1、Opendoor Technologies Inc.是一家領先的住宅房地產數字平臺，是iBuyer業務的創始鼻祖，總部位于美國舊金山。2014年起，該公司著手通過一種全新的、極簡的方式來買賣房屋，重塑房產交易流程。Opendoor通過在線流程對待售房屋進行即時的現金報價，對其收購的房產進行維修后重新掛牌出售，賺取服務費和差價，進而重塑消費者的房屋交易體驗，使得在移動端進行房屋買賣成為可能。它還提供基于移動應用程序的房產服務和融資服務。截止到2022年底，該公司已在美國50個市場開展業務。隨著華裔移民及留學生數量的增長，經過近二十年的醞釀，大批華裔群體近年來在北美科技圈發光發熱，多個硅谷獨角獸創

2、始人中不乏華裔的身影。華人素愛買房，因此在科技房地產行業中也涌現了不少華裔精英，其中就包括Opendoor的創始人Eric Wu（中文名吳曉波）。Opendoor由連續創業者Keith Rabois、Eric Wu于2014年3月創立。Rabois畢業于哈佛法學院，曾經在Linkedin、Slide和Square擔任過高管，曾擔任Khosla Ventures的高級合伙人，目前是Founders Fund的合伙人，在美國科技圈享有高知名度。Eric Wu成長于亞利桑那州格倫代爾，父親在其4歲時去世，母親是一名社會工作者，獨自撫養他和妹妹長大。吳稱自己母親為“世界上最節儉的女人”。這位節儉的母親

3、討厭浪費并認為租房就是浪費錢，因此在吳2歲時便購買了她的第一個房子，母親對-1 -公司概述創始人及創業背景房子的認知影響了他。Eric Wu在19歲上大學時，同樣因為不想租房，開始利用他的獎學金買房，他用兩萬美元首付款購買了一套在亞利桑那州的校園附近的總值11萬美元的三居室獨棟屋，吳將車庫和一間臥室改造成單間公寓出租，利用租金收入支付生活費。買了第一個房子后，吳不斷的再融資（Refinance），將提取出的資產作為首付購買其他房屋并出租。整個大學期間，購買房地產成為了吳的主要愛好。在他2005年畢業時已擁有了大約25處房產。他還同時學習編寫計算機代碼和建立網站，這些經歷為其日后在房地產和科技行

4、業大放異彩鋪平了道路。吳在2008年創辦的RentA被美國著名公寓租賃平臺Apartment List 收購。后于2010年與同伴創立的房地產數據可視化網站M被房地產在線掛牌網站Trulia收購，他也僅此進入Trulia工作。在Trulia期間，吳領導定位、社交和消費產品的開發，使得他對痛點叢生的房地產行業有了更深刻的認識。麻省理工大學的行為經濟學家Dan Ariely表示，人們往往愿意犧牲一些金錢利益來節約時間和精力，這一點在缺乏流動性的房地產市場中尤為明顯。Rabois和Wu首創的iBuyer模式受到投資界追捧，迅速成長為獨角獸創業企業。2019年美國房產經紀人協會的數據顯示，89%的房屋

5、交易是通過房產中介協助完成的，5%是直接向房地產商購買的。意味著即便科技房地產領域已是一片紅海，互聯網對房地產領域的變革仍然只是集中在各個細分環節的優化上，并未真正從本質上顛覆商業模式-2 -iBuyer是使用技術即時為待售房屋提供報價的公司的總稱。iBuyers代表了人們買賣房屋方式的巨大轉變，提供了一種比傳統房屋銷售更簡單便捷的替代方案。各家iBuyers運作方式不同，但基本理念是用戶在移動端輸入待售房屋的基本信息，系統會自動生成房屋報價，若賣家認可報價，隨即安排專人視屏或現場核驗，最后若賣家接受維修費和服務費，則可在賣家設定的過戶日期完成交易直接獲得現金收入。平臺獲得房屋所有權后，會對房

