輪投資。樂易住無人智慧酒店進入廣州、杭州、重慶市場。2016201820172019142 第五章 案例分析附錄新加坡達士敦六善酒店從這座歷史建筑出發，體驗新加坡的多元文化2018 年至今摘要達士敦六善酒店坐落于新加坡市中心，由一座建于 19 世紀的歷史建筑翻新改造而來。酒店向新加坡傳統文化和多元歷史增添了一份活力，從而創造獨特的住宿體驗。案例 14案例 您是否擁有完美的用戶體驗？中國地產的體驗式變革 143重大事件時間軸:通過一系列的活動，包括養生講堂、文化及周邊地區探索之旅，每位客人都能

204、在入住期間獲得獨家記憶；酒店設有駐店中醫師，為客人提供中藥、針灸、藥膳等不同中醫服務；客人可以在酒店后古樹成蔭的城市公園中享受每周兩次的免費瑜伽課程；客人可以免費借用自行車探索附近丹戎巴葛地區的歷史文化。之后，客人可以由此前往中峇魯享用下午茶，或是去麥士威路美食中心體驗街邊攤以古老方法烹飪的傳統美食。成果:達士頓六善酒店獨特的設計，地道的美食，所處的歷史街區以及所提供的多種養生活動，能滿足最苛刻的品位要求，給客人帶來愉悅的住宿體驗；達士敦六善酒店自開業以來一直是渴望體驗新加坡文化、歷史和生活方式的客人的首選?？偨Y:達士敦六善酒店成功營造了差異化的入住體驗；通過成功地將文化和歷史融入酒店的設計、

205、功能和活動，達士敦六善酒店讓每位客人都能擁有對新加坡的特別記憶。概述:達士敦六善酒店的設計和翻新由 Anoushka Hempel 主持。這位英國設計師擅長創造了一系列通透但具有私密性和微妙層次感的空間；公共空間和客房裝修體現了新加坡豐富多樣的歷史和文化；達士敦六善酒店致力于為客人人提供遠離城市喧囂的入住體驗。影響:因其在歷史建筑保護和復興上的貢獻，達士敦六善酒店獲得了新加坡市區重建局所頒發的建筑遺產獎；酒店完美融合了大量新加坡元素，使客人能迅速而全面地了解新加坡。它是如何完成的:置身歷史古跡之中，達士敦六善酒店為客人提供新加坡風情的住宿體驗；酒店的 49 間客房，每一間都具有獨特的裝修風格（

206、中國、馬來西亞、印度、歐洲等），并且使用定制家具來營造其主題與氛圍；從書法主題的墻紙到陳列柜里精致的花瓶，酒店的中餐廳 Yellow Pot 在精致的中式環境中提供地道的中國菜。與之相鄰的是一個古董風格酒吧；達士敦山區是一個小型的肉豆蔻種植園。貿易商行在達士敦路一帶建立起來。達士敦六善酒店開業。相鄰的姐妹酒店麥士威六善酒店開業。19 世紀早期2018 年 4 月19 世紀 60 年代2018 年 12 月案例 144 第五章 案例分析附錄新加坡梅多斯 皮爾斯府邸現代居所中的“甘榜”式鄉村生活2012 年至今摘要梅多斯 皮爾斯府邸作為一個低層住宅綜合體，毗鄰新加坡中央集水區的天然叢林和水庫，坐擁

207、成片的景觀綠化。該住宅綜合體為人們提供了一個在市中心享受“甘榜”（鄉村的印尼語）式鄉村生活的方式。案例 15您是否擁有完美的用戶體驗？中國地產的體驗式變革 145重大事件時間軸：戶活動的核心場所，尤其是在下午，周末以及公共假期；項目內的設施還包括室內游戲房間，學習研究區域，兩個室內健身場館，兩個戶外健身區域，一個室外按摩浴缸，有座位和桌子的社交區域，公共露臺，燒烤區，一個蓮花池塘，幾塊草坪區域，蜿蜒的河流，一條供狗狗們行走的道路，一個觀鳥臺以及兩個供孩子們玩耍的區域；住戶們在社區精神的基礎上，為這個社區建立了一個臉書主頁。他們可以在上線發布在梅多斯 皮爾斯府邸生活的相關新聞，做出相關通知或評論

208、；住戶們以及物業管理公司會舉辦各種活動，例如農歷新年舞獅活動，萬圣節派對以及戶外電影放映等，進一步提升社區“甘榜”式生活體驗。成果:大多數的居民們對梅多斯 皮爾斯府邸提供的居住條件感到滿意；大部門住戶為當地的新加坡人，并且其中有很多人是在項目的第一批預售時就購買了住宅；項目的設計，綠化以及便利設施增強了住戶們的社交互動，提升了社區的歸屬感?？偨Y:梅多斯 皮爾斯府邸是一個現代化的住宅綜合體，人們在這里可以相互認識，了解彼此；這個住宅項目很好地詮釋了即使生活在忙碌的都市中，人們仍然可以很好地享受“甘榜”式生活。概述:梅多斯 皮爾斯府邸大部分為低層住宅項目，共有479 個公寓單元；該項目帶有大型綠色

