仲量聯行：2019中國及亞太區酒店管理合同洞察(32頁).pdf

1、陳姵君 1 酒店及旅游地產投資咨詢部中國區副總裁 2019 .04 中國飯店協會 和 仲量聯行 聯合發布 2 3 自2001年起，對全球酒店管理合同的趨勢的深度研究已超過18年 2005 年（全球版）2008 年（亞太區）2014年 （亞太區）2018 年（亞太區） 酒店管理合同趨勢研究背景 數據來源：仲量聯行酒店旅游地產投資咨詢部 Global Hotel Management Agreements Trends Hotel Management Contracts Asia Pacific Hotel Management Contracts Asia Pacific Hotel Mana

2、gement Contracts Asia Pacific 2018 年 中文版報告首發！ 4 地區合同數量 澳大利亞 & 新西蘭26 東南亞47 日本 & 韓國12 馬爾代夫6 其他7 總數98 調查樣本容量 酒店管理合同趨勢研究背景 5 地區過去5年內簽署 的管理合同數量 中國33 調查樣本容量 運營商連鎖品牌類型占比 奢華 16% 高端 75% 中端 9% 2019 年中國酒店管理合同收集 1. 中國飯店協會業主工作 委員會 2. 環球律師事務所 （王悅合伙人律師） 3. 上海裕際酒店管理咨詢 有限公司 （CEO潘小科） 4. 通商律師事務所 （沈曉 琳合伙人律師） 特別感謝以下 參與方

3、的鼎力相助： 6 數據來源：仲量聯行酒店旅游地產投資咨詢部 中國第一家中外合資酒店 北京建國飯店 1982年，首次引進境外飯店管理公司 (半島酒店集團管理) 1984年后，國際酒店集團陸續進入中國 中國第一家全外資酒店 上海希爾頓酒店，1988年開業 錦江之星，1996年創立 經濟型酒店井噴式增長 多個國內酒店集團創立，如：華住等 2006年底，共37個國際酒店管理集團的60余個品牌進入中國 各大酒店集團轉向中高端酒店 國內地產開發商轉戰酒店業，如：綠地集團于 2012年推出高端品牌鉑瑞以及商務品牌鉑驪 國內酒店呈非理性下建造，如： 大部分酒店投資為政策導向 側重高端酒店對其開發地價以及房價的

4、溢 價能力，忽視酒店本身的盈利能力 19801980- -19901990年的起步探索階段 19901990- -20102010年的高速發展階段 20102010- -20182018年的野蠻發展階段 中國酒店 管理合同 現狀 忽視酒店 管理合同中某 些條款對未來 的資產處置的 影響 “ ” 中國酒店業發展歷史與現狀 7 中國酒店管理合同發展現狀 數據來源：仲量聯行酒店旅游地產投資咨詢部 現狀： 地產開發商 相約 國際酒店運營商 扎堆 國際高端酒店 4 2 1 3 主要原因： 高端酒店能拉動未來綜合體辦公商業租金及商品房的升值 利用酒店資產的估值來融資 高端酒店是地產開發投資任務 高端酒店的

5、穩定現金流是突破傳統地產開發的盈利模式 導致 商品房售罄后，高端 酒店建造不了了之 4 2 1 3 酒店資本投入未考慮 未來投資報酬率 酒店管理合同條款草 草了事 酒店資產處置出現難 題 5能樹立優質企業形象，提升企業知名度 8 收益 成本 5,000,000 RMB 100,000,000 RMB 利潤提升，來自于： 提高收益 + 降低成本 資產價值提升 20 倍 酒店管理合同是資產管理核心 管理合 同條款 管理費 集團 費用 獎勵管 理費用 裝置設備 儲備金 業績 測試 預算 業主 權限 業主審 批權 終止 條款 酒店管理合同十大要點 10 管理期限 Terms 基本管理費用 Base M