6、屋進行必要的維修改造，然后在公開市場掛牌銷售，完成二次轉讓。什么是iBuyer模式？-3 -房產交易流程。Opendoor的出現使這種市場期待已久的顛覆成為可能。Opendoor想做住宅房地產領域的做市商，利用極簡且透明的房屋交易流程取代繁瑣的中介撮合交易。Opendoor商業模式收入模式技術模式價值模型分布模式Opendoor 是一個在線房屋即時交易的數字房地產平臺。Opendoor通過向賣家收購房產時收取服務費、二次銷售時獲取的差價、以及利息收入等形式來賺取利潤。賣家服務費房屋二次銷售利潤貸款利息賣家服務費房屋二次銷售利潤貸款利息數字化平臺匹配購買和銷售需求高級算法為房屋定價及匹配需求與領

7、先品牌如Redfin合作和傳統經紀人達成轉售合作多渠道合作Mission賦予每個人搬家自由Vision用一種全新的、便捷的買賣房屋的方式重塑生活中最重要的交易Value賣家：直接賣給Opendoor，或通過Opendoor掛牌買家：快速找房及獲取貸款-4 -iBuying流程極簡，與傳統的房屋銷售模式相比，省去了尋找經紀人、開放參觀、提交報價、協商合同細則、房屋勘驗、房屋維修、貸款等繁瑣耗時的買房流程，將交易全流程縮短到大概兩周，并且不需要買家花費過多精力，對于那些無暇顧及賣房事宜或是需要盡快回流房產資金的賣家極具吸引力。iBuying出現的技術支撐iBuying也區別于傳統的以投機、炒房為目

8、的的房屋倒賣。后者的目標是從低買高賣中獲利，他們通常以不良資產或破舊房屋為目標，對房屋進行重大翻新后以遠高于收購價的價格出售。反觀iBuyers，他們通常關注狀況良好的房屋，聲稱是以合理的公平市場價格買房，大多數情況下他們會進行最基本的維修以確保在找到下一個賣家之前完善房屋的安全性和功能性。也就是說，iBuyers不以低買高賣為目標收入來源，而是期望用戶為升級的服務付費。以Opendoor為例，其目標是向賣家提供有競爭力的全現金報價，幫助客戶避免經歷幾個月的繁瑣交易流程，自主控制搬家和過戶時間，并收取比例類似于傳統銷售中的代理傭金的服務費。這便是Opendoor的主營業務，打破傳統房地產行業以

9、MLS及中介為核心的C2C模式，開辟了意在簡化流程的C2B2C模式?！白詣庸乐的Ｐ?Automated Valuation Model)”是指iBuyers用來快速處理有關房屋的大量數據并得出報價的專有軟件。iBuyers通過自動估值模型來給海量住宅房屋提供快速報價，使得規?；召彸蔀榭赡?，減少人工干預和成本。傳統來說，房屋估值是通Opendoor的典型用戶和目標房屋然而再高超的技術也有其局限性。我們通常說價格圍繞價值上下波動，房地產市場瞬息萬變，自動估值模型可以最大化估值的準確性，但卻無法提前了解房屋市場動向，這也是為何Opendoor曾經的競爭對手Zillow在iBuying業務上失利的原

10、因，Zillow利用其自動估值模型Zestimate的價格購房導致收購價遠高于市場價而導致虧損最終出局。在這方面，Opendoor的做法更全面，除了參考自動估值模型給出的報價，它還在各個市場雇傭了當地的經紀人和定價專家，共同參與到報價中來，確保報價綜合考慮了市場因素的影響。Opendoor的典型用戶具有以下特征：-5 -過查看附近最近售出的類似房產來計算，這個過程被稱為比較市場分析。問題是世界上沒有兩個房子是完全一樣的，因此估值時需要針對不同的情況進行價格調整。準確地進行調整非常困難，但計算機人工智能非常擅長這項工作，他們可以把房屋特征細化成數百個參數，經過大量的訓練后可以最大限度的減少誤差，

