房地產行業專題報告：房地產為什么是支柱性產業（系列一）對上下游產業拉動情況研究-230417（21頁）.pdf

1、 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 Table_MainInfo 行業研究/房地產 證券研究報告 行業專題報告行業專題報告 2023 年 04 月 17 日 Table_InvestInfo 投資評級 優于大市優于大市 維持維持 市場表現市場表現 Table_QuoteInfo-23.79%-17.58%-11.37%-5.16%1.05%7.26%2022/42022/72022/102023/1房地產海通綜指 資料來源：海通證券研究所 相關研究相關研究 Table_ReportInfo 第 14 周新房成交同比增速上升、供銷比回落2023.04.09 百強房企累計銷售業績保持穩定增長

2、2023.04.03 第 13 周新房成交同比增速回升、供銷比持平2023.04.02 Table_AuthorInfo 分析師:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email: 證書:S0850510120001 分析師:謝鹽 Tel:(021)23219436 Email: 證書:S0850511010019 房地產為什么是支柱性產業（系列一）房地產為什么是支柱性產業（系列一）對上對上下游下游產業拉動情況研究產業拉動情況研究 Table_Summary 投資要點：投資要點：房地產多數指標位于過去五年來的底部區域。房地產多數指標位于過去五年來的底部區域。房地產各項指標位于過去五年來的

3、底部區域。2022 年，我國商品房銷售面積為 13.58 億平，低于五年前的 2018年水平；我國房地產新開工面積為 12.06 億平，低于十年前 2013 年水平；全國房地產施工面積為 90.50 億平，低于三年前的 2020 年水平；我國房地產竣工面積為 8.62 億平，低于十年前的 2013 年的水平；全國房地產開發投資完成額為13.3 萬億元，低于三年前的 2020 年水平。高層重新定義房地產支柱性產業地位高層重新定義房地產支柱性產業地位。2022 年 12 月 15 日，前國務院副總理劉鶴在中國歐盟工商領袖對話上指出，房地產是國民經濟的支柱產業。我們認為，隨著 2023 年經濟重啟和

4、地產政策常態化下，行業各項指標增速有望觸底回升?；谝陨吓袛?，我們在海通地產報告房地產行業 2023 年展望落實風險化解，推動格局優化！中提出，中性條件下 2023 年的地產銷售面積增速、新開工面積增速、房地產開發投資增速將分別回升至 0.7%、0%、0.3%。房地產恢復背景下有望重新拉動產業鏈房地產恢復背景下有望重新拉動產業鏈。實際情況看 2023 年 1-2 月，我國商品房銷售面積、房屋新開工面積、施工面積累計同比分別下滑 3.6%、9.4%、4.4%，竣工面積累計同比增加 8%；同期，我國房地產開發投資同比下滑 5.7%。目前相比去年 12 月各項數據均處于觸底回升階段。我們認為房地產行

5、業自身對產業鏈拉動效應在 2023 年有望重啟恢復。房地產對上下游行業的拉動呈房地產對上下游行業的拉動呈三三階段特征。階段特征。房地產行業是國民經濟的重要產業之一，它可以拉動數量眾多的上下游相關產業，從而使得房地產在以下三個階段都可以起到拉動相關產業的作用。第一階段，新開工階段。例如，與建筑設計院相關的產品如規劃設計；與工程機械有關的產品包括起重機、挖掘機；與鋼鐵有關的產品包括鋼材、線材。第二階段，施工階段。與銀行相關的產品包括開發貸、個人房貸、信托貸款；與建材有關的產品包括水泥、管材、涂料、瓷磚衛浴、防水材料、保溫材料、玻璃、五金用品等；與有色有關的產品包括鋁材、銅材；與化工有關的產品包括聚

6、苯乙烯、純堿；與銀行有關的產品包括開發信貸、個人房貸；第三階段，房竣工階段。與裝修有關的產品是裝修信貸；與輕工相關的產品包括衣柜、櫥柜、沙發、床墊、木門和窗等；與家電相關的產品包括白電、小家電、廚電等。此外，還有物業管理以及中介咨詢服務等。本文分別從基本面數據和股價走勢關聯度兩個維度對房地產板塊對相關產業鏈拉動作用進行總結分析，并得出相關產業鏈復蘇節奏的相關時間關系，供后階段投資研究。估值和投資建議。估值和投資建議。截至 2023 年 4 月 14 日，A 股市場動態（TTM）PE 在 11.6倍，房地產板塊動態（TTM）PE 在 13.3 倍。我們認為市場穩增長的大環境沒有改變，優質公司相對

7、其它房企的優勢和價值將會越加突出。建議關注：1）開發類：A 股-萬科 A、保利發展、招商蛇口、華發股份、建發股份；H 股-中國海外發展、碧桂園；2）商住類：華潤臵地、龍湖集團、新城控股；3）物業類：萬物云、碧桂園服務、華潤萬象生活、中海物業、保利物業、招商積余；4）文旅類-華僑城 A。風險提示風險提示：行業面臨政策不及預期風險、基本面下行風險、中長期不利因素增多的風險，以及風險企業出清速度和保交樓進度低于預期等風險。行業研究房地產行業 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 2 目目 錄錄 1.研究背景：高層重申房地業是中國國民經濟支柱產業.5 1.1 地產行業多數指標處于近 5 年底部區域.

8、5 1.2 政策暖風頻出，行業 2023 年展望不悲觀.6 1.3 房地產恢復背景下有望重新拉動產業鏈.7 2.研究方向：從生產角度理解房地產拉動效果.8 3.研究結論：房地產對產業鏈拉動效果總結.10 3.1 第一階段：新開工階段拉動的相關產業.10 3.2 第二階段：施工階段拉動的相關產業.11 3.3 第三階段：竣工階段拉動的相關產業.14 4.投資機會分析.17 5.風險提示.17 QViWkZPWhVjWoNmPpNaQ9R6MpNnNoMoNiNrRnRfQrQzRaQnMxPvPmRnMxNnOmR 行業研究房地產行業 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 3 圖目錄圖目錄 圖

9、 1 全國商品房銷售面積累計情況.5 圖 2 全國商品房銷售金額累計情況.5 圖 3 全國房地產新開工面積累計情況.5 圖 4 全國房地產施工面積累計情況.5 圖 5 全國房地產竣工面積累計情況.6 圖 6 全國房地產開發投資完成額累計情況.6 圖 7 全國商品房銷售面積月度累計情況.7 圖 8 全國商品房銷售面積當月情況.7 圖 9 地產銷售和新開工增速處于歷史底部區域.7 圖 10 地產銷售和施工增速處于歷史底部區域.7 圖 11 地產銷售和竣工增速.7 圖 12 地產銷售和房地產投資增速.7 圖 13 房地產行業對相關產業的影響關系示意圖.9 圖 14 房地產板塊對設計院上市公司股價的影

10、響.10 圖 15 房地產業對起重機產銷的影響.10 圖 16 房地產業對挖掘機產銷的影響.11 圖 17 房地產業對鋼材產銷的影響.11 圖 18 房地產業對盤條(線材)產銷的影響.11 圖 19 房地產業對鋼筋產銷的影響.11 圖 20 房地產業對開發貸款余額的影響.12 圖 21 房地產業對購房貸款余額的影響.12 圖 22 房地產業對水泥產銷的影響.12 圖 23 房地產板塊對防水材料上市公司股價的影響.12 圖 24 房地產板塊對保溫材料上市公司股價的影響.13 圖 25 房地產業對平板玻璃產銷的影響.13 圖 26 房地產業對銅材產銷的影響.13 圖 27 房地產業對聚苯乙烯樹脂產