6、anagement Fee 獎勵管理機制 Incentive Fee 業績測試 - Performance Clause 終止權 Termination Right 5 項主要商業條款 11 37% 22% 本次分析研究包括中國的33份酒店管理合同，旨在介紹2014至2018年（含）間所簽署的酒店 管理合同中的主要商業和法律條款，以解析整個酒店行業的主要趨勢，并且對比亞太區，在不 同處的基礎上提出一些見解。 30% 酒 店 所 在 一線城市（北上廣深） 新一線城市 二線城市 城 市 等 級 75% 16% 9% 酒 店 定 位 奢華品牌 高端品牌 中端品牌 72% 94% 新建酒店 酒店業主是

7、開 發商背景 中國酒店管理合同研究樣本采集 12 問題： 中國酒店合同管理年限和亞太區相比？ 1. 長 2. 短 3. 差不多長 1、首次簽約年限 13 首次簽約年限為15年至19年 首次簽約年限為20年至29年 首次簽約年限為10年至14年 中國 首次簽約年限較長，大部分為20-29年 23% 相比亞太區 13% 57% 32% 相比亞太區 24% 相比亞太區 33% 亞太區 首次簽約年限縮短趨勢 ，且大部分小于20年 Text 62% 52% 首次簽約年限少于20年的管理合同數量比 2014年調查增加了10% 2014 2018 解答：1. 長 - 中國酒店管理合同的首次簽約年限比亞太區較

8、長 ” 14 問題： 中國酒店合同管理的續約年限和亞太區相比？ 1. 長 2. 短 3. 類似 2、續約年限 15 續約期限為10年 續約期限為5年 59% 22% 相比亞太區 46% 相比亞太區 25% 解答：1. 長 - 中國酒店管理合同的續約年限比亞太區的長 12% 13% 66% Text 75% 由合同雙方協議 由運營商單方決定 自動延期 管理合同中提供一個或兩個的延期期限選擇 25%的合同里 續約沒有要求業 主的同意 中國 以10年為單位 亞太區 以5年為單位 16 問題： 中國酒店合同管理中的基本管理費用和亞太區相比？ 1. 高 2. 低 3. 類似 3、基本管理費用趨勢 17

9、基本管理費 為營業總收入的2%-2.9% 基本管理費 為營業總收入的1%-1.9% 80% 10% 相比亞太區 46% 相比亞太區 29% 解答：1. 高 - 中國酒店管理合同的基本管理費用比亞太區高 中國 基本管理費在 2 2.9% 區間 基本管理費 為營業總收入的1%-1.9% 基本管理費 為營業總收入的2%-2.9% 基本管理 低于營業總收入的1% 46% 42% 29% 41% 2014 2014 15% 1% 2014 亞太區 基本管理費在 1 1.9% 區間 18 問題： 中國和亞太區的酒店管理合同中的獎勵管理費用 的收費方式是否一致？ 1. 是 2. 否 4、獎勵管理費用 19

10、獎勵管理費 基于固定百分比形式 獎勵管理費 基于階梯制百分比形式 30% 56% 相比亞太區 63% 相比亞太區 28% 解答：1. 是 - 中國和亞太區的酒店管理合同的獎勵管理費用是以階梯制為主 中國 & 亞太區 20 以固定百分比形式 收取裝置設備儲備金 以階梯式的百分比形式 收取裝置設備儲備金 中國酒店的裝置設備儲備金更多 以階梯制的形式來設立 20% 80% 相比亞太區 79% 相比亞太區 21% 60% 5% 83% 17% 4%-4.9% 3%-3.9% 4%-4.9% 3%-3.9% 35%5%-5.9% 55% 32% 相比亞太區 相比亞太區 47% 38% 相比亞太區 相比亞

11、太區 裝置設備儲備金的收取機制也取決于酒店類型 進入穩定年后： 21 問題： 中國和亞太區的酒店管理合同中的業績測試方式 是否相似？ 1. 是 2. 否 5、運營業績測試 22 基于單向指標 中國的業績測試采用雙向標準的管理合同較多。 管理合同中 包含業績測試條款 基于雙向復合指標 1.預算經營凈利潤/ 經營毛利潤 2.競爭組群每間可 出租客房收入指 數 相比亞太區 Text84% 85% 38% 43%相比亞太區 中國 & 亞太區亞太區 47% 42% 相比亞太區 54% 預算經營凈利潤/經營毛利潤指標 本次調查中， 最為常見的業績測試 時限為連續兩年 業績測試標準為 低于預算經營凈利潤/經