11、并且幾乎是瞬間完成。1）對時間較敏感，他們大多數不愿等待較長的買房周期，期望快速脫手房產獲得資金周轉。2）精力較有限，尤其是雙職工或多孩家庭，或是需要升級換房，或是需要舉家搬遷，無法兼顧賣房的繁瑣事宜諸如房屋修繕、安排看房、報價等文件處理等。3）風險偏好低，不喜面對變化的市場或是狀況百出的買家，喜好按確定的時間進度完成交易。Opendoor最新的收購目標包含：1）主要購買獨棟屋和聯排，部分市場也考慮公寓和多家庭房屋；2）房屋需是1930年以后建造的；3）價值在10萬美元到60萬美元之間；4）房屋必須是屋主自住非出租的；5）大多數地區房屋占地不超2英畝，部分地區不得超過1-1.5英畝；6）房屋狀

12、況良好。Opendoor對所收購的目標房屋有較明確的限制，最新的收購目標和幾年前比已有所放松，以上的數字根據房屋的具體情況也可有所調整，比如房屋的價值上限最高可達140萬。這是由于過去十年美國房價平穩上漲，Opendoor的入駐城市不斷增加所致。Opendoor是以中產階級住房為切入點，走的是大眾路線。最初從亞利桑那州鳳凰城開始，過去9年深耕美國南部和西部的中大型都會區（可類比為美國的二三線城市）。這些城市經濟發展繁榮，居民收入高，房價平穩，人口流動頻繁。全美房地產經紀人協會發布的數據顯示，2022年3季度美國房屋銷售價格中位數為39.2萬美元，Opendoor給出的10-60萬美元價值線基本

13、涵蓋了這些城市的中產階級住房。-6 -4）信任科技并愿意嘗試新事物，對技術變革傳統行業有強烈的認同感，愿意嘗試無中介參與的全程電子化在線交易。iBuying&Opendoor發展狀況Opendoor和科技互聯網中介公司Compass的目標房屋（客群）對比：Compass交易價格Opendoor中產住宅10-60萬美金亞利桑那州鳳凰城中大型城市為主，謹慎進入超大型城市豪宅平均100萬美金紐約超大型城市為主，逐漸向大中型城市擴張目標房屋價值第一個市場市場路徑iBuying業務發展迅速，從2017年到2021年交易量增長了10倍；但從全美房產交易總量的角度看，iBuying的市場占有率僅為1.3%。

14、具體數量上，2021年全美交易了541.3萬套房屋，其中70402套賣給了iBuyers。*數據來源：NAR,Opendoor,Zillow,Offerpad,RedfiniBuyer Market Share-Total-7 -Year2021202020190%0.325%0.65%0.975%1.3%U.S Single Family Homes（Pct.）iBuying市場的主要玩家有四個，分別是Opendoor,Offerpad,Zillow,和Redfin，其他房地產公司如FlashHouse,Keller Offers（隸屬傳統中介公司Keller Williams）也提供即時報

15、價，但成交量太少基本可以忽略不計。作為該業務的創始鼻祖，Opendoor的iBuying市占率一直遙遙領先。Opendoor的行業領導地位曾受到Zillow的挑戰，直到Zillow于2021年11月關閉其iBuyer部門，理由是該公司使用的自動估值模型Zestimate無法準確預測市場價格。最新數據顯示，Opendoor2022年共完成轉售房屋數量39183套，同比增加80%；共計收入156億美金，同比減少5%。業務擴張并未帶來良好的財務數據，這主要是由于房地產市場遭受40年難得一遇的宏觀收縮，公司2022年一、二季度積極擴張，在市場高漲時買下的房屋不得不在三四季度調整價格甩賣導致。-8 -*