11、銷的影響.13 圖 28 房地產業對碳酸鈉(純堿)產銷的影響.14 圖 29 房地產板塊對裝修信貸上市公司股價的影響.14 圖 30 房地產業對家具產銷的影響.14 圖 31 房地產板塊對木門和窗上市公司股價的影響.15 行業研究房地產行業 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 4 圖 32 房地產業對空調產銷的影響.15 圖 33 房地產業對家用電冰箱產銷的影響.15 圖 34 房地產板塊對小家電上市公司股價的影響.15 圖 35 房地產業對家用燃氣灶產銷的影響.16 表目錄表目錄 表 1 房地產銷售和開發投資預測和實際數據對比.6 表 2 房地產業拉動相關上下游行業情況.17 行業研究房

12、地產行業 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 5 1.研究背景：研究背景：高層重申高層重申房地業是中國國民經濟支柱產業房地業是中國國民經濟支柱產業 1.1 地產地產行業多數指標行業多數指標處于近處于近 5 年底部區域年底部區域 受到調控和疫情因素影響，2022 年房地產各項指標位于過去五年來的底部區域。例如，2022 年，我國商品房銷售面積為 13.58 億平，同比下滑 24.3%，低于五年前的 2018年水平，僅高于 2014 年、2015 年水平。同樣，2022 年，全國商品房銷售金額為 13.33萬億元，同比下滑 26.7%，低于五年前 2018 年水平，僅高于 2013-2016

13、年水平。圖圖1 全國商品房銷售面積累計情況全國商品房銷售面積累計情況-30-20-10 0 10 20 30 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 160000 180000 200000 商品房銷售面積累計值（萬平，左軸）商品房銷售面積累計同比（%，右軸）資料來源：wind，海通證券研究所 圖圖2 全國商品房銷售全國商品房銷售金額金額累計情況累計情況-30-20-10 0 10 20 30 40 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 160000 180000 200000 商品房

14、銷售金額累計值（億元，左軸）商品房銷售金額累計同比（%，右軸）資料來源：wind，海通證券研究所 新開工面積存在類似情況。2022 年，我國房地產新開工面積為 12.06 億平，同比下滑 39.4%，不僅低于五年前 2018 年水平，而且也低于十年前 2013 年水平。由于累積效應施工面積的下滑程度偏低。2022 年，全國房地產施工面積為 90.50 億平，同比下滑7.22%，低于三年前 2020 年水平。圖圖3 全國全國房地產房地產新開工面積累計情況新開工面積累計情況-50-40-30-20-10 0 10 20 30 0 50000 100000 150000 200000 250000

15、房屋新開工面積累計值（萬平，左軸）房屋新開工面積累計同比（%，右軸）資料來源：WIND、海通證券研究所 圖圖4 全國全國房地產施工房地產施工面積累計情況面積累計情況-10-8-6-4-2 0 2 4 6 8 10 0 200000 400000 600000 800000 1000000 1200000 房屋施工面積累計值（萬平，左軸）房屋施工面積累計同比（%，右軸）資料來源：WIND、海通證券研究所 2022 年，我國房地產竣工面積為 8.62 億平，同比下滑 14.98%，不僅低于五年前的 2018 年水平，而且也低于十年前 2013 年水平。2022 年，全國房地產開發投資完成額為 13

16、.3 萬億元，同比下滑 9.96%，低于三年前的 2020 年水平。行業研究房地產行業 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 6 圖圖5 全國全國房地產竣工房地產竣工面積累計情況面積累計情況-20-15-10-5 0 5 10 15 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 房屋竣工面積累計值（萬平，左軸）房屋竣工面積累計同比（%，右軸）資料來源：WIND、海通證券研究所 圖圖6 全國全國房地產開發投資完成額房地產開發投資完成額累計情況累計情況-15-10-5 0 5 10 15 0 20000 40000 60000 80000 100000 1200

17、00 140000 160000 房地產開發投資完成額累計值（億元，左軸）房地產開發投資完成額累計同比（%，右軸）資料來源：WIND、海通證券研究所 1.2 政策暖風頻出政策暖風頻出，行業，行業 2023 年展望不悲觀年展望不悲觀 2022 年 4Q 開始，行業政策發生階段性調整。2022 年 12 月 15 日，前國務院副總理劉鶴在第五輪中國歐盟工商領袖和前高官對話上指出，房地產是國民經濟的支柱產業，針對當前出現的下行風險，已出臺一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業的資產負債狀況，引導市場預期和信心回暖。我們認為行業監管態度已經從此前“灰犀?！倍ㄎ晦D變為“軟著陸”。政策目標調整后，“三支

18、箭”、“金融十六條”、“保函臵換預售監管”等供給側政策暖風頻吹。伴隨政策有序推動，我們認為行業信心和企業主體信用逐步恢復將是重新推動行業進入平穩健康狀態的根本。2022 年 12 月，中央經濟工作會議中更是明確表達：1）“扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，滿足行業合理融資需求，推動行 業重組并購，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況”；2）“支持剛性和改善性住房需求”。以上高層會議發言使得我們認為 2023 年行業在供需兩側仍將有望出臺更多扶持政策，以確保市場進入平穩健康狀態。從趨勢而言，2022 年基數已明顯走低。不論是疫情擾動，還是市場風險在 2022 年均已相對明顯釋放。

19、表表 1 房地產銷售和開發投資預測和實際數據對比房地產銷售和開發投資預測和實際數據對比 同比增速同比增速（%）2022年預測值年預測值（2021年底預測）年底預測）2022年實際數據年實際數據 差異原因差異原因 2022年底預測年底預測2023年年 悲觀悲觀/中性中性/樂觀樂觀 房地產銷售面積-12.7%/-8.8%/-5%-24.3%雖然我們下限值已經含兩位數百分數的下降，但真實降幅仍超出我們預期范圍-4.1%/0.7%/5.9%房地產銷售金額-12.9%/-7.7%/-2.7%-26.7%銷售金額降幅與銷售面積降幅差額大于我們以上兩數據下限預測值，代表房價降幅超出預測范圍-6.0%/-0.

20、6%/8%土地購臵金額-17.4%/-11.5%/-6%-5.7%截至報告發布日暫時未公布11月數據，預計土地購臵下行幅度基本在預測范圍之內-9.8%/-2%/5%新開工面積-10%/-7.5%/-5%-39.4%2022年企業主體債務問題持續暴露，行業新開工面積增速大幅低于我們預期下限-5%/0%/5%建筑工程 1.6%/4.1%/6.5%-10.8%行業資金來源持續下降帶來建筑工程投入實際增速明顯低于我們預期值。一定程度也反映出市場存在異常停工停產，或存在項目“爛尾”因素 -1.2%/1.3%/6.9%房地產開發投資-4.1%/0.65%/2.7%-9.96%受持續調控影響，投資增速低于我

21、們預期下限-3.8%/0.3%/6.3%資料來源：Wind，海通證券研究所預測?；谝陨吓袛?，我們在海通地產報告房地產行業 2023 年展望落實風險化解，推動格局優化！中提出，中性條件下 2023 年的地產銷售面積增速、新開工面積增速、房地產開發投資增速將分別回升至 0.7%、0%、0.3%。行業研究房地產行業 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 7 1.3 房地產恢復背景下有望重新拉動產業鏈房地產恢復背景下有望重新拉動產業鏈 截至 2023 年 1-2 月，我國商品房銷售面積累計為 1.51 億平，同比下滑 3.6%，已經觸底回升。圖圖7 全國商品房銷售面積月度累計情況全國商品房銷售面積

22、月度累計情況-40-20 0 20 40 60 80 100 120 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 160000 180000 200000 商品房銷售面積累計值（萬平，左軸）商品房銷售面積累計同比（%，右軸）資料來源：wind，海通證券研究所 圖圖8 全國商品房銷售面積當月情況全國商品房銷售面積當月情況-60-40-20 0 20 40 60 80 100 120 0 5000 10000 15000 20000 25000 商品房銷售面積當月值（萬平，左軸）商品房銷售面積當月同比（%，右軸）商品房銷售面積當月環比（%，右軸）資