12、營毛利潤的85% 34% 業績測試標準為 預算經營凈利潤/經營毛利潤的85%-89% 競爭組群每間可出租客房收入指數指標 45% 業績測試標準為 競爭組群每間可出租客房收入指數的85%-89% 37% 業績測試標準為 低于競爭組群每間可出租客房收入指數的85% 解答：1. 是 - 中國和亞太區的酒店管理合同中的業績測試方式很相似 23 3% 本次調查中，業績測試都是在第3-5年開始。 第2個完整財政年度 31%第3個完整財政年度 本次調查中，大部分的業績測試時限為連續兩年。 任何2個連續財政年度 任何3個連續財政年度 28% 第4個完整財政年度 22%第5個完整財政年度 解答：1. 是 - 中

13、國和亞太區的酒店管理合同中的業績測試方式很相似 中國中國 & 亞太區 75% 87% 相比亞太區 19% 2% 相比亞太區 24 問題： 中國的酒店管理合同中，業主對總經理任命 審批權比例和亞太區相比？ 1. 多 2. 少 3. 類似 6、業主對運營商的限制 28 44% 94% 管理合同中業主擁有酒店總經理的任命權 管理合同中業主擁有就得財務總監/市場銷售總監的任命權 40% 經營類合同 48% 超過特定金額和/或合同期限的合同 需要業主的批準 合同內無此類說明 59% 相比亞太區 88% 相比亞太區 58% 相比亞太區 解答：3. 類似 -亞太區和中國對酒店的總經理任命都非常重視 中國 &

14、 亞太區 29 問題： 中國的酒店管理合同中的提出提前終止條款的 比例和亞太區相比？ 1. 多 2. 少 7、提前終止條款 30 管理合同中并無注明應支付運營商 的補償金 管理合同中不包含合同終止條款56% 56% 31% 終止條款會影響到酒店資產的估值 - 提前終止權能夠為業主提供更多靈活性 - 管理合同的時限會影響到酒店管理費用7% 相比亞太區 12% 管理合同中約定運營商擁有酒店資產 的優先購買權 相比亞太區 解答：2. 少 - 中國的管理合同中包含提前終止條款比例較少 中國 & 亞太區 31 關鍵要點 Key takeaways 1.酒店管理合同商業談判時間至少68個月勿忽視 2.最好

15、有不同的酒店運營品牌方 （至少3個 選擇） - short list 3.解鎖機會 Unlock Opportunities 酒店管理合同重新談判 HMA renegotiation 換牌 重新定位 4.提升經營毛利潤 提升酒店資產價值20倍 Improvement of NOI 20 x increase in hotel asset value. 5.資產管理團隊 能力要求（酒店運營、投融資、房地產） 32 仲量聯行亞太區的酒店及旅游地產業務 國家 8 城市 12 酒店行業專家 100+ 交易量占市場份額 50%+ 市場調研收購項目建造與翻新開業籌備資產運營 資產處置 市場研究 可行性研究

16、 戰略咨詢 選址研究 最高及最佳用 途分析 買方建議 定價分析 管理合同審核 盡職調查 收購前期的技術 性盡職調查 項目管理 技術 / 設計審核 成本預估/可行性調 研 設計管理服務 物業升級規劃 顧問篩選及聘用 項目總進程與階段 性工作安排 建筑模型制作 運營商篩選 管理合同審核 / 談判 開業籌備服務 商業計劃審核 品牌審核 資產管理 到期合同談判 業績標桿分析 資產價值評估 管理協議審核 運營預算審核 資本支出審核 重新定位研究 運營審核 掛牌上市 / 年報支 持 能源及可持續性審 核 持有和退出策略 資產定價建議 盡職調查 營銷戰略 全球跨境酒店投 資 買賣協議談判 資產處置 33 歡迎大家掃碼完整版報告 34 陳姵君 酒店及旅游地產投資咨詢部 中國區副總裁 仲量聯行 T +86 21 6393 3333 M +86 136 2179 9092 A