16、數據來源：NAR,Opendoor,Zillow,Offerpad,Redfin*數據來源：NAR,Opendoor,Zillow,Offerpad,Redfin最熱門的iBuyer都會區-9 -iBuyer最集中的市場基本上就是Opendoor發展最好的地區：美國的南部和西部沿海大都市地區；其中最熱門、成交量最大的是在Opendoor的發源城市亞利桑那州鳳凰城，2021年總計8710套房屋賣給iBuyers；這說明Opendoor多年來的市場營銷和客戶引*數據來源：Opendoor，58安居客研究院綜合整理2018-2022年Opendoor年收入單位：十億美元2018-2022年Opend

17、oor轉售房屋數量*數據來源：Opendoor，58安居客研究院綜合整理-10 -*圖片來源：RHottest iBuyer Metros毋庸置疑，“便捷”是iBuying模式最大的優勢，解決了賣家在房產交易中的最大痛點。然而外界鮮少提及Opendoor在促進交易流程標準化和保障體系方面所做的努力。Opendoor通過賣家視角來制定收購步驟，最大化減少用戶的后顧之憂，例如提供免費的房屋報價，交易完成前隨時可退出，所有合同標準化等等。導逐漸顯現其成果，iBuying的市場接受度正在提升。在2021年四季度，iBuying在北卡羅來納州羅利和亞利桑那州圖森的市場占有率接近10%，用數據說明了其商業

18、模式的可行性和前景。Units Sold to iBuyers02250450067509000Phoenix,AZCharlotte,NCAtlanta,GAJacksonville,FLRaleigh,NCSan Antonio,TXLas Vegas,NVDallas-Fort Worth,TXOrlando,FLSacramento,CARiverside,CAHouston,TXTampa,FLDenver,CONashville,TNLos AngelesMetro AreasOpendoor iBuying模式的優勢和不足-11 -首先，提供免費的報價（即房屋估值）能夠吸引用戶主

19、動聯絡，減少獲客成本。其次，傳統交易中，賣家收到的報價合同條款各異，需要十分謹慎篩選。Opendoor的合同沒有復雜的附加條款，最大化保障了賣家的利益。最后，買房是人生大事，經常會出現反復的情況，傳統交易一旦合同簽訂無法違約（或需支付大筆違約金），Opendoor則允許客戶在交易完成前隨時退出。因此，便捷化、標準化、全面的保障體系是Opendoor對抗傳統交易、吸引用戶的三大法寶。不足方面，最為市場詬病的是其重資產的商業模式，Zillow在2021年退出iBuyer業務的其中一個重要原因即收購了大量的房屋但卻未能及時修繕并將其掛牌出售導致資金鏈斷裂，iBuyer想要成功，即要規?；?，又要提升周

20、轉率。其次，Opendoor只完成了“做市商”的收購部分，銷售部分遵循傳統交易市場秩序，尚未完成“直購直賣”的閉環。Opendoor這么做的原因也很好理解，過去它沒有自己的掛牌網站（marketplace），以及其流量和實力還不足以支撐足夠多的買家來消化收購的房源。但這么做的問題卻很明顯，它需要為二次銷售的買家中介支付中介傭金，這筆開支通常在售價的2-2.5%，相當于Opendoor收取的5%服務費將有一半要支付出去。若二次銷售沒有足夠的溢價，那么公司將很難從這筆交易中獲利。*圖片來源：Opendoor ExclusivesOpendoor也意識到閉環的重要性，在 2022年8月上線了自己的掛

21、牌網站，試點得克薩斯州三個城市，將其命名Opendoor Ex-clusives。Opendoor按“一口價”銷售自有房源14天，采用先到先得原則，不接受多方報價。14天內未售出的房源再投放傳統的公開市場。截止2022年底，該項目已成功售出1.15億美金市值的房產。Eric Wu在其博客中表示，公司目標到2023年底將有30%的交易通過Exclusive業務完成。若“做市商”閉環打造成功，Opendoor利潤將有可觀的提升。自2014年創立至2020年底上市，Opendoor共經歷了10輪融資，其中A輪融資來自于創始人Keith Rabois所在的Khsola Ventures，注資1000萬