23、料來源：wind，海通證券研究所 2023 年 1-2 月，房屋新開工面積和施工面積的累計同比分別下滑 9.4%、4.4%，同樣存在走好趨勢。圖圖9 地產銷售和新開工增速處地產銷售和新開工增速處于歷史底部區域于歷史底部區域-60-40-20 0 20 40 60 2010/022010/082011/022011/082012/022012/082013/022013/082014/022014/082015/022015/082016/022016/082017/022017/082018/022018/082019/022019/082020/022020/082021/022021/08

24、2022/022022/082023/02商品房銷售面積累計同比（%）房屋新開工面積累計同比（%）資料來源：WIND、海通證券研究所 圖圖10 地產銷售和施工增速處于歷史底部區域地產銷售和施工增速處于歷史底部區域-60-40-20 0 20 40 60 2010/022010/082011/022011/082012/022012/082013/022013/082014/022014/082015/022015/082016/022016/082017/022017/082018/022018/082019/022019/082020/022020/082021/022021/082022/

25、022022/082023/02商品房銷售面積累計同比（%）房屋施工面積累計同比（%）資料來源：WIND、海通證券研究所 2023 年 1-2 月，我國房屋竣工面積累計同比增加 8%，房地產開發投資同比下滑5.7%。目前，隨著“保交樓”和穩增長政策的逐步推動下，房屋竣工面積增速已經觸底回升為正。圖圖11 地產銷售和地產銷售和竣工竣工增速增速-60-40-20 0 20 40 60 2010/022010/082011/022011/082012/022012/082013/022013/082014/022014/082015/022015/082016/022016/082017/02201

26、7/082018/022018/082019/022019/082020/022020/082021/022021/082022/022022/082023/02商品房銷售面積累計同比（%）房屋竣工面積累計同比（%）資料來源：WIND、海通證券研究所 圖圖12 地產銷售和地產銷售和房地產房地產投資增速投資增速-60-40-20 0 20 40 60 2010/022010/082011/022011/082012/022012/082013/022013/082014/022014/082015/022015/082016/022016/082017/022017/082018/022018/

27、082019/022019/082020/022020/082021/022021/082022/022022/082023/02商品房銷售面積累計同比（%）房地產開發投資完成額累計同比（%）資料來源：WIND、海通證券研究所 過去兩年商品房銷售面積增速持續下降，對房地產對整體產業鏈上下游構成沖擊。我們認為，隨著 2023 年經濟重啟和地產政策常態化下以及高層重新定位房地產支柱性 行業研究房地產行業 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 8 產業地位，房地產行業自身對產業鏈拉動效應在 2023 年有望重啟恢復?；谝陨匣久嫘迯捅尘?，我們認為重新研究房地產支柱性產業地位，研究房地產對上下游拉

28、動能力具備現實意義。2.研究方向：研究方向：從從生產角度理解房地產拉動效果生產角度理解房地產拉動效果 如上文所述，房地產行業是國民經濟的重要產業之一，它可以拉動數量眾多的上下游相關產業。我們從房屋生產角度出發，可以將房地產拉動作用大體分為三個階段。第一階段，新開工階段。土地市場的地塊經過初勘測繪、平整后掛牌上市。開發商競拍獲得地塊，簽訂土地出讓合同而獲得地塊開發權。此后，經過后續項目立項、施工規劃開始正式進行土石方工程。該階段開發項目需要進行建筑設計院的規劃設計。房地產的新開工建造階段需要大量起重機、挖掘機等工程機械。這將對相關工程機械制造商業務產生正面推動。此外，新開工階段主要建設材料包括鋼

29、材、線材等。這些都對鋼鐵廠相關業務帶來正面影響。第二階段，施工階段。此時項目開發進入預售階段。開發商需要獲得大量銀行開發信貸支持，而且此后預售階段的購房者往往也需要個人按揭貸款協助購房。開發商有時也需要信托貸款等非標融資渠道補充開發建設資金，這些都將對銀行信貸業務產生正面推動。在房地產施工建造過程中，需要建筑工程、鋼結構和園林設計配合運作才能保證項目順利推進。這將對相關建筑商的業務帶來良好增量。當然，開發建設離不開大量各類建材使用，這些包括水泥、管材、涂料、瓷磚衛浴、防水材料、保溫材料、玻璃、五金用品等。此外，建造過程中還會使用到各類鋁材、銅材，從而對有色行業產生正面推動。最后，化工材料中的聚

30、苯乙烯、純堿也被大量運用，從而對相關化工子行業產生拉動作用。第三階段，竣工階段。購房者購買到自己心儀房子后，還需要進行裝修。這將有利于從事裝修信貸的銀行?？⒐ず?，居民通常還將進入家具和電器購臵，涉及輕工（包括衣柜、櫥柜、沙發、床墊、木門和窗等）、家電（包括白電、小家電、廚電等）行業的發展。最后，存量房產往往還會長期涉及物業服務及管理、中介咨詢服務等。行業研究房地產行業 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 9 圖圖13 房地產行業對相關產業的影響關系示意圖房地產行業對相關產業的影響關系示意圖 資料來源：WIND、海通證券研究所 行業研究房地產行業 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 10

31、 10 3.研究結論：房地產對研究結論：房地產對產業鏈產業鏈拉動拉動效果總結效果總結 3.1 第一階段第一階段：新開工階段新開工階段拉動的相關產業拉動的相關產業 為研究方便，下面分析僅考慮房地產業對上下游行業（研究標的行業）的一級直接影響，而不考慮研究標的行業受到的二級以上的間接影響（例如，在探討房地產業對鋼鐵行業的直接影響時，可以暗含其它行業對鋼鐵行業的直接影響，但是不考慮房地產業通過工程機械行業再產生對鋼鐵業的間接影響）；其次，我們基于所有影響關系均為線性關系的基礎上對房地產業對上下游產業拉動程度進行分析。最后，考慮到部分行業指標數據缺失，我們采用 A 股相關板塊股價數據的超額收益率來替代

32、該缺失的行業指標，即分析房地產板塊超額收益率對上下游相關板塊的超額收益率的影響（注：該研究方法僅注：該研究方法僅僅代表房地產板塊與上下游相關板塊之間的股價走勢的邏輯特征，并不僅代表房地產板塊與上下游相關板塊之間的股價走勢的邏輯特征，并不一定代表兩者之一定代表兩者之間的基本面存在相關關系間的基本面存在相關關系）。在房地產拉動上下游的第一階段是新開工階段，而開發項目的施工設計是該階段的重要環節，承擔此任務的是房地產建筑設計院。邏輯關系看，房地產板塊與設計院上市公司股價關系緊密。例如，2012 年 2 月和 2015 年 2 月，房地產板塊股價的超額收益率分別上行近一年時間，同期設計院上市公司（華建

33、集團（600629.SH）股價超額收益率也分別出現一定幅度的上行。在房地產新開工階段，起重機是重要的上游建設工具。房地產業與起重機市場關系同樣緊密。例如，2012 年 2 月和 2015 年 2 月，房地產銷售增速分別出現低谷拐點的 2個月和 0 個月后起重機銷量增速也出現低谷拐點。經測算，1 個百分點的同比幅度的房地產業銷售增速回升將拉動起重機產銷量增速回升 2.37 個百分點（對應 402.7 臺起重機產銷量），兩者滯后周期約 0-2 個月。圖圖14 房地產板塊對設計院上市公司股價的影響房地產板塊對設計院上市公司股價的影響 -150-100-50050100150-50-30-10 10

34、30 50 70 2010/012010/072011/012011/072012/012012/072013/012013/072014/012014/072015/012015/072016/012016/072017/012017/072018/012018/072019/012019/072020/012020/072021/012021/072022/012022/072023/01房地產板塊超額收益（%，左軸）設計院龍頭公司超額收益（%，右軸）注：設計院上市公司為華建集團（600629.SH）。資料來源：WIND、海通證券研究所 圖圖15 房地產業對起重機產銷的影響房地產業對起重機