209、景觀，一側接壤新加坡的中央集水區以及純天然的叢林植被；盡管梅多斯皮爾斯府邸位于城市邊緣，它的設計，綠化，設施以及組織的活動都在為住戶營造一種“甘榜”式的鄉村田園派生活，讓人們更好地進行社交活動，加強彼此間的溝通交流。影響:人們可以遠離喧囂的城市，在綠意盎然的梅多斯 皮爾斯府邸中放松，享受恬靜的生活，成為了住戶們的“綠洲”；作為低層住宅建筑，住戶們可以更容易去認識了解他們的鄰居們，培養出一種社區歸屬感。它是如何完成的:梅多斯 皮爾斯府邸是個棕地開發項目。原址為建于 1981 的綠色梅多斯住宅綜合體，由幾棟低層公寓樓和一棟高層塔樓組成；華業集團作為項目開發商，雇傭了 Ong&Ong 公司來設計梅多

210、斯 皮爾斯府邸項目，其中高層塔樓將被保存下來。這個案例無疑是一個很好的城市更新最佳實踐的例子，以及住宅塔樓改造的最佳實踐例子；Ong&Ong 公司的設計讓項目的綠地和空間得以最大化，為林園和公共區域設施營造了寬敞的場地和空間；公共區域設施包括了兩個游泳池（其中一個是 50 米的小型游泳池），這些泳池位于項目中心位置，是住華業集團（梅多斯 皮爾斯府邸的開發商）在1963年創立，前身為輝聯（香港）有限公司旗下的輝聯有限公司。華 業 集 團 收 購 了 UpperThomson 路的 GreenMeadows 地塊。梅多斯皮爾斯府邸竣工。梅多斯 皮爾斯府邸項目地塊上原為TongAhRealtyCom

211、panyPte.,Ltd.的GreenMeadows項目。梅多斯 皮爾斯府邸開盤預售。19632012200719812009146 第五章 案例分析附錄北京共享際打磨場一站式城市共享生活平臺1949 年之前至今摘要通過打造開放和連通的公共空間，包括開放的庭院，打磨場共享際創造了一個當今大城市的普通公寓無法企及的生活空間，增強了社區居民的社交體驗。在打磨場共享際中，建筑空間的設計不僅滿足了居民的基本生活需求，還能夠讓居民享受到社交與分享的體驗。案例16您是否擁有完美的用戶體驗？中國地產的體驗式變革 147重大事件時間軸：橫梁把房間分成了上下兩層的 Loft 結構。所有的房間都設置大面積的玻璃幕

212、墻分隔室內外空間，以確?？头康目臻g能最大化的通透；房間洗手間所安裝的智能魔鏡是一面可以實現集天氣播報、健康監測、及音樂娛樂等于一體的聲控鏡子。此外，居民可以在智能手機上安裝一個應用程序，遠程控制房間內的照明和空調等家居；為了增強居民的居住體驗，打磨場共享際每天都會安排各種各樣的文化、社會和商業活動。成果:打磨場共享際在北京城中心的百年胡同老街區，打造具有老北京古城風韻和時尚簡約現代設計于一體的庭院式共享生活社區；打磨場共享際成功地吸引了許多年輕的租戶，他們精通技術，充滿活力和創造力。他們在打磨場共享際聚會，分享彼此的想法和生活方式。這些富有活力的年輕人認為打磨場共享際為他們的生活增添了活力、新

213、鮮和創造性的色彩?？偨Y:打磨場共享際已成為一個開放和充滿活力的社區。其成功地融合創意文化、聯合辦公、長租公寓等不同的功能，重塑了理想的城市生活及工作空間；在未來，打磨場共享際將繼續舉辦各種各樣的高質量、前沿的活動，繼續吸引活力的年輕人前來入住。概述:打磨場共享際秉承古建筑重塑，創新內容再生的設計理念；通過打造院落式共享空間，打磨場共享際成為住、辦、商街區庭院式共享生活社區；該項目融合了藝術、設計、生活、技術和環境的可持續性，旨在打造集工作、生活和社交活動于一體的城市創意共享空間，將居民的居住體驗提升到一個新的水平。影響:打磨場共享際坐落在北京的老胡同里。原本胡同內的交通不便利，也沒有高大的商業

214、建筑，打磨場共享際的改造入駐有望帶領該舊城區域成為新的商務區域；打磨場共享際是中國最智能、最環保、最創新設計的長租公寓之一。它是如何完成的:打磨場共享際為租戶提供了小型私人劇院、屋頂露臺、公共客廳、24小時無人值守超市、以及游藝區域等等，這些服務與設施增加了居民的舒適感和社交體驗；庭院采用全景玻璃，這個設計不但有利于自然光的透射，更能凸顯出空間的開闊之感。再加上光線和人的運動，整個空間被賦予了活力；建筑自身是坡屋頂結構且層高較高，通過挑高的木質民國時期，打磨場(坐落于北京前門東區的胡同里)是一家染料加工廠，名叫瑞華染料加工廠。優享創智成立于2015年12月，由毛大慶博士發起成立。共享際（優享創智旗下品牌）開設其第一個網點。作為北京南部地區發展行動計劃的先行者，打磨場項目正式啟動。優享創智完成 A 輪、A+輪、B 輪 與 B+輪融資，投后估值近 130億元人民幣，由國內外知名投資機構跟投。打磨場共享際完工入市。作為城市更新項目的典范，打磨場共享際得到多個商業團體及業界專業人士認可。1949 年之前2014 年2016 年10 月2015 年 12 月20142018 年2 月20152018