22、美元。最后一輪融資與公司借殼IPO同時發生，由Blackrock和Healthcare of Ontario Pension Plan領投，融資額4億美金，使得Opendoor十輪總計融資額度達到19億美金，和*圖片來源：TheRealD-12 -融資、上市及股價走勢(順時針方向：軟銀前首席執行官孫正義，Social Capital CEO Chamath Palihapitiya,Opendoor創始人Eric Wu,Founders Fund合伙人Keith Rabois,Access Industries董事長Len Blavatnik)與Zillow等其他幾家Proptech自主申請上

23、市不同，Opendoor借助特殊目的收購公司SPAC（Special Purpose Acquisition Company）上市，這是近幾年來美國資本市場流行的玩法。SPAC成立的唯一目的在于上市之后通過增發股票并購一家私有公司，從而使該私有公司迅速實現上市，而SPAC的發起人和投資人實現投資回報。與Opendoor合并的SPAC名為Social Cap-ital Hedosphia Hoildings II，由著名投資人Chamath Palihapi-tiya領導，該投資人也是維珍銀河航天公司通過SPAC上市的幕后推手。在該筆合并交易中，Opendoor估值高達48億美金。2020年是一

24、個特殊的年份，由于新冠疫情的沖擊，全美房地產市場在二季度幾乎陷于停滯，眾多房地產公司裁員，Opendoor宣發日期Khosla VenturesGGV CapitalAccess Technology VenturesNorwest Venture PartnersLennar CorporationSoftBank Vision FundGeneral AtlanticAccess Technology Ventures,General Atlantic,Lennar Corporation2018年6月E輪3252014年5月2014年7月2015年2月2015年10月2016年12月20

25、18年1月融資活動種子輪A輪B輪C輪D輪債務融資融資金額（百萬美金）61020802101352018年9月2019年3月E輪E輪400300領投機構BlackRock,Healthcare of Ontario Pension Plan(HOOPP)2020年12月IPO股權融資400*數據來源：C，58安居客研究院綜合整理-13 -同期創立的Compass共同成為僅有的兩家融資超過10億美金的科技房地產獨角獸企業，備受市場關注。然而走得快不代表走得穩，Opendoor上市后有過一段時間的股價高光，最高曾在2021年2月達到過$34.59的高位，然而此后盡管房地產市場持續復蘇，在美國房地產成

26、交量和成交價均創歷史新高的背景下，也無法阻止Opendoor股價的下跌。2022年由于美國遏制通脹導致利率不斷高漲，房地產市場再度受到沖擊，幾乎所有Proptech公司的股價均大幅調整，Opendoor最低跌至$0.92，市值僅剩5億多美金。公司無奈之下換帥，Eric Wu被調去負責新業務的開發，任命原CFO Carrie Wheeler為新任CEO。-14 -的房屋收購計劃被迫減緩，并在4月份裁員35%。三季度開始隨著房地產市場開始復蘇，Opendoor尋求資金來推動擴張，此時上市不但能夠享受市場復蘇帶來的紅利，也可以享受到量化寬松政策下估值暴漲的紅利。Opendoor于9月對外宣發上市計劃

27、，12月便完成合并，上市首日開盤價$31.47，估值180億美金，融資10億美金。*圖片來源：google finance仔細梳理Opendoor的財務指標，不難看出華爾街的擔憂不無道理。2022年二季度以來，隨著利率上漲導致的房地產市場降溫，上半年大筆擴張收購的房屋不得不在下半年打折甩賣，導致虧損增加，2022年度還計提了4.59億美金的庫存減值損失。同時，市場下行Opendoor的購買量也在快速下滑。當然iBuyer展示出的快速增加和減少購買力是一個明智的特性，但無論如何，較低的購買量意味著Opendoor交易減少，收入減少。Opendoor Monthly PurchasesOpendo