35、產銷的影響 -100-50 0 50 100 150 2010/012010/072011/012011/072012/012012/072013/012013/072014/012014/072015/012015/072016/012016/072017/012017/072018/012018/072019/012019/072020/012020/072021/012021/072022/012022/072023/01商品房銷售面積同比(%)起重機銷量同比(%)資料來源：WIND、海通證券研究所 大量挖掘機械也運用在房地產新開工建設。例如，2012 年 2 月和 2015 年 2 月

36、，房地產銷售增速分別出現低谷拐點的 12 個月和 0 個月后挖掘機產量增速也出現低谷拐點。經測算，受地產銷售拉動，平均 0-12 個月后挖掘機產量增速出現回升，而地產銷售同比升 1 個百分點將拉動挖掘機產量增速上升 1.61 個百分點（對應約 2433 臺挖掘機產量）。鋼材也大量運用在房地產新開工中。例如，2015 年 2 月，房地產銷售增速出現低谷拐點的 12 個月后鋼材產量增速也出現低谷拐點?；谝陨蠑祿?，如果房地產銷售面積增速上升 1 個百分點有望拉動鋼材產量增速上升 0.30 個百分點（對應約 274.7 萬噸鋼材），滯后周期為 0-12 個月左右。超額收益率同步上行近一年 滯后 0-

37、2 個月 行業研究房地產行業 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 11 圖圖16 房地產業對挖掘機產銷的影響房地產業對挖掘機產銷的影響 -50-30-10 10 30 50 70 2010/012010/072011/012011/072012/012012/072013/012013/072014/012014/072015/012015/072016/012016/072017/012017/072018/012018/072019/012019/072020/012020/072021/012021/072022/012022/072023/01商品房銷售面積同比(%)挖掘機產量同比

38、(%)資料來源：WIND、海通證券研究所 圖圖17 房地產業對鋼材產銷的影響房地產業對鋼材產銷的影響 -10-5 0 5 10 15 20 25 30 35 40-60-40-20 0 20 40 60 80 100 2010/012010/072011/012011/072012/012012/072013/012013/072014/012014/072015/012015/072016/012016/072017/012017/072018/012018/072019/012019/072020/012020/072021/012021/072022/012022/072023/01商品

39、房銷售面積同比(%，左軸)鋼材產量同比(%，右軸)資料來源：WIND、海通證券研究所 除此以外，新開工階段，盤條(線材)也開始大量運用在此階段中。如下圖所示，2015年 2 月，房地產銷售增速出現低谷拐點的 12 個月后線材產量增速也出現低谷拐點。經測算，上升幅度為每 1 個百分點房地產銷售增速提高將會拉動 0.35 個百分點的線材產量增速的上升（對應約 48.6 萬噸線材產量），滯后周期穩定在 0-12 個月左右。新開工階段的鋼筋（螺紋鋼）使用量較大（約 50%）。如下圖所示，2015 年 2 月，房地產銷售增速出現低谷拐點的 12 個月后鋼筋產量增速也出現低谷拐點。經測算，每1 個百分點的

40、房地產銷售增速上升對應螺紋鋼產量同比增速增加 0.39 個百分點（對應約74.0 萬噸鋼筋產量），滯后周期為 0-12 個月左右。圖圖18 房地產業對盤條房地產業對盤條(線材線材)產銷的影響產銷的影響 -20-15-10-5 0 5 10 15 20 25-60-40-20 0 20 40 60 2010/012010/072011/012011/072012/012012/072013/012013/072014/012014/072015/012015/072016/012016/072017/012017/072018/012018/072019/012019/072020/012020

41、/072021/012021/072022/012022/072023/01商品房銷售面積同比(%，左軸)盤條(線材)產量同比(%，右軸)資料來源：WIND、海通證券研究所 圖圖19 房地產業對鋼筋產銷的影響房地產業對鋼筋產銷的影響-20-15-10-5 0 5 10 15 20 25 30-60-40-20 0 20 40 60 80 100 2010/012010/072011/012011/072012/012012/072013/012013/072014/012014/072015/012015/072016/012016/072017/012017/072018/012018/07

42、2019/012019/072020/012020/072021/012021/072022/012022/072023/01商品房銷售面積同比(%，左軸)鋼筋產量同比(%，右軸)資料來源：WIND、海通證券研究所 3.2 第二階段：第二階段：施工階段施工階段拉動的相關產業拉動的相關產業 房地產開發建設的第二階段是施工階段。此階段開發商往往需要巨額開發信貸支持，這使得地產銷售增速上升后不久銀行開發信貸余額增速也將上升。如下圖所示，2012年 3 月，房地產銷售增速出現低谷拐點的 12 個月后銀行開發信貸增速也出現低谷拐點。經測算，受地產銷售拉動，平均 0-12 個月后銀行開發信貸增速出現回升，

43、而地產銷售同比升 1 個百分點將拉動開發信貸增速上升 0.40 個百分點（對應約 235 億元的開發信貸增量）。同樣，新開工后的項目在達到預售條件后，購房者往往需要通過貸款購買商品房，這使得房地產銷售增速上升后不久銀行個人貸款余額增速也將上升。下圖反映出，2012年 3 月房地產銷售增速分別出現低谷拐點的 12 個月后銀行開發信貸增速也出現低谷拐點。事實上，受房地產銷售拉動，平均 0-12 個月后銀行個人信貸增速將出現回升，回升比例是房地產銷售增速回升 1 個百分點將拉動個人信貸增速上升 0.45 個百分點（對應約405 億元的個人信貸增量）?；谝陨蠑祿?，房地產業對個人信貸的拉動作用相比開發

44、信貸更為明顯。滯后 0-12 個月 滯后 0-12 個月左右 滯后 0-12 個月左右 滯后 0-12 個月左右 行業研究房地產行業 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 12 圖圖20 房地產業對開發貸款余額的影響房地產業對開發貸款余額的影響 -5 0 5 10 15 20 25 30 35-40-30-20-10 0 10 20 30 40 50 60 70 2010/032010/092011/032011/092012/032012/092013/032013/092014/032014/092015/032015/092016/032016/092017/032017/092018

45、/032018/092019/032019/092020/032020/092021/032021/092022/032022/09商品房銷售面積同比(%，左軸)房地產開發貸款余額同比(%，右軸)資料來源：WIND、海通證券研究所 圖圖21 房地產業對購房貸款余額的影響房地產業對購房貸款余額的影響 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50-40-30-20-10 0 10 20 30 40 50 60 70 2010/032010/092011/032011/092012/032012/092013/032013/092014/032014/092015/032015/09

46、2016/032016/092017/032017/092018/032018/092019/032019/092020/032020/092021/032021/092022/032022/09商品房銷售面積同比(%，左軸)購房貸款余額同比(%，右軸)資料來源：WIND、海通證券研究所 水泥用途十分廣泛，大約 20%-30%的水泥運用在房地產施工階段。下圖反映出，2015 年 2 月房地產銷售增速分別出現低谷拐點的 12 個月后水泥產量增速也出現低谷拐點。事實上，受房地產銷售拉動，平均 0-12 個月后水泥產量增速將出現回升，回升比例是房地產銷售增速回升 1 個百分點將拉動水泥產量增速上升

47、0.59 個百分點（對應約1269 萬噸水泥）。防水材料也是開發項目施工階段重要建材。數據看房地產板塊與防水材料上市公司股價關系緊密。例如，2012 年 2 月，房地產板塊股價的超額收益率上行近一年時間，同期防水材料上市公司（東方雨虹（002271.SZ）股價的超額收益率也出現一定幅度上行。圖圖22 房地產業對水泥產銷的影響房地產業對水泥產銷的影響 -50-30-10 10 30 50 70-60-40-20 0 20 40 60 80 100 2010/012010/072011/012011/072012/012012/072013/012013/072014/012014/072015/

48、012015/072016/012016/072017/012017/072018/012018/072019/012019/072020/012020/072021/012021/072022/012022/072023/01商品房銷售面積同比(%，左軸)水泥產量同比(%，右軸)資料來源：WIND、海通證券研究所 圖圖23 房地產板塊對防水材料上市公司股價的影響房地產板塊對防水材料上市公司股價的影響 -120-100-80-60-40-20020-50-30-10 10 30 50 70 2010/012010/072011/012011/072012/012012/072013/01201

49、3/072014/012014/072015/012015/072016/012016/072017/012017/072018/012018/072019/012019/072020/012020/072021/012021/072022/012022/072023/01房地產板塊超額收益（%，左軸）防水材料龍頭公司超額收益（%，右軸）注：防水材料上市公司為東方雨虹（002271.SZ）。資料來源：WIND、海通證券研究所 此外，保溫材料也是施工項目重要填充建材。因此，房地產板塊與保溫材料上市公司股價關系緊密。例如，2015 年 2 月，房地產板塊股價的超額收益率上行了近一年時間，同期保溫材

50、料上市公司（魯陽節能（002088.SZ）、瑞泰科技（002066.SH）平均股價超額收益率出現一定幅度上行。大約有 50%的平板玻璃運用在房地產施工建設上。例如，2012 年 2 月和 2015 年 2月，房地產銷售增速分別出現低谷拐點的 6 個月和 10 個月后平板玻璃產量增速也出現低谷拐點。測算表明，房地產銷售增速每上升 1 個百分點大約拉動平板玻璃產量增速提高 0.28 個百分點（對應約 183.6 萬重量箱平板玻璃產量），滯后周期穩定在 6-10 個月左右。滯后 0-12 個月左右 滯后 0-12 個月左右 滯后 0-12 個月左右 超額收益率同步上行近一年 行業研究房地產行業 請務

51、必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 13 圖圖24 房地產板塊對保溫材料上市公司股價的影響房地產板塊對保溫材料上市公司股價的影響-140-120-100-80-60-40-200-50-30-10 10 30 50 70 2010/012010/072011/012011/072012/012012/072013/012013/072014/012014/072015/012015/072016/012016/072017/012017/072018/012018/072019/012019/072020/012020/072021/012021/072022/012022/072023/01

52、房地產板塊超額收益（%，左軸）保溫材料龍頭公司超額收益（%，右軸）注：保溫材料上市公司為魯陽節能（002088.SZ）、瑞泰科技（002066.SZ）。資料來源：WIND、海通證券研究所 圖圖25 房地產業對平板玻璃產銷的影響房地產業對平板玻璃產銷的影響-10-5 0 5 10 15 20 25-60-40-20 0 20 40 60 80 100 120 2010/012010/072011/012011/072012/012012/072013/012013/072014/012014/072015/012015/072016/012016/072017/012017/072018/012

53、018/072019/012019/072020/012020/072021/012021/072022/012022/072023/01商品房銷售面積同比(%，左軸)平板玻璃產量同比(%，右軸)資料來源：WIND、海通證券研究所 銅材也大量使用在房產施工建設上。如下圖顯示，2015 年 2 月，房地產銷售增速出現低谷拐點的 0 個月后線材產量增速也出現低谷拐點。研究表明，房地產銷售增速每上升 1 個百分點將拉動厚銅材產量增速上升 0.61 個百分點（對應約 7.91 萬噸銅材產量），滯后周期穩定在 0 個月左右。聚苯乙烯樹脂也有一定量運用在房地產施工建設中。2012 年 2 月，房地產銷售增

54、速出現低谷拐點的 12 個月后聚苯乙烯樹脂產量增速也出現低谷拐點。經測算，房地產銷售增速上升后的 0-12 個月聚苯乙烯樹脂產量增速也會出現上升。房地產銷售增速每回升 1 個百分點將拉動聚苯乙烯樹脂產量增速上升 0.89 個百分點（對應約 1.86 萬噸聚苯乙烯樹脂產量）。圖圖26 房地產業對銅材產銷的影響房地產業對銅材產銷的影響-20-10 0 10 20 30 40 50-60-40-20 0 20 40 60 80 100 2010/012010/072011/012011/072012/012012/072013/012013/072014/012014/072015/012015/0

55、72016/012016/072017/012017/072018/012018/072019/012019/072020/012020/072021/012021/072022/012022/072023/01商品房銷售面積同比(%，左軸)銅材產量同比(%，右軸)資料來源：WIND、海通證券研究所 圖圖27 房地產業對聚苯乙烯樹脂產銷的影響房地產業對聚苯乙烯樹脂產銷的影響-60-40-20 0 20 40 60 80-60-40-20 0 20 40 60 80 100 2010/012010/072011/012011/072012/012012/072013/012013/072014/

56、012014/072015/012015/072016/012016/072017/012017/072018/012018/072019/012019/072020/012020/072021/012021/072022/012022/072023/01商品房銷售面積同比(%，左軸)聚苯乙烯樹脂產量同比(%，右軸)資料來源：WIND、海通證券研究所 化工工業中，約 50%以上的碳酸鈉(純堿)運用在房地產施工建設中。2015 年 2 月，房地產銷售增速出現低谷拐點的12個月后碳酸鈉(純堿)產量增速也出現低谷拐點。經測算，房地產銷售增速上升后的平均 0-12 個月碳酸鈉(純堿)產量增速會較明顯地

57、上升，即房地產銷售增速回升 1 個百分點將拉動碳酸鈉(純堿)產量增速上升 0.23 個百分點（對應約 5.69 萬噸純堿產量）。超額收益率同步上行近一年 滯后 6-10 個月左右 滯后 0 個月左右 滯后 0-12 個月左右 行業研究房地產行業 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 14 圖圖28 房地產業對碳酸鈉房地產業對碳酸鈉(純堿純堿)產銷的影響產銷的影響 -10-5 0 5 10 15 20 25 30-60-40-20 0 20 40 60 80 100 2010/012010/072011/012011/072012/012012/072013/012013/072014/012

58、014/072015/012015/072016/012016/072017/012017/072018/012018/072019/012019/072020/012020/072021/012021/072022/012022/072023/01商品房銷售面積同比(%，左軸)碳酸鈉(純堿)產量同比(%，右軸)資料來源：WIND、海通證券研究所 3.3 第三第三階段階段：竣工階段：竣工階段拉動的相關產業拉動的相關產業 房地產開發建設的第三階段是竣工階段。此階段的購房人在房屋竣工可能會進行裝修以便達到使用條件。因此，房地產板塊與裝修信貸上市公司的股價關系緊密。例如，2012 年 2 月，房地產

59、板塊股價的超額收益率上行了近一年時間，同期小微貸款（裝修信貸等）占比較高上市公司（寧波銀行（002142.SZ）股價超額收益率也出現一定幅度上行。此外，家具是裝修房子的軟性配臵。例如，2012 年 2 月和 2015 年 2 月，房地產銷售增速分別出現低谷拐點的 12 個月和 10 個月后家具產量增速也出現低谷拐點。測算表明，即房地產銷售增速每回升 1 個百分點將拉動家用家具產量增速上升 0.21 個百分點（對應約 149.2 萬件家具產量），滯后周期穩定在 10-12 個月左右。圖圖29 房地產板塊對裝修信貸上市公司股價的影響房地產板塊對裝修信貸上市公司股價的影響-40-2002040608

60、0100120140-50-30-10 10 30 50 70 2010/012010/072011/012011/072012/012012/072013/012013/072014/012014/072015/012015/072016/012016/072017/012017/072018/012018/072019/012019/072020/012020/072021/012021/072022/012022/072023/01房地產板塊超額收益（%，左軸）裝修信貸龍頭公司超額收益（%，右軸）注：裝修信貸上市公司為寧波銀行（002142.SZ）。資料來源：WIND、海通證券研究所 圖