28、or面臨的最大挑戰在于它是否能夠從轉售中獲取足夠的利潤。根據Datadoor.io的圖表可見，Opendoor的買賣價差持續惡化，Yipitdata的數據顯示出同樣的趨勢。這主要是由于2022年四季度售出的房屋主要是當年二、三季度時購入，隨著房地產市場降溫，房屋的價值也在下降，加之對后市的擔憂管理層決定加速拋售，發生虧損的房屋比例在增加。市場下行期無法避免買賣價差減少甚至為負，收取的服務費是否能夠彌補這一虧損，是iBuyer們普遍面對的市場質疑。-15 -*數據來源：ATTOM,M-16 -Historical Premiums(excl.5%fee)Opendoor Buy-to-sale

29、Premium*數據來源：Datadoor.io,M*數據來源：YipitData,M-17 -Opendoor無疑是近年來住宅房地產科技行業最大的變革者，但和以往互聯網驅動的輕資產模式相比，它的重資產模式導致其擴張速度較慢。近3年來疫情誘發的房地產市場的大起大落也帶動著Opendoor估值和股價的過山車走勢?？傮w來說，它解決了一部分的市場痛點，使得用戶從復雜繁瑣的房屋交易中得以解脫。但同時宏觀經濟對其影響較大，從賺錢的角度看只能算一般的生意，看天吃飯。當前，隨著Opendoor大幅放緩購入房屋的速度，它會損失更少的錢，但同時它也失去了賺錢的能力?？捎^的是，美國房價在2022年四季度并沒有繼續

30、下跌，并且在2023年一季度已有復蘇的跡象，疊加Eric Wu新推出的Opendoor Exclu-sives等新業務的發展，Opendoor的基本面或許會發生不小的變化。結 語-18 -報告說明 1.數據來源：58安居客研究院報告數據基于市場公開信息、58同城網站及安居客網站自有監測數據、歷史沉淀大數據等。2.數據周期及指標說明：報告整體時間段：截止2023.02 具體數據指標參考各頁標注3.版權聲明：58安居客研究院（以下簡稱“本機構”）是上海瑞家信息技術有限公司及北京五八信息技術有限公司等關聯公司（以下簡稱“本公司”）旗下的內部組織，凡屬本機構的權責，上海瑞家信息技術有限公司和北京五八信

31、息技術有限公司其中任一公司均可單獨負責或共同負責。本報告中所有的文字、圖片、表格均受有關商標和著作權的法律保護，部分文字和數據采集于公開信息，所有權歸屬于本公司。本機構有權隨時對報告內容予以補充、更正或修訂。未經本公司書面許可，任何機構和個人不得以任何形式翻版、復制、抄襲和改編，否則本公司有權進行維權保護自身權益。如引用、轉載，需注明出處為58 安居客研究院，且引用、轉載不得悖于本報告原意或引起消費者誤解。未經授權使用本報告的相關商業行為都將違反中華人民共和國著作權和其他法律法規以及有關國際公約的規定。4.免責條款：本報告內容由58安居客研究院整理制作，文中觀點系本機構結合相關信息數據和行業經驗所述，力求公正、客觀的為用戶和市場提供更多信息參考。因受數據獲取資源的局限性以及信息數據時效性的限制，報告中所述的資料、觀點及推測僅反映本報告初次公開發布時的意見，任何機構或個人援引或基于上述數據所采取的任何行為所造成的法律后果以及引發的爭議皆由行為人自行承擔。本公司對此不承擔任何擔?；虮ＷC責任。報告中的任何表述，均應從嚴格經濟學意義上理解，并不含有任何道德、政治偏見或其他偏見，用戶也不應該從這些角度加以解讀，本公司對任何基于這些偏見角度理解所可能引起的后果不承擔任何責任，并保留采取行動保護自身權益的一切權利。