61、圖30 房地產業對房地產業對家具家具產銷的影響產銷的影響-20-10 0 10 20 30 40 50-60-40-20 0 20 40 60 2010/012010/072011/012011/072012/012012/072013/012013/072014/012014/072015/012015/072016/012016/072017/012017/072018/012018/072019/012019/072020/012020/072021/012021/07商品房銷售面積同比(%，左軸)家具產量同比(%，右軸)資料來源：WIND、海通證券研究所 此外，木門和窗的安裝也是竣工階

62、段重要的工作。因此，房地產板塊與木門和窗上市公司的股價關系緊密。例如，2012 年 2 月和 2015 年 2 月，房地產板塊股價的超額收益率分別上行近一年時間，同期木門和窗上市公司（海螺新材（000619.SZ）股價的超額收益率也分別出現一定幅度的上行。作為最常用的家電用品空調大量運用在居民生活中。如下圖顯示，2015 年 2月，房地產銷售增速出現低谷拐點的 0 個月后空調產量增速也出現低谷拐點。研究表明，房地產銷售增速每上升 1 個百分點將拉動空調產量增速上升 0.70 個百分點（對應約103.0 萬臺空調產量），滯后周期穩定在 0 個月左右。超額收益率同步上行近一年 滯后 10-12 個

63、月左右 滯后 0-12 個月左右 行業研究房地產行業 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 15 圖圖31 房地產板塊對木門和窗上市公司股價的影響房地產板塊對木門和窗上市公司股價的影響 -140-120-100-80-60-40-20020-50-30-10 10 30 50 70 2010/012010/072011/012011/072012/012012/072013/012013/072014/012014/072015/012015/072016/012016/072017/012017/072018/012018/072019/012019/072020/012020/07202

64、1/012021/072022/012022/072023/01房地產板塊超額收益（%，左軸）木門和窗龍頭公司超額收益（%，右軸）注：木門和窗上市公司為海螺新材（000619.SZ）。資料來源：WIND、海通證券研究所 圖圖32 房地產業對空調產銷的影響房地產業對空調產銷的影響-60-40-20 0 20 40 60 80 100 120-60-40-20 0 20 40 60 2010/012010/072011/012011/072012/012012/072013/012013/072014/012014/072015/012015/072016/012016/072017/012017

65、/072018/012018/072019/012019/072020/012020/072021/012021/072022/012022/072023/01商品房銷售面積同比(%，左軸)空調產量同比(%，右軸)資料來源：WIND、海通證券研究所 家用電冰箱等白色家電在家居生活中的運用越來越多。這使得房地產銷售增速上升后的家用電冰箱產量增速也出現上升。例如，2012 年 2 月房地產銷售增速出現低谷拐點的 5 個月后家用電冰箱產量增速也出現低谷拐點。測算表明，即房地產銷售增速每回升1 個百分點將拉動家用電冰箱產量增速上升 0.45 個百分點（對應約 39.9 萬臺家用電冰箱產量），滯后周期穩

66、定在 0-5 個月左右。小家電有助于家居生活更加便利。因此，房地產板塊與小家電上市公司的股價關系緊密。例如，2015 年 2 月，房地產板塊股價超額收益率上行近一年時間，同期小家電上市公司（九陽股份（002242.SZ）股價超額收益率也出現一定幅度上行。圖圖33 房地產業對家用電冰箱產銷的影響房地產業對家用電冰箱產銷的影響 -60-40-20 0 20 40 60 80 100-60-40-20 0 20 40 60 2010/012010/072011/012011/072012/012012/072013/012013/072014/012014/072015/012015/072016/

67、012016/072017/012017/072018/012018/072019/012019/072020/012020/072021/012021/072022/012022/072023/01商品房銷售面積同比(%，左軸)家用電冰箱產量同比(%，右軸)資料來源：WIND、海通證券研究所 圖圖34 房地產板塊對小家電上市公司股價的影響房地產板塊對小家電上市公司股價的影響-100-80-60-40-2002040-50-30-10 10 30 50 70 2010/012010/072011/012011/072012/012012/072013/012013/072014/012014/

68、072015/012015/072016/012016/072017/012017/072018/012018/072019/012019/072020/012020/072021/012021/072022/012022/072023/01房地產板塊超額收益（%，左軸）小家電龍頭公司超額收益（%，右軸）注：小家電上市公司為九陽股份（002242.SZ）。資料來源：WIND、海通證券研究所 家用燃氣灶同樣大量運用在居民生活中。如下圖顯示，2015 年 2 月，房地產銷售增速出現低谷拐點的 2 個月后家用燃氣灶產量增速也出現低谷拐點。研究表明，房地產銷售增速每上升 1 個百分點將拉動家用燃氣灶產

69、量增速上升 0.48 個百分點（對應約 14.8萬臺家用燃氣灶產量），滯后周期穩定在 0-2 個月左右。超額收益率同步上行近一年 超額收益率同步上行近一年 滯后 0 個月左右 滯后 0-5 個月左右 行業研究房地產行業 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 16 圖圖35 房地產業對房地產業對家用家用燃氣灶產銷的影響燃氣灶產銷的影響 -25-15-5 5 15 25 35 45-60-40-20 0 20 40 60 2010/012010/072011/012011/072012/012012/072013/012013/072014/012014/072015/012015/072016

70、/012016/072017/012017/072018/012018/072019/012019/072020/012020/072021/012021/07商品房銷售面積同比(%，左軸)家用燃氣灶具產量同比(%，右軸)資料來源：WIND、海通證券研究所 下表總結了房地產業對相關上下游產業的具體拉動情況（考慮到部分行業指標數據的缺失，我們采用A股相關板塊的股價數據的超額收益率來替代該缺失的行業指標，即分析房地產板塊超額收益率對上下游相關板塊的超額收益率的影響）：特別說明：1）研究結果還表明，混凝土機械、建筑工程、鋼結構、園林設計、管材、鋁材、衣柜和櫥柜等板塊不僅缺失分行業指標數據，且上述板塊

71、的龍頭個股的股價也沒有顯示出房地產板塊超額收益率對其超額收益率的影響，但這并不代表上述板塊與房地產行業之間一定不存在實際的帶動關系；2）另外，涂料、瓷磚衛浴、五金、沙發和床墊、物業服務及管理、中介咨詢服務等板塊不僅缺失分行業指標數據，且上述板塊的龍頭個股的股價也沒有足夠長的股票上市時間，因此無法對上述板塊與房地產行業之間的實際帶動關系做進一步的判斷。3）針對以上問題我們將后續不定期持續跟蹤研究。滯后 0-2 個月左右 行業研究房地產行業 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 17 表表 2 房地產業拉動相關上房地產業拉動相關上下下游行游行業情況業情況 階段階段 拉動產業拉動產業 具體產品具體

72、產品 項目項目 拉動產業情況拉動產業情況 結論結論 第一第一階段階段：新開新開工工 建筑建筑 設計院設計院 股價上行啟動時間 12 年 2 月、15 年 2 月 超額收益率同步上行近一年；影響較明顯 工程機械工程機械 起重機起重機 滯后時間段 12 年 2 月-4 月、15 年 2 月 滯后 0-2 個月左右；影響較明顯 每 1 個拉動百分點 2.37 個百分點 對應 403 臺起重機增量 挖掘機挖掘機 滯后時間段 12 年 2 月-13 年 2 月、15 年 2 月 滯后 0-12 個月左右；影響較明顯 每 1 個拉動百分點 1.61 個百分點 對應 2433 臺挖掘機增量 鋼鐵鋼鐵 鋼材鋼

73、材 滯后時間段 15 年 2 月-16 年 2 月 滯后 0-12 個月左右；影響不明顯 每 1 個拉動百分點 0.30 個百分點 對應 275 萬噸鋼材增量 線材線材 滯后時間段 15 年 2 月-16 年 2 月 滯后 0-12 個月左右；影響不明顯 每 1 個拉動百分點 0.35 個百分點 對應 49 萬噸線材增量 鋼筋鋼筋 滯后時間段 15 年 2 月-16 年 2 月 滯后 0-12 個月左右；影響不明顯 每 1 個拉動百分點 0.39 個百分點 對應 74 萬噸鋼筋增量 第 二第 二階段階段：施 工施 工階段階段 銀行銀行 開發信貸開發信貸 滯后時間段 12 年 3 月-13 年

74、3 月 滯后 0-12 個月左右；影響較明顯 每 1 個拉動百分點 0.40 個百分點 對應 235 億元開發貸增量 購房購房信貸信貸 滯后時間段 12 年 3 月-13 年 3 月 滯后 0-12 個月左右；影響較明顯 每 1 個拉動百分點 0.45 個百分點 對應 405 億元個貸增量 建材建材 水泥水泥 滯后時間段 15 年 2 月-16 年 2 月 滯后 0-12 個月左右；影響較明顯 每 1 個拉動百分點 0.59 個百分點 對應 1269 萬噸水泥增量 防水材料防水材料 股價上行啟動時間 12 年 2 月 超額收益率同步上行近一年；影響較明顯 保溫材料保溫材料 股價上行啟動時間 1

75、5 年 2 月 超額收益率同步上行近一年；影響較明顯 平板玻璃平板玻璃 滯后時間段 12 年 2 月-8 月、15 年 2 月-12 月 滯后 6-10 個月左右；影響較明顯 每 1 個拉動百分點 0.28 個百分點 對應 184 萬重量箱增量 有色有色 銅材銅材 滯后時間段 15 年 2 月 滯后 0 個月左右；影響較明顯 每 1 個拉動百分點 0.61 個百分點 對應 8 萬噸銅材增量 化工化工 聚苯乙烯聚苯乙烯 滯后時間段 12 年 2 月-13 年 2 月 滯后 0-12 個月左右；影響不明顯 每 1 個拉動百分點 0.89 個百分點 對應 1.9 萬噸聚苯乙烯增量 純堿純堿 滯后時間

76、段 15 年 2 月-16 年 2 月 滯后 0-12 個月左右；影響較明顯 每 1 個拉動百分點 0.23 個百分點 對應 5.7 萬噸純堿增量 第三第三階段階段：竣工竣工階段階段 銀行銀行 裝修信貸裝修信貸 股價上行啟動時間 12 年 2 月 超額收益率同步上行近一年；影響不明顯 輕工輕工 家具家具 滯后時間段 12 年 2 月-13 年 2 月、15 年 2 月-12 月 滯后 10-12 個月左右；影響不明顯 每 1 個拉動百分點 0.21 個百分點 對應 149 萬件家具增量 木門和窗木門和窗 股價上行啟動時間 12 年 2 月、15 年 2 月 超額收益率同步上行近一年；影響較明顯

77、 家電家電 空調空調 滯后時間段 15 年 2 月 滯后 0 個月左右；影響較明顯 每 1 個拉動百分點 0.70 個百分點 對應 103 萬臺空調增量 家用家用電冰箱電冰箱 滯后時間段 12 年 2 月-12 年 7 月 滯后 0-5 個月左右；影響較明顯 每 1 個拉動百分點 0.45 個百分點 對應 40 萬臺電冰箱增量 小家電小家電 股價上行啟動時間 15 年 2 月 超額收益率同步上行近一年；影響較明顯 家用燃氣灶家用燃氣灶 滯后時間段 15 年 2 月-15 年 4 月 滯后 0-5 個月左右；影響不明顯 每 1 個拉動百分點 0.48 個百分點 對應 15 萬臺燃氣灶增量 注：滯

78、后時間段指某年某月?！懊?1%拉動百分點”是指房地產銷售面積同比每增加 1 個百分點，對應的相關上游產業產品銷量同比上升的百分點數。資料來源：Wind、海通證券研究所 4.投資機會分析投資機會分析 截至 2023 年 4 月 14 日，A 股市場動態（TTM）PE 在 11.6 倍，房地產板塊動態（TTM）PE 在 13.3 倍。我們認為市場穩增長的大環境沒有改變，優質公司相對其它房企的優勢和價值將會越加突出。建議關注：1）開發類：A 股-萬科 A、保利發展、招商蛇口、華發股份、建發股份；H 股-中國海外發展、碧桂園；2）商住類：華潤臵地、龍湖集團、新城控股；3）物業類：萬物云、碧桂園服務、華

79、潤萬象生活、中海物業、保利物業、招商積余；4）文旅類-華僑城 A。5.風險提示風險提示 行業面臨政策不及預期風險、基本面下行風險、中長期不利因素增多的風險，以及風險企業出清速度和保交樓進度低于預期等風險。行業研究房地產行業 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 18 信息披露信息披露 分析師聲明分析師聲明 涂力磊 房地產行業 謝鹽 房地產行業 本人具有中國證券業協會授予的證券投資咨詢執業資格，以勤勉的職業態度，獨立、客觀地出具本報告。本報告所采用的數據和信息均來自市場公開信息，本人不保證該等信息的準確性或完整性。分析邏輯基于作者的職業理解，清晰準確地反映了作者的研究觀點，結論不受任何第三方的

80、授意或影響，特此聲明。分析師負責的股票研究范圍分析師負責的股票研究范圍 重點研究上市公司：華僑城 A,新湖中寶,碧桂園,華潤臵地,保利物業,碧桂園服務,天健集團,金科股份,建發股份,卓越商企服務,融創服務,萬物云,保利發展,錦和商管,華發股份,金地集團,龍湖集團,中國海外發展,招商蛇口,張江高科,美的臵業,遠洋服務,越秀服務,首開股份,陸家嘴,萬科 A,綠城中國,中國金茂,建發國際集團,新城控股 投資投資評級評級說明說明 1.投資評級的比較和評級標準：投資評級的比較和評級標準：以報告發布后的 6 個月內的市場表現為比較標準，報告發布日后 6 個月內的公司股價（或行業指數）的漲跌幅相對同期市場基

81、準指數的漲跌幅；2.市場基準指數的比較標準：市場基準指數的比較標準：A 股市場以海通綜指為基準；香港市場以恒生指數為基準；美國市場以標普 500 或納斯達克綜合指數為基準。類類 別別 評評 級級 說說 明明 股票投資評股票投資評級級 優于大市 預期個股相對基準指數漲幅在 10%以上；中性 預期個股相對基準指數漲幅介于-10%與 10%之間；弱于大市 預期個股相對基準指數漲幅低于-10%及以下；無評級 對于個股未來 6 個月市場表現與基準指數相比無明確觀點。行業投資評行業投資評級級 優于大市 預期行業整體回報高于基準指數整體水平 10%以上；中性 預期行業整體回報介于基準指數整體水平-10%與

82、10%之間；弱于大市 預期行業整體回報低于基準指數整體水平-10%以下。法律聲明法律聲明 。本公司不會因接收人收到本報告而視其為客戶。在任何情況下，本報告中的信息或所表述的意見并不構成對任何人的投資建議。在任何情況下，本公司不對任何人因使用本報告中的任何內容所引致的任何損失負任何責任。本報告所載的資料、意見及推測僅反映本公司于發布本報告當日的判斷，本報告所指的證券或投資標的的價格、價值及投資收入可能會波動。在不同時期，本公司可發出與本報告所載資料、意見及推測不一致的報告。市場有風險，投資需謹慎。本報告所載的信息、材料及結論只提供特定客戶作參考，不構成投資建議，也沒有考慮到個別客戶特殊的投資目標

83、、財務狀況或需要?？蛻魬紤]本報告中的任何意見或建議是否符合其特定狀況。在法律許可的情況下，海通證券及其所屬關聯機構可能會持有報告中提到的公司所發行的證券并進行交易，還可能為這些公司提供投資銀行服務或其他服務。本報告僅向特定客戶傳送，未經海通證券研究所書面授權，本研究報告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷貝、復印件或復制品，或再次分發給任何其他人，或以任何侵犯本公司版權的其他方式使用。所有本報告中使用的商標、服務標記及標記均為本公司的商標、服務標記及標記。如欲引用或轉載本文內容，務必聯絡海通證券研究所并獲得許可，并需注明出處為海通證券研究所，且不得對本文進行有悖原意的引用和刪改。根據中

84、國證監會核發的經營證券業務許可，海通證券股份有限公司的經營范圍包括證券投資咨詢業務。行業研究房地產行業 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 19 Table_PeopleInfo 海通證券股份有限公司研究所海通證券股份有限公司研究所 路 穎 所長(021)23219403 鄧 勇 副所長(021)23219404 荀玉根 副所長(021)23219658 涂力磊 所長助理(021)23219747 余文心 所長助理(0755)82780398 宏觀經濟研究團隊 梁中華(021)23219820 應鎵嫻(021)23219394 李 俊(021)23154149 聯系人 李林芷(021)23

85、219674 王宇晴 侯 歡(021)23154658 賀 媛 金融工程研究團隊 馮佳睿(021)23219732 鄭雅斌(021)23219395 羅 蕾(021)23219984 余浩淼(021)23219883 袁林青(021)23212230 黃雨薇(021)23185655 張耿宇(021)23212231 聯系人 鄭玲玲(021)23154170 曹君豪 021-23219745 卓洢萱 金融產品研究團隊 倪韻婷(021)23219419 唐洋運(021)23185680 徐燕紅(021)23219326 談 鑫(021)23219686 莊梓愷(021)23219370 譚實宏(

86、021)23219445 吳其右(021)23185675 滕穎杰(021)23219433 聯系人 章畫意(021)23154168 陳林文(021)23219068 魏 瑋(021)23219645 江 濤(021)23219819 舒子宸 張 弛(021)23219773 固定收益研究團隊 姜珮珊(021)23154121 王巧喆(021)23154142 聯系人 王冠軍(021)23154116 方欣來 021-23219635 藏 多(021)23212041 孫麗萍(021)23154124 張紫睿 021-23154484 策略研究團隊 荀玉根(021)23219658 高 上(

87、021)23154132 鄭子勛(021)23219733 吳信坤 021-23154147 楊 錦(021)23185661 聯系人 余培儀(021)23185663 王正鶴(021)23219812 劉 穎(021)23214131 陳 菲 中小市值團隊 鈕宇鳴(021)23219420 潘瑩練(021)23154122 聯系人 王園沁 02123154123 政策研究團隊 李明亮(021)23219434 吳一萍(021)23219387 朱 蕾(021)23219946 周洪榮(021)23219953 李姝醒 02163411361 聯系人 紀 堯 石油化工行業 鄧 勇(021)23

88、219404 朱軍軍(021)23154143 胡 歆(021)23154505 聯系人 張海榕(021)23219635 醫藥行業 余文心(0755)82780398 鄭 琴(021)23219808 賀文斌(010)68067998 朱趙明(021)23154120 梁廣楷(010)56760096 孟 陸 86 10 56760096 周 航(021)23219671 聯系人 彭 娉(010)68067998 肖治鍵(021)23219164 張 澄(010)56760096 汽車行業 王 猛(021)23154017 房喬華 021-23219807 張覺尹 021-23185705

89、劉一鳴(021)23154145 公用事業 傅逸帆(021)23154398 吳 杰(021)23154113 聯系人 余玫翰(021)23154141 閻 石 批發和零售貿易行業 李宏科(021)23154125 高 瑜(021)23219415 汪立亭(021)23219399 聯系人 張冰清 021-23154126 曹蕾娜 互聯網及傳媒 毛云聰(010)58067907 陳星光(021)23219104 孫小雯(021)23154120 康百川(021)23212208 聯系人 崔冰睿(021)23219774 有色金屬行業 陳曉航(021)23154392 甘嘉堯(021)23154

90、394 陳先龍 02123219406 聯系人 張恒浩(021)23219383 房地產行業 涂力磊(021)23219747 謝 鹽(021)23219436 聯系人 曾佳敏(021)23154399 行業研究房地產行業 請務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 20 電子行業 李 軒(021)23154652 肖雋翀(021)23154139 華晉書 02123185608 張曉飛 聯系人 文 燦(021)23154401 薛逸民(021)23219963 酈奕瀅 煤炭行業 李 淼(010)58067998 王 濤(021)23219760 聯系人 朱 彤(021)23212208 電力設備

91、及新能源行業 房 青(021)23219692 徐柏喬(021)23219171 吳 杰(021)23154113 馬天一 02123219171 聯系人 姚望洲(021)23154184 馬菁菁 吳志鵬 基礎化工行業 劉 威(0755)82764281 張翠翠(021)23214397 孫維容(021)23219431 李 智(021)23219392 聯系人 李 博 計算機行業 楊 林(021)23154174 于成龍(021)23154174 洪 琳(021)23154137 鄭宏達(021)23219392 聯系人 楊 蒙(0755)23617756 楊昊翊 通信行業 余偉民(010)

92、50949926 楊彤昕 010-56760095 聯系人 夏 凡(021)23154128 徐 卓 非銀行金融行業 何 婷(021)23219634 孫 婷(010)50949926 聯系人 曹 錕 010-56760090 任廣博(010)56760090 肖 堯(021)23154171 交通運輸行業 虞 楠(021)23219382 陳 宇(021)23219442 羅月江(010)56760091 紡織服裝行業 梁 希(021)23219407 盛 開(021)23154510 聯系人 王天璐(021)23219405 建筑建材行業 馮晨陽(021)23212081 潘瑩練(021)

93、23154122 申 浩(021)23154114 機械行業 趙玥煒(021)23219814 趙靖博(021)23154119 聯系人 劉綺雯(021)23154659 鋼鐵行業 劉彥奇(021)23219391 建筑工程行業 張欣劼 18515295560 聯系人 曹有成 18901961523 郭好格 13718567611 農林牧漁行業 李 淼(010)58067998 鞏 健(021)23219402 食品飲料行業 張宇軒(021)23154172 程碧升(021)23154171 顏慧菁 聯系人 張嘉穎(021)23154019 軍工行業 張恒晅 聯系人 劉硯菲 021-2321-

94、4129 胡舜杰(021)23154483 銀行行業 林加力(021)23154395 聯系人 董棟梁(021)23219356 徐凝碧(021)23154134 社會服務行業 汪立亭(021)23219399 許櫻之(755)82900465 聯系人 毛弘毅(021)23219583 王祎婕(021)23219768 家電行業 陳子儀(021)23219244 李 陽(021)23154382 劉 璐(021)23214390 造紙輕工行業 郭慶龍 高翩然 王文杰 聯系人 呂科佳 環保行業 戴元燦(021)23154146 聯系人 楊寅琛 研究所銷售團隊研究所銷售團隊 行業研究房地產行業 請

95、務必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 21 深廣地區銷售團隊 伏財勇(0755)23607963 蔡鐵清(0755)82775962 辜麗娟(0755)83253022 劉晶晶(0755)83255933 饒 偉(0755)82775282 歐陽夢楚(0755)23617160 鞏柏含 張馨尹 0755-25597716 上海地區銷售團隊 胡雪梅(021)23219385 黃 誠(021)23219397 季唯佳(021)23219384 黃 毓(021)23219410 胡宇欣(021)23154192 馬曉男 邵亞杰 23214650 楊祎昕(021)23212268 毛文英(021)23219373 譚德康 王祎寧(021)23219281 張歆鈺 周之斌 北京地區銷售團隊 殷怡琦(010)58067988 董曉梅 郭 楠 010-5806 7936 張麗萱(010)58067931 郭金垚(010)58067851 張鈞博 高 瑞 上官靈芝 姚 坦 海通證券股份有限公司研究所 地址：上海市黃浦區廣東路?689 號海通證券大廈?9 樓 電話：（021）23219000 傳真：（021）23219392